TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 25 de febrero de 2026
215º y 167°

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2025-000269

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción, en fecha 10 de febrero de 1956, bajo el N° 25, Tomo 6-A, cuyo expediente reposa actualmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el N° 10713
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JORGE C. KIRIAKIDIS LONGHI, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ, YASANDRY BAUZA MARÍN y RICARDO A. RUIZ CARVAJAL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-7.446.042, V-7.426.129, V-21.326.413 y V-22.030.003, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 50.886, 57.372, 232.802 y 256.677, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.227.376.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene representación judicial constituida en autos, el Tribunal designó como defensora ad litem a la abogada ZULAY ALEGRIA UMANES CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.823.455, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.333.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentados en fecha 19 de marzo de 2025, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados JORGE KIRIAKIDIS y RICARDO RUIZ CARVAJAL, quienes actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., procedieron a demandar por DESALOJO al ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda por auto de fecha 20 de marzo de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal cuarto (4to) del artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la parte actora a consignar copias del libelo y del auto de admisión para la elaboración de la compulsa.
Mediante diligencias presentadas en fechas 26 de marzo del año en curso, la representación actora dejó constancia del pago de los emolumentos para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación de la parte demandada, asimismo consignó los fotostatos requeridos en el auto de admisión con vista a lo cual el día 28 del mismo mes y año se libró la compulsa correspondiente.
Infructuosa como resultó la citación personal del demandado, conforme se desprende de la declaración del Alguacil de fecha 7 de abril de 2025, inserta al folio 44, y previa solicitud de la parte actora, se procedió a la citación por carteles, cumpliéndose con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, con la publicación, consignación y posterior fijación del mencionado cartel en el domicilio de la parte demandada, tal y como consta de la certificación expedida por la Secretaria de este Tribunal de fecha 2 de mayo de 2025, inserta al folio 68.
Vencido el lapso concedido en el cartel a la parte demandada sin su correspondiente comparecencia, previa solicitud de la representación actora, por auto del 27 de mayo de 2025, se designó defensor ad litem, recayendo dicho nombramiento en la abogada ZULAY UMANES, a quien se ordenó notificar mediante boleta de su designación, a fin de la aceptación o excusa al cargo asignado, y en el primero de los casos a prestar juramento, librándose al efecto la respectiva boleta en dicha oportunidad.
Debidamente notificada la defensora designada, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley mediante acta levantada al efecto en fecha 23 de julio de 2025.
Consignados los fotostatos necesarios, se ordenó el emplazamiento de la defensora y libró la compulsa respectiva el 1º de agosto de 2025.
Consta al folio 78, que en fecha 26 de septiembre de 2025, el Alguacil JOSÉ CENTENO, consignó el recibo de citación debidamente suscrito por la defensora designada a la parte demandada.
Así, mediante escrito presentado en fecha 23 de octubre de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código De Procedimiento Civil, la defensora judicial de la parte demandada en esta causa presentó escrito de contestación y promoción de las cuestiones previas promoviendo las contenidas en los ordinales 6to y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,.
En fecha 31 de octubre de 2025 la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contradicción de dichas cuestiones previas.
Mediante sentencia rovidencia dictada en fecha 2 de diciembre de 2025, este Juzgado declaró sin lugar las cuestiones previas promovidas.
Así, por auto dictado en fecha 8 de diciembre de 2025, se fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar.
En fecha 16 de diciembre de 2025, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 7 de enero de 2025, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de diez (10) días de despacho para la promoción de pruebas.
Durante el lapso probatorio, la defensora ad litem designada a la parte demandada hizo uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideró pertinentes en defensa de los intereses de su defendido, emitiéndose pronunciamiento respecto a su admisión mediante providencia dictada en fecha 20 de enero del año en curso.
