TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 24 DE FEBRERO DE 2026
216º Y 166º

ASUNTO: AP71-R-2025-000673 (1591) (MEDIDA CAUTELAR)

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2011, bajo el N°4, Tomo 355-A, representada por el ciudadano Álvaro Prada Alviarez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 11.312.945.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GABRIEL ALEJANDRO GONZÁLEZ y FRANK JOSÉ MARIANO BETANCOURT, venezolanos, mayores de edad y domiciliados en la ciudad de Caracas, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 144.251 y 112.915, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de febrero de 2005, bajo el N°34, Tomo 1043-A, siendo su última modificación ante la referida oficina de Registro en fecha 30 de octubre de 2012, anotada bajo el N° 37, Tomo 131-A, inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF), bajo el N° J-31278487-3, representada por el ciudadano Félix Román Avendaño Avendaño.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CÉSAR RODRIGO GORDON PINTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 323.308.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPOSICIÓN DE MEDIDA CAUTELAR)

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

- I-
NARRATIVA
Conoce este tribunal previa distribución de Ley del presente recurso de apelación, ejercido el 20 de noviembre de 2025, por el abogado CÉSAR RODRIGO GORDON PINTO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADOR LELTTA 477, C.A., contra la sentencia dictada el 17 de noviembre 2025, por el JUZGADO NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; ello en virtud del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A.
En fecha 08 de agosto de 2025, mediante auto el TRIBUNAL NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, abrió el cuaderno de medidas, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A.
En fecha 11 de agosto de 2025, el Juzgado NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, decretó la MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR GRAVAR solicitada por la parte actora. Asimismo, ordenó notificar al registro correspondiente.
En fecha 15 de octubre de 2025, el ciudadano Álvaro Prada Alviarez, en su condición de representante de la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., debidamente asistido de abogado, consignó escrito de SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA.
Posteriormente, en fecha 21 de octubre de 2025, el Tribunal de Instancia, dictó sentencia mediante la cual negó por improcedente la medida cautelar innominada solicitada por la parte actora.
En fecha 27 de octubre de 2025, el ciudadano Álvaro Prada Alviarez, en su condición de representante de la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., apeló de la sentencia dictada por el tribunal a quo, en fecha 21 de octubre de 2025.
En fecha 29 de octubre de 2025, compareció el ciudadano Félix Román Avendaño Avendaño, en su condición de representante de la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., debidamente asistido de abogado, presentó escrito mediante la cual se opuso a la medida decretada en fecha 11 de agosto de 2025, por el tribunal de instancia; asimismo, otorgó poder apud acta al abogado César Rodrigo Gordon Pinto.
En fecha 30 de octubre de 2025, el Tribunal NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, oyó la apelación interpuesta por la parte actora en fecha 27 de octubre de 2025, contra la sentencia dictada en fecha 21 de octubre de 2025, que negó por improcedente la medida cautelar innominada solicitada, ordenando remitir a la alzada copias certificadas, instando la consignación de los fotostatos respectivos.
En fecha 17 de noviembre de 2025, el tribunal de instancia dictó sentencia, resolviendo la oposición planteada a la medida decretada, en la cual declaró lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la oposición formulada en fecha 29 de octubre de 2025 por la representación judicial de la parte demandada contra la medida cautelar de Prohibición De Enajenar y Gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, sobre un inmueble constituido por una Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda, distinguida con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.
SEGUNDO: Se RATIFICA la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar in comento, decretada en fecha 11 de agosto de 2025 y participada al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante oficio N° 236/2025, librado en la misma fecha dirigido al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN).

En fecha 20 de noviembre de 2025, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025.
Por auto de fecha 28 de noviembre de 2025, el tribunal a quo, oyó en un solo efecto, el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la sentencia proferida en fecha 17 de noviembre de 2025, ordenando la remisión del cuaderno de medidas, acompañado de oficio Nº 352/2025, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este juzgado el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el 01 de diciembre de 2025, dándole entrada al mismo, en fecha 04 de diciembre de 2025, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes correspondientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; procediendo la representación judicial de la parte actora, a la presentación de los mismos, en la oportunidad respectiva.
Por auto de fecha 21 de enero de 2026, este tribunal fijó treinta (30) días continuos para dictar la sentencia correspondiente, siendo diferido para dentro de los diez (10) días siguientes.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento respecto a la presente incidencia, el tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

-II-
 DE LOS ALEGATOS DE FUNDAMENTACIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR

La representación judicial de la parte actora, alegó en su escrito libelar que, en fecha 11 de abril de 2025, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., habría suscrito un contrato de opción de compra-venta irrevocable con la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., mediante la cual se convino la venta de un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a uso de oficina, distinguida con el número setenta y siete (77), ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda.
Que, dicho inmueble está distinguido con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007, con una superficie aproximadamente de doscientos catorce metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (214,56 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Oficina identificada con el N° 76; SUR: Oficina identificada con el N° 71; ESTE: Fachada este de la edificación; OESTE: Pasillo de circulación, perteneciente a la demandada tal y como consta en el documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el N° 2, Tomo 15, Protocolo Primero.
Que, el mencionado contrato privado de opción compra-venta irrevocable, se habría fijado en la cláusula segunda, el precio en la cantidad de doscientos mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 200.000,00), como moneda única de pago; igualmente, indicó que en la cláusula cuarta se estableció como se realizaría el pago del precio acordado, señalando que se habría cumplido a cabalidad por la compañía demandante.
Manifestó que, como representante de la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., a la fecha de la celebración del contrato con la empresa demandada, habría entregado en calidad de arras, la cantidad de veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 25.000,00), imputados al precio total del inmueble, quedando un saldo restante de ciento setenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 175.000,00), a favor de la vendedora, expresando que, fue pagado por la empresa demandante de la siguiente manera:
1) “…Se hizo fiadora de la DEMANDADA en el procedimiento arbitral llevado ante el Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas N° CACC-MC-2024-008, en contra de esta, y entregó por la DEMANDADA (en definitiva pagó) la cantidad de SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 61.956,00) a la DEMANDADA, imputados al precio, para que ésta pudiera reconocer dicha cantidad a INMOBILIARIA BOBOLINK, C.A. y pudiera levantarse la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, en contra de la ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A. declarada por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas.
2) La compañía 1000 PARTES pagó al Centro Coinasa (edificio donde se encuentra la oficina 77) la cantidad de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CATORCE CON CINCUENTA Y UN CENTAVOS DE DÓLARES AMERICANOS (USD 18.414,51) por concepto de condominio de la oficina número 77, reconociendo la deuda adquirida por la DEMANDA, cantidad esta también imputable al precio.
3) Reconoció la deuda de estacionamiento correspondiente a la DEMANDADA en razón del puesto de estacionamiento correspondiente a la oficina N°77, estacionamiento 230-C, pagando el veintidós (22) de julio del presente año (2025), a la junta de condominio del Centro Coinasa, un total de VEINTIDÓS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS CON CATORCE BOLÍVARES (22.642,14), imputados al precio
4) Pagó directamente a la representante de ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., ciudadana YULIMAR JOSEFINA ANDRADE VIEIRA, la cantidad de CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (USD 5.000,00), en fecha treinta (30) de abril de dos mil veinticinco (2025), suma esta también imputable al precio.
5) Pagó directamente por instrucción expresa de la apoderada de ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., ciudadana YULIMAR JOSEFINA ANDRADE VIEIRA, la cantidad de CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (USD 5.000,00) en fecha siete (7) días del mes de mayo del dos mil veinticinco (2025), cantidad imputable al precio.
6) Pagó directamente a la representante de ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., ciudadana YULIMAR JOSEFINA ANDRADE VIEIRA, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS CON CERO CÉNTIMOS (USD 55.000,00) en fecha dos (2) días del mes de julio de dos mil veinticinco (2025), cantidad imputable al precio.
7) Declaración del Impuesto Sobre la Enajenación de Inmuebles para personas Jurídicas, pagando un total de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (65.000,00) al SENIAT, el veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025)...”

Continuó alegando que, el primero (1) de julio de dos mil veinticinco (2025), se habría suscrito entre ambas partes, el acta de entrega privada de la oficina N° 77 del edificio Centro Coinasa, habida cuenta de los pagos efectuados por la compradora.
Manifestó, que la demandada habría reconocido en el documento de opción compra-venta irrevocable, el cumplimiento por parte de la compañía 1000 PARTES APJPC, C.A., de las obligaciones en éste adquiridas, que para la fecha de la celebración de la entrega ya había pagado el 50% del monto acordado del precio de la venta de la referida oficina.
Que, el día siguiente a la celebración del Acta de Entrega, habría terminado de pagar la totalidad del precio de venta fijado por el inmueble, dando entrega a la cantidad restante que habría quedado pendiente del saldo.
Que, en la indicada opción compra-venta irrevocable, se hizo constar que las partes habrían acordado que la tenedora y propietaria final del inmueble objeto de la negociación sería la compañía CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A., representada también por el Señor ÁLVARO PRADA.
Igualmente expresó que, a la fecha no se ha hecho entrega material, ni el traspaso formal erga omnes del inmueble al representante de las compañías 1000 PARTES APJPC, C.A., y CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A., ciudadano ÁLVARO PRADA ALVIAREZ, lo que representó el incumplimiento del contrato celebrado, razón por la cual, es por lo que acuden para demandar el cumplimiento del contrato conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, indicando que, hay un absoluto incumplimiento de la obligación de transferir la propiedad del inmueble objeto de compra-venta por parte de la demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 1.486 y siguientes de la norma sustantiva Civil.
Fundamentó, su pedimento en las disposiciones de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.495 del Código Civil venezolano, el artículo 86 de la Ley de Registros y Notarías, así como las sentencias de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con referencia a los contratos de opción de compra-venta.
Junto al libelo acompañó los siguientes recaudos:

• Original del CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA IRREVOCABLE, en el cual consta la voluntad y consentimiento cruzado de las partes, así como el precio y condiciones en las que se pactaron los pagos.

• Copia de DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA mediante el cual la demandada, ADMINISTRADORA LELTTA habría adquirido de la sociedad mercantil "PLATINUM SERVICES A.V.V.", el inmueble identificado como: oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio "Centro Coinasa, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda.
• CÉDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Chacao, en fecha dos (2) de enero del 2025, de la oficina N° 77 ubicada en el piso 7, del Edificio "Centro Coinasa", situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana; de la cual se desprendería que la sociedad mercantil demandada, ADMINISTRADORA LELTTA, aparece como la propietaria del bien en la actualidad.

• Copia certificada del DOCUMENTO CONSTITUTIVO de ADMINISTRADORA LELTTA 477.C.A. inscrito ante el Registro Mercantil Quinto (V) del Distrito Capital, bajo N° 34, Tomo 1043-A, en fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil cinco (2005).
• Copia certificada del DOCUMENTO CONSTITUTIVO de 1000 PARTES APJPC, C.A. Inscrito ante el Registro Mercantil Quinto (V) del Distrito Capital, bajo N° 4, Tomo355-A, en fecha catorce (14) de noviembre del año 2011, representada por el ciudadano ALVARO PRADA ALVIAREZ.
• Copia certificada del DOCUMENTO CONSTITUTIVO de CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N°15, Tomo 181-A, expediente 221-100595, representada por el ciudadano ALVARO PRADA ALVIAREZ.

• Copia de RECIBO DE PAGO a nombre de CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A., emitido por el Centro de Condominio Coinasa, quien habría asumido las deudas.

• Copia de RECIBO DE PAGO DE LA DEUDA DEL ESTACIONAMIENTO 230-C correspondiente a la oficina N° 77, a nombre de CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A., emitido por el Centro de Condominio Coinasa; pago de la deuda acumulada por la demandada por parte del representante de la compañía ÁLVARO PRADA, en las fechas alegadas.

