REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 21 de abril de 2026. 215º y 167º ASUNTO: AP71-R-2026-000209 PARTE DEMANDANTE: VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº E-847.199. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados Cristina Isabel Marino Causi, Andrés Isaac Castañeda Bracho y Judith Trupia Acero, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.491, 219.378 y 45.220, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANA CECILIA MORILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.283.370. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados José Gregorio Hernández y Alicia del Carmen Manzanilla, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 110.608 y 110.590, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (vivienda). SENTENCIA: DEFINITIVA -I- ANTECEDENTES En el juicio de desalojo (vivienda) que incoara la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, contra la ciudadana ANA CECILIA MORILLO sustanciado en un primer momento ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y posteriormente, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo de 2026, este último dictó decisión de mérito declarando –entre otras cosas- CON LUGAR la demanda incoada, contra lo cual la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación en razón de lo cual llegan las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto de fecha 07 de abril de 2026, se le dio entrada al expediente fijándose el tercer día siguiente a que conste en autos la última de las notificaciones que se practique, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral la cual se verificó en esta misma fecha. Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De la demanda: El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de abril de 2024, por el abogado Andrés Isaac Castañeda Bracho, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, en el que procedió a demandar a la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, por desalojo, bajo los siguientes términos: Procedió la parte actora a identificar primeramente el bien inmueble objeto de la controversia, consistente en un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número cuarenta y tres (43), situado en la cuarta (4ta) planta del Edificio Residencias Bremen, en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de ciento tres metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (103,14 mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: patio interior que forma la fachada este y el apartamento Nº 44; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: fachada este del edificio y OESTE: las escaleras generales y hall de entrada. Consta de tres (03) dormitorios, dos (02) baños, estar-comedor, balcón, cocina y lavadero. Señaló, además, que a dicho apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de tres enteros son siete mil trescientos noventa y dos milésimas por ciento (3,7392%) sobre los bienes comunes y obligaciones derivadas de la comunidad de propietarios. Adujo la accionante que la propiedad del referido inmueble le pertenece plenamente, según se desprende de documento de propiedad que fuera debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17/11/2006, inscrito bajo el Nº 4, Tomo 29, del Protocolo Primero. Como presupuesto procesal necesario, la parte demandante expuso haber agotado la vía administrativa previa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Relató que en fecha 19 de febrero de 2014, solicitó el inicio del procedimiento administrativo de desalojo contra la arrendataria, ciudadana Ana Cecilia Morillo, con fundamento en la causal de falta de pago prevista en la ley especial de la materia. Precisó que, tras cumplirse con los trámites legales y las fases de mediación correspondientes, la autoridad administrativa dictó la Providencia Administrativa N° MC-00332 en fecha 4 de agosto de 2017, mediante la cual se habilitó formalmente la vía judicial para dirimir el conflicto arrendaticio. En lo atinente a la narrativa de los hechos, la representación judicial de la accionante señaló que la relación arrendaticia inició con un contrato privado celebrado el 26 de febrero de 2007, pactado a tiempo determinado por el término de un año. Explicó que dicho vínculo contractual fue objeto de sucesivas prórrogas y convenios suscritos entre las partes en los años 2008, 2009 y 2010, en los cuales se ajustaron los cánones de arrendamiento y se estipularon condiciones de prórroga legal, manteniendo vigentes las cláusulas originales del contrato matriz, siendo el último ajuste del canon en un monto de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,00), a ser pagado dentro de los cinco (05) días siguientes continuos al vencimiento de cada mensualidad. Sostuvo la demandante que, una vez fenecido el plazo de duración del contrato y agotada la prórroga legal el 28 de febrero de 2011, la arrendataria omitió de manera arbitraria la restitución del inmueble, continuando con la ocupación del mismo. Subrayó que, de forma concurrente con la falta de entrega, la demandada incurrió reiteradamente en la mora en el pago de los cánones arrendaticios, llegando a acumular hasta siete meses consecutivos de insolvencia durante el año 2012. Refirió que, si bien se realizaron algunos depósitos extemporáneos en la cuenta de ahorros de la arrendadora en la entidad Banesco, a partir del 21 de diciembre de 2012 la falta de pago se tornó absoluta y persistente por varios años. Asimismo, la parte actora en la narrativa del libelo detalló el iter procedimental seguido ante la instancia administrativa, señalando que, tras la ordenación del inicio del trámite, se procedió a dar parte a la accionada mediante una Notificación por Cartel fechada el 22 de octubre de 2015, la cual fue publicada en el diario "El Nacional" el 19 de noviembre de ese mismo año. Consta que dicha publicación fue debidamente certificada por la funcionaria instructora de la SUNAVI el 25 de febrero de 2016. Posteriormente, mediante auto del 14 de julio de 2016, se notificó a la Defensoría Pública encargada de la representación de la arrendataria sobre la reanudación del procedimiento y la fijación de la audiencia conciliatoria correspondiente. En el marco de estas gestiones, la parte demandante refirió que la arrendataria consignó ante la SUNAVI, en fecha 7 de septiembre de 2016, un escrito acompañado de informes médicos de una clínica privada, con los cuales pretendió justificar los retrasos en los pagos ocurridos entre 2011 y 2012. No obstante, la accionante desvirtuó tales alegatos en sede administrativa, argumentando que dichos documentos no emanaban de la Medicatura Forense ni guardaban pertinencia procesal para exculpar una insolvencia que, para ese entonces, ya se había tornado absoluta por un periodo de cuatro años. En este sentido, denunció la existencia de un procedimiento paralelo de Consignación Temporal de Cánones de Arrendamiento (Expediente N° 130683736-0114066), incoado por la arrendataria en fecha 20 de abril de 2016. La parte actora calificó esta actuación de temeraria, toda vez que se inició cinco meses después de que la inquilina fuera notificada del procedimiento de desalojo. En dicho trámite de consignación, -según el dicho de la parte demandante- la arrendataria alegó falsamente que la propietaria se negaba a recibir los pagos y que la cuenta bancaria había sido desactivada en el año 2013. Ante tales afirmaciones, la representación de la demandante compareció ante la SUNAVI en fecha 7 de noviembre y 8 de diciembre de 2016 para denunciar la falsa atestación y demostrar, mediante estados de cuenta de Banesco, que la cuenta bancaria siempre se mantuvo operativa y apta para recibir los fondos, evidenciando así que la mora era una situación imputable exclusivamente a la voluntad de la arrendataria. Finalmente, y con base en los hechos y fundamentos de derecho expuestos, la parte demandante solicitó al tribunal que, mediante sentencia definitiva, se declarara: primero, la entrega material y efectiva del inmueble libre de personas y bienes; segundo, el pago de las costas y costos procesales. Estimando la demanda, por último, en la cantidad de cuarenta y cinco mil euros sin céntimos (45.000,00 €). De la contestación: En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, opuso cuestiones previas, específicamente la del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la “la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”; siendo decidida por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en fecha 02 de diciembre de 2024. Así las cosas, en ese mismo acto de oposición de las cuestiones previas, la representación judicial de la demandada procedió a dar contestación al libelo de demanda oponiéndose a las pretensiones de la accionante bajo una serie de defensas de fondo y excepciones procesales. En este sentido, la defensa negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, calificándola de temeraria. Como fundamento fáctico de su resistencia, expuso que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de litigio —apartamento N° 43 del Edificio Residencias Bremen— se inició en el año 1980 con la ciudadana Liliana Sentini de Ammannati, originalmente de forma verbal y posteriormente formalizada en fecha 01 de enero de 1998, y que, prosiguió mediante sucesivos contratos de arrendamiento, el cual se mantuvo bajo la figura de la tácita reconducción hasta el fallecimiento de la arrendadora original ocurrido el 24 de abril de 2002. En relación con la titularidad del inmueble esgrimida por la parte actora, la defensa sostuvo que la adquisición del apartamento por parte de la ciudadana Vicenza Gallinoro de Venuti, presuntamente efectuada en octubre del año 2006, según documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando bajo el No. 2, Tomo 132, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, adolecía de nulidad absoluta. Argumentó que los ciudadanos Daniela Ammannati de D'Ercole y Massimo Ammannati Sentini –a quienes identificó como hijos de la fallecida- procedieron a vender el referido inmueble actuando como supuestos apoderados de su difunta madre, utilizando para ello un poder general de administración y disposición otorgado en vida por esta en el año 1998. No obstante, enfatizó la representación judicial de la accionada que dicho mandato se encontraba extinguido de pleno derecho al momento de la venta por causa de la muerte de la poderdante, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.704, numeral 3° del Código Civil. Aseveró la parte demandada que los vendedores, a pesar de tener pleno conocimiento del deceso de su progenitora, actuaron de forma fraudulenta y simulada en “connivencia” con la compradora para registrar el poder por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Tercero de fecha 31 de agosto de 2006, y ejecutar la venta cuatro años después del fallecimiento, haciendo la inscripción del documento de venta en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 17 de noviembre de 2006, el cual quedó anotado bajo el N° 4, Tomo 29 del Protocolo Primero. Asimismo, denunció que dicha operación conllevó una defraudación fiscal al omitirse la declaración sucesoral correspondiente. Bajo estas premisas, alegó formalmente la falta de cualidad activa de la demandante, afirmando que al ser nulo el título de propiedad por derivar de un poder extinguido, la ciudadana Vicenza Gallinoro de Venuti carecía de legitimación para solicitar el desalojo. Por otra parte, destacó que su representada ha ocupado el inmueble por más de cuarenta años en condiciones de solvencia, habiendo efectuado el pago de los cánones de arrendamiento de manera ininterrumpida. Sostuvo que, dada la simulación del acto de venta, se le causó un perjuicio directo a su mandante, quien, siendo una persona de setenta y cuatro años de edad, ostenta el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del bien. Finalmente, solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar, se decretara la nulidad del documento de venta y, por vía de consecuencia, se anulara el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) que sirvió de base para la presente acción judicial. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos de la demanda, teniendo para ello que los alegatos esgrimidos por la parte accionante en su escrito libelar están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo de vivienda por la causal de falta de pago; pues sostiene que la arrendataria incurrió injustificadamente en atrasos en el pago de cuatro o más cánones de arrendamiento mensuales consecutivos, durante el año 2012, y la falta de pago absoluto durante los años 2013 al 2017 —sobre la base de una relación arrendaticia que vincula a las partes respecto del apartamento N° 43 del Edificio Residencias Bremen—. Por su parte, su antagonista contradice tales pretensiones excepcionándose, en primer término, mediante la alegación de falta de cualidad activa en la demandante, al impugnar la validez del título de propiedad por haber sido -según su dicho- protocolizado mediante un mandato extinguido por la muerte de la poderdante original; negando, en segundo término, la legitimidad del desalojo al calificar la venta del inmueble como un acto simulado y fraudulento ejecutado en complicidad entre los herederos y la compradora; y finalmente, rechazando la pretensión de fondo al invocar su derecho de permanencia y preferencia ofertiva, derivado de una ocupación ininterrumpida y solvente por más de cuarenta años. -III- PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas de la parte actora junto al escrito libelar y durante la sustanciación del juicio: Promovió marcada letra "A", junto al escrito libelar, cursante a los folios 24 al 29, de la primera pieza del presente expediente, original y copia simple de Instrumento Poder de Representación, otorgado en fecha 22/06/2023, ante la Notaría Pública Cuarta de Caracas, Municipio Libertador, quedando anotado bajo el N° 29, Tomo: 63, Folios 106 hasta el 108. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte actora, motivo por el cual este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 68 de la Ley de Registros y Notarías, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello la representación que ostentan los abogados Cristina Isabel Marino Causi y Andrés Isaac Castañeda Bracho, respecto de la parte accionante. Así se establece.- Promovió marcada letra "B", junto al escrito libelar, cursante a los folios 30 al 41, de la primera pieza del presente expediente, original y copia simple del documento de propiedad del inmueble distinguido con el N° 43, situado en el cuarto piso del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Av. Sanz, Municipio Sucre, Estado Miranda, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17/11/2006, bajo el N° 4; Tomo: 29; del Protocolo Primero. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto del juicio. Así se decide.- Promovió, marcada letra "C", junto al escrito libelar, cursante a los folios 42 al 46, de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de la Providencia Administrativa N° 00332 de fecha 04/08/2017 (Expediente Administrativo SUNAVI N° MC-00835/14-02). Dicho instrumento administrativo, al haber sido expedido por un funcionario público en el ejercicio de sus atribuciones y consignado en copia certificada, se admite y valora como un documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que la parte actora cumplió con el procedimiento administrativo previo de conciliación, logrando el agotamiento de la vía administrativa exigido por el ordenamiento jurídico especial en materia de arrendamiento de viviendas. Así se establece.- Promovió marcada letra "D", junto al escrito libelar, cursante a los folios 47 al 56, de la primera pieza del presente expediente, original y copia simple del Contrato de Arrendamiento de fecha 26/02/2007, suscrito entre la arrendadora, ciudadana Vicenza Gallinoro de Venuti, titular de la cédula de identidad N° E-847.199 y la arrendataria, ciudadana Ana Cecilia Morillo, titular de la cédula de identidad N° V-4.283.370; cuyo inmueble objeto de contratación es el apartamento N° 43, cuarto piso del Edificio Residencias Bremen, Avenida Sanz, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre, Estado Miranda. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, objeto de este proceso. Así se establece.- Promovió marcada letra “E”, cursante a los folios 57 y 58 de la primera pieza del presente expediente, original y copia simple del ANEXO N° 1, del Contrato de Arrendamiento de fecha 26/02/2007, suscrito en fecha 1° de Marzo de 2008, relativo a la prórroga por un año, contados a partir del día 1° de marzo de 2008, al 28 de febrero de 2009. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el convenimiento entre las partes de prorrogar por el término de un (01) año, desde el día 1º de marzo de 2008 al 28 de febrero de 2009, el contrato de arrendamiento suscrito previamente. Así se establece.- Promovió marcada letra "F", junto al escrito libelar, cursante a los folios 59 al 60, de la primera pieza del presente expediente, original y copia simple del Convenio de Prórroga Legal, suscrito entre las partes, en fecha 1° de marzo de 2009. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende que la parte arrendadora manifestó su deseo de vender el inmueble, mientras que la parte demandada renunció a su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, acordando por tanto, el ejercicio de la prórroga legal por un plazo máximo de tres (03) años, contados a partir del día 1º de marzo de 2009. Así se establece.- Promovió marcada letra "G", junto al escrito libelar, cursante a los folios 61 al 62, de la primera pieza del presente expediente, original de Convenio Ajuste de Canon de Arrendamiento. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado que las partes acordaron el ajuste del canon de arrendamiento a la cantidad de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,00) a partir del día 1º de marzo de 2010. Así se establece.- Promovió marcada letra "H", junto al escrito libelar, cursante a los folios 63 al 78, 116 al 131, de la primera pieza del presente expediente, dossier contentivo de “H-1” original del Escrito de fecha 18/05/2017, con las copias de sus anexos: “H-3" Constancia Bancaria de fecha 23/03/2017; "H-2" copia certificada de la Libreta de Ahorro Número 5545115-277; ambas emanadas de la agencia Campo Alegre de la entidad financiera Banesco Banca Universal. Respecto a la constancia bancaria de fecha 23/03/2017 y la copia certificada de la libreta de ahorros N° 5545115-277 (Banesco), al tratarse de instrumentos emanados de una institución financiera autorizada, debidamente certificados o en original, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos demuestran la titularidad y los movimientos de cuenta relacionados con el íter contractual objeto de controversia. Así se precisa.- Promovió marcada letra "I", junto al escrito libelar, cursante a los folios 132 al 139, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de escrito de fecha 14/02/2014 y parte de sus anexos (Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02). Promovió marcada letra "J”, junto al escrito libelar, cursante a los folios 140 al 141, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Notificación de fecha 22/10/2015, publicado en el Diario El Nacional en fecha 19/11/2015 (Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02). Promovió marcada letra "K", junto al escrito libelar, cursante al folio 142, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Auto de fecha 25/02/2016 (Expediente SUNAVI MC-00835/1402). Promovió marcada letra "L", junto al escrito libelar, cursante al folio 143, de la primera pieza del presente expediente, copia simple del Auto de fecha 14/07/2016 (Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02). Promovió marcada letra "M", junto al escrito libelar, cursante a los folios 144 al 148, de la primera pieza del presente expediente, copia simple del Escrito de fecha 07/09/2016, con sus anexos (Expediente Nº MC-00835/14-02). Promovió marcada letra “N", junto al escrito libelar, cursante a los folios 149 al 152, original y copia de la Notificación de fecha 18/10/2016 (Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02). Promovió marcada letra “Ñ", junto al escrito libelar, cursante al folio 156, copia simple de Escrito de fecha 07/10/2016 (Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066). Promovió marcada letra "O", junto al escrito libelar, cursante a los folios 157 al 162, de la primera pieza del presente expediente, original y copia de Escrito de fecha 07/11/2016 (Expediente SUNAVI N°130683736-0104066). Promovió marcada letra "P", junto al escrito libelar, cursante a los folios 163 al 168, de la primera pieza del presente expediente, original y copia de Escrito de Contestación de fecha 08/12/2016 (Expediente SUNAVI Nº 130683736-0114066). Promovió marcada letra "Q", junto al escrito libelar, cursante al folio 109, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de providencia administrativa N° 00059 de fecha 06/03/2017 (Expediente SUNAVI N° 130683736-0104066). Promovió marcada letra “S", junto al escrito libelar, cursante al folio 173 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de diligencia de fecha 20/02/2024 (Expediente SUNAVI N° 130683736-0104066). Promovió marcada letra "U", junto al escrito libelar, cursante a los folios 175 al 177 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la Actuación en rol de Autorizada realizada en fecha 20/12/2016, por la ciudadana Fredda Daniela López Morillo (Expediente N° 130683736-114066). Promovió marcada letra "V", junto al escrito libelar, cursante al folio178 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de escrito contentivo de solicitud de copia certificada del Expediente MC-00835/14-02 relativo al Procedimiento Previo a la Solicitud de Demanda de Desalojo de la Ciudadana Ana Cecilia Morillo. Sobre las notificaciones y escritos presentados en original (marcadas “N”, “O”, “P”) ante la SUNAVI (Expedientes N° MC-00835/14-02 y 130683736-0114066), este Tribunal los valora como documentos públicos administrativos según el artículo 1.357 del Código Civil. Hacen plena fe de su presentación ante la autoridad administrativa y de las declaraciones contenidas en ellos respecto a la voluntad de las partes de agotar la vía administrativa previa. En relación a las reproducciones fotostáticas simples (marcadas "I", "J", "K", "L", "M", "Ñ", "Q", "S", "U" y "V"), esta Juzgadora observa que se trata de meras reproducciones fotostáticas que no cuentan con la certificación de la autoridad administrativa correspondiente. En consecuencia, y de acuerdo con el criterio de este Tribunal, se les niega todo valor probatorio, incluso indiciario, por cuanto no cumplen con los requisitos de autenticidad exigidos por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil para surtir efectos legales en juicio. Así se precisa.- No obstante, la desestimación de las copias simples, el análisis integral de los documentos originales y certificados ya valorados permite constatar que la parte actora realizó las gestiones necesarias ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) para cumplir con el procedimiento previo al desalojo. Asimismo, se observa la actividad procesal administrativa de la parte demandada en relación con la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, lo cual ratifica la existencia de la relación arrendaticia y el reconocimiento de la autoridad administrativa por ambas partes. Así se establece.- Promovió marcada letra y número "N-1", junto al escrito libelar, cursante a los folios 153 al 155, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Contrato Escrito de Arrendamiento del año 1.999. Al respecto, se precisa que una vez analizadas las pruebas aportadas por las partes, esta sentenciadora observa que tanto la parte actora como la parte demandada coinciden en señalar la existencia de una relación arrendaticia de larga data, originada inicialmente con la anterior titular del inmueble (hoy causante). Por tanto, conforme a la doctrina procesal vigente y lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, los hechos sobre los cuales las partes hayan convenido o que hayan sido admitidos en el libelo y la contestación, están exentos de prueba. En consecuencia, al existir un reconocimiento mutuo sobre la relación arrendaticia previa con la difunta titular, este Tribunal fija dicho evento como un hecho cierto y fuera de controversia. Así se precisa.