TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR UNDÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO CON SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS
Caracas, martes diez (10) de febrero del año 2026
215º y 166º

ASUNTO: AP71-R-2026-000008

PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE PRESUNTAMENTE AGRAVIADA: INVERSIONES TROGÓN, S.A., sociedad mercantil originalmente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05/01/1976, bajo el Nro. 88 del Tomo 28-A y posteriormente modificados sus Estatutos Sociales y refundidos en un solo texto, según consta del acta de asamblea extraordinaria de accionistas inscrita ante la oficina de Registro Mercantil II de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 19/09/2011, bajo el Nro. 26 del Tomo 242-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PRESUNTA AGRAVIADA: ANTONIO JOSÉ PUPPIO GONZÁLEZ, ANTONIO JOSÉ PUPPIO VEGAS, SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ y RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ, abogados en ejercicio e inscritos en instituto de previsión social del abogado bajo los Nros. 8.730, 97.102, 127.956, 55.950 y 75.176, respectivamente.

PARTE PRESUNTAMENTE AGRAVIANTE: TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

TERCERA INTERESADA: EL EMPORIO FERRETERO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29/06/2004, anotada bajo el Nro. 29, Tomo 104-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA TERCERA INTERESADA: JOSÉ ANTONIO CAMPISI F., y ANA MARÍA CAFORA DRAGONE, abogados en ejercicio e inscritos en instituto de previsión social del abogado bajo los Nros. 88.414 y 86.739, respectivamente.

MOTIVO: AMPARO CONSTITUCIONAL (apelación)

DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19/12/2025.

-I-
SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Conoce este Tribunal Superior del presente asunto, motivado a un recurso de apelación ejercido sobre la sentencia definitiva proferida en fecha 19/12/2025, en el expediente signado con el Nro. AP11-O-FALLA-2025-000106, contentivo a una acción de AMPARO CONSTITUCIONAL, iniciada en fecha 05/11/2025, por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil INVERSIONES TROGÓN, S.A., contra el fallo emitido al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, plenamente identificados a los autos; en relación a ello, es menester realizar un breve recuento del desarrollo de la causa en primera instancia:
Se da inicio al procedimiento mediante escrito de amparo presentado en fecha 05/11/2025, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la acción al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 07/11/2025, el Tribunal de Instancia admitió el recurso de amparo constitucional interpuesto y en virtud de ello, ordenó librar boleta de notificación del órgano jurisdiccional presuntamente agraviante, y oficio a la Dirección en lo Constitucional y Contencioso Administrativo del Ministerio Público, a los fines de hacer de su conocimiento que cumplidas con las notificaciones ordenadas se fijaría la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia constitucional y pública.
Mediante diligencia de fecha 12/11/2025, el abogado RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte accionante consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la boleta de notificación ordenada; siendo proveída dicha petición por auto de fecha 14/11/2025.
En fecha 04/12/2025, el Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia, consignó diligencias a través de las cuales dejó constancia de haber cumplido con las notificaciones ordenadas, procediendo a consignar los respectivos recibos debidamente firmados.
Seguidamente en fecha 05/12/2025, se dio por recibido escrito de alegatos presentados por la ciudadana NAIROBIS DIAZ, en su condición de Jueza del Tribunal presuntamente agraviante.
Por auto de fecha 08/12/2025, el Tribunal a quo procedió a fijar para el día 12/12/2025 a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia oral y pública, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
En esa misma fecha, compareció la abogada ANA MARÍA CAFORA DRAGONE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil EL EMPORIO FERRETERO, C.A., y solicitó se tenga a su representada como tercera interesada en la presente acción, y a tal efecto presentó escrito de alegatos.
En data 12/12/2025, tuvo lugar la audiencia oral y pública pautada, dejándose constancia de la comparecencia de los abogados RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ y ANTONIO JOSÉ PUPPIO GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte accionante, la abogada ANA MARÍA CAFORA DRAGONE, en su carácter de representante judicial de la tercera interesada, así como de la abogada MARILYN PADILLA CASSIANI, en su carácter de Fiscal Octogésima Novena (89°) del Área Metropolitana de Caracas, quienes expusieron de forma separada sus respectivos alegatos y defensa; dejándose igualmente constancia, de la incomparecencia de la parte presuntamente agraviante; oportunidad en la cual, se emitió el dispositivo del fallo, declarando la improcedencia de la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la tercera coadyuvante y sin lugar la acción de amparo constitucional incoada.
Seguidamente, en data 16/12/2025, compareció el abogado RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte presuntamente agraviada y ejerció recurso de apelación contra el fallo pronunciado.
Posterior a ello, en fecha 19/12/2025, se publicó el extenso del fallo dictado durante la celebración de la audiencia, en cuyo dispositivo se indicó lo siguiente:
“(…) En fuerza de los anteriores razonamientos este JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada por la representación judicial del Tercero Coadyuvante, en virtud de que consta en la Nota de Autenticación emitida por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2021, que el notario hizo constar que tuvo a la vista: 1) Documento de INVERSIONES TROGÓN S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 5 de enero de 1976, bajo el N° 88, Tomo 28-A, siendo modificados sus estatutos sociales mediante acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas inscritas por ante la Oficina de Registro Mercantil el día 19/09/2011, bajo el N° 26, Tomo 242-A-Sgdo., siendo así que la constancia notarial subsana la omisión de consignar los estatutos, conforme al criterio del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL incoada por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TROGÓN, S.A., en contra del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas toda vez que se evidencia que no hubo violación constitucional en cuanto a los derechos denunciados como vulnerados, a saber, derecho a la Defensa, Debido Proceso y a la Tutela Judicial efectiva por haber dictado dicho juzgado Sentencia interlocutoria en fecha 11 d julio de 2025, donde se suspende el juicio, declarando Con Lugar la cuestión previa prejudicial contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: no hay condenatoria en costas a la parte accionante en amparo, conforme establece el artículo 33 de la Ley de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”

Mediante auto de fecha 02/01/2026, el Tribunal a quo oyó en un solo efecto el recurso de apelación presentado por la parte accionante, ordenando a su vez la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para su correspondiente sorteo y distribución.

ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Por recibida la presente causa en fecha 12/01/2026, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y efectuado como fuera el sorteo y distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, dándose por recibida en esta instancia en fecha 15/01/2026, y en esa misma oportunidad se le dio entrada, fijándose de esta forma el lapso para dictar sentencia previsto en el artículo 35 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
Ahora bien, precisadas las actuaciones desarrolladas a lo largo del proceso, con el objeto de obtener una mejor comprensión de la controversia surgida en autos, considera necesario describir sucintamente esta Jueza Superior, los argumentos presentados por los sujetos procesales que integran el presente juicio, y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido, se observa:

DE LA PRETENSIÓN
Conforme se desprende del escrito de amparo, los abogados ANTONIO J. PUPPIO y RODRIGO KRENTZIEN, actuando su condición de apoderados judiciales de la parte accionante INVERSIONES TROGÓN, S.A., alegó entre lo más resaltante lo siguiente:
.-Señala que estando en la oportunidad de ley, ocurrente ante la autoridad a interponer acción de amparo constitucional en contra de la sentencia pronunciada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11/07/2025, en el expediente Nro. AP31-F-V-2024-000579, en la cual se declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo., del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada en dicho juicio.
.-Destaca que su representada en virtud de un contrato celebrado en fecha 29/07/2004, arrendó a la sociedad mercantil EMPORIO FERRETERO, C.A., un inmueble constituido por los locales comerciales identificados como C-1 y C-2 y el depósito adyacente del edificio Araucaria, ubicado entre la calle Negrín y la esquina El Porvenir de la Urbanización La Florida, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; señala que al existir discrepancias en cuanto al monto del canon de arrendamiento a pagar entre su representada y la arrendataria, se procedió a demandar la resolución del contrato señalado, demanda cuya reforma fue admitida en fecha 05/05/2025, ordenándose que la causa se tramitara por el procedimiento oral previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
.-Indica que en fecha 10/06/2025, la representación judicial de la parte demandada, presentó un escrito en el cual opuso la presunta existencia de una cuestión prejudicial, que debía resolverse en un proceso distinto, contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, precisando que cursa ante la Dirección General de Arrendamiento Inmobiliario Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, un procedimiento conciliatorio y que al no haberse pronunciado al respecto dicho organismo, era menester suspender el proceso hasta que se verificara el pronunciamiento referido; que en fecha 16/06/2025, esa representación judicial consignó escrito negando y contradiciendo la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
.-Aduce que en fecha 11/07/2025, a pesar del contenido del numeral “L” del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales, el a quo dictó sentencia respecto a la incidencia planteada; también subraya que contra la decisión del Tribunal con fundamento en el artículo 346, numeral 8 del Código de Procedimiento Civil, no existe recurso ordinario alguno.
.-Sostiene previa cita del artículo 41 literal L del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que habiéndose presentado ante la Dirección General de Arrendamiento Inmobiliario Comercial, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, la solicitud conciliatoria el 02/07/2024, los treinta (30) días contemplados en la ley vencieron el 02/08/2024, y de esta forma quedó así materializado, el silencio administrativo (positivo) por partida doble; primeramente con la constancia de recepción dirigida a la Dirección de Arrendamiento Comercial de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos del Ministerio para el Poder Popular para el Comercio Nacional de fecha 28/10/2024, y que se acompañó en original con la demanda y en segundo lugar, que el procedimiento de la pretendida regulación del alquiler intentado ante esa instancia administrativa por la representación judicial de la parte demandada, quedó desierto.
.-Alega, previa transcripción del contenido parcial de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30/06/2025 con ponencia del Magistrado LUIS FERNANDO DAMINANI BUSTILLOS, que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 11/07/2025, vulnera los derechos constitucionales de su representada, contenidos en el artículo 26, numerales 1° y 3° del artículo 49, y artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que al declararse con lugar la excepción de prejudicialidad opuesta, con base al procedimiento administrativo que en modo alguno resultaría vinculante a lo debatido en la causa, y cuya consecuencia jurídica inmediata es la paralización del procedimiento hasta que la supuesta cuestión prejudicial sea resuelta, la cual establece rigurosamente, que la vía administrativa queda agotada pasados como sean 30 días continuos siguientes a la fecha que tenía la administración para pronunciarse; y por consiguiente, estamos en presencia de una clara violación al debido proceso, al derecho a defensa y a la tutela judicial efectiva que asiste a su representada.
.-En base a lo antes expuesto, y con fundamento en el artículo 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 2 y 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, ocurren ante la autoridad competente para que se ampare a su representada INVERSIONES TROGÓN, S.A., en el goce de los derechos consagrados en los artículos 26, 49 numerales 1° y 3° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, se revoque la decisión interlocutoria de fecha 11/07/2025 dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
.-Solicita que la citación del Juzgado a quo se practique en la persona de su Juez, NAIROBIS DÍAZ; adicionalmente, indicaron su domicilio procesal y finalmente, que la presente acción de amparo constitucional sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