• PLANILLA DE DECLARACIÓN Y PAGO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES PARA PERSONAS JURÍDICAS, señala que CORPORACIÓN CRISANVIS, C.A., habría declarado y cancelado dicho impuesto por adquisición del bien inmueble de marras por parte de la demandada.

• Copia del ACUERDO TRANSACCIONAL entre la demandada y la sociedad INMOBILIARIA BOBOLINK, C.A., del cual se evidenciaría que habían celebrado un contrato bilateral de promesa de venta y, que la demandada no cumplió con su obligación, así como que se comprometió a pagar, del dinero recibido por la sociedad mercantil 1000 PARTES, a INMOBILIARIA BOBOLINK, C.A., en la cantidad de: “sesenta y un mil novecientos treinta y seis dólares de los Estados Unidos de América (USD 61.956,00)”, para que la medida preventiva declarada en el procedimiento arbitral pudiera levantarse.

• Copia de la SOLICITUD DEL LEVANTAMIENTO DE LA MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR AL CENTRO DE ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CARACAS, declarada sobre el inmueble, a causa del asunto CACC-MC-2024-008; de la cual se desprendería que se cumplió el acuerdo transaccional, y que el ciudadano ÁLVARO PRADA pagó la cantidad de: “sesenta y un mil novecientos treinta y seis dólares de los Estados Unidos de América (USD) 61.956,00)”, imputables al precio del inmueble.

• Instrumento PODER GENERAL AMPLIO Y SUFICIENTE otorgado por el representante de la compañía ADMINISTRADORA LELTTA, FELIX ROMAN AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-9.486.737 a la ciudadana YULIMAR JOSEFINA ANDRADE, para actuar en nombre de la empresa demandada.

• Legajo de RECIBOS DE PAGO emitidos por la apoderada de ADMINISTRADORA LELTTA a nombre del representante de 1000 PARTES y CORPORACIÓN GRISANVIS, ÁLVARO PRADA.

• ACTA DE ENTREGA DE OFICINA N° 77 DEL EDIFICIO CENTRO COINASA, en la cual se señala que, para la fecha de su suscripción, el ciudadano ALVARO PRADA había realizado el pago del 50% del precio fijado.

 DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR:
La parte demandante, solicitó medida cautelar de conformidad con lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló que, el periculum in mora y el periculum in damni se encuentran satisfechos, toda vez que en el presente caso existe riesgo manifiesto de que la decisión quede ilusoria, al incumplir la demandada con su obligación de hacer la tradición de la cosa, que igualmente, existe el riesgo de que disponga de ella antes de que se sentencie en forma definitiva este asunto.
Que, adicionalmente es notorio que hay precedentes de la demandada en relación a las ventas celebradas e incumplidas sobre el inmueble, expresando que, tal es el caso del procedimiento de arbitraje del que habría sido parte, hasta que el ciudadano Álvaro Prada, se habría presentado como su fiador y reconoció los daños imputados a ésta, y la dilación que había provocado para formalizar el traspaso del inmueble, lo que se evidenció que es patente el peligro en la demora, así como el peligro de daño, indicando éste, que hace procedentes la cautela requerida en este caso.
Continuó narrando que, la falta de protocolización de la propiedad adquirida por la accionante en este caso, habría hecho posible la disposición del bien objeto de la demanda, dado que la demandada, podría proceder a su distracción o ventas a terceros, señalando que, la titularidad seguía a su nombre, aun cuando la venta se había perfeccionado en favor de la accionante, alegando, que es la protocolización del contrato lo que materializa el traspaso de propiedad para que tenga efecto frente a terceros, efecto constitutivo de publicidad registral.
Que, en el caso de marras, actualmente la compradora se encuentra imposibilitada por la demandante de registrar la compra del inmueble que ya pagó y adquirió legalmente, lo que la habría hecho vulnerable que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTE 477, C.A., pudiera celebrar una segunda venta en fraude a los derechos de propiedad en favor de la accionante.
Por último, solicitó a ese tribunal sea decretada la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, distinguida con el código catastral15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007, con una superficie aproximadamente de doscientos catorce metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (214,56 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Oficina identificada con el N° 76; SUR: Oficina identificada con el N° 71; ESTE: Fachada este de la edificación; OESTE: Pasillo de circulación, perteneciente a la demandada tal y como consta en el documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el N° 2, Tomo 15, Protocolo Primero.

-III-
DEL DECRETO DE LA MEDIDA CAUTELAR

Como fue apuntado precedentemente, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de agosto de 2025, se pronunció con respecto a la medida preventiva solicitada por el demandante, en los términos que se citan a continuación:

(...Omissis...)
“…Así pues, con relación al periculum in mora, o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo. A este respecto, no establece la Ley supuestos de peligro de daño, tipificados en varios ordinales, como ocurría en los supuestos de embargo y prohibición de enajenar y gravar del Código derogado; sino que, por el contrario, la norma establece “…cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya una presunción grave de esta circunstancia…”. El peligro en la mora tiene dos causas motivas: una constante y notoria, que además no necesita ser probada, cual es la inexcusable tardanza del juicio sometido a conocimiento, el arco del tiempo que necesariamente transcurre desde la introducción de la demanda hasta la sentencia ejecutoriada; la otra causa viene dada por los hechos del demandado durante ese tiempo para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada.
Por su parte con relación al fomus boni iuris, se establece que éste deviene de la presunción de buen derecho probada por quien solicita la medida, así pues, su confirmación consiste en la existencia de apariencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar no puede prejuzgarse sobre el fondo del asunto planteado. Puede comprenderse entonces como un cálculo preventivo o juicio de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del demandante; correspondiéndole al Juez analizar los recaudos o elementos presentados junto con el libelo de la demanda, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho que se reclama.-
Ahora bien, en el presente asunto, la parte actora acompañó a su escrito libelar, entre otros, instrumento poder de la demandada, contrato de opción de compra venta, planilla de pago forma 99033, documento de propiedad protocolizado del inmueble sobre el cual se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar, documento constitutivo y estatutos sociales de la actora y de la demandada, inserto del folio 17 al 113, en el asunto principal distinguido con el alfanumérico AP11-V-FALLAS-2025-000893 y al realizarse el análisis de rigor a los mismos, siendo que en el presente juicio se encuentran presentes la presunción del buen derecho así como el periculum in mora, el Tribunal decreta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 y ordinal 3ro del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el bien constituido por un bien inmueble destinado a uso de oficina, distinguida con el N° 77, ubicada en el piso 7, Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao, estado Miranda. Distinguido con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007, con una superficie aproximada de doscientos catorce metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (214,56 mts2), está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Oficina identificada con el N° 76, SUR: Oficina identificada con el N° 71, ESTE: Fachada este de la edificación, OESTE: Pasillo de circulación, el cual se encuentra protocolizado a nombre de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., conforme documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el N° 2, Tomo 15, Protocolo Primero. Así se decide.-
Para la práctica de dicha medida se ordena librar el oficio respectivo al SERVICIO AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS (SAREM) a fin que informe lo conducente al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual será remitido a la Unidad de Actos de Comunicación del Alguacilazgo de este Circuito Judicial a fin que el Alguacil que corresponda entregue el mismo ante la oficina correspondiente. ASÍ SE ESTABLECE.-
-III-
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., ampliamente identificadas al inicio, DECLARA: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585, en concordancia con el ordinal 3° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se decreta MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el bien constituido por un inmueble destinado a uso de oficina, distinguida con el N° 77, ubicada en el piso 7, Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización la Castellana, Municipio Chacao, estado Miranda, supra identificado.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.-…”

-IV-
DE LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA CAUTELAR DECRETADA

