REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 11 de junio de 2026. 216º y 167º ASUNTO: AP71-R-2026-000089 PARTE DEMANDANTE: ZULEMA MARÍA GARCÍA ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.667.200, actuando en su propio nombre y representación sin poder de sus hermanos y co-herederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE GARCÍA ROJAS, NANCY ELIZABETH GARCÍA ROJAS y JOSÉ LUIS GREGORIO ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.181.556, V-3.226.417 y V-12.260.640, en su orden, integrantes todos de las sucesiones de sus padres ISMAEL GARCÍA ALFONZO y CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCIA ALFONZO, quienes en vida fueron venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-243.846 y 1.726.742, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados Víctor Rubio Muñoz, Verhzaid Montero Martínez, Víctor Rubio Fajardo, Víctor Rubio Pérez y Oswaldo Urdaneta Bermúdez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.528, 97.502, 127.918, 142.031 y 9.704, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. (IRDE), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de octubre de 1.957, bajo el N° 34, Tomo 31-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Evelin Fernández y Sandro Cappelli Ritrovato, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.868 y 187.234, respectivamente. MOTIVO: Desalojo (local comercial). SENTENCIA: Definitiva -I- ANTECEDENTES Corresponde conocer a esta Alzada -previo sorteo de distribución de causas- de los recursos de apelación ejercidos por una parte, por el abogado Sandro Cappelli R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y por otra, por el abogado Víctor Rubio Muñoz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 16 de diciembre de 2025 y cuya ampliación se publicó en fecha 22 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extinción de Dominio, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA, en los siguientes términos: “(…) Dicho lo anterior se tiene que, del conjunto de probanzas acompañadas al proceso, y en particular, del contratode (SIC) arrendamiento suscritos (SIC) entre las partes, la relación arrendaticia que vincula a las partes emana de un contrato escrito donde sus firmantes manifestaron la voluntad de que el inmueble arrendado; (SIC) era para la prestación del servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales y consultorio médico para ese tipo de enfermedad (Cláusula Primera); que su duración seria (SIC) de dos (2) años contados a partir del primero (1ro) de junio de 1966; que podría ser prorrogado automáticamente por plazo (SIC) iguales de Dos (2) años a menos que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra la voluntad de no prorrogarlo con por lo menos dos (2) meses de anticipación (Cláusula Segunda), y que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 5.000,00), pagaderos en Caracas por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días de cada mes con toda puntualidad y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la desocupación y entrega de los inmuebles y el pago de las costas que cause cualquier procedimiento judicial (Cláusula Tercera). En el caso en concreto la alegación de la falta de pago de la parte demandada constituye un hecho negativo, lo que ocasiona la inversión de la carga de la prueba en la persona del demandado, y esto constituye un principio de derecho probatorio, reconocido y aceptado por nuestra jurisprudencia patria y doctrina (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997. Pág. 78). En este punto se considera oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil, estipula el fundamento legal de las relaciones arrendaticias, así como el artículo 1.592 eiusdem establece las obligaciones principales del arrendatario, pudiéndose establecer que surgen obligaciones bilaterales o mutuas entre el arrendador y el arrendatario en el marco de la relación arrendaticia, el primero debe poner en disposición del segundo el goce y uso de una cosa, ya se trate de mueble o inmueble, por cierto tiempo y por un precio determinado, y en el caso del arrendatario, sus obligaciones principales son servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, para el uso determinado y el deber de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, éste pago (SIC) al igual que el pago de otras obligaciones, atiende a dos principios esenciales que son la identidad del pago y la integridad del pago, es decir, tal como han sido contraídas. Dicho lo anterior, resulta oportuno traer a colación los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben: Artículo 1.159. "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. ..." Artículo 1.160. "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. En el caso en concreto la alegación de la falta de pago de la demandada, obligación primordial de cualquier arrendatario, constituye un hecho negativo y tal como expresaba el Maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero: "Los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos". Como vemos, nuestra normativa sustantiva civil pauta lo referente a la obligatoriedad del cumplimiento de los términos contractuales y las obligaciones que generen, dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo atinente a la carga de la prueba. De tal forma que en este punto, debe hacerse