Definitiva “D”/Civil/Recurso SinLugar/Confirmada/CumplimientodeContrato Exp. Nº AP71-R-2024-000673 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2024-000673 “Vistos”, con sus antecedentes. IDENTIFICACION DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Ciudadanos JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE y AIDILIO DE OLIVEIRA DE VALENTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedula de identidad Nros. V-12.483.546, y V-5.528.275, respectivamente.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: GIUSEPPE BRANDI CESARINO, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.447.- PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-10.531.216 y V-17.743.333, respectivamente. - APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE CIUDADANO AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS: MARIA FATIMA DA COSTA y ANTONIO MARIA SOARES NOGUEIRA, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 64.504, y 18.317, respectivamente. – APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE CIUDADANO ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA: EDILIA DE FREITAS DE GOUVEIA y JULIANA SANCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.454, y 226.557, respectivamente. - MOTIVO DE LA CAUSA PRINCIPAL: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. - MOTIVO DE LA CAUSA PRINCIPAL: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. - I ACTUACIONES POR ANTA ESTA INSTANCIA. Conoce esta Superioridad en REENVIO de las presentes actuaciones, en razón de la decisión dictada en fecha 5 de diciembre de 2025, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien casó de oficio la sentencia dictada el día 28 de marzo de 2025, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y anuló lo decidido, ordenando al Juzgado Superior que correspondiese, dictar nueva decisión corrigiendo el error delatado. Por remitidas las actuaciones al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cumplido el acto administrativo de distribución, fue asignado el conocimiento y decisión de la presente causa, a este Juzgado Superior. En fecha 19 de enero de 2026, se dio por recibido el presente expediente. En fecha 26 de enero de 2026, se dio entrada y se dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia número 000796/2025, de fecha 5 de diciembre de 2025, emanada de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 5 de febrero de 2025, el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, consignó poder especial debidamente apostillado y traducido, emitido por la ciudadana ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, mediante el cual se da por citada y notificada de manera voluntaria, ratificando todas las actuaciones de José María Valente, y asumiendo la causa en el estado en que se encontraba, rechazando expresamente la reposición de la causa, y solicitó se dicte nueva sentencia de fondo sin más dilaciones. En fecha 24 de marzo de 2026, mediante auto se dejó asentado lo siguiente: “…De lo antes expuesto se puede observar que la ciudadana ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, ACEPTO LA CAUSA EN EL ESTADO EN EL QUE SE ENCUENTRA, es por lo que se dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia número 000796/2025, de fecha 10 de diciembre de 2025, emanada de la SALA CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mal podría este juzgado una vez aceptada la causa por la ciudadana Adilia de Oliveira de Oliveria, apertura el lapso de tres (03) días siguientes de su citación personal, establecido en el artículo 10 de Código de Procedimiento Civil… Encontrándose la causa dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación: II RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició la presente causa, en virtud de la demanda interpuesta en fecha 19 de febrero de 2020, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial. Los hechos relevantes, expuestos por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes: “… Alegó en su libelo el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.447, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, que celebró con autorización de su conyugue ciudadana ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.528.775, según instrumento poder general protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Junio de 1995, bajo el No. 15, Tomo 03, Protocolo Tercero, una OPCIÓN DE COMPRA VENTA con los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e IIAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, ambos mayores de edad, solteros, venezolanos, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidades Nos. V-10.531.216 y V-17.743.333, respectivamente, “estando el primer, de los nombrados debidamente representado en ese acto por el abogado ANTONIO MARIA SOARES, mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. V-4.082.463 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.317, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Enero de 2011, inserto bajo el No. 26, Tomo 03 de los libros de autenticaciones respectivos”. Que es el caso que según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Chacao en fecha Veinticinco (25) de Enero de Dos Mil Diecisiete (2017), bajo el No. 06, Tomo 26 de los Libros de autenticaciones, estipularon en la Cláusula Segunda del aludido acuerdo que el precio de la operación de COMPRA-VENTA, estaría estipulado en el precio convenido por las partes en la suma de dinero de (Bs. 400.000.000,00) de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES, suma de dinero que sería pagada por los prominentes compradores de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.150.000.000,00) mediante cobro de los siguientes cheques del Banco Plaza: Cheque No. 00000829, de fecha 22 de Julio de 2016, por la cantidad de CIEN MILLONES BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00) y cheque No. 0000830, de fecha 2 de Diciembre de 2.016 por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000,0o), emitidos a nombre del ciudadano MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en su carácter de optante vendedor, suma de dinero dada en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio total de venta convenido, y en el acto de la firma del contrato Opción de Compra-Venta, la parte demandante optante vendedora recibió de manos de los optantes compradores la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00) mediante cheque No. 00001428 del Banco Plaza de fecha 25 de Enero de 2017, emitido igualmente a la orden del ciudadano JOSÉ MARÍA VALENTE DE OLIVEIRA, igualmente como pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta y EL RESTO DEL PRECIO, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.200.000.000,00) serían pagados por los "Promitentes Compradores", en moneda de curso legal, en esta ciudad mediante TRES (3) CUOTAS, vale decir; A) La suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000,00), el día 31 de Diciembre del año 2017; B) el día 30 de Junio de 2018 la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00), y C) el día 31 de Diciembre del año 2018, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00). Es el caso que a la fecha de presentación del libelo de la demanda no han cumplido con las fechas estipuladas en el contrato y aunque alegó el demandante vendedor que recibió cantidades de dinero por concepto de abonos, los demandados promitentes compradores restan a deber un remanente hasta la presente fecha por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS.20.000.000,00) los cuales no han cancelado a pesar de innumerables llamados para finiquitar el pago final de dicha Opción de Compra venta. Que en la Cláusula Quinta del contrato se estableció como Plazo de Duración del Contrato Preliminar de Compra-Venta la cantidad de Ciento Veinte Días (120 Continuos, contados a partir del día veinticinco (25) de enero de 2017, debiendo finiquitar con el pago final en fecha veinticinco (25) de Marzo de 2017, y tomando como último pago la cantidad determinada en el contrato identificada con la letra "C", es decir, la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) el día 31 de Diciembre del año 2018, oportunidad en la cual debió finalizar dicha Opción de Compra-Venta. Que producto de un error acaecido en el contrato de opción de compra venta se indicó erróneamente que la fecha de preclusión de los CIENTO VEINTE DÍAS (120) CONTINUOS, se computarían a partir del día veinticinco (25) de enero de 2017, cuando en realidad el último pago estipulado para la Opción de Compra venta era el día 31 de Diciembre del 2018, fecha que sobrepaso los límites de la presente oferta de Opción de compra venta, con un faltante de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), que la parte demandada tendrá que demostrar con todos sus abonos ante este tribunal haber dado cumplimiento al monto total de la venta. Que en la Cláusula Sexta del acuerdo se estableció una Cláusula Penal, en cuanto al incumplimiento en caso si los Prominentes Compradores incumplían dicho contrato, el Prominente Vendedor, tendría derecho a retener para sí, la cantidad recibida en virtud de este documento de Opción-Compra-Venta, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados conocidos y aceptados por las partes por incumplimiento, quedando "EL PROMINENTE VENDEDOR, en plena libertad de disponer del inmueble objeto de esta negociación. De igual forma el demandante está en la obligación de devolver las cantidades de dinero recibidas que no llegaban al monto total de la venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.180.000, 000,00) que, de acuerdo a la Entrada en vigencia a partir del 20 de agosto 2018, Publicado en la Gaceta Oficial No. 41.446 Decreto No. 3.548, donde implica el cambio de escala monetaria, a través de la supresión de cinco (5) ceros de su denominación en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,00). Que conforme fue narrado en el presente libelo el monto total de la venta no se cumplió por lo que quedo configurado el incumplimiento de la obligación legal de pagar el precio acordado en el contrato. No obstante, el Tribunal debe tener en cuenta que el demandante vendedor cuando firmó la OPCIÓN DE COMPRA VENTA en fecha 25 de Enero de 2017, le hizo entrega de las llaves del mencionado local comercial a los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e IIAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, para que procedieran a la remodelación ya que supuestamente en el plazo estipulado de los Ciento Veinte Días (120) darían cumplimiento a lo establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta y en la actualidad tienen la posesión del inmueble a pesar del evidente incumplimiento en sus obligaciones como compradores del bien. Que conforme lo establece el marco normativo arriba transcrito en un contrato bilateral como lo es el contrato de Opción de Compra-Venta una de las partes puede pedir judicialmente la resolución de este, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte. En el caso de marras este supuesto se evidencia en el hecho que los compradores no cumplieron con el pago del precio acordado en el contrato, con la resolución del contrato de compra-venta se extingue todo vínculo jurídico derivado del contrato de marras, ya que tomando como último pago la cantidad de "C" SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS.75.000.000,00) el día 31 de Diciembre del año 2018, fecha en la cual debió finalizar dicha Opción de Compra-Venta, debido a un error en la indicación de la fecha que indica el documento Ciento Veinte Días (120) continuos, contados a partir del día veinticinco (25) de enero de 2017, cuando en realidad el último pago estipulado en dicha Opción de Compra venta era como pago final el día 31 de Diciembre del año 2018, fecha está que sobrepaso los límites de la presente oferta de Opción de Compra Venta, con un faltante de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), cantidad esta que la parte demandada tendrá que demostrar con todos sus abonos ante el Tribunal para dar cumplimiento al monto total de la venta. Que en la Cláusula Sexta del referido contrato se estableció una Cláusula Penal, en cuanto al incumplimiento en este caso si los Prominentes Compradores incumplían dicho contrato El Prominente Vendedor, tendría derecho a retener para sí, la cantidad recibida en virtud de este documento de Opción-Compra-Venta, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados conocidos y aceptados por las parte por incumplimiento quedando "EL PROMINENTE VENDEDOR, en plena libertad de disponer del inmueble objeto de esa negociación. Que la presente demanda de RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA es procedente por las siguientes razones: PRIMERA: El ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, plenamente identificado, celebró con autorización de su conyugue ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, una opción de compra venta sobre el inmueble constituido por un LOCAL distinguido con el número doce (No. 12) que forma parte del edificio "Residencias Doral Centro", ubicado en esta ciudad de Caracas, entre las esquinas de Candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal) con los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, ambos mayores de edad, solteros, venezolanos, de este domicilio y portadores de las cedulas de identidades Nos. V-10.531.216 V-17.743.333, respectivamente, estando el primero de los nombrados debidamente representado en ese acto por el abogado ANTONIO MARIA SOARES, mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. V-4.082.463 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.317, según poder autenticado por ante la Notaria Publica Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Enero de 2011, inserto bajo el N° 26, Tomo 03 de los libros de autenticaciones respectivos. SEGUNDA: Para llevar a cabo el referido negocio jurídico, el ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, se comprometió a entregar (dar en tradición) el inmueble de su propiedad antes identificado, siempre y cuando hubiese pagado el monto total de la venta. TERCERO: La venta del inmueble antes identificado no se ha protocolizado pero ambos compradores se encuentran en posesión del inmueble sin haber cumplido con la obligación de pagar el precio total. CUARTO: Pese múltiples y fallidos intentos, los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE SANTOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, nunca pagaron el precio pactado por el inmueble (LOCAL), incumpliendo con una de las obligaciones fundamentales de todo contrato de venta, y causando con ello, un serio daño patrimonial al demandante, como prueba irrefutable para demostrar los hechos invocados en el presente libelo, la parte demandante por intermedio de su apoderado judicial anexo al libelo los siguientes documentos: 1- Original del Poder otorgado por el ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, al abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad personal No. C.I. V-6.251.567 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447. Que el apoderado judicial demandante fundamento su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil…” Correspondiéndole el conocimiento de la misma, previa su distribución al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 24 de febrero de 2020, el Tribunal Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, mediante auto admitió la presente demanda. En fecha 08 de diciembre de 2020, la parte actora por medio de su apoderado judicial, consigno las copias simples para elaborar las compulsas de citación de la parte demandada y en fecha 12/04/2021, el alguacil designado para practicar la citación de la parte accionada, dejó constancia en autos de que el ciudadano ILAICK RAMSES CORDOVA DE SALVA, parte demandada en este juicio, recibió la compulsa, pero se negó a firmar el recibo de citación. En fecha 14 de mayo de 2021, el alguacil del Tribunal dejó constancia en autos de su imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano AGOSTINO ASDRUBAL DE MATOS, parte demandada en este juicio. En fecha 10 de mayo de 2021, el Tribunal aquo acordó el complemento de la citación del demandado ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, según lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose cartel de citación por prensa para el demandado AGOSTINO ASDRUBAL DE MATOS, según lo previsto en el artículo 223 ibídem. En fecha 25 de abril de 2022, el Juez WLADIMIR SILVA COLMENARES, se aboco al conocimiento de la causa, en vista de haber sido designado Juez provisorio del Tribunal Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial. Mediante auto de fecha 23 de mayo de 2022, la secretaria del Tribunal procedió a dar cumplimiento a las formalidades de complementación de la citación del demandado ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA, mediante la entrega de la bolera de notificación alusiva al contenido del artículo 218 del Código de Procesamiento Civil. En fecha 03 de julio de 2022, compareció ante el Tribunal a quo el demando LAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA, debidamente asistido de abogado y procedió a darse por citado en la causa y solicitó al Tribunal cómputo por secretaria desde el 04 de noviembre de 2021, al 06 de abril de2022, el cual fue remitido al Juzgado Superior Décimo de esta misma Circunscripción Judicial, Tribunal que tramita el recurso de apelación ejercitado por la parte actora, sobre la decisión dictada en el cuaderno de medidas. En fecha 15 de junio de 2022, la abogada JULIANA SANCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 226.557, actuando en su carácter de apoderada judicial del demandado ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA, consignó copia simple del instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Mediante sentencia dictada por el Tribunal en fecha 27 de junio de 2022, se revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 22 de junio de 2022, y ordenó librar cartel de citación por prensa al ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, en su carácter de parte demandada. En fecha 08 de julio de 2022, la secretaria del Tribunal dejó constancia en autos, que procedió a fijar un ejemplar del cartel de citación en la dirección indicada en el libelo de la demandada, perteneciente al demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, dando cumplimiento al contenido del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal la designación de un defensor ad-litem, pedimento que le fue acordado por auto de fecha 16 de septiembre de 2022, recayendo tal cargo en la persona de la profesional del derecho ANABEL MEJIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 301.699, quien fue notificada del cargó por el Alguacil designado en fecha 05/10/2022, aceptado el cargo según diligencia de fecha 07 de octubre de 2022, donde prestó el juramento de ley. Previa petición por parte del apoderado judicial de la parte actora, en fecha 28 de octubre 2022, el Tribunal libró la compulsa de citación de la defensora judicial designada al demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, y en fecha 04 noviembre de 2022, el alguacil practicó la citación de la defensora judicial. Conforme diligencia de fecha 25 de noviembre de 2022, la abogada MARÍA FATIMA DA COSTA GÓMEZ, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 64.504, procediendo en su carácter de apoderada judicial del demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, procedió a consignar por ante secretaría poder “ad efectum videndi”, según copia marcada “A”, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 02, Tomo 106, Folios 06 al folio 08. En fecha 30 de noviembre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante procedió a tachar de falso el poder consignado al expediente en fecha 25 de noviembre de 2022, por la representación judicial del demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, y en fecha 02 de diciembre de 2022, el abogado de la parte actora consignó diligencia de aclaratoria relativa a la aludida defensa. Mediante escrito de fecha 02 de diciembre de 2022, la defensora judicial designada en el juicio procedió a dar contestación a la demandada. En fecha 05 de diciembre de 2022, comparecieron al proceso los abogados ANTONIO MARÍA SOARES NOGUERA y MARÍA FATIMA DA COSTA, inscritos en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.317 y 64.504, respectivamente, quienes actúan en representación del demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS y por la otra parte, los profesionales del derecho EDILIA DE FREITAS DE GOUVEIA y JULIANA SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.454 y 226.557, respectivamente, en representación del demandado ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, y procedieron en dicho acto a dar contestación al fondo de la demanda e interpusieron la reconvención o mutua petición de la parte actora, en los siguientes términos: “…Rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la presente demanda de Resolución de Contrato de Compra-Venta, incoada en contra de sus representados AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS y ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, antes identificados, tanto en los hechos, como en el pretendido derecho, por ser falsas, erradas y temerarias las razones que argumenta la parte actora, por carecer del derecho reclamado, excepto de los hechos expresamente convenidos. DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN EN EL LIBELO Primero: De la existencia de un contrato de compraventa y sus condiciones. Alegaron que es cierto, que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Caracas que en fecha veinticinco (25) de enero de 2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 26, de los Libros de autenticaciones llevados por esa ente, los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS y ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, antes identificados, celebraron un contrato de COMPRA-VENTA con el ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VÁLENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, quien actuó en su propio nombre y como apoderado de su cónyuge ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.528.775, mediante el cual dieron en venta a los demandados, un inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial que forma parte del Edificio "Residencias Doral Centro", ubicado entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el local comercial objeto de venta tiene un área aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (116,40 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (119,50 M2) en la Plana Mezzanina, ubicado en la Planta Baja y en la Plana Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12); y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Local N° 13: SUR: Cuarto de electricidad y pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N°11; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. En la Planta Mezzanina NORTE: Mezzanina del Local N° 13: SUR: Oficina N° 10, ascensores, escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. Que el bien objeto de la compraventa, pertenece y fue adquirido originalmente por EL VENDEDOR. Según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 6, Tomo 21, Protocolo Primero, según los documentos anexados al libelo de demanda e insertos a los folios 10 al 14 y desde el 15 al 21 respectivamente. Que del documento autenticado ante la Notaria Octava de Chacao, en fecha 25 de Enero de 2017, anteriormente identificado, consta que "EI VENDEDOR" dio en venta a "LOS COMPRADORES", el inmueble antes indicado (Cláusula Primera del contrato), que el precio de venta se pactó en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00), de los cuales EL VENDEDOR declaró haber recibido LOS COMPRADORES en fecha anterior a la firma la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 150.000,000.00), mediante los siguientes cheques del Banco Plaza: cheque N° 00000829, de fecha 22 de julio de 2016, por la cantidad CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) y cheque N° 000008390, de fecha 2 de diciembre de 2016, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 50.000.000,00), emitidos a la orden de JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido; y en ese mismo acto EL VENDEDOR declaró recibir igualmente de manos de los compradores la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 50.000.000,00), mediante cheque N° 00001428 del Banco Plaza, de fecha 25 de enero de 2017, emitido a la orden JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, igualmente en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta. Es decir, para el momento de la celebración del mencionado contrato LOS COMPRADORES pagaron el Cincuenta por Ciento (50%) del precio pactado en el contrato específicamente la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,00). Que el resto del precio, es decir., la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,00), serían pagados por LOS COMPRADORES al EL VENDEDOR, en moneda de curso legal. mediante tres cuotas (3) cuotas así: a) CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000,00), el día 31 de diciembre de 2017; b) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00), el día 30 de junio de 2018, y c) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES Bs.75.000.000,00 el día 31 de diciembre del año 2018, tal y como lo dispone la Cláusula “SEGUNDA" del referido contrato. Que es importante resaltar, que sobre el inmueble OBJETO de contrato pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, en fecha 22 de marzo de 2004, medida que hasta la presente fecha no ha sido Suspendida, y así mismo no se le entregó a LOS COMPRADORES, la cedula catastral del inmueble, la Solvencia Municipal de Derecho de Frente, la Solvencia del Aseo Domiciliario, la Solvencia de Hidrocapital y la correspondiente Planilla Forma 33 del Impuesto del 0.5% del valor del precio de la venta debidamente pagada, lo que conllevó que El VENDEDOR incumpliera con los requisitos establecidos en la Cláusula Cuarta del contrato, razón por la cual no se logró , ni se alcanzó protocolizar al documento definitivo de compraventa hasta la presente fecha, pues debe en primer lugar suspender la medida y en segundo lugar entregar los requisitos necesarios para protocolizar la escritura definitiva. En consecuencia, debido al incumplimiento del contrato por VENDEDOR, nuestros representados se vieron en la necesidad de suspender el pago de la cantidad restante del precio, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLİVARES (BS, 20.000.000), (para la fecha de interposición y admisión de la demanda equivalía a la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bss.200,00), debido a la reconversión de la moneda que entró en vigencia en agosto de 2018), la cual corresponde al saldo restante del precio pactado por las partes, suma que convenimos adeudan nuestros representados y que no han logrado pagar, debido al incumplimiento de EL VENDEDOR, para así permitir la protocolización del documento definitivo de compa venta, por causas únicamente imputables al demandante. En consecuencia, oponemos a favor de nuestros representados la disposición contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, que se refiere a la "Exceptio Non Adimpleti Contratos" (excepción de contrato no cumplido.) DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO Improcedencia de la acción por Resolución de Contrato. Que sostiene el demandante, como fundamento de su pretensión de Resolución de Contrato, que la misma es procedente por el incumplimiento de LOS COMPRADORES, en el pago del saldo del precio pactado en el contrato suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaria Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en fecha 25 de enero de 2017, anotado bajo el Nro. 06, Tomo26, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. En tal sentido, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos del demandante, en los siguientes términos: PRIMERO: Negaron, rechazaron y contradijeron, que sus representados no hayan cumplido con las fechas establecidas en el contrato y que se hayan negado a pagar el remanente del saldo deudor, a pesar de las innumerables llamadas para finiquitar el pago final del contrato de compraventa, resaltando que el documento no se ha logrado registrar por causas imputables a EL VENDEDOR, pues sobre el inmueble pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, en fecha 22 de marzo de 2004, medida que hasta la presente fecha no ha sido Suspendida, como consta en Certificación de Gravamen que cubre los últimos 20 años del inmueble, emitida por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de diciembre de 2021, que anexaron al presente escrito en copia certificada marcado con el Nro. "1" y en copia simple de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Oficio No. 04-756, contentivo de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de contrato, dirigido por Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, a la oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador. en fecha 22 de marzo de 2004, que anexamos marcado “2”. SEGUNDO: Negaron, rechazaron, que exista un error en la redacción de la Cláusula Quinta del contrato, en la cual, se estableció como plazo de duración del contrato preliminar de compraventa, 120 días continuos, contados desde el 25 de enero de 2017, y según el alegato del demandante, dicho contrato debió finalizar el día 18 de diciembre de 2018, siendo que esta fecha correspondía al último pago estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato, en tal sentido señalamos que en la Cláusula Quinta se estableció lo siguiente: "…Quinta: "El plazo de duración de este contrato Preliminar de Compra-Venta es de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir del día de hoy, veinticinco (25) de enero de 2017, y, en consecuencia, dentro de este plazo, las partes se obligan a otorgar la correspondiente escritura definitiva de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente…” Cláusula esta que no cumplió EL VENDEDOR, debido que sobre el inmueble objeto de venta pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, en fecha 22 de marzo de 2004, la cual hasta la presente fecha no ha sido suspendida, y lo que imposibilita que se registre el documento definitivo de compraventa y la Hipoteca Convencional de Primer grado establecida en la Cláusula Tercera, la cual establece los siguiente: "…Tercera: Para garantizar al "Promitente Vendedor" el pago del saldo de precio de venta, así como los eventuales gastos de cobranza, tanto judiciales como extrajudiciales, incluyendo honorarios de abogados, si los hubiere expresamente" Los Promitentes-compradores", convienen en que simultáneamente al otorgamiento de la escritura definitiva de compra-venta, constituirán a favor del Promitente-vendedor hipoteca convencional primer grado sobre el local comercial objeto de esta negociación hasta por la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (250.000.000, 00)…” Por ende, resulta falso, el argumento del demandante, donde señala que el contrato debió protocolizarse el 31 de diciembre de 2018, fecha que corresponde al último pago, el demandante confunde la fecha pactada para la protocolización del documento definitivo con hipoteca convencional de Primer Grado, con las fechas pactadas en la Cláusula Segunda, que se refiere a los plazos acordados por las partes para el pago del precio de la misma venta. Es claro que el demandante, no podía cumplir con la obligación de suscribir el documento definitivo de compraventa, por cuanto se lo impide la medida que pesa sobre el inmueble y la cual como se ha indicado anteriormente