TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce(14) de agosto de dos mil veintiséis
216º y 167º

ASUNTO: KP02-R-2026-000255.-

PARTES Y APODERADOS JUDICIALES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-19.262.867.-

APODERADOS JUDICIALES :

PARTE DEMANDADA: Abogados ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, EDILMAR ROSANNY MENDOZA CARRASCO Y SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 90.484, 140.881 y 102.008, respectivamente.

Ciudadana JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.418.126.-

APODERADOS JUDICIALES :
Abogados MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ Y CARLOS ENRIQUE MENDOZA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo losNros°30.713 y 119.658.-

MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
PREÁMBULO
Recibió esta Alzada el presente recurso de apelación, debido a escritos (f. 61 y 62pieza II) presentados en fecha siete (07) y nueve (09) de abril de 2026, por los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, actuando en este acto en representación del ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°7.418.126, parte demandada en este proceso, y por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros°V-2.904.515, V-3.367.702, V-3.610.288 y V-4.564.459, respectivamente, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la SucesiónJUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, alegando interés en el juicio, donde señalan que apela en contra la sentencia definitiva proferida en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 (fs, 51 al 57 pieza II)por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, proferida en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL instaurado por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, titular de la cedula de identidad N° V-19.262.867, contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO. Asimismo, mediante auto de fecha diez (10) de abril de 2026, se ordena agregar a los autos dichos escritos (fs. 90 pieza II), subsiguientemente en fecha veinte (20) de abril de 2026, se emite auto donde se acuerda oír ambas apelaciones KP02-R-2026-000255en ambos efectos (f. 101 pieza II), y se ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles (f. 102 al 103), a los fines de su distribución a los Juzgado Superiores, la cual correspondió a este Superioridad es por ello que se le dio entrada en fecha veintinueve (29) de abrildel presente año (f. 104 de la pieza II).
En fecha veintinueve (29) de abril de 2026 esta alzada fijó la oportunidad para presentar informes, y lapso para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f. 105 de la pieza II).
En fecha cuatro (04) de junio del año 2026, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia sobre el vencimiento de la oportunidad procesal para la presentación de los informe conforme con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f.129 de la pieza II).
Asimismo, en fecha diecisiete (17) de junio del año 2026, se dictó auto donde se hizo constar del vencimiento de la oportunidad procesal para la presentación de observaciones sobre los informes y del inicio del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia en el presente asunto (f. 133 de la pieza II).

II
DE LA COMPETENCIA
Previo a cualquier decisión, este Juzgado Superior debe pronunciarse acerca de su competencia para conocer del presente asunto, que corresponde a los recursos de apelación interpuestos(f. 61 y 62 pieza II) en fecha siete (07) y nueve (09) de abril de 2026, por los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, actuando en este acto en representación del ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.418.126, parte demandada en este proceso, y por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-2.904.515, V-3.367.702, V-3.610.288 y V-4.564.459, respectivamente, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la Sucesión JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, alegando interés en el juicio, donde señalan que apela en contra la sentencia definitiva proferida en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 (fs, 51 al 57 pieza II) por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, proferida en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL instaurado por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, titular de la cedula de identidad N° V-19.262.867, contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO.
Establece el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil:“La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.”
A mayor abundamiento, contempla la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su Título IV De los Órganos del poder judicial, capítulo II De la Corte de Apelaciones y Tribunales Superiores, en su artículo 63, numeral 2 en materia civil: b)“Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho.”
En consecuencia, este Juzgado Superior, congruente con las normas citadas, se declara competente para conocer de la presente causa; Y así se decide.