ALEGATOS DEL TRIBUNAL PRESUNTAMENTE AGRAVIANTE
Mediante escrito consignado por ante el Tribunal a quo, la abogada NAIROBIS DÍAZ, en su condición de Jueza del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expuso lo siguiente:
.-Que cursa por ante ese Tribunal en la causa signada con el Nro. AP31-F-V-2024-000579, contentiva al juicio por DESALOJO (local comercial) incoado por la empresa INVERSIONES TROGÓN, S.A., contra la sociedad mercantil EL EMPORIO FERRETERO, C.A., por la presunta insolvencia arrendaticia; que se desprende del libelo del presente amparo que los apoderados de la quejosa atacan determinantemente un fallo interlocutorio que resolvió a favor una incidencia de cuestión previa que fue opuesta por la parte demandada, con fundamento en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al cual le atribuyen efectos lesivos por la presunta violación de sus derechos constitucionales.
.-Afirma que la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sostenido que para que proceda la acción de amparo contra actos jurisdiccionales, se requiere que el Juez que dictó el acto presuntamente lesivo haya incurrido en una grave usurpación de funciones o abuso de poder y que con tal proceder ocasiónela violación de un derecho constitucional; también señala que el establecimiento de los mencionados extremos de procedencia, se ha pretendido evitar que sean interpuestas acción de amparo para intentar reabrir un asunto ya resuelto judicialmente, en perjuicio de la inmutabilidad de la decisión definitivamente firme (cosa juzgada) y por otra parte, repeler los intentos de que la vía de amparo se convierta en sustituta de los demás mecanismos procesales otorgados por el sistema judicial para la resolución de los conflictos intersubjetivos de intereses suscitados entre los entes que conforman la sociedad.
.-Precisa que ante la interposición de una acción de amparo constitucional, los tribunales deberán revisar si fue agotada la vía ordinaria o fueron ejercidos los recurso, que de no constar dichas circunstancias, la consecuencia será la inadmisión del amparo sin entrar analizar la idoneidad del medio procedente, pues el carácter tuitivo de la Constitución atribuye a las vías procesales ordinarias les impone el deber de conservar o restablecer el goce de los derechos fundamentales, por lo que bastaría con señalar que la vía existe y que su agotamiento previo es un presupuesto procesal a la admisibilidad de la acción de amparo; que en el presente asunto, al haber sido resuelta por la decisión cuestionada en amparo, la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la misma al no ser susceptible de apelación conforme al contenido del artículo 357 eisudem, la parte afectada debió recurrir de hecho para agotar así las opciones que otorga la ley antes de interponer el amparo constitucional.
.-Sostiene que la exigencia del agotamiento de los recursos a que se refiere la ley, no tiene el sentido de que se interponga cualquier recurso imaginable, sino sólo los que permitan reparar adecuadamente lesiones de derechos fundamentales que se denuncian; que no se obliga a utilizar en cada caso todos los medios de impugnación que puedan estar previstos en el ordenamiento procesal, sino tan solo aquellos normales que, de manera clara, se manifiesten ejercitables y razonablemente exigibles, motivo por el cual esa Juzgadora solicita se declare la inadmisibilidad del amparo constitucional presentado, con base en el artículo 6, ordinal 5 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
.- Que en caso de considerar improcedente la argumentación anterior, que según el artículo 41, en su numeral “L” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial exige el agotamiento de la vía administrativa para admitir la acción de desalojo, que la interpretación de la parte quejosa es errónea, puesto que la norma únicamente condiciona la adopción de medidas cautelares de secuestro, no la admisión de la demanda, tal y como lo determinó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia vinculante Nro. 1037 de fecha 30/06/2025, cuando expresamente estableció que el agotamiento de la vía administrativa no es requisito para la admisión de demandas de desalojo de locales comerciales; que la representación judicial de la parte quejosa también invoca un supuesto “silencio administrativo positivo” para afirmar que la vía administrativa quedó agotada; sin embargo que debe tenerse en cuenta que el silencio administrativo en materia de arrendamientos comerciales no genera efectos automáticos de regulación del canon, sino que únicamente permite a las partes acudir a la jurisdicción ordinaria, y para ambos escenarios, debe existir una resolución que las contenga; que pretender que el silencio administrativo sustituya la resolución expresade la autoridad administrativa es contrario a la doctrina reiterada de la Sala Político Administrativa, que ha señalado que el silencio no crea derechos sustantivos, sino que habilita, si es el caso, mediante resolución expresa, la vía judicial.
.-Afirma que el Tribunal de Instancia al haber actuada conforme al artículo 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento, al verificar que existe un procedimiento administrativo de regulación de canon cuya resolución puede influir directamente en el fondo del juicio de desalojo; y como quiera que la paralización del proceso principal no vulnera derechos constitucionales, sino que garantiza que la sentencia definitiva se dicte sobre bases ciertas y no hipotéticas, en apoyo a la sentencia Nro. 258 del 17/05/2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido que la cuestión prejudicial procede cuanto a decisión del otro proceso resulta determinante para resolver el pleito principal, mediante tal juzgamiento, a saber, 11/07/2025, no puede existir la transgresión de los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución; dado que la misma no impide el acceso a la justicia, ni desconoce el derecho de defensa.
.-Por las razones expuestas, solicita respetuosamente se declare inadmisible la acción de amparo constitucional interpuesta por la parte presuntamente agraviada; ratificar la validez de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 11/05/2025 que declaró con lugar la cuestión previa de prejudicialidad y reiterar la doctrina vinculante sobre la improcedencia del amparo como mecanismo de revisión de decisiones judiciales ordinarias.

