REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CON COMPETENCIA NACIONAL EN EXTINCIÓN DE DOMINIO.
Caracas, 22 de Enero de 2026
215º y 166º
ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2023-000600
PARTE ACTORA:ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.667.200, actuando en su propio nombre y a su vez, en representación sin poder de sus hermanos y coherederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE GARCIA ROJAS, NANCY ELIZABETH GARCIA ROJAS y JOSÉ LUIS GREGORIO ROJAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.181.556, V-3.226.417 y V-12.260.640, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos VICTOR EDUARDO RUBIO MUÑOZy OSWALDO URDANETA BERMUDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 2.528 y 9.704, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:Sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, y Estado Miranda, el día 11 de Octubre de 1957, bajo el N° 34, Tomo 31-A-Pro., Expediente N° 13.167.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanosEVELIN FERNÁNDEZ y SANDRO CAPPELLI RITROVATO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 90.868 y 187.234, respectivamente.-
MOTIVO:DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)(SENTENCIA DEFINITIVA EXTENSO)
- I -
SINTESIS DE LA DEMANDA
Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 04 de Octubre de 2022, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado VICTOR RUBIO MUÑOZ, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA ROJAS, quien actuando en su propio nombre y a su vez en representación sin poder de sus hermanos y coherederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE GARCIA ROJAS, NANCY ELIZABETH GARCIA ROJAS y JOSÉ LUIS GREGORIO ROJAS, respectivamente, procedió a demandar a la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., todos ampliamente identificados en el inicio, por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
Habiendo correspondido su conocimiento al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de Octubre de 2022, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y por los tramites del procedimiento oral, conforme a lo establecido en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30 de Mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, fijando una nueva estimación en el presente demanda.
En fecha 07 de Junio de 2023, mediante Sentencia proferida por el Tribunal a quo, se declara incompetente para seguir conociendo la presente causa, en razón a la cuantía, y declina su competencia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando su remisión junto a oficio a la URDD de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante distribución realizada en fecha 21 de Junio de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, la presente causa le correspondió conocer al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la cual le dio entrada mediante auto dictado en fecha 22 de Junio de 2023.
En fecha 28 de Junio de 2023, el mencionado Juzgado Séptimo, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y por los tramites del procedimiento oral, conforme a lo establecido en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 04 de Julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada, se da por citada en la presente causa y consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 06 de Julio de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, ordenando la notificación del Procurador General de la República.
En fecha 12 de Julio de 2023, el referido Juzgado Séptimo, admitió la reforma de la presente demanda, ordenándose la notificación mediante oficio de la Procuraduría General de la República, y fijando audiencia preliminar para el quinto día de despacho siguientes a que haya fenecido el nuevo lapso de veinte (20) de despacho antes indicado, a las diez (10:00 a.m.) de la mañana.
En fecha 09 de Agosto de 2023, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley, estando solo presente la representación judicial de la parte actora y dejando constancia de la incomparecencia de la parte demandada, ni por si, ni por medio de apoderado alguno.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 14 de Agosto de 2023, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
Durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de los intereses de sus representados.
En fecha 04 de Octubre de 2023, el referido Juzgado Séptimo, mediante auto advirtió a las partes que una vez conste en autos la recepción de la notificación mediante oficio al Procurador General de la República, dicho Tribunal pasaría a pronunciarse con respecto a la suspensión de la causa.
En fecha 10 de Octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia apela del auto dictado por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 16 de Octubre de 2023, el referido Juzgado Séptimo, mediante auto oye la apelación en un solo efecto, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en fecha 10 de Octubre de 2023.
En fecha 23 de Octubre de 2023, el referido Juzgado Séptimo, mediante auto deja constancia que la presente causa se encuentra suspendida, por un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir del día 19 de Octubre de 2023, fecha esta de la consignación en autos de la notificación efectuada a la Procuraduría General de la República.
En fecha 1 de Febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito solicita se fije el día para la audiencia o debate oral, e igualmente solicita la notificación a la Procuraduría General de la República.
En fecha 29 de Abril de 2024, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito solicita nuevamente sea fijada la audiencia o debate oral.
En fecha 23 de Mayo de 2024, el referido Juzgado Séptimo, mediante auto ordena fijar al vigésimo (20°) día de despacho siguientes al vencimiento del lapso de treinta (30) días continuos establecido en el artículo 109 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a los fines de que se lleve a cabo la audiencia o debate oral.
