TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece (13) de abril de dos mil veintiséis (2026)
215º y 167º

ASUNTO: KP02-R-2025-000865
PARTE DEMANDANTE: AQUILES QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.534.281, domiciliado en el caserío Veragacha de la parroquia Santa Rosa, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: YOLIMAR COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 257.255, domiciliada en la avenida 6 con calle 7, piso 2, oficina 17, edificio ASWHITH, Quibor, estado Lara.
PARTE DEMANDADA: SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653, domiciliados en el caserío Veragacha de la parroquia Santa Rosa, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR DAVID MERLO CACERES, PEDRO LUIS CARIDAD DAZA y MILDRED CAROLINA CARIDAD ARIAS, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 131.435, 104.027 y 72.982, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
En fecha 24 de noviembre de 2025, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentado por el ciudadano AQUILES QUIROZ, contra los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano AQUILES QUIROZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.534.281, representado judicialmente por la abogada YOLIMAR COLMENAREZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 257.255, contra los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653, respectivamente, representados judicialmente por los abogados HECTOR DAVID MERLO CACERES, PEDRO LUIS CARIDAD DAZA y MILDRED CAROLINA CARIDAD ARIAS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 131.435, 104.027 y 72.982, respectivamente.
SEGUNDO: Una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del local comercial ubicado en el caserío Veragacha del Municipio Santa Rosa de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, libre de personas y cosas.
TERCERO: Se condena en costas, a la parte demandada, ciudadanos SERGIO ALEJENDRO QUIROZ ASUJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUJE DE QUIROZ, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653, respectivamente, por haber resultado totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 28 de noviembre de 2025, el abogado HECTOR DAVID MERLO CACERES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho y en fecha 15 de diciembre de 2025, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una sentencia definitiva dictada en juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, se abrió el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejercieran el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código; y, se fijó el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos correrían simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 29 de enero de 2026, se dejó se acordó agregar a los autos escrito presentado por la abogada Yolimar Colmenarez apoderada judicial de la parte actora y por el abogado Héctor David Merlo Cáceres, apoderado judicial de la parte demandada; acogiéndose el tribunal al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar OBSERVACIONES; el día 12 de febrero de 2026 se dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito ni por si ni a través de apoderados. El Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 22 de octubre de 2024, se inició la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano AQUILES QUIROZ, contra los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, todos antes identificados, en la cual la apoderada de la parte actora alegó: Que su representado celebró un contrato de arrendamiento, en fecha 03 de noviembre de 1993, sobre un centro comercial ubicado en el caserío Veragacha del municipio Santa Rosa de esta ciudad de Barquisimeto, con Nº catastral 315-0014-0021. Que en la cláusula tercera convinieron un canon de arrendamiento por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y serian pagaderos los cinco (05) primeros días de cada mes, en la cláusula cuarta establecieron que sería por tiempo determinado de seis (06) meses, pero el hijo del arrendatario se quedó en el local, sin cancelar los cánones de arrendamiento y se renovó automáticamente por efecto de la tácita reconducción; que en la cláusula quinta, se comprometía a no realizar modificaciones al local ya descrito, no sub-arrendar, que serían por su cuenta las reparaciones menores; y el pago de los servicios públicos, que según la cláusula séptima, el arrendatario manifestó haber recibido en óptimas condiciones el local y debía entregarlo en las mismas condiciones; en la cláusula décima primera, convinieron que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas anteriores seria causal suficiente para que el arrendador considerara rescindido el contrato y podría exigir la desocupación inmediata del inmueble. Que el 10 de marzo de 2024 falleció ab-intestato el ciudadano SERGIO EDILBERTO QUIROZ; siendo sus hijos -parte demandada-, los que se quedaron con el local arrendado y no cancelaron los cánones de arrendamiento por los siguientes meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2024. Que los esfuerzos de su representado para que la parte demandada le entregue y pague los cánones de arrendamiento del local han sido infructuosos y han hecho caso omiso de lo peticionado. Fundamentó su pretensión en los artículos 26, 51 y 257 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 253 de la Constitución Bolivariana de Venezuela y en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicada en la gaceta oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, señalando que son causales de desalojo “A” la falta de pago, establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 43. Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) que equivalen DOS MIL CUATROCIENTOS EUROS (€ 2.400).