ARGUMENTOS DE LA TERCERA INTERESADA
Adicionalmente, la abogada ANA MARÍA CAFORA DRAGONE, actuando en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil EL EMPORIO FERRETERO, C.A., tercera interesada en el presente recurso, presentó escrito a través del cual alegó lo que de seguidas se señala:
.-Primeramente manifiesta que la presente acción de amparo constitucional carece de validez procesal por un defecto insubsanable en la presente judicial; sostiene que el poder consignado por el abogado accionante, no se encuentra acompañado de la documentación necesaria que acredita la facultad del otorgante para conferir poder en nombre y representación de la empresa, como lo exige la jurisprudencia reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; expone que la representación judicial de un persona jurídica no se presume, sino que debe demostrarse mediante la consignación de los estatutos sociales vigentes y acta de asamblea que faculte expresamente al otorgante del poder para actuar en nombre de la sociedad; que la ausencia de dicho recaudo genera una falta de legitimación ad causam, lo que impide que el abogado pueda accionar válidamente en nombre de la empresa, y convierte a la demanda en un acto procesal inexistente.
.-Que la doctrina de la Sala Constitucional ha establecido que el amparo constitucional debe estar acompañado del poder en original o copia certificada y que la falta de legitimación constituye un vicio de orden público que acarrea la inadmisibilidad inmediata; que en este caso al no haberse acreditado la capacidad del otorgante del poder para representar a INVERSIONES TROGÓN, S.A., el abogado carece de las facultades para promover la acción, lo que hace improcedente cualquier análisis de fondo sobre las supuestas violaciones constitucionales alegadas.
.-Previa cita de la sentencia Nro. 1719 de fecha 03/11/2025, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció que al no acompañarse el acta ordinaria o extraordinaria junto al poder para verificar la cualidad del accionante, la acción de amparo debe ser inadmitida; aduce que aceptar un poder genérico como suficiente equivaldría a desnaturalizar el carácter extraordinario del amparo y abrir la puerta a actuaciones sin mandato específico, en contravención del principio de certeza y seguridad jurídica que debe regir la representación procesal; que por ello, además de la falta de acreditación de la capacidad del otorgante del poder, se suma la carencia de una cláusula expresa que autorice la interposición de la acción de amparo lo que constituye un vicio insubsanable que debe conducir a la declaratoria de inadmisibilidad de la presente acción, por lo cual, solicita se declare la inadmisibilidad de la presente acción de amparo constitucional incoada por INVERSIONES TROGÓN, S.A., por carecer de legitimación procesal los abogados accionantes.
.-Aunado a ello, señala que en el presente caso, la decisión que se adopte incidirá de manera inmediata en los derechos e intereses de su representada, arrendataria en el juicio principal de resolución de contrato, pues la acción de amparo pretende dejar sin efecto la suspensión de la causa decretada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la cuestión previa (la prejudicialidad) opuesta por esa representación, medida que protege el curso del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento que cursa ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, adscrita al Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del Proceso de Formación de Precios del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional; destaca que las partes fueron notificadas para la audiencia el día viernes 28/11/2025, sin que la hoy quejosa compareciera a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
.-Indica que conforme al aludido artículo, si no existe acuerdo entre las partes para la fijación del canon de arrendamiento, estas deberán (imperativo, no optativo) solicitar a la SUNDDE su determinación, quedando claro que es a la Administración Pública a quien le corresponde dirimir dicho conflicto, por lo que el poder judicial no tiene jurisdicción para ello, y así lo ha reiterado la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Bárbara Gabriela César Siero, expediente No. 2021-0115 de fecha 16/02/2022; aunado a ello, advierte que la parte quejosa trata de confundir con argumentos contradictorios, que no existe la supuesta falta de pago alegada en la demanda de resolución de contrato que cursa por ante Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que lo que existe es una discrepancia en el monto a pagar, por lo que el demandante quejoso, contraviene normas de orden público, como lo es el artículo 32 de la ley que rige los arrendamientos comerciales, la cual es clara al establecer que en estos casos, las parten deben acudir ante el órgano administrativo correspondiente, es decir, ante la SUNDDE.
.-Aduce que la parte quejosa señala en la demanda que su representada no pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde junio de 2024 a la presente fecha, sin embargo en el escrito de la presente acción de amparo constitucional señala que existen discrepancias en cuanto al monto del canon a pagar, lo que quiere decir, que en ningún momento su representada ha dejado de cumplir con su obligación contractual, que ciertamente lo que existe es una discrepancia en el monto y en razón a ello, su representada solicitó en fecha 02/07/2024, ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, el procedimiento de regulación de canon de arrendamiento, que cursa en el expediente Nro. C-0132/08-24, lo cual debió ser solicitado por la arrendadora quejosa, en aras de solventar la discrepancia de acuerdo con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, expediente Nro. 2022-000257, caso: Inversora Pereira Rodríguez C.A., y Miguel Ángel Arias, y que hace imprescindible para la continuación del juicio principal, la fijación de canon correspondiente por parte del ente administrativo, en virtud a que las partes no pudieron llegar a un acuerdo.
.-Que la Sala Constitucional mediante sentencia vinculante Nro. 1037 de fecha 30/06/2025, ha establecido el agotamiento de la vía administrativa es un requisito indispensable en material de arrendamientos comerciales, para el decreto de medidas cautelares de secuestro, y que en tal sentido, la decisión del a quo se ajusta a derecho, y cualquier intento de desconocerla vulnera la seguridad jurídica y el debido proceso, por cuanto la demandante solicitó tanto en su libelo como en sus reformas el decreto de medidas, por lo que debió agotar primeramente la vía administrativa, lo cual obvio, más aun, cuando se encontraba en pleno conocimiento de que en sede administrativa se llevaba a cabo un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento, solicitud esta que es distinta a la solicitud de procedimiento previo a la demanda y que en el presente caso no opera por cuanto su representada no se encuentra inmersa en ninguna causal para que proceda el desalojo.
.-Afirma que la acción de amparo interpuesta, resulta temeraria y constituye un abuso del derecho procesal, pues pretende forzar un desalojo írrito sin respetar los parámetros establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en la Jurisprudencia reiterada, oculta información relevante sobre la existencia y desarrollo del procedimiento administrativo, en el cual incluso la parte accionante se encuentra a derecho; que la demanda fue propuesta en fecha 17/10/2024 y se introdujo una supuesta solicitud ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, en fecha 28/10/2024, es decir, posterior a la demanda, encontrándose en pleno conocimiento del procedimiento de regulación incoado por su representada, lo que conllevó a que fuera declarada inadmisible la solicitud de la arrendadora quejosa en virtud a que ya existía un procedimiento con las mismas partes.
.-Sostiene que lo que pretende el accionante es confundir al Tribunal alegando un supuesto silencio administrativo por partida doble, lo cual no invocó ni hizo valer en su demanda, ni en sus dos (02) reformas, es decir, que tuvo tres oportunidades para hacerlo valer y no lo hizo, porque siempre estuvo en conocimiento de que existe ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento, que cursa en el expediente Nro. C-0132/08-24 y que fuera solicitada por esa representación en fecha 02/07/2024, encontrándose la demandante a derecho, por cuanto fue debidamente notificada en fecha 26/08/2024, compareció a la audiencia celebrada en fecha 30/09/2024, acordándose su diferimiento para el día 15/10/2024, fecha en la cual no comparecieron, sino por el contrario, en fecha 17/10/2024, acude ante el órgano jurisdiccional para demandar el desalojo por una supuesta falta de pago, evidenciándose la mala fe.
.-En base a lo antes expuesto, solicita se le tenga a su representada como tercero interesado en el presente proceso de amparo constitucional, y se le confiera plena participación para ejercer el derecho a la defensa y formular alegatos en resguardo de sus intereses y debido proceso; que se declare sin lugar la acción de amparo constitucional y que de conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales se declare la temeridad de la acción de amparo interpuesta, en virtud de su manifiesta intención de hacer incurrir en error al Tribunal y forzar un desalojo arbitrario.