Por auto fechado 26 de enero de 2026, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en fecha 20 de febrero de 2026, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, oportunidad en la cual la parte actora expuso sus alegatos orales insistiendo en que la relación arrendaticia venció el 28 de febrero de 2024 y que la propietaria tiene plena cualidad para demandar. Por su parte, la defensora ad litem argumentó sobre la posible existencia de una prórroga trianual solicitando se desestimara la demanda. Concluido el debate, este Tribunal se retiró a deliberar y procedió a dictar el dispositivo del fallo, declarando CON LUGAR la demanda, dejándose constancia que su extenso se publicaría dentro de los diez (10) días siguientes a la referida fecha.
- II -
MOTIVACIÓN DEL FALLO

Ahora bien, en cumplimiento de lo ordenado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede en esta oportunidad a publicar el texto íntegro de la sentencia, en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, desarrollando a continuación los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como los demás requisitos exigidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre la base de lo anterior, este Tribunal pasa a analizar y decidir el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
La representación judicial de la parte actora fundamentó su pretensión en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
1. Cualidad de Propietaria: Alegó que su representada, la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., es la legítima propietaria del inmueble constituido por los Locales Comerciales Nos. 3, 4 y 5 y sus respectivas mezzaninas, ubicados en el Edificio N° 35, Esquina de Altagracia, según consta en documento protocolizado en 1957.
2. Relación Contractual a través de Administradora: Explicó que la propietaria confió la administración del inmueble a la empresa UNIVEL, C.A., quien en tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento con el demandado, Gian Carlos Ruscio Aronicca, en fecha 23 de junio de 2021.
3. Duración y Vencimiento (Pretensión Principal):
o Señalan que el contrato tuvo una duración fija de un (1) año, desde el 01/03/2021 hasta el 28/02/2022.
o Destacan que en la Cláusula Sexta del contrato, las partes reconocieron una relación arrendaticia previa desde el 05/12/2016, sumando una duración total de 6 años.
o Argumentan que, conforme al artículo 26 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, al haber durado la relación más de 5 años, correspondió una prórroga legal máxima de dos (2) años, la cual feneció definitivamente el 28 de febrero de 2024.
o Invocan la causal de desalojo prevista en el literal "g" del artículo 40 de la Ley Especial (vencimiento del contrato y su prórroga legal).
4. Falta de Pago (Pretensión Subsidiaria):
o De forma subsidiaria y solo en caso de ser desechada la pretensión anterior, la parte actora alegó que -en todo caso- el demandado se encontraría insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo de 2024 hasta la fecha de la demanda (febrero 2025), acumulando 12 mensualidades insolutas.
o Señaló que el canon fue ajustado a la cantidad de USD $1.086,80, según acuerdo entre las partes vía correo electrónico, conforme a la Cláusula Séptima del contrato.
o Fundamentó esa pretensión subsidiaria en el literal "a" del artículo 40 de la Ley Especial (falta de pago de dos cánones consecutivos).
Alegatos de la parte demandada (defensora ad litem)
La Defensora Judicial, actuando en representación del demandado ausente, esgrimió en su contestación los siguientes argumentos de defensa:
1. Excepción de Falta de Cualidad Activa:
o Alegó la falta de cualidad de ALTAGRACIA, C.A. para demandar, argumentando que la relación locativa se estableció y firmó directamente con la empresa UNIVEL, C.A. (quien figura como “Arrendadora” en el contrato) y no con la propietaria demandante.
o Sostuvo que al no demandar UNIVEL, C.A., se configura una falta de cualidad, pues el demandado no tuvo relación jurídica directa con ALTAGRACIA, C.A. y se le estaría “sorprendiendo en su buena fe”.
2. Contradicción sobre el tiempo de la relación contractual arrendaticia (Prórroga Legal):
o Cuestionó la certeza sobre la fecha de inicio de la relación arrendaticia. Argumentó que, dado que el contrato reconoce una relación previa de 4 años, es posible que la relación real tenga una data superior a los 6 años alegados, lo cual implicaría el derecho a una prórroga legal trianual (3 años) y no bianual, la cual aún estaría vigente.
o Solicitó que se trajera al proceso a UNIVEL, C.A. para verificar la fecha real de inicio de la relación comercial.