En la oportunidad procesal correspondiente, el ciudadano FÉLIX ROMÁN AVENDAÑO AVENDAÑO, en su carácter de representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., presentó escrito de oposición a la medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, “como tercero” decretada en fecha 11 de agosto de 2025, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento al artículo 546 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló, que en fecha 16 de febrero de 2005, procedió a constituir con la ciudadana Laura Lombardo, una sociedad mercantil bajo la denominación ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., la cual fue debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 34, Tomo 1043-A, en fecha 16 de febrero de 2005, quedando identificado como Registro Único de Información Fiscal (RIF) N° J-31278487-3.
Expresó, que en fecha 21 de noviembre de 2005, los mencionados socios habrían celebrado Asamblea General de Accionistas de la referida sociedad mercantil, en la cual la ciudadana Laura Lombardo, cedió la totalidad de sus acciones nominativas al ciudadano Félix Román Avendaño Avendaño, quién las habría adquirido en su totalidad, quedando éste como único propietario y accionista de la sociedad mercantil demandada, conforme a lo dispuesto en la cláusula décima del documento estatutario; la cual fue debidamente ratificada y protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 84, Tomo 1222-A, en fecha 29 de noviembre de 2005.
Igualmente, indicó que, en fecha 01 de agosto de 2025, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., representada por el ciudadano Félix Román Avendaño Avendaño, inició un proceso de negociación con un tercero interesado, con el propósito de formalizar la venta de un bien inmueble ubicado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, oficina 77 “Centro Coinasa”, municipio Autónomo Chacao del estado Bolivariano de Miranda.
Que, no obstante, al momento de la suscripción y protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente, se habría constatado la existencia de una nota marginal, mediante la cual se dejaba constancia de una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial,
Que, dicha circunstancia sobrevenida al desarrollo regular de la negociación, produjo una afectación directa e indebida sobre el patrimonio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., señalando que, la medida judicial habría imposibilitado la culminación efectiva del acto de enajenación de un bien inmueble que formaba parte de su activo.
Que, la imposibilidad de perfeccionar la venta, representó para la empresa una restricción real sobre su derecho de disposición patrimonial, limitando temporalmente su capacidad de administración afectando su credibilidad ante terceros interesados.
Continuó narrando que, en fecha 01 de octubre de 2025, y en representación de su mandante, se presentaron ante el tribunal de la causa, con el objeto de constatar los motivos que habrían dado lugar a la medida preventiva de marras, y se percataron de la existencia de una negociación privada, identificada como “opción de compra-venta irrevocable” de fecha 11 de abril de 2025, sobre el inmueble objeto del contrato, suscrita entre la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, en representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., y la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A, representada por el ciudadano Álvaro Prada Alviarez.
Prosiguió señalando que, la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, estaba actuando con base a un poder otorgado por su mandante en representación de la compañía demandada, la cual le habría conferido en el mismo, facultades estrictamente limitadas a actos de simple administración, destinados únicamente al manejo ordinario de los bienes y operaciones de la sociedad, sin posibilidad de realizar actos de disposición o enajenación de bienes del patrimonio social.
Aseveró, que la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, al suscribir la mencionada opción de compra-venta irrevocable, excedió los límites de su facultad representativa, habiendo emitido recibos de dinero que no enteró al representante de la sociedad mercantil demandada, lo cual habría generado un conflicto directo con los derechos de disposición de su mandante y, por ende, con los derechos patrimoniales de la sociedad.
Que, dicha irregularidad, aunada a la nota marginal de prohibición de enajenar y gravar, resultó en una afectación sustancial del patrimonio de la sociedad, al impedir que su mandante pudiera concretar la venta a un tercero, con las consecuencias económicas y operativas.
Que, en el ejercicio de su derecho, dejan expresamente constancia que la negociación amparada, -a su decir- es un poder insuficiente, limitado expresamente a actos de simple administración, la cual se tradujo en un abuso de confianza, extralimitación de facultades y actuación indebida, careciendo de cualquier validez jurídica para producir efectos de transferencia patrimonial.
Apuntó, que la parte accionante abogó por una demanda por cumplimiento de contrato, en la cual habría acompañado en el escrito libelar, entre otros, instrumento poder de la demandada, contrato de opción de compra- venta, planilla de pago forma 99033, documento de propiedad protocolizado del inmueble, solicitando sea decretada la medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto del contrato, que en primer momento se fundamentó en un poder general y no especial, donde el accionante habría pagado a la ciudadana Yulimar Andrade, con aparente representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., en un negocio jurídico para el cual – a su decir- no estaba facultada.
Afirmó, que su representada cuenta con pruebas documentales contundentes que acreditarían su titularidad y derecho de disposición sobre los bienes objeto de la transacción, tales como documentos constitutivos de la sociedad mercantil demandada, el Acta de Asamblea, donde constaría la titularidad de su mandante y el documento de compra-venta debidamente protocolizado.
Que, en consecuencia, la actuación del accionante habría inducido a error a ese honorable tribunal, al haber solicitado la medida preventiva sobre un bien inmueble que no pertenecía a la demandada, la cual habría evidenciado una errónea atribución de derechos de disposición sobre el inmueble ajeno a la ciudadana Yulimar Andrade, con la consecuente afectación de los principios de seguridad jurídica, autonomía patrimonial y buena fe de su mandante.
Por otra parte, señaló que, la medida decretada habría sido una orden directa impartida contra la ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., razón por la cual es la persona legitimada para hacer valer sus derechos e intereses y contradecir la medida cautelar en su contra, a pesar de ser un tercero ajeno en la presente causa.
Que, la vía procesal idónea a los efectos adversos de medidas cautelares que afecten a terceros ajenos a la causa, es la oposición de terceros, consagrado en el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil.
Alegó, que esa representación no desconocería la existencia del negocio jurídico, no obstante, consideró pertinente que el documento presentado correspondería a un poder general, el cual, se limitaría a conferir facultades de carácter amplio y genérico, sin hacer referencia expresa al inmueble objeto de la controversia, indicando que, dicho poder no cumpliría con las exigencias establecidas en el Código Civil, para los actos de enajenación, particularmente en lo relativo a la autorización clara y específica para disponer del bien a favor de la sociedad mercantil 1000 PARTES AP JPC, C.A., representada por el ciudadano Álvaro Prada Alviarez.
Indicó que, aunado a lo anterior, podría estarse en presencia de un supuesto de hecho ajeno a materia civil, en el que presuntamente, la sociedad mercantil1000 PARTES AP JPC, C.A., habría sido víctima de un engaño que, en todo caso, habría que ser valorada con la prudencia que exige la naturaleza de los hechos alegados.
Que, en tal sentido, dicho mandato habría resultado insuficiente para legitimar la operación realizada, toda vez, que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., representada por el ciudadano Félix Avendaño, que aun conociendo la existencia del mencionado poder general, no podía válidamente ampararse en él para efectuar un contrato de opción compra-venta irrevocable, aunado al hecho que la ciudadana Yulimar Andrade, en ningún momento comunicó sobre la enajenación, y mucho menos que, la referida sociedad mercantil habría recibido cantidades de dinero en alguna cuenta bancaria del representante legal de la empresa.
Continuó señalando que, resultaría aplicable el principio jurídico universal nemo auditur propriam turpitudinem allegans, conforme al cual nadie puede pretender obtener beneficio alguno a partir de su propia conducta irregular o negligente, indicando que, mal puede la parte accionante pretender trasladar las consecuencias de su propio proceder imprudente – al haber celebrado un contrato sin las debidas verificaciones de titularidad y con un poder notoriamente insuficiente- a la parte demandada, alegando, cuando ella misma habría asumido los riesgos de una negociación viciada desde su origen.
Que, en virtud de los razonamientos antes expuestos, habría quedado demostrado que el poder invocado carecería de las facultades necesarias para la realización de actos de disposición, limitándose únicamente a facultades de administración, señalando que, la medida cautelar fue acordada con fundamento en un instrumento jurídicamente insuficiente, y que, en consecuencia, los efectos de dicha decisión habrían recaído de manera directa sobre su representada.
Por otro lado, indicó que, en lo que respecta a la presunción del fumus boni iuris que habría servido de fundamento al tribunal a quo para que decretara la medida cautelar – a su decir- innominada, esa representación consideró que dicha valoración resultaría jurídicamente errada y carecería de los elementos de convicción necesarios para sostener la apariencia de un derecho verosímil en favor de la parte actora.
Sostuvo que, la decisión judicial del a quo, basó la presunción del buen derecho en un conjunto de documentos entre los cuales destacan: Un poder general y no especial, un contrato privado de opción de compra-venta, planilla de forma de pago 99033 y el documento de propiedad del inmueble perteneciente a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., que sin embargo, al analizar en detalle dichos instrumentos, habría evidenciado que ninguno de ellos tiene la entidad jurídica suficiente para generar o demostrar un derecho cierto o, siquiera, verosímil.
Que, en primer término, el poder general invocado carecería de las facultades específicas exigidas por el artículo 1.688 del Código Civil venezolano, y, que el instrumento otorgado a la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, sólo confería facultades de administración ordinaria, limitadas al manejo de los negocios de la compañía, sin facultarla para enajenar o disponer de bienes inmuebles, propiedad de la sociedad mercantil.
Que, en segundo lugar el contrato privado de opción de compra-venta acompañado por la parte actora, carecería de las formalidades exigidas por la ley para su validez y eficacia frente a terceros, que, al implicar una eventual transmisión del dominio de un bien inmueble, requieren para su perfeccionamiento, que el consentimiento emane de una persona legalmente facultada y, que el instrumento sea otorgado en la forma prevista por la ley, esto es, mediante un documento protocolizado ante el Registro Público competente, que, al no cumplirse tales requisitos, el contrato sólo produciría efectos entre las partes que los suscribieron, sin transcendencia real o registral alguna.
Que, aunado a ello, la planilla de pago 99033, lejos de acreditar derecho alguno, constituyen meros instrumentos administrativos, señalando que, cuyo único propósito es dejar constancia del pago de aranceles y tasas derivadas del trámite registral, más no acreditan la existencia de un negocio jurídico válido ni la ocurrencia de los requisitos de fondo que justificaran la presunción del buen derecho.
Que, el documento de propiedad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., acreditaría, efectivamente, la titularidad del bien inmueble objeto de la controversia, pero no demostraría, por sí sólo, la existencia de una obligación jurídica que legitimara a la parte actora para solicitar medida alguna contra su representada.
Que, en virtud de lo anterior, esa representación consideró que la medida cautelar acordada – a su decir- se habría dictado sobre una premisa fáctica y jurídica incorrecta, al haberse tenido por demostrada la presunción del buen derecho en base a documentos que, analizados a la ley civil, no generarían efectos jurídicos de disposición, ni acreditarían la existencia de un derecho actual o verosímil que mereciera protección cautelar.
Que, por tanto, no se configuraría la presunción del fumus boni iuris, toda vez que los actos que habrían sido invocados por la parte actora carecerían de validez representativa y de eficacia jurídica, no existencia apariencia de buen derecho, desprendiéndose que la presunta relación jurídica carece de soporte legal, pues el consentimiento expresado en el contrato, no puede reputarse válido, al haber sido emitido por quien no tiende facultades de disposición conferidas por jun poder especial.
Por otra parte, en cuanto al periculum in mora, esa representación judicial consideró que el tribunal a quo, -a su decir- habría incurrido en un error de apreciación, al atribuir la existencia de un peligro en la demora sin que el expediente se desprendieran elementos concretos que justificaran tal conclusión.
Continuó delatando que, la medida decretada no recaería sobre la parte demandante, sino única y exclusivamente sobre su representada, lo que agravaría el desequilibrio procesal y material del caso y, que tal, circunstancia habría constituido una vulneración al principio de proporcionalidad que regiría la adopción de medidas preventivas, el cual atribuiría al juez la obligación de ponderar cuidadosamente la relación entre el supuesto daño que se pretendería evitar y el perjuicio efectivo que la medida ocasionaría.
Igualmente señaló que, la ausencia de un fumus boni iuris real, desvirtuaría por completo la existencia de un periculum in mora, ya que no podría temerse la pérdida o menoscabo de un derecho cuya existencia no había sido demostrada, ni siquiera de forma verosímil. Que, en cuanto el peligro en la demora, se convertiría en una simple presunción infundada, carente de sustento fáctico y jurídico, contraria a los principios de racionalidad y prudencia que deben guiar la actuación cautelar del órgano jurisdiccional.
Expresó que, la medida acordada generaría un perjuicio desproporcionado e injustificado a su representada, paralizando la gestión ordinaria de sus activos y afectando directamente el desenvolvimiento de su objeto social, sin que se evidenciara una amenaza concreta que justificara tan gravosa restricción.
Que, la aplicación de la medida no sólo carecería de fundamento legal, sino que contraviene el principio de mínima afectación, conforme al cual toda medida precautelativa debe adoptarse en la medida estrictamente necesaria para garantizar la eventual ejecución del fallo, evitando causar daño innecesario a la contraparte.
Alegó que, en el presente caso no habría ocurrido la presunción del periculum in mora, por cuanto no existiría evidencia alguna de peligro real o inminente que justificara la medida decretada, siendo además improcedente su mantenimiento ante la inexistencia del fumus boni iuris que le sirve de base, solicitando que, la medida sea revocada o levantada, restituyéndose a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., el pleno ejercicio de sus derechos patrimoniales y de administración sobre el bien objeto de autos.
Finalmente, en cuanto a los fundamentos de hecho y de derecho invocó el contenido de los artículos 370, 372 y 546 y concordantes del Código de Procedimiento Civil, así como el principio de la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitó estableciendo como petitorio final que:
“…PRIMERO: Que se declare con lugar la OPOSICIÓN DE TERCEROS interpuesto en nombre de mi representada, y que el mismo sea tramitado conforme al procedimiento correspondiente en Cuaderno Separado de Medidas, bajo la nomenclatura AH19-X-FALLAS-2025-000045, en estricto resguardo del derecho a la defensa y al debido proceso de mi representada.
SEGUNDO: Que, una vez sustanciado el presente medio de oposición, se deje sin efecto la medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR decretada, por no concurrir los extremos de procedencia exigidos por la ley, al no configurarse en autos la presunción del Fumus Boni Iuris ni el Periculum In Mora, conforme ha quedado debidamente demostrado en los argumentos que anteceden.
TERCERO: Que, en consecuencia, se ordene el levantamiento inmediato de la medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR dictada sobre el inmueble propiedad de mi representada, restituyéndosele el pleno goce y ejercicio de sus derechos patrimoniales.
CUARTO: Que se dejen a salvo los derechos de mi representada para hacer valer en proceso principal todas las acciones y defensas que en derecho le correspondan, sin que la medida aquí impugnada pueda producir efectos que comprometan su patrimonio o su esfera jurídica…”

El prenombrado ciudadano, en su carácter de representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., junto al escrito de oposición a la medida decretada, acompañó los siguientes:

• Copia simple del DOCUMENTO CONSTITUTIVO de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 34, Tomo 1043-A, en fecha 16 de febrero de 2005.

• Copia simple del ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS, de fecha 21 de noviembre de 2005, de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., ratificada y protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 84, Tomo 1222-A, en fecha 29 de noviembre de 2005.

• Copia simple del CERTIFICADO DE GRAVAMEN debidamente emitido por el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° de trámite: 240.2025.124 de fecha 24 de octubre de 2025. Del inmueble identificado como: Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, de la cual se desprende medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada por el Juzgado a quo, en fecha 11 de agosto de 2025.

• Copia simple del DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble identificado como: Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, el cual fue debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 2, Tomo 15, Protocolo Primero, en fecha 14 de mayo de 2005.