Precisados como han sido los alegatos explanados en el presente recurso por las partes intervinientes durante su sustanciación, corresponde a este Juzgado Superior en sede Constitucional, analizar la competencia para conocer del mismo, y a tal efecto, se desprende:

DE LA COMPETENCIA
Establece el artículo 35 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, lo siguiente:
“Artículo 35.- Contra la decisión dictada en primera instancia sobre la solicitud de amparo se oirá apelación en un solo efecto. Si transcurridos tres (3) días de dictado el fallo, las partes, el Ministerio Público o los procuradores no interpusieran apelación, el fallo será consultado con el Tribunal Superior respectivo, al cual se le remitirá inmediatamente copia certificada de lo conducente. Este Tribunal decidirá dentro de un lapso no mayor de treinta (30) días.”

De igual forma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20/01/2000, caso Emery Mata Millán, estableció:
“(…) Corresponde a los Tribunales de Primera Instancia de la materia relacionada con el amparo, el conocimiento de los amparos que se interpongan, distintos a los expresados en los números anteriores, siendo los superiores de dichos Tribunales quienes conocerán las apelaciones y consultas de los mismos, de cuyas decisiones no habrá apelaciones ni consultas”

Igualmente, el autor Freddy Zambrano, en su obra “EL PROCEDIMIENTO DE AMPARO CONSTITUCIONAL”, Editorial Atenea, Tercera Edición, pág. 128, dispuso que “(…) Conocen de los amparos que se interpongan en su jurisdicción en materia a fin con su competencia. De las apelaciones que se intenten contra dichas determinaciones, conocerán los respectivos Juzgados Superiores competentes por la materia.”
De manera que, en atención a lo pautado en el artículo 35 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, así como a lo establecido en la jurisprudencia y la doctrina previamente citados, le corresponde a los Juzgados Superiores conocer las apelaciones de los fallos dictados por los tribunales en primera instancia en materia de amparo constitucional, y visto que en el caso de autos la acción de amparo cuya decisión es objeto de revisión fue dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, puede concluirse que posee esta Instancia Superior, la competencia necesaria para conocer del mismo. Y así se establece. –

Siendo ello así, determinada como ha sido la competencia de este Juzgado Superior en Sede Constitucional, para conocer de la presente acción de amparo, así como los argumentos explanados por el presunto agraviado en los términos en que se dejaron sucintamente expuestos, debe esta Juzgadora Superior lo siguiente:

-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Tomando en consideración el asunto que ocupa la atención de esta Superioridad, tenemos que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26 establece que, toda persona tiene derecho de acceso a los Órganos de Administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente, garantizando a través del Estado una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles; del mismo modo consagra el artículo 27 eiusdem, el derecho de toda persona a ser amparada por los tribunales en el goce y ejercicio de los derechos y garantías constitucionales, manteniendo en su disposición derogatoria la vigencia del resto del ordenamiento jurídico que no la contradiga, de lo que se deriva que la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, mantiene su vigencia en todo lo que no contradiga la Carta Magna.
En razón a ello, la acción de Amparo Constitucional, ha sido concebida por el legislador patrio como el medio breve, sencillo y eficaz que se interpone con el objeto de obtener de la manera más ágil, el restablecimiento expedito de los derechos constitucionales que hayan sido vulnerados, es decir, que cuando se haya violentado o se amenace con violentar algún derecho o garantía constitucional, podrá solicitarse por intermedio de la acción de amparo constitucional, la restitución o el cese de la amenaza que pongan en peligro tales garantías.
No obstante, debe destacarse que para que dicha acción proceda, es necesario que se configure en forma concurrente, que lo invocado por el recurrente sea una situación jurídica, que exista ciertamente una violación de los derechos y garantías constitucionales, que dicha violación afecte su situación jurídica, de manera tal que tenga pleno conocimiento de cuál era el estado de las cosas antes de la violación o la amenaza, y que sea necesaria la intervención judicial de manera inmediata, posible y realizable para que se restablezca la situación jurídica infringida, ya que de no ser así, el daño se haría irreparable, tomando como base la institución del principio constitucional de la inmediatez.
De la misma forma es oportuno señalar que el criterio generalmente sostenido por nuestra Máxima Interprete de la Constitución, ha sido el considerar el derecho a la tutela judicial efectiva, el derecho a la defensa y el derecho al debido proceso como garantías inherentes a la persona humana, aplicable en cualquier clase de procedimiento y de obligatorio cumplimiento. Adicionalmente, es necesario precisar que la acción de Amparo Constitucional, es la vía idónea para proteger los derechos y garantías constitucionales lesionados o amenazados, con el objeto de restituir la situación jurídica presuntamente infringida y la misma procede contra actos, actuaciones, vías de hecho, abstenciones u omisiones de la administración pública, siempre y “cuando no exista un medio procesal breve, sumario y eficaz” acorde con la pretensión constitucional.
A tal respecto, el artículo 2 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, prevé:
“Artículo 2: La acción de amparo procede contra cualquier hecho, acto u omisión provenientes de los órganos del Poder Público Nacional, Estadal o Municipal. También procede contra el hecho, acto u omisión originados por ciudadanos, personas jurídicas, grupos u organizaciones privadas que hayan violado, violen o amenacen violar cualquiera de las garantías o derechos amparados por esta Ley. Se entenderá como amenaza válida para la procedencia de la acción de amparo aquella que sea inminente.”