acotación en cuanto a que la carga de la prueba u onnusprobandi recayó en cabeza de la demandada, sin que se pueda observar que la parte demandada haya tenido actividad probatoria que lograra tanto desvirtuar la demanda, como dar comprobación de que haya cumplido fielmente con el pago de cánones de arrendamiento demandados o que la predicha obligación se hubiera extinguido de otro modo, y por tanto, no se dio demostración fehacientemente del cumplimiento de la principal obligación de ley y contractual del arrendatario, que no es otra que pagar los cánones de arrendamiento, conforme se ha obligado, debiéndose entonces dar la razón en cuanto a que hubo incumplimiento de las obligaciones del arrendatario de conformidad a la convención locativa y de acuerdo a lo contemplado en el artículo 14 de la Ley especial, que señala: "El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley", esto es, en cuanto a la obligación de pagar a la arrendadora el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado en el contrato, incluso con la potestad que faculta al arrendatario desde el mismo momento en que considere que la arrendadora no le aceptare el pago y para evitar caer en mora, de acudir a efectuar las consignaciones arrendaticias por tribunales, todo lo cual determina la procedencia de la reclamación del accionante a tenor de las disposiciones del artículo 40, literal a, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto efectivamente ha logrado establecerse en el presente juicio la insolvencia de la Arrendataria-demandada, lo cual contraría la disposición del artículo 14 arriba transcrito y es indicativo que no se trata de un mero retraso esporádico en el pago de los cánones de arrendamiento, sino que se detecta un retraso grave, reiterado y trascendente, por su persistencia en el tiempo, lo cual produce la contravención delatada por la parte accionada en cuanto a la causal de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento - contemplada en el literal "a" del Artículo 40 de la ley especial-, por cuanto fue el acuerdo al que llegaron las partes y cada cual según su posición tenía y tiene una expectativa legítima (SIC), la arrendadora de cuanto se le debe pagar y la arrendataria cuanto debía pagar por el negocio jurídico, pagaderos por supuesto tal como han sido establecido, lo que forzosamente deriva en la procedencia de la demanda de desalojo. Así se decide. -lll- DECISIÓN Como consecuencia de los elementos de hechos y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extensión de Dominio (SIC), administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO:CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJOincoara (SIC) la ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA, actuando en su propio nombre y a su vez, en representación sin poder de sus hermanos y coherederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE GARCIA ROJAS, NANCY ELIZABETH GARCIA ROJAS y JOSÉ LUIS GREGORIO ROJAS, respectivamente, contra la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., todos los mencionados ampliamente identificados al inicio de esta Decisión. SEGUNDO:SE ACUERDA EL DESALOJO (SIC) del inmueble arrendado, ORDENÁNDOSEa (SIC) la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A.,la (SIC) entrega inmediata del inmueble,libre (SIC) de bienes y personas y solvente en todos los servicios, identificado de la siguiente manera: a) una casa-quinta denominada Andujar, de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie de aproximada (SIC) de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (2.614,64 mts2), situados en la urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con frente a la Calle o Avenida "Eugenio Mendoza y que se encuentra alinderado así: Norte, con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Sur, calle en medio de ocho metros de ancho con terrenos que son o fueron de los señores Vargas y otra porción de terrenos que fue del Dr. Bartolomé López de Ceballos, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Este, terrenos de las señoras Petra Barreto de Mosquera y Petra María Mosquera de Pineda, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts): y Oeste, con la Avenida Eugenio Mendoza, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts); y b) un lote de terreno colindante al inmueble antes identificado en el literal a), el cual tiene una superficie de un mil diecisiete metros cuadrados con ochenta y siete centímetros cuadrados (1.017,87 mts2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn y la Calle Segunda Transversal Morisca de la misma urbanización Los Chorros, y alinderado así: Norte, en una extensión de veinticinco metros con noventa centímetros (25,90 mts), con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, Sur, en una extensión de veinticinco, metros con noventa centímetros (25,90 mts), con la calle llamada actualmente "Segunda Transversal Morisca", hacia donde da uno de sus frentes, Este, hacía donde da su otro frente, en una extensión de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts), con la avenida Alfredo Jahn; y Oeste, en una extensión igual de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts) con inmueble propiedad de los sucesores del Dr. Ismael García Alfonzo, tal y como consta de documento por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 06 de julio de 1955, bajo