Solicitó al tribunal que declarase con lugar la demanda por desalojo de local comercial contra los demandantes, para que desalojen y entreguen el inmueble consistente en un local comercial ubicado en el caserío Veragacha del municipio Santa Rosa de Barquisimeto, identificado con Nº catastral 315-0014-0021; libre de bienes y personas, así como en perfecto mantenimiento y conservación, tal como se les entregó y a cancelar las costas procesales. Finalmente solicitó que la demanda se admitiese y tramitase conforme a derecho.
En fecha 25 de octubre de 2024 fue admitida la demanda por vía del procedimiento oral y se emplazó al demandado para que compareciera dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTE A LA CONSTANCIA EN AUTOS DE SU CITACIÓN, para la contestación de la demanda, asimismo se ordenó librar compulsa una vez consignados los fotostatos requeridos.
En fecha 27 de noviembre de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente el Tribunal a-quo, en fecha 29 de noviembre de 2024 acordó la citación por carteles, los mismos fueron consignados por la abogada Yolimar Colmenarez, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2024.
En fecha 11 de febrero de 2025, la abogada Yolimar Colmenarez, apoderada judicial de la parte demandante solicitó al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se sirviera nombrar defensor ad-litem, de conformidad con el articulo 224 y siguientes del Código der Procedimiento Civil. Consecuencialmente en fecha 28 de febrero de 2025, el Tribunal a-quo designó al abogado INMER CAMACARO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 306.926, quien debidamente al ser notificado procedió a aceptar el cargo, en fecha 30 de abril de 2025.
En fecha 16 de junio de 2025, el defensor ad-litem de la parte demandada, abogado INMER CAMACARO, estando dentro del lapso procesal introdujo escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos: 1.- Que el día 28 de mayo de 2025 se dirigió al caserío Veragacha, municipio Santa Rosa de Barquisimeto ubicó a los demandados, los mismos le comunicaron que ya tenían abogado privado; y 2.- Al haber contactado a la parte demandada procedió a negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los alegatos de la parte actora en su escrito libelar en contra de sus representados. Finalmente pidió al tribunal a-quo que el escrito fuese sustanciado.
En fecha 08 de julio del año 2025, los apoderados judiciales de la parte accionada procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: 1.- Promovió la cuestión previa N° 3, alegando que la abogada demandante no tenía representación al momento de presentar la demanda y los actos posteriores, el tribunal a-quo le concedió cinco (05) días de lapso para subsanar, por lo que estando dentro del lapso el demandante otorgó poder apud acta a la abogada Yolimar Colmenarez, que el día 02 de julio de 2025 procedió a ratificarlo siendo ilógico, pues en ese caso solo lo podía ratificar el demandante y desde que introdujo la demanda hasta el momento que le otorgaron dicho poder no ratificó todas la actuaciones realizadas dentro de ese periodo, por lo que el lapso le precluyó, por lo que le solicito al despacho a-quo declarar con lugar la cuestión previa planteada; ya que no fue subsanada correctamente. 2.- Negó y desconoció los instrumento privados y negó y desconoció la firma del causante; el ciudadano SERGIO EDILBERTO QUIROZ, quien en vida fue venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-7.336.025, observando que el contrato celebrado el 03 de noviembre de 1993 no tiene fecha de inicio ni culminación, que el abogado que visa el contrato el número de inpreabogado es 136.059, siendo técnicamente imposible para esa fecha, y posiblemente se esté ante un forjamiento de documento o una falsa atestación ante funcionario publico . 3.- Impugnó las documentales promovidas por la parte demandante por tratarse de copias simples de título supletorio, constancia de posesión y contratos de compra-venta. 4.- Negó y rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, ya que no son ciertos los alegatos de la parte demandante. 5.- Negó y rechazo que existiera un contrato de arrendamiento entre sus representados y la parte demandante sobre el local descrito anteriormente. 6.- Negó y rechazó que existiera contrato de arrendamiento entre el causante y la parte demandante sobre el comercio ya descrito. 7.- Negó y rechazó que se suscribió un contrato de arrendamiento entre el causahabiente de sus representados y el demandante; y 8.- Negó y rechazo que sus poderdantes adeudaran cánones de arrendamiento al demandante.