• Copia simple de Cédula Catastral, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Chacao, Nro.150701U01009013005001P07007, Nro. De Catastro 209130050000063, del inmueble identificado como: Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda.

-V-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA (OPOSICIÓN A LA MEDIDA)

En fecha 17 de noviembre de 2025, el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió fallo interlocutorio en donde declaró SIN LUGAR la oposición a la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada el 11 de agosto de 2025, ratificando dicha cautelar y condenando en costas a la parte demandada, en los términos que se citan infra:

-II-
(…Omissis…)
“…Ahora bien, ante el decreto de una medida cautelar en un procedimiento, debe entenderse que el juez verificó el cumplimiento de tales extremos concurrentes; y en tal sentido la oposición de parte, debe ir dirigida a desvirtuar los extremos legales concurrentes que llevan al juez a decretar la medida cautelar. Es decir, oponerse a la medida preventiva es requerir al juez la revisión de una medida decretada y ejecutada, por considerar que se decretó y se ejecutó sin la fundamentación legal exigida, violando la normativa expresa o las condiciones de existencia que le son propias a dicha cautela. Así la oposición de la parte debe ir dirigida a demostrar el incumplimiento de los requisitos de procedibilidad de la medida, a destruir aquéllos fundamentos fácticos que el juez de mérito consideró para decretar la medida.

En este mismo sentido, la oposición, es la manifestación de voluntad por parte del afectado por la medida, que tiene por finalidad impedir la consumación o realización de un acto jurídico o bien imponer condiciones para su cumplimiento. Su objeto consiste en que no se lleve a efecto en juicio lo que otro se propone, en virtud de causar perjuicio propio o de un tercero.

(…Omissis…)
De manera que oponerse a la medida preventiva es requerir al juez la revisión de una medida decretada, al considerar que la misma se decretó si la fundamentación legal exigida, por lo que la oposición de la parte debe ir dirigida a demostrar el incumplimiento de los requisitos de procedibilidad de la medida, a saber, el fumus bonis iurus, el periculum in mora y en caso de tratarse de una medida innominada, el periculum in damni, puesto que con ella lo que se pretende es destruir los fundamentos fácticos que el juez de mérito consideró para su decreto.

Así pues, la parte demandada se opuso a la medida in comento, a su decir, como tercero, lo cual no se ajusta al caso de autos por ser la persona jurídica, sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA, 477, C.A., la parte demandada en la presente causa, adicionalmente indicó la ausencia de los requisitos necesarios para el decreto de medida con fundamento, a su decir, en otras palabras, de la deficiencia del poder otorgado por dicha sociedad mercantil a la abogada que suscribió el contrato cuyo cumplimiento se demanda lo cual indica deviene en la falta de consentimiento, ente otras, lo cual sin lugar a dudas corresponden a argumentos de defensa que deben ser analizados al fondo del asunto, ya que de emitir un pronunciamiento al respecto en esta etapa del proceso acarrearía opinión adelantada,. Asimismo, se observa que la parte actora en su escrito libelar, específicamente en el Capítulo IV denominado "MEDIDA CAUTELAR", indicó lo que consideró constituyen los fundamentos de su solicitud de decreto de la medida, precedentemente transcritos.

(…Omissis…)

En el presente caso, acogiendo las posiciones doctrinarias y jurisprudenciales anteriormente citadas, consideró esta Juzgadora que, de un primer examen provisional de los instrumentos acompañados a la demanda, pudo inferirse inicialmente que la presunción de buen derecho se encontraba -al menos en apariencia- presente en el caso bajo análisis. Lo anterior, habida cuenta que la parte actora aportó material probatorio del que pudo colegirse la verosimilitud del derecho reclamado en la demanda, y de cuyo estudio preliminar esta Juzgadora pudo concluir hipotéticamente y sin prejuzgar sobre el fondo del asunto planteado, que el derecho invocado aparentaba tener asidero y fundamento jurídico.

(…Omissis…)

En vista de los anteriores razonamientos, este Tribunal debe declarar que no resultan determinantes en esta etapa del proceso los argumentos expuestos por la parte demandada para desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado y el periculum in mora, analizados y verificados por este Juzgado para el decreto de la medida cautelar nominada acordada, en virtud de lo cual se declara sin lugar la oposición formulada y se RATIFICA la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, conforme las determinaciones señaladas ut supra. ASÍ SE DECIDE.
-III-
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A, contra sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A. ampliamente identificadas al inicio de esta decisión, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la oposición formulada en fecha 29 de octubre de 2025 por la representación judicial de la parte demandada contra la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, sobre un bien inmueble constituido por la Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio "Centro Coinasa", situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda, distinguida con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.

SEGUNDO: Se RATIFICA la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar in comento, decretada en fecha 11 de agosto de 2025 y participada al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante oficio N° 236/2025, librado en la misma fecha dirigido al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN).

De conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada…”
.”

-VI-
DE LOS INFORMES EN ALZADA

En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandante, allegó a los autos escrito de informes, el cual encabezó con una síntesis cronológica de los hechos suscitados en el tribunal de la causa.
Igualmente, realizó una breve narración del libelo de la demanda.
Asimismo, señaló que, a lo largo del proceso, y siendo que la medida cautelar decretada por ese tribunal estaría fundada en una obligación de pago de cantidades de dinero líquidas y exigibles, lo cual en fecha 11 de agosto de 2025, se decretó medida cautelar de enajenar y gravar sobre el inmueble que ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., habría dado en venta, indicando, que aunque efectivamente se encuentra parcialmente protegido por la referida medida cautelar, no es menos cierto que el inmueble se encuentra abandonado por el vendedor, haciendo que el inmueble se deteriore rápidamente.
Que, aunado a los anterior, alegó que, es un hecho público y notorio que el 10 de octubre de 2025, el señor Avendaño, representante de la compañía demandada, habría realizado una serie de actos en el inmueble con la finalidad de perturbar la propiedad del mismo, delatando que, tal y como se evidencia de la denuncia penal que consta en el expediente N° MP- 146805-2025, llevado ante la Fiscalía 38° Nacional del Ministerio Público.
Expresó que, el inmueble antes mencionado es la única garantía que posee su representado, en caso de lograr una sentencia favorable acorde a los pedimentos del libelo de la demanda.
Que, es de interés de su representado que este tribunal garantice el resguardo y la posesión del inmueble y que se impidan las perturbaciones y desconocimiento de la propiedad contra el mismo, señalando que, va en detrimento de la medida de prohibición de enajenar y gravar de la cosa litigiosa, ya que podría generarse que el fallo se haga ilusorio al momento de producirse en la definitiva.
Que, como consecuencia de los anterior, es por lo que solicitó a este tribunal se garantice la posesión y propiedad pacífica del inmueble mientras dure el presente proceso.
Por otro lado, indicó, en cuanto a la necesidad de la medida innominada de resguardo y posesión del inmueble que, estaría demostrada la existencia de la obligación de venta contenida en el contrato de opción de compra-venta, contenido en el documento suscrito entre las partes en fecha 11 de abril de 2025, y por ello, la condición de acreedor de su representada de las obligaciones descritas en el libelo de demanda.
Que, no habiéndose cumplido con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta prometido, y no cumpliéndose con las operaciones de registro del inmueble, es por lo que, su representada habría quedado sin las garantías necesarias que le permitieran hacer efectivas las obligaciones asumidas por la demandada, ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., negándose ésta a cumplir sus obligaciones, generando perturbaciones en el inmueble objeto del presente litigio, así como respecto de la propiedad de su representada.
Que, la actora tiene el derecho que durante el tiempo que dure el juicio se le asegure la ejecutabilidad del fallo que se dicte en su favor, tanto más si se considera que la obligación principal está documentada debidamente y, obra a favor de su patrocinada; es por lo que, citó el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se dicten los actos complementarios que aseguren el estado del bien objeto de cautela, insistiendo que, existen razones suficientes en autos que permiten observar, que el bien que garantiza la ejecución de este juicio, está siendo objeto de perturbaciones por parte del representante de la demandada, con lo que se correría riesgo de infructuosidad.
Continuó delatando que, todo esto es con la finalidad de garantizar la custodia, el mantenimiento y buen funcionamiento del inmueble antes identificado, para evitar la sustracción de bienes muebles y el deterioro de las áreas pertenecientes al mismo, necesaria para lograr la finalidad pretendida en este pleito, y que permita a su representado mantener una expectativa de cumplimiento de la obligación adeudada, hasta tanto se determine la procedencia de la demanda incoada.
Reiteró que, permitir la perturbación e incluso la posesión del inmueble de parte de la demandada, cuando ya ha sido decretada una medida de prohibición de enajenar y gravar a favor de su representada, mermaría las posibilidades de la misma al fondo del asunto.
Que, además afectaría la significación económica tanto para el ejecutante como para el ejecutado, señalando que, la legislación nacional permite, como expresión del poder cautelar general del juez, la complementación de las cautelas decretadas de manera de mantener incólume la garantía de cara a la ejecución del fallo, que es la finalidad de este tipo de providencias cautelares.
Indicó que, en ejecución de su poder cautelar, los jueces estén autorizados por Ley para acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado, como lo dispone el artículo 588 de nuestro ordenamiento.
Por otra parte, señaló sobre el periculum in damni y, la ejecución del fallo que, el a quo habría fundamentado su decisión de negar la solicitud de medida cautelar innominada, en que a su parecer habría sido un adelanto a la ejecución del fallo, señalando que, la pretensión de cumplimiento del contrato de promesa de venta, es la entrega del inmueble, así como, no se mencionó en qué sentido se manifestaba el prerrequisito de ley para este tipo de cautelar, como lo es el periculum in damni, siendo que para las medidas cautelares innominadas, no basta con el fomus boni iuris y el periculum in mora.
Que, no basta con el resguardo o posesión del inmueble para satisfacer la pretensión de esa representación judicial, que al demandar el cumplimiento de un contrato de promesa de venta, luego del pago, dicho cumplimiento no se reduce a la posesión del bien, sino a la entrega formal y fáctica, es decir, a la tradición y al traspaso del derecho de propiedad, lo que en principio se obtendría únicamente con el fallo a favor, no con el sólo resguardo del inmueble, siendo que dicha solicitud se fundamenta, no en un adelanto del fallo, sino en los hechos perpetrados por la parte demandada dirigidos a hacer perecer el bien, y el temor fundado de que logre materializarlo.
De igual forma señaló que, el periculum in damni, si se ve configurado en la presente solicitud para la medida innominada de resguardo y posesión del inmueble, siendo que la parte demandada, celebró una promesa de venta con su representada aun cuando sobre el inmueble recaía una prohibición de enajenar y gravar por un procedimiento arbitral, que, razón por la cual podría volver a celebrar un contrato privado de promesa de venta, dado que el inmueble está bajo su haber teniendo posibilidad de mostrarlo, usarlo o prometerlo de forma clandestina, lo cual traería a su representada más complicaciones y consecuencias patrimoniales en el futuro.
Que, no obstante, el fundamento principal es el temor fundado de que haga perecer la cosa, con el abandono de la misma, los hechos dirigidos a perturbar el bien, todo esto, entendiendo que si las conductas perpetradas se mantienen en el tiempo, el inmueble no tendrá ni las características, ni el valor con el que se adquirió, por lo que se configuraría un daño de índole patrimonial a su representada, y quedaría ilusoria la ejecución del fallo, siendo que el contrato celebrado sería de imposible cumplimiento, porque el inmueble no cumpliría con las características que lo hicieron en primer momento atractivo para adquirirlo, o no existiría en absoluto.
Por último, adujo en su petitorio solicitando que, en virtud de lo previsto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, así como la prueba de las perturbaciones realizadas en el bien inmueble sobre el cual pesa la medida de prohibición de enajenar y gravar, sea declarada con lugar la presente apelación y sea acordada una disposición complementaria a aquella que declara la prohibición de enajenar y gravar para asegurar la efectividad y resultado de la medida, en el sentido de que:
Se autorice a su representada, como acreedora demandante, a tomar todas las medidas necesarias que permitan la custodia, protección y mantenimiento del inmueble.
Que, en virtud de la autorización para realizar los actos de conservación y protección del inmueble, se permita la realización de todas las acciones para lograr tal fin, inclusive solicitar el apoyo de las autoridades y entes administrativos en cumplimiento de dicho mandato cautelar.