III
DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO SUSTANCIAL
Inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha ocho (08) de octubre del año 2024 (f. 1 y 2 pieza I), por los abogados Audrelvis Carolina Torres y Sandra Liliana Niño, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 136.003 y 102.298, respectivamente, actuando en este acto en representación delciudadanoWILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-19.262.867, por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL,contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.418.126,argumentando que: en fecha cinco (05) de febrero de2024,le entrego al acá demandadola posesión de un local comercial bajo un contrato de arrendamiento para poder iniciar operaciones comerciales de ventas de artículos de plástico para el hogar, el cual no lleva ningún nombre comercial o registro comercial; alega,que dicho local comercial fue totalmente remodelado por su representado, en vista que la antigua dueña lo tenía en condiciones precarias y ya cuando culmino de cancelar el monto de la venta de este, a la ciudadana Ana Ruth MartínezRodríguez, decidió alquilar al ciudadano EreuPacheco José Gregorio, tal como lo constato en el contrato de arrendamiento que consigno y corre inserto en el presente asunto, marcado con la letra “A”.Asimismo, indico que al momento de la celebración del contrato antes mencionado, el demandado quedo de acuerdo en cumplir con todo lo establecido en el mismo, todo esto sujeto a lo establecido en el artículo 13 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial; siendo para la presente fecha de la presentación de esta demanda no había cumplido con lo pactado en el contrato suscrito, incumpliendo con los cánones de arrendamiento, haciendo caso omiso a las visitas, llamadas y conversaciones que ha mantenido con su representado, negándose a recibir notificaciones de pago, e incumpliendo con los pagos de los servicios públicos, ocasionando así hasta una deuda de mora al estado venezolano. De esta manera, menciona que el canon de arrendamiento pautado entre ambos y expreso en el contrato fue de un valor de ciento cuarenta dólares Americanos (140$), y el demandado no ha comparecido en cumplir en un lapso de seis (06) meses de 2024, rehusándose a pagar y cumplir con su obligación; en el mes de julio suscribe que se le notificó al demandado para una renovación de contrato y a su vez de cumplir con los cánones atrasados y este no recibió alguno, y por tal razón surgió la presente acción.Seguidamente, solicitode manera textual en su libelo lo siguiente:“PRIMERO: Que el presente escrito sea admitido y valorado a derecho conforme con lo establecido en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercialen el artículo 43, publicado en gaceta oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, dándole igualmente aplicación a las normas de rango constitucionales a lo que se refiere con anterioridad.SEGUNDO: Que admita y declare con lugar la presente demanda de Desalojo intentada contra el demandado y en consecuencia, acuerde el local comercial antes descrito para que se entregue a mi representado libre de bienes muebles ajenos y de personas, así como en buen estado de mantenimiento y conservación. Tal como fue entregado. TERCERO: Se condene por este tribunal, en costas procesales a la parte demandada por haber incurrido en no cancelar los pagos de los cánones de arrendamiento y obligar a nuestro representado a litigar y a defender sus derechos debidos al incumplimiento del arrendatario. Es por esto que sugiero que sean tomadas en consideración la cantidad de cinco mil quinientos dólares americanos el cual deberá ser mencionado en el decreto de intimación”.
En fecha veintidós (22) de octubre de 2024, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, profiere auto de admisión por el procedimiento oral (f. 33), fue librada la correspondiente boleta de citación en fecha treinta de octubre de 2024 (f. 35), siendo practicada positivamente en fecha seis de noviembre de 2024 (f. 38) y consignada debidamente por el alguacil del tribunal en fecha siete (07) de noviembre de 2024.
En fecha seis (06) de diciembre del año 2024 (f. 39 al 44 de la pieza I) el ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.418.126, asistido en este acto por la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando lo siguiente:Que…“Niego, rechazo y contradigo por no ser de ninguna manera cierto, que el demandante, haya actuado de buena fe, pues señala que entrego el inmueble remodelado; cuando el hecho cierto es que el referido local comercial se encuentra bajo mi posición pacifica, publica e interrumpida desde el 05 de septiembre de 2017, por un contrato que suscribí con la ciudadana Ana Ruth Martínez Rodríguez, de quien desconozco actualmente su domicilio, y suscribí sucesivos contratos de arrendamiento sobre el referido local, el cual fui yo quien realice las mejoras y remodelaciones que tiene, ya que se encontraba muy deteriorado cuando lo recibí en arrendamiento por parte de la ciudadana.Indico que…“Niego, rechazo y contradigo por no ser de ninguna manera cierto, que yo haya hecho caso omiso a las visitas, llamadas y conversaciones que tuve con el demandante, ni he desconocido el contrato de arrendamiento que celebre con él, pues, en esas llamadas y conversaciones no me negué a cancelar los cánones de arrendamiento, por el contrario le solicite ver documentación que le acreditaba la propiedad sobre el local señalándole que había tenido conocimiento que el local no era propiedad de la ciudadana Ana Ruth MartínezRodríguez y que por lo tanto ella no le podía vender el mismo, y que necesitaba estar seguro a quien cancelar los cánones de arrendamiento para evitar conflictos o pleitos judiciales con los verdaderos propietarios, lo que fue tomado por el como una negativa de mi parte de incumplir con mis obligaciones contractuales y de ninguna manera mostro documentos que lo acreditaban como propietario; por lo que comencé a indagar y es donde me entere que el bien le pertenecía a la ciudadana Yolanda Peroza de Fonseca, quien presuntamente había fallecido había fallecido hacía varios años atrás, y la ciudadana Ana Ruth Martínez Rodríguez, es la hija de la ciudadana Pura Esther Rodríguez Pérez, quien era la persona que le trabajaba y cuidaba a la Señora Yolanda Peroza de Fonseca cuando estuvo enferma, y después que esta fallece, la ciudadana Pura Esther Rodríguez Pérez, quedo al cuidado de la casa, y después llego su hija Ana Ruth Martínez Rodríguez, con su familia y al morir su madre , quedo al cuidado de la casa de la ciudadana Yolanda Peroza de Fonseca, de quien se sabe solo dejo un hijo de nombre Vladimir Fonseca Peroza.Menciono… “En este punto, debo hacer del conocimiento de este Tribunal, que en razón de los hechos anteriormente señalados, busque asesoramiento para saber qué hacer y a quien efectivamente iba a pagarle el arrendamiento, por lo que busqué en los registros y notarías, y ubiqué el documento que le acreditaba a la ciudadana YOLANDA PEROZA DE FONSECA, la propiedad de las bienhechurías ancladas en el terreno ejido donde se encuentra el local, lo que igualmente se evidencia del Boletín de Notificación Catastral, expedido el 30 de noviembre de 2006, por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren, Estado Lara, el cual obtuve a través del ciudadano Eduardo Vicente Díaz Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.290.579, hijo del ciudadano PABLO GREGORIO DÍAZ DORTA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 313.952, hoy fallecido, quien en vida adquirió unas bienhechurías que igualmente pertenecían a la ciudadana YOLANDA PEROZA DE FONSECA, y que se encuentran ancladas en el mismo terreno ejido donde están las bienhechurías donde se encuentra el local objeto de esta demanda, como se puede evidenciar del contenido del documento de compraventa, debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 29 de diciembre de 1994, inserto bajo el Nro 99, Tomo 264, de los libros de autenticación llevado dicha Notaría, en cuyo contenido se encuentra descrito igualmente la data de posesión del terreno ejido en enfiteusis, que le había sido concedido a la ciudadana YOLANDA PEROZA DE FONSECA.Concluyendo que “NIEGO, RECHAZO, CONTRADIGO, por no ser cierto, que yo haya evadido el cumplimiento de mis obligaciones arrendataria respecto al local comercial que ocupo, sólo requiero de la certeza de quién es su propietario del mismo para cancelar a quien verdadera y legalmente corresponde, y así cumplir con el arrendamiento dentro del marco legal, y no tener que estar expuesto a demandas por el o los legítimos propietarios del referido Local, ya que en todo momento he tenido y tengo la disposición de hacer la cancelación de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones del mismo, pero a quien corresponda y en su defecto ante un Tribunal, por cuanto es con esta demanda que tengo el conocimiento del documento de la presunta compraventa que realizó el demandante con la ciudadana ANA RUTH MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, antes identificada, documento que en copia fotostática simple fue presentado como prueba por el demandante, el cual y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, IMPUGNO en este mismo acto, por ser un documento privado que requiere ser presentado en original, a fin que se certifique la veracidad del mismo.