3. Presunción de Pago (Buena Fe):
o Respecto a la falta de pago, invocó el principio de buena fe procesal, solicitando al Tribunal que se presuma que su representado pagó puntualmente los cánones.
o Argumentó que el hecho de que la actora haya tardado en demandar sugiere que los pagos sí se realizaban, y que ante la imposibilidad de contactar a su defendido, debe presumirse su cumplimiento.
&
De la actividad probatoria
Planteados los hechos, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Documento poder, acompañado junto al libelo marcado “A”, otorgado por la accionante a los abogados que la representan, autenticado en fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil veinticinco (2025), anotado bajo el número 13, Tomo 41, folios 130 al 135, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades en él otorgadas, por lo que las actuaciones realizadas en ejercicio del mismo por los abogados JORGE C. KIRIAKIDIS LONGHI y RICARDO A. RUIZ CARVAJAL, se tienen por eficaces a los fines del proceso.
• Inserto en las actas, anexo junto al libelo marcado “B”, documento público protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy, Municipio Libertador del Distrito Capital), en fecha veintinueve (29) de enero del año mil novecientos cincuenta y siete (1.957), bajo el número 23, folio 46, Tomo 1º del Protocolo 3º. Al respecto, se observa que dicho instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere, del cual se desprende la propiedad de la accionante, sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., respecto del inmueble constituido por los LOCALES COMERCIALES números 3, 4 y 5, y sus respectivas mezzaninas, ubicados en la Avenida Norte 4, Esquina de Altagracia, Edificio N° 35, Planta Baja, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Caracas, acreditando así plenamente la cualidad activa (legitimatio ad causam) de la actora para intentar la presente acción de desalojo, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio.
• Inserto en las actas, anexo junto al libelo marcado “C”, contrato de arrendamiento autenticado en fecha veintitrés (23) de junio del año dos mil veintiuno (2021), ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el número 08, Tomo 52, Folios 30 al 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. Dicho instrumento, al no haber sido impugnado, tiene fuerza probatoria de documento público entre las partes respecto al hecho de haberse otorgado y su fecha, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Del análisis de su contenido se desprenden elementos fundamentales para la resolución de la litis: i) La relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la demanda; ii) Que el inicio de la relación arrendaticia data del 05 de diciembre de 2016 (según reconocimiento expreso en la Cláusula Sexta); iii) Que se pactó un plazo fijo de duración de un (1) año, desde el 01/03/2021 hasta el 28/02/2022; y iv) La obligación de pago del canon de arrendamiento y las condiciones de su ajuste. Este medio probatorio demuestra el vínculo contractual y permite a este Tribunal realizar el cómputo de la Prórroga Legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual, adminiculada con la fecha de inicio reconocida (2016), corresponde a un lapso máximo de dos (2) años, fenecido el 28 de febrero de 2024.
• Inserto en las actas, anexo junto al libelo marcado “D”, impresión de mensaje de datos (correo electrónico) de fecha 23 de febrero de 2024, enviado a la dirección electrónica contractual del arrendatario (gian42ruscio@gmail.com). Observa esta Sentenciadora que, de conformidad con el Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, dicho documento tiene la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos. Visto que la parte demandada, representada por la Defensora Ad Litem, no aportó prueba en contrario que desvirtuara su autenticidad o integridad, y en atención al principio de libertad de prueba consagrado en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio. Del mismo se desprende la notificación y el acuerdo sobre el ajuste del canon de arrendamiento a la cantidad de Mil Ochenta y Seis Dólares de los Estados Unidos de América con Ochenta Centavos (USD $ 1.086,80), monto que sirve de base para el cálculo de la pretensión subsidiaria por falta de pago.
En cuanto a la parte demandada, representada por la Defensora Ad Litem, se observa que, si bien promovió escrito de pruebas, de la revisión de las actas procesales se evidencia que no cursaron elementos probatorios contundentes que desvirtuaran los hechos alegados y probados por la parte actora a través de los instrumentos documentales precedentemente valorados.