no ha existido ninguna suspensión de la mismas. TERCERA: Negaron, rechazaron y contradijeron, que sus representados hayan incumplido el contrato de compraventa, pues como ya quedó alegado y establecido anteriormente, quien incumplió con todas sus obligaciones contractuales fue EL VENDEDOR, incumpliendo con su obligación, la cual fue debidamente establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, donde expresamente se obliga a lo siguiente: "…Cuarta: Esta negociación ha sido convenida por las partes libre de todo pasivo y gravamen y el "Promitente-Comprador' creo que debería decir el "Promitente-Vendedor" expresamente declara que el inmueble objeto de esta negociación, “se encuentra libre de todo gravamen, esta solvente con todos los impuestos nacionales y municipales y con todos los servicios, nada debe por ningún concepto y le pertenece en plena propiedad”, por haberlo adquirido en compra que hizo a los señores Heliodoro Fernández Da Silva, María Ilda Ferreira De Silva, Manuel Pedro De Susa, Serafina Goncalves de Sousa, Juan Fernando De Sousa Goncalves y José Antonio Abreu De Sousa, tal y como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Federal el día 10 de Noviembre de 1994, Registrado bajo el No. 6 Tomo 21, Protocolo Primero…” En consecuencia "EL Promitente-Vendedor" se obliga a entregar a los "Promitentes-Compradores", con suficiente antelación al otorgamiento de la correspondiente escritura de compra-venta, la Cédula Catastral del inmueble, la solvencia municipal de los derechos de frente, la solvencia del aseo domiciliario, la solvencia de Hidrocapital y la correspondiente planilla del Impuesto Sobre la Renta, Forma 33, debidamente pagada. Que, en vista de lo dispuesto en la Cláusula antes transcrita, el vendedor tenía la obligación de entregar el inmueble libre de todo pasivo y gravamen. (prohibición de enajenar y gravar), solvente en impuestos y entregar al comprador con suficiente tiempo de antelación la Cédula Catastral de Inmueble, la Solvencia Municipal de los Derechos de Frente, la Solvencia del Aseo Domiciliario, |a Solvencia de Hidrocapital y la correspondiente Planilla del Impuesto Sobre la Renta. Forma 33, debidamente pagada, obligación con la que nunca cumplió. CUARTA: Negaron, rechazaron y contradijeron que EL VENDEDOR en fecha 25 de enero de 2017 le entregó a LOS COMPRADORES las llaves del local comercial, alegato que es completamente falso, pues los demandados ya se encontraban en de dicho inmueble con anuencia de EL VENDEDOR. y han poseído el inmueble vendido en calidad de propietarios, quedando solo pendiente el pago del saldo del precio de la venta y la verificación de la tradición formal de la propiedad a través del otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, como puede verificarse de la Cláusula Segunda del contrato, que los demandados desde el año 2016, ya habían cancelado la cantidad de Bs. 150,000.000,00, fecha anterior a la autenticación del documento suscrito el 25 de enero del año 2017, oportunidad en la cual entregaron la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), mediante cheques emitidos a la orden de JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta comerciales convenido, y ya se encontraban desarrollando las actividades correspondientes a la sociedad mercantil y el fondo de comercio, ubicado en el inmueble objeto de contrato, denominada Panadería, Pastelería, Charcutería y Cafetería Doral Centro C.A. Que resultando totalmente falso, el alegato realizado por el demandante, en el cual señala: "…No obstante debe tener en cuenta este Tribunal que mi representado cuando firmó la opción de compraventa en fecha 25 de enero de 2017, les entregó las llaves del local comercial a los compradores ciudadanos AGOSTHINO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK AMSES CORDAVA DA SILVA, para que procedieran a la remodelación ya que supuestamente en el plazo estipulado de 120 días, diarios cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción de compraventa y en la actualidad tienen la posesión del inmueble a pesar del evidente incumplimiento en sus obligaciones como compradores del bien…” Por los motivos antes esgrimidos y verificados todos los incumplimientos en los que incurrió EL VENDEDOR, resulta totalmente improcedente la presente demanda por la Resolución de Contrato, el pago de la cláusula penal y la condenatoria en costas de los demandados, una vez que quien incumplió el contrato suscrito fue ELVENDEDOR ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, como fue expresado anteriormente y quedara probado en la presente causa. Que en conclusión, de los hechos y alegatos esgrimidos en la demanda, se verifica que el demandante admite textualmente lo siguiente aunque se han recibido cantidades abonos queda un remanente hasta la presente fecha de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00) (Sic")., siendo que los demandados cancelaron a El VENDEDOR, la cantidad total en bolívares (Bs. 380.000.000.00), quedando un saldo deudor de VEINTE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), equivalentes a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200.00) para el momento de la interposición de la demanda, admitiendo el demandante que recibió el Noventa y Cinco por Ciento (95%) del precio de venta convenido, pues las cantidades de dinero entregadas por LOS COMPRADORES, no son a título de garantías arras, sino fueron recibidas en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido y así lo hizo saber EL VENDEDOR, en el contrato y lo admitió en el libelo de demanda, visto lo anterior, y ante el flagrante incumplimiento de EI VENDEDOR, los demandados tenían la facultada de negarse a cumplir con su obligación de pagar el saldo restante del precio convenido en el contrato, por cuanto EL VENDEDOR no cumplió con sus obligaciones contractuales, en consecuencia opusieron la excepción del contrato no cumplido, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la cual es un mecanismo de defensa del deudor que encuentra su fundamento en el principio de ejecución simultánea de las obligaciones que emanan de un contrato bilateral, que le permite, suspender el cumplimiento de su obligación mientras el acreedor no cumpla con la suya, incumplido con el artículo 1.168 del Código Civil, que señala: ".. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…” Que el accionante en su libelo, de forma maliciosa no realizó la debida conversión monetaria, todo con la intención de confundir a este digno Tribunal, razón por la cual nos permitimos señalar que la cantidad que realmente adeudan nuestros representados como saldo del precio de la venta debe ser objeto de una experticia para determinar el monto real del saldo adeudado, en virtud que en los años 2018 y 2021, fue decretadas dos reconversiones monetarias, según Decretos Nos 3.548, de fecha 25 de julio de 2018 y Decreto Nro. 4.553 de fecha 6 de agosto de 2021, lo que implica la supresión de once ceros, a la fecha de la presente contestación. DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la representación legal de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-10.531.216 e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-17.743.333, según poderes cursantes en autos, procedieron a RECONVENIR al ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, en los términos siguientes: PRIMERO: De la existencia de un contrato de compraventa y sus condiciones. En fecha veinticinco (25) de enero de 2017, los ciudadanos AGOSTINHIO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA antes identificados, celebraron un contrato de COMPRA-VENTA, a través del cual compraron al ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, quien actuó en su propio nombre y como apoderado de su cónyuge ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, un inmueble hasta entonces propiedad de este último, constituido por un Local Comercial que forma parte del Edificio Residencias Doral Centro", ubicado entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia la Municipio Libertador del Distrito Capital. El local Comercial objeto de venta aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta centímetros (116,40 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Metros (119,50 M2) en la Planta Mezzanina, ubicado en la Planta Baja y en la Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12); y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Local N° 13: SUR: Cuarto de pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N°11; ESTE: Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local Planta Mezzanina NORTE: Mezzanina del Local N° 13; SUR: Oficina N° 10 escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y: OESTE Cuarto de Electricidad y local N°20. Que el bien objeto de la compraventa, fue adquirido originalmente por LOS VENDEDORES, según consta de documentos protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10 de noviembre de 1994, documento adjunto al presente escrito en copia simple de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, marcado con el No. 3 La referida operación de compraventa, se verificó a través de documento autenticado ante la Notaria Octava de Chacao en fecha 25 de enero de 2017, anotado bajo el Nro. 06. Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Que en dicho instrumento, consta que “EI VENDEDOR" dio a los “COMPRADORES", el inmueble antes indicado (Cláusula Primera del contrato), que la venta constituye el (objeto del contrato), y que el precio de venta se pactó en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00), de los cuales se pagó la cantidad de Bs. 200.000.000 al momento de celebrarse el contrato y que el resto del precio sería pagado por LOS COMPRADORES a EL VENDEDOR según lo establece la Cláusula Segunda del contrato. Que se pactó que el documento traslativo de propiedad se otorgaría (se protocolizaría) a los 120 días continuos contados a partir de la suscripción del contrato y que en dicho documento definitivo de compraventa se constituiría a favor de EL VENDEDOR una Hipoteca Convencional de Primer Grado por la cantidad de Doscientos Cincuenta Millo es de Bolívares (Bs. 250.000.000), a como lo disponen las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato objeto de la presente Demanda, obligación con la cual incumplió el Demandante-Reconvenido, pues como se ha alegado y probado en este escrito, sobre el inmueble objeto de compraventa pesa una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar la cual ya fue identificada y anexada en copia certificada la Certificación de Gravamen y el Oficio contentivo de la medida, anexados a este escrito marcados con los Nos "1" y “2", Con lo cual se verifica el primer incumplimiento que imposibilita de raíz el otorgamiento de cualquier documento traslativo de la propiedad, causa solo imputable al demandante reconvenido. Que el demandante-reconvenido, declaró haber recibido de los demandados (compradores) en fecha anterior a la firma del contrato, la cantidad de Bs. 150.000.000.00, mediante los siguientes cheques del BANCO PLAZA: cheque N° 00000829, de fecha 22 de julio de 2016, por la cantidad de Bs. 100.000.000,00 y cheque N° 000008390, de fecha 2 de diciembre de 2016, por la cantidad de Bs. 50.000.000.00. emitidos a la orden de JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido; y en ese mismo acto El Demandante-Reconvenido (vendedor) declaró recibir igualmente de manos de los compradores la cantidad de Bs.50.000.000,00, mediante cheque, N° 00001428 del Banco Plaza, de fecha 25 de enero de 2017, emitido a la orden JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, igualmente en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta. Es decir, para el momento de la celebración de mencionado contrato LOS COMPRADORES pagaron el 50% del precio pactado en el contrato específicamente la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares (Bs.200.000.000,00) y que nuestros representados realizaron múltiples abonos a la deuda, faltando solo cancelar el remanente de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20,000.000), que para la fecha de la interposición de la demanda equivalían a la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00), en virtud de la entrada en vigencia el 20 de agosto de 2018, según Decreto 3.548, que realizó la conversión de la moneda, restándole Cinco (5) ceros para ese momento. Así mismo, es importante señalar que, con motivo de la celebración del contrato de venta pactado, EL VENDEDOR, ya había entregado la posesión del inmueble vendido a LOS COMPRADORES y nuevos propietarios, quedando solo pendiente el pago del saldo del precio de venta y la verificación de la tradición “formal" de la propiedad a través del otorgamiento de la escritura que la oficina de Registro Inmobiliario respectivo. Que aun cuando el contrato hace en alguna parte mención a que se trata de una "Opción", se trata efectiva y jurídicamente de un perfecto contrato de compraventa, conforme a lo define la norma del artículo 1.474 del Código Civil, en tanto en su contenido se encuentran presente los elementos de consentimiento, precio y objeto que constituyen inequívocamente una contratación de compraventa, tal y como lo definido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, quien luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, estimó pertinente retoma criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente. Que dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio advierte la Sala que el sub indicé, se encuentra efectivamente en situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta, sentencia RC-0001 de 16 de fecha 22 de marzo de 2013. Que de manera que, no queda la menor duda de la intención de las partes al contratar, quienes se denominaron en el mismo contrato, como "El VENDEDOR" y "LOS COMPRADORES” describiendo además perfectamente el objeto y la causa del contrato, lo que LOS COMPRADORES" respectivamente, incluye el bien vendido y el precio de venta, donde en este particular se establece que las cantidades entregadas por recibidas por EL VENDEDOR en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido, reforzado al haberse mantenido a LOS COMPRADORES en la posesión del que además se ve claramente bien vendido, por lo que estamos en presencia de una verdadera venta, como lo define la sentencia supra citada. Que el VENDEDOR nunca cumplió con su obligación de "entregar las solvencias que sean necesarias y pagar los impuestos correspondientes", obligación expresamente adquirida en la cláusula "CỦARTA" del contrato, y lo que es peor aún sobre el inmueble pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, ya identificada, por lo que LOS COMPRADORES, se vieron forzados abstenerse de cancelar el saldo restante del precio convenido, una vez que ya habían cancelado el noventa y cinco por ciento (95%) y EL COMPRADOR creo que debería decir EL VENDEIDOR a pesar de haber recibido casi la totalidad del precio, nunca entrego la documentación necesaria para proceder con el otorgamiento de la escritura definitiva, una vez que tenía conocimiento que está impedido de protocolizar cualquier tipo de documento sobre dicho inmueble, actuando de forma maliciosa. alegando una cantidad de argumentos falsos procedió a demandar a nuestros representados por Resolución de Contrato, basado su pretensión en un supuesto incumplimiento de parte de los Compradores. Basando su pretensión en los artículos 1.474, 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.920 y 531 del Código Civil Venezolano, solicitándole al Tribunal que declare la existencia de un contrato de compraventa celebrado en fecha en fecha 25 de enero de 201, ante la Notaria Octava de Chacao, anotado bajo el Nro. 06, Tomo 26, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, entre el vendedor JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, y los compradores reconviniente, se condene a el demandante-reconvenido al cumplimiento del contrato de compraventa celebrado en fecha en fecha 25 de enero de 2017, y que el demandante-reconvenido les otorgue el documento traslativo de la propiedad del bien inmueble objeto de venta, específicamente un inmueble constituido por un Local Comercial que forma parte del Edificio “Residencias Doral Centro", ubicado entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta. Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados a (640 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Metros Cuadrados (119,50 M2) en la Planta Mezzanina. Está ubicado en la Planta Baja y en la Plana Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12); y se encuentra comprendido adentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Local N° 13; SUR: Cuarto de electricidad y pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N°11; ESTE: Fachada Base por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. En la Planta Mezzanina NORTE: Mezzanina del Local N° 13; SUR: Oficina N° 10, ascensores, escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N° 20, el cual adquirió según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 6, Tomo 21, Protocolo Primero, de conformidad con lo previsto en el artículo 530 del Código de Procedimiento Civil y solicitaron que la sentencia definitiva que se dicte en este juicio, se tenga como documento traslativo de la propiedad ordenándose su protocolización, a todo evento como el interés de los demandados-reconviniente es cumplir con el contrato, en los términos en que fue pactado, consignaron el monto que correspondía cancelar, que eran de Bs. 20.000.000, y que producto de la reconversión monetaria en el año 2018, según Decreto Nro. 3.548, la cantidad quedó en Bs. 200, 00 y debido a una segunda reconversión monetaria en el año 2021, según Decreto No. 4.553, el monto quedó en Bs. 0,0002, lo que implica la supresión a la fecha de la presente contestación, para la cual los compradores ofrecen pagar a EI Vendedor, el saldo restante del precio de venta, monto que debe ser objeto de una experticia contable, a los fines de determinar la cantidad adeudada y por último solicitan la condenatoria en costas y costos del proceso del demandante-reconvenido JOSE M. OLIVEIRA VALENTE…” Según escrito de fecha 07 de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora formalizó el recurso de tacha incidental propuesto contra el instrumento poder consignado al expediente por la representación judicial del demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, formalización que fundamentó en el último aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07 de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora impugnó la copia simple del instrumento poder consignado junto al escrito de contestación a la demanda y reconvención, el cual fue anotado bajo el No. 19, tomo 52 de fecha 19 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en vista que fue consignado por la parte demandada en copias simples y en fecha 07 de diciembre de 2022, la profesional del derecho María Fátima Da Costa, apoderada judicial de la parte demandada AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, insistió en hacer valer el instrumento poder objetado por su contraparte. Mediante auto motivado de fecha 09 de diciembre de 2022, el Tribunal aquo ordenó la apertura del cuaderno separado de tacha, con el propósito de tramitar la incidencia surgida con motivo de la tacha incidental propuesta por el apoderado judicial de la parte actora; asimismo, por auto separado de la misma fecha, se admitió conforme a derecho la reconvención a la demanda interpuesta por la parte demandada, al momento de trabar la litis, según lo dispuesto en el artículo 366, 367 y 369 del Código Procesal Civil. En fecha 12 de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida consignó las copias requeridas para la tramitación del cuaderno de tacha incidental e insistió en la tacha, impugnó los documentos insertos en los folios 157 al 167, el documento de opción compra venta, inserto a los folios 169 al 172 del expediente y ejerció el recurso de apelación contra el auto de admisión a la reconvención de la demanda. Según diligencia de fecha 13 de diciembre de diciembre 2022, la abogada MARÍA FÁTIMA DA COSTA en su carácter de apoderada judicial del demandado-reconviniente AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, consignó al expediente el original del instrumento poder objetado por su antagonista jurídico, el cual le fue otorgado por su mandatario en fecha 19 de junio de 1998, ante la Notaría Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda (folios 195 al 197 de la 1era pieza). En fecha 16 de diciembre de 2022, la abogada JULIANA SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del demandado-reconviniente ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, consignó escrito de alegatos y dentro de los aspectos señalados en su escrito, procedió a estimar la cuantía de la reconvención de la demanda interpuesta en contra de la parte actora-reconvenida, en la cantidad de Bs. 1.557.000,00, equivalentes a 3.797.560,98 U.T. En fecha 19 de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación a la mutua petición ejercida por la parte demandada-reconviniente, en los siguientes términos: “…Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida GIUSEPPE BRANDl CESARINO, procedió responder a la mutua petición en los siguientes términos: alegó que la reconvención es una demanda autónoma, y por ende, debe cubrir las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para ser admitida, es necesario que la reconvención determine y precise con claridad su objeto y fundamento, siendo así la reconvención planteada por parte sus adversarios jurídicos careció de la determinación o estimación de la cuantía, razón por la cual no era admisible en derecho para el conocimiento de los Tribunales de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, siendo así la pretensión reconvencional de los demandados no cumplió con el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia su inadmisibilidad, es por ello que pese haber sido admitida la reconvención se opone a su admisión. De la existencia de un contrato de compraventa y sus condiciones ES CIERTO: Que en fecha Veinticinco (25) de enero su representado JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, celebro con autorización de su conyugue ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, una OPCION DE COMPRA-VENTA, y es TOTALMENTE FALSO que le compraron al ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, como si fuese una venta directa, ya que no hubo formalización de la venta, ni protocolización, solo una OPCION DE COMPRA VENTA, según instrumento poder general protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 26 de Junio de 1.995, bajo el N° 15, Tomo 03, Protocolo Tercero, con los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, ya suficientemente identificados en autos, estando el primero de los nombrados debidamente representado en ese acto por el abogado ANTONIO MARIA SOARES NOGUEIRA, mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio portador de la cedula de identidad N°. V-4.082.463 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.317 según poder autenticado por ante la Notaria Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de enero de 2011, inserto bajo el N° 26, Tomo 03 de los libros de autenticaciones respectivos. Que es cierto que según documento debidamente autenticado por ante la notaría Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, Chacao en fecha Veinticinco (25) de Enero de Dos Mil Diecisiete (2017), bajo el N° 06, Tomo 26 de los Libros de autenticaciones, se firmó la Opción de Compra-Venta, PERO ES TOTALMENTE FALSO, que la propiedad era de los ciudadanos ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, adjudicándose el inmueble propiedad de representado, ya que nunca hubo una venta que trasladara a propiedad a favor de los ciudadanos anteriormente nombrados. Que en este punto los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente confunden OPCION y señala el apoderado judicial accionante que el SAREN emitió la Circular DG-CJ-N°00002260-379 en fecha Primero (1) de Diciembre de 2016, en la cual estableció que en las Notarías Públicas dependientes de este servicio Autónomo, no podrán tramitar documentos contentivos de Compra Venta de bienes inmuebles y cuando se firmó la Opción de Compra-Venta para esa fecha 25 de Enero de 2017 estaban PROHIBIDAS LAS VENTAS POR NOTARIAS, SOLO SE PODIAN OTORGAR OPCIONES DE COMPRA-VENTA, por lo tanto el objeto de la compra-venta, pertenece y fue adquirido por EL VENDEDOR según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10 de noviembre de 1994, bajo el Nro.6, Tomo 21, Protocolo Primero, en este punto los demandantes RECONVINIENTES se contradicen y dan la razón al actor propietario que es él, el propietario del inmueble. Que es cierto que en la Cláusula Segunda de dicha OPCION-COMPRA-VENTA, el precio convenido por las partes para esa negociación era por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.400.000.000,oo) de los cuales se cancelaron por parte de los prominentes compradores las siguientes cantidades, en fecha anterior, la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.150.000.000,oo) mediante los siguientes cheques del Banco Plaza: Cheque N° 00000829, de fecha 22 de Julio de 2016, por la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00) y cheque N° 0000830, de fecha 2 de Diciembre de 2.016, por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00), emitidos a nombre de mi representado JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido, y en el acto de la firma de la Opción de Compra-Venta recibe mi representado la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00) mediante cheque N° 00001428 del Banco Plaza de fecha 25 de Enero de 2017, emitido igualmente a la orden de José María Valente de Oliveira, igualmente como pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta y EL RESTO DEL PRECIO, es decir la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.200.000.000,00), fueron acordados mediante el pago de tres (3) cuotas, según las fecha establecidas en el documento de suscrito plenamente señalado en autos por las partes. Que es totalmente falso que los prominentes compradores hayan cancelado las tres cuotas establecidas en el contrato en el día, mes, y año, las cuales habían sido acordadas en el contrato de opción de Compra-Venta. Que es cierto que en el documento definitivo se constituiría a favor del VENDEDOR una Hipoteca Convencional Bolívares (Bs.250.000.000) tal y como lo disponían las Cláusula Tercera y Quinta del contrato objeto de la presente demanda. Que es falso que su representado haya incumplido, ya que toda la documentación le fue entregada al Abogado de los compradores Reconviniente en una carpeta y conjuntamente con su representado estaban en conocimiento que existía una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, pero en la carpeta estaban copias del libelo de la demanda intentada por el ciudadano JOAO MACHADO DA COSTA, por Cobro de Bolívares Intimatorio que le sequia al actor reconvenido y el número de expediente, y que la parte demandada se obligó a tramitar la liberación de esa medida para ser llevada al Registro Inmobiliario. Que la causa de que no se haya levantado la medida es solo imputable a LOS COMPRADORES RECONVINIENTES, que se estipulo en el contrato tres cuotas NO ABONOS PARCIALES NI POR PARTES ERA POR CUOTAS CON FECHAS DETERMINADAS, aquí existe un incumplimiento que cambió por completo las reglas de juego, porque cuando se firma una Opción se debe cumplir en este caso en los plazos establecidos y cuando hacen abonos eso no fue lo acordado se DESNATURALIZA LA OPCION DE COMPRA-VENTA, y se posterga dicha venta no por culpa del vendedor, sino RECONVINIENTES, y por lo tanto nunca se obtuvo el pago total de la venta que era la cantidad de 20.000.000 de bolívares, que por efecto de la Conversión Monetaria con la entrada en vigencia el 20 de agosto de 2018, según decreto 3.548, que realizo la conversión de la moneda restándole cinco (5) ceros para ese momento era de (Bs.200). Que, si observamos el INCUMPLIMIENTO por parte de LOS COMPRADORES RECONVINIENTES, es que nunca pagaron lo acordado y el que su cliente exigía el pago restante en muchas ocasiones en la que se presentó en la sede de la empresa. Que la parte demandada para poder reclamar cumplimiento con respecto al pago debe consignar la cantidad faltante de bolívares (20.000.000) ante este Tribunal o el finiquito respectivo de dicha cancelación con todos sus abonos ante este tribunal para dar cumplimiento al monto total de la venta. Que probada la existencia de la opción de compra-venta en forma autentica, es el demandado quien debe probar que cumplió cabalmente con sus obligaciones, en este caso, pagar el precio del inmueble vendido, aquí se presenta la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone "...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...", La parte demandada para alegar cualquier incumplimiento de la parte actora reconvenida deberá probar ante este Tribunal los pagos que se establecieron en la opción de compra-venta y en las fechas que ahora acordadas y pactados los pagos, el no presentar estos pagos hace que quede establecido claramente su incumplimiento y procede la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA lo cual se demandó. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma. Que en la Cláusula Quinta, se estableció como Plazo de Duración del Contrato Preliminar de Compra-Venta de Ciento Veinte Días (120) Continuos, contados a partir del día veinticinco (25) de enero de 2017, debiendo finalizar con el pago final en fecha veinticinco de Mayo de 2017, y tomando como último pago la cantidad de "C" Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.75.000.000,00) el día 31 de Diciembre del año 2018, debió finalizar dicha Opción de Compra-Venta en esa misma fecha, por lo tanto debieron los demandantes Reconviniente de haber entregado ante el registro toda la documentación, como prueba diligente de la negociación y firmado ante el Registro en Mayo de 2017, al finalizar los Ciento Veinte (120) días estipulados. Que si su representado hubiese sabido que los demandantes reconviniente no se encargarían de tramitar dicha liberación el actor hubiese contratado a otros abogados para ese trámite ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. Que Igualmente en la Cláusula Quinta nunca se le indicó o estableció para que tiempo tenían la liberación de la Medida de Enajenar y Gravar, ya que no tuvo ningún tipo de información ni escrita ni verbal está probado a los autos del expediente que los demandantes mediante UNA CONFESION JUDICIAL EN EL PROCESO no habían pagado el monto total de la venta. Es cierto que el documento traslativo de propiedad se protocolizaría a los Ciento Veinte (120) días continuos contados a partir de la suscripción del contrato cuya fecha era en mayo del 2017, donde se obligaban los demandantes reconviniente a efectuar el documento definitivo de compra-venta lo cual nunca se efectuó y era obligación de los demandados-reconviniente pagar el saldo restando del precio convenido. Rechazo, negó y contradijo que su representado JOSE DE OLIVEIRA tuviera que cancelar la forma 33, motivado que la Forma 33 se refiere, a la que comúnmente se conoce como es el pago 0.5% sobre el precio de venta del inmueble. Que en la cláusula CUARTA: Se estableció que está negociación fue convenida por las partes y el inmueble objeto de esta de esta negociación se encuentra libre de todo pasivo y gravamen y EL Promitente Comprador expresamente declara que el inmueble se encuentra libre de todo gravamen, esta solvente con todos los impuestos municipales y con todos los servicios, nada debe por ningún concepto y le pertenece en plena propiedad por haberlo adquirido de sus anteriores propietarios Heliodoro Fernández Da Silva, María lda Ferreira De Da Silva, Manuel Pedro De Sousa, Serafina Goncalves De Sousa, Juan Fernando Sousa Goncalves y José Antonio Abreu de Sosa, tal y como se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Federal, el 10 de Noviembre de 1994, bajo el N° Tomo 21, Protocolo Primero. Que en la misma cláusula se estableció que "EL Promitente Vendedor, se obligaba a entregar a los Prominentes Compradores, con suficiente antelación al otorgamiento de la escritura de Compra-Venta, la Solvencia del aseo, la solvencia de Hidrocapital y la Correspondiente Planilla del Impuesto sobre la Renta, Forma 33, debidamente pagada, hechos que desvirtúan a los demandantes reconviniente, tanto en la Contestación de la demanda de Resolución de Contrato como en la de Cumplimiento de Contrato, ya que alegaron que no se le entregó la cedula catastral, la Solvencia Municipal del Derecho de frente, La Solvencia del Aseo Urbano y la correspondiente Planilla Forma 33 del impuesto del 0,5% del valor del precio de la venta debidamente pagada lo que llevo que el Vendedor incumpliera los requisitos están establecidos en la Cláusula Cuarta. Ahora bien, lo que se tiene que analizar son estas dos clausulas: Cláusula Quinta: Se estableció: El plazo de duración de este contrato Preliminar de Compraventa es de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de hoy veinticinco (25) de enero de 2017, y en correspondiente escritura definitiva de compra-venta por ante la Oficina de correspondiente, dentro de ese plazo, las partes se obligan a otorgar el documento correspondiente. Para concluir la parte actora reconvenida señalo que la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO mediante RECONVENCIÓN es improcedente desde todo punto de vista, motivado a que la parte DEMANDANTE RECONVINIENTE opuso la excepción NO ADIPLETIS CONTRATUS, PERO NO CUMPLIO CON SU OBLIGACIÓN CONTRAIDA EN EL PAGO DE LAS TRES CUOTAS establecidas en la Cláusula segunda en las fechas acordadas: A) Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00), el día 31 de Diciembre del año 2017; B) Setenta y Cinco millones de Bolívares (Bs.75.000.000,oo), el día 30 de Junio de 2018 y C) Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.75.000.000,00) el día 31 de Diciembre del año 2018, por lo que no puede excepcionares LA DEMANDANTE RECONVINIENTE, ya que los pagos nunca fueron cancelados en las fechas establecidas, motivo por el cual no puede indicar que no tenía la documentación cuando ellos eran los responsables de la tramitación, y los requisitos le fueron entregados como fueron LA CEDULA CATASTRAL y SU SOLVENCIA, RECIBO DE ASEO URBANO, CIERRE DE TITULARIDAD Y SU POSTERIOR REGISTRO ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DEL QUINTO CIRCUITO, y si faltaba algún documento debían informarlo para su tramitación, hecho que ya fue probado a los autos del expediente mediante consignación de una Certificación de Gravamen por la parte Demandante Reconviniente y está probado La Cedula Catastral y su Solvencia por cuanto estos son requisitos obligatorios para el cierre de la Titularidad, el recibo del agua que fue entregado porque eso viene reflejado en el recibo de condominio y el mismo no hace falta para registrar un inmueble, el servicio de aseo domiciliario el mismo le fue entregado ya que su representado tenía el Servicio Eléctrico al día y el recibo lo emitían en forma conjunta, es ahora hoy en día que las atribuciones de la Alcaldía de Caracas por una nueva Resolución, este tampoco es requisito para la venta en el registro…” Por medio de diligencia de fecha 20 de diciembre de 2022, la abogada JULIANA SÁCHEZ, apoderada judicial del demandado-reconviniente ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, solicitó al Tribunal un cómputo por secretaria desde el 09 de diciembre de 2022 (exclusive) al 20 de diciembre de 2022 (inclusive), con el propósito de que se verifique en autos la presunta falta de contestación a la reconvención a la demandada interpuesta en la causa y según auto de fecha 20 de diciembre de 2022, el Tribunal aquo dio respuesta a la solicitud de la abogada JULIANA SÁNCHEZ, donde se le indicó que el abogado GUIPEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, actuado en representación del ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, parte actora-reconvenida en este causa, procedió a dar contestación a la reconvención en fecha 19 de diciembre de 2022, según se desprende del asiento No. 07 del libro diario. Mediante certificación emitida en fecha 08 de febrero de 2023, por el Abogado Rene Fajardo Mota, en su carácter de Secretario del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a dejar expresa constancia en autos, de haberse desglosado los escritos de pruebas insertos al expediente a los folios 236 al folio 248 de la presente causa. Según diligencia de fecha 10 de enero de 2023, el profesional del derecho ANTONIO MARIA SOARES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.082.463, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 18.317, actuando en nombre y representación del ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, parte co-demandada-reconviniente en la presente causa, procedió a sustituir reservándose las facultades que les fueran conferidas por su mandatario mediante el instrumento poder otorgado en fecha 19 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima (20°) del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 19, Tomo 52, registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Liberador, en fecha 07 de julio de 1998, anotado bajo el No. 12, Tomo 1, Protocolo Tercero, en la persona de la abogada MARÍA FATIMA DA COSTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-10.381.514 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 64.504. (Folios 238 al 244). En fecha 16 de enero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida mediante escrito de alegatos, solicitó al Tribunal se pronuncie sobre: a). - El recurso de apelación propuesto en contra del auto de admisión de la reconvención de la demanda ejercitada por su antagonista jurídico; b). - La solicitud de la medida cautelar peticionada. Según escrito de fecha 17 de enero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida solicitó al Juez de la causa se inhibiera de seguir conociendo de la presente causa y en fecha 19 de enero de 2023, procedió a recusar formalmente al Juez del Juzgado Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial y en fecha 23 de enero de 2023, el Tribunal de la causa, ordenó la apertura del cuaderno respectivo, para la tramitación de la incidencia de recusación e inhibición y ordenó remitir adjunto a oficio el original del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de su respectiva distribución de ley. Mediante comprobante emitido por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de fecha 24 de enero de 2023, fue recibido el original del expediente signado con el No. AP11-V-FALLAS-2020-000123, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y en fecha 30 de enero de2023, el Dr. Jhonme Rafael Narea Tovar, quien preside el aludido Despacho, ordenó darle entrada al expediente y anotarlo en los libros respectivos, asimismo ordenó oficiar al Tribunal de la causa con el propósito de que se remitiera computo por secretaría de los días despacho transcurridos en ese Tribunal, con el fin de establecer la etapa procesal actual en la cual se encuentra la causa, providencia del Tribunal que le fue comunicada a las partes integrantes del juicio, mediante el uso de la vía telemática, según nota de secretaria de fecha 02 de febrero de 2023 (folio 265). En fecha 30 de enero de 2023, el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, solicitó al Juzgado Sexto de esta misma Circunscripción Judicial, información relativa al cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 23 de mayo de 2022 exclusive, hasta el 19 de enero de enero 2023, inclusive. La aludida información fue remitida al Tribunal según oficio de fecha 07 de febrero de 2023, distinguido con el No. 038/2023. Con motivo al contenido del oficio antes indicado, el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, dejó expresa constancia que el presente proceso se encontraba en el lapso de promoción de pruebas, según lo previsto en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil y que del referido lapso transcurrieron ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, once (11) días de despacho. La referida providencia del Tribunal le fue notificada a las partes integrantes del proceso, haciendo uso de los medios telemáticos y de comunicación (TIC), conforme lo previsto en la decisión No. 000386 de fecha 12 de agosto de 2022, Exp. No. AA20-C-2021-000213, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concatena con el artículo 396 del Código Adjetivo Civil y 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; asimismo, por medio de boleta consignada por el alguacil. (Folios 277 al 282). Mediante auto de fecha 07 de enero de 2023, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, ordenó el desglose y resguardo del escrito de promoción de pruebas de la parte actora-reconvenida, inserto a los folios 236 al 239; así como, del escrito de pruebas que riela a los folios 240 al 248, adjunto por la parte actora-reconvenida y el escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada JULIANA SÁNCHEZ, en su carácter de representante judicial de la parte co-demandada-reconviniente del ciudadano ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, inserto del folio 270 al folio 272 y se procedió a su resguardo en la caja fuerte del Tribunal; asimismo, se ordenó corregir la foliatura del expediente a partir del folio 235, exclusive. Según nota de secretaria de fecha 08 de febrero de 2023, el secretario del Tribunal dejó constancia en autos de haber informado a las partes y sus apoderados judiciales sobre el contenido del auto de fecha 07 de fecha de 2023. En fecha 16 de febrero de 2023, el Tribunal dejó constancia en autos que agregó a los autos los escritos de promoción de pruebas de fecha 02 de enero de 2023 y 09 de febrero de 2023, presentados por la parte actora-reconvenida, así como los escritos de pruebas de fecha 20 de 01 enero 2023 y 14 de febrero de 2023, presentados por los abogados de la parte demandada-reconviniente. Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2023, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercitado en fecha 12 de diciembre de 2022, por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ordenando remitir al Juzgado Superior las copias certificadas conducentes y según escrito de fecha 22 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente solicitó al Tribunal procediera a revocar por contrario imperio el auto dictado en fecha 16 de febrero de 2023, alegando para ello que la admisión de la mutua petición interpuesta por sus representados judiciales, no prevé el ejercicio de apelación, solo en caso de su negativa y la ley faculta para apelar únicamente a la parte que ejercita la reconvención. Mediante escrito de fecha 22 de febrero de 2023, las apoderadas judiciales de los ciudadanos AGOSTHIÑO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, parte demandada-reconviniente hicieron oposición a las pruebas propuestas por la parte actora-reconvenida, señalado que la documental prómovida por en el punto cuarto relativa a un contrato de compra venta de una presunta finca, fue consignado en copia simple y no guarda relación alguna con el punto controvertido entre las partes (244 al 248); hicieron oposición a la promoción de la prueba de informes, dirigida a las oficinas del Segundo y Quinta del Circuito, se opusieron al punto sexto del escrito de prueba de fecha 10 de enero de 2023 (folios 236 al 239 y 240 al 243) y desconocieron todas las pruebas documentales consignadas en copia simple y que no guardan relación con el punto controvertido, señalando además que el demandante-reconviniente jamás cumplió con la obligación de tramitar y entregar el inmueble libre de gravámenes y la documentación necesaria para terminar de formalizar la venta ante el registro respectivo, en virtud de que sobre el mismo pesa una medida y la parte demandada no pagó los impuestos para tramitar la cédula catastral y demás obligaciones contenidas en la cláusula cuarta del contrato objeto de la demanda. Por auto motivado de fecha 22 de febrero de 2023, el Tribunal proveyó sobre la oposición a las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, oposición formulada por su antagonista jurídico, además se negó el recurso de apelación ejercitado por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, contra el auto de fecha 09 de febrero de 2022, que admitió la reconvención de la demanda planteada por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda. En fecha 27 de febrero de 2023, la parte actora-reconvenida consignó escrito de alegatos y en fecha 28 de febrero de 2023, la abogada JULIANA SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demanda-reconviniente solicitó al Tribunal se proceda a la reconstrucción del expediente No. 2023-9498, correspondiente al cuaderno principal y de medidas “sustanciado y tramitado ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial” Según diligencia de fecha 01 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida le solicitó al Tribunal procediera a pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda de reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, la cual a -su decir- es violatoria del proceso, el derecho a la defensa y el orden público entre otros preceptos legales y en fecha 02 de marzo de 2023, presentó diligencia contentiva de alegatos. Mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2023, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se pronunció sobre la oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, formulada por las representantes legales de la parte demandada-reconviniente; asimismo, se acordó la notificación del contenida de la decisión a las partes que integran este debate jurisdiccional, con el propósito que iniciará el lapso de evacuación de pruebas, decisión que fue notificada a las partes según lo previsto en la decisión de fecha 12 de agosto de 2022, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia signada con el No. 000386, según nota de secretaria 16/03/000123. En fecha 20 de marzo de 2023, la parte actora consignó escrito de alegatos y observaciones, con respecto a la decisión que admitió las pruebas en el proceso. Por diligencia de fecha 23 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente solicitó al Tribunal lo designe correo especial para el traslado de los oficios contentivos de la prueba de informe promovida. En fecha 28 de marzo de 2023, el Tribunal proveyó sobre los pedimentos efectuados por el abogado de la parte actora-reconvenida en su diligencia de fecha 20 de marzo de 2023, y con respecto a su petición de reconstrucción del expediente No. 2023-9498, perteneciente al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el Tribunal Segundo de esta misma Circunscripción Judicial negó su petición, exhortando a la parte en cuestión a dirigirse al Tribunal respectivo y solicitar allí la reconstrucción del expediente, acordando se libren los oficios contentivos de la prueba de informes. Mediante providencia de fecha 11 de abril de 2023, el Tribunal hizo del conocimiento de la parte actora-reconvenida que con respecto a la solicitud de pronunciamiento sobre la no estimación de la demanda de reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, se emitirá pronunciamiento al respecto en la sentencia definitiva y con respecto al nombramiento de la parte actora-reconvenida como correo especial, el Tribunal negó su pedimento y ordenó la corrección de la foliatura del expediente. En fecha 28 de marzo de 2023, el Tribunal ordenó la remisión a la Unidad de Recepción de Documentos Mercantiles del Circuito de Tribunales Superiores del cuaderno de medidas signado con el No. AP11-V-FALLAS-2020-000123, constante de 130 folios útiles, alusivo a este proceso con motivo al ejercicio del Recurso de Apelación propuesto por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, en contra de la decisión que negó la solicitud de la medida cautelar preventiva de secuestro dictada por el Tribunal Segundo de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 14 de marzo de 2023. Según las actuaciones de fecha 12 de abril de 2023 y 13 de abril de 2023, fueron consignados en el expediente los acuses de recibo de los folios Nos. 0140-2023, 0123/2023, 0113/2023, 0120/2023, 0119/2023, 0115/2023 y 0114/2023, dirigidos a los diversos entes públicos con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora-reconvenida. En fecha 13 de abril de 2023, el Tribunal agregó a los autos el oficio signado con la nomenclatura 2023/071 de fecha 30 de marzo de 2023, contentivo de un folio útil, referente a las resultas del recurso de hecho interpuesto por la parte actora-reconviniente donde el Tribunal de Alzada declaró sin lugar el mencionado recurso que negó el recurso de apelación de fecha 12 de diciembre 2022, contra el auto de fecha 09 de diciembre de 2022. En fecha 28 de abril de 2023 (f 38, 2da pieza) el Tribunal agregó oficio signado con el No. DCM-334/2023, de fecha 14 de abril de 2023, proveniente de la Dirección de la Alcaldía del Municipio Libertador, constante de 2 folios útiles. Según oficio de fecha 28 de abril de 2023, (f 43), fueron recibidas las resultas del oficio No. 2023-0165, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo al recuso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora-reconvenida. En fecha 03 de mayo de 2023, la parte actora solicitó al Tribunal la prórroga del lapso de evacuación de pruebas por un lapso de 15 días de despacho, con el propósito de que sigan llegando los resultas de la prueba de informes promovida por la actora-reconvenida y en fecha 02 de mayo de2023, se agregó a los autos el oficio No. 2023-92 de fecha 20 abril de 2023, proveniente del Juzgado Superior Décimo de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de las resultas que negó el recurso de hecho ejercitado por la parte actora-reconvenida. (Folios 52 al 140, 2da pieza). Por medio de auto motivado de fecha 08 de mayo de 2023, el Tribunal acordó el pedimento de la parte actora-reconvenida, consistente en prorrogar el lapso de evacuación de pruebas del expediente por un lapso de quince (15) días de despacho a partir del 05 mayo de 2023, exclusive. En fecha 10 de mayo de 2023, se recibió proveniente de la Coordinación de Archivo Sede del Circuito de Tribunales de Primera Instancia de esa Circunscripción Judicial, oficio No. 0057-2023, de fecha 04 de abril de 2023, conforme la cual el Coordinador dejó expresa constancia en autos que el expediente No. 9498-2003, perteneciente al Juzgado Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, ingresó a la sede del archivo central en fecha 20 de septiembre de 2021, proveniente de la sede del archivo judicial, y le fue entregado en fecha 27 de octubre de 2021, al funcionario que presta sus servicios como vagonero en el Tribunal natural de la causa (Sexto de Primera Instancia), y que posteriormente luego de una búsqueda exhaustiva en la sección documental respectiva, se constató que el referido expediente esta extraviado (folio 168. 2da pieza). Motivado a la petición de la parte actora-reconvenida, en fecha 15 de mayo de 2023, ordenó ratificar el contenido de los oficios Nos. 0116/2023 y 0118/2023, dirigidos al Director del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN). Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2023, el abogado de la parte actora-reconvenida procedió a consignar copias certificadas del libro diario del año 2005, asiento No. 67, página 312 perteneciente al Juzgado Sexto de Primera Instancia, según el cual el referido Tribunal en el expediente No. 2003-9498, dictó auto de abocamiento y homologó la transacción judicial presuntamente celebrada en esta causa por las partes en litigio y en consecuencia, se libró oficio No. 05-43, que dejó sin efecto la medida decretada sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta de este juicio (folios 182 al 189, 2da pieza). Mediante auto de fecha 19 de mayo de 2023, se agregó al expediente el oficio No. 215-2023-068, de fecha 12 de mayo de 2023, proveniente del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo de copias certificadas peticionadas. En fecha 26 de mayo de 2023, el Tribunal agregó a los autos el oficio No. 00000194 de fecha 26 de mayo de 2023, proveniente de la Superintendencia Municipal de Administración y Recaudación de la Alcaldía de Caracas del Municipio Libertador (Folio 217, 2da pieza), en la misma fecha el Tribunal dejó constancia que agregó al expediente el original del oficio No. 0057/2023, de fecha 04 de abril de 2023, proveniente de la Coordinación de Archivo Sede del Circuito Judicial de Juzgados de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, el cual fue recibido en fecha 26 de mayo de 2023. (Folio 218 y 219, 2da pieza). Según auto de fecha 26 de mayo de 2023, producto del pedimento de fecha 23 de febrero de 2023, efectuado por la parte actora-reconvenida, el Tribunal acordó librar nuevo oficio dirigido al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de que se sirva remitir al Juzgado copia certificada del documento No. 14, tomo 29, Protocolo Primero de fecha 14 de noviembre de 2019, e indique la información que le fue requerida en el oficio primigenio en forma clara y expresa. En fecha 05 de junio de 2023, la parte actora-reconvenida consigno escrito de informes en la causa y en fecha 19 de junio de 2023, el Alguacil dejó constancia en autos de haber hecho entrega de los oficios Nos. 0180-2023 y 0179-2023, de fecha 15 de mayo de 2023, dirigidos al Director del Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN). En fecha 21 de junio de 2023, la parte actora-reconvenida procedió a consignar escrito de informes en el expediente y en la misma fecha las abogadas Juliana Sánchez Carrero y María Fátima Da Costa, su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada-reconviniente, hicieron lo propio y consignaron su escrito de informes en la causa y en fecha 04 de julio de 2023, las abogadas de la parte demandada-reconviniente consignaron escrito de complemento de informes. Según escrito de fecha 04 de julio de 2023, el abogado de la parte actora-reconvenida consigno escrito de observaciones a los informes de su contraparte. Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2023, la parte actora-reconvenida le solicitó al Tribunal, deseche del proceso el complemento del escrito de informes consignado al expediente en fecha 04 de julio de 2023. En fecha 11 de julio de 2023, el Tribunal agregó al expediente el oficio No. 2023-140 de fecha 28 de junio de 2023, proveniente del Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de una pieza constante 51 folios, que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora contra el auto de fecha 14 de marzo de 2023, dictado por el Juzgado segundo de Primera Instancia, confirmando la actuación del Tribunal. Por auto de fecha 27 de julio de 2023, el Tribunal instó a la parte actora-reconvenida a consignar en el cuaderno de tacha, copias del poder objeto de tacha y el escrito conforme al cual anunció la tacha de falsedad, todo ello a los fines de emitir pronunciamiento al respecto y según escrito de fecha 31 de julio de 2023, la parte actora dio cumplimiento al requerimiento del Tribunal, de fecha 27 de julio de 2023. En fecha 04 de octubre de 2023, el Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva, de conformidad al contenido del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por un lapso de treinta (30) días calendario, contados a partir del 04 de octubre de 2023, en vista de que aún no se había decidido la incidencia de tacha documental. En fecha 26 de octubre de 2023, el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10-531.216, parte demandada-reconviniente en este juicio, y en virtud de que se encuentra impedido físicamente para firmar, le solicitó a la ciudadana MARÍA ELISABETE DE MATOS TAVARES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.108.382, para que lea y firme a su ruego el poder original Apud Acta que se le otorgó a sus apoderados judiciales, ANTONIO MARÍA SOARES y MARÍA FATIMA DA COSTA GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.082.463 y V-10.381.514, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.317 y 64.5054. El aludido poder fue certificado según consta al folio 135 de la tercera pieza del expediente, por el secretario del Tribunal Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. En la misma fecha, según diligencia que riela a los folios 136 al 138 de la 3ra pieza del expediente, el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.531.216, procedió a ratificar y convalidar todas las actuaciones efectuadas en su nombre por los abogados ANTONIO MARÍA SOARES y MARÍA FATIMA DA COSTA GOMEZ, en el presente juicio. Mediante acta de fecha 18 de enero de 2024, el Juez del Tribunal Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a inhibirse del conocimiento de la causa, conforme lo previsto en la decisión No. 2140 de fecha 07 de agosto de 2003, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando, en virtud de las declaraciones expuestas por el abogado GUISEPPE BRANDI CESARINO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, conforme la cual alegó que el Tribunal incurrió en denegación de justicia, retardo procesal y subvirtió el proceso, sumado a una serie de errores en la causa, cometidos intencionalmente por el Tribunal. En fecha 23 de enero de 2024, el Juez del Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, una vez trascurrido de allanamiento consagrado en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución de ley; asimismo, se acordó remitir copias certificadas de las actuaciones pertinentes adjuntas a oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores. Previo el sorteo de ley y conforme al comprobante de nuevo asunto de fecha 24 de enero de 2024, emitido de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia CMT, le correspondió el conocimiento del presente asunto al Tribunal Undécimo de Primera Instancia, siendo remitido en original el expediente constante de tres (03) piezas principales; la primera de 497 folios útiles; la segunda de 349 folios útiles y la tercera de 150 folios útiles y por auto de la misma fecha la Juez Dra. Mariza Betancourt, se abocó al conocimiento de la causa y le otorgó a las partes los lapsos conferidos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y se ordenó darle entrada a la causa y anotarla en el libro respectivo. En fecha 15 de febrero de 2024, el abogado de la parte actora-reconvenida consignó escrito de alegatos alusivos al acto de distribución del expediente, solicitándole al presente Tribunal que proceda a remitir el expediente al Tribunal Segundo de Primera Instancia, para su posterior redistribución, en virtud de un presunto error relativo al sorteo de la causa. Pedimento que le fue negado al abogado de la parte accionante-reconvenida conforme auto expreso y motivo dictado por este Tribunal en fecha 16 de febrero de 2024. Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2024, la abogada JULIANA SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, parte demandada-reconviniente, se dio por notificada del abocamiento a la causa de esta operadora de justicia. En fecha 22 de febrero de 2024, el abogado de la parte actora-reconvenida le solicitó al presente Juzgado que se oficie al Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, con el propósito de que procediera a corregir los oficios alusivos al acto de Distribución de la causa. En fecha 23 de febrero de 2024, el Tribunal agrego a los autos el oficio No. 0059-2024, de fecha 21 de febrero de 2024, contentivo de un (01) folio útil, proveniente del Juzgado Segundo de esta misma Circunscripción Judicial, conforme se le participó al Tribunal el error involuntario acaecido, sobre la identificación de las partes intervinientes en el proceso. Mediante diligencia de fecha 11 de marzo de 2024, la parte actora-reconvenida consignó escrito de alegatos contentivos de un resumen de los actos del proceso que según él indicó, constituyen errores procesales del Tribunal. En fecha 23 de abril de 2024 y 02 de mayo de 2024, la parte demandante-reconvenida consigno escritos soliviantándole al Tribunal que requiera al Tribunal Superior las resultas de la inhibición del Juez del Tribunal Segundo de Primera Instancia, pedimento que fue proveído en fecha 13 de mayo de 2024. Según oficio de fecha 07 de junio de 2024, el Juez del Tribunal Segundo de Primera Instancia, remitió mediante oficio signado con el No. 0224-2024, la comunicación de fecha 26 de marzo de 2024, emanada del Tribunal Superior Quinto de esta misma Circunscripción Judicial y conforme a su contenido el Tribunal de Alzada mediante decisión de fecha 05 de marzo de 2024, declaro CON LUGAR la inhibición formulada por el Juez Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. En fecha 10 de junio de 2024, se agregó al expediente el oficio No. 0224-2024, de fecha 07 de junio de 2024, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, contentivo de 37 folios útiles, relacionados a la tramitación de la inhibición del Juez Segundo de Primera Instancia. Según auto de fecha 16 de julio de 2024, fue recibido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el CUADERNO DE TACHA, mediante oficio No. 0296-24, constante de una (01) pieza de 287 folios útiles, relativo a la tacha incidental incoada por el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA contra los ciudadanos ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA y AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, proveniente del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la misma fecha, la Dra. Andreina Mejías Díaz, en su carácter de Juez Provisorio del aludido Tribunal se aboco al conocimiento de la causa y ordenó la inmediata remisión de la pieza en cuestión, al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, donde según auto expreso de fecha 17 de julio de 2024, se ordenó darle entrada y anotarlo en el libro de causas del Tribunal, según el contenido de las resultas del cuaderno de tacha del que se evidencia que el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión de fecha 15 de mayo de 2024, declaró sin lugar el recurso de apelación propuesto por la representación judicial de la parte co-demandada, en contra de la sentencia de fecha 13 de noviembre de 2023, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, con lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora en contra del auto de fecha 13 de noviembre de 2023, que revocó parcialmente el auto de admisión de tacha incidental y en consecuencia NULAS todas las actuaciones subsiguientes al 02 de noviembre de 2023, quedando modificado el referido auto y por último se desechó el instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de julio de 2022, bajo el No. 02, Tomo 06 hasta el 08, quedando terminada la incidencia de tacha incidental que propuso el abogado de la parte actora. Mediante sentencia definitiva dictada el 05 de agosto de 2024, declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en contra de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, en la forma siguiente: PUNTOS PREVIOS DE LA VALIDEZ DE LAS ACTUACIONES EJECUTADAS POR LA REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA-RECONVINIENTE DEL CIUDADANO AGOSTIHNO ASDRUBAL DE MATOS Durante el ínterin del proceso el apoderado judicial de la parte actora reconvenida abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOSÉ MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, procedió a tachar de falso el poder instrumento que consignó en las actas procesales la abogada MARÍA FATIMA DA COSTA GOMEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 64.504, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte co-demandada del ciudadano AGOSTIHNO ASDRUBAL DE MATOS, ya identificado en autos, el cual fue otorgado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 25/07/2022, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 06 al 08. Ahora bien, luego del trámite procesal de la incidencia de tacha de falsedad el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según decisión de fecha 15/05/2024, desechó el instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25/07/2022, bajo el No. 02, Tomo 106 hasta el 08, quedando terminada la incidencia de tacha incidental que propuso el abogado de la parte actora-reconvenida. No obstante, el Tribunal observa que en fecha 26/10/2023 (ver folios 130 al 135, de la 3era pieza) el propio co-demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, mayor de edad, venezolano, saltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.531.216, en su carácter de parte co-demandada-reconviniente de este juicio, compareció ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en compañía de los profesionales del derecho ANTONIO MARÍA SOARES y MARÍA DA COSTA GOMEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.371 y 64.504 respectivamente, y conforme lo previsto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, procedió formalmente a otórgales poder instrumento a los referidos abogados para que lo representaran en el proceso, asimismo le solicitó a la ciudadana MARÍA ELISABETE DE MATOS TAVARES, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-81.108.382, leyera y firmará a su ruego el poder original Apud Acta de marras, en virtud que el otorgante del poder manifestó estar afectado de una parálisis (impedimento físico) en la mano derecha. En el mismo hilo de ideas, esta Juzgadora constató que según la certificación del suscrita en fecha 26/10/2023 (folio 135, 3era pieza), el abogado Rene Fajardo, en su carácter de secretario del Juzgado Segundo de Primera Instancia, dejó expresa constancia de la identificación de los presentes al acto, del cumplimiento de las formalidades de ley, con la inclusión de las huellas dactilares respectivas y la adjunción de las copias simples de la cédula de identidad del otorgante y de la firmante a ruego y de los carnet del Instituto de Previsión Social de los Abogados presentes en el acto. Por último y según el contenido del mencionado poder el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, procedió a ratificar todas y cada una de las partes el contenido del poder que fuera otorgado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 25/07/2022, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 06 al 08, objeto de la decisión de fecha 15/05/2024, dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por consecuencia, se colige que las actuaciones desplegadas en el proceso por los profesionales del derecho ANTONIO MARÍA SOARES y MARÍA DA COSTA GOMEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.371 y 64.504 respectivamente, en nombre y representación del ciudadano AGOSTIHNO ASDRUBAL DE MATOS, mayor de edad, venezolano, saltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.531.216, en su carácter de parte co-demandada-reconviniente son totalmente validas en derecho, más tomando en consideración que la parte actora reconvenida es consiente que el profesional del derecho ANTONIO MARÍA SOARES, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titulare de la cédula de identidad No. V-4.082.463 s inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.317, representa a la parte demandada-reconviniente inscrito desde la celebración del contrato de opción compra-venta objeto de este conflicto judicial, tal como se evidencia del corpus del mencionado acuerdo (ver folio 11, 1era pieza), siendo así, esta Juzgadora considera que la interposición del recuerdo de tacha incidental, pese a su tramitación fue un desgaste procesal, que no afectó en lo absoluto la validez de la representación judicial que obstantes los abogados de la parte co-demandada-reconviniente anteriormente identificados en autos. ASÍ SE DECIDE. - DE LA PRESUNTA FALTA DE SEÑALAMIENTO DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA La parte demandada-reconviniente constituida por los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.531.216, representado en autos por los profesionales del derecho ANTONIO MARÍA SOARES NOGUEIRA y MARÍA FATIMA DA COSTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.317 y 64.504 respectivamente y el ciudadano ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 17.743.333, representado en este proceso por las abogadas EDILIA DE FREITAS DE GOUVEIA y JULIANA SANCHEZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.454 y 226.557 respectivamente, procedieron a dar contestación al fondo de la demanda y según lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, interpusieron la reconvención de la demanda o mutua petición de la parte actora, alegando para ello el presunto incumplimiento de la parte actora con respecto al contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, arguyendo que el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, no cumplió con su obligación de suminístrale a los demandados una serie de documentos necesarios para finiquitar la protocolización de la compra venta celebrada sobre el inmueble objeto de negociación entre las partes, adicionalmente alegaron que la parte actora no cumplió con la obligación de gestionar la suspensión de los efectos de la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el inmueble objeto de negociación, decretada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, según oficio No. 04-756, dirigido a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, de fecha 22 de marzo de 2004, hecho que supuestamente imposibilitó la formalización de la venta ante el Registro Subalterno conducente. Con respecto a la admisibilidad de la reconvención de la demanda, el abogado de la parte actora-reconvenida GUISEPPE BRANDI CESARIO, señaló en múltiples oportunidades en forma pertinaz que está defensa no debió ser admitida por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud que: “…Para que el comprador de una promesa bilateral de compra venta pueda exigir el cumplimiento del contrato a través de una acción judicial, debe haberse cumplido previamente o en el transcurso del juicio con el pago de la totalidad del monto de la venta, lo cual no ocurrió en el presente caso…” En tal sentido, el Tribunal Aquo, mediante auto de fecha 09/12/2022, (folios185 y 186, de la 1era pieza), consideró que la reconvención debía ser admitida, ya que el argumento esgrimido por el apoderado judicial accionante no constituía una causal de inadmisibilidad de la reconvención plantada, siendo así, fue admitida por auto separado de la misma fecha (ver folio 188, 1era pieza) ordenándose el emplazamiento de la parte actora-reconvenida ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, para que diera contestación a la reconvención formulada en su contra por los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, según lo previsto en los artículos 341 y 367 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, el abogado de la parte actora-reconvenida arguyó en esta oportunidad que la mutua petición incoada en contra de su representado era inadmisible en derecho en virtud que su contraparte no señaló en su escrito el monto de la cuantía, el cual debía ser estimado según lo indicado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; en base al principio de autónoma la reconvención debía cumplir con lo indicado en el artículo 340 ibídem, razón suficiente -a decir- para ser declarada inadmisible, asimismo ejercitó el recurso de apelación contra el auto admisión de la mutua petición de fecha 09/12/2022. En respuesta al anterior señalamiento la abogada JULIANA SANCHEZ en su carácter de apoderada judicial del co-demandado ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, según escrito de fecha 16/12/2022 (folio 202, 1era pieza), procedió a estimar la cuantía de la reconvención de la demanda en la cantidad de Bs. 1.557.000,00, equivalentes a 3.797.560 U. T, calculo efectuado en base al contenido de la Gaceta Oficial No. 42.359, de fecha 20/04/2022. Por su parte, según escrito de fecha 19/12/2022 la parte actora-reconvenida dio contestación a la mutua petición incoada por sus adversarios jurídicos, alegando como punto previo la hipotética omisión de la estimación de la cuantía como causal de inadmisión de la reconvención de la demanda. Ahora bien, quien aquí decide, luego de haber efectuado está breve pero necesaria reseña, con el propósito contextualizar con mayor detalle el punto objeto de diatriba por parte del actor-reconvenido, inicia su decisión citando el contenido del dispositivo legal contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “…Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. “En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…” (Negrita y subrayado del Tribunal) Tomando en consideración que estamos ante una pretensión que surge de la premisa de la petición principal de resolución del contrato de opción compra-venta suscrito entre las partes, hecho que está claramente probado en juicio en base al reconocimiento expreso y manifiesto de ambas partes, tenemos que la reconvención posee características especiales, dentro de las cuales se encuentran “la autonomía” con respecto al juicio primigenio, que bien puede modificar la suerte del principal, situación que hace aplicable analógicamente al caso, el contenido de la norma legal anteriormente transcrita, donde se indica que la inadmisión de la demanda opera solo y únicamente bajo el supuesto de incumplimiento de tres (03) requisitos legales, vale decir; a).- Que la demanda esa contraria al orden público; b).- A las buenas costumbres y c).- Alguna disposición expresa de la ley. Bajo la premisa antes indicada, es un desatino considerar que la reconvención deba ser declara inadmisible, en primer lugar; por la supuesta falta de cumplimiento de los pagos pactados en el contrato de opción de compra venta, toda vez que ese es un tema que forma parte de la trama de fondo que debe ser verificada al momento de decidir el fondo de la controversia que envuelve el conflicto de fondo, y en segundo lugar, este argumento no constituye una causal expresamente establecida en alguna ley o dispositivo de nuestra ordenanza legal, ya que de lo contrario se estaría negado el Acceso a la Justicia (art. 26 CRBV), de los demandados comprendido en su pretensión reconvencional. ASÍ SE DECIDE. - Por otra parte, “la ausencia o no cumplimiento” por parte de los demandados-reconviniente con respecto a la estimación de la cuantía, no es tal, como afirmó el abogado de la parte actora-reconvenida, ya que la representación judicial de sus adversarios jurídicos mediante escrito de fecha 16/12/2022, inserto al folio 202, de la 1era pieza del expediente, procedió a señalar el monto de la reconvención en Unidades Tributarias (U.T), y en Bolívares, conforme lo indicado en la Gaceta Oficial No. 42.359, de fecha 20/04/2022, indicado que la estimación de la reconvención era por la cantidad de 1.557.000,00, equivalentes a 3.797.560,98 Unidades Tributarias. En el mismo hilo de ideas, el artículo 38 de nuestro Código Procesal Civil señala que: “…Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al “contestar la demanda”. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva…” (Negrita y subrayado del Tribunal) Ahora bien, del análisis de las actas del proceso el Tribunal concluye que efectivamente la parte demandada-reconviniente procedió a estimar la cuantía de su pretensión conforme al escrito de fecha 16/12/2022, lo cual se traduce en que no estamos ante un caso donde la parte demandada reconviniente haya omitido total y absolutamente el cumplimiento de su obligación de estimar el valor de la cuantía de la pretensión, ya que tal valor, sí consta en las actas procesales (folio 202, 1era pieza, de fecha 16/12/2022), es decir, por diligencia aparte, lo cual hubiere sido el mismo resultado, si el Tribunal fuere ordenado por medio de un auto saneado del proceso que la parte demandada determinará o estableciera la cuantificación pecuniaria de su pretensión, en base al principio constitucional PRO ACTIONE, el cual busca evitar que los rigorismos, interpretaciones excesivas, arbitrarias, irrazonables o desproporcionadas sean parte del acceso o no al proceso judicial, trasgrediendo con ello los principios constitucionales del Acceso a la Justicia, la Tutela Judicial Efectiva y el Derecho a la Defensa (arts. 26 y 49 CRBV). ASÍ SE DECIDE. - En el mismo orden de ideas, de acuerdo al principio PRO ACTIONE, (a favor de la acción), las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, dado que debe prevalecer una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso de los ciudadanos a los órganos de justicia. En consonancia, con lo anterior es pertinente citar el criterio que sostiene la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia No. 1.064 de fecha 19/09/2000, caso C.A. CERVECERÍA REGIONAL, en el cual expresó lo siguiente: “…Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que (…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia…” (Negrita y subrayado del Tribunal) Por otra parte, el criterio expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, en el caso que por cobro de bolívares (vía intimación) sigue la sociedad mercantil UNIDAD MÉDICA INTEGRAL DE ORIENTE, C.A., (UMIDOCA) contra SEGUROS MERCANTIL, C.A., EXP. No. C-2003-001100, estableció: “…En relación a la materia de admisión de las demandas, esta Sala de Casación Civil, en sentencia No. 333 de fecha 11 de octubre de 2000, con ponencia del magistrado que con carácter suscribe ésta, Exp. No. 99-191, (caso Helímenas Segundo Prieto Prieto y otra contra Jorge Kowalchuk Piwowar y otra), señalo lo siguiente: “…de la normativa transcrita, priva sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, debe admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…” (Negrita y subrayado del Tribunal). Correlativo a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión más reciente de fecha 07/08/2017, Exp. No. AA20-C-2017-000140, en el caso que por ACCIÓN DE TERCERÍA interpuso la ciudadana FRANCHESCA MICHELLE MÉNDEZ RIVAS contra los ciudadanos AMILCAR JOSÉ MÉNDEZ GUILLERMO y MARÍA LAURA RIVAS, señaló lo siguiente: “…De acuerdo a la jurisprudencia de la Sala antes transcrita, se tiene que en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, los jueces al momento de analizar la demanda a los fines de su admisión sólo deben examinar si la misma es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna mención expresa de la ley, pues de no ser así, estarán obligados a admitirla y dejar que fueran las partes dentro del iter procesal quienes debatirán sobre los alegatos y defensas a que hubiera lugar…” (Negrita y subrayado nuestro) En conclusión, el Tribunal considera que una vez establecida la cuantía de la pretensión reconvencional, bien podía el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida rechazarla indicando para ello, si la consideraba insuficiente o exagerada, cuestión que no hizo al momento de dar contestación a la reconvención de la demanda, razón por la cual esta Juzgadora considera que al no haber sido rechazada la estimación pecuniaria establecida por la demandada-reconviniente, no es necesario para este Tribunal decidir al respecto. Sin embargo, el monto de la cuantía indicado por la parte demandada-reconviniente a su escrito de reconvención de la demanda es dable a conocer para los Tribuales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ende, NO EXISTE en autos motivo legal alguno que constituya causal de inadmisibilidad de la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, tal y como se ha sostenido acertadamente en este juicio, siendo así, es erróneo ejercitar contra la admisión de la reconvención de la demanda, recurso de apelación, ya que constituye un contrasentido procesal, en vista que el legislador civil “no proveyó” tal supuesto para este tipo de caso. ASÍ SE DECIDE. - IV DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA Una vez resulto el anterior alegado esbozado por la parte actora-reconvenida pasa esta Juzgadora a verificar la procedencia en derecho o no de la acción de cumplimiento de contrato ejercitado por los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, contra el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, conforme a los hechos alegados en su escrito de reconvención, en tal sentido tenemos que: La suscripción del contrato de opción de compra-venta celebrado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Chacao, en fecha 25/01/2017, bajo el No. 06, Tomo 26, entre los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, en su carácter de optantes compradores y el ciudadano JOSE MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, quien a su vez representaba a su cónyuge ciudadana ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, optantes-vendedores, todos plenamente identificados en autos, el cual tuvo por objeto la venta de un inmueble constituido por un local comercial propiedad de la parte actora-reconvenida, situado en la Ciudad de Caracas, entre las Esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal de la Avenida Urdaneta, en la Jurisdicción de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, no fue objeto de tacha, desconocimiento o algún tipo de ataque entre las partes integrantes del juicio o sus apoderados judiciales, en razón de ello la existencia y suscripción del acuerdo no es materia de controversia en el proceso, más aun cuando ambas partes reconocieron la existencia del prenombrado contrato, tanto en el libelo de la demanda, así como en el acto de contestación al fondo de la demanda y fue la base de la pretensión reconvencional, que hoy ocupa nuestra atención. ASÍ SE DESIDE. - Según el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción compra venta celebrado entre las partes, se estableció: CUARTA.- Esta negociación ha sido convenida por las partes libre de todo pasivo y gravamen y” “El Promitente-Comprador, expresamente declara que el inmueble objeto de esta negociación, se encuentra libre de todo gravamen, esta solvente con todos los impuestos nacionales y municipales y con todos los servicios, nada debe por ningún concepto y le pertenece en plena propiedad, por haberlo adquirido en compra que hizo a los señores Heliodoro Fernández Da De Silva, Manuel Pedro De Sousa, serafina Goncalves De De Sousa, Juan Fernando De Sousa Goncalves y José Antonio Abreu De Sousa, tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito De Registro del municipio Libertador, Distrito Federal, el día 10 de Noviembre de 1.994, Registro bajo el No., Tomo 21, Protocolo Primero. En consecuencia “El Promitente-Vendedor “se obliga a entregar a “los Promitentes-Compradores”, con suficiente antelación al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, la Cedula Catastral del inmueble, la solvencia municipal de los derechos de frente, la solvencia del aseo domiciliario, la solvencia de Hidrocapital y la correspondiente plantilla del Impuesto Sobre la Renta, Forma 33, debidamente pagada. De la lectura e interpretación del contenido de la cláusula antes transcrita, bajo la óptica exegética del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, quien decide, observa que está estipulación hace referencia a dos (02) obligaciones por parte del optante vendedor-propietario del local comercial objeto de contratación, es decir, el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, ya que a pesar que en el contenido y redacción de la cláusula de marras se hace referencia al “El Promitente-Comprador y al El Promitente-Vendedor” de forma indistinta del contexto del corpus de la norma in comenta se concluye que se trata del mismo sujeto o integrante del contrato, vale decir, del vendedor propietario, ya que aquel que puede declarar que el bien inmueble está libre de todo gravamen por haber adquirido de manos de sus anteriores propietarios Heliodoro Fernández Da De Silva, Manuel Pedro De Sousa, Serafina Goncalves De Sousa, Juan Fernando De Sousa Goncalves y José Antonio Abreu De Sousa, no es otro que el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, asimismo, quien se “obliga” con la parte optante compradora (demandados-reconviniente) para hacerle entrega de los documentos necesarios para concretar la escritura de la venta (protocolización) no es otro, que el mismo JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE. ASÍ SE DECIDE. - Ahora bien, conforme lo previsto en la cláusula del acuerdo expresamente, reconocido y celebrado entre las partes, el cual goza de plena valor de prueba según lo indicado en el artículo 254 del Código Procesal Civil y 1.357 del Código Civil, la parte actora-reconvenida asumió para con la demandada-reconviniente dos (02) obligaciones fundamentales para la concreción de la venta del inmueble; la primera que el inmueble objeto de venta estaba libre de “todo pasivo y gravamen” para material la venta, pero es el caso que sobre el local comercial objeto de negociación, pesa una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que fue decretada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en fecha 22 de marzo de 2004, según oficio No. 04-756, el cual fue participado a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, todo ello según se demostró de la lectura de las copias certificadas del documento de propiedad del bien en cuestión, emanadas de la misma Oficina de Registro Publicó (ver folio 339, 1era pieza) y del legajo de copias simples del expediente signado con el No. 2003-9498, proveniente del Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (ver folios 150 al 153 y del 376 al 379, 1era pieza), copias que no fueron impugnadas por la parte actora reconvenida y en consecuencia, gozan de valor probatorio según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE. - En el mismo hilo argumentar, se aprecia que el decreto de la medida que prohibía la venta o enajenación del local comercial propiedad del ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, es de fecha anterior a la celebración del contrato de opción de compra-venta, lo cual quiere decir, sin lugar a dudas que la parte actora-reconvenida a sabiendas que sobre el inmueble de marras existía una orden emitida por parte de un Tribunal de la República que le prohibía efectuar cualquier tipo de venta o enajenación sobre el bien inmueble, procedió a celebrar un contrato y asegurarle a los compradores que el local objeto del contrato de opción de venta estaba libre de “todo pasivo o gravamen”, situación que violentó ipso-facto el contenido de la norma contractual infrascrita entre las partes, ya que el actor-reconvenido estaba en pleno conocimiento para el momento de la celebración del contrato el inmueble poseía un medida que impediría la protocolización del contrato realizado con los demandados-reconviniente. ASÍ SE DECIDE. - El demandante-reconvenido alegó que convino con los demandados-reconviniente en que ellos se ocuparían en realizar los trámites legales pertinentes a la suspensión de los efectos de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto de contratación entre las partes, pero es el caso que de la revisión y lectura integra de las siete (07) cláusulas que integran el contrato de fecha 25/01/2017, nada establecieron las partes al respecto, hecho que deja en entredicho las palabras del actor-reconvenido, cuando su abogado intenta excusarlo sobre este particular al momento de dar contestación a la reconvención, alegando: “…Si mi representado hubiese sabido que Los Demandantes Reconviniente no se encargarían de tramitar dicha liberación mi representado hubiese contratado a otros abogados para ese trámite ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas…” (Ver folio 208, 1era pieza), por lo tanto, quien decide, considera que la parte actora efectivamente incumplió su obligación, para con los demandados-reconviniente de asegurarles que el objeto del contrato no estuviera limitado para su posterior venta, es decir, que la protocolización fuera posible ente el Registro conducente, en virtud que existirá algún gravamen sobre el inmueble. ASÍ SE DECIDE. - Por otra parte, como segundo punto tenemos que el demandante-reconvenido también se obligó con los optantes compradores en hacerles entrega de los siguientes documentos: a). - Cédula Catastral; b). - Solvencia Municipal de los derechos (sic) de frente; c). - La solvencia del aseo urbano, d). - La solvencia de Hidrocapital y e). - La planilla de impuesto sobre la renta forma 33 debidamente pagada. En tal sentido, el abogado del demandante-reconvenido con el propósito de demostrar el cumplimiento de la obligación asumida por su mandante, promovió una serie de oficios dirigidos a diversos entes públicos, en su mayoría tendientes a verificar que su cliente posee la titularidad del inmueble objeto de negociación entre las partes, hecho que no es objeto de disyuntiva alguna en este proceso, ya que es una situación que se verificó suficientemente del contenido del documento de propiedad adjunto al libelo, así como de la copia simple del mismo, agregada al expediente por la parte demandada (ver folios 15 al 21 y del 154 al 164, 1era pieza), donde se demostró que el demandante es el propietario del local en cuestión. No obstante, esta Juzgadora concluye que no posee pruebas contundes que demuestren que el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, parte actora-reconvenida, hiciera la entrega de los documentos indicados en la cláusula cuarta del contrato de fecha 25/01/2017, a los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA, con el propósito de materializar la venta del local objeto de opción de compra-venta, siendo así, tenemos que la falta de cumplimiento por parte del actor-reconvenido con respecto a las dos obligaciones asumidas claramente en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta han procedente su incumplimiento culposo, lo cual sumado al hecho que estamos antes un contrato sinalagmático perfecto, es decir, con obligaciones bilaterales para cada parte que lo integra hacen posible al caso, la aplicación de excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE. - Conforme la doctrina más autorizada la figura legal de la excepción al contrato no cumplido establece lo siguiente: “...La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995) El Código Civil, establece en el artículo 1.168 del Código Civil, establece: “…Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…” La excepción del contrato no cumplido es un mecanismo de defensa del deudor que encuentra su fundamento en el principio de ejecución simultánea de las obligaciones que emanan de un contrato bilateral, que le permite, no obstante haber incumplido con su obligación, suspender el cumplimiento mientras el acreedor no cumpla o se allane a hacerlo, se entiende como la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto, no se trata de una excepción, porque el demandante ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir. La parte demandada-reconviniente cumplió con la máxima “REUS IN EXCEPCIONE FIT ACTOR” que establece que el demandado debe probar los hechos en los cuales fundamenta su excepción, en vista los demandados excepcionantes se colocan con su excepción en la misma posición que el actor-reconvenido en cuanto a la prueba que sirve de base a su demanda, que en este caso derivan de un contrato autenticado con pleno valor de prueba (art. 254 CPC) que ambas partes reconocieron en este proceso. ASÍ SE DECIDE. - En consecuencia, esta Juzgadora considera que la RECONVENCIÓN a la demanda por cumplimiento de contrato objeto de análisis en este capítulo debe prosperar en derecho en virtud que no consta en las actas judiciales que integran el expediente prueba alguna que determine que la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el local comercial que forma parte del Edificio "Residencias Doral Centro", ubicado entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, haya sido suspendido por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Además, es importante resaltar que el propietario del inmueble es quien está facultado legalmente para gestionar el levantamiento de la medida cautelar, toda vez que los futuros compradores del bien ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA carecerían de la cualidad legal necesaria para solicitar ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial la suspensión de una medida y posterior emisión del oficio al Registro Subalterno, ya que las partes en el expediente 2003-9498, son el ciudadano JOAQUIN MACHADO DA COSTA (actor) contra el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE (demandado), siendo así, los demandados de este juicio son simplemente unos terceros sin cualidad alguna para actuar en ese proceso, hecho que hace inviable la suspensión de la medida y posterior participación al Registro Subalterno, ya que el levantamiento de la cautelar por parte del Tribunal, no es suficiente para suspender sus efectos, es necesario que el Registro asiente la nota marginal respectiva. ASÍ SE DECIDE. - V DE LA CAUSA PRINCIPAL POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Una vez decidida la reconvención de la demanda planteada en este asunto, pasa de seguidas, quien decide, a verificar si procede en derecho la pretensión resolutoria planteada ante este Tribunal, siendo así tenemos que la existencia del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes en fecha 25/01/2017, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Libertador de Caracas, bajo el No. 06, Tomo 26, es un hecho cierto y reconocido entre las partes, por consecuencia, no requiere prueba alguna para demostrar su celebración. ASÍ SE DECIDE. - Es un hecho reconocido entre ambas partes que el monto de la negociación suscrita entre las partes fue la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00), para la fecha de la celebración del contrato de opción compra venta, de los cuales la parte demandada pagó la mitad, vale decir, DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), conforme lo alegado por ambas partes (ver vuelto del folio 02 del libelo y folio 140 del escrito de contestación a la demanda) donde ambas partes coinciden que fue pagada la cantidad antes indicada. ASÍ SE DEICIDE. - La diatriba surge con respecto al monto restante del pago de la suma de dinero pactada por la compra del bien inmueble supra identificado en autos, cantidad de dinero que sería pagada en tres (03) cuotas establecidas en la CLÁUSULA SEGUNDA de la siguiente manera: A) CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000,00), el día 31 de Diciembre del año 2017; B) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00), el día 30 de Junio de 2018 y C) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00) el día 31 de Diciembre del año 2018, sumas de dinero que según la parte demandada no fueron canceladas en virtud de la existencia de una medida cautelar de la Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el local objeto de contratación entre las partes, la cual fue decretada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en fecha 22 de marzo de 2004, según oficio No. 04-756, el cual fue participado a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, hecho que fue verificado en las actas del proceso con la incorporación de las