VII-
PUNTOS PREVIOS
DE LA ACTUACIÓN COMO TERCERO DE LA SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A.

El ciudadano FÉLIX ROMÁN AVENDAÑO AVENDAÑO, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A. en el escrito de oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada, adujo que actuaba como tercero, de conformidad con el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil.
Aseveró, que la negociación realizada por la accionante, contentiva del contrato de opción de compra-venta, fue realizada con la ciudadana Yulimar Andrade, quien actuó con un poder general y no especial, donde el accionante habría pagado a la ciudadana Yulimar Andrade, con aparente representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., en un negocio jurídico para el cual no estaba facultada.
Que, en consecuencia, la actuación del accionante habría inducido a error al tribunal, al haber solicitado la medida preventiva sobre un bien inmueble que no pertenecía a la demandada, la cual habría evidenciado una errónea atribución de derechos de disposición sobre el inmueble ajeno a la ciudadana Yulimar Andrade, con la consecuente afectación de los principios de seguridad jurídica, autonomía patrimonial y buena fe de su mandante.
Que, la medida decretada habría sido una orden directa impartida contra la ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., razón por la cual es la persona legitimada para hacer valer sus derechos e intereses y contradecir la medida cautelar en su contra, a pesar de ser un tercero ajeno en la presente causa.
Que, la vía procesal idónea a los efectos adversos de medidas cautelares que afecten a terceros ajenos a la causa, es la oposición de terceros, consagrado en el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil.
Que, en tal sentido, dicho mandato habría resultado insuficiente para legitimar la operación realizada, toda vez, que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., representada por el ciudadano Félix Avendaño, que aun conociendo la existencia del mencionado poder general, no podía válidamente ampararse en él para efectuar un contrato de opción compra-venta irrevocable, aunado al hecho que la ciudadana Yulimar Andrade, en ningún momento comunicó sobre la enajenación, y mucho menos que, la referida sociedad mercantil habría recibido cantidades de dinero en alguna cuenta bancaria del representante legal de la empresa.
Que, habría quedado demostrado que el poder invocado carecería de las facultades necesarias para la realización de actos de disposición, limitándose únicamente a facultades de administración, y, la medida cautelar fue acordada con fundamento en un instrumento jurídicamente insuficiente, y que, en consecuencia, los efectos de dicha decisión habrían recaído de manera directa sobre su representada.
Ahora bien, revisados tales alegatos, resulta mandatorio para esta alzada señalar, que la presente acción intentada por la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A, por Cumplimiento de Contrato es, tal y como fue indicado en el libelo de la demanda y en el auto de admisión, dictado por el tribunal de la causa, precisamente en contra de a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., siendo esta la parte demandada en el presente juicio, no una tercera como señala el ciudadano FÉLIX ROMÁN AVENDAÑO AVENDAÑO, siendo además que la medida decretada lo fue, sobre un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil demandada, razón por la cual la oposición realizada no es de tercero, conforme al artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, si no de parte, tal y como lo establece el artículo 602 ejusdem, y tal como fue señalado por el a quo en la recurrida, Y, ASI SE ESTABLECE.

DE LA NECESIDAD DE LA MEDIDA INNOMINADA DE RESGUARDO Y POSESIÓN DEL INMUEBLE INVOCADA EN LOS INFORMES EN ALZADA
El apoderado judicial de la parte actora, en el escrito de informes presentado ante esta alzada, solicita el decreto de una medida innominada, de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil , y, se acuerde una disposición complementaria a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada, consistente en que: “se autorice a nuestra representada, como acreedora demandante, a tomar todas las medidas necesarias que permitan la custodia, protección y mantenimiento del inmueble. Que en virtud de .la autorización para realizar los actos de conservación y protección del inmueble, se permita la realización de todas las acciones para lograr tal fin, inclusive solicitar el apoyo de las autoridades y entes administrativos en cumplimiento de dicho mandato cautelar” señalando que, estaría demostrada la existencia de la obligación de la venta, contenida en el contrato de opción de compra-venta contenido en el documento suscrito por las partes, en fecha 11 de abril de 2025.
Considerando el actor que, al no haberse cumplido con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta prometido, así como con las operaciones de registro del inmueble, su representada habría quedado sin las garantías necesarias que le permitieran hacer efectivas las obligaciones asumidas por la demandada, ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., por lo que, solicitó conforme a los previsto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se dicten los actos complementarios que aseguren el estado del bien objeto de cautela, insistiendo que, existen razones suficientes en autos que permiten observar que el bien que garantiza la ejecución de este juicio, está siendo objeto de perturbaciones por parte del representante de la demandada, con lo que se correría riesgo de infructuosidad, a los fines de garantizar la custodia, el mantenimiento y buen funcionamiento del inmueble, así como evitar, la sustracción de bienes muebles y el deterioro de las áreas pertenecientes al mismo, necesaria para lograr la finalidad pretendida en este pleito, y que permita a su representado mantener una expectativa de cumplimiento de la obligación adeudada, hasta tanto se determine la procedencia de la demanda incoada y se le asegure la ejecutabilidad del fallo que se dicte en su favor.
Fundamentando el actor que, en ejecución de su poder cautelar, los jueces están autorizados por Ley para acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado, como lo dispone el artículo 588 de nuestro ordenamiento.
Precisado lo anterior, procede esta alzada a esbozar las siguientes consideraciones:
De las actas conformadoras del presente expediente se desprende que, la representación judicial de la parte demandante sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., solicitó ante esta superioridad en el escrito de informes, medida innominada.
Observa esta alzada que, el ciudadano Álvaro Prada Alviarez, en su carácter de representante de la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., consignó escrito de fecha 15 de octubre de 2025, ante el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, solicitando medida cautelar innominada; subsiguientemente, el tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria en fecha 21 de octubre de 2025, negando por improcedente la referida medida, siendo ésta apelada por la parte actora, en fecha 27 de octubre de 2025, y oída en un solo efecto en fecha 30 de octubre de 2025, ordenando el a quo, en el mismo auto, remitir copias de las actas conducentes que indiquen las partes y el tribunal, las cuales previa certificación, serán remitidas mediante oficio a la Unidad de recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, instándose a la consignación de los fotostatos correspondientes.
Posteriormente, el tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria en fecha 17 de noviembre de 2025, en la cual declaró sin lugar la oposición formulada por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 29 de octubre de 2025, siendo ésta apelada en fecha 20 de noviembre de 2025, por el abogado César Rodrigo Gordon Pinto, en representación de la parte demandada, y oída en un solo efecto en fecha 28 de noviembre de 2025, ordenándose su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Se desprende de las actas que, el actor en alzada sustenta la solicitud de medida cautelar innominada, con los mismos petitorios solicitados en instancia, a objeto de su decreto y, siendo que ya hubo un pronunciamiento con respecto a la referida medida solicitada, por parte del a quo, negando por improcedente la medida solicitada, apelada y posteriormente oída en un solo efecto devolutivo, y, siendo que no fue elevada la apelación a esta alzada de esa sentencia, no puede este tribunal conocer de la misma, por lo que este tribunal no pasa a emitir pronunciamiento sobre la medida cautelar innominada solicitada en alzada; correspondiéndole sólo el conocimiento única y exclusivamente de la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 17 de noviembre de 2025 y oída en un solo efecto en fecha 28 de noviembre de 2025, y así se establece.

-VIII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Así las cosas, pasa este Tribunal Superior a emitir pronunciamiento sobre la apelación de marras, considerando las exposiciones y argumentos enunciados supra, en los términos que de seguidas se explayan:
Se advierte de las actuaciones que, la parte demandante interpuso recurso de apelación en contra de la decisión de fecha 17 de noviembre de 2025, dictada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la oposición, ejercida en fecha 29 de octubre de 2025, por la representación judicial de la parte demandada, contra la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por la oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del edificio “Centro Coinasa”, y, RATIFICÓ la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, en fecha 11 de agosto de 2025 y participada al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Conforme se extrae del escrito libelar, la presente incidencia cautelar, deviene de una demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la sociedad mercantil PARTES APJPC, C.A., en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A, por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta irrevocable, que suscribiera la accionante, sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., a través de su representante, ciudadano Álvaro Prada Alviarez, con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477 C.A., a través de su apoderada Yulimar Josefina Andrade Vieira, sobre un inmueble destinado a uso de oficina, distinguido con el N° 77, ubicada en el piso 7, del edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, propiedad de la sociedad mercantil demandada.
Que, se fijó en la cláusula segunda del contrato, la cantidad de doscientos mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 200.000,00), como moneda única de pago y, que, la actora entregó a la fecha de la celebración del contrato de marras a la empresa demandada en calidad de arras, la cantidad de veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 25.000,00), imputados al precio total del inmueble; quedando un saldo restante en la cantidad de ciento setenta y cinco mil dólares de los Estado Unidos de América (USD 175.000,00), a favor de la vendedora, y, fue pagado con distintos abonos especificados en el libelo de demanda.
Que, el 01 de julio de 2025, ambas partes, suscribieron acta de entrega de la oficina, por los pagos realizados por la compradora, que para la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, la demandada reconoció que la actora había pagado el 50% del monto del precio de la venta y, que, al día siguiente de la celebración del acta de entrega, terminó de pagar la totalidad del monto.
Que, las partes acordaron que la tenedora y propietaria final del inmueble, sería la Corporación Crisanvis, C.A., representada por el ciudadano Álvaro Prada. Que para la fecha de la demanda, no se ha hecho la entrega material ni el traspaso formal erga omnes del inmueble, lo que representa el incumplimiento del contrato.
El representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., ejerció su oposición contra la medida decretada, señalando, que su representada, inició una negociación con un tercero interesado para formalizar la venta del inmueble de marras, y, que al momento de la suscripción y protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente, se habría constatado la existencia de una nota marginal, mediante la cual se dejaba constancia de una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, imposibilitando la medida decretada la culminación de la venta.
Que, se percató de la existencia de la negociación privada, al presentarse en el tribunal de la causa, suscrita entre la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, en representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., y la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A, representada por el ciudadano Álvaro Prada Alviarez.
Que, la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, estaba actuando con base a un poder otorgado en representación de la empresa demandada, confiriéndosele a ésta facultades estrictamente limitadas a actos de simple administración, destinados únicamente al manejo ordinario de los bienes y operaciones de la sociedad, sin posibilidad de realizar actos de disposición o enajenación de bienes del patrimonio social.
Que, la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, al suscribir la mencionada opción de compra-venta irrevocable, excedió los límites de su facultad representativa, habiendo emitido recibos de dinero que no enteró al representante de la sociedad mercantil demandada, generando un conflicto directo con los derechos de disposición de su mandante y, por ende, con los derechos patrimoniales de la sociedad.
Que, la decisión judicial del tribunal de instancia, basó la presunción del buen derecho en un conjunto de documentos entre los cuales destacan: Un poder general y no especial, un contrato privado de opción de compra-venta, planilla de forma de pago 99033 y el documento de propiedad del inmueble perteneciente a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A; agregando que, al analizar en detalle dichos instrumentos, se habría evidenciado que ninguno de ellos tiene la entidad jurídica suficiente para generar o demostrar un derecho cierto o, siquiera, verosímil.
Que, la medida acordada generaría un perjuicio desproporcionado e injustificado a su representada, paralizando la gestión ordinaria de sus activos y afectando directamente el desenvolvimiento de su objeto social, sin que se evidenciara una amenaza concreta que justificara tan gravosa restricción.
Que, la decisión del a quo, basó la presunción del buen derecho en un conjunto de documentos, que al analizar en detalle dichos instrumentos, habría evidenciado que ninguno de ellos tiene la entidad jurídica suficiente para generar o demostrar un derecho cierto o, siquiera, verosímil. Que, en cuanto al periculum in mora, el tribunal a quo, habría incurrido en un error de apreciación, al atribuir la existencia de un peligro en la demora sin que el expediente se desprendieran elementos concretos que justificaran tal conclusión.
Que, la ausencia de un fumus boni iuris real, desvirtuaría por completo la existencia de un periculum in mora, ya que no podría temerse la pérdida o menoscabo de un derecho cuya existencia no había sido demostrada, ni siquiera de forma verosímil. Que, en cuanto el peligro en la demora, se convertiría en una simple presunción infundada, carente de sustento fáctico y jurídico, contraria a los principios de racionalidad y prudencia que deben guiar la actuación cautelar del órgano jurisdiccional.
Por otro lado, el tribunal de instancia en el contenido de la sentencia, específicamente en su motiva señaló: “…En el presente caso, acogiendo las posiciones doctrinarias y jurisprudenciales anteriormente citadas, consideró esta Juzgadora que, de un primer examen provisional de los instrumentos acompañados a la demanda, pudo inferirse inicialmente que la presunción de buen derecho se encontraba -al menos en apariencia- presente en el caso bajo análisis. Lo anterior, habida cuenta que la parte actora aportó material probatorio del que pudo colegirse la verosimilitud del derecho reclamado en la demanda, y de cuyo estudio preliminar esta Juzgadora pudo concluir hipotéticamente y sin prejuzgar sobre el fondo del asunto planteado, que el derecho invocado aparentaba tener asidero y fundamento jurídico.
(…Omissis…)