En fecha 08 de julio de 2025, el a-quo fijó el día para la celebración de la audiencia preliminar, por consiguiente, en fecha 14 de julio de 2025, siendo la oportunidad procesal correspondiente se celebró dicha audiencia en los siguientes términos:
“…En horas de despacho del día de hoy, catorce (14) de julio del dos mil veinticinco (2.025), siendo las 09:30 a.m., oportunidad y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el acto de AUDIENCIA PRELIMINAR en el expediente signado bajo el Nº KP02-V-2024-001748, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por el ciudadano AQUILES QUIROZ, titular de la cedula de identidad N°V-3.534.281 contra los ciudadanos los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ ASUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, titulares de las cédula de identidad No.V-13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653, respectivamente. Se deja constancia que compareció el ciudadano AQUILES QUIROZ, supra identificado, parte demandante debidamente asistido por la abogada YOLIMAR COLMENAREZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°257.255. De igual forma se deja expresa constancia que la parte demandada no compareció por si no por apoderado alguno a la presente celebración de audiencia preliminar. Acto continuo, el Tribunal sin menoscabar el derecho a la defensa, fija un lapso de diez (10) minutos a cada uno de los presentes en este acto para que formulen su exposición oral. En este estado, toma la palabra la parte demandante quien hizo uso del lapso establecido, y expone: ‘’ este defensa ratifica cada una de sus partes la demanda introducida en fecha 21 de octubre de 2024, en el cual se insta a la demanda de desalojo en contra de los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ, DESIREE COROMOTO QUIROZ y YADIRA ASUAJE, por el motivo de que el señor SERGIO QUIROZ, estuvo arrendado en el local por más de 30 año; el cual falleció el 09 de marzo de 2024, el cual sus hijos se declaran sucesores del arrendamiento del local, tratamos de distintas maneras de conciliar con ellos en varias oportunidades las cuales han sido infructuosas. Ratifico cada una de las pruebas consignadas como el título supletorio, la compra del terreno, el contrato de arrendamiento, las actas de la audiencia realizada en el SUNDDE, el boletín catastral de la alcaldía y los documentos emitidos por el consejo comunal, por lo tanto solicito sea declarado Con Lugar la demanda de desalojo. Es todo’’ En este estado, el Tribunal vista las exposiciones de la parte demandada, se reserva el lapso establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a fin de hacer la fijación de los hechos y establecer los límites de la presente controversia. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”

En fecha 17 de julio de 2025, el tribunal a quo procedió a realizar la fijación de los hechos, los límites de la controversia y del lapso probatorio tal y como lo establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 05 de agosto de 2025, precluyó el lapso probatorio y el Tribunal a-quo procedió a admitir las pruebas promovidas, el 08 de agosto de 2025 dictó auto mediante el cual fijó un lapso de treinta (30) días de despacho, a las 10:00 a.m. para la realización de la audiencia oral, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, llegada la fecha indicada, se llevó a cabo y concluido el acto, el a-quo advirtió que procedería a publicar el fallo dentro del lapso establecido en el artículo 877 Ibidem. Publicada la sentencia, la parte demandante interpuso el recurso de apelación objeto del conocimiento de esta alzada.
Seguidamente, en fecha 24 de noviembre de 2025 el Tribunal A-quo extendió el fallo y declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial objeto de apelación; sentencia que es objeto de revisión en esta superioridad. En tal sentido se observa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzcan su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, es examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo del mismo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal de la República ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 24 de noviembre de 2025, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y con base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, resulta oportuno señalar que en el desarrollo del proceso el juez a quo determinó que la contestación realizada por el representante legal del demandado fue extemporánea y en consecuencia, sin efecto procesal los alegatos formulados; por tanto, se tomó en consideración la contestación efectuada por el defensor ad litem quien negó y contradijo todo los hechos pero sin hacer aporte probatorio alguno.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas presentadas en autos:
Pruebas presentadas por la parte actora junto con el libelo:
1) Promovió en original contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano AQUILES QUIROZ y el ciudadano SERGIO EDILBERTO QUIROZ (causante). El anterior documento al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, demostrativo de la relación arrendaticia y su incidencia será establecido más adelante.
