TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez (10) de febrero de dos mil veintiséis (2026)
215º y 166º
ASUNTO: KP02-R-2025-000668
PARTE ACTORA: CARMELA SAPIENZA MARROCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.357.264, actuando en nombre propio y en representación de la coheredera de la sucesión FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, ciudadana CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.733.014 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FILIPPO TORTORICCI SAMBITO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.954.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 04/07/2005, bajo el N° 29, Tomo 54-A, representada por su Presidente, ciudadano DANIEL ALBERTO NIETO CARPIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.547.182 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANZOLA CRESPO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.267.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
El 23 de septiembre de 2025, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentó la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA, actuando en nombre propio y en representación de la coheredera de la sucesión FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, ciudadana CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLÓN, contra la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A., dictó sentencia definitiva al tenor siguiente:
-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial intentado por la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.357.264, actuando en nombre propio y en representación de la coheredera CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.733.014 de la sucesión FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, de este domicilio contra CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 04/07/2005, bajo el n°29, tomo: 54-A y representada por su Presidente DANIEL ALBERTO NIETO CARPIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.547.182. SEGUNDO: Como consecuencia del particular primero, Se ordena la entrega libre de personas y cosas del inmueble, ubicado en la manzana “U”, de la urbanización del Este de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, identificado como Lote de Terreno n°1 con un área de 784,40mts2 y alinderado de la siguiente manera: NORTE: en línea de 30mts con terreno ocupado; SUR: en tres líneas; la primera de 15,3mts, la segunda de 10,30mts y la tercera de 4,60mts con lote de terreno n°2; ESTE: en línea de 31,99mts con calle de Naranjillos y OESTE: con línea de 33,08mts con Avenida 20 que es su frente, con todas las bienhechurías sobre el construidas, constituido por cuatro oficinas distinguidas con los números 4, 5, 6 y 7 que hoy forman un solo local-oficina conocido como Centro Comercial del Este. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud del vencimiento total en el presente juicio, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 24 de septiembre de 2025, el abogado Miguel Anzola, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la sentencia transcrita ut-supra; por lo cual, el Tribunal a-quo en fecha 02 de octubre de 2025 oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de su distribución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 14 de octubre de 2025, se le dio entrada, y por tratarse de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, fijó el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presentaran INFORMES; siendo el 12 de noviembre de 2025 cuando correspondía su presentación, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos escritos consignados por el abogado Miguel A. Anzola -apoderado judicial de la parte accionada- y el abogado Filippo Tortorici -apoderado judicial de la parte actora-, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar OBSERVACIONES; el día 25 de noviembre de 2025, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos los escritos presentados por las representaciones judiciales de las partes, y se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “VISTOS” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
Se desprende de las actas procesales, que en fecha 30 de octubre de 2024, la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA, actuando en nombre propio y en representación de la coheredera de la sucesión FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, ciudadana CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLÓN, ut- supra identificadas, presentó libelo de demanda mediante el cual refiere que es el caso que a través de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 18 de octubre de 2017, bajo el Nº 13, tomo 249, folios 42 al 46, su persona y su representada sin poder le otorgaron en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 04 de julio de 2005, bajo el N° 29, tomo 54-A, representada por su Presidente, ciudadano DANIEL ALBERTO NIETO CARPIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.547.182, un inmueble ubicado en la manzana “U”, de la urbanización del Este, parroquia Catedral del municipio Iribarren del estado Lara, identificado como lote de terreno N°1, con un área de 784,40 mts2 y alinderado de la siguiente manera: NORTE: en línea de 30 mts con terreno ocupado; SUR: en tres líneas; la primera de 15,3 mts, la segunda de 10,30 mts y la tercera de 4,60 mts con lote de terreno n°2; ESTE: en línea de 31,99 mts con calle de Naranjillos y OESTE: con línea de 33,08 mts con avenida 20 que es su frente, con todas las bienhechurías sobre él construidas, constituido por cuatro oficinas distinguidas con los números 4, 5, 6 y 7 que hoy forman un solo local-oficina conocido como Centro Comercial del Este. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que la duración del mismo sería de tres (03) años sin prórroga contractual, iniciando el 01/02/2016 y que una vez vencido comenzaría a transcurrir la prórroga legal arrendaticia. Que en la cláusula tercera se estableció que el canon de arrendamiento de los primeros seis (06) meses sería de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), igual para los siguientes 6 meses y para el final del contrato se incrementaría un 30% basándose en el valor del último canon pagado en razón de las reconversiones monetarias efectuadas para los años 2018 y 2021. Que una vez vencido el lapso de contrato y entrado en vigencia la prórroga legal arrendaticia, el canon de arrendamiento sería el equivalente en bolívares a TREINTA Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (33.000 UT). Que a pesar de que la parte demandada está obligada contractual y legalmente al pago mensual de la equivalencia en bolívares de las TREINTA Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (33.000 UT), que desde el 20 de abril de 2022 hasta la presente fecha corresponden a la suma de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (13.200,00 Bs.), la arrendataria-demandada se ha negado a pagar el referido canon de arrendamiento, adeudando los correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2024, incurriendo con este proceder en la causal de desalojo contemplada en el literal (a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que a efectos de establecer la competencia del tribunal por la cuantía y con base a la Resolución Nº 2023-0001, dictada en fecha 24 de mayo de 2023, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (409.000,00 Bs.) monto que se obtiene de sumar todos los cánones de arrendamientos insolutos.
En fecha 04 de noviembre del 2024, la demanda fue admitida por el Juzgado a-quo, emplazando a la parte demandada, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES A LA CONSTANCIA EN AUTOS DE SU CITACIÓN, a contestar la demanda incoada en su contra.