el No. Tomo 1", Protocolo 1 y el descrito en el literal b), adquirido por ésta última, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 28 de julio de 1966, bajo el No. 22. Tomo 12, Protocolo 1º. TERCERO:SE CONDENA (SIC) al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SE ORDENA notificar al Procurador General de la República de la presente decisión, acompañando copias certificadas de la misma, de conformidad a lo establecido en el artículo 111 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República”. Resaltado y subrayado de la cita textual. Contra la aludida decisión, los apoderados judiciales de ambas partes, en fechas 27 y 28 de enero de 2026, ejercieron el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2026, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a aquél, para la presentación de los respectivos escritos de informes, y vencido dicho término comenzaría a correr los ocho (08) días de despacho para las observaciones. Concluido dicho lapso, comenzaría a computarse el lapso de sesenta (60) días para emitir el fallo respectivo, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23 de marzo de 2026, las representaciones judiciales de ambas partes, consignaron sus respectivos escritos de informes. Posteriormente, en fecha 06 de abril de 2026, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte; haciendo lo propio la representación judicial de la parte demandante en fecha 10 de abril del año en curso. Seguidamente, en fecha 09 de junio de 2026, siendo la oportunidad legal para proferir el fallo de mérito respectivo, este Juzgado mediante auto difirió el pronunciamiento por un lapso de treinta (30) días continuos de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Es por lo que concluida la sustanciación en la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo, en base a las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De la demanda: En la oportunidad procesal correspondiente, luego de haber cursado en autos el libelo primigenio consignado en fecha 05 de octubre de 2022, la parte actora, actuando a través de su apoderado judicial el ciudadano Víctor Rubio Muñoz, presentó escrito de reforma de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. En dicho escrito, el prenombrado profesional del derecho actuó en representación judicial de la ciudadana ZULEMA MARÍA GARCÍA ROJAS, acreditando su mandato mediante poder debidamente apostillado y otorgado en la ciudad de Madrid, Reino de España, en fecha 08 de julio de 2022. A su vez, se dejó constancia de que la referida ciudadana actuó en nombre propio y en representación sin poder, al amparo del artículo 168 ejusdem, de sus hermanos y coherederos, ciudadanos ISMAEL ENRIQUE, NANCY ELIZABETH Y JOSÉ LUIS GREGORIO, todos integrantes de la sucesión de sus progenitores difuntos Ismael García Alfonzo y Carmen Edglantina Rojas Amaral de García Alfonzo. Asimismo, la parte accionante adujo la expresa exclusión del ciudadano Ulises Germán García de la referida comunidad hereditaria, en virtud de una cesión de derechos sucesorales efectuada a favor de la de cujus Carmen Edglantina Rojas Amaral de García Alfonzo, protocolizada el 04 de marzo de 1965. En cuanto a los hechos que fundamentaron la acción, la representación judicial de la parte demandante expuso que, según constaba en documento privado anexo a la reforma, en fecha 31 de mayo de 1966 la causante Carmen Edglantina Rojas Amaral de García Alfonzo dio en arrendamiento a la sociedad mercantil "Instituto Residencial del Este, C.A." dos inmuebles. A saber: a) Una casa-quinta denominada Andujar, de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (2.614,64 mts2), situados en la urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con frente a la Calle o Avenida "Eugenio Mendoza"; b) un lote de terreno colindante al inmueble antes identificado, el cual tiene una superficie de un mil diecisiete metros cuadrados con ochenta y siete centímetros cuadrados (1.017,87 mts2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn" y la Calle Segunda Transversal Morisca de la misma urbanización Los Chorros. Estos inmuebles fueron adquiridos de la siguiente forma: el descrito en el literal a) por Ismael García Alfonzo, para la comunidad conyugal que existió con su esposa CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCIA ALFONZO, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 06 de julio de 1956, bajo el No. 6, Tomo 1°, Protocolo 1º y el descrito en el literal b), adquirido por ésta última, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 28 de julio de 1966, bajo el No. 22, Tomo 12, Protocolo 1°. Detalló que dichos inmuebles se encuentran alinderados de la siguiente manera: a) Norte, con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Sur, calle en medio de ocho metros de ancho con terrenos que son o fueron de los señores Vargas y otra porción de terrenos que fue del Dr. Bartolomé López de Ceballos, en una extensión de sesenta y seis metros con setenta centímetros (66,70 mts); Este, terrenos de las señoras Petra Barreto de Mosquera y Petra María Mosquera de Pineda, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts); y Oeste, con la Avenida Eugenio Mendoza, en una extensión de treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts); y b) Norte, en una extensión de veinticinco metros con noventa centímetros (25,90 mts), con