2) Promovió en copia simple poder apud acta otorgado por el ciudadano AQUILES QUIROZ a la abogada YOLIMAR COLMENAREZ, autenticado por la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, en fecha 26 de abril de 2025, bajo el Nº 23, tomo 58, folios 128 al 132 el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; dicho poder fue cuestionado por cuanto fue otorgado para realizar acciones en materia penal; sin embrago todas las actuaciones fueron ratificadas por la parte accionante y validaron el poder para realizar actuaciones en la presente causa.
3) Promovió copia certificada de acta de defunción del ciudadano SERGIO EDILBERTO QUIROZ, emanada del Registro Civil Hospital Central Universitario Dr. Antonio María Pineda, parroquia Catedral, municipio Iribarren de Barquisimeto, estado Lara. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrativo del fallecimiento del mencionado ciudadano. (folio 08)
4) Promovió copia simple de título supletorio a nombre del ciudadano AQUILES QUIROZ, de fecha 18 de julio de 1990, emanado de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Transito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Lara; se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrativo de la propiedad sobre las bienhechurías allí descritas,
5) Promovió copia simple de constancia de posesión de tierras propiedad privada, a nombre del ciudadano AQUILES QUIROZ. De fecha 14 de julio de 2024, suscrita por el Consejo Comunal Veragacha, RIF: 2994156-7, U-CCO-11-02-03-020873. Tratándose de un documento público administrativo tiene validez de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, derivándose del mismo, el código catastral asignado y los linderos del inmueble objeto de la pretensión del desalojo.
6) Promovió copia simple de las cédulas de identidad y datos del registro electoral de los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ. Tratándose de un documento público administrativo tiene validez de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, demostrativo de la identidad de los demandados.
7) Promovió copia simpe de documento de tradición titulativa del inmueble en litigio, protocolizado ante el Registro de Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, bajo el Nº 257, folios 357 fte. al 358, protocolo 1º, cuarto trimestre de año 1928; tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter el promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código, en consecuencia, para efectos del hecho debatido en esta causa resulta impertinente.
Pruebas consignadas por la parte demandada (con la contestación de la demandada):
1) Titulo supletorio signado con el Nª KP02-S-2024-000571 tramitado por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; sin embargo el mismo no fue admitido por la prohibición expresa contenida en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no es objeto de valoración.
Una vez analizados los medios probatorios aportados por las partes al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos.
En el sub iudice, se pretende el desalojo por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto, se debe señalar que nuestro Código Civil, contempla la figura del contrato en el artículo 1.133 según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”

También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”

Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual estipula:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado que el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; que como ya se dijo anteriormente, en el caso analizado, la carga de la prueba persiste en la parte accionante.
En el caso de autos, se demanda el desalojo de local comercial dado el incumplimiento de un contrato de arrendamiento que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
Así las cosas, en el caso bajo estudio es vital el análisis del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para determinar si hubo o no incumplimiento de la parte demandada, por lo que resulta necesario transcribir el mismo:
Entre AQUILES QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.534.281, y de este domicilio quien en lo adelante se denominara El Arrendador, por una parte y por la otra el ciudadano SERGIO EDILBERTO QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.336.025, quien en adelante se denominara El Arrendatario, se ha celebrado el Presente Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las siguientes clausulas. PRIMERO: El Arrendador da en arrendamiento a El Arrendatario un inmueble de su propiedad ubicado en el Caserio Veragacha, del Municipio Santa Rosa de esta Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. SEGUNDO El Arrendatario destinara el inmueble arrendado al exclusivo uso de Comercio. TERCERO: El canon de arrendamiento es Bolívares Veinte Mil (Bs. 20.020.00), mensuales, que El Arrendatario pagara al El Arrendador en forma consecutiva y por mensualidades vencidas. CUARTO: El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es por el término de Seis (6) Meses no prorrogables. QUINTO: EL Arrendatario se obliga expresamente a: A) A no efectuar modificaciones en la estructura