En fecha 15 de noviembre de 2024, el abogado Miguel Adolfo Anzola Crespo, supra identificado, en representación de la parte accionada, consignó escrito de contestación a la demanda mediante el cual expuso: Que es cierto que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos NICOLO MILKO MARTORANA SOCI, FRANCESCO SAPIENZA CAMINTI, CARMELA SAPIENZA MARROCIA y CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLON, sobre un inmueble ubicado en la manzana “U” de la urbanización del Este, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Que es cierto que en dicho contrato se fijó un lapso de duración de tres (03) años contados a partir del día 01 de febrero del año 2016, con vencimiento para el día 31 de enero del año 2019. Que es cierto que se estableció entre las partes, que el contrato de arrendamiento seria por tres (03) años sin prórroga contractual, y que una vez vencido dicho lapso de tiempo de manera automática y sin notificación alguna comenzaría a correr el lapso de prorroga legal. Que niega, rechaza y contradice todas las partes de la demanda que no conviene, tanto en los hechos alegados por ser falsos como en el derecho invocado por ser improcedente e inaplicables al presente caso. Que niega, rechaza y contradice el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia señalada en el escrito libelar. Que niega y rechaza que su representada en su condición de arrendataria adeude algún canon de arrendamiento a sus arrendadores. Asimismo, expone la representación judicial de la parte accionada, que su mandataria ocupa el inmueble objeto de desalojo desde el día 22 de febrero del año 2013, producto del contrato de arrendamiento que le fue suscrito como consecuencia de un proceso judicial seguido por LA SUCESIÒN MARTORANA contra el antiguo ocupante del inmueble la empresa ZINGULAR BAR RESTAURANT, C.A., ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el asunto signado con la nomenclatura KP02-V-2012-003185, donde le fue cedido en calidad de arrendamiento el referido inmueble por el lapso de tres (03) años, previo pago de una suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00 Bs.), lo que sumado al segundo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se constata que la relación arrendaticia fue superior a los cinco años.
Arguye así el apoderado judicial de la parte accionada, que:
Sic.
…siendo que la relación arrendaticia se inició el día 22 de febrero del año 2013 y el último contrato de arrendamiento venció el día 31 de enero del año 2019 (iniciándose la pandemia mundial COVID 2019), la prórroga legal venció el día 31 de enero del año 2021, por lo que si luego de esa fecha, la arrendataria quedó ocupando la cosa y el arrendador recibiendo el pago del cánon de arrendamiento, quedó en consecuencia indeterminada su vigencia y válidamente lo concertado y convenido entre las partes del contrato respecto al monto del cánon de arrendamiento con posterioridad a dicho momento.
Esta circunstancia implica que entre la arrendadora, y mi representada, “CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A.” opero la tácita reconducción, lo que implicó la reconvención del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, tal como lo prevé el artículo 1600 del Código Civil…
Al hilo de lo anterior, refiere el representante judicial de la parte accionada que su mandataria se encuentra solvente de todos los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Que los cánones de los meses de la prorroga legal (01/02/2019 hasta 31/01/2021) fueron recibidos, aceptados y consentidos por la arrendadora. Que en la relación arrendaticia para con la demandante opero la tácita reconducción por haber recibido voluntariamente el pago de los cánones de arrendamiento luego del vencimiento de la prorroga legal desde enero de 2021 hasta mayo de 2022. Que el monto del canon de arrendamiento (ya vencida la prorroga legal) fue fijado por la suma de TRESCIENTOS TRECE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (313,20 Bs.). Que la parte demandada expidió recibo de pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2022. Que para los meses de junio de 2022 a noviembre de 2024, su representada depositó los pagos de los cánones de arrendamiento a la cuenta de la demandante-arrendataria, por cuanto la misma informó que no continuaría recibiendo los pagos por arrendamiento. Para finalizar, arguye el apoderado judicial de la parte accionada, alega la solvencia de su poderdante por encontrarse efectivamente realizados los pagos de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.
En fecha 03 de febrero de 2025, siendo las 10:00 am, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, celebró la Audiencia Preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual quedó asentada bajo los siguientes términos:
Sic.
El día de hoy tres (03) de febrero del año Dos mil Veinticinco (2025), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) oportunidad y hora fijada para celebrar la AUDIENCIA PRELIMINAR de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo con las formalidades de Ley. Seguidamente se deja constancia que comparecieron los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 45.954, actuando como apoderado Judicial de la parte actora, así como el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N.° 31.267, actuando como apoderado judicial de la parte demandada. Acto continuo, se da inicio al presente acto, y se le concede el derecho de palabra al Abogado FILLIPO TORTORICI SAMBITO anteriormente identificado y expone lo siguiente: Buenos días, en primer lugar ratifico en todo en cada una de sus partes tanto de los hechos como el derecho contenidos en el libelo de demanda, lo cuales doy aquí por reproducidos así como las documentales promovidas conjuntamente con el, a tal efecto es importante recalcar que el contrato es ley entre las partes por lo que pactado en el contrato debe ser respetado por los allí intervinientes, en el contrato de narras se estableció de manera clara lo siguiente: A) que el contrato tendría una duración de tres años fijos y sin prorroga venciendo el 31 de enero del año 2019; B) que el canon de arrendamiento una vez iniciada la prorroga legal tendría un incremento de 33.000 unidades tributarias específicamente la clausula tercera por lo que el ultimo canon de arrendamiento aplicándole el valor de la unida tributaria vigente corresponde a la cantidad de 13.200 bolívares mensuales. Las jurisprudencias emanadas por el Tribunal Supremo de Justicia han venido estableciendo de manera pacífica y reiterada que una vez haya llegado a su término el contrato de arrendamiento inicia de manera automática la prórroga legal la cual podría ser demandada en cualquier momento ya que la ley no provee oportunidad alguna para demandar al vencimiento de la prórroga, con lo anterior dejo en evidencia que la relación de arrendamiento nunca se ha convertido en una de tiempo indeterminado, por otro lado, de la contestación de la demandada, se evidencia que la arrendataria ha pagado un canon inferior al establecido en el contrato de arrendamiento específicamente en la clausula tercera del contrato lo que la hace incurrir en insolvencia del pago del referido canon de arrendamiento, y ante tal situación es que venimos a demandar el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento. Es todo. Seguidamente se le otorga el derecho de palabra al Abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO anteriormente identificado y expone lo siguiente: De conformidad con lo establecido en el 868 del Código de Procedimiento Civil procedo a la determinación de los hechos controvertido en el presente procedimiento reconociendo y rechazando lo que seguidamente expongo: Expresamente reconocemos la existencia de la relación arrendaticia contenida en el contrato de arrendamiento acompañado como instrumento fundamental de la demandada parte actora suscrita, entre mi representada hay miembros de la sucesión SAPIENZA , autenticado en octubre del año 2017 . Reconocemos como cierto que efectivamente el lapso de duración de este contrato tuvo vigencia de tres años con vencimiento el 31/01/2019. Lo que no es cierto es lo contenido del lapso de duración de la prórroga legal alegada en la demanda de solo un año, pues entre las partes previo a este contrato se había suscrito otro de fecha anterior desde febrero de 2013 hasta enero de 2016, por lo que la prorroga legal que le corresponde de acuerdo a la ley es de dos años y no de uno como fue señalado en la demanda. Los efectos jurídicos de esta prórroga legal y su vencimiento originó la indeterminación de ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (acompañado por la parte actora) por efecto de que por vencido este lapso mi representada continuo ocupando el inmueble y la parte actora recibiendo el canon de arrendamiento que a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil se produce la denominada tacita reconducción del contrato. Niego por lo tanto que mi representada esta insolvente en cada uno de los cánones de arrendamiento peticionado pues unos están recibidos por la parte actora desde el mes de enero hasta el año 2022 y los subsiguientes desde el mes de junio del año 2022 hasta la presente fecha han sido acreditado en la cuenta corriente señalada por la arrendadora para proceder al pago de los mismos. Alegamos en consecuencia la solvencia de los cánones de arrendamiento demandados donde están debidamente recibidos por la arrendadora por la forma antes señalada lo que determina que el supuesto de hecho contenido en el libelo de demanda están sustentado en documentos que demuestran todo lo contrario. Negamos la formula de ajuste señala en la demanda por haber las partes convenido con posterioridad al vencimiento del último contrato del monto correspondiente al último canon de arredramiento vigente. Es todo. Seguidamente se pasa a fijar los hecho controvertidos y no controvertidos en el lapso establecido en al artículo 868 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.-
Fijados los hechos controvertidos y una vez evacuados todos los medios probatorios aportados por las partes, en fecha 11 de agosto de 2025 a las 11:00 a.m., se celebró la Audiencia Oral de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, resultando la misma del siguiente tenor:
Sic.
En horas de despacho del día de hoy, ocho (08) de agosto de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana (11:00 am), oportunidad y hora fijada para que tenga ha lugar el Debate Oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia que se realizó el llamado de ley a las puertas del tribunal encontrándose presentes los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 45.954, actuando como apoderado Judicial de la parte actora, así como el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N.° 31.267, actuando como apoderado judicial de la parte demandada. Una vez leídas las generales de Ley, procede el Juez a indicar las normas de desarrollo del debate. Se deja constancia que la presente audiencia no fue grabada por no contar este Tribunal con los medios de reproducción pertinentes. Se da inicio al debate oral en los siguientes términos. En este estado, ante de dar comienzo a la Audiencia de Debate oral, el Juez le señala a las partes que de la revisión de las actas que conforman el presente asunto no consta en autos las resultas de la prueba de informe la cual fue admitida en fecha dieciocho (18) de febrero del dos mil veinticinco (2025) y enviada por el alguacil de este Juzgado en fecha catorce (14) de marzo del dos mil veinticinco (2025) tal come consta en el folio doscientos diez (210) por lo que se le pregunta a las partes si desean prescindir de la referida prueba o en su defecto esperar la resulta de misma antes de realizar la presente audiencia, seguidamente ambas partes manifestaron prescindir de la referida prueba.
Seguidamente la juez de este despacho procede a dar inicio formal al Debate Oral en los siguientes términos:
SE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA QUIEN EXPONE: “Buenos días a las partes presente en la audiencia secretario, Juez, Dr. Miguel Anzola, antes que nada por supuesto ratificar en cada una de sus parte el escrito contentivo del libelo de demanda y como punto previo invocar el principio de novit curia en el sentido de que se estableció como valor de la ultima unidad tributaria la cantidad de 0,40 bs de la cual fue modificada por resolución y publicada en gaceta oficial el 08 de mayo de 2023, cambiando de valor a la cantidad de nueve (9Bs.) Bolívares, este hecho en nada modifica o cambia el contenido del libelo de la demanda por cuanto este valor se deberá multiplicar por las unidades tributarias pactadas en el contrato de arrendamiento como valor de pago de los cánones de arrendamiento. Establecido de lo anterior debo de indicar que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del cual fue autenticado por ante la notaria publica tercera de Barquisimeto en fecha 18/10/2017, y el cual consta en autos se estableció que al referido contrato de arrendamiento tendría una duración de tres años fijos y sin prorroga iniciando el 01/02/2016 por lo que vencido el mismo vale decir el 31/01/2019 comenzaría a correr y de pleno derecho la prorroga legal; sobre este punto la clausura tercera del referido contrato establece de manera clara y determinada que en caso de aplicarse o que entrara en vigencia la prorroga legal el canon de arrendamiento seria el monto equivalente a treinta tres mil unidades tributaria (33.000 UT) por lo que a partir del año 2019 el canon de arrendamiento mensual como consecuencia de la aplicación de esta clausula equivalía a la cantidad 1.650.000,00 Bs. mensuales para el año 2020 a partir del 13 de marzo al incrementarse la unidad tributaria el referido canon se incremento a la cantidad 49.500.000 Bs; posteriormente a partir del 06/04/2021 y por el nuevo ajusto de dicha Unidad Tributaria el canon paso a la cantidad de 660.000.000,00 Bs. a partir de Agosto del mismo año dicho canon sufrió los efectos de la reconversión monetaria, a partir del 20/04/2022 el canon arrendamiento mensual paso a la cantidad de 13.200,00 Bs. mensuales y a partir del 08/05/2023 a la cantidad de 297.000,00 Bs, ahora bien el contrato es ley entre las partes y obliga al cumplimiento del mismo tal cual como fue asumido resultando que la parte demandada desde el mes de abril del año 2022 hasta la presente fecha ha dejado de cumplir con su obligación primaria que es el pago del canon de arrendamiento lo que constituye en mora y la obliga a desalojar el inmueble. Nuestro código adjetivo establece la cargas probatoria de cada una de las partes dentro del proceso quien alega la existencia de una obligación debe demostrarlo y quien alega el pago debe demostrarlo