En fecha 25 de Septiembre de 2024, el referido Juzgado Séptimo, mediante auto ordena agregar a los autos comunicación de fecha 19 de Septiembre de 2024, proveniente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitiendo las resultas de apelación la cual fue declarada mediante sentencia dictada en fecha 14 de Junio de 2024, inadmisible dicho recurso ejercido por la representación judicial de la parte demandada, e igualmente dicho Juzgado ad quem, ordeno la revocatoria del auto dictado por el Tribunal a quo, en el cual oyó la apelación ejercida. Asimismo, en la misma fecha 25 de Septiembre de 2024, el Juez del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante acta se inhibe de seguir conociendo la presente causa.
En fecha 30 de Septiembre de 2024, el Juzgado Séptimo antes referido, mediante auto y por medio de oficio ordeno la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
Mediante distribución realizada en fecha 1 de Octubre de 2024, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, la presente causa le correspondió conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 16 de Octubre de 2024, el mencionado Juzgado Cuarto, mediante auto le dio la debida entrada, se abocó al conocimiento de la presente causa y fijó al vigésimo (20°) día de despacho siguientes al vencimiento del lapso de treinta (30) días, para que tenga lugar la audiencia o debate oral, de conformidad a lo establecido a la parte final del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, librando al efecto oficio a la Procuraduría General de la República y boleta de notificación a la parte demandada, las cuales resultaron positivas en la presente causa.
En fecha 02 de Mayo de 2025, oportunidad legal para que se lleve a cabo la audiencia o debate oral en la presente causa, al respecto, mediante diligencia suscrita en la referida fecha la representación judicial de la parte actora deja expresa constancia de su presencia en la sede del Tribunal, para la realización de la audiencia o debate oral, igualmente expresa mediante diligencia que le informaron que el mismo fue diferido.
En fecha 05 de Mayo de 2025, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante acta se inhibe de seguir conociendo la presente causa.
En fecha 14 de Mayo de 2025, el Juzgado Cuarto antes referido, mediante auto y por medio de oficio ordeno la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
Mediante distribución realizada en fecha 19 de Mayo de 2025, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, la presente causa le correspondió conocer a este Juzgado.
En fecha 27 de Mayo de 2025, este Juzgado mediante auto le dio la debida entrada, se abocó al conocimiento de la presente causa, librando al efecto las boletas de notificación a las partes, las cuales resultaron positivas en la presente causa.
En fecha 19 de Junio de 2025, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito solicita sea fijada la audiencia o debate oral y sea oficiado a la Procuraduría General de la República.
En fechas 02 y 08 de Julio de 2025, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito solicita sea fijada la audiencia o debate oral.
En fecha 11 de Julio de 2025, este Juzgado dictó auto mediante el cual instó a la representación judicial de la parte actora a consignar los fotostatos requeridos, a los fines de librar el correspondiente oficio a la Procuraduría General de la República. Posteriormente, mediante diligencia del día 15 de Julio de 2025, la representación judicial de la parte actora, consigna los fotostatos requeridos, a los fines legales consiguientes, el cual mediante constancia de fecha 23 de Julio de 2025, suscrita por la Secretaría de este Tribunal fue librado el oficio respectivo a la Procuraduría General de la República y se ordenó suspender por un lapso de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la consignación de la notificación practicada en el referido expediente, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 109 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
En fecha 05 de Agosto de 2025, mediante auto dictado por este Tribunal, ordenó agregar a los autos el acuse de recibo de fecha 04 de Agosto de 2025, del oficio remitido a la Procuraduría General de la República, e igualmente se deja constancia de la suspensión de la referida causa por un lapso de treinta (30) días continuos.
En fechas 23 y 26 de Septiembre de 2025; 02 y 08 de Octubre de 2025, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencias solicita sea fijada la audiencia o debate oral.
En fechas 09 y 17 de Octubre de 2025, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencias solicita sea fijada la audiencia o debate oral.
En fechas 01 y 03 de Diciembre de 2025, mediante autos dictados por este Juzgado, se fijó para las once de la mañana (11:00 a.m.), al quinto día de despacho siguientes a la constancia en autos de la práctica que de la última notificación que de las partes se haga, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la presente causa, todo ello de conformidad a lo establecido a la parte in fine del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, y librándose al efecto las respectivas boletas de notificación a las partes, las cuales resultaron positivas en fechas 05 de Diciembre de 2025, en la presente causa.