- Promovió marcada letra "R", junto al escrito libelar, cursante a los folios 171 al 172, de la primera pieza del presente expediente, original y copia del Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda N° 150430207-011999. Al respecto, se observa que se trata de un instrumento emanado de la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) que acredita la inscripción del inmueble objeto de la presente controversia en el registro administrativo correspondiente. Este Tribunal lo valora como un documento público administrativo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, con el que se demuestra que la parte actora cumplió con los requisitos legales y las cargas administrativas impuestas por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.- Promovió marcada letra "T", junto al escrito libelar, cursante al folio 174 de la primera pieza del presente expediente, fotocopia de la Planilla de Depósito Bancario N° 61416779, del día 10/05/2012, por Bs. 14.000,00 y de la Planilla de Depósito Bancaria N° 023946071, del día 21/12/2012, por Bs. 10.000,00, que fueron abonados en cada oportunidad a la cuenta bancaria Banesco N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es La Arrendadora Vincenza Gallinoro de Venuti. En vista que se trata de reproducciones fotostáticas simples de instrumentos privados de naturaleza contable/bancaria, que fueron consignadas sin el debido acompañamiento de sus originales ni la certificación de la entidad bancaria receptora (Banesco Banco Universal), se les niega todo valor probatorio, al no cumplir con las formalidades legales de autenticidad. Así se precisa.- Promovió marcada letra "W", junto al escrito libelar, cursante a los folios 179 al 182, de la primera pieza del presente expediente, impresión del Certificado Electrónico de Solvencia de fecha 19/06/2019, emanada del Sistema SAVIL de la SUNAVI. Al respecto, al tratarse de una impresión de un certificado emitido mediante un sistema oficial que cuenta con mecanismos de verificación digital, este Tribunal lo admite y valora como un documento público administrativo, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y los principios de equivalencia funcional de los documentos electrónicos previstos en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. En cuanto a su eficacia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar el estatus de solvencia de la relación arrendaticia ante la SUNAVI. De su contenido se desprende con claridad que la parte arrendataria efectuó la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y parte del 2018 de manera extemporánea. Así se establece.- Promovió marcada letra "X", junto al escrito libelar, cursante a los folios 183 al 184, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la Gestión de Cobro de fecha 24/12/2012, firmada por un ciudadano identificado como Freddy López. Se trata de un documento privado que emana de un tercero ajeno a la presente relación procesal. Al ser consignado en reproducción fotostática simple, sin que el original haya sido exhibido ni reconocido por su autor mediante la ratificación testimonial correspondiente, este Tribunal le niega todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- Promovió marcada letra "Y", junto al escrito libelar, cursante a los folios 185 al 192 de la primera pieza del presente expediente, original y copia de la Gestión de Cobro de fecha 03/12/2013, remitida a la Arrendataria a través de la Empresa Zoom Internacional Service C.A., Guia 1025028871, recibida por Freddy López en la dirección del inmueble arrendado a la señora Ana Cecilia Morillo, según certificación de la precitada empresa. Se trata de una comunicación extrajudicial de cobro que cuenta con la respectiva certificación de recepción emitida por la precitada empresa de correos, en la cual se deja constancia de que el documento fue recibido por el ciudadano Freddy López en la dirección del inmueble objeto del presente juicio. Al haber sido consignada en original y contener la certificación de un servicio de mensajería con fe de entrega, este Tribunal la admite y valora como un documento privado con fecha cierta, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a su eficacia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar que la parte actora cumplió con la carga de interpelar a la arrendataria, notificándole formalmente su situación de mora. Así se precisa.- Promovió marcada letra “A”, cursante a los folios 255 al 264, de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de la libreta de ahorro N° 55451150277, correspondiente a la cuenta de ahorro N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti. Promovió marcadas letras y números “B-1, B-2, B-3, B-4, y B-5”, cursante a los folios 265 al 269 de la primera pieza del presente expediente, copias certificadas de detalle de movimiento de la cuenta de ahorro N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti, correspondientes a los años 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018. Al respecto, se observa que se trata de instrumentos que emanan de una institución financiera, consignados en copias debidamente certificadas por el ente emisor, lo cual garantiza la fidelidad de la reproducción respecto a su original. Por tanto, este Tribunal los admite y valora como documentos privados debidamente autenticados, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, permitiendo a esta sentenciadora verificar la realidad de los flujos monetarios derivados de la relación arrendaticia en los lapsos controvertidos. Así se establece.- Promovió cursante a los folios 287 al 310, de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del expediente N° 130683736-01014066, relativo al Procedimiento Administrativo para la Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, que iniciara la ciudadana Ana Cecilia Morillo, en fecha 20/04/2016. Al respecto, observa este Tribunal que al tratarse de una copia debidamente certificada por la autoridad administrativa competente (SUNAVI), se le otorga el carácter de documento público administrativo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la existencia y reconocimiento de la relación arrendaticia por parte de la ciudadana Ana Cecilia Morillo, la voluntad de la arrendataria de someterse al control de la instancia administrativa para la consignación de los cánones. No obstante, este Tribunal observa que dicho procedimiento fue iniciado en fecha 20/04/2016, fecha posterior a la mora alegada por la parte actora en sus gestiones de cobro previas. Así se establece.- Promovió marcada “A”, cursante a los folios 361 al 363 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Massimo Ammannati (arrendador) y la ciudadana Ana Morillo (arrendataria), cuyo original cursó en el expediente N° AP11-V-FALLAS-2024-000488, a los folios 322 al 323. Al tratarse de una copia certificada de un documento que cursó en el expediente del a quo, expedida por el funcionario autorizado para conferir fe pública de los actos del tribunal de origen, este instrumento se admite y valora como un documento público judicial, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a su eficacia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar la existencia de la relación arrendaticia previa entre la ciudadana Ana Morillo y uno de los herederos de la causante Liliana Ammannati, así como los términos, condiciones y obligaciones recíprocas pactadas originalmente. Así se precisa.- Promovió marcado letra “B”, cursante al folio 364, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de planilla de pago emitida por el sistema SAVIL de la SUNAVI, de fecha 10 de octubre de 2023. Aun cuando dicho instrumento pretende demostrar una gestión de pago a través del sistema automatizado del órgano rector, se constata que la misma fue consignada en reproducción fotostática simple, sin el debido acompañamiento de su original ni la certificación de autenticidad emanada de la autoridad administrativa competente que permita verificar la veracidad de su contenido o la efectiva recepción de los fondos, razón por la cual se le niega el valor probatorio. Así se precisa.- Promovió marcada “A”, cursante al folio 389 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de diligencia de fecha 05 de noviembre de 2024, suscrita por el abogado Andrés Isaac Castañeda Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti, en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° AP11-V-FALLAS-2023-000984. Promovió marcada “B”, cursante a los folios 390 al 391 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de escrito de fecha 05 de noviembre de 2024, suscrito por el abogado Andrés Isaac Castañeda Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti, en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° AP11-V-FALLAS-2023-000984. Al respecto, se observa que dichas documentales se tratan de reproducciones fotostáticas de actuaciones procesales realizadas en una causa distinta a la presente. Al analizar su eficacia, este Tribunal constata que las mismas fueron consignadas en copia simple, sin que conste en autos la certificación emanada del tribunal de origen que dé fe de la exactitud de su contenido y de la autenticidad de la firma del actuante. Por consiguiente, y de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, esta Juzgadora les niega todo valor probatorio. Así se establece.- Pruebas de la parte actora en etapa probatoria: Promovió, el mérito favorable de los autos a favor de su posición procesal, al respecto esta alzada advierte que la reproducción del mérito favorable de las actas que integren el expediente, no constituye un medio de prueba típico o innominado de los previstos en la legislación civil; motivo por el cual nada tiene que pronunciarse al respecto. Así se establece. Pruebas de la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda: Promovió marcada “UNICA”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 322 al 324, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de documentales que presuntamente cursan en el expediente signado AP11-V-FALLAS-20223-000984, del Juzgado Quinto de Primera Instancia. Al respecto, se observa que las mismas se trata de reproducciones fotostáticas de piezas procesales de una causa distinta a la presente. Al analizar su admisibilidad y fuerza conviccional, este Tribunal constata que las mismas fueron consignadas en copia simple, careciendo de la certificación de ley emanada del Secretario del tribunal de origen que dé fe pública de su exactitud y existencia en el expediente de referencia. Motivo por el cual, se le niega valor probatorio. Así se establece.- Promovió marcada letra “A”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 325 al 326, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 41, del Tomo 28, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 25 de noviembre de 1.999. Al respecto, se precisa que una vez analizadas las pruebas aportadas por las partes, esta sentenciadora observa que tanto la parte actora como la parte demandada coinciden en señalar la existencia de una relación arrendaticia de larga data, originada inicialmente con la anterior titular del inmueble (hoy causante). Por tanto, conforme a la doctrina procesal vigente y lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, los hechos sobre los cuales las partes hayan convenido o que hayan sido admitidos en el libelo y la contestación, están exentos de prueba. En consecuencia, al existir un reconocimiento mutuo sobre la relación arrendaticia previa con la difunta titular, este Tribunal fija dicho evento como un hecho cierto y fuera de controversia. Así se precisa.