copias certificadas del documento de propiedad del local comercial emitidas por el Registro Publicó respectivo (ver folio 339, 1era pieza) y del contenido del legajo de copias simples del expediente signado con el No. 2003-9498, proveniente del Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (ver folios 150 al 153 y del 376 al 379, 1era pieza), fotostatos que gozan de valor probatorio según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, hecho que fue probado en autos y que es la base de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesto por la parte demandada mediante su acción de reconvención de la demanda o mutua petición. ASÍ SE DECIDE. - Es el caso que la parte demandada se negó a cumplir con el pago del monto de dinero restante en base a la exception non adimplenti contratus (excepción del contrato no cumplido), la cual fue declarada procedente en derecho por esta Juzgado en base al análisis de los medios probatorios aportados al juicio por las partes según lo normas de ley dispuestas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, bajo esta perspectiva de los hechos planteada en autos, es imposible calificar a los demandados como incumplidores culposos con respecto al pago de las sumas de dinero restantes para cancelar la totalidad del monto pactado entre las partes por la venta del local comercial de marras, ya que la parte actora según la excepción alegada por sus adversarios jurídicos no ha cumplido con las obligaciones pactadas en la cláusula cuarta del contrato de fecha 25/01/2017, que son de vital importante para la materialización de la venta, por cuanto es imposible en derecho enajenar el inmueble que forma parte del Edificio "Residencias Doral Centro", ubicado entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, sin antes suspender los efectos de la medida que pesa sobre el mismo, dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aunado a la falta de los documentos esenciales requeridos para la operación de compra-venta que están en poder del ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, los cuales no le fueron suministrados a los optantes compradores. ASÍ SE DECIDE. - En criterio de quien suscribe, es ilógico que los demandados corren con la carga de realizar las gestiones de suspensión y partición de la medida al cautelar del Prohibición de Enajenar y Gravar al Registrador Subalterno pertinente, toda vez que los compradores optantes son terceros en el juicio donde se demandó al ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, careciendo con ello de la cualidad legal necesaria para gestionar la relativo a la aludida medida que pesa sobre el objeto de contratación de fecha 25/01/2017, además que en dicho acuerdo nada expresaron al respecto las partes. En el mismo hilo argumental, tenemos que la parte accionante fundamentó su demanda en el supuesto legal contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento, ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación, pero al circunscribir el supuesto de hecho de esta norma, al contexto de los hechos acaecidos en este asunto, tenemos que la parte demandada, no ejecutó la totalidad de su obligación de pagar el restante del dinero pactado por la venta del bien inmueble, motivo al impedimento legal que pesa sobre el objeto de contratación, hecho que era del conocimiento del actor quien a pesar de ello suscribió el contrato, aseverando que sobre el local en cuestión no existía deuda alguna o impedimento legal que obstruyera la protocolización de la venta ante el Registro Subalterno respectivo, hecho no es era cierto, y que es la causa por la cual hoy no se ha llegado a buen término el contrato de opción de compra venta objeto de esta decisión. ASÍ SE DECIDE. - La resolución del contrato procede cuando una de las partes del mismo, decide poner fin al mismo como consecuencia del incumplimiento de la otra parte con respecto a la obligación que le corresponde, si una parte incumple, la otra tiene derecho a resolver el contrato. En palabras del maestro Maduro Luyando, la resolución de un con¬trato se entiende como la terminación del mismo en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, la resolución es un modo de terminación exclusivo de los contratos bilaterales y configura en la doctrina uno de los capítulos de la teoría general de los contratos bilaterales. Por su parte el Dr. Emilio Calvo Baca, señala que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirla terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a vez la suya. De anterior se concluye que el requisito esencial para que la parte ejecutante del contrato accione la pretensión de resolución es el incumplimiento culposo del otro sujeto que integra la relación bilateral. En tal sentido, el maestro José Mélich-Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, Academia de Ciencias Policitas y Sociales Centro de Investigaciones Jurídicas, Caracas, Año 2017, pág.722, señala: “…Requisitos de la acción. La resolución de que habla el artículo 1167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí (supra, Nos. 29 y 32); b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y o deseche la pretensión del demandante...” Por su parte, el Dr. Emilio Calvo Cava, en su obra Código Civil de Venezuela, comentado, Tomo I, pág. 772, señalo: “…Condiciones de la Acción Resolutoria. La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber. 1º. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2°. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. 3º. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación. 4 º Es necesario que el Juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones…” En conclusión, el Tribunal observa que la parte demandada no se constituyó como ejecutante culposa del incumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 25/01/2017, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 06, Tomo 26, en consecuencia, de ello la acción resolutoria incoada por la parte actora carece de uno de los requisitos esenciales para su validez, es decir, el carácter del incumplimiento culposo por parte de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA, quienes se encuentran imposibilitados de acudir al Registro Subalterno en virtud de la existencia de una medida cautelar de la Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el local objeto de contratación, la cual fue decretada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en fecha 22 de marzo de 2004, según oficio No. 04-756, el cual fue participado a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, razón por la cual se declara SIN LUGAR la demanda del juicio principal que por resolución de contrato fuese incoada en este proceso, con fundamento en el contenido del artículos 1.167 del Código Civil. ASI SE DECIDE. En fecha 7 de octubre de 2024, mediante escrito presentado por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, solicito aclaratoria y ampliación de la sentencia de fecha 05 de agosto de 2024. En fecha 22 de octubre de 2024, mediante sentencia interlocutoria, el Tribunal A quo declaro, IMPROCEDENTE la aclaratoria solicitada, denominada: ACLARATORIA sobre el siguiente punto Folio Doscientos Treinta y Dos (232) en virtud que no existe oscuridad, contradicción o ambigüedad respecto al punto, que deba ser objeto de aclaratoria, razón por la cual se declara; IMPROCEDENTE la aclaratoria sobre el punto denominado: ACLARATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y TRES (273), en virtud que no existe oscuridad, contradicción o ambigüedad que deba ser objeto de aclaratoria; IMPROCEDENTE la “ACLARATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y TRES (273)”, por cuanto no existe oscuridad o deficiencia sobre este aspecto; IMPROCEDENTE la aclaratoria del punto denominado: “ACLARATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS (276)”, por cuanto no es un elemento que requiera o amerite una aclaratoria en vista que no es gravoso para la interpretación de los argumentos de derecho que generaron la decisión que adoptó este Tribunal; PROCEDENTE la aclaratoria respecto a la tacha del poder otorgado por el co-demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS a sus abogados, efectuado por el abogado de la parte actora, denominada según el escrito de aclaratoria: aclaratoria: FOLIO 276 DE LA SENTENCIA”, la cual formara integrante de la sentencia definitiva dictada en fecha 05/08/2024; IMPROCENTE en derecho, el punto denominado: “ACLARATORIA FOLIO 282”, en virtud que su aptitud persigue que se violente el principio legal de irrevocabilidad e intangibilidad consagrado en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para considerar que no hay puntos de oscuridad o deficiencia que ameriten ser aclarados, y se declara; IMPROCEDENTE el primer punto objeto del escrito de ampliación solicitado por la parte demandada, en vista que no existe omisión alguna que amerite una ampliación por parte del Tribunal, razón por la cual se declara; IMPROCEDENTES la ampliación de la decisión definitiva de fecha 05/08/24, respecto a los puntos denominados por el abogado de la parte actora identificados como: “SEGUNDA AMPLIACION, AMPLIACION: FOLIO 270 DE LA SENTENCIA, PUNTO5” y “TERCERO PUNTO”, por cuanto no existen puntos confusos u omisiones, en la forma siguiente: “…DE LA ACLARATORIA Y AMPLIACION DE LA SENTENCIA Establece el legislador en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, “…Después de pronunciarse la sentencia definitiva o la interlocutoria sujeta a apelación, no podrá recovarla ni reformarla el Tribunal que la haya pronunciado. Sin embargo, el Tribunal podrá, a solicitud de parte, aclarar los puntos dudosos, salvar las omisiones y rectificar los errores de copia, de referencias o de cálculos numéricos que aparecieren de manifiesto en la misma sentencia, o dictar ampliaciones…” Bajo el amparo de este dispositivo legal, el Tribunal pasara de seguidas a verificar la procedencia en derecho o no, de los puntos sobre los cuales versa la petición del abogado GUISEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, quien actúa en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, parte actora en este juicio. Ahora bien, esta operadora de justicia, observa que tal y como es habitual por parte del profesional del derecho en cuestión, consigno al expediente cuatro (04) escritos, contentivos en total de nueve (09) folios útiles; discriminados así: el primero (folios 316 y 317), se dio por notificado de la sentencia definitiva de fecha 05/08/2024, previo una larga apología de palabras, con la sola y única intención de darse por notificado; el segundo (folio 319) ejerció el recurso de apelación contra la sentencia; el tercer (folio 321 y 324) solicito la aclaratoria de la sentencia, sobre nueve (09) puntos, que a su criterio, son dudosos y requieren ser esclarecidos por el Tribunal y el cuarto (folio 326 y 327), le solicito la ampliación de la indicada decisión, en tres (03) puntos de su contenido. Al respecto, debemos iniciar señalando que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 09/02/1994, con ponencia del Magistrado Dr. Anibal Rueda, en el juicio llevado por el Banco Internacional C.A. versus Desarrollo Agropecuario C.A., Exp. No. 93-0294, sentencia que fue reiterada por la misma Sala en fecha 25/05/1995, caso: Maritza Hernández Medina versus Mercantil Internacional C.A., Exp. No. 94-0723, señalo: …Omissis… El propósito de esta ficción legal (aclaratoria y ampliación), no es en ningún momento modificar la decisión dictada, lo cual atenta contra el principio de irrevocabilidad e intangibilidad del fallo consagrado en el encabezado del mismo artículo 252 íbidem; (Después de pronunciada la sentencia definitiva o la interlocutoria sujeta a apelación, “no podrá revocarla ni reformarla” el Tribunal que la haya pronunciado). En tal sentido, tenemos que la ampliación de la sentencia, tiene como objetivo practico completar la sentencia original al incluir aspectos que fueron omitidos en el cuerpo de la decisión, para incorporar elementos que debieran haber sido resueltos en la sentencia inicial, pero quedaron pendientes, se requiere para la procedencia de esta figura legal “una omisión evidente” en la sentencia y que dicha omisión sea “esencial para la resolución del litigio”. Por su parte, la ampliación, tiene como intención practica eliminar dudas o ambigüedades presentes en la sentencia original, para facilitar su interpretación y ejecución, vale decir, se limita a aclarar términos o conceptos que puedan generar confusión, sin modificar el sentido esencial del fallo, como requisito de procedencia debe existir “una oscuridad o contradicción” en la sentencia, de lo anterior se concluye que la ampliación sirve para agregar lo que falta en la decisión y la aclaratoria vale para explicar lo que esta confuso en la misma. En atención a lo anterior, esta Juzgadora pasa a verificar los puntos señalados por el abogado de la parte demandante teniendo como norte, que realmente exista en la decisión alguna omisión que deba ser ampliada o alguna oscuridad, contradicción o ambigüedad que requiera del aclarada. -III- DE LA ACLARATORIA DE LA SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 05/08/2024 PRIMERO: El apoderado judicial de la parte actora solicito la aclaratoria del siguiente punto: …Omissis… En relación con este punto, el Tribunal observa que la intensión del apoderado judicial de la parte actora, es pretender hacer ver que esta Juzgadora omitió, excluyo o prescindió del hecho relativo al decreto de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que fue acordada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de marzo de 2004, la cual fue participada a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador mediante oficio No. 04-756, la cual pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio origen a este juicio, hecho fue ampliamente desarrollada en la mencionada decisión a los folios 281 y su vuelto. Es imposible omitir que la medida limito la venta del inmueble de marras y que su existencia es contrapuesta al contenido de la CLAUSULA CUARTA del contrato celebrado en fecha 25/01/2017, por las partes ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 06, Tomo 26; así como es “IMPOSIBLE” que este Tribunal se subrogue la facultad de instar al Juzgado Sexto de Primera Instancia que decreto la medida preventiva para que emita alguna decisión sobre la suspensión de la medida y que posteriormente participe a la oficina de Registro Subalterno conducente, ya que el Tribunal no le está dado asumir posturas de ninguna de las partes contendientes en el proceso (arts. 14 y 15 CPC), situación que pretende el abogado de la parte actora y que se colige de la simple lectura de sus copiosos escritos insertos a las actas procesales de la causa. Al parecer al profesional del derecho GUISEPPE BRANDI CESARINO se le olvido, ignora o pretende hacerlo, que la suspensión de los efectos de una medida cautelar que no está debidamente participada ante la Oficina de Registro Subalterno mediante el oficio correspondiente emitido por el Tribunal que la decreto, no causa efecto legal alguno hasta tanto se coloque la nota marginal ante el ente registral idóneo, de lo contrario la medida sigue generando los mismo efectos legales sobre el inmueble objeto de juicio, y que el simple hecho que su representada haya solicitado ante el Tribunal que la decreto, la suspensión o la emisión del oficio al registro, no le exime del hecho que la medida preventiva impide, ósea “entiéndase” hace improbable la materialización de la venta pactada en el contrato de opción objeto de este juicio. En consecuencia, este Tribunal considera que no existe oscuridad, contradicción o ambigüedad respecto al punto denominado: “ACLARATORIA sobre el siguiente Punto Folio Doscientos Treinta y Dos (232)”, que deba ser objeto de aclaratoria, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE. ASI SE ESTABLECE. - SEGUNDO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto: …Omissis… En tal sentido, el Tribunal observa que el abogado de la parte actora, sigue con la reticencia insistente y pertinaz con el hecho que el Tribunal debió emitir algún pronunciamiento con respecto de la transacción, homologación y suspensión de la medida cautelar dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia, señalamiento que es idéntico al anteriormente verificado por esta Juzgadora en el anterior punto, pero con el empleo de otras palabras, técnica disuasoria que emplea dicho abogado con frecuencia en sus múltiples y copiosos escritos, es meritorio indica que el Tribunal valoro conforme a derecho las copias simples del expediente N° 2023-9498, relativas a la primera pieza y cuaderno de medidas sustanciada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de este misma Circunscripción Judicial, extrayendo de su contenido los elementos y hechos legales necesarios en favor de las partes, conforme el principio probatorio de adquisición o comunidad de la prueba, con el propósito de verificar el punto controvertido de esta disputa legal, el cual no es otro que el cumplimiento o no del pacto que las partes asumieron al suscribir el contrato de opción de compra venta, ni más, ni menos, por lo tanto, quien decide, considera que no existe oscuridad, contradicción, o ambigüedad que deba ser objeto de aclaratoria sobre el punto denominado: “ACLARATORIA”: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y TRES (273)”, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE. ASI SE ESTABLECE. - TERCERO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto: …Omissis… El Tribunal luego de dar lectura detallada al supuesto punto objeto de aclaratoria, observa con total consternación que a la altura de este proceso, donde esta operadora de justicia emitió pronunciamiento sobre el fondo de la pretensión y concluidas todas las fases del proceso, culminado con el agotamiento de la instancia, el abogado GUISEPPE BRANDI CESARINO, sigue aun replicando los mismo aspectos por demás erróneos en los cuales se basó para alegar la supuesta inadmisibilidad de la reconvención de la demanda que fue plantada por la parte demandada, argumentos que simulo para seguir de manera pertinaz, pero en esta ocasión alegando una supuesta falta de estimación de la cuantía de la mutua petición o reconvención, pero este tema fue suficientemente tratado en la sentencia de mérito mediante la emisión de un punto previo antes de decidir sobre el fondo de lo controvertido, por lo tanto, esta Juzgadora considera que no puede aclarar lo que esta suficiente claro y le insta a la parte en cuestión a proseguir con el recurso de apelación que ejercito para que el Tribunal de Alzada verifique los fundamentos de hecho y derecho plasmados en esta decisión, ya que no existe oscuridad o deficiencia sobre este aspecto al punto denominado. “ACLARATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y TRES (273)”, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE. ASI SE ESTABLECE. - CUARTO: Solicito se dicte aclaratorio sobre el siguiente punto. …Omissis… De la revisión detallada de los folios 195 al 197 de la 1er pieza del expediente, se observa que el instrumento de marras, autenticado ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador en fecha 07/07/1998, y posteriormente se registró en fecha 19/06/2018, ante la Oficina de Registro Subalterno del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador, de esta manera lógicamente coinciden las fechas de autenticación y registro del referido poder, hecho que no afecta en nada la validez del instrumento en cuestión, pero además no es un elemento que requiera o amerite una aclaratoria en vista que no es gravoso para la interpretación de los argumentos de derecho que generaron la decisión que adoptó este Tribunal, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE la aclaratoria del punto denominado: “ACLARATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS (276)”. ASI SE ESTABLECE. - QUINTO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto. …Omissis… En tal sentido, el Tribunal observa que durante el ínterin del proceso el apoderado judicial de la parte actora abogado GUISEPPE BRANDI CERARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, procedió a tachar de falso el poder instrumento que consigno en las actas procesales la abogada MARIA FATIMA DE COSTA GOMEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 64.504, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte co-demandada ciudadano AGOSTIHNO ASDRUBAL DE MATOS, ya identificado en autos, el cual fue otorgado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 25/07/2022, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 06 al 08. Ahora bien, luego del trámite procesal de la incidencia de tacha de falsedad el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según decisión de fecha 15/05/2024, desecho el instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25/07/2022, bajo el No. 02, Tomo 106 hasta el 08, quedando terminada la incidencia de tacha incidental que propuso el abogado de la parte actora-reconvenida. No obstante, el Tribunal observa que en fecha 26/10/2023 (ver folios 130 al 135, de la 3era pieza) el propio AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, mayor de edad, venezolano, saltero, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-10.531.216, en su carácter de parte co-demandada de este juicio, compareció ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en comparar de los profesionales del derecho ANTONIO MARIA SOARES Y MARIA DA COSTA GOMEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.371 y 64.504, respectivamente, y conforme lo previsto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, procedió formalmente a otórgale poder instrumento a los referidos abogados para que lo representaran en el proceso, asimismo le solicito a la ciudadana MARIA ELISABETE DE MATOS TAVARES, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. E-81.108.382, leyera y firmara a su ruego el poder original Apud Acta de marras, en virtud que el otorgante del poder manifestó estar afectado de una parálisis (impedimento físico) en la mano derecha. En el mismo hilo de ideas, esta Juzgadora constato que según la certificación suscrita en fecha 26/10/2023 (folio 135, 3era pieza), el abogado Rene Fajardo, en su carácter de secretario del Juzgado Segundo de Primera Instancia, dejo expresa constancia de la identificación de los presentes al acto, del cumplimiento de las formalidades de ley, con la inclusión de las huellas dactilares respectivas y la adjunción de las copias simples de la cedula de identidad del otorgante y de la firmante a ruego y de los carnet del instituto de Previsión Social de los Abogados presentes en el acto. Por último y según el contenido del mencionado poder el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, “procedió a ratificar en todas y cada una de sus partes” el contenido del poder que fuera otorgado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 25/07/2022, anotado bajo el No. 02 Tomo 106, folios 06 a 08, objeto de la decisión de fecha 15/05/2024, dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por consecuencia, se colige que las actuaciones desplegadas en el proceso por los profesionales del derecho ANTONIO MARIA SOARES y MARIA DA COSTA GOMEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.371 y 64.504 respectivamente, en nombre y representación del ciudadano AGOSTIHNO ASDRUBAL DE MATOS, mayor de edad, venezolano, soltero, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-10.531.216, en su carácter de parte co-demandada son totalmente validas en derecho, mas tomando en consideración que la parte actora reconvenida es consiente que el profesional del derecho ANTONIO MARIA SOARES, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad No. V-4.082.463, e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.317, representa a la parte demandada-reconviniente desde la celebración del mismo contrato de opción compra-venta objeto de este conflicto judicial, tal como se evidencia del corpus del mencionado acuerdo (ver folio 11, 1era pieza), siendo así, esta Juzgadora considera que la interposición del recurso de tacha incidental, pese a su tramitación fue un desgastes procesal, que no afecto en lo absoluto la validez de la representación judicial que obstantes los abogados de la parte co-demandada anteriormente identificados en autos, este aspecto fue explanado con suficiente amplitud en la sentencia definitiva a los folios 276 al 279, los cuales al parecer fueron ignorados por el abogado quejoso, motivo por el cual queda así aclarado el punto objeto de señalamiento formulado por el apoderado judicial de la parte actora. En consecuencia, este Juzgado declara PROCEDENTE la aclaratoria respecto a la tacha del poder otorgado por el co-demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS a sus abogados, efectuado por parte el abogado de la parte actora, denominada según el escrito de aclaratoria: aclaratoria: FOLIO 276 DE LA SENTENCIA”, la cual formara integrante de la sentencia definitiva dictada en fecha 05/08/2024. ASI SE ESTABLECE. - SEXTO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto: …Omissis… Sobre este particular el Tribunal aprecia que se trata de los mismo puntos y señalamientos reticentes empleados con antelación, una y otra vez, de diferente manera situación que constituye un desgaste de tiempo analizarlos, toda vez, que sus argumentos giran en torno al mismo hecho fue analizado en profundidad en la sentencia definitiva sin omisión e incongruencia alguna que afecte el derecho debatido en este proceso, motivo por el cual no existe oscuridad o deficiencia sobre el punto denominado: ACLATORIA: FOLIO DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS (276)” y se declara IMPROCEDENTE: ASI SE ESTABLECE.- SEPTIMO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto: “…Omissis… De la lectura del señalamiento del abogado de la parte actora se colige que pretende que el Tribunal pase a realizar un señalamiento distinto sobre un punto que ya fue objeto de análisis y consideración por parte de esta operadora de justicia en la sentencia de fondo, con su conducta el precitado abogado persigue que se modifique el fallo dictado, indicando los mismo aspectos que sostuvo en sus múltiples escritos, su aptitud persigue que se violente el principio legal de irrevocabilidad e intangibilidad consagrado en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para considerar que no hay puntos de oscuridad o deficiencia que ameriten ser aclarados, sobre el punto denominado: “ACLARATORIA FOLIO 282” y se declara IMPROCEDENTE. ASI SE ESTABLECE. - OCTAVO: Solicito se dicte aclaratoria sobre el siguiente punto: …Omissis… Luego de dar lectura al argumento por demás iterativo del abogado en cuestión, se aprecia que sus argumentos persiguen nuevamente que esta operadora de justicia modifique parte de la decisión que asumió en la sentencia definitiva dictada en fecha 05/08/24, toda vez que no se trata de un punto que amerite claridad, sino de las defensas que esgrimió en sus múltiples escritos atestados de los mismos argumentos expuestas de manera reiterada una y otra vez en el proceso, todo con la intensión perspicaz de intentar confundir al Tribunal y con ello lograr modificar argumentos pasmados en la decisión que naturalmente le son adversos, tal y como se verifica de la lectura del fallo emitido por este Tribunal, motivado a lo anterior se insta al profesional del derecho supra identificado que prosiga con los tramites del recurso de apelación propuesto y que sea el Tribunal de Alzada que verifique la procedencia en derecho o no de sus argumentos, ya que en esta instancia es imposible que este Tribunal pueda nuevamente revisar su propia decisión, más aun cuando habla incluso de silencio de prueba y falso supuesto de aplicación de ley, situaciones que no son dables a conocer por este Juzgado de instancia, motivo por el cual se declara IMPROCEDENTE en derecho el punto denominado: “ACLARATORIA FOLIO 283”. ASI SE ESTABLECE. - IV DE LA AMPLIACION DE SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 05/08/2024 Antes de entrar a verificar los puntos objeto de ampliación solicitada, este Tribunal advierte al abogado GUISEPPE BRANDI CESARINO, inscritos en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.447, que si los presuntos e hipotéticos puntos objetos de ampliación se sustentan en los mismo argumentos iterativos que empleo para generar la verificación de la pretendida aclaratoria, este Tribunal no pasara a su análisis, ya que este constituye una falta de respeto a la majestad del Juez, por cuanto el hacer uso indiscriminado de los recursos previsto por la ley en favor de las partes, con el propósito que se analice una y otra vez los mismos argumentos y defensas que les fueron nugatorios en el proceso, aptitud está constituyendo un desgaste innecesario de los recursos que la administración de justicia, pone a disposición de los justiciables y sus los abogados, además de ser una conducta que violenta el contenido del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora por medio de su apoderado judicial solicito la ampliación de la sentencia definitiva de fecha 05/08/2024, alegando para ello: …Omissis… Luego de dar lectura detallada a los argumentos antes transcritos, se despende que se tratan de los mismo aspectos expuestos en el particular QUINTO del escrito de aclaratoria de la sentencia, tema que ya fue tratado con antelación por esta Juzgadora, y que se da por reproducido en su totalidad en este aparte, razón por la cual nada tiene que proveer al respecto este Tribunal, en vista que no existe omisión alguna que amerite una ampliación por parte del Tribunal, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE, el primer punto objeto del escrito de ampliación solicitado por la parte demandada. ASI SE ESTABLECE. - …Omissis… Del examen elaborado al contenido de los particulares SEGUNDO Y TERCERO del escrito de ampliación, suscrito por el apoderado judicial de la parte actora, quien aquí suscribe, observa que el profesional del derecho en cuestión, confunde el concepto jurídico de la ampliación, con el de la aclaratoria de la sentencia, ya que utiliza los mismo argumentos empleados una y otra vez, para intentar confundir a esta operadora de justicia, con la intención que modifiquen aspectos y opiniones, que forman parte de la sentencia definitiva dictada en fecha 05/08/24, hecho que constituyen una técnica sin sentido que solo aporta retraso al libre desenvolvimiento de la causa y que además es contraria a los principio legales de irrevocabilidad contenidos en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. Es ilógico que luego de haber alegado los mismo aspectos “identificados” por demás para sustentar una fallida aclaratoria de la sentencia definitiva, reutilice la misma tesis para pretender en esta ocasión obtener una ampliación sobre temas que a criterio del Tribunal está suficientemente claros y no ameriten una explicativa, más aun cuando el mismo abogado formulo el recurso de apelación con el fin que el Tribunal Alzada correspondiente verifique el contenido de la decisión objetada, por lo tanto, no existen punto confusos u omisiones que ameriten alguna ampliación de la decisión definitiva de fecha 05/08/24, respecto a los puntos denominados por el abogado de la parte actora identificados como: “SEGUNDA AMPLIACION, AMPLIACION: FOLIO 270 DE LA SENTENCIA, PUNTO 5” y “TERCER PUNTO”, motivo por el cual se declaran IMPROCEDENTES. ASI SE ESTABLECE…” Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandante; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir, observa: III DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES: La prueba en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley, para llevar al juez el convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de las pruebas, consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que determinan, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Considera este Juzgador, oportuno destacar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual se refiere a las pruebas, en los términos siguientes: “…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”. Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. (Omissis) La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos. En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que: “Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”. Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide. Es imperativo destacar, que, si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas. En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal). (0misis) Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”. De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega, además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal) De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, en conformidad con los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; Y al demandado le corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, mediante la excepción; principio este que se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, corresponde a él la prueba de los mismos. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que, sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada. Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual). Conforme al artículo anteriormente citado, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones, la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas, no incurriendo en lo absoluto, en determinar elementos de convicción, fuera de los que arrojen tanto los argumentos, como los medios probatorios, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez, debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero, además, la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, con fundamento en lo cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos. Dicho lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA 1. Consta del folio 06 al folio 09, original del instrumento poder otorgado por el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, al profesional del derecho GIUSEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.447, por ante la Notaría Pública Decima Quinta del Municipio Libertador, en fecha jueves 06 de febrero de 2020, inserto bajo el No. 13, Tomo 12, Folios 45 hasta el 47. El referido instrumento autentico no fue objeto de ningún tipo de ataque por parte de la representación judicial de la parte co-demandada-reconviniente, siendo así, se le otorga valor probatorio según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, y de su contenido se aprecian las facultades legales que el demandante-reconvenido le otorgó a su abogado para que esté lo representara en este juicio. ASÍ SE DECIDE. - 2. Consta del folio 10 al folio 14, el original del contrato de opción de compra-venta que celebraron por una parte, el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad No. 12.483.546, debidamente autorizado para celebrar ese acto por su cónyuge, ciudadana ADILIA DE OLIVEIRA DE (sic) OLIVEIRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.528.775, conforme poder instrumento poder general que le confirió, protocolizado por ante el Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de julio de 1.995, bajo el No. 15, Tomo 03, Protocolo Primero, quien a los efectos del contrato se denominaría “EL PROMITENTE-VENDEDOR”, por una parte y por la otra, los ciudadanos AGOSTINHO ASDRÚBAL DE MATOS e ILAIC RAMCÉS CÓRDIBA DE SILVA, ambos mayores de edad, solteros, venezolanos, comerciantes, de este mismo domicilio y portadores de las células de identidad Nos. V-10.531.216 y V-17.743.333, respectivamente, en su carácter de “Los Promitentes-Compradores”, y el primero de los nombrados se encuentra representado en este acto por el abogado ANTONIO MARIA SOARES, mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio y portador de la cedula de identidad No. V-4.082.463 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.317, representación que se evidencia del instrumento poder especial de administración que le confirió, autenticado por ante la Notaria Publica Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 19 de Enero de 2.011, inserto bajo el No. 26, Tomo 03 de los libros de autenticaciones respectivos, contrato que tuvo por objeto compra-venta un local comercial distinguido con el número doce (No. 12), que forma parte del edificio “Residencias Doral Centro”, ubicado en esta ciudad de Caracas, entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal, el local comercial objeto de venta tiene un área aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (116,40 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (119,50 M2) en la Plana Mezzanina, ubicado en la Planta Baja y en la Plana Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12); y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Local N° 13: SUR: Cuarto de electricidad y pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N°11; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. En la Planta Mezzanina NORTE: Mezzanina del Local N° 13: SUR: Oficina N° 10, ascensores, escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este; y Oeste: Oficina No. 17, y le corresponde un porcentaje de condominio de cuatro mil veinte millonésimas por ciento (0,004020%), sobre los bines derechos y obligaciones del conjunto, conforme al Documento de Condominio del Edificio “Residencias Doral Center”, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15/11/1989, bajo el No. 11, Tomo 23, del Protocolo Primero. El presente documento fue reconocido expresamente por la representación judicial de ambas partes, quienes coincidieron en el hecho de haber suscripto el contrato de opción de compra venta, el cual tuvo por objeto el inmueble suficientemente identificado en autos, razón por la cual la celebración del contrato entre las partes y el objeto sobre el cual verso, no es objeto de controversia en este juicio, en virtud que fue relevado pruebas, en vista del reconocimiento que ambas partes realizaron sobre el documento fundamental de la acción, del cual emanada directamente el derecho pretendido según lo previsto en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el referido instrumento se valora positivamente según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 el Código Civil. ASÍ SE DECIDE. - 3. Consta del folio 15 al folio 21, copia certificada del documento de compra-venta celebrado entre los ciudadanos HELIODORO FERNANDEZ DA SILVA, venezolano, MARÍA ILDA FERREIRA DE SILVA, portuguesa MANUEL PEDRO DE SOUSA, venezolano, SERAFINA GONCALVES DE (sic) SOUSA, portuguesa, JUAN FERNANDO DE SOUSA GONCALVES venezolano y JOSE ANTONIO DE ABREU DE SOUSA, portugués, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.597.856, E-913.153, V-6.270.475, E-916.986, V-6.211.575 y E-1.022.138 respectivamente, en su carácter de propietarios vendedores y por otra parte el ciudadano JOSE AMRÍA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, en su carácter de comprador de un local comercial, que forma parte del edificio “RESIDENCIAS DORAL CENTRO” ubicado en esta Ciudad de Caracas, entre las esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, en la jurisdicción de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente Distrito capital), linderos, particularidades y medidas que se encuentra determinadas en el cuerpo del referido documento, el cual fue protocolizado ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, Protocolo Primero, este documento no fue objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, quien incluso reconoció su existencia (documento venta) al momento de dar contestación a la demanda, motivo suficiente para relevarlo del contradictorio y de la aportación de pruebas en este debate jurisdiccional, confirme lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, y se su contenido se evidencia que el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, adquirió el local comercial objeto de la venta para la fecha de su celebración, vale decir, 10/11/1994, de manos de los vendedores antes identificados. ASÍ SE DECIDE. - 4. Durante el lapso de promoción de pruebas, el representante legal de la parte actora-reconvenida, abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, promovió e hizo valer los documentos adjuntos al libelo de la demandada, vale decir: a).- Original del poder otorgado por su mandatario ante la Notaría Pública Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06/02/2020, bajo el No. 13, Tomo 12, folios 45 al 74; b).- Original del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Publica Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25/01/2017; Copia certificada documento de compra-venta del registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente distrito Capital), en fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, Protocolo Primero, instrumentos que fueron valorados positivamente por este Tribunal al inicio de esta etapa de tasación probatoria, en vista que no fueron objetados en modo alguno por la defensa de la parte demandada-reconviniente. ASÍ SE DECIDE. - 5. Consta del folio 296 al folio 300, copia simple de un documento autentico que “en principio” proviene de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 10/03/2017, bajo el No. 51, Tomo 23, relativa a un contrato denominado “compromiso de compra-venta” celebrado entre la ciudadana MAGALY MUNÓZ DE PIMENTAL, venezolana, mayor de edad, de profesión psicóloga, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.336.700, quien fue denominada para los efectos del contrato como “LA PROPIETARIA” y por la otra parte, el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.483.546, quien fue denominado en dicho acuerdo como “EL COMPRADOR”, acuerdo que tuvo por objeto la hipotética venta de un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de una mayor extensión denominada el FUNDO CANILLAL, cuyo lote se denomina FINCA CANILLAL, constante de QUINIENTAS VEINTITRÉS HECTÁREAS CON CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (523 hct con 5.660 m2), linderos y demás medidas que se aprecian en la copia simple objeto de evaluación. En tal sentido, quien decide, aprecia que este fotostato fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, por medio de su diligencia de fecha 22/02/2023 (folio 392, 1era pieza). Ahora bien, el Tribunal luego de analizar la naturaleza del documento objetado en este proceso, considera que la parte actora promovente del mismo, bien pudo aportarlo al proceso en copia certificada, más aun luego del ejercicio del medio impugnativo que su contraparte formuló contra ese documento, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero es el caso que a pesar de tratarse de un documento “autentico”, proviene de la esfera privada de sus infrascritos, quienes lo presentaron ante el Notaría Pública con la intensión que el referido funcionario dejará constancia de la presencia de los firmantes del documento, momento en el cual adquiere el valor que le otorga el artículo 1.363 del Código Civil, pero su naturaleza no deja de ser privada, razón por la cual parte de la doctrina patria denomina a este tipo de instrumento como “privado con fecha cierta”, y en caso de impugnación debe la parte promovente hacerlo valer con una copia certificada otorgada por un funcionario competente con arreglo de la ley, según lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Adicionalmente, quien decide, considera que el presunto negocio jurídico contenido en ese documento, no es vinculante con los hechos acaecidos en esta causa, y mucho menos puede pretender la parte actora-reconvenida que con la aportación al proceso de una copia simple de una opción de compra-venta se pueda establecer una relación de causalidad entre la conjeturada perdida material de esta compra y los hechos acaecidos en este juicio, ya que un simple fotostato no es suficiente para llevar a este Juzgador a ese tipo de conclusión, razón por la cual se desecha del proceso la copia simple impugnada. ASÍ SE DECIDE. - 6. En el lapso de promoción de pruebas el abogado de la parte actora reconvenida promovió prueba de informes dirigida a los siguientes organismos públicos: a).- Oficina de Registro Público del Segundo Circuito; b).- Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; c).- Servicio Autónomo de Registro y Notarías; d).- A la Dirección de Archivo de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. Los referidos oficios que fueron librados por el Tribunal según auto de fecha 28/03/2023 (folio 478 y 476), y sus resultas serán analizados en la fase motiva de esta decisión conjuntamente con los demás elementos probatorios adjuntos al proceso. ASÍ SE DECIDE. - 7. Con respecto a la prueba consistente en la citación de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.531.216 y V-17.743.333, para que comparezcan ante el Tribunal para que presenten los pagos correspondientes a las tres (03) cuotas establecidas en la opción de compra-venta referidos a los pagos de fecha 31/12/2017, 30/06/2018 y 31/12/2018. El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial según decisión de fecha 14/03/2023, declaró procedente en derecho la oposición a su admisión formulada por la parte demandada-reconviniente (folios 433 al 436, 1era pieza). ASÍ SE DECIDE. - PRUEBAS DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA 1. Según escrito de fecha 10/01/2023, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida presentó pruebas en el juicio de reconvención de la demanda y promovió el valor probatorio de los siguientes instrumentos adjuntos al libelo de la demanda: a).- Poder instrumento otorgado por el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, al abogado GIUSEPPE BRANDI CASARINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, ante la Notaria Pública Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06/02/2020, Bajo el No. 13, Tomo 12 (folios 06 al 09 1era pieza); b).- Original del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Publica Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Chacao, en fecha 25/01/2017 (folios 10 al 14, 1era pieza); c).- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, registrada por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (hoy Capital), en fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, Protocolo Primera (folios15 al 21, 1era pieza). ASÍ SE DECIDE. - 2. Promovió Prueba de informes conforme lo previsto en los artículos 395 y 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a los siguientes organismos públicos: a). - Oficina de Registro Público del Segundo Circuito; b). - Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; c). - Servicio Autónomo de Registro y Notarías, resultas que serán objeto de análisis en la fase motiva del proceso. ASÍ SE DECIDE. - 3. Con respecto a la prueba consistente en la citación de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.531.216 y V-17.743.333, para que comparezcan ante el Tribunal para que presenten los pagos correspondientes a las tres (03) cuotas establecidas en la opción de compra-venta referidos a los pagos de fecha 31/12/2017, 30/06/2018 y 31/12/2018. El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial según decisión de fecha 14/03/2023, declaró procedente en derecho la oposición a su admisión formulada por la parte demandada-reconviniente (folios 433 al 436, 1era pieza). ASÍ SE DECIDE. - 4. Mediante escrito complementario del escrito primigenio de promoción el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida solicitó prueba a los siguientes entes públicos: a).- Servicio Autónomo de Registros y Notarías, en la persona de sus Director; b).- Dirección de Archivo Central de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial; c).- Juzgado Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial; d).- Alcaldía de Caracas del Municipio Libertador, las resultas de estos oficios serán analizadas en el fase motiva del juicio junto a los demás elementos de prueba adjuntos al libelo. ASÍ SE DECIDE. - PRUEBAS DEL CO-DEMANDADO-RECONVINIENTE ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA PARTE 1. Promovió el valor probatorio que emanada del documento autentico emanado de la Notaría Pública Octava de Caracas, de fecha 25/01/2017, bajo el No. 06, Tomo 26, contentivo del contrato de opción de compra venta celebrados entre los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, en su carácter de compradores del bien objeto de litigio y el ciudadano JOSÉ MARÍA DE OLIVEIRA VALENTE, quien actúo en su propio nombre y en representación de su cónyuge ADILIA DE OLIVEIRA DE OLIVEIRA, este instrumento no fue objeto de ningún tipo de ataque en el proceso y en consecuencia se le aprecia en derecho de manera positiva, según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, el contenido de este instrumento será adminiculado con los demás elementos de pruebas adjuntos al proceso por las partes, con el fin de verificar las aseveración de los hechos sostenidos en el proceso por las partes litigantes. ASÍ SE DECIDE. - 2. Promovió el valor de probatorio del instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07/06/2022, bajo el No. 22, Tomo 30, el cual será valorado en la fase motiva de esta decisión en conjunto con los demás elementos probatorios promovidos en el proceso. ASÍ SE DECIDE. - 3. Promovió el valor probatorio que emana del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, Caracas, en fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, Protocolo Primero, el cual fue agregado al libelo de la demanda, inserto a los folios 15 al 21, adjuntó al escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 05/12/2022. Este instrumento no fue objetado en modo alguno por ninguna de las representaciones judiciales de ambas partes y se aprecia en derecho según lo indicado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y de su contenido se constata la titularidad del derecho de propiedad del bien objeto de negociación entre las partes. ASÍ SE DECIDE. - 4. Promovió el contenido de la certificación de Gravamen que cubre los últimos 20 años del inmueble constituido por un local comercial que forma parte del Edificio “Residencias Doral Centro” ubicado entre las Esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal de la Avenida Urdaneta de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual emanada de la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador de Caraca, de fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, este instrumento no fue objetado en modo alguno por la parte actora-reconvenida, razón suficiente para que se le confiera el valor probatorio que emanado de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y de su contenido se constata que sobre el inmueble objeto de negociación entre las partes integrantes de este juicio, existe una medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22/03/2004, según oficio de fecha 22/03/2004, dirigido a la Oficina de Registro Subalterno de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador, este hecho y sus posibles implicaciones serán analizadas en la fase motiva del juicio al momento de resolver el fondo de este debate jurisdiccional. ASÍ SE DECIDE. - PRUEBAS DE LOS CIUDADANOS ILAICK RAMSES CORDOVA DA SILVA Y AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS PARTE CO-DEMANANDA-RECONVINIENTE 1. Consta del folio 328 al 332, copia certificadas del documento de opción de compra venta suscrito por las partes ante la Notaría Octava de Caracas, de fecha 25/01/2017, bajo el No. 06, Tomo 26, inserto a los autos a los folios 10 al 14, instrumento que fue reconocido suficientemente entre las partes en juicio en torno a su celebración, el cual será adminiculado en la fase motiva de este juicio. ASÍ SE DECIDE. - 2. Consta del folio 333 al 347, copias certificadas del documento de propiedad del inmueble objeto de contratación entre las partes constituido por un local comercial que forma parte del Edificio “Residencias Doral Centro” ubicado entre las Esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal de la Avenida Urdaneta de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual emana de la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador de Caraca, de fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, el cual fue reconocido por ambas partes en el juicio y se aprecia positivamente en el proceso según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y su contenido se verificará en la fase motiva del juicio. ASÍ SE DECIDE. - 3. Promovió el contenido de la Certificación de Gravamen que cubre los últimos 20 años del inmueble constituido por un local comercial que forma parte del Edificio “Residencias Doral Centro” ubicado entre las Esquinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal de la Avenida Urdaneta de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual emanada de la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador de Caraca, de fecha 10/11/1994, bajo el No. 06, Tomo 21, este instrumento no fue objetado en modo alguno por la parte actora-reconvenida, razón suficiente para que se le confiera el valor probatorio que emanado de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y de su contenido se verifica que sobre el inmueble objeto de negociación entre las partes existe una medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, la cual fue decretada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22/03/2004, según oficio de fecha 22/03/2004, dirigido a la Oficina de Registro Subalterno de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador, este hecho y sus posibles implicaciones serán analizadas en la fase motiva del juicio con el propósito de resolver el fondo de este debate jurisdiccional. ASÍ SE DECIDE. - 4. Promovió el contenido del oficio No. 04-756, contentivo de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22/03/2004, sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta celebrados entre ambas partes integrantes de este litigio, el cual será valorado en la fase motivo del juicio. ASÍ SE DECIDE. - 5. Promovió copias simples del expediente signado con el No. 2023-9498, correspondiente a la primera pieza y cuaderno de medidas, sustanciado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 22/03/2004, contentivo de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el inmueble objeto de contratación entre las partes. Dichos fotostatos no fueron objetados en modo alguno por la parte actora-reconvenida y se les aprecia en derecho según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y su contenido será apreciado en derecho dentro de la fase motiva de la esta decisión. ASÍ SE DECIDE. - VI MOTIVACIONES PARA DECIDIR DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto. En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”. De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la sentencia contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece. -PUNTO PREVIO- -DE LA NO ESTIMACION DE LA CUANTIA DE LA RECONVENCION DE LA DEMANDA- La representación judicial de la parte actora-reconvenida en su escrito de informes presentados, alego lo siguiente: Que hubo un ERROR INEXCUSABLE EN LA SENTENCIA, al validar una reconvención sin cumplir los requisitos del Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, y SIN ESTIMACION DE LA DEMANDA, validándole una diligencia fuera del libelo de la demanda donde la estimaba, todo esto contrario a la Ley. Y que siguiendo el colorario de ideas para poder SUBSANAR LA CUANTIA, debió el Tribunal ordenar un despacho saneador para que la parte demandada reconviniente reformara el Libelo nuevamente, pero no podían reformarla porque habían consignado la contestación y reconvención el ultimo día de plazo de la contestación, y que lógicamente que si reformaban quedaban confesos, es decir, que estas actuaciones fueron avaladas por los tres (3) Tribunales que han conocido la presente causa. El Tribunal A-quo aparte de la aclaratoria sin fundamentos y sin motivación valido una RECONVENCION por una diligencia fuera del libelo de la reconvención de uno de los adversarios, siendo una litis consorcio pasiva, en la que indico y le valida el Tribunal que es desatino que la reconvención debió ser declarado inadmisible, supuestamente por la falta de cumplimiento de pagos pactados en el contrato de opción de Compra Venta, lo cual es violatoria a la Ley y al orden público, lo que se traducida en un error inexcusable por parte del Tribunal A-quo, en validarle la reconvención sin la ESTIMACION DE LA CUENTIA, por una diligencia aparte de fecha 16/12/2022, habiendo violado flagrantemente el precepto legal con respecto a la Admisión de una Reconvención por diligencia aparte, y no dando cumplimiento al Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, violatorio del orden público cuando era un errar inexcusable para un juez que es el conocedor del derecho, en base al principio IURA NOVIT CURIA, admite una Reconvención sin cumplir el precepto legal, hecho que atenta inequívocamente dese cualquier punto de vista una lesión a los derecho constitucionales al debido proceso (Artículo 49 constitucional), a la tutela Eficaz (Artículo 26 Constitucional) al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia (Artículo 257 Constitucional), y al principio de la Igualdad Procesal. Indico, que el Tribunal A-quo le dio la lectura detallada al supuesto punto de aclaratoria, observaba con tal consternación que a la altura de este proceso la operadora de justicia emitió pronunciamiento sobre el fondo de la pretensión en la cual se basó para alegar la supuesta inadmisibilidad de la reconvención, y que se disimuló para seguir de manera pertinaz con una supuesta falta de estimación de la cuantía de la mutua petición o reconvención, y que debíamos limitarnos al libelo de la Demanda de Reconvención y ubicar donde estaba la estimación de la cuantía que es de orden publica, y que el juez para poder admitirla debía dar cumplimiento al precepto legal, y que el orden público una vez invocado por la parte actuante y el Juez como conocedor del derecho estaba en la obligación ante tal incumplimiento de proceder a su INADMISIBILIDAD, por estar presente al orden publico el cual no podía ser resquebrajado por un juez y que indica que está suficientemente claro, que no existe oscuridad o deficiencia sobre este punto denominado aclaratoria. Frente a la solicitud de Inadmisibilidad de la Reconvención presentada por la parte actora-reconvenida, quien aquí decide considera pertinente realizar las siguientes consideraciones legales y doctrinarias: Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 365: Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinara como se indica el Artículo 340. A la luz del artículo anteriormente transcrito, resulta evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo (Vid Sentencia N 935/88, caso: José Agustín Cuadros contra Enrique Bonilla). Por su parte el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano establece que: la Reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De lo anteriormente transcrito se desprende, que la reconvención o mutua petición, es aquella demanda judicial que ejerce el demandado, en el mismo proceso judicial, al momento de contestar la demanda de la que ha sido objeto, siendo una acción autónoma que debe cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Es preciso señalar, que la reconvención no es una defensa o excepción que el demandado puede oponer, pues la misma constituye una contraofensiva explicita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley y constituye, efectivamente, una demanda que contiene, no las defensas del demandado contra las pretensiones del demandante, sino las pretensiones que aquél pueda tener contra éste, las cuales deben establecer específicamente el objeto sobre la cual versa. Así se verifica. En este contexto se hace necesario traer a colación lo establecido en los artículos 366 y 340 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del siguiente tenor: Artículo 366: el juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarara inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deban ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar: 1. La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda. 2. El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene. 3. Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro. 4. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. 5. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. 6. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. 7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas. 8. El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder. 9. La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174. Así las cosas, como se indicó anteriormente, la reconvención es una acción autónoma mediante la cual las partes llegan a tener doble condición de demandante y demandado a un mismo tiempo, se considera, además, a la reconvención como una contrademanda y su fundamento reside en el principio de economía procesal, ya que la demanda y la reconvención se tramitarán dentro del mismo juicio. El fundamento para formular la acción reconvencional se rige: 1.- Por el principio de igualdad procesal; 2.- Por el principio de economía procesal; y 3.