Finalmente, en fecha 16 de Diciembre de 2025, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, estando presente las representaciones judiciales de cada una de las partes en juicio, dejándose constancia que la decisión se publicaría dentro de los diez (10) días despacho siguientes a la referida fecha.
-II -
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, su representada en fecha 31 de Mayo de 1966, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., por un bien inmueble, identificado de la siguiente manera: a) una casa-quinta denominada Andujar, de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie de aproximada de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (2.614,64 mts2), situados en la urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con frente a la Calle o Avenida "Eugenio Mendoza y que se encuentra alinderado así: Norte, con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Sur, calle en medio de ocho metros de ancho con terrenos que son o fueron de los señores Vargas y otra porción de terrenos que fue del Dr. Bartolomé López de Ceballos, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Este, terrenos de las señoras Petra Barreto de Mosquera y Petra María Mosquera de Pineda, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts): y Oeste, con la Avenida Eugenio Mendoza, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts); y b) un lote de terreno colindante al inmueble antes identificado en el literal a), el cual tiene una superficie de un mil diecisiete metros cuadrados con ochenta y siete centímetros cuadrados (1.017,87 mts2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn y la Calle Segunda Transversal Morisca de la misma urbanización Los Chorros, y alinderado así: Norte, en una extensión de veinticinco metros con noventa centímetros (25,90 mts), con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, Sur, en una extensión de veinticinco, metros con noventa centímetros (25,90 mts), con la calle llamada actualmente "Segunda Transversal Morisca", hacia donde da uno de sus frentes, Este, hacía donde da su otro frente, en una extensión de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts), con la avenida Alfredo Jahn; y Oeste, en una extensión igual de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts) con inmueble propiedad de los sucesores del Dr. Ismael García Alfonzo, tal y como consta de documento por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 06 de julio de 1956, bajo el No. 6, Tomo 1", Protocolo 1 y el descrito en el literal b), adquirido por ésta última, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 28 de julio de 1966, bajo el No. 22. Tomo 12, Protocolo 1º.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia se pactó que el inmueble arrendado destinaria al inmueble dado en arrendamiento, para la prestación del servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales y consultorio médico para ese tipo de enfermedad (Cláusula Primera); que su duración seria de dos (2) años contados a partir del primero (1ro) de junio de 1966; que podría ser prorrogado automáticamente por plazo iguales de Dos (2) años a menos que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra la voluntad de no prorrogarlo con por lo menos dos (2) meses de anticipación (Cláusula Segunda), y que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), pagaderos en Caracas por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días de cada mes con toda puntualidad y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la desocupación y entrega de los inmuebles y el pago de las costas que cause cualquier procedimiento judicial (Cláusula Tercera).
Que el canon de arrendamiento a través del tiempo sufrió varias modificaciones siendo la última la establecida por la antes citada sentencia de fecha 10 de Enero de 2011, dictada por el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en el expediente No. 2008-794, documento anexo al presente expediente en copia certificada, en la cual el canon de arrendamiento de los inmuebles arrendados y objeto del contrato que nos ocupa, en su Dispositivo CUARTO estableció un canon mensual para comercio en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 65.789,70).
Que la identificada arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los inmuebles arrendados, montantes a la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 65.789,70) mensuales (hoy día y a causa de las reconversiones monetarias ocurridas en el país reducida a la cantidad de Bs.D. 0,000006579 mensuales), desde el día 10 de Junio de 2014, exclusive, hasta la fecha de introducción de la presente reforma de demanda, negándose a cancelarlos, razón por la cual procedo a nombre de mi representada, quien en forma expresa en el encabezamiento del presente libelo y de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, asumió la representación sin poder de sus hermanos y co-herederos arriba identificados, así como en el de estos últimos, a demandar como en efecto demando, con fundamento legal en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la sociedad mercantil, de este domicilio denominada INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., antes identificada, en su carácter de arrendataria para que desaloje inmediatamente los inmuebles arrendados, con fundamento en la falta de pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento, y proceda a la devolución inmediata de los inmuebles arrendados en las mismas condiciones de limpieza y mantenimiento en el cual les fue entregado.