En fecha diecinueve (19) de diciembre de 2024, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, profiere auto donde fija audiencia preliminar (f. 105 pieza I) siendo celebrada la misma e fecha diez (10) de enero del 2025 (f. 106 al 107 pieza I).
En fecha diecisiete (17) de enero de 2025, actuando de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil emite auto (f. 108 pieza I) de fijación de hechos de la siguiente forma:HECHOS NO CONTROVERTIDOS: 1) La relación arrendaticia que vincula a las partes que integran el presente asunto.HECHOS CONTROVERTIDOS: 1) el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento desde el mes de mayo del año 2024 hasta la presente fecha. Asimismo, en dicho auto se deja constancia de la apertura del lapso probatorio de cinco (05) días
Quedando trabada lalitis, en fecha cuatro (04) de febrero de 2025, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Laraprofiere auto de admisión de pruebas (f. 154 al 155 pieza I), auto que quedo revocado por auto de fecha veintiséis (26) de febrero de 2025 (f. 186 pieza I).
Mediante auto (f. 121 pieza I) de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2025, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara fija audiencia oral de juicio para que tenga lugar el día viernes cinco (05) de diciembre del año 2025, a las 10:00am de conformidad al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, posteriormente por no encontrase despachando el tribunal mediante auto (f. 222) de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2025, fue reprogramada para el día veintitrés (23) de enero de 2026 a las 10:00am.
En fecha diecinueve (19) de diciembre de 2025, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, profiere auto (f. 223 pieza I) donde ordena la apertura del cuaderno separado de tercería conforme al artículo 372 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha quince (15) de enero de 2026 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, profiere auto (f. 224 pieza I) donde ordena la apertura del cuaderno separado de recusación.
En fecha diecinueve (19) de marzo de 2026, se celebra la audiencia oral de juicio (f. 45 al 50 pieza II) donde la parte demandante alega que: (…) el presente juicio de desalojo se inicia por el arrendatario específicamente correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2024, para el momento procesal de la interposición de la demanda de desalojo la relación arrendaticia se sustenta en contrato de arrendamiento a tiempo determinado escrito cuya vigencia se sostuvo entre el mes de febrero de 2024 y el mes de agosto de 2024. La parte demandada alega: (…) el ciudadano WILFREDO MELENDEZ BARCO, alego ser arrendador y propietario del inmueble objeto de la demanda (…) que se encuentra en posesión pública, pacífica e ininterrumpida desde el 2017. En el uso de su derecho a réplica la parte demandante señala: se pretende desvirtuar el espíritu y propósito de la acción interpuesta recordando que la misma es una acción de desalojo de un inmueble cuya relación arrendaticia se presenta un punto no controvertida, es decir reconocido por ambas partes. En el uso del derecho a contrarréplica la parte demandada: el no continuar con la cancelación de canon de arrendamiento se debió a que el ciudadano Wilfredo Meléndez Barco, no presento documento de propiedad del bien objeto de su demanda y que dicho bien pertenece a la ciudadana Yolanda Peraza de Fonseca y por encontrarse fallecida a sus herederos, de ninguna manera mi representado se negó al pago del canon ni se niega hacerlo al legitimo dueño del bien.
Concluido el debate pasa el juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a pronunciar oralmente el dispositivo del fallo (…) las presentes actuaciones se contraen a una demanda por desalojo con fundamento en lo previsto en el artículo 40 literal ¨a¨ del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, que prevé: son causales de desalojo: omissis… a. que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. En tal sentido, esta juzgadora tomando en consideración todas las pruebas aportadas al proceso las cuales constan en autos y en virtud que la parte demandada no logró probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Con lugar la demanda por motivo DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ, contra JOSE GREGORIO EREU PACHECO, en consecuencia se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble arrendado, a la parte demandante libre de personas y cosas.Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Códiga de Procedimiento Civil. El Tribunal deja constancia que no se realizó la grabación de la presente audiencia de Juicio, por no contar con los medios audiovisuales.Se declara concluido el presente acto y de conformidad con el artículo 877 ibidem, se advierte a las partes que dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo.
Es por lo que finalmente, en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 (f. 51 al 57, de la pieza N° 2), el Tribunal a quo emitió sentencia declarando:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial presentada por la representación judicial del ciudadano WILFREDO ALBERTO MELÉNDEZ BARCO, titular de la cédula de identidad V-19.262.867.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECHO, titular de la cédula de identidad V-7.418.126, la desocupación libre de personas y cosas del local comercial ubicado en la carrera 22, esquina calle 36, número 35-94, sector centro, consistente en bienhechurías cuya superficie mide noventa metros con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (90.58 Mtr2), situada en la parroquia Concepción, municipio Iribarren del Estado Lara.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS DEL PROCESO al ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECHO, titular de la cédula de identidad V-7.418.126, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: La presente decisión fue dictada y publicada dentro del lapso correspondiente.
Por lo que al presentar disconformidad con la sentencia ut supra citada, en fecha siete (07) y nueve (09) de abril de 2026, los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, actuando en este acto en representación del ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°7.418.126, parte demandada en este proceso, y por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros°V-2.904.515, V-3.367.702, V-3.610.288 y V-4.564.459, respectivamente, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la Sucesión JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, alegando interés en el juicio, apelan contra la sentencia definitiva proferida en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 (fs, 51 al 57 pieza II) por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
IV