- Promovió marcada letra “B”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 327 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del acta de defunción No. 221, folio 111, Tomo 1, de fecha 24 de abril de 2002, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano, correspondiente a quien en vida fuere Liliana Sentini De Ammannati. La misma se aprecia como un documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a su eficacia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar el fallecimiento de la mencionada ciudadana, ocurrido en la fecha indicada en el texto del acta. Así se declara. Promovió marcada letra “C”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 328 al 332, de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de Poder General registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo tercero, de fecha 31 de agosto de 2006. Otorgado por la difunta Liliana Sentini De Ammannati, a los ciudadanos Daniela Ammannati D’ Ercole y Massimo Ammannati Sentini. La misma se aprecia como un documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a su eficacia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar la facultad de representación que la hoy causante confirió a los referidos ciudadanos para gestionar sus bienes y derechos. Así se precisa.- Promovió marcada letra “D”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 333 al 341, de la primera pieza del presente expediente, copia de documento de venta presentado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 4, Tomon 29, del Protocolo Primero, del inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto, esta sentenciadora hace constar que la misma coincide íntegramente con el título de propiedad aportado por la parte actora en su escrito libelar. En virtud del principio de comunidad de la prueba, y al no haber sido impugnado por ninguna de las partes, dicho instrumento administrativo-registral adquiere plena eficacia para fijar, de manera definitiva y sin controversia, la titularidad del inmueble objeto de la pretensión de desalojo. Al ser un hecho acreditado por ambos sujetos procesales mediante el mismo instrumento, se tiene por probado el derecho de propiedad a los fines de la presente sentencia. Así se precisa.- Promovió marcada letra “E”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 342 al 346, de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de Poder General autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 19, del Tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 17 de julio de 1.998. Otorgado por la ciudadana difunta, Liliana Sentini De Ammannati, a los ciudadanos Daniela Ammannati D’ Ercole y Massimo Ammannati Sentini. Al respecto, se observa que se trata de un documento público administrativo que guarda identidad sustancial con el instrumento valorado en el punto anterior (Letra “C”). Al haber sido consignado en copia debidamente certificada por el funcionario de fe pública, se admite y valora como un documento público, conforme a los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- Promovió marcada letra “F”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 347 al 348, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de comprobante de depósito de fecha 15 de octubre de 2024, del Banco de Venezuela, en la cuenta de la SUNAVI, por un monto de Bs. 520,00. Al respecto, se observa que se trata de una reproducción fotostática de un instrumento privado de naturaleza bancaria. Al examinar su fuerza conviccional, este Tribunal constata que la misma fue consignada en copia simple, sin el debido acompañamiento de su original ni la certificación de la entidad bancaria o del ente receptor (SUNAVI) que permita verificar la veracidad del depósito o la imputación del pago al canon de arrendamiento objeto de esta causa. Por tanto, conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, esta sentenciadora le niega todo valor probatorio. Así se precisa.- Pruebas de la parte demandada en etapa probatoria: Promovió, el mérito favorable de los autos a favor de su posición procesal, al respecto esta alzada advierte que la reproducción del mérito favorable de las actas que integren el expediente, no constituye un medio de prueba típico o innominado de los previstos en la legislación civil; motivo por el cual nada tiene que pronunciarse al respecto. Así se establece. Promovió marcada con la letra “A”, cursante a los folios 64 al 65 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de contrato de arrendamiento entre la difunta ciudadana Liliana Santini De Ammannati, y la ciudadana Ana Morillo, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotada bajo el N° 41, Tomo 28, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 25 de noviembre de 1999. Promovió marcada con la letra “B”, cursante a los folios 66 al 81, de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre el ciudadano Massimo Ammannati y la ciudadana Ana Morillo, en fecha 1° de marzo de 2024. Al respecto, observa esta Juzgadora que se trata de la reiteración de instrumentos ya consignados y valorados en la primera pieza de este expediente. Al ser presentados nuevamente en reproducción fotostática simple, este Tribunal mantiene el criterio de exclusión aplicado anteriormente. Así se establece.- Promovió marcada letra “C”, cursante al folio 111 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de constancia de solvencia de condominio emanada de la administradora Vick&Ann C.A., de fecha 21 de noviembre de 2023, correspondiente al apartamento N° 43, a nombre de la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti. Promovió marcada letra “D”, cursante al folio 112 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de constancia de la junta de condominio de Residencias Bremen, de fecha 05 de noviembre de 2024. Promovió marcada letra “E”, cursante al folio 113 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de constancia de autorización de pagos emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 02 de octubre de 2024. Promovió marcada letra “F”, cursante al folio 114 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de solvencia de pago emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 02 de octubre de 2024. Promovió marcada letra “G”, cursante al folio 115 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de constancia de solvencia de condominio emanada de la administradora Vick&Ann C.A., de fecha 21 de noviembre de 2023, correspondiente al apartamento N° 43, a nombre de la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti. Promovió marcada letra “H”, cursante al folio 116 de la segunda pieza del presente expediente, copia simple de constancia de residencia emanada de la Junta de Condominio del Edificio Bremen, de fecha 21 de septiembre de 2014, a nombre de la ciudadana Ana Cecilia Morillo. Sobre estas documentales se aprecia que las mismas se tratan de un conjunto de documentos privados y administrativos (emanados tanto de administradoras de inmuebles como del ente rector en materia de arrendamiento) que pretenden acreditar el estado de solvencia y la residencia de la parte demandada. Sin embargo, al analizar su eficacia probatoria, este Tribunal constata que la totalidad de dichos instrumentos fueron consignados en copia fotostática simple, sin el debido acompañamiento de sus originales ni la correspondiente certificación de autenticidad emanada de los entes emisores. En consecuencia, y de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora les niega todo valor probatorio. Al carecer de los requisitos legales de autenticidad, no ofrecen la certeza jurídica necesaria para dar por ciertos los hechos que en ellos se pretenden demostrar. Así se precisa.- Promovió marcada letra “I”, cursante a los folios 117 al 118, de la segunda pieza del presente expediente, original de cartel de notificación a la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 07 de noviembre de 2016. De dicha documental se aprecia que es un documento público administrativo original, emitido por el ente rector en el marco del procedimiento de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento. En consecuencia, se admite y valora con pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, este instrumento demuestra fehacientemente que la autoridad administrativa realizó las gestiones de notificación a la parte arrendadora dentro del procedimiento de consignación iniciado por la arrendataria. No obstante, esta sentenciadora advierte que la existencia de dicho cartel y del procedimiento de consignación no desvirtúa, por sí sola, la mora o la extemporaneidad en los pagos analizada en párrafos anteriores; por el contrario, ratifica que la relación se encontraba bajo supervisión administrativa debido a las discrepancias en el cumplimiento de las obligaciones alojadas en el expediente de consignación. Así se establece.- Promovió cursante a los folios 119 al 254, de la segunda pieza del presente expediente, originales de recibos de pago del canon de arrendamiento realizado en la cuenta corriente N° 00000428337000090931, del Banco del Tesoro, cuyo titular es SUNAVI FIDEICOMISO y cuenta corriente N° 0102-0762-20000100816, del Banco de Venezuela, cuyo titular es SUNAVI FIDEICOMISO y cuyo RIF es ambas cuentas es: G-200100265-0. Este Tribunal admite y otorga pleno valor probatorio a los instrumentos consignados en original, de acuerdo con el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de comprobantes de transacciones realizadas ante entes financieros con destino al organismo rector en materia arrendataria. Sin embargo, al analizar el contenido de dichos recibos en su conjunto, esta sentenciadora observa que, si bien demuestran la realización de pagos, estos confirman la extemporaneidad alegada por la parte actora. Del examen cronológico de los folios se desprende que las consignaciones no se ajustaron a la oportunidad legal y contractual de pago (dentro de los primeros días del mes), acumulándose depósitos que cubren periodos vencidos. Por tanto, aunque estos originales prueban que el dinero fue depositado en las cuentas de la SUNAVI, no desvirtúan la configuración de la mora técnica y jurídica, toda vez que el pago realizado fuera del plazo legal no tiene efecto liberatorio de la causal de desalojo por insolvencia, de conformidad con la legislación especial inquilinaria vigente. Así se precisa.- Promovió prueba de informes a la ciudadana Ana Imperato del Dpto. de Administración y Finanzas de la Administrado Vick&Ann, C.A., a fin de que informe si ella firmó la constancia emanada de dicha empresa y si su contenido es cierto. Promovió prueba de informes al ciudadano Jesús Rodríguez, quien el día 21 de septiembre del año 2014, fungía como presidente de la junta de condominio de Residencias Bremen, para que informe si firmó la constancia emanada de dicha junta y si su contenido es cierto. Promovió prueba de informes a la Notaría Quinta del Municipio Sucre, para que informe al Tribunal: 1. Si en esa Notaria se firmó un Contrato de Arrendamiento; 2. Si en ese Contrato de Arrendamiento firman las Ciudadanas LILIANA SENTINI DE AMMANNATI como ARRENDADORA Y ANA MORILLO como ARRENDATARIA; 3. Si el Inmueble sobre el cual versaba el Contrato de Arrendamiento es un Apartamento ubicado en el Edificio Residencias Bremen, Cuarta Planta (4ta) No. 43; ubicado en la Urbanización El Marques, Avenida Sanz entre las Calles Tiuna y Carapa de la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; 4. Si este Contrato de Arrendamiento se celebró el ía Once (11) de Febrero (02) de 1999 y que quedó anotado bajo el N° 33, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Promovió prueba de informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda perteneciente al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat ubicado en la Calle Orinoco, Avenida Principal de Las Mercedes, SUNAVI del Municipio Baruta del Estado Miranda para que informe al Tribunal sobre los siguientes puntos: a) Si en sus Archivos cursa un Expediente bajo el N° 130683736-0114066 SUNAVI donde los sujetos de Aplicación son ARRENDATARIO (ANA MORILLO) Y PROPIETARIO (VICENZA GALLINORO DE VENUTI) y cuál es la dirección de la Vivienda: b) Si el Expediente N° 130683736-0114066 es sobre un Procedimiento de consignación de Canon de Arrendamiento, c) Diga Nombre, Apellido, Cédula del Aperturante de este Expediente d) Diga si el actuante en este procedimiento es Arrendatario o Arrendedor, e) Si la Arrendataria, Ciudadana ANA MORILLO está solvente con los cánones de arrendamiento hasta la fecha. Promovió prueba de informes al Banco del Tesoro en la Oficina de La Urbina para que informe al Tribunal si existe una Cuenta bajo el N° 0000-0428- 3370-0009-0931 cuyo titular es RECAUDACION SUNAVI y que es donde se recibe los pagos de cánones de arrendamiento del sistema de arrendamiento de vivienda en línea (SAVIL). Promovió prueba de informes al Banco de Venezuela Oficina de Las Mercedes para que informe al Tribunal si existe una Cuenta bajo el N° 0102-0762 200000100816 0000-0428-3370-0000-0931 cuyo titular es RECAUDACION SUNAVI y que es donde se recibe los pagos de cánones de arrendamiento del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL). Pruebas de informes que se evidencia, no fueron debidamente evacuadas en juicio, razón por la cual, esta Alzada no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se establece. Promovió prueba de informes al Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario para que informe al Tribunal. 