En vista de los anteriores razonamientos, este Tribunal debe declarar que no resultan determinantes en esta etapa del proceso los argumentos expuestos por la parte demandada para desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado y el periculum in mora, analizados y verificados por este Juzgado para el decreto de la medida cautelar nominada acordada, en virtud de lo cual se declara sin lugar la oposición formulada y se RATIFICA la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, conforme las determinaciones señaladas ut supra. ASÍ SE DECIDE.…”
La representación judicial de la parte actora, en su escrito de informes ante esta alzada delató que, que el inmueble sobre el cual se decretó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, es la única garantía que posee en caso de lograr una sentencia favorable, solicita que este tribunal garantice el resguardo y la posesión del inmueble objeto del contrato, y se impidan las perturbaciones y desconocimiento de la propiedad contra el mismo.
Precisado lo anterior, esta superioridad estima menester indicar que, conforme a lo alegado en la presente incidencia, el contenido de las actas y, siendo la precitada sentencia el objeto del presente recurso, debe quien suscribe, luego de su análisis, dirimir si el tenor de la última, estuvo o no ajustado a derecho, y en ese sentido, pasa a acotar lo siguiente:
La garantía de la tutela judicial efectiva (artículo 26 de la Constitución) no se agota con el libre acceso a los órganos de administración de justicia, ni con la posibilidad de obtener un pronunciamiento expedito o de hacer efectiva la ejecución de un fallo, sino también, con la protección anticipada de los intereses y derechos en juego, cuando éstos se encuentren apegados a la legalidad. Es por ello que, nuestro ordenamiento jurídico coloca a disposición de los justiciables un conjunto de medidas de naturaleza preventiva, previstas para procurar la protección anticipada de quien acude a juicio alegando ser titular de una posición o situación jurídico-subjetiva susceptible de ser protegida, de forma tal que el transcurso del tiempo no obre en su contra.
En este mismo orden de ideas, el Máximo Tribunal de la República ha resuelto sobre el objeto de las medidas preventivas o cautelares, lo siguiente:
“…ha sido criterio de la Sala, que las medidas preventivas que decreten los Tribunales de la República, en ejercicio de la jurisdicción contenciosa, están destinadas a asegurar el posible resultado favorable de la sentencia de condena que habrá de recaer en el juicio respectivo. Ellas preparan la ejecución futura y de allí que se presenten estrechamente destinadas, en su naturaleza y función a la responsabilidad procesal de una cualquiera de las partes litigantes…” (Sentencia, SCC. Magistrado Ponente Dr. Anibal Rueda. Juicio Capero, S.A. Vs. Cantera Catia La Mar, C. A. del 13/07/1988)

Así mismo, resulta imperativo destacar preliminarmente que, el decreto de una medida de protección cautelar se hace procedente solo si se encontrasen satisfechos los extremos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”.

Adicionalmente a las medidas preventivas nominadas, se encuentran las medidas innominadas, siendo éstas últimas, aquellas previstas en el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, las cuales son dictadas por el juez a su prudente arbitrio, a solicitud de parte y tienen como finalidad asegurar que no quede ilusoria la ejecución del fallo, o evitar lesiones graves o de difícil reparación a los derechos de las partes, a través de la autorización o prohibición de la ejecución de actos determinados, y adoptar las providencias que tengan por objeto hacer cesar la continuidad de la lesión denunciada.
En relación a las medidas cautelares, el máximo tribunal de la República ha indicado que lo característico en ellas, es que suponen la materialización de un peligro o una lesión o la expectativa de un daño inminente, o de carácter continuo, de tal manera que busca prevenirse conductas, por ello es importante tomar en cuenta la idoneidad de la medida cautelar que no es más que la aptitud para cumplir su finalidad preventiva, precaviendo la futura ejecución del fallo o la efectividad de la sentencia dictada.

Artículo 588. En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
1° El embargo de bienes muebles;
2° El secuestro de bienes determinados;
3° La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.

Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado.
Parágrafo Primero: Además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas, y con estricta sujeción a los requisitos previstos en el artículo 585, el Tribunal podrá acordar las providencias cautelares que considere adecuadas, cuando hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. En estos casos para evitar el daño, el Tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos, y adoptar las providencias que tengan por objeto hacer cesar la continuidad de la lesión.
Parágrafo Segundo: Cuando se decrete alguna de las providencias cautelares previstas en el Parágrafo Primero de este artículo, la parte contra quien obre la providencia podrá oponerse a ella, y la oposición se sustanciará y resolverá conforme a lo previsto en los artículos 602, 603 y 604 de este Código.
Parágrafo Tercero: El Tribunal podrá, atendiendo a las circunstancias, suspender la providencia cautelar que hubiere decretado, si la parte contra quien obre diere caución de las establecidas en el artículo 590. Si se objetare la eficacia o suficiencia de la garantía, se aplicará lo dispuesto en el único aparte del artículo 589.(resaltado y subrayado del Tribunal)

De igual modo, de las normas transcritas ut supra se evidencia la instrumentalidad como característica esencial de las medidas preventivas destinadas a precaver el resultado práctico de un juicio y la existencia de dos (2) requisitos concurrentes para su procedibilidad: la presunción grave del derecho que se reclama o FUMUS BONIS IURIS, y, la presunción grave de que pueda quedar ilusoria la ejecución del fallo denominado PERICULUM IN MORA, además del requisito propio para la procedencia de las medidas innominadas, el PERICULUM IN DAMNI, o el temor manifiesto de que hechos del demandado causen al demandante lesiones graves o de difícil reparación (y en esto consiste el mayor riesgo que, respecto de las medidas cautelares nominadas, plantea la medida cautelar innominada).
En concatenación con lo precedente, afirma la doctrina patria que, conjuntamente a la instrumentalizad arriba referida; las medidas preventivas ostentan otros rasgos característicos que contribuyen aún más en su definición, como lo son la provisoriedad, la judicialidad, variabilidad, las cuales devienen directamente de su relación con la providencia definitiva, así como su carácter urgente y que son de derecho estricto; y, en este sentido se tiene que:
• La provisoriedad implica que la providencia cautelar suple un efecto a la providencia definitiva, y en virtud de aquella está a la espera de que ese efecto sea sustituido por otro efecto determinado de carácter permanente.
• La judicialidad puede ser entendida en el sentido que, estando la medida cautelar al servicio de una providencia principal, necesariamente están referidas a un mismo juicio, por lo tanto, tiene la primera una conexión vital con el proceso y la terminación de éste obvia su existencia.
• La variabilidad se aprecia en el hecho que las medidas cautelares están comprendidas dentro del grupo de providencias con la cláusula rebus sic stantibus, según la cual, aun estando ejecutoriadas, pueden ser modificadas en la medida que cambie el estado de las cosas para el cual se dictaron.
• La urgencia viene a ser la garantía de eficacia de las providencias cautelares como medio efectivo y expedito para evitar las consecuencias devenidas en el retardo de la administración de justicia, originado en la inobjetable ecuanimidad que deben cumplir los trámites procesales hasta la satisfacción de la pretensión de la parte, toda vez que las medidas preventivas representan una conciliación entre las dos exigencias de la justicia: la celeridad y la ponderación.
• De derecho estricto implica que las normas cautelares son de interpretación restringida, por cuanto tienden a limitar o prohibir de una u otra forma –según su especie- las garantías personales (individuales, sociales, económicas y políticas) que prevé la Constitución Nacional, partiendo sólo como fundamento un juicio conjetural basado en presunciones. Por lo tanto, la insuficiencia probatoria y la falta de contradictorio en el conocimiento sumario inicial de la jurisdicción preventiva, debe atemperar la actuación judicial sin desmedrar la eficacia de la administración de justicia.