a su vez; en el presente caso la existencia de la obligación del pago del canon de arrendamiento así como el monto del mismo se encuentra plenamente demostrado con el contrato de arrendamiento de marras, por su parte la representación de la demandado pudo demostrar que efectivamente se encontrase solvente en el pago de los canon de arrendamiento como tampoco logro demostrar el monto que el alegó como canon distinto al presentado en el libelo de la demanda. El control probatoria en lo juicio orales se efectúa precisamente en la audiencia oral de juicio vale decir en esta oportunidad revisando la documentales presentadas por la parte demandada en especifico de los folios 70 hasta el 122 ambos inclusive la contra parte consignó supuestas facturas en original pretendiendo dar por mostrada el pago liberatorio sobre tales documentales debo de indicar que las mismas no emanan de mi representado por cuanto no existe firma alguna en ellas que haga presumir o verificar que efectivamente fueron emitidas por ellas, la posesión del original de una factura no demuestra por si sola el pago de la misma, la factura en el supuesto negado que la referida factura hubiese sido emitida por mi representado lo que acredita es la existencia de la deuda y nunca podrá demostrar el pago libertario ya que le correspondía la parte demandada demostrar o los medios de pruebas que bien pudiese tenido lugar que las misma fueron debidamente pagadas tal criterio ha sido mantenido en especifico en la sentencia de la Sala Especial Primera de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15/05/2024, en el asunto nro 2015-0687; concluyéndose que las supuestas documentales ni emanan de mi representada, ni tienen firmada de mi representada ni se encuentran cancelada por ultimo en relación a las documentales consistente en las actas que corren en insertas desde el folio 123 hasta 182 ambas inclusive son manifestaciones unilaterales que en nada implica aceptación por parte de mi representada por lo antes expuesto solicito sea declarada con lugar la presente demanda, es todo”.-
SEGUIDAMENTE SE LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA A LA PARTE DEMANDADA, QUIEN EXPONE: “ Buenos días a todos, coincido con la venida del caso procedo a mi posición de la siguiente forma el escrito de la demanda esta contendió en un falso supuesto de hecho que genera la consecuencia de incurrir en falso supuesto normativo de la solicitud requería ante esta instancia en primer lugar el tiempo de la duración de la prorroga legal tal como quedo demostrado a través de documental incorporada en la contestación de la demanda primero en copia fotostática claramente inteligible conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dentro de la oportunidad de probatoria luego de la audiencia preliminar en copia certificada documentales identificadas en el escrito de contestación con el numero uno (1) acredita claramente que el lapso de la duración arrendaticia fue de tres (3) años si no de seis (6) años motivo por el cual la prorroga legal alegada no se corresponde a la que efectivamente tiene derecho mi representado de disfrutar conforme lo prevée el artículo 26 de la ley que regula la actividad para el uso comercial que le corresponde un lapso de dos (2) años por ser superior a cinco (5) e inferior a diez (10) esta situación genera consecuencia jurídicas graves al escrito de la demanda que la hace sucumbir en virtud de lo siguiente si tenemos que el lapso de prorroga legal no fue de un año como se alega si no de dos (2) y el inicio de la misma comenzó en el 2019 hasta el 2021 todos los argumentos de las parte actora respecto a la entrada en vigencia de la clausura tercera invocada como fundamento de su acción no aplica para este caso ya que se generó de acuerdo a la establecido en el artículo 1.600 del Código Civil la indeterminación de la relación arrendaticia que establece la consecuencia de continuar en las mismas condiciones del contrato que venían generándose a la fecha salvo lo referente al cano de arrendamiento que sea convenido por las partes. En el escrito de la demanda se alega de la insolvencia solamente de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2022 hasta octubre del año 2024 ambos inclusive pero que la parte actora desconoce que en dicha oportunidad ya había vencido con creces el lapso de duración de los dos contratos de arrendamiento suscrito más la prorroga legal a que efectivamente le corresponde pero con la gravedad de que los cánones de arrendamiento reclamados correspondientes a los meses de los abril y mayo del año 2022 se encuentra acreditado a treves de las facturas legales correspondiente a los arrendadores que fueron acompañadas con el escrito de la demanda y que cuyo valor probatorio determina que efectivamente le fue cancelada el importe correspondiente al último canon de arrendamiento convenido entre las partes. Me detengo un poco a determinar el valor jurídico de estas facturas señalando que las anteriores de igual monto no fueron reclamadas como insolvente en la demanda pero que adminiculadas una a la otra evidencia el tractos sucesivo de su cancelación por coincidir con el mismo monto que corresponde a estas facturas emanadas del arrendador y que cuyo valor probatorio deben tenerse expresamente reconocido a tenor de lo establecido 128 del Código de Comercio en concordancia con lo previsto 444 del Código de Procedimiento Civil. Luego de allí y a tenor de lo establecido en el propio contrato de arrendamiento que ciertamente como afirman la parte actora es ley entre la partes pero que en materia de arrendamiento subyace por allí el orden público regulado en el articulo 3 de la propia ley que regula el uso comercial donde señalada que distintamente de lo convenido los derechos en materia de arrendamiento tienen carácter irrenunciables y de orden público y de allí el propio arrendador indicó la cuenta al arrendatario para el pago de los canos de arrendamiento a que están obligatorio a señalar conforme lo establecido artículo 27 de la referida ley indica la obligación de indicar la cuenta bancaria donde deberan ser acreditados los pagos de los canon de arrendamiento. Si observamos esto dos últimos recibos de pago con todo y cada una de las planillas bancarias que soportan los meses reclamados en el libelo de la demanda desde el mes de junio del año 2022 hasta el mes de octubre del año 2024 claramente determina el pago de los cánones de arrendamiento señalando como adeuda por el actor y que se ratifica cuyo calor que le otorgue como prueba documental del canon que no requiere ratificación de terceros tal como lo ha sostenido la Sala Civil en número fallos a considerable el valor probatorio de esta planilla el efecto contra el efecto consagrado en el artículo 1.381 del Código Civil. Dicho esto ciudadano juez con el debido respeto necesariamente debemos concluir que la demanda está sustentada en un falso supuesto que generó una consecuencia jurídica previstas en los artículos antes citados que determina la improcedencia de la demanda al haberse transformado la relación arrendaticia por tiempo fijo a una indeterminada generándose la consecuencia irrenunciable de su transformación a una arrendaticia donde las partes no han establecido la terminación del contrato por lo que acreditado como ha sido el pago de los mismos la misma debe ser declarada sin lugar y así expresamente lo solicito.