1. Si cursa en este Tribunal un Expediente signado bajo la Nomenclatura AP11-V-FALLAS-2023-000984; 2. Si la Causa en este Expediente es la NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA; 3. Si los demandados en este Causa son los Ciudadanos VICENZA GALLINORO DE VENUTI, MASSIMO AMMANNATI SENTINI Y DANIELA AMMANNATI SENTINI; 4. Si en esta Causa los demandados han DEMOSTRADO con alguna PRUEBA FEHACIENTE que cumplieron con la PREFERENCIA OFERTIVA a la Ciudadana ANA MORILLO. 5. Informe al Tribunal en qué estado del proceso se encuentra este expediente. Cuyas resultas se encuentran en el expediente, cursante al folio 327 de la segunda pieza del presente expediente, evidenciándose que efectivamente, cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, juicio por nulidad de contrato de compra-venta incoado por la ciudadana Ana Cecilia Morillo, en contra de los ciudadanos Vincenza Gallinoro de Venuti, Massimo Ammannati Sentini y Daniela Ammannati D’ Ercole. Promovió prueba de exhibición de documentos, a fin de que se cite a los ciudadanos MASSIMO AMMANNATI SENTINI y DANIELA AMMANNATI SENTINI por ser los vendedores del inmueble, a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, para que presenten el documento autenticado de preferencia ofertiva; asimismo, que presenten el documento autenticado que recibieron de la ciudadana ANA MORILLO, rechazando la venta del inmueble del que hoy la parte actora pretende desalojar. La cual no fue debidamente evacuada en juicio, por lo que este Juzgado no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 337 al 340 de la segunda pieza del presente expediente, impresión del certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrito al Ministerio del Popular para Hábitat y Vivienda. Promovió cursante al folio 341 de la segunda pieza del presente expediente, copia de constancia de pago de condominio del apartamento N° 43, suscrita por la Administradora Vick & Ann, C.A. Al respecto, se observa que la parte actora formuló impugnación por extemporaneidad, alegando que las mismas fueron consignadas fuera del lapso de promoción de pruebas. Al verificar las actas del expediente este Tribunal constata que, efectivamente, dichas pruebas fueron presentadas una vez vencido el término legal para ello. En el proceso civil venezolano, los lapsos procesales son de orden público y preclusivos, lo que implica que la facultad de las partes para aportar material probatorio fenece al concluir el periodo de promoción. En consecuencia, esta Juzgadora declara CON LUGAR la impugnación por extemporaneidad formulada por la parte actora y, por vía de consecuencia, se desechan del proceso todas las documentales comprendidas en el referido segmento (folios 337 al 341 de la segunda pieza). Así se precisa.- –IV- DE LA SENTENCIA RECURRIDA El Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ponderó la procedencia de la acción en base a las siguientes consideraciones: “(…) IV PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA DEMANDANTE La representación judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad activa de la accionante señalando que: ….OMISSIS… PARA DECIDIR EL PUNTO PREVIO, ESTE JUZGADO OBSERVA: De la revisión a las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que cursa a los folios 52 al 62, ambos inclusive, contratos de arrendamientos y prorrogas (SIC) legales en los cuales quien suscribe como ARRENDADORA es la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI (parte accionante) (SIC) y quien suscribe como ARRENDATARIA es la ciudadana ANA MORILLO (parte demandada), al suscribir estos documentos, la demandada reconoció voluntaria y expresamente a VINCENZA GALLINORO DE VENUTI como su Arrendadora (SIC). Resultando contradictorio y violatorio del principio de "venire contra factum proprium" (doctrina de los actos propios) que, tras años de relación arrendaticia consentida toda vez que (SIC) se aprecia que la inquilina consintió pagar canon de arrendamiento a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, y ahora pretenda desconocer la cualidad de quien ella misma aceptó como ARRENDATARIA. Asimismo, y respecto a la propiedad del inmueble, la demandante consignó un documento de venta debidamente registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre en fecha 17 de noviembre de 2006, inserto con el Nº 4, tomo 29, protocolo 1 (folios 30 al 41 ambos inclusive). Dicho documento goza de presunción de legalidad y veracidad (fe pública registral). Mientras no sea declarada su nulidad mediante una sentencia firme en un juicio correspondiente, dicho título es plenamente válido para acreditar la cualidad de la propietaria y, por ende, la cualidad activa le deviene del contrato de arrendamiento, así como del documento de propiedad para intentar la acción de desalojo, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo. V MOTIVACIONES PARA DECIDIR EL FONDO DE LO DEBATIDO De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley de Alquileres de Vivienda pasa el juzgado (SIC) a dictar el extenso del dispositivo dictado en fecha 10 de Marzo de 2026, y de acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación procesal, se desprende que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte accionante, cuya causa petendi radica en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes entre (SIC) los años 2011 a 2012, a saber julio 2011 hasta octubre 2011/ noviembre y diciembre 2011 hasta marzo 2012/ agosto, septiembre y octubre 2012/ y los años 2013, 2014, 2015 y 2016 por parte de la arrendataria. A tales efectos, destaca que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, esta juzgadora valoró el material probatorio ofrecido por las partes mediante sentencia interlocutoria de fecha 04 de noviembre de 2025. Ahora bien, en la misión que tiene esta operadora jurídica de administrar justicia, le corresponde resolver sí (SIC) los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados. Es importante destacar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí (SIC) que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla (SIC) a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. En el caso concreto de marras, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos procesales, con la aportación del contrato de arrendamiento cursante a los folios 52 al 62, ambos inclusive. El mismo tiene por objeto arrendar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 43 (cuarenta y tres), ubicado en el cuatro (4°) (SIC) piso del edificio RESIDENCIAS BREMEN, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y sus linderos y demás características se describen en el documento propiedad (SIC) Registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, inserto bajo el N° 4, Tomo 29, protocolo 1 de fecha 17/11/2006, el cual cursa en original a los folios 30 al 35, ambos inclusive, asumiendo el arrendatario (SIC) la obligación de pagar un canon de arrendamiento mensual por la suma de DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs 2.100,00), como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, dentro de los 05 primeros días de cada mes; ello conforme al ACUERDO AMISTOSO suscrito entre las partes en fecha 01 de marzo de 2010 y que cursa al folio 62 del expediente (primera pieza), lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es (SIC) sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. Antes de proceder directamente con el fondo de la demanda se constata que la demandante cumplió con el procedimiento previo ante la SUNAVI (Expedientes MC- 00835/14-02. Y que se observa de actas precisamente a los folios 42 al 46 ambos inclusive, la Providencia Administrativa N° MC-00332 de fecha 04/08/2017, la cual HABILITÓ FORMALMENTE LA VÍA JUDICIAL ante la imposibilidad de lograr un acuerdo conciliatorio (SIC). Ahora bien, sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando -causa petendi- que la arrendataria ANA MORILLO, no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes desde el años (SIC) 2011 a 2012, a saber julio 2011 hasta octubre 2011/ noviembre y diciembre 2011 hasta marzo 2012/ agosto, septiembre y octubre 2012/ y los años 2013, 2014, 2015 y 2016. La demandante fundamenta su acción en la causal de falta de pago de cuatro (4) o más cánones de arrendamiento, prevista en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Este juzgado evidenció que la arrendataria incurrió en atrasos de hasta siete (7) meses consecutivos entre 2011 y 2012. A partir del 21 de diciembre de 2012, cesó totalmente el pago de los cánones de arrendamiento. La demandante probó, mediante constancia bancaria (Banesco), la cual no fue impugnada por la contraparte, que la cuenta destinada al pago permaneció activa hasta al menos marzo de 2017, desvirtuando la alegación de la demandada sobre la imposibilidad de pagar por "desactivación" de la cuenta. El artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece que el arrendatario que incumpla de manera injustificada sus obligaciones de pago perderá los beneficios consagrados en la ley. En el presente caso, la falta de pago por más de cuatro años es una conducta imputable exclusivamente a la arrendataria, quien no justificó debidamente su insolvencia (los informes médicos presentados no cubren el periodo de mora total ni justifican la falta de pago absoluta desde 2013) (SIC) Ahora bien, de acuerdo al Certificado electrónico de Solvencia, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cursante a los folios 141 al 144, ambos inclusive de la primera pieza, se observa que ciertamente la parte demandada si canceló los cánones de arrendamiento, la jurisprudencia ha sido clara al establecer que el pago realizado fuera del lapso contractual o legalmente establecido constituye un incumplimiento que puede dar lugar al desalojo, incluso si posteriormente se efectúa el pago. Este Tribunal, al analizar las pruebas documentales promovidas por la parte actora, específicamente la Libreta de Ahorros N° 5545115277 (Anexo H-3), constata que la parte demandada sí efectuó abonos por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos en que se alega la mora. Sin embargo, la mera realización del pago no desvirtúa la causal de desalojo si este se produce fuera de la oportunidad pactada y exigida por la ley."