Fundamentó su pretensión en las cláusulas del contrato, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 40 literal a) y el único aparte del 43de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 107 y 108 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República; artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; artículos 168, 343 y 859 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada la rechazó, negó y contradijo en todos y en cada uno de sus términos, tanto los hechos como en el derecho la pretensión incoada; y que mi mandante deba entregar los inmuebles antes descritos constituidos por una casa quinta denominada “andujar” donde funciona el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., y de un lote de terreno colindante con el inmueble anteriormente descrito y dados en arrendamiento; por cuanto los actores demandantes, arrendadores, no cumplieron con lo establecido en la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme a lo establecido en los artículos 13, 14, 18 y 33 del referido decreto ley en lo que corresponde al uso de la casa-quinta dada en alquiler, en tal sentido, mal pueden aducir los hoy demandantes que existe falta de pago, como tampoco los hoy demandantes se subrogaron en los derechos del arrendador a los efectos del indicar el lugar del pago y la correspondiente cuenta bancaria que se debió indicar en el referido contrato de arrendamiento, como tampoco en la persona de la cual de los supuestos comuneros a los efectos de cancelar la obligación de pago, lo que no genera morosidad ni falta de pago del canon de arrendamiento en virtud de la falta de cumplimiento por parte de los arrendadores en adecuar el contrato de arrendamiento a las normas invocadas ut supra y en tal sentido debe declararse improcedente la demanda.
De igual manera, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de mi mandante impugno la cuantía de la demanda, estimada por los demandantes en la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES DIGITALES (Bs.D. 4.750.000,00) por ser la misma exagerada, toda vez que el demandante debió atender a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, para estimar su demanda, ya que la pretensión se trata sobre la validez o continuación de un arrendamiento donde no se persigue el pago de la pensiones de arrendamiento o sus accesorios, sino el desalojo de bienes arrendados, y en tal sentido en acatamiento del referido artículo 36 del código de procedimiento civil, los demandantes debieron estimar la demanda acumulando el valor de las pensiones arrendaticias de un año.
En este Orden de ideas, y cónsono con el criterio anterior, se impugna la cuantía en función a lo exagerado de la estimación, pues si bien es cierto, que el referido artículo 38 ejusdem indica que el demandante deberá estimar la demanda cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, en el caso de autos, lo que persigue o pretende los demandados es el desalojo de dichos inmuebles arrendados, por lo que la naturaleza del objeto de la demanda es el arrendamiento de dichos bienes, no los bienes en sí mismos, por lo que no se explica la estimación de la cuantía expresada en la reforma de la demanda, si los demandantes narran en el propio escrito de la demanda que el monto último canon de arrendamiento fue la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 65.789,70) monto que según los mismos demandantes sufrió modificaciones en virtud de las reconversiones monetarias lo que según los mismos demandantes quedó reducida a (Bs.D. 0,000006579), por lo que se demuestra, del mismo libelo de la demanda, que el valor de la cosa demandada si consta y por tal motivo, mal pudieron los demandantes estimarla en una cantidad tan exagerada e infundada como la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES DIGITALES (Bs.D. 4.750.000,00).
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a verificar el pago de los cánones de arrendamiento, y como consecuencia de ello, la procedencia o no de la pretensión de desalojo.
-&&-
De la actividad probatoria
De las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso, a saber:
• Original de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 8 al 13, de la pieza principal I. Dicho poderno fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copia Certificadade Acta de Defunción del causante ISMAEL GARCIA ALFONZO. La cual no fue impugnada por la contraparte en el presente juicio y es valorada por disposición del artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil como documento público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
• Copia Certificadade Acta de Defunción del causante CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCIA ALFONZO. La cual no fue impugnada por la contraparte en el presente juicio y es valorada por disposición del artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil como documento público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
• Copia Certificada de la Sentencia de fecha 10 de Enero de 2011, emitida por el Juzgado Superior Noveno Contencioso Administrativo de la Región Capital, dictada en el Expediente N° 2008-794. Dicho documentono fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas.
• Copia Certificada del Avaluó practicado ante el Juzgado Superior Noveno Contencioso Administrativo de la Región Capital, dictada en el Expediente N° 2008-794. Dicho documentono fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas.
• Boleta de Notificación a la demandada por MINFRA. Dicho documento no fue impugnado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado.
• Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, que el inmueble identificado en el libelo de demanda, guarda identidad con el inmueble arrendado;para la prestación del servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales y consultorio médico para ese tipo de enfermedad (Cláusula Primera); que su duración seria de dos (2) años contados a partir del primero (1ro) de junio de 1966; que podría ser prorrogado automáticamente por plazo iguales de Dos (2) años a menos que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra la voluntad de no prorrogarlo con por lo menos dos (2) meses de anticipación (Cláusula Segunda), y que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), pagaderos en Caracas por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días de cada mes con toda puntualidad y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la desocupación y entrega de los inmuebles y el pago de las costas que cause cualquier procedimiento judicial (Cláusula Tercera).