EN ESTE ESTADO, EL TRIBUNAL DEJA CONSTANCIA QUE SE LES FUE OTORGADO A LAS PARTES INVOLUCRADAS EL DERECHO DE CONTRA RÉPLICA,DONDE PROCEDE LA PARTE ACTORA A EXPONER:“ Escuchado los alegatos de la representación de la parte demandada es un hecho no controvertido independientemente de su tiempo de su duración sobre la prorroga legal entro en vigencia, si entro en vigencia la misma trae come consecuencia que se aplica el canon de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento para dicho lapso el cual corresponde a (33.000 UT,) el artículo 1.600 del Código Civil si bien es cierto establece como consecuencia la tacita reconducción dejando sin efecto únicamente la temporalidad del contrato pero quedando en vigencia todas las demás clausuras incluyendo en el presente caso la del canon de arrendamiento que según él contrato la ultima se fijó en la cantidad de 33.000 UNIDADES TRIBUTARIAS y que sería este el que estaría en vigencia tanto para la prorroga legal como en el caso de haberse operado la tacita reconducción. El artículo 128 del Código de Comercio lo que establece a la factura como documento acreditativo de la existencia de una obligación mas no de la cancelación de una obligación por lo tanto si la parte demandada alega haber pagado las facturas debió haberlo demostrado. Con la relación a las cargas demostrativas debo de indicar que fueron hecha ha manera voluntaria por la parte demandada sin consentimiento de mi representada y que en el peor de los caso para demostrar su solvencia debió de haber depositado un monto equivalente a las 33.000 Unidades Tributarias en bolívares para cada mes por lo tanto mas allá de haber efectuado algún tipo de depósito bancaria el mismo debió de ser por el monto correcto del canon de arrendamiento y no por un monto inferior. Es todo.
EN ESTE SENTIDO, EL TRIBUNAL DEJA CONSTANCIA DE LA CONTRA RÉPLICA DE LA APODERADA DEMANDADA MARIA VIRGINIA GIMENEZ, LA CUAL EXPONE:“ destaco que la clausura tercera invocada por el actor como fundamento y eje central de la reclamación contenida en este proceso lamentablemente para sus funciones no tiene una aplicación me explico por qué esta clausura sostiene que vencido el contrato iniciada la prorroga legal se establecía un ajusto del canon solo referencia pero que el arrendador al consentir y expedir los comprobante de pago contenida en la factura prestada conjuntamente con la contestación modifico sustancialmente su aplicación pues venció el lapso de duración del contrato, venció la prorroga legal y le expidió recibo de pago posteriores ello debidamente consentido el ajuste que las partes voluntariamente convinieron como canon de arrendamiento no aplicando por lo tanto lo establecido en la clausura tercera tal como lo requiere la parte demandante. Es importante para la resolución de este conflicto judicial el ultimo aparte del artículo 3 de la ley especial que indica el carácter irrenunciables de esta norma aquí regulada a favor del arrendatario y en qué todo caso debe prevalecer simpre la realidad de los hechos sobre la forma que no es más que el acodamiento de lo q la doctrina llama la primacía de la realidad de los hechos sobre la forma. La realidad de los hechos indica que la arrendadora recibió los canon de arrendamiento luego de vencido la vigencia y su prorroga y por vía de consecuencia que la realidad de los hechos indican que el canon de arrendamiento establecido de mutuo acuerdo entra las partes es el sostenido en los recibos de pagos y en la planillas bancarias que soporta su cancelación. Ratifico el valor de estas corrigiendo que los artículos invocadas son 124 y 147 del Código de Comercio que habla de la acreditaciones de la obligaciones a través de estas facturas de la aceptación tacita de la misma al no ser desconocido dentro de los 8 días siguientes a su emisión y que ellas por bastarse asimismo no requiere ninguna firma de quien la expide por estar sujeta a unas formalidades de carácter tributarias que se encuentran cumplidas en cada una de ellas y consignadas en este expediente, nos lleva a concluir que la demanda debe ser declara sin lugar, es todo”.-
Ahora bien, oída la exposición preliminar de las partes procede este operador de justicia a la evacuación de las pruebas promovidas por ambos litigantes a lo largo del iter procesal, inicialmente a las documentales se les realiza un examen minucioso, y se deja constancia que ambas partes desisten de la evacuación de la prueba correspondiente a la prueba de informe a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) debidamente admitida y enviada mediante oficio Nro 2025/105, en consecuencia así se establece .-
Finalmente, este Tribunal de conformidad con la norma establecida en el artículo 875 ejusdem, siendo las 11:50a.m procede a retirarse de la sala de audiencia a los fines de determinar el dispositivo en el presente juicio. Seguidamente se le hace saber a las partes que el fallo del presente juicio será dictado en fecha 11 de agosto del 2025 a las 11:00 am en virtud de la complejidad del asunto.
Seguidamente siendo la fecha indicada y presente las partes en la sala de audiencia procede el Suscrito Juez de este Despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 876 determina: Vistas las exposiciones de las representaciones judiciales de la parte actora y demandada en la presente audiencia, así como las probanzas y argumentaciones en la referida audiencia se procede a dictar sentencia debiendo declarar forzosamente CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana intentada por la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.357.264, de este domicilio, actuando en su nombre y en representación de la coheredera CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-4.733.014, de la Sucesión de FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, declaración definitiva forma DS-99032, N° 1890060225, asistida en este acto por el abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.954, contra la Sociedad Mercantil Centro Hípico El Yankee C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 04 de Julio de 2005, bajo el N° 29, Tomo 54-A, representada por su presidente el ciudadano DANIEL ALBERTO NIETO CARPIO, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V- 9.547.182, de este domicilio, todos plenamente identificados en el presente expediente por Desalojo de Local Comercial…”
Concluido el acto, el a-quo advirtió que dentro del plazo de 10 días de despacho se extendería por escrito el fallo completo. Publicada la sentencia, la representación judicial de la parte demandada interpuso el recurso de apelación objeto del conocimiento de esta alzada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: Garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 23 de septiembre de 2025, dictada por el a-quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos:
(1) La existencia de la relación arrendaticia. (2) Que en el contrato se fijó un lapso de duración de tres (03) años contados a partir del 01 de febrero de 2016. (3) Que una vez vencida la duración del contrato de arrendamiento y entrase en vigencia la prórroga legal el canon sería el equivalente en bolívares de la suma de TREINTA Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (33.000 UT).