DE LAS ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes por ante esta Alzada el abogado en ejercicioOSCAR GOYO MENDOZA,antes identificado, presento escrito de informes (f. 106 al 108 con anexos del 109 al 122 de la pieza II), en los cuales alego las razones de hecho y de derecho para impugnar la decisión dictada el veintisiete (27) de marzo de 2026 dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara; por cuantoseñala que el demandante, el ciudadano Wilfredo Alberto Meléndez, entabló un juicio de desalojo de local comercial, alegando ser "propietario-arrendador" sustentado en un documento privado de compraventa; donde este carece de cualidad para exigir el desalojo de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial,puesto que la titularidad del inmueble pertenece en realidad a los herederos legítimos de los propietarios originarios, quienes son sus representados.Asimismo, alega que el tribunal de primera instancia vulneró los derechos a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva de los herederos al negar la admisión de una demanda de tercería y declarar con lugar el desalojo de local comercial solicitado por quien no ostenta la propiedad o gestión legítima del bien; por ello solicito formalmente que la Sentencia Definitiva emitida en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 sea revocada y se declare la falta de cualidad de la parte demandante para accionar por desalojo, impidiendo que continúe ejerciendo control sobre el inmueble o arrendando sus locales.
Posteriormente, en fecha diez (10) de febrero de 2026 (f. 123 al 128de la pieza N° 2), la abogadaMARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, en su carácter de autos consigno escrito de informes y solicito a este juzgado Superior,que declare con lugar el recurso de apelación, anule la sentencia dictada el veintisiete (27) de marzo de 2026 y declare sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano Wilfredo Alberto Meléndez Barco; fundamentando su pretensión en los siguientes términos:Falta de Cualidad y Fraude Procesal,argumenta que el demandante no es el propietario ni el arrendador legítimo del local comercial, señalando que la verdadera dueña es la ciudadana Yolanda Peraza de Fonseca y acusa al actor de incurrir en fraude procesal al pretender engañar al tribunal con una venta de cosa ajena; Vicios de la Sentencia, aduce que denuncia que el Juzgado de Primera Instancia incurrió en incongruencia omisiva en vista que al no pronunciarse sobre la falta de cualidad opuesta como punto de orden público, y en silencio de pruebas al ignorar los documentos, testimonios e inspecciones presentados por la defensa; y concluyoen su informe solicitando sean condenados en Costas procesales a la parte demandante, por accionar sin derecho ni legitimación.
En fecha dieciséis (16) de junio de 2026 (f. 130 al 132 de la pieza N° 2) la abogada EDILMAR ROSANNY MENDOZA CARRASCO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 140.881, presentoescrito de observaciones sobre los informes alegando que:se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirme en su totalidad la sentencia de primera instancia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario del Municipio Iribarren. Por cuantoargumentaque la decisión recurrida se ajusta a derecho, y quedó plenamente demostrada la relación arrendataria y el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadanoJosé Gregorio Ereu Pacheco, sin que este haya probado sus alegatos. Por tanto, pidió que se declare con lugar la demanda de desalojo del local comercial y se condene en costas del proceso a la parte apelante.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora corresponde a esta Juzgadora pronunciarse acerca delos recursos de apelación interpuestos(f. 61 y 62 pieza II) en fecha siete (07) y nueve (09) de abril de 2026, por los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713, actuando en este acto en representación del ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, plenamente identificado en autos, parte demandada en este proceso, y por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, plenamente identificado en autos, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la Sucesión JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, alegando interés en el juicio, contra la sentencia definitiva proferida en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 (fs, 51 al 57 pieza II) por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL instaurado por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO,contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, sentencia que parcialmente se transcriba en su motiva y dispositiva:
Motiva
En consecuencia, se comprende que la carga de la prueba de un hecho negativo aducido por el debe demostrar el hecho positivo contrario, en el caso concreto, debió el demandado de auto demostrar que pagó los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2024, cuyo carga procesal no cumplió, en consecuencia, resulta evidente la certeza de la delación fáctica sustancial de insolvencia del canon de arrendamiento manifestada por el demandante como fundamento fáctico de la pretensión de desalojo de local comercial,
En definitiva, resulta forzoso declarar procedente la pretensión de desalojo de local comercial fundada en el literal "A" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contenida en la demanda que dio inicio a este proceso judicial, y por consiguiente, con lugar la demanda. Así se decide.
Dispositiva
En razón de las anteriores consideraciones, “esteTRIBUNAI SEGUNDO.DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial presentada por la representación judicial del ciudadano WILFREDO ALBERTO MELÉNDEZ BARCO, titular de la cédula de identidad V-19.262.867.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECHO, titular de la cédula de identidad V-7.418.126, la desocupación libre de personas y cosas del local comercial ubicado en la carrera 22, esquina calle 36, número 35-94, sector centro, consistente en bienhechurías cuya superficie mide noventa metros con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (90.58 Mtr2), situada en la parroquia Concepción, municipio Iribarren del Estado Lara.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS DEL PROCESO al ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECHO, titular de la cédula de identidad V-7.418.126, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: La presente decisión fue dictada y publicada dentro del lapso correspondiente.
En relación a lo decidido por la primera etapa de cognición alega la parte demandada recurrente en apelación que: (…)Falta de Cualidad y Fraude Procesal,argumenta que el demandante no es el propietario ni el arrendador legítimo del local comercial, señalando que la verdadera dueña es la ciudadana Yolanda Peraza de Fonseca y acusa al actor de incurrir en fraude procesal al pretender engañar al tribunal con una venta de cosa ajena.