• Copia Certificadadel Acta de Matrimonio de ISMAEL GARCIA ALFONZO y CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCIA ALFONZO. La cual no fue impugnada por la contraparte en el presente juicio y es valorada por disposición del artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil como documento público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
• Copia Certificadas de las Actas de Nacimiento ZULEMA MARIA, ISMAEL ENRIQUE, NANCY ELIZABETH y JOSÉ LUIS. Las cuales no fueron impugnadas por la contraparte en el presente juicio y son valoradas por disposición del artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil como documento público según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
• Original de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte demandada, folio 203, de la pieza principal I. Dicho poderno fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Poder Apud Acta, que acredita la representación judicial de la parte demandada, folio 203, de la pieza principal I. Dicho poderno fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Original de Repertorio Forense. Dicho documento no fue impugnado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado.
• Original de Oficio, Facturas y Puntos de Cuentas emitidos por la Dirección General de Salud del Ministerio del Poder Popular para el Proceso Social de Trabajo del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. Dicho documento no fue impugnado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hacen plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado.
• Poder Apud Acta, que acredita la representación judicial de la parte demandada, folio 198, de la pieza principal II. Dicho poderno fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo que de seguida se transcribe:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Dicho lo anterior se tiene que, del conjunto de probanzas acompañadas al proceso, y en particular, del contratode arrendamiento suscritos entre las partes, la relación arrendaticia que vincula a las partes emana de un contrato escrito donde sus firmantes manifestaron la voluntad de que el inmueble arrendado; era para la prestación del servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales y consultorio médico para ese tipo de enfermedad (Cláusula Primera); que su duración seria de dos (2) años contados a partir del primero (1ro) de junio de 1966; que podría ser prorrogado automáticamente por plazo iguales de Dos (2) años a menos que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra la voluntad de no prorrogarlo con por lo menos dos (2) meses de anticipación (Cláusula Segunda), y que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), pagaderos en Caracas por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días de cada mes con toda puntualidad y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la desocupación y entrega de los inmuebles y el pago de las costas que cause cualquier procedimiento judicial (Cláusula Tercera).
En el caso en concreto la alegación de la falta de pago de la parte demandada constituye un hecho negativo, lo que ocasiona la inversión de la carga de la prueba en la persona del demandado, y esto constituye un principio de derecho probatorio, reconocido y aceptado por nuestra jurisprudencia patria y doctrina (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997. Pág. 78). En este punto se considera oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil, estipula el fundamento legal de las relaciones arrendaticias, así como el artículo 1.592 eiusdem establece las obligaciones principales del arrendatario, pudiéndose establecer que surgen obligaciones bilaterales o mutuas entre el arrendador y el arrendatario en el marco de la relación arrendaticia, el primero debe poner en disposición del segundo el goce y uso de una cosa, ya se trate de mueble o inmueble, por cierto tiempo y por un precio determinado, y en el caso del arrendatario, sus obligaciones principales son servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, para el uso determinado y el deber de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, éste pago al igual que el pago de otras obligaciones, atiende a dos principios esenciales que son la identidad del pago y la integridad del pago, es decir, tal como han sido contraídas.