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De la audiencia o debate oral

Consta a los folios 107 y 108, que en fecha 20 de febrero de 2026, de conformidad con lo previsto en el artículo 869 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tuvo lugar la audiencia o debate oral en este proceso, en la cual quedó sentado textualmente lo siguiente:
“... se deja constancia de la comparecencia de los abogados RICARDO A. RUIZ CARVAJAL y ZULAY ALEGRIA UMANES CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicios e inscritos en el instituto de previsión social del Abogado bajo los Nros 256.677 y 51.333, respectivamente, el primero, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., parte actora en la presenta causa; y la última, en su condición de defensora ad litem de la parte demandada, ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA. Seguidamente, se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la actora, quien expone: "...Buenos dias, ciudadana Juez, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., propietaria del inmueble, me encuentro aquí para ratificar nuestra pretensión de DESALOJO de los locales comerciales Nos. 3, 4 y 5 y sus mezzaninas, ubicados en el Edificio 35, Esquina de Altagracia. Acción fundamentada principalmente en el vencimiento del plazo y su prórroga legal, y subsidiariamente por la falta de pago. Ha quedado demostrado en autos que mi representada, ALTAGRACIA, C.A., es la legítima propietaria del inmueble, según consta en documento protocolizado en 1957 y que cursa en autos, el cual hace plena prueba de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y siguientes del Código Civil. La administración del inmueble fue confiada a la empresa UNIVEL, C.A., quien en tal carácter suscribió contrato de arrendamiento con el demandado el 23 de junio de 2021. El propio contrato de arrendamiento es nuestra prueba reina. En su Cláusula Sexta, las partes reconocieron que la relación inició el 05 de diciembre de 2016. El contrato escrito a plazo fijo transcurrió del 01 de marzo de 2021 al 28 de febrero de 2022. Al tener una relación mayor a 5 años y menor de 10 años, le correspondía una prórroga legal máxima de 2 años, la cual feneció definitivamente el 28 de febrero de 2024. Matemáticamente, el tiempo legal de posesión del inquilino terminó y no existe titulo jurídico que justifique su permanencia. Por tanto, resulta plenamente aplicable la causal de desalojo del artículo 40, literal 'g' de la Ley Especial.De forma subsidiaria, y solo en el caso que sea rechazada la pretensión principal invocamos la causal del articulo 40, literal 'a'. A la fecha, el demandado se mantiene ocupando el inmueble sin pagar canon alguno desde marzo de 2024 hasta la fecha." Ciudadana Juez, la Defensora ad-litem presentó una contestación basada en especulaciones que paso a desvirtuar de la siguiente manera: Primero, sobre la supuesta falta de cualidad activa: "Esta defensa es improcedente. En el libelo argumentamos, y así quedó evidenciado de las pruebas instruidas en este proceso, que UNIVEL, C.A. actuaba como administradora de los bienes de ALTAGRACIA, C.A, y que mi representada es la única y legítima propietaria registral y la legitimación para solicitar la restitución recae siempre en el propietario, independientemente de qué administrador haya firmado por mandato. Negar la cualidad al propietario es negar el derecho de propiedad mismo, derecho éste que, como señalé, ha quedado demostrado mediante un instrumento público, oponible erga omnes. En ese sentido, el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial consagra la legitimación de los propietarios, administradores o gestores, en toda relación arrendaticia de carácter comercial. Asimismo, la Sala de Casación Civil en su inveterada jurisprudencia, verbigracia, la Sentencia Nº RC.000682 del 22/11/2021- ha establecido que la cualidad para arrendar y desalojar la tienen el propietario, el administrador o el gestor. Además, la Sala Constitucional ha ratificado que desconocer la cualidad del propietario basándose en formalismos sobre quién firmó el papel, atenta contra el derecho a la propiedad y la tutela judicial efectiva. Al demandar directamente, el propietario está ratificando tácitamente cualquier gestión anterior y ejerciendo su derecho directo. Segundo, sobre la supuesta prórroga trianual: La defensa habla de 'posibilidades' sin pruebas. Nosotros nos remitimos al documento escrito y autenticado, donde la Cláusula Sexta es clara. Además, si la relación tuvo una