Asimismo, la parte que alega interés en la causa alega: (…) el demandante, el ciudadano Wilfredo Alberto Meléndez, entabló un juicio de desalojo de local comercial, alegando ser "propietario-arrendador" sustentado en un documento privado de compraventa; donde este carece de cualidad para exigir el desalojo de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial,puesto que la titularidad del inmueble pertenece en realidad a los herederos legítimos de los propietarios originarios, quienes son sus representados.
Así las cosas, la parte recurrente alega que la sentencia recurrida contiene vicios que la hacen nula al respecto señala: Juzgado de Primera Instancia incurrió en incongruencia omisiva en vista que al no pronunciarse sobre la falta de cualidad opuesta como punto de orden público.
Al respecto esta jurisdicente estima importante desarrollar los supuestos específicos bajo los cuales se configura lo delatado, para luego revisar la sentencia recurrida y verificar cuáles son los actos quebrantados que requieren ser celebrados en obsequio al derecho de defensa, debido proceso y deber de equilibrio procesal que merecen las partes en el proceso.
La jurisprudencia ha entendido por ‘incongruencia omisiva’ como el ‘desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia. Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una ‘incongruencia omisiva’. Finalmente, debe analizarse si la omisión fue desestimada tácitamente o pueda deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente se observa, que la presente apelación versa sobrejuicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL instauróel ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO,contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, ambos plenamente identificados en autos, donde la parte actora alega el incumplimiento de los pagos de los canones de arrendamiento, y la parte demandada reconoce que no cumple con los pagos porque el arrendador no es el propietario del local arrendado por lo tanto no tiene cualidad.
Asimismo, la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, por lo que al actor debe demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, y el demandado debe a su vez demostrar aquellos hechos en que basa su excepción o defensa. Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, están dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, todo ello de acuerdo al principio de adquisición procesal, por lo que esta juzgadora entra al análisis de las pruebas traídas al presente debate.
• Copia simple de documentos privados, suscritos entre el ciudadano demandante WILFREDO ALBERTO MELÉNDEZ BARCO, y el ciudadano demandado JOSÉ GREGORIO EREU PACHECHO contentivo de arrendamiento sobre el local comercial ubicado en la carrera 22, esquina calle 36, número 35-94 (folio 03 al 05, y 09 al 10, pieza 01), las cuales consta en original suscrito en fecha cinco (5) de febrero del año 2024 (folio 62 pieza 01), Se entiende por documentos fundamentales de la pretensión, aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca la dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse. Aprecia esta Superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, puesto que vincula a las partes en una relación arrendaticia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece.
• Impresión de estado de cuenta de HIDROLARA (f.06 al 08 pieza 01);aprecia esta superioridad, que estas notas de consumos de los servicios públicos, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas en este caso HIDROLARA encargada del servicio público de agua, por lo que su valoración encuadra dentro de los medios probatorios, conocidos como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela, por lo que tiene valor probatorio respecto a su contenido. Y así se establece.
• Copia de recibo de pago suscrito por el demandado EREU PACHECO JOSÉ GREGORIO (f.11 pieza 01);carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados. Y así se establece.
• Copia de auto emanado de la Dirección de Catástrofe de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, que a su vez consta en publicación realizada en el diario LA PRENSA del Estado Lara, en fecha veintiocho (28) de agosto del año 2010(f. 12 y 13 de la pieza 01); Aprecia esta superioridad que la documental promovida es totalmente apócrifo, es decir, no suscritos por persona alguna, por lo que por sí solo no se le concede valor probatorio a dichos instrumentos y por tal razón es desechado por esta juzgadora. Y así se establece.
• Original de documentos privados contentivo de contratos de arrendamientos suscritos por la ciudadana ANA RUTH MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, con el ciudadano demandado JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, sobre el inmueble objeto del presente juicio de desalojo de local comercial, estableciendo el primer contrato un lapso que comprende desde el cinco (5) de septiembre del año 2017, hasta el cinco (5) de marzo del año 2018; y pactando en el último contrato el lapso de un año de vigencia contractual contado desde el cinco (5) de agosto del año 2022 (f. 45 al 61, pieza 01); los cuales se desechan de este proceso, por no haber sido ratificada en juicio por la ciudadana ANA RUTH MARTÍNEZ RODRÍGUEZ. Y así se establece.
• Copia simple de documento protocolizado bajo el número 9, tomo 2 protocolo primero, en fecha ocho (8) de julio de 1950, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, contentivo de adquisición del inmueble a que se contrae el presente litigio, por parte de quien en vida era la ciudadana Yolanda Peroza de Fonseca (f. 63 al 67, pieza 01);el cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, de este se desprende la tradición legal del inmueble a nombre de la referida ciudadana, pero no siendo objeto de controversia la propiedad del inmueble sino la relación arrendataria del demandado y demandante y el pago de los canones, por era razón se desecha de este proceso. Y así se establece.
• Copia de boletín catastral, emitido el treinta (30) de noviembre del año 2006, en el que aparece como propietario del inmueble objeto de este juicio de desalojo quien en vida era la ciudadana Yolanda Peroza de Fonseca (f. 68, pieza 01); son apreciadas por esta Superioridad, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pero siendo el caso que no siendo objeto de controversia la propiedad del inmueble, ni su tradición catastral, por esta razón se desecha de este proceso. Y así se establece.
• Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha veintiocho (28) de diciembre del año 1994, bajo el número 99, tomo 264, relativo a venta que le hiciera quien en vida era la ciudadana Yolanda Josefina Peraza de Fonseca, al de cujus Pablo Gregorio Díaz Dorta (f. 69 al 73, pieza 01); el cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, de este se desprende la tradición legal del inmueble a nombre de la referida ciudadana, pero no siendo objeto de controversia la propiedad del inmueble sino el pago de los canones de arrendamiento en ocasión de una relación arrendaticia, por esa razón se desecha de este proceso. Y así se establece.