Dicho lo anterior, resulta oportuno traer a colación los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben:Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …” Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. En el caso en concreto la alegación de la falta de pago de la demandada, obligación primordial de cualquier arrendatario, constituye un hecho negativo y tal como expresaba el Maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero: “Los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. Como vemos, nuestra normativa sustantiva civil pauta lo referente a la obligatoriedad del cumplimiento de los términos contractuales y las obligaciones que generen, dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo atinente a la carga de la prueba. De tal forma que en este punto, debe hacerse acotación en cuanto a que la carga de la prueba u onnusprobandi recayó en cabeza de la demandada, sin que se pueda observar que la parte demandada haya tenido actividad probatoria que lograra tanto desvirtuar la demanda, como dar comprobación de que haya cumplido fielmente con el pago de cánones de arrendamiento demandados o que la predicha obligación se hubiera extinguido de otro modo, y por tanto, no se dio demostración fehacientemente del cumplimiento de la principal obligación de ley y contractual del arrendatario, que no es otra que pagar los cánones de arrendamiento, conforme se ha obligado, debiéndose entonces dar la razón en cuanto a que hubo incumplimiento de las obligaciones del arrendatario de conformidad a la convención locativa y de acuerdo a lo contemplado en el artículo 14 de la Ley especial, que señala: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”, esto es, en cuanto a la obligación de pagar a la arrendadora el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado en el contrato, incluso con la potestad que faculta al arrendatario desde el mismo momento en que considere que la arrendadora no le aceptare el pago y para evitar caer en mora, de acudir a efectuar las consignaciones arrendaticias por tribunales, todo lo cual determina la procedencia de la reclamación del accionante a tenor de las disposiciones del artículo 40, literal a, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto efectivamente ha logrado establecerse en el presente juicio la insolvencia de la Arrendataria-demandada, lo cual contraría la disposición del artículo 14 arriba transcrito y es indicativo que no se trata de un mero retraso esporádico en el pago de los cánones de arrendamiento, sino que se detecta un retraso grave, reiterado y trascendente, por su persistencia en el tiempo, lo cual produce la contravención delatada por la parte accionada en cuanto a la causal de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento -contemplada en el literal “a” del Artículo 40 de la ley especial-, por cuanto fue el acuerdo al que llegaron las partes y cada cual según su posición tenía y tiene una expectativa legítima, la arrendadora de cuanto se le debe pagar y la arrendataria cuanto debía pagar por el negocio jurídico, pagaderos por supuesto tal como han sido establecido, lo que forzosamente deriva en la procedencia de la demanda de desalojo. Así se decide.
- III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hechos y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extensión de Dominio, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA, actuando en su propio nombre y a su vez, en representación sin poder de sus hermanos y coherederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE GARCIA ROJAS, NANCY ELIZABETH GARCIA ROJAS y JOSÉ LUIS GREGORIO ROJAS, respectivamente, contra la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., todos los mencionados ampliamente identificados al inicio de esta Decisión.
SEGUNDO: SE ACUERDA EL DESALOJO del inmueble arrendado, ORDENÁNDOSE a la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A.,la entrega inmediata del inmueble,libre de bienes y personas y solvente en todos los servicios, identificado de la siguiente manera: a) una casa-quinta denominada Andujar, de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie de aproximada de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (2.614,64 mts2), situados en la urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con frente a la Calle o Avenida "Eugenio Mendoza y que se encuentra alinderado así: Norte, con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Sur, calle en medio de ocho metros de ancho con terrenos que son o fueron de los señores Vargas y otra porción de terrenos que fue del Dr. Bartolomé López de Ceballos, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Este, terrenos de las señoras Petra Barreto de Mosquera y Petra María Mosquera de Pineda, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts): y Oeste, con la Avenida Eugenio Mendoza, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts); y b) un lote de terreno colindante al inmueble antes identificado en el literal a), el cual tiene una superficie de un mil diecisiete metros cuadrados con ochenta y siete centímetros cuadrados (1.017,87 mts2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn y la Calle Segunda Transversal Morisca de la misma urbanización Los Chorros, y alinderado así: Norte, en una extensión de veinticinco metros con noventa centímetros (25,90 mts), con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, Sur, en una extensión de veinticinco, metros con noventa centímetros (25,90 mts), con la calle llamada actualmente "Segunda Transversal Morisca", hacia donde da uno de sus frentes, Este, hacía donde da su otro frente, en una extensión de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts), con la avenida Alfredo Jahn; y Oeste, en una extensión igual de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts) con inmueble propiedad de los sucesores del Dr. Ismael García Alfonzo, tal y como consta de documento por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 06 de julio de 1956, bajo el No. 6, Tomo 1", Protocolo 1 y el descrito en el literal b), adquirido por ésta última, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 28 de julio de 1966, bajo el No. 22. Tomo 12, Protocolo 1º.
TERCERO:SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE ORDENA notificar al Procurador General de la República de la presente decisión, acompañando copias certificadas de la misma, de conformidad a lo establecido en el artículo 111 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extinción de Dominio, a los 22 días del mes de Enero de 2026. Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZA,
JOSEMITH JOSEFINA RODRIGUEZ RAMONIS
LA SECRETARIA,
Abg. KEYLIN J VILORIA G.
Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las dos y media de la tarde (02:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
Abg. KEYLIN J VILORIA G.
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