Conforme a lo anterior, se discurre entonces la intención del legislador patrio al pretender, por el procedimiento cautelar, garantizar las resultas del juicio previo cumplimiento de los ya referidos requisitos conocidos doctrinalmente como periculum in mora (peligro de retardo), que es la posibilidad de que pueda quedar ilusoria la ejecución del fallo o que aun cuando esta pueda verificarse -no obstante el transcurso del tiempo-, se imponga al accionante una carga o gravamen no susceptible de ser restituido por la definitiva, lo que sería, en esencia, una razón justificable de la protección cautelar basada en la tardanza o dilación en administración de justicia, (aún en los casos en que la misma sea alcanzada en los lapsos procesales preestablecidos o haciendo uso de procesos cuya duración sea breve y expedita) y fumus boni iuris (presunción de existencia del derecho), se encuentra constituido por una apreciación apriorística que debe efectuar el Juzgador sobre la pretensión deducida por el solicitante con base a lo alegado y a los documentos traídos a los autos sin que ello constituya un adelanto de opinión al fondo de lo debatido.
Es decir, ante la solicitud del decreto de medidas preventivas, el Juez debe hacer un examen sucinto (summaria cognitio), sin audiencia de la contraparte, sobre los recaudos presentados por el solicitante de la medida, que llenen los extremos legales correspondientes. Si no hubiera presunción, desechará la solicitud y la parte tendrá apelación contra la negativa de la medida.
Ahora bien, en este punto observa quien suscribe que, si bien es cierto, las normas antes transcritas establecen el derecho del actor a solicitar medidas preventivas, no es menos cierto que, para que estas puedan ser acordadas tiene que existir una prueba fehaciente de la existencia del fundado temor que la parte alega, y de una verdadera y real justificación conforme lo disponen las referidas normativas adjetivas, ya que, en función a la tutela judicial efectiva, las medidas cautelares en este ámbito no son meramente discrecionales de los jueces, sino que, si de los alegatos y medios de prueba traídos a los autos por la parte actora se verifica el cumplimiento de los requisitos que establece la norma para su otorgamiento, el órgano jurisdiccional debe dictarlas.
Debe reiterarse entonces que, las medidas preventivas “deben dirigirse al mantenimiento y conservación del “status quo” existente al día de la demanda, para garantizar patrimonialmente una eventual ejecución cuando la medida tenga razonable justificación”
Dentro de las medidas cautelares típicas, denominadas así por estar previstas nominalmente en el código adjetivo civil, se encuentran: el embargo de bienes muebles, el secuestro de bienes muebles e inmuebles determinados y la prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles; que por sus efectos y por el objeto de la demanda en particular, persiguen asegurar o conservar ciertos bienes del demandado -según el caso- para garantizar el pago de una cantidad de dinero a la que sea condenado, o la entrega o restitución de un bien determinado, o evitar actos de enajenación o disposición de inmuebles , o lesivos, y/o de desconocimiento de derechos inmobiliarios, respectivamente.
Las medidas cautelares típicas si bien encuentran su regulación en el encabezamiento del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, también están normadas de forma específica en los artículos 591 al 598, 599 y 600 eiusdem.
En este punto es importante aludir que, además de los requisitos de procedencia de las medidas cautelares, la ley adjetiva en materia civil, establece restricciones a la facultad que el mismo Código reconoce a los Jueces de dictar medidas preventivas. La primera, es que dichas medidas han de decretarse en los procesos pendientes, después de admitidas las demandas -salvo excepciones contempladas expresamente en la Ley-, y, la segunda, es que aquellas no pueden ser dictadas de oficio por el Tribunal.
Adicionalmente, se encuentran las limitaciones contenidas en los artículos 586 y 587 del mencionado código, en donde se advierte que las medidas que se dicten en juicio deben ser las estrictamente necesarias para garantizar las resultas del juicio, que éstas pueden ejecutarse sino sobre los bienes que sean propiedad de aquel contra quien se libre, salvo en los casos de secuestro, a que se contrae el artículo 599 eiusdem, que puede recaer sobre bienes que esté poseyendo, aunque no sea su propietario.
Artículo 586° El Juez limitará las medidas de que trata este Título, a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio. A tal fin, si se comprueba que los bienes afectados exceden la cantidad de la cual se decretó la medida, el Juez limitará los efectos de ésta a los bienes suficientes, señalándolos con toda precisión. En este caso, se aplicará lo dispuesto en el artículo 592, Capítulo II del presente Título.
Artículo 587° Ninguna de las medidas de que trata este Título podrá ejecutarse sino sobre bienes que sean propiedad de aquél contra quien se libren, salvo los casos previstos en el artículo 599.

Considerando la medida decretada en el juicio de marras, la cual fue objeto de la oposición cautelar cuya decisión fue apelada y sometida al conocimiento de esta alzada, deviene pertinente precisar sobre LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, lo siguiente:
La PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, -tal y como afirma Zoppi citado por Duque Corredor -, nació como una medida “sucedánea” y “supletoria” del embargo cuando se trata de bienes inmuebles, y la misma se encuentra reglada en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

CAPÍTULO IV. DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR
Artículo 600°. Acordada la prohibición de enajenar y gravar, el Tribunal, sin pérdida de tiempo, oficiará al Registrador del lugar donde esté situado el inmueble o los inmuebles, para que no protocolice ningún documento en que de alguna manera se pretenda enajenarlos o gravarlos, insertando en su oficio los datos sobre situación y linderos que constaren en la petición.
Se considerarán radicalmente nulas y sin efecto la enajenación o el gravamen que se hubieren protocolizado después de decretada y comunicada al Registrador la prohibición de enajenar y gravar. El Registrador será responsable de los daños y perjuicios que ocasione la protocolización.

La prohibición de enajenar y gravar, tiene efectos asegurativos, como toda medida preventiva, para garantizar la ejecución de la sentencia futura, además de tener un efecto conservativo de la propiedad del afectado con la medida, porque le impide que éste disponga del inmueble, ceda su uso o afecte su integridad gravándolo o limitándolo y éste ha de ser decretada por el Tribunal correspondiente cuando el solicitante de esta medida logre hacer presumir al Juez la verosimilitud del derecho reclamado y del riesgo que existe para la ejecución del fallo por la demora procesal.

 LA OPOSICIÓN AL DECRETO CAUTELAR POR LA PARTE AFECTADA.
Aunado a la posibilidad del decreto de las medidas cautelares, es importante resaltar que el ordenamiento jurídico patrio admite la posibilidad de una OPOSICIÓN DE PARTE A LAS MEDIDAS CAUTELARES decretadas en juicio, la cual, se encuentra en el texto del artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, siendo del tenor siguiente:
ARTÍCULO 602: Dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida preventiva, si la parte contra quien obre estuviere ya citada; o dentro del tercer día siguiente a su citación, la parte contra quien obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar.
Haya habido o no oposición, se entenderá abierta una articulación de ocho días, para que los interesados promueven y hagan evacuar las pruebas que convengan a sus derechos.
En los casos a que se refiere el artículo 590, no habrá oposición, ni la articulación de que trata este artículo, pero la parte podrá hacer suspender la medida, como se establece en el artículo 589. (Resaltado del Tribunal).

Al respecto, y volviendo al autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra sobre “Medidas Cautelares”, la OPOSICIÓN DE PARTE versará siempre sobre el incumplimiento de los requisitos de procedibilidad de la medida, sobre la insuficiencia de la prueba, sobre la ilegalidad de la ejecución, impugnación del avalúo, pero nunca sobre la propiedad (lo cual la diferencia de la oposición de tercero).
De la misma forma, expresa la doctrina científica y jurisprudencial que alude a la disposición contenida en el artículo 602 del CPC, que éste tiene un doble cometido: provocar la citación en lo principal e instar el andamiento del proceso cautelar obligado mediante un término perentorio a la oposición si la citación ocurre después de decretada la medida. En efecto, si la medida se decreta antes de la citación del demandado, concretada ésta, activa ipso iure el término de oposición, quedando entonces con la carga, no sólo de contestar la demanda sino también de oponerse a la medida.
Igualmente, la jurisprudencia nacional ha abordado el tema de la oposición de parte, esbozada en el artículo ut supra trascrito, indicando al respecto:
1. “…la oposición a las medidas cautelares a que se refiere el Art. 602 del C.P.C., consiste en el derecho de la parte contra quien se libren éstas a contradecir los motivos que condujeron al juez a tomar su decisión con el fin de que éste declare sin lugar la medida cautelar acordada… Siendo la medida preventiva el objeto de la oposición, el contenido de ésta debe estar circunscrito a los diversos motivos que permitieron al juez verificar lo siguiente: En primer lugar, el cumplimiento de los requisitos para su decreto, como son el fumus boni iuris y periculum in mora y en segundo término, la existencia de otros motivos en los que se aleguen reconocimiento de otros derechos o el cumplimiento de las obligaciones demandadas…” (Sentencia TSJ/SE, de fecha 20 de enero de 2004. Magistrado ponente Dr. Rafael Hernández. Exp. N° 03-0032)
2. “Si la ley permite alegar al opositor toda clase de razones y fundamentos, y el opositor no destruyó ese temor fundado ni tampoco demostró su propia responsabilidad, obró ajustada a derecho la recurrida cuando hizo recaer la carga de la prueba sobre el formalizante, destinada dicha prueba, en todo caso, a destruir y enervar los fundamentos fácticos del juez del mérito para decretar las medidas de embargo y secuestro ejecutadas…” (Sentencia N° 574-b de la extinta CSJ, de fecha 27 de junio de 1985, tomada por Henríquez, R. 2000, de Ramírez & Garay)
La oposición al decreto de medida preventiva resulta entonces, un verdadero recurso procesal, por tratarse de la solicitud de revisión de una decisión judicial, que causa agravio, dentro del mismo proceso, para que sea sustituida por otra decisión que la revoque, mediante un trámite incidental.
Con la oposición se impugna el decreto cautelar por considerarse que no cumple con los extremos legales de las medidas preventivas, porque no existen medios presuntivos que acrediten su existencia.
Ante los decretos cautelares, la parte afectada, como medio de defensa, tiene también el derecho de reclamar sus irregularidades, como el embargo de bienes inembargables, o que no son propiedad de la parte afectada, o si se prohíbe la enajenación o gravamen de bienes ajenos, o si no se cumplen alguno de los motivos taxativos para decretar el secuestro.
Ahora bien, considerando los alegatos que sustanciaron la presente apelación, observa quien suscribe que, el ciudadano Álvaro Prada Alviarez, insistió ante esta superioridad sobre el decreto cautelar de medida de prohibición de enajenar y gravar, que el inmueble objeto del contrato, es la única garantía que posee su representado, a los fines de garantizar el resguardo, y que no quede ilusoria la ejecución del fallo. Asimismo, en su escrito libelar señaló que, existe riesgo manifiesto de que la decisión quede ilusoria, al incumplir la demandada con su obligación de hacer la tradición de la cosa, que igualmente, existe el riesgo de que disponga de ella antes de que se dicte sentencia.
Asimismo adujo que, es notorio que hay precedentes de la demandada en relación a las ventas celebradas e incumplidas sobre el inmueble, expresando que, tal es el caso del procedimiento de arbitraje del que habría sido parte, hasta que el ciudadano Álvaro Prada, se habría presentado como su fiador y reconoció los daños imputados a ésta, y la dilación que había provocado para formalizar el traspaso del inmueble, lo que se evidenció que es patente el peligro en la demora, así como el peligro de daño, y, que la falta de protocolización de la propiedad adquirida por la accionante en este caso, habría hecho posible la disposición del bien objeto de la demanda, dado que la demandada, podría proceder a su distracción o ventas a terceros, señalando que, la titularidad seguía a su nombre, aun cuando la venta se había perfeccionado en favor de la accionante,
Que, actualmente la compradora se encuentra imposibilitada de registrar la compra del inmueble que ya pagó y adquirió legalmente, lo que la habría hecho vulnerable que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTE 477, C.A., pudiera celebrar una segunda venta en fraude a los derechos de propiedad en favor de la accionante.
En el caso bajo análisis, a los fines de determinar la procedencia de la medida solicitada, resulta necesario examinar los requisitos exigidos en la referida disposición, esto es, la presunción grave del derecho reclamado (fumus boni iuris) y el peligro grave de que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (periculum in mora).
Esta juzgadora aprecia que, en cuanto a la sentencia del tribunal de instancia, este consideró colmados los requisitos de ley para determinar la procedencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar, pretendida por la representación judicial de la demandante; indicando los requisitos del “periculum in mora” y “fumus boni iuris”, advirtiendo el aludido fallo que: “… la parte actora acompañó a su escrito libelar, entre otros, instrumento poder de la demandada, contrato de opción de compra venta, planilla de pago forma 99033, el documento de propiedad protocolizado del inmueble sobre el cual solicita se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar, documento constitutivo y estatutos sociales de la actora y de la demandada, inserto del folio 17 al 113, en el asunto principal distinguido con el alfanumérico AP11-V-FALLAS-2025-000893 y al realizarse el análisis de rigor a los mismos, siendo que en el presente juicio se encuentran presentes la presunción del buen derecho así como el periculum in mora, el Tribunal decreta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 y ordinal 3ro del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, medida DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR…”
.
Debe reiterarse entonces que, el fundamento de las presunciones del buen derecho y el peligro en la mora, deben sustentarse en la necesidad de que pueda presumirse que el contenido de la sentencia de mérito será de condena y que la medida preventiva va a cumplir su función instrumental de garantizar las resultas del juicio.
En este sentido, en la apreciación de estos presupuestos, el juzgador realiza un juicio preliminar objetivo de la pretensión cautelar sin ahondar ni juzgar sobre el fondo de la controversia, por lo que, el conocimiento se encuentra circunscrito a un juicio de probabilidades y de verosimilitud, no definitorio, por cuanto el juzgador toma su decisión a sabiendas de no tener los elementos de juicio que aportará el debate ulterior.
A juicio de esta alzada, de las actuaciones y de las pruebas consignadas a los autos resulta patente que el demandante, en cuanto al primer requisito de procedencia cautelar, conocido con el aforismo latino “fumus boni iuris”, o la presunción grave del derecho que se reclama, el mismo sí estaría verificado en el sub lite, ya que para quien suscribe, resulta verosímil, y probablemente favorable, la pretensión del actor, lo cual, se desprende de los documentos señalados den el libelo de demanda, especialmente, del contrato de opción compra- venta irrevocable de fecha 11 de abril de 2025, suscrito entre la sociedad ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., a través de su apoderada Yulimar Josefina Andrade Vieira y la sociedad mercantil 1000 PARTES APJPC, C.A., a través de su representante Álvaro Prada Alviarez, así como planilla de pago forma 99033, del documento poder, documento de propiedad protocolizado del inmueble objeto del contrato, y de los documentos constitutivos y estatutarios de las sociedades mercantiles 1000 PARTES APJPC, C.A., y ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A -acompañados al libelo- sin perjuicio de que en el decurso del contradictorio, la parte demandada logre desvirtuar lo demandado, colmándose el primer requisito de la medida cautelar: el fumus boni iuris y ASÍ SE DECIDE