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
(1) Que el arrendatario adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2024. (2) El tiempo de vigencia de la relación arrendaticia. (3) Que el contrato celebrado en febrero de 2019 se haya reconducido.
A los fines de demostrar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de la demanda:
1) Marcado “A”, copia certificada de planilla sucesoral del causante SAPIENZA CAMINITI FRANCESCO, emitida por el SENIAT, en fecha 21 de noviembre de 2023; dicho medio probatorio al ser un documento público administrativo se valora conformidad al artículo 1363 del Código Civil, no obstante, se desestima por cuanto no es relevante para los hechos controvertidos. Así se establece.
2) Marcado “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos NICOLO MILKO MARTORANA SOCI, FRANCESCO SAPIENZA CAMINTI, CARMELA SAPIENZA MARROCIA Y CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLON con el CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 18/10/2017, bajo el N° 13, tomo 249; se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la relación arrendaticia entre las partes. Así se establece.
3) Impresiones de publicaciones de las Gacetas Oficiales N° 41.597 de fecha 07/03/2019, N° 41.839 de fecha 13/03/2020, N° 42.100 de fecha 06/04/2021 y N° 42.359 de fecha 20/04/2022.
4) Informe de fecha veintiséis (26) de marzo de 2024, emitido por la ciudadana Marielby Pérez coordinadora encargada Regional del estado Lara del SUNDDE.
5) Los medios probatorios identificados con los números 3 y 4, al ser documentos públicos administrativos se valoran de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, no obstante, se desestiman por cuanto no son relevantes para resolver los hechos controvertidos. Así se establece.
En el lapso probatorio:
1) Ratificó las documentales consignadas conjuntamente con el escrito libelar, las cuales ya fueron valoradas con anterioridad. Así se establece
2) Promovió prueba de informe dirigida al SUNDDE; por cuanto no costa en autos sus resultas, no es objeto de valoración. Así se establece.
3) Promovió posiciones juradas del ciudadano DANIEL ALBERTO NIETO CARPIO y de la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA; tal medio de prueba, no es objeto de valoración por cuanto no fue evacuada. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1) Marcado “1”, copia simple del escrito de transacción celebrada por el abogado Néstor Álvarez Yépez actuando en representación de los ciudadanos NICOLO MILKO MARTORANA SOCI, DESOLINA SOCI DE MARTORANA y ZENO MARTORANA y por la firma mercantil ZINGULAR BAR RESTAURANT, en el asunto signado con la nomenclatura KP02-V-2012-003185, llevado por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara; el anterior documento consignado en copia simple, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con el mismo que una vez terminada la relación arrendaticia con la sociedad mercantil ZINGULAR BAR RESTAURANT, en el mismo acto los ciudadanos supra identificados procedieron a celebrar contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A, quedando establecida la relación arrendaticia para con el demandado a partir del año 2013. Así se establece.
2) Copia simple de cheque de gerencia Nº 64609778, de fecha 19 de febrero de 2013, del Banco Nacional de Crédito, librado en beneficio del ciudadano Nicolo Milko Martorana por la suma de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00 Bs.). Dicho medio probatorio se desestima por cuanto no es relevante para los hechos controvertidos. Así se establece.
3) Copia simple de la sentencia de fecha 12 de marzo de 2013, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde homologó la transacción de fecha 21 de febrero de 2013; el anterior documento consignado en copia simple y posteriormente en copia certificada, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con el mismo que la transacción efectuada por los ciudadanos NICOLO MILKO MARTORANA SOCI, DESOLINA SOCI DE MARTORANA y ZENO MARTORANA y por la firma mercantil ZINGULAR BAR RESTAURANT, así como también, el contrato de arrendamiento suscrito en la misma transacción para con la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A., adquirieron fe pública y quedaron homologados a efectos de terceros. Así se establece.
4) Marcado “2”, recibos de pago correspondientes a los meses de febrero de 2019 a noviembre de 2024; al no desconocer, impugnar ni tachar los mismos, adquieren valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia sobre el asunto será establecida más adelante.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede en primer término a pronunciarse sobre la prórroga legal; la cual para el caso de locales comerciales se encuentra establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que dispone:
Artículo 26:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Las normas legales que rigen las relaciones arrendaticias determinan las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación, y es así como se creó la figura de la prórroga legal.
La conclusión inmediata que se extrae de la anterior norma que regula la prórroga legal, es que dicha prolongación comparte un carácter dual, cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y de potestativa satisfacción para el arrendatario. Esta dualidad, y su finalidad, es característica de los sistemas normativos que abogan por la protección de un sector de la sociedad que merece especial atención y/o protección de parte del legislador patrio, los cuales se identifican con rasgos inequívocos de derecho social o derecho de minorías. Así las cosas, esta prórroga o tiempo extra de extensión de la relación arrendaticia funge como un colchón o soporte social para que el arrendatario, sujeto que accede al mercado arrendaticio inmobiliario, prevea la búsqueda y obtención de un nuevo contrato de arrendamiento. Las características propias de este beneficio se escinden de la manera siguiente: i) es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, el cual podrá interrumpir en cualquier momento; ii) está supeditada al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales respecto del arrendatario; iii) opera de pleno derecho, por lo cual se hace innecesaria cualquier notificación de no renovación, a menos que el contrato mismo prevea renovación automática del contrato; iv) la vigencia de la misma imposibilita la interposición de acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero admite incoar acciones por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; y, v) su vencimiento permite al arrendador demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.
Ahora bien, al no ser controvertida la relación arrendaticia y reconocido como ha sido que el contrato suscrito por las partes contendientes en juicio tuvo vigencia desde el 01 de febrero de 2016 hasta el 31 de enero de 2019, corresponde revisar el acervo probatorio a los fines de determinar si se cumplió con la prórroga legal.