De modo que, tal y como se indicó en líneas anteriores, el recurso de amparo es un procedimiento extraordinario y especial mediante el cual se accede a los órganos jurisdiccionales con el objeto de “restablecer inmediatamente la situación jurídica infringida o la situación que más se asemeje a ella”, sin pretender que ese procedimiento sea un “correctivo ilimitado” a cualquier situación procesal, pues el mismo debe cumplir con determinados extremos legales.
Al hilo de lo explanado, es menester enfatizar que en el caso de los amparos ejercidos contra sentencia, el artículo 4 de la citada ley especial, dispone lo que de seguidas se transcribe:
“Artículo 4: Igualmente procede la acción de amparo cuando un Tribunal de la República, actuando fuera de su competencia, dicte una resolución o sentencia u ordene un acto que lesione un derecho constitucional. En estos casos, la acción de amparo debe interponerse por ante un tribunal superior al que emitió el pronunciamiento, quien decidirá en forma breve, sumaria y efectiva.”

Siendo ello así, el amparo contra sentencia, resolución o actuación judicial, ha sido definido como la acción de carácter adicional y no subsidiaria, que puede intentar cualquier ciudadano contra una decisión dictada por un órgano jurisdiccional actuando fuera de su competencia, o dentro de ella, pero que violenta, vulnera o amenaza con quebrantar derechos fundamentales, y que cuya finalidad consiste en obtener el restablecimiento de la situación jurídica infringida o la que más se le asemeje, ello a través de la obtención de la nulidad de la decisión judicial atacada en sede constitucional y la eventual reposición de la causa, siempre que no existan otras vías ordinarias para atacar la decisión jurisdiccional, o cuando aun existiendo éstas, no sean expeditas, breves o idóneas, situación que necesariamente deberá ser indicada y demostrada por el accionante.
Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora antes de pronunciarse en relación al fondo de la controversia, resolver previamente el alegato efectuado por la representación judicial de la tercera interesada contentivo a la falta de cualidad de la parte accionante para ejercer la acción, en la forma que sigue:

PUNTO PREVIO:
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Señala la tercera interesada, sociedad mercantil EL EMPORIO FERRETERO C.A., por medio de su apoderada judicial, abogada ANA MARÍA CAFORA, a través del escrito consignada en el expediente en fecha 08/12/2025, que la acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados ANTONIO J. PUPPIO y RODRIGO KRENTZIEN, actuando presuntamente en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES TROGÓN, C.A., carece de validez procesal por un defecto insubsanable en la representación judicial, alegando que el poder consignado por el abogado accionante no se encuentra acompañado de la documentación necesaria que acredita la facultad del otorgante para conferir representación en nombre de la empresa, tal y como lo exige la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En el contexto de lo antes mencionado, es menester destacar el contenido de los artículos 150 y 151 y 152 del Código de Procedimiento Civil, los cuales prevén:
“Artículo 150.- Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder.”

“Artículo 151.- El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será válido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad.”

“Artículo 152.- El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad.”

Atendiendo a lo dispuesto en los artículos previamente citados, debe señalarse que el instrumento poder es aquel documento legal, mediante el cual una persona, bien sea natural o jurídica -esta última debidamente representada por quien conforme a su constitución estatutaria se encuentre autorizado para tal actuación- procede a otorgar facultades a otra, para actuar en su nombre y representación, en determinados actos jurídicos, de manera que dicho documento debe cumplir con ciertas solemnidades, a fin de que pueda tener validez, debiendo destacarse que conforme al supuesto de hecho contenido en el referido artículo 150 del Código Adjetivo Civil, si tal designación fuere para comparecer en juicio, el poder en cuestión debe recaer indefectiblemente en la persona de un abogado, en virtud a ser la persona autorizada por la Ley para ello.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nro. 0150 dictada en fecha 14/06/2022, en el expediente Nro. 07-0513, con Ponencia del Magistrado LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS, precisó lo siguiente:
“(…) Dentro de este contexto, la jurisprudencia reiterada de esta Sala (Vid. sentencias Nros. 1364/2005, 2603/2005, 800/2007, 804/2008, 816/2009, 1458/2009, 111/2011, 841/2013, 1334/2013, 1048/2014) ha establecido que la demanda de amparo debe estar acompañada del original o de la copia certificada que acredita la representación del abogado demandante.
En tal sentido, el artículo 13 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, establece que “La acción de amparo constitucional puede ser interpuesta ante el Juez competente por cualquier persona natural o jurídica, por representación o directamente, quedando a salvo las atribuciones del Ministerio Público, y de los Procuradores de Menores, Agrarios y del Trabajo, si fuere el caso (…)” (Negrillas añadidas).
Asimismo, el artículo 4 de la Ley de Abogados, prevé que “toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso”.
En cuanto a las normas transcritas, la Sala ha interpretado que para la interposición del amparo, el cual debe ser presentado directamente por quien se aduce agraviado, bien sea asistido de abogado o a través de un mandato conferido a este; en este último caso, deberá consignarse el original o copia certificada del mismo.
Por ende, ante la interposición de una acción de amparo constitucional por los apoderados judiciales del accionante, deben demostrar el carácter con el cual actúan mediante la identificación del instrumento poder que le fue otorgado por la parte y su consignación en autos en original o en copia certificada, con el fin de probar dicha representación -ello también aplica a la representación del demandado o del tercero interesado cuando interviene en el procedimiento de amparo-; y la falta de consignación del documento demostrativo de la representación judicial, que es una carga exclusiva de la parte que no puede ser suplida por el juez constitucional, trae como consecuencia la inadmisibilidad de la acción.”

Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que ha sido reiterada la posición de la Sala Constitucional nuestro Alto Tribunal, en lo referente a la obligación de la parte accionante de consignar el poder que acredita al abogado como apoderado judicial de dicha parte, en original o en copias certificadas, dado que la falta de consignación de dicho documento traerá como consecuencia, la inadmisibilidad del amparo constitucional, al ser esta una carga exclusiva de la parte que no puede ser suplida por el Juez Constitucional.
Así las cosas, se observa del contenido del expediente que la parte accionante, consignó junto a su escrito libelar, original del poder (folios 09 al 12) que fuera otorgado por el ciudadano MARTÍN VEGAS PÉREZ, en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES TROGÓN S.A., a los abogados ANTONIO JOSÉ PUPPIO GONZÁLEZ, ANTONIO JOSÉ PUPPIO VEGAS, SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ y RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ, todos suficientemente identificados en el encabezado de la presente decisión, pudiéndose también constatar que la autoridad notarial dejó constancia de lo siguiente: “(…) El notario hace constar que tuvo a la vista: 1) Documento de INVERSIONES TROGON, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 5 de enero de 1976, bajo el N° 88, Tomo 28-A. siendo modificados sus estatutos mediante acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil el día 19/09/2011, bajo el N° 26, Tomo 242-A-Sgdo. Para el momento del otorgamiento la otorgante presentó Cédula de Identidad laminada y vigente”. De manera que, contrario a lo alegado por la apoderada judicial de la tercera interesada, la parte accionante cumplió con su obligación de consignar el poder que acredita la representación que ostenta en original, debiendo además destacarse que de la certificación emitida por el notario público se puede apreciar que dicho funcionario tuvo a la vista los documentos necesarios para darle validez al poder otorgado, y siendo que el mismo brinda fe pública, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil, mal podría declararse la inadmisibilidad del recurso constitucional al no haber sido consignado los instrumentos que adujo el notario haber tenido a la vista, razón por la cual, debe declararse la IMPROCEDENCIA de la defensa planteada. Y así se decide. –

Resuelto como ha sido el punto previo, pasa a dirimir esta Juzgadora Superior, el thema decidendum bajo las siguientes consideraciones:

SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO
Vemos que en el caso de marras, la parte accionante en amparo afirma en su escrito libelar que interpone el presente recurso extraordinario con el objeto que se ordene la nulidad de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 11/07/2025, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decisión a través de la cual se declaró con lugar la cuestión previa relativa a la prejudicialidad contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil EL EMPORIO FERRETERO, C.A., parte demandada en el juicio principal de desalojo incoado por INVERSIONES TROGÓN S.A., parte accionante en la presente acción; en virtud de ello, el Tribunal a quo precisó que la decisión que presuntamente genera la vulneración de orden constitucional, fue dictada en el marco de un juicio de desalojo de un local comercial que se fundamenta en la causal relativa a la falta de pago, lo cual está siendo discutido en sede administrativa, y por lo tanto, consideró que la resolución administrativa que se dicte en dicho proceso tendría un efecto perjudicial sobre el fondo de la demanda judicial, dado que a su entender el tribunal de municipio presuntamente agraviante necesita saber cuál es el monto legítimamente exigible para determinar si hubo o no falta de pago, razón por la cual declaró sin lugar la acción de amparo constitucional incoada.
En este sentido, resulta pertinente hacer referencia al contenido de los artículos 40 literal “a”, 41 literal “L” y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales establecen:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
L. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa.
“Artículo 43.- En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”

De los artículos supra citados se aprecia, en primer lugar que la falta de pago por parte del arrendatario de dos (2) o más cánones de arrendamiento y/o cuotas de condominio, dará lugar a la acción de desalojo; en segundo lugar, que la instancia administrativa debe agotarse en caso de que la parte demandante requiera el decreto de una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles relacionados con la relación arrendaticia, y por último, que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia (Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional y sus respectivos entes adscritos).
En atención a lo señalado anteriormente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nro. 156 de fecha 29/10/2020, expediente Nro. 2020-375, con Ponencia del Magistrado RENE ALBERTO DEGRAVES ALMARZA, realizó el análisis e interpretación del decreto ejecutivo Nro. 4.169 de fecha 13/03/2020, publicado en Gaceta Oficial Nro. 6.522, contentivo al Estado de Alamar generado con ocasión a la pandemia por el COVID-19, y estableció con carácter vinculante lo siguiente:
“(…) Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.
Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160 , publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.”

Conforme a la jurisprudencia transcrita, el agotamiento de la vía administrativa en los juicios de desalojo tanto de locales comerciales como de viviendas, fue instaurado durante el período de emergencia producido con motivo a la pandemia del COVID-19, a través del Decreto Ejecutivo Nro. 4.169 de fecha 13/03/2020, publicado en Gaceta Oficial Nro. 6.522, y que fuere posteriormente ratificado mediante decreto Nro. 4.577, Gaceta Oficial Nro. 42.101 de fecha 07/04/2021, ello, en aras de proteger la situación económica de los arrendatarios ante los efectos causados en razón a la pandemia.
No obstante, la validez de la mencionada prerrogativa otorgada por el Ejecutivo Nacional a través de los decretos antes aludidos, el último de ellos expiró en fecha 07/10/2021, por lo cual las disposiciones legales contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial recuperaron su plena vigencia, y así fue reconocido por la Sala de Casación Civil de nuestro Alto Tribunal, en la sentencia Nro. 092, de fecha 01/03/2024, expediente 23-733 con ponencia de la Magistrada CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, donde precisó lo siguiente:
“(…) De conformidad con lo antes transcrito, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, asentó que en materia de arrendamiento de vivienda, así como en inmuebles de uso comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al Decreto Presidencial N° 4.160, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.519, Extraordinario, del 13 de marzo de 2020 y sus sucesivas prórrogas, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma decretado, con el cual buscaba aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
(…)
Asimismo, es necesario acotar que no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de locales comerciales, el agotamiento previo de la vía administrativa ya que sólo se exige en los casos en que se deba dictar o aplicar una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, y la parte demandante nunca solicitó el decreto de una medida preventiva de secuestro sobre el inmueble, razón por la cual, no tenía necesidad de agotar la vía administrativa, que es el único supuesto de hecho que exige el literal “L” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
En tal sentido, tal suspensión se extendió hasta la expiración del último Decreto N° 4.577 que se publicó en Gaceta Oficial N° 42.101 del 7 de abril de 2021, es decir, el 7 de octubre de 2021.
De manera que, en la actualidad está en plena vigencia las disposiciones legales contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, entre ellas, las causales de Desalojo por falta de pago de dos cánones de arrendamientos consecutivos.”