Constatado el primer requisito, es imprescindible el análisis del segundo de ellos, para determinar la procedencia de la medidas cautelares nominadas o típicas, conocido el periculum in mora, o el peligro de mora procesal, sobre el cual el solicitante expuso: que existe el riesgo manifiesto que la decisión quede ilusoria, al incumplir la demandada con su obligación de hacer la tradición de la cosa, que igualmente, existe el riesgo de que disponga de ella antes de que se sentencie en forma definitiva este asunto y, que hay precedentes de la demandada en relación a las ventas celebradas e incumplidas sobre el inmueble, como el caso del procedimiento de arbitraje del que habría sido parte, hasta que el ciudadano Álvaro Prada, se habría presentado como su fiador y reconoció los daños imputados a ésta, y la dilación que había provocado para formalizar el traspaso del inmueble, lo que se evidenció que es patente el peligro en la demora, así como el peligro de daño, existiendo además, la posibilidad de que la demandada pueda celebrar una segunda venta en fraude a sus derechos.

En atención a lo alegado, este Juzgado infiere que sobre este presupuesto relativo al riesgo de daño para la efectividad de la tutela judicial pretendida en el proceso principal, su análisis debe precaver no solo el riesgo manifiesto o palpable del paso de tiempo propio a todo proceso judicial, sino, en todos aquellos alegatos y pruebas que hagan presumir la existencia de impedimentos a la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, favorable al demandante; lo cual, hace ponderar a esta jurisdicente que existe una presunción -in limine- que hace necesaria la adopción de la protección cautelar, sin que esto prejuzgue en forma alguna sobre el fondo debatido y haciendo una interpretación de la situación lo más restringida posible y en resguardo de los derechos y garantías constitucionales de la parte demandada, por lo que considera este Tribunal colmado en esta incidencia el requisito del periculum in mora y ASÍ SE DECIDE
Sobre lo antepuesto, debe traerse a colación el debate que se erige ante la protección cautelar, del cual no ha escapado la doctrina y la jurisprudencia, sobre las características de las medidas preventivas, que, siendo inaudita parte, adicionalmente, se basan en presunciones, cuya demostración probatoria no debe ser total sino sobre elementos de verosimilitud y de probabilidad. No obstante, ha sido generalmente aceptado por ambos grupos que, de no existir la protección cautelar, la indefensión que se produce al demandante es mucho mayor, ya que su decreto en contra del demandado depende que se trate de medidas concretas y ajustadas a ciertos requisitos; pero si no se adoptasen medidas preventivas en ninguna circunstancia, el demandante podría ver frustrado su derecho a la tutela judicial cautelar en mayor medida y en mayor número de veces; de allí que, las medidas preventivas, encuentran su justificación en tanto protegen los derechos del demandante y solo se adoptan en circunstancias excepcionales y previa ponderación de sus efectos por el juzgador.
Adicionalmente, debe advertir esta jurisdicente que, la demostración de los presupuestos de procedencia cautelar arriba aludidos no puede llevarse hasta el extremo de que los medios probatorios considerados para otorgar la medida sean los mismos necesarios para resolver el asunto objeto del proceso principal, ya que se incurriría en una duplicación de la instrucción, pero, sobre todo, las cautelares no podrían cumplir la función que tienen encomendadas, pues se reproduciría a su respecto la dificultad que están destinadas a superar; y así lo ha establecido reiteradamente el Tribunal Supremo de Justicia venezolano en relación a los límites de la jurisdicción cautelar, a saber:

(…)En la esfera de las medidas cautelares, para decretar o no su procedencia, corresponde al juez verificar los extremos que la ley exige…Ahora bien, esa exigencia no puede llevarse hasta el extremo de que el material (alegaciones, pruebas) que el juez debe tomar en consideración para otorgar la medida, tenga que ser el mismo que se requiere para resolver sobre el juicio principal, y en consecuencia, deba ser tratado del mismo modo como se exige para el procedimiento principal. De ser así, no sólo se le estaría obligando al sentenciador a juzgar sobre el fondo de la controversia -aspecto que no es atinente a las medidas cautelares, sino que también se desnaturalizaría la función que tiene encomendada la cautelar, estos es, superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia…’. (Ver sentencia de fecha 23 de marzo de 2006, caso: Agnet Josefina Chirinos Ochsnerv c/ C.A. Central Banco Universal, A.F.C. Allied Fund Corporation A.V.V., y otros. (Cursiva del texto).
(...). En otras palabras, el juez debe tener extremo cuidado en el proceso cautelar, por cuanto la finalidad de éste, por ser distinta al propósito del juicio en el cual son dictadas las medidas, ya que éste último es un proceso de conocimiento en el cual sólo se persigue el reconocimiento de la petición expresada en la demanda, mientras que la finalidad de la medida preventiva no es, como se ha indicado, la declaración del derecho reclamado; sino el aseguramiento material y efectivo, la ejecutividad de la sentencia que declara la existencia del derecho reclamado.
Sobre el particular, esta Sala en reiteradas oportunidades ha diferenciado la naturaleza, efectos y procedimientos, tanto del juicio principal como del cautelar, delimitando claramente su alcance. Así, mediante sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006, caso: Juan Orlando Díaz Albornoz c/ Antonio Sánchez Roda, citando a Ricardo Henríquez La Roche en su libro “Código de Procedimiento Civil”, Tomo IV, Caracas 2004, p. 483, estableció lo siguiente:
‘…La existencia de sendos cuader¬nos, principal y de medida, y su independiente sustanciación, tienen su origen en el interés de la ley porque se lleve ordenadamente el desarrollo de ambos juicios en tal forma que las actas del juicio pre¬ventivo no se encuentren intercaladas y diseminadas en el expedien¬te principal. No obstante, la razón de fondo de esa mutua indepen¬dencia consiste en el hecho de que la naturaleza y esencia, el procedimiento y efectos así como las finalidades de ambos procesos son considerablemente diferentes. La solicitud de medida preventiva supone la subsecuente sustanciación de un verdadero juicio, en el cual existe una parte demandante, una demanda y una pretensión; un demandado, un juez, un objeto, una causa petendi y un thema decidendum distinto, o más exactamente diríamos diverso, al juicio principal la pretensión del solicitante es el aseguramiento del resul¬tado práctico de la ejecución forzosa, el objeto del juicio son los bie¬nes a afectar o afectados por la medida y la causa de la pretensión está representada por el peligro en la mora; por manera que el tema a decidir, no es que sea contrario o ajeno al del juicio principal, sino que se halla en una dimensión distinta al de este…’. (Negrillas del texto).
De lo anterior se observa, las notas distintivas y características, tanto del juicio principal como de la incidencia cautelar, y particularmente se destaca el ámbito del thema decidendum en el caso del proceso cautelar; así pues, en este último se advierte que es distinto al principal, toda vez que su esencia y naturaleza se limita a asegurar precisamente la materialización efectiva de la decisión definitiva…”. (TSJ/SCC. Sentencia de fecha 27 de noviembre de 2017. Expediente Nº AA20-C-2018-000062)

Finalmente, considerado todo lo precedente, colige esta superioridad que, la sentencia recurrida estuvo ajustada a derecho, toda vez que, consideró colmados los requisitos de procedencia de la medida cautelar (cuyo análisis fue compatible al efectuado por este juzgado) además, que no hubo ilegalidad en el decreto cautelar, ya que recayó sobre el bien inmueble, propiedad de la parte demandada en juicio, sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., no logrando el ciudadano apelante Félix Román Avendaño Avendaño, desvirtuar las motivaciones que llevaron al juzgador de instancia a decretar la PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, toda vez que sus alegatos de oposición estuvieron dirigidos a atacar, la insuficiencia del el instrumento poder otorgado a la ciudadana Yulimar Josefina Andrade Vieira, por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A , así como el vicio del consentimiento del contrato de opción de compra venta, argumentos de fondo, que deben dirimirse en la sentencia de mérito de la presente causa, por lo que la parte demandada, no logró enervar los fundamentos del tribunal a quo para el decreto de la medida cautelar, Y ASI SE ESTABLECE.
Conforme a los razonamientos anteriores, resulta forzoso para este tribunal declarar la improcedencia de la apelación interpuesta por el recurrente, en contra de la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025, por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quién profirió fallo interlocutorio en donde declaró SIN LUGAR la oposición a la medida cautelar decretada el 11 de agosto de 2025; ratificando dicha cautelar y ASÍ SE DECIDE.

-IX-
DECISIÓN
Por todo lo antes expuesto y los fundamentos de hecho y de derecho argumentados anteriormente, este TRIBUNAL SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada sociedad mercantil ADMINISTRADORA LELTTA 477, C.A., en contra de la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2025, por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que profirió fallo interlocutorio en donde declaró SIN LUGAR la oposición a la medida cautelar decretada el 11 de agosto de 2025, sobre un inmueble constituido por la oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, distinguida con el código catastral15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión del Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que profirió fallo interlocutorio en donde declaró: “PRIMERO: SIN LUGAR la oposición formulada en fecha 29 de octubre de 2025 por la representación judicial de la parte demandada contra la medida cautelar de Prohibición De Enajenar y Gravar decretada en fecha 11 de agosto de 2025, sobre un inmueble constituido por una Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda, distinguida con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.
SEGUNDO: Se RATIFICA la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar in comento, decretada en fecha 11 de agosto de 2025 y participada al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante oficio N° 236/2025, librado en la misma fecha dirigido al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREM).”
TERCERO: SIN LUGAR la oposición formulada por la representación judicial de la parte demandada contra la medida cautelar de Prohibición De Enajenar y Gravar decretada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de agosto de 2025, sobre un inmueble constituido por una Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, distinguida con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.
CUARTO: SE RATIFICA la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada en fecha 11 de agosto de 2025, por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre un inmueble constituido por una Oficina N° 77, ubicada en el piso 7, del Edificio “Centro Coinasa”, situado en la Avenida San Felipe con José Ángel Lamas, Urbanización La Castellana, municipio Chacao, estado Miranda, distinguida con el código catastral 15-07-01-001-009-013-005-001-P07-007.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

YAMILET ROJAS.
En esta misma fecha, siendo las 12:40 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YAMILET ROJAS.

ASUNTO: AP71-R-2025-000673 (1591) (OPOSICIÓN DE MEDIDA CAUTELAR)
FMBB/YR/Yaneth