Al respecto, resulta pertinente señalar que la parte actora en sustento de sus alegaciones promovió el contrato de arrendamiento que suscribió para con la demandada, del cual se desprende en su cláusula segunda lo siguiente:
“SEGUNDA: El plazo de duración del arrendamiento será de tres (3) años fijo y sin prórroga, contado a partir de 01 de febrero del 2016. Terminado el referido plazo, comenzará de inmediato a transcurrir la prórroga legal arrendaticia.”
De la cláusula supra transcrita se observa, que las partes acordaron que la duración del contrato sería por tres (3) años, lo cual implica que la prórroga legal establecida para dicho plazo es de un (1) año; no obstante, propio es para esta alzada examinar el argumento esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, donde manifiesta que su representado ocupa el inmueble objeto de desalojo desde el 22 febrero del año 2013, lo que conlleva a que la prórroga legal correspondiente era de dos (2) años.
En este sentido, pasa esta alzada a analizar la transacción celebrada en el asunto signado con la nomenclatura KP02-V-2012-003185, llevado por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara –consignada por la parte accionada-, de la cual se evidencia que la parte actora una vez terminada la relación arrendaticia con la sociedad mercantil ZINGULAR BAR RESTAURANT, C.A., procedió en el mismo escrito a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con la parte accionada en juicio –CENTRO HIPICO EL YANKEE-, contrato éste que tendría una duración de tres (3) años, contados a partir del 22 de febrero de 2013.
Al hilo de lo narrado, queda en evidencia para esta superioridad que entre las partes contendientes en juicio existe una relación arrendaticia continua desde el 22 de febrero de 2013 (fecha de suscripción del primer contrato) hasta el 31 de enero de 2019 (fecha de culminación del segundo contrato), por consiguiente, la prórroga legal correspondiente para dicho lapso sería de dos (2) años, tal como lo prevé el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Teniendo en cuenta lo precedentemente expuesto, observa esta juzgadora que habiendo finalizado en fecha 31/01/2019, la vigencia del contrato a tiempo determinado, en fecha 01/02/2019, comenzó a transcurrir la prórroga legal arrendaticia, esto sin que hubiese sido provocada de forma alguna, toda vez que la misma opera de pleno derecho, tras la finalización de un contrato a tiempo determinado y más aún que tal condición fue prevista contractualmente en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes. Por consiguiente, dicha prórroga finalizó en fecha 31 de enero de 2021, tal como lo argumenta la representación de la parte accionada en su escrito de contestación. Así se determina.
Manifiesta la demandada, que al haber recibido la parte actora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a diciembre de 2021 y de enero a mayo de 2022, meses éstos posteriores al vencimiento de la prórroga legal (31-01-2021), automáticamente operó la tácita reconducción del último contrato de arrendamiento, renovándose el mismo pero sin determinación de tiempo tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil. Así las cosas, aceptado como fue por las partes que el contrato de arrendamiento venció en fecha 31 de enero de 2019 y determinado como fue por esta superioridad que la prórroga legal arrendaticia era de dos (2) años y que la misma feneció en fecha 31 de enero de 2021, siendo que el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto de litigio y el arrendador siguió recibiendo los cánones de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2022; esta Juzgadora en acatamiento a las normas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial llega a la conclusión que en el caso que nos ocupa las partes dieron continuidad a la relación arrendaticia que les unía lo que no indica que haya operado la tácita reconducción alegada por la representación judicial de la parte accionada, además el hecho de haber recibido los pagos conforme quedó demostrado con los originales de los recibos de pago correspondiente a los meses de febrero a diciembre de 2021 y los meses de enero a mayo de 2022, sólo es consecuencia de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento y el derecho del arrendador de recibirlo pero ello no podrá ser consentimiento o traducirse en haber convertido el contrato a tiempo indeterminado porque así no lo ha establecido la ley ni la jurisprudencia. Así se establece.
No obstante, propio es para quien juzga esclarecer para las partes ¿Cuáles eran las obligaciones contractuales que regirían la relación arrendaticia luego de la prorroga legal?, tal interrogante, surge de la controversia dada en juicio en lo que respecta al canon de arrendamiento, pues, la parte actora señala que el canon debía ser cancelado por la cantidad de TREINTA Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (33.000 U.T.) durante y después de la prórroga legal, y la parte accionada arguye que una vez vencida la prórroga legal y al haberse reconducido el contrato el canon a cancelar era el estipulado en el último contrato vigente, es decir el de 01 de febrero de 2016.
Para abordar este punto controversial, es importante destacar que el contrato es ley entre las partes y su cumplimiento viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (artículo 1.133 del Código Civil), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
"... En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...".
También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone:
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que establece:
"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello", por lo que el legislador a este respecto, ha concebido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.”
Teniendo en consideración la anterior normativa aplicable al caso analizado, de las actas procesales se evidencia que las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que inició el 01 de febrero de 2016, establecieron lo siguiente:
“…Tercera: En caso de que se produzca la prorroga legal arrendaticia prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon que regirá durante dicha prorroga será una cantidad equivalente a TREINTA Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (33.000UT), por todo el lapso que dure la prórroga, y de acuerdo al valor que tenga la unidad tributaria para ese momento, y se utilizan con el único propósito de establecer un mecanismo para el ajuste del canon de arrendamiento en relación o equivalencia a dicha unidad”
De la cláusula arriba reproducida, esta sentenciadora observa, que las partes acordaron un cambio en el monto a cancelar por concepto de canon de arrendamiento para el lapso de la prórroga, dejando incólume el resto de las cláusulas del contrato; por consiguiente, es de entender para esta alzada que el mismo operaría bajo las condiciones y obligaciones en la que operó la prórroga legal, puesto que, para tal lapso, el contrato sufrió una modificación en lo respecta al canon de arrendamiento, por lo que quedó vigente la cláusula establecida en la prorroga legal arrendaticia (01/02/2019 al 31/01/2021) y siendo que el contrato es ley entre las partes, las mismas deben ceñirse a él. Así se establece.
En este punto, resulta oportuno examinar si la parte accionada se encuentra solvente, para ello, se presenta el siguiente cuadro a efectos de ilustrar los cánones pagados y los montos de los mismos, a partir del inicio de la prórroga legal arrendaticia mes de febrero de 2019.