duración de 5 hasta 10 años, legalmente corresponde una prórroga de 2 años, y no la trianual alegada. Tercero, sobre la presunción de pago por 'buena fe': El pago se prueba, no se presume. En materia de obligaciones, la carga de probar el pago recae exclusivamente en el deudor según el artículo 1.354 del Código Civil. La defensora admite no tener contacto con el demandado y no tiene recibos ni soportes; ante la ausencia de prueba, la deuda se tiene por cierta, líquida y exigible. La realidad, ciudadana Juez, es que hay un propietario y un ocupante sin título ni contrato, lo demás son dilaciones procesales." En conclusión de lo expuesto, no queda dudas que en este proceso ha quedado demostrado que el contrato y su prórroga legal vencieron irremediablemente en febrero de 2024. Que el inquilino es un ocupante precario e insolvente. Y que la defensa carece de soporte probatorio. Por lo tanto, solicitamos formalmente se declare CON LUGAR la demanda de desalojo en todas sus partes y se ordene la devolución material del inmueble a su legítimo propietario, con expresa condenatoria en costas. Es todo..." ...".Posteriormente, se le concede la palabra a la defensora ad-litem designada a la parte demandada, quien expone: "... Buenos días ciudadana Juez, secretaria y colega representante de la parte actora. En esta oportunidad me corresponde el privilegio de exponer ante Ustedes, los fundamentos por los cuales la demanda presentada contra mi representado debería ser declarada sin lugar. En este sentido, considero que los términos en que fue rendida nuestra contestación al fondo así como las cuestiones previas en ella contenida dentro de la oportunidad legal correspondiente, deberían echar luces sobre la ilegal conformación del silogismo procesal que debería envolver a las partes que se encuentran en contienda. Quiero enfatizar que, lamentablemente, a pesar de mis múltiples esfuerzos por encontrar al demandado, mi representado, ello no fue posible, sin embargo, haciendo uso de los atributos de la defensa que me ha sido confiada me obligan, ratifico entonces, las defensas que dentro de las evidentes limitaciones para demostrar los hechos he tenido para cumplir mi misión, en todo caso encuentran en la aplicación del derecho suficientes elementos, en mi criterio, para desechar la demanda en su contra, tanto es así ciudadana Juez, respetable apoderado actor, que quisiera llamar la atención sobre la verdadera utilidad del juicio del proceso de desalojo por cuanto lo cierto es que, quizás estemos en presencia de unos locales que han sido abandonados por mi representado, por cuanto a pesar de que insistentemente acudí al sitio, al local, e intenté contactarlo por vía telefónica y redes sociales, ello no me fue posible, lo que destacaría, en este caso, que si la realidad en materia judicial está por encima de las formas, el juicio de desalojo aquí planteado realmente no tendría razón de ser, sino que estaríamos más bien en presencia de una necesidad de entrega material, tal y como lo tiene dispuesto reciente jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo tanto, en todo caso, reitero y ratifico en todas y cada una de sus partes los términos que tanto en las Cuestiones Previas como en la contestación al fondo de la demanda fueron entregadas y expuestas a este honorable Tribunal y pido, en nombre de la justicia, se verifique que el desalojo que tendria lugar en el mejor de los casos para la aspiración del demandante en la presente causa, sencillamente no podría tener lugar en la realidad material de los hechos si el demandado no se encontrare en posesión de los inmuebles, lo que habla del grado de ilogicidad e irracionalidad que adquiriría tanto la acción deducida contra mi representado como la eventual sentencia que así acordare la entrega material de unos locales que realmente parecieren haber sido abandonados. Es todo...". En este estado, el tribunal deja constancia que las partes no hicieron uso de su derecho a réplica. Seguidamente, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, y específicamente, de la fijación de los límites de la controversia realizada en fecha 7 de enero de 2026, este Juzgado pasa a dirimir el fondo de la controversia, para lo cual observa que: La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a verificar si efectivamente es aplicable la causal de desalojo del artículo 40. Literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y de forma subsidiaria la causal del artículo 40, literal 'a' de la ley antes mencionada. en virtud