(SIC) La jurisprudencia ha sido constante al establecer que la obligación del arrendatario no se limita al quantum (la cantidad), sino también al quándo (la oportunidad del pago). El pago realizado con una dilación de hasta tres años, como ocurre en el presente caso con los cánones del año 2012, rompe la periodicidad y la consecutividad exigida por el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que exige la falta de pago de cuatro cánones consecutivos. De las pruebas aportadas por la parte demandada aprecia esta juzgadora que consigno (SIC) a los autos contrato de arrendamientos, (SIC) así como la prueba de informe de la Junta de Condominio de Residencias Bremen, así como al Departamento de Administración y Finanzas de la Administración Vick & Ann, C.A, de la Prueba de Informe de Servicio de Autónomo de Registro y Notarias (SAREN),(SIC) que se aprecia de autos que dichas pruebas no fueron impulsadas por la parte demandada, que solo consta la respuesta del Tribunal Quinto de Primera Instancia con relación a la Existencia del Juicio de Nulidad de Compra- Venta, que al respecto este Tribunal aprecia que en el presente caso se está ventilando un juicio de Desalojo del Inmueble objeto de arrendamiento y toda vez que el Juzgado Primero de Primera Instancia declaro Sin lugar la cuestión previa relativa a la prejudicialidad, Sentencia quedo firme (SIC) en virtud de que la parte demandada no ejerció recurso alguno contra la misma, es por lo que este Tribunal nada tiene que decir sobre la prejudicialidad, toda vez que la misma ya fue decidida. Y así se decide. En este sentido, verificado el pago extemporáneo reiterado, que se extiende por un lapso de tres años, y que es seguido por una falta absoluta de pago desde finales de 2012 hasta 2017, demuestra un incumplimiento grave y continuado de las obligaciones esenciales del arrendatario. La tardanza en el pago, al no ajustarse a los cinco primeros días de cada mes, genera la mora que, al acumularse, configura la causal de desalojo, independientemente de que la arrendataria haya intentado solventar dicha mora posteriormente con pagos diferidos, tal y como consta en documental que riela a los folios 337 al 340 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, donde consta que la referida ciudadana comenzó a cancelar en dicha Unidad desde el mes de Abril de 2025 hasta el mes de enero de 2026, y conforme a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10/12/2025, expediente: 24- 0906, resulta forzoso para esta Sentenciadora e (SIC) declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo. Y así se establece.- En cuanto a la preferencia ofertiva que alega la parte demandada en su contestación de la demanda se aprecia que para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio (que es la consecuencia de la violación de la preferencia ofertiva): Se requiere una demanda autónoma dirigida a subrogarse en la compraventa, donde se analizarán los requisitos de fondo (solvencia, tiempo de arrendamientos (SIC). Si el arrendatario alega la violación del derecho de preferencia ofertiva como defensa o excepción dentro de un juicio de desalojo, la jurisprudencia tiende a rechazarlo como medio para obtener un pronunciamiento sobre la preferencia, indicando que debió ser ejercido en una acción autónoma o mediante reconvención si el juicio lo permitía, es por ello que esta sentenciadora desecha dicho (SIC) defensa. Y Así se decide(SIC).- VI DISPOSITIVA En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia (SIC) en al nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA ALEGADA por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA incoara la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI en contra de la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, en consecuencia, se ordena a la parte demandada a desalojar el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 43 (cuarenta y tres), situado en la Planta Cuarta (4ta) del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marques (SIC), Avenida Sanz, entre las calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda y a entregar el mismo totalmente libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” Subrayado y resaltado de la cita textual. -V- DE LA AUDIENCIA ORAL “En horas de despacho del día de hoy, martes veintiuno (21) de abril de dos mil veintiséis (2026), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia oral en el juicio que por desalojo de vivienda incoare la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, contra la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, se anuncia el acto en la forma de Ley en la sede de este Despacho Judicial, a los fines previstos en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, haciendo acto de presencia por una parte, la abogada Cristina Isabel Marino Causi, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con la matrícula N° 43.491, procediendo con el carácter de mandataria judicial de la parte actora, y por la otra, el abogado José Gregorio Hernández Barrios, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con la matrícula Nº 110.608 actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente, la juez declara abierta la AUDIENCIA ORAL, concede a ambas representaciones judiciales el derecho a ser oídos, quienes expusieron verbalmente los argumentos de hecho y de Derecho que consideran idóneos y pertinentes respecto del mérito del asunto debatido; al respecto, la parte actora manifestó entre otras cosas lo siguiente: que se encuentra presente en el acto de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de solicitar que se declare sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, y se confirme la sentencia proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo de 2026, que declaró con lugar la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 91 numeral 1 de la referida Ley, por encontrarse ajustada a derecho y a las pruebas cursantes en autos. Dicha representación judicial en el transcurso de su exposición hace recuento de los hechos señalando que la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI es la propietaria del bien inmueble que la demandada ocupa en calidad de arrendataria; que esta última incumplió en su obligación de pagar de más de cuatro cánones de arrendamientos. Que quedó demostrado tal incumplimiento por la libreta de ahorros que nunca fue cerrada por su titular, contrario a lo que señala la parte demandada. Que dentro de esa libreta se evidencia la falta de pago de mas de 4 meses, así como se puede verificar de la documental W, contentiva del certificado electrónico de solvencia de 19 de junio de 2019, emanado por la SUNAVI, con lo cual se demostró que el pago de los cánones de arrendamiento de los 12 meses del año 2013, más los 12 meses de los cánones de arrendamiento del año 2014, fueron realizados todos juntos de manera extemporánea en fecha 3 de agosto de 2017; mientras que los 12 meses de cánones de arrendamiento del año 2015, más los 12 meses del año 2016, y los primeros 8 meses del 2017, fueron pagados todos juntos en fecha 8 de agosto de 2017; asevera durante la audiencia que acá quedo más que comprobado que la ciudadana Ana Morillo dejó de cancelar mas de 4 meses de cánones de arredramiento de forma injustificada, lo que se subsume en la causal de desalojo prevista en la Ley. En consecuencia, aseveró que, la Jueza de Primera Instancia aplicó correctamente la norma al verificar tal incumplimiento. En conclusión, y en primer lugar, el Tribunal de Primera Instancia verificó la relación arrendaticia que data de febrero de 2007, con la firma del primer contrato de arrendamiento entre las partes, el cual cursa en autos marcados con la letra D, y en el documento denominado “convenio de prórroga legal” suscrito de 1 de marzo 2009, marcado F; en ese convenio la demandada Ana Morillo renunció a su derecho a preferencia a adquirir, comprometiéndose a entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal, esto es, en fecha 29 de febrero de 2012, lo cual no hizo. En segundo caso, el a quo constató el incumplimiento reiterado de pago y valoró correctamente las pruebas documentales, aplicando correctamente la norma jurídica, por lo tanto, no existe error de hecho o de derecho que justifique modificar la decisión. Finalmente, expone que este caso corresponde a una justificación típica que el incumplimiento de pago rompe el equilibrio de la relación contractual y configura el desalojo, por lo tanto, solicita se de declare sin lugar la apelación y se confirme en todas sus partes la sentencia recurrida. En este estado, se le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada quien: empieza señalando que en primera instancia manifestó que su representada inició una relación arrendaticia con Liliana Sentini de Ammannati en el año 2002, quien falleció, y una vez fallecida la arrendadora, la relación arrendaticia continuó con sus hijos, Massimo Ammannati Sentini y Daniela Ammannati; posteriormente, ellos, haciendo uso de un poder que le confirió la fallecida en el año 1998, vendieron en el 2006 el apartamento a la ciudadan VICENZA, es decir, que dicha venta se verificó 4 años y 4 meses después del fallecimiento de la ciudadana en cuestión, por lo que solicitó la falta de cualidad por extinción del poder, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.704, numeral 3 del Código Civil. La Jueza de instancia que decidió la demanda consideró que, con la presentación del documento de propiedad de 2006, -que fue una venta de forma fraudulenta-, era suficiente para declarar sin lugar la falta de cualidad. Por tal motivo, solicita en este acto la nulidad de la sentencia y se declare nulo el titulo de propiedad del inmueble. Por otro lado, asegura que su representada no está en mora por cuanto si le fue cerrada la cuenta y SUNAVI emitió providencia administrativa N° 00059 de fecha 6 de marzo de 2017, mediante la cual decidió la consignación temporal del canon de arrendamiento; esta providencia fue recurrida por un recurso de reconsideración de la representación de la parte actora la cual no tuvo respuesta y se consideró silencio administrativo y la representación ya dicha no ejerció más recursos, con lo cual se tiene que quedó firme; concluye asegurando que la demandada se encuentra pagando en canon de arrendamiento y ante ello, solicita formalmente que, se declare la nulidad de la sentencia, y nulo el documento de venta por ser un documento fraudulento; para mayor abundamiento, señala el contenido de la sentencia N° de Sala Constitucional de fecha 28 de abril de 2023, sentenciado con ocasión a una revisión constitucional suscrita por la ciudadana Solange Marcano Rivas, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes; así como la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, exp. AA-20-2003-000213, de fecha 6 de octubre de 2023. Y al ser propietaria la ciudadana Vicenza, se inste a consignar la declaración sucesoral y se de el derecho de preferencia ofertiva a su poderdante, previo un avalúo respectivo al bien objeto del presente juicio. En este estado, la apoderada actora solicita uso de réplica, a lo que la juez se lo concede y alega: “Es necesario acotar que nos encontramos ante la presencia de un juicio de desalojo de conformidad al articulo 91 numeral 1 de La Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a título ilustrativo, el procedimiento previo a la demanda de desalojo llevado por ante la SUNAVI se inició en fecha 14 de febrero de 2014, y el procedimiento a solicitud de la ciudadana Ana Morillo para la consignación temporal del canon de arrendamiento fue en fecha 20 de abril de 2016, dos años después de iniciado el procedimiento previo a la demanda de desalojo. Durante todo ese tiempo dejó de pagar los cánones de arrendamiento acumulando mucho mas que 4 cánones consecutivos sin causa justificada. Es todo.”. Seguidamente, se le concede la contrarréplica a la representación judicial de la parte demandada y alega: “Como la astucia no puede estar por encima de la Ley, como máxima, como no es titular del bien que demanda en desalojo, todos los actos deben ser declarados nulos, y así pido que se declare”. -VI- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe —como ya se indicó— a impugnar la decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2026 y cuya ampliación se publicó en fecha 13 de marzo de 2026, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, contra la ciudadana ANA CECILIA MORILLO. Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto, y siendo que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, esta Alzada, en ejercicio de su función revisora, observa que la decisión recurrida incurrió en el vicio de silencio de prueba. De la revisión exhaustiva de las actas se desprende que el a quo omitió el examen, análisis y valoración del acervo probatorio promovido por las partes, pretendiendo fundamentar su decisión bajo el argumento genérico de haber “valorado el material probatorio ofrecido por las partes mediante sentencia interlocutoria de fecha 04 de noviembre de 2025”. Sin embargo, al examinar dicho fallo, se constata que este constituye únicamente el auto de admisión de pruebas —un acto de mero trámite procesal destinado a revisar la legalidad y pertinencia de los medios— y no una sentencia valorativa; por tanto, la sentenciadora de instancia dejó de determinar la eficacia probatoria de los medios aportados conforme a las reglas de la sana crítica. Al respecto, resulta preciso traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 04 de junio de 2019, Exp. AA20-C-2018-000640, donde se dejó sentado lo siguiente: "el silencio de pruebas y el silencio parcial, descrito en el artículo 509 ibídem, se produce cuando el juez omite el análisis de un medio probatorio debidamente establecido a juicio o no toma en cuenta una parte determinante de la prueba para decidir. omissis Ahora bien, en relación vicio de silencio de pruebas, esta Sala con ponencia conjunta, en sentencia N 335, de fecha 9 de junio de 2008, caso: Banco Latino, C. A., contra Inversiones Cotécnica, C. A. y otras, expediente N 2003-421, reiterada en fallo N RC-346, de fecha 15 de junio de 2015, expediente N 2013-427, caso: Cenit Sarahay Guerra Moreno contra Segunda Nicacia Cadena Cuenu, señaló lo siguiente: La Sala dejó sentado en sentencia de fecha 21 de junio de 2000, que la falta de análisis y pronunciamiento sobre las pruebas no constituye un defecto de forma de la sentencia, sino un error de juzgamiento que debe ser denunciado al amparo del ordinal 2 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, alegando la violación de la regla de establecimiento de las pruebas contenida en el artículo 509 eiusdem por falta de aplicación, siempre y cuando la falta de examen de la prueba o su análisis parcial, haya sido decisivo del dispositivo del fallo; extremo este que ha de considerarse cumplido cuando la prueba omitida o examinada parcialmente, es capaz de demostrar hechos que han de cambiar la suerte de la controversia. (Caso: Farvenca Acarigua C.A. contra Farmacia ClaelyC.A.) . (Resaltado de la Sala). Conforme a la doctrina de esta Sala, el vicio de silencio de pruebas se produce, cuando el juez omite en su totalidad examinar o valorar la prueba que ha sido admitida y evacuada, ya sea: I) Porque silencia u omite totalmente su mención en la sentencia, o II) Cuando la señala en la decisión, pero silencia u omite pronunciamiento alguno sobre su valoración. Ya sea para apreciarla o para desecharla, otorgándole el valor probatoria que considere conforme a la ley y la sana critica, siempre y cuando esa falta de examen, haya sido decisivo de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo, lo cual ha de considerarse cumplido, cuando la prueba omitida es capaz de demostrar hechos que han de cambiar la suerte de la controversia” (Resaltado añadido) De la doctrina jurisprudencial antes transcrita se desprende con meridiana claridad que el deber del sentenciador no se agota con la simple mención formal de los medios probatorios en el expediente, sino que le es imperativo realizar un proceso intelectivo de análisis crítico sobre cada uno de ellos. En el caso que nos ocupa, la conducta procesal de la sentenciadora de instancia encuadra perfectamente en el supuesto de silencio de prueba, toda vez que la referencia al material probatorio fue meramente nominal y, lo que es más grave, pretendió suplir la fase de valoración con un auto de admisión. Al respecto, debe precisarse que la admisión de las pruebas (decisión interlocutoria del 04 de noviembre de 2025) y la valoración de las mismas (acto propio de la sentencia definitiva) son momentos procesales con naturalezas y finalidades jurídicas distintas: mientras que el primero es un juicio de admisibilidad basado en la legalidad y pertinencia, el segundo es un juicio de eficacia basado en la fuerza de convicción que el medio aporta a la controversia. Pretender que la admisión de las pruebas constituye su valoración es un error inexcusable de juzgamiento que desnaturaliza el proceso y violenta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, al haber omitido el examen individualizado y conjunto del acervo probatorio —específicamente respecto a los documentos y demás medios que cursan en autos—, la juzgadora a quo privó a las partes de una decisión fundada en la realidad procesal. Dicha omisión es de carácter decisivo para el dispositivo del fallo, pues la suerte de una demanda de desalojo de vivienda depende intrínsecamente del análisis de los contratos, comunicaciones y demás probanzas que demuestren el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones arrendaticias. Al no existir este análisis, siendo este, una obligación ineludible del sentenciador la de resolver todos los alegatos de las partes con base en lo estatuido en el artículo 243 del código ritual, pues al no hacerlo, como en efecto sucedió, incurrió en el vicio de silencio de pruebas -configurándose una falta de motivación-, lo que es motivo suficiente para que la decisión apelada se halle inficionada; en consecuencia, habiendo evidenciado quien juzga la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por faltar a las determinaciones de los ordinales 4° y 5° del artículo 243 ibídem, la cual es de estricto orden público, la decisión dictada el 10 de marzo de 2026, cuya ampliación del dispositivo se publicó en fecha 13 de marzo del corriente año, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas será declarada NULA, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Por consiguiente, dada la nulidad aquí decretada, esta Alzada pasa a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, siendo menester resolver primero los puntos previos. Así se precisa. De la falta de cualidad activa Habiéndose declarado la nulidad del fallo de instancia por el vicio de silencio de pruebas, esta Alzada, en ejercicio de la facultad de reasumir la jurisdicción para resolver el fondo de la controversia, procede a pronunciarse sobre la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad activa opuesta por la demandada. La parte demandada fundamenta su defensa argumentando que el título de propiedad exhibido por la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI adolece de nulidad absoluta. Sostiene la demandada que la adquisición del inmueble se perfeccionó mediante un poder general de administración y disposición que se encontraba extinguido de pleno derecho, en virtud del fallecimiento de la poderdante originaria (ciudadana Liliana Sentini De Ammannati). Por consiguiente, alega que al ser nulo el título traslaticio de dominio, la accionante carece de la legitimación procesal (cualidad activa) necesaria para incoar la presente acción de desalojo. Este Tribunal Superior, a los efectos de resolverse la defensa de falta de cualidad alegada, debe citar al jurista Hernando Devis Echandía quien definió el interés como: “El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual” Asimismo, esta sentenciadora observa que el ilustre representante de la escuela procesal italiana, el maestro Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (legitimatio ad causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (legitimatio ad processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte. Por otro lado, conviene citar lo que nos dice el autor Luis Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente: “El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.” En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” Sobre el tema de la cualidad, en sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2009 (Exp. AA20-C-2009-000069), la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, hizo las siguientes consideraciones: “De la decisión recurrida antes transcrita se desprende, que la Jueza de Alzada, resolvió una cuestión vinculada al fondo, como lo es lo concerniente a la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) del demandante, institución procesal ésta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 07-0588, caso Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 07-1674, caso Alfredo Antonio Jaimes y otros). La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: ‘…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso’ (Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: ‘Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.’ Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala dicho autor: ‘Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539) De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra ‘Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad’ que: ‘…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…’.” En sintonía con la declaración de principios contenida en el precedente judicial anteriormente citado, este tribunal estima que el punto de la cualidad constituye una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar indisolublemente involucrada en la esfera de los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que inexorablemente debe ser analizada por los jueces, incluso de oficio. Al analizar las actas procesales que conforman el presente expediente, esta sentenciadora constata que la parte actora consignó documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de noviembre de 2006, bajo el N° 4, Tomo 29, del Protocolo Primero. Dicho instrumento ostenta el carácter de documento público y, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, hace plena fe erga omnes de los hechos que el funcionario público declara haber efectuado o presenciado, así como de la veracidad de las declaraciones allí contenidas, gozando de presunción de legalidad y fe pública registral. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha sido pacífica al establecer que los actos jurídicos contenidos en documentos públicos surten todos sus efectos legales mientras no sean declarados nulos mediante sentencia definitivamente firme dictada en un juicio autónomo de nulidad o tacha de falsedad. Si bien cursa en autos la constancia de que existe un juicio de nulidad de contrato de compra-venta intentado por la demandada, es un hecho procesal incontrovertido que la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la misma representación judicial fue declarada sin lugar en fecha 02 de diciembre de 2024, decisión que quedó firme. Por tanto, a los efectos de esta causa, el título de propiedad mantiene su plena vigencia y vigor jurídico para acreditar el carácter de propietaria de la demandante. Así se decide. Ahora bien, con independencia de la titularidad dominial, cursa en autos el Contrato de Arrendamiento originario de fecha 26 de febrero de 2007. En dicho instrumento jurídico, la ciudadana Ana Cecilia Morillo (demandada) suscribió voluntariamente un acuerdo de voluntades reconociendo expresa e inequívocamente a la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti (demandante) como su arrendadora. Este reconocimiento se reiteró pacíficamente en el tiempo, mediante la suscripción del Anexo N° 1 de fecha 1° de marzo de 2008 y el Convenio de Prórroga Legal de fecha 1° de marzo de 2009. En efecto, resulta contrario a derecho y palmariamente violatorio del principio general del derecho venire contra factum proprium non valet (nadie puede ir válidamente contra sus propios actos), que la parte demandada pretenda ahora desconocer la legitimación de quien ella misma aceptó y reconoció como su arrendadora durante un tiempo prolongado mediante negocios jurídicos bilaterales. Así pues, la cualidad para demandar el desalojo no deriva exclusivamente del derecho de propiedad, sino fundamentalmente de la relación jurídica sustancial de arrendamiento que vincula a las partes. En consecuencia, al estar fehacientemente demostrada la relación contractual de arrendamiento entre las partes mediante documentos reconocidos, y al constar en autos un documento público de propiedad que