FECHA DE PAGO MES DE PAGO TOTAL DE CANON
16-02-2019 febrero 2019 25.599,80
31-05-2019 marzo 2019 307.200

31-05-2019 abril 2019 307.200

31-05-2019 mayo 2019 307.200

31-05-2019 junio 2019 307.200

julio 2019 307.200

10-08-2019 agosto 2019 307.194,68
10-11-2019 septiembre 2019
octubre 2019 614.399,97
14-12-2019 noviembre 2019 307.200

11-01-2020 diciembre 2019 300.137,93
26-01-2020 enero 2020 307.200

01-10-2020 febrero 2020
marzo 2020
abril 2020 8.999.999,95
01-10-2020 mayo 2020 3.000.000
13-11-2020 junio 2020 3.000.000,01
15-01-2021 julio 2020
agosto 2020 6.000.000
21-03-2021 septiembre 2020
octubre 2020 6.000.000
23.05-2021 noviembre 2020 3.000.000
05-06-2021 diciembre 2020 3.000.000
27-06-2021 enero 2021 3.000.000

Vencida la prórroga legal arrendaticia el arrendatario efectuó el pago de los cánones de arrendamiento de la siguiente manera:
FECHA DE PAGO MES DE PAGO TOTAL DE CANON
18-09-2021 febrero 2021
marzo 2021 6.000.000
20-11-2021 abril 2021
mayo 2021 626,40
22-01-2022 junio 2021
julio 2021 626,44
26-02-2022 agosto 2021
septiembre 2021 626,40
17-03-2026 octubre 2021
noviembre 2021
diciembre 2021 946,60
17-03-2022 enero 2022
febrero 2022
marzo 2022 946,60
08-04-2022 abril 2022 313,20
06-05-2022 mayo 2022 313,20
07-06-2022 junio 2022 314
01-07-2022 julio 2022 314
01-08-2022 agosto 2022 314
01-09-2022 septiembre 2022 314
03-10-2022 octubre 2022 314
02-11-2022 noviembre 2022 314
01-12-2022 diciembre 2022 314
03-01-2023 enero 2023 314
02-02-2023 febrero 2023 314
02-03-2023 marzo 2023 314
03-04-2023 abril 2023 314
02-05-2023 mayo 2023 314
01-06-2023 junio 2023 314
04-07-2023 julio 2023 314
08-08-2023 agosto 2023 314
01-09-2023 septiembre 2023 314
02-10-2023 octubre 2023 314
01-11-2023 noviembre 2023 314
01-12-2023 diciembre 2023 314
02-01-2024 enero 2024 314
01-02-2024 febrero 2024 314
01-03-2024 marzo 2024 314
01-04-2024 abril 2024 314
02-05-2024 mayo 2024 314
04-06-2024 junio 2024 314
01-07-2024 julio 2024 314
01-08-2024 agosto 2024 314
02-09-2024 septiembre 2024 314
01-10-2024 octubre 2024 314
01-11-2024 noviembre 2024 314

Ahora bien, para constatar si el arrendatario cumplió con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2016, ésta alzada procede a realizar un cuadro donde se visualiza el valor de la Unidad Tributaria y el monto a pagar según su valor; en lo sucesivo tenemos:
Mes y Año Valor de la U.T. Monto a Pagar Mensual de Canon 33.000 U.T
DURANTE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA
febrero 2019 17 bs 561.000 bs
marzo 2019
a
febrero 2020 50 bs 1.650.000 bs
marzo 2020
a
enero 2021 1.500 bs 49.500.000 bs
POSTERIOR A LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA
febrero 2021
a
marzo 2021 1.500 bs 49.500.000 bs
abril 2021
a
septiembre 2021 20.000 bs 660.000.000 bs
octubre 2021
a
marzo 2022 0,02 bs 660 bs
abril 2022
a
marzo 2023 0,40 bs 13.200 bs
abril 2023
a
mayo 2025 9 bs 297.000 bs
junio 2025
a
diciembre 2025 43 bs 1.419.000 bs

Del cuadro anexado se desprende que el arrendatario no ha dado cabal cumplimiento a lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, dado que, del cuadro de los pagos que efectuó el demandado se evidencia que las sumas de dinero depositadas en beneficio de la parte actora-arrendadora está por debajo de lo correspondido; del cuadro anexado se desprende que el arrendatario no ha dado cabal cumplimiento a lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, dado que, se evidencia que las sumas de dinero depositadas en beneficio de la parte actora-arrendadora están por debajo de lo correspondido; mal podría el demandado pretender pagar una cantidad mensual inferior a la acordada para el lapso de prórroga legal y que evidentemente va en detrimento de los derechos de la actora-arrendadora en razón de lo precedentemente expuesto, considera esta sentenciadora que la causal de desalojo invocada por la parte actora con fundamento en el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue debidamente demostrada y en consecuencia, resulta forzoso declarar procedente el desalojo del inmueble objeto de la litis. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Miguel Anzola, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha el 23 de septiembre de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentó la ciudadana CARMELA SAPIENZA MARROCIA, actuando en nombre propio y en representación de la coheredera de la sucesión FRANCESCO SAPIENZA CAMINITI, ciudadana CLARA JOSEFINA SAPIENZA DE MOGOLLÓN, contra la sociedad mercantil CENTRO HIPICO EL YANKEE, C.A. En consecuencia: PRIMERO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2025 proferida por el juzgado a quo. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del inmueble, ubicado en la manzana “U”, de la urbanización del Este de la parroquia Catedral del municipio Iribarren del estado Lara, identificado como Lote de Terreno N°1 con un área de 784,40 mts2 y alinderado de la siguiente manera: Norte: en línea de 30 mts con terreno ocupado; Sur: en tres líneas; la primera de 15,3 mts, la segunda de 10,30 mts y la tercera de 4,60 mts con lote de terreno N°2; Este: en línea de 31,99 mts con calle de Naranjillos y Oeste: con línea de 33,08 mts con avenida 20 que es su frente, con todas las bienhechurías sobre el construidas, constituido por cuatro oficinas distinguidas con los números 4, 5, 6 y 7 que hoy forman un solo local-oficina conocido como Centro Comercial del Este. TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes C… En Barquisimeto, a los diez días del mes de febrero del año dos mil veintiséis (2026).

Abg. Julio Montes C.