que a la fecha, el demandado se mantiene ocupando el inmueble sin pagar canon alguno desde marzo de 2024. Ahora bien, del análisis de los argumentos esgrimidos en este proceso judicial y de las pruebas instruidas en el curso del mismo, observa esta Juzgadora que efectivamente el plazo de duración del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión planteada venció el día 28 de febrero del año 2022, y que la prórroga legal que correspondía a dicha relación arrendaticia de conformidad con lo previsto en el artículo de la referida Ley Especial de Arrendamiento en materia comercial, venció el día 28 febrero de 2024, no quedando evidenciado en autos que el demandado haya cumplido con su obligación de haber efectuado la devolución material del inmueble objeto del contrato, lo cual constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de la cláusulas cuarta y sexta del contrato que vincula a las partes y del artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., contra el ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA. En consecuencia, SE ACUERDA EL DESALOJO del inmueble arrendado, ORDENÁNDOSE al ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA, la entrega inmediata del inmueble constituido por los LOCALES 3, 4 y 5, ubicados en el edificio N° 35, Planta Baja, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Caracas, en las mismas condiciones en que lo recibió. Por cuanto hubo vencimiento total, se condena en costas a la parte demandada. Se advierte que la presente decisión se publicará en extenso dentro de los diez (10) días siguientes a la presente fecha, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil...”.

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Punto Previo

Como punto previo al fondo, debe esta Juzgadora pronunciarse en primer término en relación con la alegada falta de cualidad activa opuesta por la defensora en su escrito de contestación y ratificada en el debate oral.
Alega la Defensora Ad Litem que la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A. carece de legitimación para intentar la presente acción, fundamentando su decir en que el contrato de arrendamiento cursante en autos fue suscrito por la empresa administradora UNIVEL, C.A., y no directamente por la propietaria demandante, por lo que a su juicio, la relación jurídica sustancial no vincula a su defendido con la hoy actora.
Al respecto, es doctrina pacífica y reiterada de nuestra Sala de Casación Civil que la cualidad o legitimatio ad causam es la idoneidad de la persona para actuar en juicio, derivada de ser el titular del derecho sustancial que se discute. En materia de arrendamiento inmobiliario, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es diáfano al establecer quiénes pueden ejercer los derechos derivados de la relación arrendaticia, disponiendo textualmente: “...A los efectos de la vinculación arrendaticia, se tendrán como sujetos del contrato al arrendador, sea propietario, administrador o gestor del inmueble...”.
De la norma transcrita, adminiculada con los principios generales del Mandato previstos en los artículos 1.684 y siguientes del Código Civil, se desprende inequívocamente que los actos realizados por el administrador en nombre del propietario surten efectos directos en la esfera jurídica de este último. En el presente caso, ha quedado plenamente demostrado con el documento de propiedad (Anexo B) que ALTAGRACIA, C.A. es la titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, y que UNIVEL, C.A. actuó como simple administradora del bien.
Pretender desconocer la legitimación del propietario para recuperar la posesión de su bien (ius vindicandi), bajo el argumento de que el contrato fue firmado por su administrador, constituye un formalismo inútil que atenta contra la tutela judicial efectiva y el derecho a la propiedad consagrado en el artículo 115 constitucional. Si el administrador tiene cualidad para arrendar, con mayor razón la tiene el propietario para exigir la restitución de la cosa una vez fenecido el vínculo contractual.
Por las razones expuestas, este Tribunal desestima la defensa de falta de cualidad activa opuesta y reconoce plena legitimación a la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A. para intentar la presente demanda. ASÍ SE DECLARA.
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Del fondo de lo debatido

Dilucidado el punto previo, corresponde a esta Juzgadora decidir sobre la pretensión principal de DESALOJO por vencimiento del plazo fijo y su prórroga legal.