conserva todos sus efectos jurídicos, resulta palmario que la ciudadana Vincenza Gallinoro de Venuti ostenta la plena identidad con la persona a quien la ley especial le otorga el derecho de exigir la restitución del inmueble. Motivo por el cual, deberá ser declarada SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. -VII- DEL FONDO DEL ASUNTO De conformidad con los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Superior procede a dictar sentencia atendiendo a lo alegado y probado en autos. La pretensión de la parte actora, ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, se circunscribe al desalojo del inmueble destinado a vivienda identificado en autos, por la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento -artículo 91, literal "a" de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda-. La parte demandada, ciudadana ANA CECILIA MORILLO, centró su defensa en una supuesta falta de cualidad de la actora —ya resuelta—; en un derecho que dice tener sobre la preferencia ofertiva del inmueble, y en una pretendida solvencia mediante consignaciones ante la SUNAVI. Bajo este esquema, la litis contestatio quedó trabada en la determinación del derecho alegado y la eficacia solutoria de dichos pagos y la existencia de la mora. Así las cosas, en cuanto al derecho que dice tener la parte demandada, quien aquí decide estima que, la pretensión de preferencia ofertiva constituye un derecho sustantivo del arrendatario, contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que, al ser invocado en el marco de un proceso judicial, reviste la naturaleza de una nueva acción con autonomía y entidad propia, exigiendo para su válida tramitación el cumplimiento de los requisitos de la reconvención conforme a la normativa procesal civil venezolana. En este sentido, la jurisprudencia ha sido enfática al señalar que la reconvención no es una mera defensa de fondo, sino una "contraofensiva" o demanda autónoma que permite al demandado reclamar al actor un derecho conexo o distinto, la cual debe ser presentada cumpliendo con las formalidades de ley, incluyendo la determinación de la cuantía y el fundamento de la acción, a fin de que el órgano jurisdiccional pueda admitirla y pronunciarse sobre ella en el fallo definitivo. En el caso de autos, se observa que la parte demandada pretendió hacer valer el derecho de preferencia ofertiva mediante un simple alegato en su escrito de contestación a la demanda, omitiendo deliberadamente la interposición de la reconvención, la cual es la vía procesal idónea y necesaria para introducir una pretensión nueva de esta envergadura. Al limitar su actividad defensiva a una mera enunciación en la contestación, la parte demandada no ha accionado ante este Tribunal para que se constituya una relación procesal válida respecto a su supuesto derecho, resultando imposible para esta juzgadora otorgar una tutela judicial efectiva sobre una pretensión que no ha sido formalmente deducida a través de la vía procesal correcta, pues el derecho de preferencia ofertiva no opera de forma automática ni puede ser reconocido como un simple argumento de defensa sin el debido despliegue probatorio y procedimental que caracteriza a la reconvención. Por lo tanto, ante la ausencia de una reconvención que otorgue vida jurídica y autonomía a la pretensión de preferencia ofertiva, este Tribunal se ve en la obligación ineludible de desestimar tal pedimento, por cuanto carece de sustento procesal para ser analizado como un objeto autónomo del litigio. La defensa de fondo, al no haber mutado en una reconvención conforme a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, no cumple con los presupuestos mínimos para que esta alzada pueda efectuar una declaratoria sobre la existencia o procedencia del derecho invocado, debiendo prevalecer el rigor de las formas procesales que garantizan el debido proceso y el derecho a la defensa de la contraparte ante una pretensión que, por su naturaleza, exige un debate procesal diferenciado y claramente definido. Y así se decide. Ahora bien, en materia de incumplimiento contractual, rige el principio del Onus Probandi previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente: Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la carga subjetiva de la prueba que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid. Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss.). Así, quedó demostrada en autos la relación arrendaticia que une a la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, titular de la cédula de identidad N° E-847.199, en su carácter de arrendadora, con la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, titular de la cédula de identidad N° V-4.283.370, en su carácter de arrendataria, respecto del inmueble destinado a vivienda situado en el cuarto piso del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Av. Sanz, Municipio Sucre, Estado Miranda. Dicho vínculo jurídico se halla plenamente acreditado mediante el mérito de las pruebas cursantes en el expediente, específicamente el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 26 de febrero de 2007, el cual fue ratificado y extendido mediante el Anexo N° 1 de fecha 1° de marzo de 2008 y el posterior Convenio de Prórroga Legal de fecha 1° de marzo de 2009; instrumentos que, al no haber sido tachados ni desconocidos por las partes, adquieren pleno valor probatorio y eficacia jurídica para demostrar el nexo contractual que rige la presente litis. Así se precisa. Ahora bien, la parte actora sostiene que la arrendataria, ciudadana ANA CECILIA MORILLO, aunado al hecho de incurrir en mora con el pago del canon de arrendamiento durante el año 2012, acumulando hasta 7 cuotas vencidas, también adeuda los cánones de arrendamiento a partir del 21 de diciembre de 2012, calculados a razón de la suma mensual pactada en el contrato y sus prórrogas. Por su parte, la demandada pretende enervar la acción alegando encontrarse en estado de solvencia, para lo cual invoca la realización de diversas consignaciones administrativas efectuadas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). No obstante, este Juzgado Superior observa que dicha defensa no se compadece con la realidad procesal, toda vez que tales depósitos no solo resultan insuficientes frente a lo pretendido, sino que fueron realizados de manera extemporánea y acumulada, pretendiendo la accionada purgar una mora ya consolidada mediante pagos tardíos que no satisfacen la puntualidad exigida por el ordenamiento jurídico especial en materia de vivienda. En este sentido, del acervo probatorio aportado por las partes, se evidencia del certificado de solvencia emitido por el sistema SAVIL -prueba marcada “W”, junto al escrito libelar-, documento público administrativo, emanado de la SUNAVI el 19/06/2019, lejos de favorecer a la demandada, refleja que los cánones de los años 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, fueron cancelados de forma acumulada y masiva en fechas muy posteriores a su vencimiento. En efecto, el cumplimiento debe realizarse en la oportunidad pactada. El contrato de arrendamiento, al ser sinalagmático y de tracto sucesivo, impone al arrendatario la obligación de cumplir con el canon en los lapsos acordados. El pago tardío constituye, en principio, un incumplimiento de la obligación contractual. Asimismo, de la valoración del expediente administrativo de consignación (N° 130683736): Se observa que la demandada acudió a la consignación administrativa ante la SUNAVI el 20/04/2016. No obstante, para que la consignación tenga efectos liberatorios (artículo 1.306 y ss. del Código Civil), debe existir un rechazo injustificado del acreedor (mora accipiendi). En el caso de autos, consta en las Pruebas "A" y "B-1" al "B-5" (estados de cuenta de la actora) que la cuenta bancaria de la arrendadora permaneció activa y receptiva. Al no demostrar la demandada que la actora se negó a recibir el pago, la consignación se torna en un acto unilateral sin fuerza de pago regular, evidenciando una conducta procesal dirigida a crear una apariencia de solvencia inexistente. Así se precisa. Así pues, el artículo 91 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda es taxativo: el incumplimiento de cuatro (4) cánones de arrendamiento es causal de desalojo. En el presente caso, no estamos ante un retraso accidental, sino ante una insolvencia contumaz y sistemática. Ahora bien, la doctrina constitucional venezolana ha señalado que, si bien la vivienda es un derecho social, el contrato de arrendamiento es un negocio jurídico bilateral que genera obligaciones recíprocas. Permitir que el arrendatario permanezca indefinidamente en el inmueble sin cumplir con la contraprestación económica, basándose en pagos extemporáneos realizados años después del vencimiento, vacía de contenido el derecho de propiedad (artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y violenta el principio de confianza legítima y buena fe contractual. Debe precisarse entonces que, para que el pago tenga efecto liberatorio de la obligación, este debe ser íntegro, oportuno y realizado en el lugar y forma pactados. En el presente caso, las consignaciones administrativas efectuadas por la demandada ante la SUNAVI se configuraron como un pago tardío (mora solvendi), el cual -como ya se dijo antes- no purga el derecho ya nacido en cabeza del arrendador para solicitar la resolución del contrato o el desalojo. La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido conteste al señalar que el pago realizado con posterioridad a la consolidación de la causal de desalojo no extingue la acción, pues la mora ya ha causado un daño jurídico al acreedor que solo se repara con la restitución del bien. En consecuencia, habiéndose demostrado la relación arrendaticia, habiéndose probado que la demandada incurrió en mora de más de cuatro (4) cánones, y quedando establecido que los pagos alegados ante la SUNAVI fueron extemporáneos, y realizados sin que mediara negativa de cobro de la actora, este Juzgado Superior concluye que se han cumplido los extremos legales para declarar la procedencia de la acción de desalojo, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide. -VIII- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo de 2026. SEGUNDO: NULA la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo de 2026, por haber incurrido en el vicio de silencio de prueba. TERCERO: SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo relativa a la falta de cualidad de la actora. CUARTO: DESESTIMA el derecho de preferencia ofertiva invocado por la parte demandada ante la ausencia de una reconvención que le otorgue vida jurídica. QUINTO: CON LUGAR la demanda que por desalojo (vivienda) incoara la ciudadana VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, contra la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, ambas plenamente identificadas al inicio de este fallo. SEXTO: Se ORDENA a la demandada la entrega material, libre de personas, animales y cosas, el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número cuarenta y tres (43), situado en la cuarta planta del Edificio Residencias Bremen, en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. SEPTIMO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: En estricto cumplimiento de lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se ordena que, previo a la ejecución material del desalojo, las partes deberán agotar los procedimientos especiales y administrativos por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, con el objeto de garantizar el derecho a la vivienda y la reubicación, en caso de ser aplicable. NOVENO: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de abril de 2026. Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación. LA JUEZ, Dra. LISETH CARMEN HIDROBO AMOROSO. - LA SECRETARIA TEMP., Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO. - En esta misma fecha siendo las once y cuarenta minutos de la mañana (11:40 a.m) se registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA TEMP., Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO.- LHA/EOO/Drc.- Exp. No.AP71-R-2026-000209