Situación que también fue recientemente reiterada por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal a través de la sentencia Nro. 1.037 publicada en fecha 30/06/2025, en el expediente Nro. 24-0646, con Ponencia del Magistrado LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS, a través de la cual indicó:
“(…) En el caso de autos, la parte actora fundamentó su pretensión constitucional en la violación al derecho a la defensa y al debido proceso de su defendida, pues, se admitió una demanda desconociendo el criterio sostenido por esta Sala respecto al agotamiento de la vía administrativa previo a la demanda de desalojo, conforme al artículo 41, literal l del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, asimismo, denunció el desconocimiento del criterio de este Alto Tribunal, respecto a la suspensión de los pagos de arrendamientos desalojos y la suspensión de los lapsos procesales, sostenida en sentencia N° 156 del 29 de octubre de 2020, y como consecuencia de ello su defendido fue despojado de su derecho al uso y disfrute del bien inmueble objeto de desalojo.
Tomando en cuenta lo precedentemente expuesto, y visto que en el presente asunto se trata de una demanda de desalojo de un local comercial, la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal, precisó en decisión N° 92 del 1 de marzo de 2024 que el agotamiento del procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de local comercial, en tal sentido, señaló: “(…) Asimismo, es necesario acotar que no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de locales comerciales, el agotamiento previo de la vía administrativa ya que sólo se exige en los casos en que se deba dictar o aplicar una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, y la parte demandante nunca solicitó el decreto de una medida preventiva de secuestro sobre el inmueble, razón por la cual, no tenía necesidad de agotar la vía administrativa, que es el único supuesto de hecho que exige el literal ‘L’ del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial” (Resaltado añadido).
Determinado lo anterior, esta Sala advierte que en el presente asunto, la demandante solicitó en su demanda el decreto de una medida de secuestro sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento comercial, y consta en copia certificada en el expediente la decisión que declaró sin lugar la medida de secuestro (folios del 197 al 204 de la pieza anexo N° 1), y de la decisión que declaró sin lugar la oposición de la medida de secuestro, solicitada (folios del 232 al 241 de la pieza anexo N° 1), y de las cuales se desprende que el Juez, previo acordar la medida, verificó que la parte interesada había agotado el procedimiento previo a la demanda de desalojo, por lo que no le asiste la razón al hoy accionante, respecto al supuesto desconocimiento de los criterios de esta Sala, así se declara.”

Conforme a los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, se hace evidente que el agotamiento de la vía administrativa no constituye un presupuesto de admisibilidad en el caso de demandas de desalojo de locales comercial, pues dicho requisito solo es exigible, a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 literal “L” de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, cuando la parte accionante solicite el decreto de una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles que se encuentren vinculados a la relación arrendaticia, habiendo sido la única excepción, el procedimiento especial establecido con motivo a la pandemia.
Así las cosas, tenemos en el caso de marras que el Tribunal a quo consideró que el fallo en cuestión no violentó los derechos constitucionales denunciados, pues la decisión emitida por el Tribunal de Municipio se encontraba ajustada a derecho, siendo que correspondía a la parte demandante hoy accionante, aguardar a la resolución que emitiera el ente administrativo ante el procedimiento instaurado por la parte demandada referente al valor del canon de arrendamiento, ya que a su entender, ello influiría en lo que debiese resolverse en la demanda principal; siendo ello así, razona esta Juzgadora Superior, conforme tanto a las disposiciones contenidas en la ley especial que regula la materia, como a los criterios jurisprudenciales previamente citados, que el legislador patrio no dispuso ningún presupuesto de admisibilidad que limite el derecho que posee el arrendador de acudir ante el órgano jurisdiccional a solicitar la tutela de sus derechos, salvo que, tal y como se indicó en líneas anteriores, requiera el decreto una medida cautelar de secuestro conforme lo prevé el artículo 47, literal “L” de la Ley especial.
En tal sentido, resulta innegable que la decisión emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Juridicial, al declarar con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo la existencia de un procedimiento administrativo de regulación de cánones de arrendamiento, vulnera los derechos constitucionales referidos a la tutela judicial efectiva y el debido proceso, ello, al imponer a la parte accionante la obligación de esperar la resolución del ente administrativo, aun y cuando dicho procedimiento no fue instaurado por éste; debiendo además reiterarse, que la ley especial no prevé el agotamiento de la sede administrativa ante este tipo de demandas, por lo que su sola exigencia constituye una limitación al derecho de acción del arrendador, y siendo que el pronunciamiento en cuestión no contempla recurso de apelación a tenor de lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, el presente recurso de amparo resulta ser la única vía idónea de la que dispone la parte accionante para el reestablecimiento de sus derechos constitucionales o de la situación jurídica infringida; en virtud de lo expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional Superior en sede constitucional, REVOCAR la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 19/12/2025, y en consecuencia, se declara la procedencia del presente recurso. Y así se decide.

Tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, debe declararse CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte presuntamente agraviada, y en consecuencia se REVOCA la decisión recurrida; y así quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así finalmente lo determina este Tribunal Constitucional. –

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, procede este JUZGADO SUPERIOR UNDÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO CON SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS, actuando en sede Constitucional, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a declarar:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 20/05/2025 por el abogado RODRIGO GERD KRENTZIEN ÁLVAREZ, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nro. 75.176, en su condición de apoderado judicial de la parte presuntamente agraviada ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19/12/2025, la cual queda revocada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa, alegada por la representación judicial de la tercera interesada.
TERCERO: CON LUGAR la acción de amparo constitucional incoada por INVERSIONES TROGÓN, S.A., contra la decisión publicada en fecha 11/07/2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Juridicial.
CUARTO: Dada la naturaleza de la decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada y remítase el expediente en su oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Undécimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil veintiséis (2026). Año 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA,

MILAGROS ANTONIETA ZAPATA RAMIREZ

LA SECRETARIA,

IRIANA BENAVIDES LA ROSA
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA,

IRIANA BENAVIDES LA ROSA