- Por la acumulación objetiva de acciones por reconvención. Siendo necesario señalar que, las causales específicas de inadmisibilidad de la reconvención, deben entenderse y analizarse en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al cual presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a algunas disposiciones expresas en la Ley; puesto que se trata de una demanda, solo acumulada a la principal por obra de la reconvención o mutua petición. Ahora bien, con relación a la interpretación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el criterio que ha establecido Ricardo Henríquez La Roche, en su obra de INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL, año 2005, es el siguiente: Omissis cuando la pretensión, en si misma considerada, es inadmisible, inentendible, faltara el presupuesto necesario para poder discutir la cuestión que suscita la demanda. Bajo este contexto, el máximo Tribunal ha sido conteste en señalar que el pronunciamiento de admisibilidad o inadmisibilidad que realice un órgano jurisdiccional, se encuentra vinculado a la ocurrencia o no de los requisitos previos que deben cumplirse necesariamente a los fines de darle curso a la tramitación de una determinada pretensión. (Vid sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N 2.864, del 10 de diciembre de 2004). Otro aspecto que no puede dejar de hacer mención quien aquí dirige el proceso, es lo concerniente a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, en este sentido tenemos que in limini litis el Juez puede rechazar su admisión con fundamento en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil: a) cuando su proposición resulte contraria al orden público, b) a las buenas costumbres, o a, c) alguna disposición prevista en la Ley. Como acontece en el presente caso, donde la demanda no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 eiusdem. Por su parte, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia de fecha 12 de marzo de 2012 y ratificada en sentencia dictada por LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en fecha 05 de diciembre de 2012 se estableció que: Así mismo, esta Sala ha dicho, que el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez a solicitud de parte y aún de oficio, declarará inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. Estas causales de inadmisibilidad obligatoriamente deben entenderse concatenadas con el artículo 341 del mismo Código, de acuerdo al cual presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; pues se trata de una demanda solo acumulada a la principal por obra de mutua petición. (omissis) Ahora bien, si es presentada la reconvención y esta no cumple los requisitos a que se contrae el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito, y el juez observa este defecto, este claramente puede en aplicación concatenada de los artículos 341 y 366 eiusdem, declarar la inadmisibilidad de la reconvención por la falta de consignación del documento fundamental de la pretensión, dado que dicho defecto de forma no es oponible por la parte demandante reconvenida, (Ex art. 340 Ord. 6) y en ese caso se generaría una ventaja indebida a favor del demandado reconviniente, pues se le admitiría una mutua petición sin sustento documental alguno, dado que no es admisible la oposición de cuestiones previas a la demanda reconvencional, en conformidad con lo preceptuado en el artículo 368 ibídem, y en consecuencia el demandante quedaría en estado de indefensión. En consideración a lo antes expuesto, esta Sala concluye, que el juez de la causa si podía declarar inadmisible la reconvención, si ésta no es acompañada del documento fundamental en la que se sustenta, por ser una consecuencia legal de la concatenación de las normas antes citadas,[artículos 340, 341, 346, 366 y 368 del Código de Procedimiento Civil] relativas a la admisibilidad de la demanda y la reconvención y de la naturaleza misma del procedimiento reconvencional que no permite la oposición de cuestiones previas por defecto de forma. (subrayado y negrillas del Tribunal) De la sentencia anteriormente transcrita se desprende que las causales de inadmisibilidad de la Reconvención, deben entenderse vinculadas obligatoriamente con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. A mayor abundamiento la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia número 1722 del 10 de diciembre de 2009, con ponencia de la magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán, expediente número 2008-0638 (Caso: Inversiones El Diamante, C.A (INVERDICA) en revisión), precisa que: Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención (Subrayado nuestro). Ahora bien, si bien es cierto que la estimación de la demanda constituye un requisito de obligatorio cumplimiento para la determinación de la competencia por la cuantía y la fijación del procedimiento aplicable, no es menos cierto que la omisión de dicho requisito constituye un defecto de forma meramente subsanable, el cual no puede ser sancionado con la drástica medida de la inadmisibilidad Consta en las actas del presente expediente que, en fecha 16 de diciembre del año 2022, la parte demandada-reconviniente, mediante diligencia procedió a subsanar la omisión, estimando de manera expresa, clara y precisa la pretensión “…En la cantidad de Bs. 1.557.000,00, equivalentes a 3.797.560 U.T., calculo efectuado en base al contendido de la Gaceta Oficial No. 42.359, de fecha 20/04/2022…” El formalismo procesal no puede concebirse como un obstáculo infranqueable para el acceso a la justicia. Impedir la admisión de una reconvención cuyo defecto formal ha sido plenamente corregido a tiempo implicaría una flagrante violación al principio de Tutela Judicial Efectiva y al derecho al Debido Proceso, consagrados en la Constitución, los cuales imponen a los jueces el deber de dictar una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin que prevalezcan los formalismos no esenciales sobre la justicia material. La diligencia de subsanación no debe considerarse un acto aislado, sino una integración jurídica que se fusiona con el escrito de reconvención inicial, convalidando el acto desde el momento de su corrección. Verificado como ha sido que la cuantía estimada en la aludida diligencia encuadra dentro de la competencia territorial y por la materia de este Tribunal, y que la pretensión guarda la debida conexidad con la demanda principal, resulta imperativo para este órgano jurisdiccional declarar la plena admisibilidad de la reconvención. Por las razones antes expuestas, este Tribunal DESECHA la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención formulada por la parte actora-reconvenida. Así se decide. - -DE LA ILEGITIMIDAD DE LOS ABOGADOS DEL DEMANDADO AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS- La parte actora-reconvenida cuestionó la representación del co-demandado AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, alegando la ilegitimidad de los abogados de ANOTNIO SOARES y MARIA FATIMA DACOSTA, que se habían presentado como apoderados judiciales de la parte demandada. Alegó que hizo constar en auto que el Tribunal Aquo, recibió Oficio Nro. 296-24, de fecha 16 de julio de 2024, en la cual se habían remitido las actuaciones referidas al cuaderno de tacha, donde se declaró desechado el poder de fecha 25 de julio de 2022, bajo el Nro. 02, tomo 106, otorgado por la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, por el ciudadano AGOSTHINO ASDRUBAL DE MATOS, y que habían dejado constancia que no existió dicho auto, y que fue con toda la intención, motivado a desconocer y ordenado por el A-quo, ya que era vinculante al proceso y a la sentencia. Argumento que el solo hecho de no pronunciarse sobre lo ordenado por el A-quem, había constituido un Fraude Procesal, por cuanto este Tribunal Superior le había dado lectura a la sentencia donde exclamo que no hubo un pronunciamiento, ni poder tachado de la Notaria Publica, antes identificada, y de la diligencia de la Nulidad del Poder, Apud-Acta, consignado por el ciudadano AGOSTHINO ADSDRUBAL DE MATOS, en fecha 26 de febrero de 2023, y que de haber sido tomado en cuenta ambos poderes, uno desechado y otro nulo, las anteriores actuaciones habrían sido objeto de toda nulidad. Alegó, que si la sentencia hubiese sido dictada conforme lo ordenado por el A-quo, los demandados reconvinientes quedaban sin representación, y así se hubieran convalidado las actuaciones que habían consignadas en el expediente mediante dos (2) originales, y aun solo efecto, uno en el cuaderno principal y el otro en el cuaderno de tacha, pero al haberse declarado nulo el poder en el cuaderno de tacha, invalidó al del cuaderno principal, por lo que pudo haberse modificado uno de los poderes Apud- Acta. Que en cuanto al Fraude Procesal, los litigantes al consignar un nuevo poder previamente identificado como primero, asimismo fue identificado ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diecinueve (19) de junio de 1998, insertado bajo el N° 19, tomo 52, registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 19 de junio de 2018, y que el poder tachado anteriormente identificado y autenticado, aclararon que lo que ellos identificaron en la contestación de la demanda, como primer poder era totalmente falso, y que se debió interpretar como las maquinaciones y artificios realizados en el transcurso del proceso, que hacían referencia, a que se había impedido la administración de justicia, porque yacía un poder tachado, el cual tuvo toda la validez legal, hasta que se dictara sentencia en el cuaderno de tacha y que los demandantes pudieron haber contestado la demanda en base a los poderes consignados, y que el segundo poder concedido al abogado ANTONIO SOARES procedió a sustituir a la aboga MARIA COSTA; queriendo decir que eran los mismo abogados del poder tachado. Señaló que aun cuando habían solicitado la ampliación de sentencia, no se habían pronunciado sobre los efectos del poder tachado, y que disfrazaron como desgaste procesal al haber seguido el juicio de tacha incidental, y que fundamentaron estos argumentos en el artículo 1.381 del Código Civil. Así, en relación con el vicio de falta de representación, el artículo 346, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ( ) 3. La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. De lo anterior, se puede extraer que, los supuestos que configuran el vicio de falta de representación de la parte actora, sin detrimento de que también pueda invocarlos la parte demandante, frente a quien se presente en nombre de la demandada (ver sentencia N 497 de fecha 20 de diciembre de 2002, caso de Estación de Servicio Tauro, C.A., contra Corporación Insitu, C.A., expediente N 01-007), son los siguientes: a) La ilegitimidad de la persona que comparezca al juicio como mandatario judicial de la parte demandante, por no contar con la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio. b) Por no tener el apoderado la representación que se atribuye. c) Que el mandato judicial no esté otorgado en forma legal. d) Que el poder judicial resulte insuficiente. Asimismo, en cuanto a las formas establecidas por el legislador para subsanar los defectos en la representación de las partes, el artículo 350 del referido Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Artículo 350 Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes ( ) El del ordinal 3, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso. De conformidad con lo anterior se podrán subsanar los defectos de representación judicial de las partes de la siguiente manera: a) Mediante la comparecencia del representante legítimo de la parte demandante. b) Mediante la comparecencia del apoderado debidamente constituido. c) Mediante la ratificación del mandato judicial que se haga constar en autos, así como la de los actos realizados con el poder defectuoso. Ahora bien, en relación con la oportunidad para impugnar la representación de alguna de las partes, la Sala de Casación Civil, en sentencia número 569 del 2 de noviembre de 2022, caso Mecánica Oriental, S.A. (MECOR) contra Inmar Centro Comercial Los Aleros, C.A. (INMAR LOS ALEROS, C.A.), en el expediente número AA20-C-2021-000224, estableció lo siguiente: En sintonía con lo anteriormente expuesto, resulta importante para esta Sala analizar el tema de la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante en un juicio, toda vez que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 346, ordinal 3, en relación con la impugnación del poder otorgado, consagra dicha defensa (cuestiones previas) a favor del demandado cuando la parte demandante presenta un poder defectuoso (). En tal sentido, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en sentencia N 3460, de fecha 10 de diciembre de 2003, ratificada en fecha 1 de marzo de 2007, según sentencia N 365, y acogido por la Sala de Casación Civil en diferentes fallos; indica lo siguiente: En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades solo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio. Así, la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación. Omissis Con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual -como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. ( ) Ahora bien, debe señalar esta Sala, que estando claro que la impugnación al poder quedó subsanada, con las actuaciones señaladas que realizó la parte demandada, dicha actuación requiere de un pronunciamiento judicial por parte del juzgador, para que las partes involucradas puedan encontrar una respuesta como tutela al ejercicio de sus derechos, en el sentido de determinar si la subsanación del defecto u omisión denunciada en la impugnación, estuvo debidamente realizada. De conformidad con los criterios tanto la Sala de Casación Civil, así como de la Sala Constitucional, anteriormente expuestos, la impugnación de mandatos judiciales debe proponerla la parte interesada en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación en autos, por cuanto, como regla general, este tipo de nulidades solo podrán declararse a instancia de parte. Al respecto, es importante resaltar que, en principio, se considera que la nulidad del mandato judicial debe declararse solo a instancia de parte por cuanto la deficiencia de la representación no afecta directamente al orden público, ni genera indefensión de las partes (ver sentencia de esta Sala, número 373 del 14 de agosto de 2019, caso: Chocolates El Rey C.A. contra Productos Lister Fénix C.A., en el expediente número 017-000722). Ahora bien, en fecha 26 de octubre de 2023, el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. V-10.531.216, parte demandada-reconviniente, y por cuanto se encontraba impedido físicamente para firmar, le solicito a la ciudadana MARIA ELISABETE MATOS TAVARES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. E-81.108.382, para que lea y firme a su ruego el poder original Apud Acta que se le otorgó a sus apoderados judiciales ANTONIO MARIA SOARES y MARIA FATIMA DA COSTA GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nro. V-4.082.463 y V-10.381.514, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 18.317 y 64.505, el aludido poder fue certificado según consta al folio 135 de la tercera pieza del expediente, por el secretario del Tribunal Segunda de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunstancia Judicial. El referido poder Apud Acta no fue objeto de ningún tipo de ataque por parte de la representación judicial de la parte demandada-reconviniente. En la misma fecha. Según escrito que riela a los folios 136 y 138 de la presente pieza, el ciudadano AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-10.531.216, procedió a ratificar y convalidar todas las actuaciones efectuadas en su nombre por los abogados ANTONIO MARIA SOARES y MARIA FATIMA DA COSTA GOMEZ, en el presente juicio, ratificando la validez y vigencia de los poderes otorgados a sus apoderados, dejando claro que nunca han sido revocados y expresamente señalo: “A todo evento y en mi propio nombre y representación ratifico en este acto y ante este Tribunal todas y cada una de las actuaciones ejercidas en mi nombre y representación en el presente juicio por mis apoderados judiciales ANTONIO MARIA SOARES y MARIA FATIMA DA COSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-4.082.463 y V-10.381.514, respectivamente, y en especial la Contestación de la Demanda y Reconvención ejercida en fecha cinco (05) de diciembre de 2022; la actuación de fecha siete (07) de diciembre de 2022; la actuación de fecha siete (07) de diciembre de 2022 mediante la cual se insistió en hacer valer el poder tachado de falso por la parte actora reconvenida; la actuación a través de la cual se consignó el poder original que le confiriera a mi apoderado ANTONIO MARIA SOARES, y la actuación de fecha diez (10) de enero de 2023, mediante la cual mi antes mencionado apoderado judicial sustituyo el antes mencionado poder, escritos de pruebas, informes, en fin todas la actuaciones que se encuentran dentro del expediente y sus cuadernos separados, realizadas para la defensa de mis derechos e intereses.” En ese sentido, es preciso determinar el valor que tienen las actuaciones realizadas por los abogados del demandando-reconviniente en el proceso, al respecto, el autor Arístides Rengel Romberg, señaló respecto de la convalidación de los actos procesales, lo siguiente: 196. CONVALIDACIÓN DE ACTOS NULOS a) Para que un acto del procedimiento pueda ser declarado nulo, no basta que adolezca de un vicio sustancial que le impida alcanzar su fin, sino que es necesario, además, que la nulidad no haya sido convalidada o subsanada por la parte que podría solicitar la nulidad del acto. Entre la convalidación y la invalidación del acto -dice Carnelutti- existe una estrecha relación desde el punto de vista de la legitimación, porque está legitimado para invalidar un acto quien está legitimado para convalidarlo y viceversa. (Omissis) Para nosotros, lo que tiene trascendencia en el sistema de nulidades procesales es la convalidación, en su sentido propio antes expresado, porque ella hace definitivamente válido el acto, e impide la declaración de nulidad. En cambio, la renovación, como se ha visto, es una consecuencia de la declaratoria de nulidad del acto, el cual es sustituido por otro valido que toma su puesto; y la enmienda o rectificación no supone nulidad del acto, sino completar o corregir el acto defectuoso, pero que no es nulo. Por ello, en sentido propio, convalidación, subsanación, sanatorio del acto, son conceptos sinónimos que significan hacer válido, fuerte, sano el acto e impedir su invalidación. b) En nuestro derecho, el principio general es que la nulidad de los actos procesales puede subsanarse con el consentimiento de los litigantes, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público. (Art. 212 C.P.C). (Vid. Tratado de Derecho Procesal Civil, Volumen II, Editorial Arte, Caracas, 199, pág. 201) (Negrillas de la Sala). De lo antes expuesto se evidencia que para que un acto procesal sea nulo debe adolecer de un vicio sustancial que le impida alcanzar su fin, no haber sido convalidado o subsanado por la parte que podría solicitar la nulidad del acto procesal y que no afecte el orden público procesal. De acuerdo con lo señalado por el mencionado profesor de derecho venezolano, en nuestro sistema de nulidades todo acto que no sea de orden público y este viciado de nulidad puede ser subsanado, convalidado y/o renovación por el consentimiento de los litigantes, pues ello impide la declaración de nulidad del acto y le da valor. En este mismo orden de ideas, se observa en el caso de autos, que el demandado-reconviniente convalidó y ratificó las actuaciones que fueron hechas por sus apoderados, una vez que otorgó poder apud acta y el mismo día consignó diligencia en fecha 26 de octubre de 2023, mediante la cual ratificó las actuaciones realizadas por todos sus abogados. En consecuencia, la defensa esgrimida por la parte demandante-reconvenida, quien suscribe la declara IMPROCEDENTE; por cuanto a todas luces no se evidencia fraude procesal alguno, al no cumplir con los tres (3) requisitos dados para su procedencia, a saber: 1) Debe existir un acto doloso o fraudulento; 2) Debe existir un perjuicio a la administración de justicia; y, 3) Debe existir una relación de causalidad, por lo cual, dicho alegato además se desecha del presente proceso. Así se establece. – -DE LA FALTA DE PRONUNCIAMIENTO DEL CONTRATO- La representación judicial de la parte actora-reconvenida en su escrito de informes presentados, alego lo siguiente: “…Consta a los autos del expediente mediante contestación a la Resolución de Contrato, como de la Reconvención de cumplimiento de contrato de que ambas partes Codemandadas y a su vez Demandantes Reconviniente a través de sus apoderados judiciales manifestaron en forma contestes que ellos lo que celebraron fue una COMPRAVENTA y no una Opción de COMPRAVENTA, por eso esta instancia superior se debe pronunciar a este respecto, y en base a la premisa anterior me permito señalar que el Saren emitió la Circular DG-CJ-N°00002260-379 en fecha Primero (1) de Diciembre de 2016, en la cual estableció: En consecuencia esta dirección tiene bien a notificar que a partir de las presente fecha las Notarías Públicas dependientes de este servicio Autónomo, no podrán tramitar documentos contentivos de Compra Venta de bienes inmuebles; asimismo, es pertinente señalar que los documentos de compra-venta que se encuentren autenticados con antelación a la presente Circular solo podrán ser inscritos ante la Oficina de Registro respectivo, cuando sean presentados directamente por el vendedor o comprador, o en su defecto por un apoderado debidamente facultado mediante documento poder otorgado con un periodo no mayor a Un (1) año de anticipación. Es decir, cuando se firmó la Opción de Compra-Venta para esa fecha 25 de enero de 2017 estaban PROHIBIDAS LAS VENTAS POR NOTARIAS, SOLO SE PODIAN OTORGAR OPCIONES DE COMPRA-VENTA. Este Tribunal superior en base al alegato de los Actores Reconviniente en base a que es una compraventa el documento autenticado ante la Notaria Octava de Chacao en fecha 25 de enero de 2017, anotado bajo el N° 06, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, es objeto de NULIDAD, porque estamos en presencia de un vicio de orden público que el mismo no puede ser subsanado por las partes contratantes. Con la entrada en vigencia de esta circular desde el Primero (1) de diciembre de 2016, quedaron totalmente Prohibidos los documentos de compra-venta ya que en el presente caso se firmó en fecha 25 de Enero de 2017, posterior a la entrada en vigencia de la Circular anteriormente señalada, por lo tanto si es como ellos alegan los Demandaste Reconviniente el CONTRATO que según ellos es de Compraventa es NULO, y en base a todos los argumentos explanados en este escrito NO HUBO VENTA, y debe retrotraerse al estado como si nunca se hubiera vendido. Énfasis de esta representación Judicial. Así, es oportuno hacer referencia el criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, Expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden publico violentado por el contrato, razón por la cual el Contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. Cit.Pag.13) …” En este sentido, el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva al decir: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)” Así, la acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión. En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1.167 del 29 de junio de 2001, caso Felipe Bravo Amado, precisó la definición de acción, en los términos siguientes: “(…) La acción es el derecho de las personas a exigir de los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la resolución de una controversia o de una petición, independientemente de que obtengan o no sentencia favorable. La acción pone en movimiento a la jurisdicción y una de las formas de su extinción es la sentencia que finaliza definitivamente el proceso. Con el ejercicio del derecho de acción se crea en el Estado, por intermedio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de prestar la función jurisdiccional (…)” Así las cosas, el Artículo 257 de la Carta Magna, establece que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. Aprecia este juzgador que la presente controversia ha girado en torno a la naturaleza, sus efectos o consecuencias jurídicas del contrato fundamento de la demanda. En efecto, se observa que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato que denomina, en el libelo, como de “opción de compraventa”, mientras que la parte la demandada en su escrito de contestación lo califica como un contrato de “compraventa”; en virtud de que la parte actora alega que para la fecha 25 de enero de 2017, fue Notariado el contrato y para dicha fecha estaban totalmente prohibidos los otorgamiento por Notaria de los contratos de compra-venta, sino que debían ser registrada, todo ello emanado de la circular DG-CJ- N° 00002260-379, de fecha Primero (01) de diciembre de 2016, emitida por el SAREN, y en base a todos esos argumentos, el mismo es NULO, es decir, que NO HUBO VENTA, y debe retrotraerse al estado como si nunca se hubiera vendido. Dado lo señalado por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Se aprecia que el contrato bajo estudio se encuentra contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Octava de Chacao, en fecha 25 de enero de 2017, bajo el número 06, Tomo 26, que constituye un instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas, a tenor del valor probatorio dado por este juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. - Del análisis que este sentenciador ha practicado sobre el contrato, se puede constatar que en el texto del convenio se expresa, literalmente, que entre ambas partes contratantes “…han convenido en celebrar como en efecto celebran en este acto, el presente contrato preliminar de compra-venta, el cual se regirá por la ley y las siguientes clausulas…”, lo cual pone de relieve la calificación que ambas partes le otorgaron al mencionado convenio. Así las cosas, resulta esclarecedor, a los fines de la cabal inteligencia de este fallo, comenzar por examinar la definición del contrato de opción y a estos efectos se valdrá este juzgador de la autorizada opinión del profesor Mauricio Rodríguez Ferrara (2.008), quien en la presentación de su obra “El Contrato de Opción” (Editorial Livrosca, 3ª. Edición, Caracas), asoma las dificultades que la definición de ese contrato acarrea. En efecto, dicho autor expresa lo siguiente: “El tema de la opción no es fácil. La falta de disposiciones legislativas, la poca atención de los autores, así como la escasa y contradictoria jurisprudencia patria no ayudan a encontrar claridad. Sin embargo, es tema llamativo. No hay abogado en ejercicio que no se tropiece con la opción en su labor diaria, aunque muchos tienden a confundir la opción con el contrato preliminar, y otros -a veces a propósito- denominan opción a aquello que no lo es. El desarrollo de los estudios sobre la opción, que ha sido bastante lento, parte ya avanzado el presente siglo. Al principio se le negó validez, luego se le restituyó, al menos en Italia. Abandonar la ida de que la opción es un contrato sometido a condición potestativa llevó largo tiempo. También ha sido difícil comprender con claridad que la opción es un contrato que siempre genera la posibilidad de concluir un contrato ulterior. Más difícil aún entender que la opción es simplemente un contrato que tiene por objeto una oferta irrevocable. Igual gravedad ha presentado concebir que el punto de arranque de todo estudio sobre la opción debe ser el principio de la revocabilidad de la oferta, y así sucesivamente. La opción ha presentado y sigue presentando, muchos problemas de no fácil solución. …” (XXI y XXII). Por su lado, Nicolás Vegas Rolando (1.985) expresa que “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. La jurisprudencia ha sostenido: que la opción de venta es un contrato consensual y que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, Nigon afirma: que ‘la opción es un contrato por el cual una persona llamada promitente se compromete a ceder a otra persona llamada beneficiario, mediante determinadas condiciones, un bien cualquiera, sin que el beneficiario quede comprometido. Sin embargo, el beneficiario presta su adhesión a esta oferta que se propone utilizar cuando pueda o cuando tenga interés. Sin esta adhesión moral, la oferta no sería más que una simple policitación” (Contratos Preparatorios, Vadell Hermanos Editores, Valencia, pág. 53). En ese sentido, el citado autor Ferrara (2.008) precisa la naturaleza jurídica del contrato de opción, al exponer, con meridiana claridad, lo siguiente: “Así vistas las posiciones de las partes, nos encontramos frente a la verdadera naturaleza del contrato de opción. No hay contrato de opción cuando las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato. No hay contrato de opción cuando simplemente se hace una oferta. No hay contrato de opción cuando una de las partes se compromete simplemente a celebrar otro contrato si la otra parte así lo desea. (…) La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión.” De ahí que OSSORIO manifieste que en el caso específico de la opción de compraventa «el vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar». En este sentido, y muy acertadamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: «La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas». En conclusión, en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte.” (Op. cit. págs. 3, 4, 5 y 6). De las citas doctrinarias que se han dejado transcritas se puede derivar la comprensión de lo que es un contrato de opción: aquél por virtud del cual una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. Ahora bien, en relación a la venta, Aguilar Gorrondona (1.989) afirma que es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero. Señalando además el autor en referencia, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, es traslativo de propiedad u otro derecho vendido y las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales, lo que no excluye que, conforme a la intención de las partes, se celebre un contrato de venta que dependa de otro contrato. Manifiesta el referido autor en relación a que la venta es un contrato consensual, que el Código Civil venezolano de 1.922 consagraba de manera expresa en su artículo 1.514, el principio de la consensualidad de la formación del contrato como el principio de la consensualidad de la trasmisión de la propiedad de la cosa vendida. El legislador civil de 1.942 suprimió tal disposición, en virtud de que consideró que la consensualidad en la formación del contrato es un principio general (aunque no expreso) a todos los contratos mientras que la consensualidad de la trasmisión de la propiedad está consagrada de manera más general en el artículo 1.161 del Código Civil, en los siguientes términos: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.” En comento, el autor citado, señala que la consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros. Por lo demás, las partes, aunque hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aun antes de que se redacte dicho escrito. Si, en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día en que la otra parte esté dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá sino una promesa unilateral de vender o de comprar. Si ambas partes han convenido en que la venta no se perfeccionará sino al suscribirse el documento, hasta ese momento sólo habrá promesa bilateral de venta. El autor en referencia, señala que, aunque la formación del consentimiento en la venta se rige por el derecho común, es conveniente examinarla. Dicha formación puede ser instantánea o progresiva. La primera, no presenta problemas. La formación progresiva puede ocurrir de diversas maneras: 1. Pueden preceder al contrato negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo, no hay consentimiento hasta tanto las partes no lleguen a un consenso sobre todo el contenido del contrato. 2. Puede suceder que la formación del contrato se inicie mediante la oferta dirigida por una persona (oferente) a otra (oblato), en la cual se contengan todos los elementos del futuro contrato. Aplicable las disposiciones contenidas en el artículo 1.137 del Código Civil referida a la oferta en la formación del contrato. 3. La formación del contrato de venta puede iniciarse también por una invitación a ofrecer. A esa invitación a ofrecer pueden seguir: a) tratos o negociaciones entre las partes; o b) la oferta de un invitado y eventualmente la aceptación de la misma. Cuando se exige a los invitados a ofrecer que hagan ofertas por escrito cuyo contenido no deban conocer los demás oferentes hasta un momento dado, hay lo que se llama licitación. 4. Puede realizarse la venta mediante subasta pública. 