y disposiciones del Inmueble arrendado. B) A no sub-arrendar, total o parcialmente el inmueble objeto de este Contrato. C) C) Que sean por su cuenta las reparaciones menores tales como: mantenimiento de cañerías, sanitarios, filtraciones, pinturas interiores y exteriores, etc. SEXTO: Son de cargo de El Arrendatario los pagos de agua, luz eléctrica, teléfono demás servicios públicos. SEPTIMOS El Arrendatario manifiesta expresamente que recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo y se obliga a entregar dicho inmueble en el mismo buen estado al término de este Contrato. OCTAVO presente contrato de arrendamiento comenzara a partir de la fecha de autenticación de este Documento. NOVENO: El Arrendador no se hace responsable por los daños y perjuicios que pueda sufrir el Arrendatario por concepto de caso fortuito mayor que se ocasionen al Inmueble arrendado. DECIMO: Cualquier mejora que El Arrendatario le haga al inmueble mediante el previo consentimiento de El Arrendador dado por escrito, quedara en beneficio del mismo y a favor de El Arrendador, sin que este deba indemnizar en forma alguna a causa al Arrendatario por dicho concepto DECIMO PRIMERO: La falta de cumplimiento de cualesquiera de las clausulas anteriores será suficiente para que El Arrendador lo considere rescindido y pueda arrendada exigir la inmediata desocupación del Inmueble DECIMO SEGUNDO: Las partes manifiestan su conformidad con todas y cada una señal de conformidad firman al pie de este Contrato. Para todos los efectos legales que de las cláusulas que aquí se exponen y se desprendan del presente Contrato las partes eligen como domicilio especial la Ciudad de Barquisimeto a la jurisdicción de cuyos tribunales expresan, someterse. En Barquisimeto, a la fecha de su presentación.

El accionante manifiesta el incumplimiento por parte del demandado del pago del canon de arrendamiento pactado en la cláusula tercera del contrato. Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Asimismo, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, (artículo 1.159 del Código Civil), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
En este sentido, en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes se estipuló:
“TERCERO: El canon de arrendamiento es Bolívares Veinte Mil (Bs. 20.020.00), mensuales, que El Arrendatario pagara al El Arrendador en forma consecutiva y por mensualidades vencidas.”

Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un inmueble consistente en un (01) local comercial ubicado en el caserío Veragacha de la parroquia Santa Rosa de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, con número catastral 315-0014-0021.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde enero a diciembre de 2023 y desde enero a octubre de 2024; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, lo hizo extemporáneamente y tampoco asistió a la audiencia preliminar; por lo que se tiene por cierta la existencia de la relación arrendaticia y la morosidad del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento; sin que el accionado en el lapso probatorio haya consignado prueba alguna que evidenciara haber cumplido con su obligación de pago; por lo que ha quedado demostrada la insolvencia de estas mensualidades, lo que hace forzoso declarar la procedencia de la pretensión de desalojo incoada de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación intentada por la abogado Héctor David Merlo Cáceres, apoderado de la parte demandada contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2025, dictada por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, por tanto, se declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano AQUILES QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.534.281 contra los ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUAJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUAJE DE QUIROZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653. SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte accionante libre de personas y cosas, el local comercial ubicado en el caserío Veragacha de la parroquia Santa Rosa de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, con número catastral 316-0014-0021, alinderado de la siguiente manera: Norte: terrenos ocupados por el ciudadano Ramón Campos; Sur: terreno ocupado por el ciudadano Justo Quiroz; Este: calle 3 y Oeste: terreno ocupado por el ciudadano Justo Quiroz. TERCERO: Se ratifica la condenatoria en costas impuesta por el a quo, a la parte demandada, ciudadanos SERGIO ALEJANDRO QUIROZ ASUJE, DESIREE COROMOTO QUIROZ AZUAJE y YADIRA COROMOTO ASUJE DE QUIROZ, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.435.626, V-14.405.957 y V-5.950.653, respectivamente, por haber resultado totalmente vencidos de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y se condena en esta instancia a los referidos ciudadanos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del código adjetivo, dada la improcedencia del recurso de apelación.
Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes C.
Publicada en su fecha, en horas de despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes C.