La controversia se circunscribe a determinar si, conforme a los hechos probados y el derecho aplicable, ha operado la terminación de la relación arrendaticia que obliga al inquilino a la entrega material del inmueble.
Del análisis exhaustivo del Contrato de Arrendamiento (Anexo C), valorado positivamente en el capítulo precedente, se extraen los siguientes hechos pacíficos:
1. Las partes pactaron un contrato a tiempo determinado por un (1) año, desde el 01/03/2021 hasta el 28/02/2022 (Cláusula Cuarta).
2. Las partes reconocieron expresamente que la relación arrendaticia real inició con anterioridad, específicamente el 05 de diciembre de 2016 (Cláusula Sexta).
Siendo esto así, para el momento del vencimiento del término contractual (28/02/2022), la relación arrendaticia tenía una duración acumulada de cinco (5) años y dos (2) meses.
En atención al principio de orden público que rige la materia, resulta de aplicación imperativa el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual regula el régimen de Prórroga Legal. Dicha norma establece una tabla progresiva de duración de la prórroga obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en función del tiempo de la relación.
Al respecto, la norma in commento dispone que, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años, corresponderá una prórroga legal máxima de dos (2) años.
Realizando el cómputo correspondiente:
• El contrato escrito venció el: 28 de febrero de 2022.
• Sumando la prórroga legal de dos (2) años, la relación se extendió forzosamente hasta el: 28 de febrero de 2024.
Llegada esta fecha, la relación arrendaticia se extinguió de pleno derecho, naciendo para el arrendatario la obligación ineludible de restituir la posesión del inmueble al arrendador, libre de bienes y personas, tal como lo ordenan los artículos 1.615 del Código Civil y 40 literal "g" de la Ley Especial de Arrendamiento Comercial.
La defensa de la parte demandada, al sugerir una supuesta "prórroga trianual" basada en especulaciones sobre una relación más antigua, carece de todo sustento probatorio frente a la contundencia del documento público y contractual donde se reconoció la fecha cierta de inicio (2016). Pacta sunt servanda. Lo pactado y reconocido por las partes es ley para ellas.
Ha quedado evidenciado en autos, por la propia naturaleza de la demanda y la conducta procesal del accionado, que este se mantiene ocupando el inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prórroga legal (28/02/2024), contraviniendo su obligación de restitución.
En consecuencia, al verificarse los extremos del artículo 40, literal "g" del Decreto Ley eiusdem, resulta forzoso para quien decide declarar CON LUGAR la pretensión de desalojo. Habiendo prosperado la pretensión principal por vencimiento del lapso, resulta inoficioso entrar a conocer sobre la pretensión subsidiaria por falta de pago, no obstante, se deja constancia de la insolvencia del demandado como un elemento que refuerza la convicción de esta Juzgadora sobre el incumplimiento generalizado de sus obligaciones. ASÍ SE DECIDE.
- III -
DECISIÓN

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A., contra el ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA, ampliamente identificados al inicio de esta decisión, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la defensa de la parte demandada. Se reconoce plena cualidad a la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A. como propietaria y arrendadora.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil ALTAGRACIA, C.A. contra el ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA, plenamente identificados en autos.
TERCERO: Se declara la terminación de la relación arrendaticia por vencimiento del término y su prórroga legal. En consecuencia, se ORDENA al ciudadano GIAN CARLOS RUSCIO ARONICCA, o a cualquier otra persona que ocupe el inmueble en su nombre, que proceda a DESALOJAR Y ENTREGAR a la parte actora, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble constituido por los LOCALES COMERCIALES números 3, 4 y 5, y sus respectivas mezzaninas, ubicados en la Avenida Norte 4, Esquina de Altagracia, Edificio N° 35, Planta Baja, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Caracas.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro del lapso establecido para ello, no requiere la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero de 2026.- Años: 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO.
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Se deja constancia que, en esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
AP11-V-FALLAS-2025-000269
DEFINITIVA