5. Además puede preceder a la formación de la venta un contrato preliminar. Al respecto, el autor citado, señala que el contrato preliminar es un contrato que sólo produce efecto de obligar a las partes a celebrar un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. Además, indica, que no deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquél requiere el consentimiento de dos partes, mientras que ésta sólo necesita el asentimiento de una persona; en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta. En este orden, ha manifestado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 878, de fecha veinte (20) de julio de dos mil quince (2015), lo siguiente: “(…) respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa (…) Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que, de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa…” “(…) el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).” (…) En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado.” (…) Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato.” (…) Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.” “(…) La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. (…) El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio, en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.” “(…) El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.” (…) Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante) … En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.” “(…) Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa…En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar…Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral… La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio, en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.” “(…) cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.” “(…) Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.” “(…) El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74)…El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…” Resulta de capital importancia para este Juzgador, determinar la naturaleza jurídica del convenio objeto de este proceso, a fin de calificar tal contrato. A tales efectos, pasa de seguidas este tribunal, bajo las premisas doctrinarias, legales y jurisprudenciales, antes mencionada, a calificar dicho convenio, a saber: Infiere este Juzgador, de un examen minucioso de las cláusulas contractuales contenidas en el convenio suscrito por ambas partes de este proceso, que el mismo se trata de UN CONTRATO PRELIMINAR DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE, ya que para el momento de su estipulación, en fecha veinticinco (25) de octubre de 2017, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, del Municipio Metropolitano de Caracas, inserta dicha estipulación bajo el No. 06, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, se adelantaron algunos efectos del contrato definitivo (COMPRA-VENTA), como la anticipación de buena parte del precio, tal como se evidencia de la cláusula primera que, el promitente vendedor se obliga a vender al promitente comprador un inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el número doce (No. 12), que forma parte del edificio “Residencias Doral Centro”, ubicado en esta ciudad de Caracas, entre las esquinas de Candilito a Avllinales y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal), con un área aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (116,40 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (119,50 M2) en la Plana Mezzanina, ubicado en la Planta Baja y en la Planta Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12); y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Local N° 13: SUR: Cuarto de electricidad y pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N°11; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. En la Planta Mezzanina NORTE: Mezzanina del Local N° 13: SUR: Oficina N° 10, ascensores, escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local N°20. Además de ello, se evidencia de la Cláusula Segunda, que el precio de venta se pactó en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00), de los cuales EL VENDEDOR declaró haber recibido LOS COMPRADORES en fecha anterior a la firma la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 150.000,000.00), mediante los siguientes cheques del Banco Plaza: cheque N° 00000829, de fecha 22 de julio de 2016, por la cantidad CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) y cheque N° 000008390, de fecha 2 de diciembre de 2016, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 50.000.000,00), emitidos a la orden de JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta convenido; y en ese mismo acto EL VENDEDOR declaró recibir igualmente de manos de los compradores la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 50.000.000,00), mediante cheque N° 00001428 del Banco Plaza, de fecha 25 de enero de 2017, emitido a la orden JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, igualmente en calidad de pago parcial y anticipo a cuenta del precio de venta. Es decir, para el momento de la celebración del mencionado contrato LOS COMPRADORES pagaron el Cincuenta por Ciento (50%) del precio pactado en el contrato específicamente la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,00). Que el resto del precio, es decir., la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,00), serían pagados por LOS COMPRADORES al EL VENDEDOR, en moneda de curso legal. mediante tres cuotas (3) cuotas así: a) CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000,00), el día 31 de diciembre de 2017; b) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00), el día 30 de junio de 2018, y c) SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES Bs.75.000.000,00 el día 31 de diciembre del año 2018, tal y como lo dispone la Cláusula “SEGUNDA" del referido contrato. Además, se infiere que, conforme a lo estipulado en la Cláusula Quinta, ambas partes acordaron un lapso de vigencia de opción de compra-venta de Ciento Veinte (120) días a partir de la fecha de autenticación del mencionado convenio. Y sumado a ello, se infiere la ocupación del mencionado inmueble, en virtud de lo convenido por ambas partes y por lo manifestado por la parte actora en su escrito libelar de demanda “…en la actualidad tienen la posesión del inmueble a pesar del evidente incumplimiento en sus obligaciones como compradores del bien…”, además al solicitar en su petitorio que se ordene la restitución del bien inmueble; este hecho no fue contradicho por la representación judicial de la parte demandada en este proceso; lo cual es viable en todo contrato preparatorio o preliminar a un contrato definitivo a compraventa de un bien inmueble. En este sentido, la entrega anticipada no es extraña en los contratos preparatorios, así lo señala Vegas Rolando, quien expresa: “En los contratos preparatorios se puede convenir la entrega anticipada de la cosa objeto del contrato”. Aprecia este juzgador que si bien es cierto que en estas cláusulas primera y segunda del contrato con base en el cual se dedujo la presente acción, se reúnen los elementos definidores del contrato de compraventa, según las previsiones del artículo 1.474 del Código Civil, que reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” y se conjugan, además, los supuestos de hecho de la norma del artículo 1.161 del Código Civil, conforme al cual “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”, no es menos cierto que al convenirse en la Cláusula Tercera que el optante comprador quedaba obligado y así lo acepto, al otorgamiento de la escritura definitiva de compra-venta, se está poniendo de relieve que la intención del optante vendedor no es la de transmitir en el acto de la firma del contrato bajo examen, la propiedad que ostenta sobre el inmueble, en lo cual consintió el optante comprador, por un lado y por otro, se deja constancia de que la compraventa se otorgaría ulteriormente en un documento definitivo de venta. Estos elementos, la intención de no transferir la propiedad del inmueble en el acto de la firma del contrato fundamental de la demanda y la previsión del otorgamiento de otro documento “definitivo de compra-venta”, excluyen la posibilidad de calificar jurídicamente al contrato sub judice como una compraventa y permiten afirmar que ese contrato es realmente de naturaleza preliminar o preparatorio de otro que habrá de otorgarse en forma definitiva y que contendrá la venta definitiva. En consecuencia, este Juzgador, llega a la conclusión, que la naturaleza jurídica del convenio suscrito por ambas partes, se trata de UN CONTRATO PRELIMINAR DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE y no de una COMPRA-VENTA DE UN INMUEBLE. Así se establece. - -DE LA RECONVENCION- Vista como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia, con fundamento en los elementos existentes en autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal). En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos para decidir. Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. Ahora bien, respecto a la facultad del juez como director del proceso, la Sala Constitucional mediante sentencia N° 1089, de fecha 22 de junio de 2001, caso: Williams Chacón Noguera, Exp. N° 2001-892, ha señalado que: “…Ahora bien, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela -artículo 49- consagra el derecho al debido proceso, como el instrumento constitucionalmente legítimo para el resguardo de tales derechos fundamentales. Por tanto, es a través del proceso que no sólo se hace valer el derecho objetivo como medio de acceso a los valores fundamentales de justicia, sino mediante el cual el Estado ejerce la función jurisdiccional, lo que caracteriza la función pública del proceso. De tal manera que, una vez iniciado el proceso, éste no es un asunto de exclusividad de las partes, pues al ejercitarse la función jurisdiccional se está en presencia también del interés público. En este sentido, el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “El Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal” (Omissis). De tal modo, que es en el desarrollo del proceso y en la realización del orden jurídico, que no se concibe la figura del juzgador como un mero espectador ante un debate, en el cual se compromete una de las funciones primordiales del Estado (jurisdiccional); por el contrario, el juzgador es el director del proceso y es en esta función en la que le corresponde impulsar el mismo, mediante la formación progresiva del procedimiento como fase externa de aquel, a través de su intervención o dirección tendente a obtener la mayor cercanía posible de la averiguación de la verdad material de los hechos, ya que, si se dejara a merced de las partes la labor de indagar la verdad del objeto de la controversia, éstas tan sólo lo harían dentro de los parámetros que más convengan a sus respectivos intereses…”. (Destacado de la Sala) Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no la soliciten las partes. El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio: “…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso. Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso, no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (Resaltado añadido) Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales…” (Sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002 expediente N° 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A.)…”. En este mismo sentido, dicha Sala, en fallo N° 1618, del 18 de agosto de 2004, expediente N° 2003-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., estableció: “...Ahora bien, la sentencia impugnada por la accionante fue dictada en la fase ejecutiva del proceso de estimación e intimación de honorarios, en virtud de haber finalizado la etapa declarativa como consecuencia de su falta de impugnación del derecho reclamado y por haberse acogido a la retasa de los montos intimados. En tal sentido, se ha dicho que el juzgado de retasa sólo podrá pronunciarse sobre el quantum de los emolumentos, no sobre la procedencia del cobro de los mismos, ni sobre su carácter judicial o extrajudicial, ya que esta cuestión debe ser dirimida por el juez de la causa en la fase declarativa del juicio de intimación de honorarios. No obstante, lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso. En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla. La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada”. (Destacado de la Sala). Pues bien, de los criterios jurisprudenciales transcritos, se colige que es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez, de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso sometido a su conocimiento. Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. (Cfr. Sentencia N° RC-687 de fecha 13 de noviembre de 2014, caso: Moralba González de Tellechea, contra Matilde Da Silva de Cañizalez y otros, Exp. N° 2014-279). En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del texto adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez está obligado a decidir sobre los argumentos expuestos por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda, como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos, no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada. Ahora bien, en relación al fondo del asunto sometido a consideración de este juzgado superior, considera pertinente quien suscribe, realizar las siguientes precisiones: El Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancarios de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, declaró Con Lugar la reconvención de la demanda de Cumplimiento de Opción de Compra-Venta, ejercida por los ciudadanos Agostinho Asdrúbal de Matos e Ilaick Ramses Cordoba Da Silva, contra el ciudadano José María De Oliveira Valente, ordenando protocolizar el contrato de compraventa definitivo sobre el inmueble motivo de la presente demanda. Ahora bien, en materia contractual predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: 1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. 3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble. Como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar, que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto del contrato, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones, contenidas en ese contrato, entrega el opinado comprador al opinante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del contrato definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados, sino que forman parte de la futura negociación, para la adquisición del bien mueble o inmueble objeto del contrato; de otro modo, se le permitiría al vendedor, burlar tanto la ley, como la naturaleza del contrato, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en materia contractual. Por otra parte, en este tipo de contratos se incluye la penalización, que se impone a la parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente constituida por las arras o un monto inferior a éstas. En relación a la promesa u opción de compra-venta, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente: ...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice. En realidad, el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta… (Negritas y Cursiva del Tribunal). En ese mismo sentido, la doctrina mayoritaria ha sostenido, que, si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan todo lo relativo al precio y demás condiciones relativas a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato, realmente, se está configurando una venta. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: “…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Juzgador de alzada, pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…” Criterio éste sostenido, según sentencia de veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que estableció: “…Que, en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta…” Así pues, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada, perfecciona inmediatamente la venta, por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento recíproco de las partes, en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil. En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995). Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacífico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Por otro lado, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto, contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; En el caso bajo estudio, consta que mediante documento notariado en fecha 25 de enero de 2017, por ante la Notaria Publica Octava de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 06, Tomo 26 de los libros respectivos, la parte demandada-reconviniente cumplió con su obligación, ya que cuyo precio de venta fue pactado como se desprende de la Cláusula Segunda en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00), para la fecha de la celebración del contrato de opción de compra venta, de los cuales la parte demandada pago la mitad, vale decir, DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), y monto restante del pago de la suma de dinero pactada por la compra del bien inmueble, vale decir la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00) seria pagada en tres (03) cuotas establecidas en la mencionada clausula. Ahora bien, con respecto al monto restante del pago de la suma de dinero pactada por la compra del bien inmueble, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 200.000.000,00), reconoce expresamente el demandante reconvenido que a la fecha de presentación del libelo de la demanda recibió cantidades de dinero por concepto de abonos, y que los demandados-reconviniente quedan a deber un remanente hasta por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), deuda esta que los demandados-reconviniente aceptaron adeudar. En atención a lo antes expuesto, este Juzgador, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” Por otro lado, establece el artículo 506, ibidem que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En ese mismo sentido, es criterio jurisprudencial pacífico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente N° 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez, determino lo siguiente: “(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, tocara a en la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, al aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según la cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interrumpir el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinada a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que alegue como fundamento de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado actor de su excepción. Ahora bien, de las actas procesales, se pudo observar, que la parte demandánte-reconvenida no cumplió con la obligación de hacer la venta definitiva, y previsto en la cláusula cuarta del contrato preliminar de opción de compra venta, el cual estipula “… Esta negociación ha sido convenida por las partes libre de todo pasivo y gravamen y “El promitente-Comprador”, expresamente declara que el inmueble objeto de esta negociación, se encuentra libre de todo gravamen, esta solvente con todos los impuestos nacionales y municipales y con todos los servicios, nada debe por ningún concepto y le pertenece en plena propiedad, por haberlo adquirido en compra que hizo a los señores Heliodoro Fernández Da De Silva, Manuel Pedro De Sousa, Serafina Goncalves Da De Sousa, tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Federal, el día 10 de Noviembre de 1.994, Registro bajo el No. 06, Tomo 21, Protocolo Primero. En consecuencia “El Promitente-Vendedor” se obliga a entregar a los “Promitentes-Compradores” con suficiente antelación al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, la Cedula Catastral del Inmueble, la Solvencia municipal de los derechos de frente, la solvencia del aseo domiciliario, la solvencia de Hidrocapital, y la correspondiente plantilla del impuesto sobre la renta, forma 33, debidamente pagada…”; y como consta, primero que el local comercial, pesa una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que fue decretada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, en fecha 22 de marzo de 2004, según oficio No. 04-756, el cual fue participado a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro de Municipio Libertador, aunado a ello no consta ningún anexo o nuevo contrato con la parte demandada-reconvenida, donde se estipule los motivos por el cual la parte demandante-reconvenida no pudiese concluir con la venta definitiva del presente contrato y la entrega de la documentación estipulada en dicha cláusula, no evidenciándose elementos que favorezcan al vendedor, en cuanto al porque no dio cumplimiento a la venta en favor del demandante, sin embargo como existe tal gravamen, el cual la parte demandante-reconvenida, alegó que convino con los demandados-reconviniente en que ellos se ocuparían de realizar los trámites legales pertinentes a la suspensión de los efectos de la medida cautelar decretada sobre el inmueble, alegato que carece de prueba, visto que no existe documento en donde se haya realizado dicho acuerdo, y por otra parte tampoco existe prueba alguna, de que la parte demandante-reconviniente haya cumplido con la entrega de la documentación estipulada en la cláusula cuarta. Así se establece. - Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, resultando forzoso para este sentenciador, considerar que la Reconvención a la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es objeto de análisis en este capítulo, debe prosperar en derecho, en virtud de que el propietario del inmueble es quien está facultado legalmente para gestionar el levantamiento de medida cautelar, toda vez que los futuros compradores del bien, carecerían de la cualidad legal necesaria para solicitar ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la suspensión de una medida cautelar; por todas las consideraciones anteriores, se declara CON LUGAR la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusieron los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, contra el ciudadano JOSE MARIA DA OLIVEIRA VALENTE. Así se establece. -RESOLUCION DEL CONTRATO- Narrado todo el iter procesal, de su revisión exhaustiva podemos concluir para iniciar el estudio del fondo del asunto, que estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato preliminar de opción de compra venta, celebrado en fecha 25 de enero de 2017, ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Libertador de Caracas, bajo el No. 06, Tomo 26, el cual fue aceptado por ambas partes, lo que significa que no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta, sino su cumplimiento o incumplimiento, lo que trajo como consecuencia su demanda.- En ese sentido, ha señalado la doctrina patria, al hacer el estudio del contrato como aquel que tiene fuerza de ley entre las partes y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la ley – artículo 1.159 del Código Civil principio de autonomía de la voluntad -, o sea, los contratantes están despóticamente obligados a cumplir con exactitud el contrato; así mismo, están obligados a cumplir los dictados de la ley, lo que le da carácter coercitivo al cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato, esto sin importar si esta autenticado o es privado sin la intervención de ningún funcionario público, que le de fe pública al estampado de las rúbricas, aparte de que este contrato es una prueba por escrito de las convenciones entre dos partes (1355 del Código Civil ) por lo que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, es por ello que el artículo 1.160 del Código Civil señala, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley; siendo así, la parte actora optó demandar la resolución del contrato preliminar de opción de compra venta, por la cual este Sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los contratantes. Ahora bien, la ley crea la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil : “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello” . La norma señalada presupone un incumplimiento del deudor o en su defecto el contratante, vale decir, cuando éste no pone la conducta debida como estaba pactada y que resulta imputable a ese deudor o contratante, pero de esta norma se puede sacar la siguiente conclusión y es que se refiere específicamente al incumplimiento de una obligación inserta en el contrato y no al contrato mismo o sea la causa para pedir la resolución a la ejecución es el incumplimiento de una de las cláusulas. Ahora bien, fue un hecho reconocido entre ambas partes que el monto de la negociación suscrita entre las partes fue la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00), para la fecha de la celebración del contrato preliminar de compra-venta, de los cuales la parte demandada pago la mitad, vale decir, que ambas partes coinciden que fue pagada la cantidad antes indicada. Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil en el 1.354, que establecido que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido exento de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, con dichas normas no cabe duda que se refieren a la carga de la prueba pero de un contrato civil, entonces para poder determinar si el presente contrato puede ser objeto de resolución como sanción al incumplimiento del mismo debemos analizar y valorar quien incumplió. Ahora bien, la parte demandante-reconvenido demandó la resolución del contrato preliminar de opción de compra venta, sobre un inmueble que está debidamente descrito anteriormente, que del monto restante del pago de la suma de dinero pactada por la compra del bien inmueble, vale decir, la cantidad DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), reconoce expresamente el demandante- reconvenido que a la fecha de presentación del libelo de la demanda recibió cantidades de dinero por concepto de abonos, y que los demandados quedan a deber un remanente hasta por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.00,00), deuda esta que los demandados reconviniente aceptaron adeudar, por motivo del incumplimiento del contrato por parte del demandante-reconvenido. La parte demandada no se negó a cumplir con el pago del monto de dinero restante equivalente a VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.00,00), en base a la excepción del contrato no cumplido, la cual declara procedente en derecho, ya que es imposible calificar a los demandados como incumplidores culposos con respecto al pago de las sumas de dinero restantes para cancelar la totalidad del monto pactado entre las partes por la venta del local comercial de marras, aun cuando la parte demandante-reconvenida , no ha cumplido con las obligaciones pactadas en la cláusula cuarta, y cuando las mismas son de vital importancia para la materialización de la compra-venta definitiva, debido a la imposibilidad de enajenación en derecho el inmueble hoy en litigio, aunado a la falta de los documentos esenciales requeridos para la compra-venta. Ahora bien, siendo que no consta en autos que el hoy demandante-reconvenido haya demostrado el cumplimiento de la obligación asumida por él en el contrato preliminar de opción de compraventa, debe necesariamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la resolución del mencionado contrato. Así se establece. - En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además, establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla, no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad, que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257 Constitucional, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. Por todos los razonamientos expuestos, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar SIN LUGAR la apelación efectuada por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, actuando en representación de la parte demandante-reconvenida, en contra de la decisión dictada en fecha 05 de agosto de 2024, y de su aclaratoria y ampliación de fecha veintidós (22) de octubre de 2024, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Cinscunscripcion Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia. Así se establece. - IV DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación efectuada por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, actuando en representación de la parte demandante-reconvenida, en contra de la decisión dictada en fecha 05 de agosto de 2024, y de su aclaratoria y ampliación de fecha veintidós (22) de octubre de 2024, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Cinscunscripcion Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención de la parte demandada-reconviniente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRELIMINAR DE OPCION DE COMPRA-VENTA, interpuesta por los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, contra los ciudadanos JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, y ADILIA DE OLIVEIRA DE VALENTE, respectivamente.- TERCERO: SIN LUGAR la demanda principal que por RESOLUCION DE CONTRATO PRELIMINAR DE OPCION DE COMPRA VENTA, fuera incoada por los ciudadanos JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE, y ADILIA DE OLIVEIRA DE VALENTE, contra los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA. - CUARTO: Se ordena a la parte demandante-reconvenida: ciudadanos: JOSE MARIA DE OLIVEIRA VALENTE y ADILIA DE OLIVEIRA DE VALENTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-12.483.546 y V-5.528.775, a dar cumplimiento al contrato preliminar de opción de compra-venta celebrado con los ciudadanos AGOSTINHOASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-10.531.216 y V-17.743.333, respectivamente, suscrito por ambas partes en fecha 25 de enero de 2017, ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 06, Tomo 26, en los términos estipulados en dicho contrato, por lo que deberá entregar solvente y libre de gravámenes el inmueble. Local Comercial que forma parte del Edificio “Residencias Doral Centro”, ubicado entre las equinas de Candilito a Avillanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de Ciento Dieciséis Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (116,40 M2) y Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (119,40 M2) en la Plana Mezzanina, ubicado en la Planta Baja y en la Plana Mezzanina, identificado con el número Doce (Nro. 12; y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Local N° 13; SUR: Cuarto de electricidad y pasillo de circulación de la Torre D, núcleo de escaleras y Local N° 11; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OESTE: Cuarto de Electricidad y local No° 20. En la Planta Mezzanina; NORTE: Mezzanina del Local N° 13; SUR: Oficina N° 10, ascensores, escaleras y Oficina N° 9; ESTE: Fachada Este por donde tiene su acceso y; OSTE: Cuarto de Electricidad y local N° 20, los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA. QUINTO: Se ordena a la parte demandada-reconviniente, ciudadano: AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, pagar de la suma restante. En este sentido, con el fin de determinar con toda precisión el monto a pagar, por concepto de saldo pendiente, en el contrato celebrado el 25 de enero de 2017, con respecto a la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), SE ORDENA practicar experticia de dicho monto, a los fines que se determine el monto actual correspondiente, la cual será realizada por un (01) solo experto contable, que designara el Tribunal, una vez la sentencia quede definitivamente firme. SEXTO: En Caso de que la parte demandante-reconviniente, no de cumplimiento a la presente decisión, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se deberá tener la misma como título de propiedad suficiente, a favor de los ciudadanos AGOSTINHO ASDRUBAL DE MATOS e ILAICK RAMSES CORDOBA DA SILVA, sobre el inmueble anteriormente identificado, previo cumplimiento por la parte demandada-reconviniente del pago de la suma adeudada, debidamente indexada y una vez verificado dicho pago, que deberá consignar ente el Tribunal, y una vez cumplidas las formalidades de ley se Oficiara a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de que proceda con la inserción de la presente sentencia en los Libros correspondiente. Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, bajo los términos aquí establecidos. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante-reconvenida. Líbrese oficio de participación al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2026, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, Notifíquese, Regístrese, y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de junio del 2026. Años: 215º y 166°. EL JUEZ, Dr. MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA. LA SECRETARIA, AIRAM CASTELLANOS En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las __________________________________________. - LA SECRETARIA, AIRAM CASTELLANOS