• Certificación emanada del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara(f. 74 al 97, pieza 01);considera quien decide, que tales documentales no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración. Y así se establece.
• Copia de la Inscripción de la firma personal MULTI PRODUCTO EREU, ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha quince (15) de julio del año 2020, (f. 115 al 119, piezas 01);esta Superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia la constitución mercantil de la referida Sociedad Mercantil, pero siendo que no guarda relación con lo debatido, se desecha del proceso. Y así se establece.
• Copia de instrumento privado suscrito por los ciudadanos ANA RUTH MARTÍNEZ RODRÍGUEZ y JOSÉ EREU PACHECO (f. 123 al 124, pieza 01); la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se desecha de este proceso. Y así se establece.
• Copia certificada de sentencias definitivas, dictadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, las cuales declaran sin lugar la demanda de reivindicación de la propiedad interpuesta por la ciudadana Yolanda Josefina Peraza Ortiz contra la ciudadana Ana Ruth Rodríguez (folio 125 al 142, pieza 01);esta Superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose un juicio de reivindicación, pero esta Superioridad insiste en que estamos en presencia de un juicio de desalojo de local comercial, y no de propiedad. Y así se establece.
• Copia certificada de resolución emanada de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha dos (2) de septiembre del año 2024, en la que se reconoce los derechos de ocupación, y por ello se adjudica la parcela de terreno ubicado en la carrera 22, con calle 36, número 35-92, a la ciudadana Ana Ruth Rodríguez(f. 149 al 150, pieza 01); si bien es cierto, constituye un documento público administrativo, no es menos cierto que no guarda relación con lo debatido en la causa por desalojo de local comercial. Y así se establece.
• Inspección judicial practicada el diecisiete (17) de febrero del año 2025, sobre el inmueble objeto del presente juicio de desalojo de local comercial(f. 164 y 165, pieza 01); Imágenes fotográficas consignadas (f. 176 al 183); Imágenes fotográficas consignadas (f. 192 al 198, pieza 01); el cual es apreciado por esta Superioridad de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil de Venezuela, pero siendo que no aportan nada a lo vinculado directamente con la litis, se desecha del proceso. Y así se establece.
• Actas en la que se declara desierto el acto testifical de la ciudadana Susana MarchesinPellati, José Marcelino Linarez, Rafael Antonio Marchan Camacaro, por no encontrarse presentes en el tribunal a los fines de la evacuación de la prueba de testigo (f. 173 al 175, piezas 01); de autos se observa que dicha prueba no fue evacuada en la etapa respectiva por lo que la misma no es objeto de análisis ni valoración por ésta sentenciadora. Y así se establece.
• Prueba de informe emanada de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el que indica que existen diferentes documentos de compraventa del inmueble ubicado en la carrera 22, con calle 36, número 35-94, emitido por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio de Iribarren del Estado Lara(f. 220, pieza 01); a lo largo de la valoración probatoria ha hecho hincapié esta Superioridad que no estamos en presencia de un juicio donde se debata la propiedad del inmueble sino el impago de los canones de arrendamiento en ocasión a una relación arrendaticia. Y así se establece.
Valorados como fueron los medios probatorios pertinentes traídos a los autos, y de acuerdo al principio de exhaustividad de la prueba, esta juzgadora observa que el a quo se pronunció en detalle sobre cada una de las pruebas ofrecidas en este proceso por los litigantes, y concluida la sustanciación del presente recurso de apelación y cumplidas las formalidades legales, siendo la oportunidad correspondiente, procede esta alzada a decidir, haciendo las siguientes consideraciones:
Del análisis de los alegatos expuestos por el demandante y de las defensas opuestas por la demandada, y del análisis de las pruebas aportadas a los autos por ambas partes, esta Superioridad observa, que el themadecidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede o no la acción de desalojo de local comercial por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada.
Siendo que el presente juicio versa sobrepretensión por desalojo de local comercial, el cual se encuentra regido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al respecto en su artículo 43 ejusdem en su parte infine expresa lo siguiente: El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva conclusión. De la norma supra transcrita, se evidencia que en materia de arrendamientos de locales comerciales la misma se tramitará de conformidad con el proceso oral vertida en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como se sustanció en el presente procedimiento. Y así se determina.
Ahora bien, esta Superioridad observa de autos la existencia de contrato de arrendamiento suscrito en la ciudad de Barquisimeto, en fecha cinco (05) de febrero de 2024, por los ciudadanos WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO,contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, ambos plenamente identificados en autos (f. 62 pieza I), siendo este instrumento el documento fundamental, puesto de el se desprende la cualidad de arrendatario con la cual se acciona el presente juicio por desalojo, no siendo la relación arrendataria un hecho controvertido, puesto que ambas partes reconocieron la vinculación. Y así se establece.
Seguidamente, de la CLAUSULA TERCERAdel referido instrumento contractual, se desprende que el arrendatario debía pagar por concepto de canon de arrendamiento mensual la cantidad de CIENTO CUARENTA DÓLARES AMERICANOS (140$) los primeros cinco días de cada mes.Y así se evidencia.
A este particular, nuestra máxima norma sustancial civil dispone en su artículo 1160: Los contratos "deben ejecutarse de buena fe", lo que implica no solo respetar las cláusulas expresas, sino también todas las consecuencias que derivan de la equidad, el uso y la ley.En este sentido, esta disposición consagra el principio de reciprocidad contractual: el cumplimiento de una obligación depende del cumplimiento de la contraprestación.
En cuanto a lo anterior expuesto, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en sentencia número 18-0848 de fecha 24-11-2020 Magistrada Ponente Carmen Zuleta De Merchán señaló: “En el caso analizado, se aplicaron principios generales del derecho contractual, como el pacta suntservanda (los pactos deben cumplirse como fueron contraidos) y el principio de buena fe¨.
De acuerdo a las normas contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, ambos regulan la distribución de la carga de la prueba entre las partes contendientes, y establecen claramente que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de setiembre de 2020, Expediente N°. 19-360 señala:
(…) Ahora bien, la demanda se fundamenta en lo estatuido en el artículo 40, literales a, e i, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que disponen lo siguiente: Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. Por lo cual, como en el presente caso, la demandada no probó los alegatos hechos por ella, que pretendían modificar los hechos alegados por la demandante, como son el pago de cánones de arrendamiento y el pago de los recibos de condominio, resulta forzoso para esta Sala declarar la procedencia de la acción, al no quedar probado en autos los alegatos de defensa hechos por la demandada, la cual no probó en juicio que hubiese cumplidos con las obligaciones que se le demandaron como fundamento de la acción de desalojo incoada en su contra. Así se decide.- En consecuencia: Se condena a la demandada al desalojo inmediato del área del local comercial arrendado libre de bienes y personas, y la entrega del inmueble objeto de litigio, ya identificado en este fallo, constituidos por un (1) área reservada AR-04, del Centro Comercial La Cascada de Maturín, ubicado en el kilometro 3 de la carretera Sur Maturín Temblador, vía que conduce a Maturín temblador, a la altura del Rincón Monagas, de aproximadamente SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (649,63 Mts2).
Subsiguientemente, del análisis de los autos que reposan en la presente causa observa esta Superioridad que no se desprenden los soportes de pagos efectuados por el demandado en los meses objetadosmayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2024, siendo carga del demandado demostrar el pago de dichos meses para de esta forma configurar el hecho extintivo, por el contrario en sus alegatos en la contestación señala que no los ha efectuado por no ser el arrendador propietario del local arrendado. Y así se evidencia.
Al respecto, sobre el alegato de la aparte recurrente sobre la Legitimación Activa del Arrendador no propietario este Juzgado Superior debe reiterar el criterio pacífico y vinculante del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual, para accionar el desalojo de un local comercial, no se requiere ostentar la propiedad registral del inmueble, sino la cualidad de arrendador derivada de la relación convencional.
Así las cosas, de conformidad con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la relación arrendaticia es un vínculo de carácter personal que se establece entre el arrendador —en su carácter de propietario, administrador o gestor— y el arrendatario. En el caso de autos, consta el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción. Al haber quedado plenamente probado que la parte actora es quien figura como arrendadora en el contrato y quien garantizó el uso y goce del local al arrendatario, se desestima la falta de legitimación aducida por el apelante.
En efecto, en el proceso de primera instancia quedó demostrado que el arrendatario acumuló una mora superior a la permitida legalmente. El alegato de la demandada, consistente en suspender los pagos debido a dudas sobre la propiedad del local, carece de sustento jurídico, puesto que dentro de la teoría contractual las obligaciones deben ser cumplidas como fueron contraídas y siendo, el arrendamiento es un contrato oneroso donde la causa de la obligación del arrendatario es el goce de la cosa, al haber disfrutado efectivamente del local comercial sin interrupciones por parte de terceros con mejor derecho, el arrendatario estaba obligado al pago puntual del precio convenido. El incumplimiento de esta obligación principal faculta al arrendador para solicitar el desalojo inmediato.Y así se establece.
Quedando como quedo probado de autos el impago de la parte demandada de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2024, lo que indiscutiblemente configura su insolvencia, y no siendo propio el alegato sustentando en su contestación sobre la legitimidad de la parte actora, es por lo que esta Superioridad observa la inexistencia del vicio por incongruencia omisiva delatado por el recurrente. Y así se establece.
Finalmente, al tratarse de un juicio de desalojo de local comercial en el cual quedo plenamente comprobadacomo hecho constitutivo la relación arrendaticia entre los ciudadanos WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, plenamente identificados en autos, y siendo que el hecho controvertido es la insolvencia en el pago de los canones mensuales por parte del ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO,y siendo que no trajo como hecho extintivo el haber efectuado debidamente dichos pagos, se configura la causal de desalojo establecida en el literal ¨a¨ del artículo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, a tal efecto esta Superioridad observa que la apelación planteada por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, plenamente identificado en autos, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la Sucesión JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, alegando interés en el juicio por ser propietarios del inmueble objeto de desalojo, evidencia esta Superioridad del cúmulo probatorio traído a consideración que al no tratarse de un juicio donde está en debate la propiedad invocada sino la vinculación que emerge de un contrato de arrendamiento el cual no fue un hecho controvertido donde ante la falta de pago del arrendatario se configuró la causal prevista en la Ley para el desalojo, dicha apelación planteada por el referido profesional debe declararse SIN LUGAR.Y así se establece.
En definitiva, los razonamientos expuestos conllevan a declarar SIN LUGAR la apelación planteada porMARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713,y SIN LUGAR la apelación planteada por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, plenamente identificado en autos, quienes a su vez forman parte integrante de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la Sucesión JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO, a tal efecto SE CONFIRMA la Sentencia Definitiva (folios 51 al 57 pieza II) dictada en fecha veintisiete (27) de marzo de 2026 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y se declaraCON LUGAR la pretensión por Desalojo de Local Comercial, de conformidad al literal´a¨ del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELENDEZ BARCO, contra el ciudadanoJOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, plenamente identificados en autos, del Asunto Principal N°. KP02-V-2024-001603, en consecuencia SE ORDENA al ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, titular de la cédula de identidad N°. V-7.418.126, la desocupación libre de personas y cosas del local comercial ubicado en la carrera 22, esquina calle 36, número 35-94, sector centro, consistente en bienhechurías cuya superficie mide noventa metros con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (90.5 mts2), situado en la parroquia concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, tal y como se detallara de forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se establece.

VI
DECISIÓN
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO:COMPETENTE para conocerlos los Recursos de apelación interpuestos en fechas siete (07) de abril de 2026, por la abogada en ejercicio MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713,en su condición de apoderada judicial de la parte demandada , y en fecha nueve (09) de abril de 2026, por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-2.904.515, V-3.367.702, V-3.610.288 y V-4.564.459, respectivamente, quienes a su vez forman parte integran te de la Sucesión de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de la SucesiónJUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO,contra la sentencia definitiva dictada en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2026 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por desalojo comercial sustanciado en el Asunto PrincipalN° KP02-V-2024-001603.
SEGUNDO:SIN LUGAR el Recurso de Apelación, formulados en fechas siete (07) de abril de 2026, por la abogada en ejercicio MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.713,en su condición de apoderada judicial de la parte demandada JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.418.126; y en fecha nueve (09) de abril de 2026,contra la sentencia definitiva dictada en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2026 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por desalojo comercial sustanciado en el Asunto PrincipalN° KP02-V-2024-001603.
TERCERO:SIN LUGAR elRecurso de Apelación planteado por el abogado OSCAR GOYO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 280.598, en representación de los ciudadanos VLADIMAR JOSÉ FONSECA PERAZA, GLADYS MARÍA FONSECA DE GAVIDIA, JUAN ANTONIO FONSECA DE PERAZA Y LISBETH COROMOTO FONSECA DE RIOBUENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros.V-2.904.515, V-3.367.702, V-3.610.288 y V-4.564.459, respectivamente, quienes forman parte integrante de la Sucesiones de YOLANDA PEROZA DE FONSECA y de JUAN ANTONIO FONSECA ALVARADO,contra la sentencia definitiva dictada en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2026 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara,en el juicio por desalojo comercial sustanciado en el Asunto PrincipalN° KP02-V-2024-001603.
CUARTO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2026 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara,en el juicio por desalojo comercial sustanciado en el Asunto PrincipalN° KP02-V-2024-001603.
QUINTO: CON LUGAR la pretensión por desalojo de local comercial de conformidad al literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por el ciudadano WILFREDO ALBERTO MELÉNDEZ BARCO venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-19.262.867, contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO EREU PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.418.126, en el juicio por desalojo comercial sustanciado en el Asunto PrincipalN° KP02-V-2024-001603.
SEXTO: Se condena en costas del recurso y del proceso a la parte recurrente demandada; de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, incluso en el portal https://lara.tsj.gob.ve, regístrese, déjese copia y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil veintiséis. Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.

La Jueza Superior,

Abg. Marvis Maluenga de Osorio.-
La Secretaria,

Abg. Amanda J. Cordero Arrieche.-
En igual fecha y siendo las TRES Y DIECIOCHOHORAS DE LA TARDE (03:18 P.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria,

Abg. Amanda J. Cordero Arrieche
Correo electrónico: superiorcivil3lara@gmail.com
Portal electrónico: https://lara.tsj.gob.ve
KP02-R-2026-000255
MMdO/AJCA/ag.