terrenos que son o fueron del señor Roberto A. Ibarra; Sur, en una extensión de veinticinco metros con noventa centímetros (25,90 mts), con la calle llamada actualmente "Segunda Transversal Morisca", hacía donde da uno de sus frentes; Este, hacía donde da su otro frente, en una extensión de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts), con la avenida Alfredo Jahn; y Oeste, en una extensión igual de treinta y nueve metros con treinta centímetros (39,30 mts), con inmueble propiedad de los sucesores del Dr. Ismael García Alfonzo. Continuó narrando la parte accionante que entre las principales cláusulas del contrato primigenio se estableció que la arrendataria destinaría los inmuebles para la prestación del servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales, fijándose una duración de dos años a partir del primero de junio de 1966, prorrogables automáticamente por plazos iguales, y un canon de arrendamiento inicial de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas, en los primeros cinco días de cada mes, dejando expresa constancia que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas daría derecho a la propietaria arrendadora a solicitar la desocupación y entrega de los inmuebles y el pago de las costas que cause cualquier procedimiento judicial. Alegó que dicho canon sufrió varias modificaciones en el tiempo, siendo la última la establecida mediante sentencia de fecha 10 de enero de 2011, dictada por el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, la cual fijó el monto en la cantidad de sesenta y cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares con setenta céntimos (Bs. 65.789,70). En tal sentido, la parte actora denunció que la identificada sociedad mercantil arrendataria incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el día 10 de junio de 2014 hasta la fecha de introducción de la reforma de la demanda, negándose a cancelarlos, monto que a causa de las reconversiones monetarias quedó reducido a cero coma cero cero cero cero cero seis quinientos setenta y nueve bolívares digitales (Bs.D. 0,000006579) mensuales. Con base en los hechos expuestos, y fundamentando su pretensión en el literal "a" del artículo 40 y el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la parte demandante solicitó al Tribunal que condenara a la arrendataria "Instituto Residencial del Este, C.A." al desalojo inmediato de los inmuebles arrendados por la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento; a la devolución inmediata de los bienes en las mismas condiciones de limpieza y mantenimiento en que le fueron entregados; y al pago de las costas procesales. Igualmente, la parte actora formuló reserva expresa del derecho de demandar separadamente el pago de los cánones vencidos y por vencer, así como los daños y perjuicios derivados del proceder de la accionada. En cuanto a la determinación de la competencia, la accionante estimó la acción en la cantidad de cuatro millones setecientos cincuenta mil bolívares digitales (Bs.D. 4.750.000,00), evidenciando sus equivalencias para la fecha en ciento cuarenta y seis mil cuatrocientas sesenta y nueve con treinta y dos (146.469,32) veces el valor de la libra esterlina; quinientas veintisiete mil setecientas setenta y siete coma setenta y siete unidades tributarias (U.T. 527.777,77); o tres mil quince coma ochenta y siete (3.015,87) veces el valor del Petro. De las actas procesales, el accionante destacó que la citación de la parte demandada se logró mediante la comparecencia voluntaria de su directora en fecha 28 de abril de 2023, oportunidad en la que designó apoderados judiciales y acordó con la representación demandante la suspensión de la causa por treinta días calendarios. Por otra parte, y en atención a la naturaleza de la actividad comercial ejercida en los inmuebles, referida a la hospitalización de enfermos mentales, el demandante solicitó que se ordenara la notificación del ciudadano Procurador General de la República conforme a los artículos 107 y 108 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a los fines de su intervención para que, una vez definitivamente firme la sentencia, se le fijara a la arrendataria un lapso prudencial para la entrega material de los bienes en resguardo del interés social. Como consecuencia jurídica y procesal de la reforma, el actor peticionó que el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, declinara su competencia por la cuantía y remitiera el expediente al Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas para su distribución y posterior sustanciación. Finalmente, la demandante invocó los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil atinentes a la fuerza obligatoria de los contratos, concatenados con los preceptos del Código de Procedimiento Civil referentes a las causas de desalojo y el procedimiento oral, promoviendo en dicho escrito de reforma la prueba instrumental y documental correspondiente, y ofreciendo la declaración testimonial de tres ciudadanos, solicitando en definitiva que su pretensión fuera admitida y declarada con lugar en todas sus partes. De la contestación: En la oportunidad procesal legalmente establecida, compareció ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas la ciudadana Erenia Balvina Rojas Martínez, abogada en ejercicio, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. (IRDE), según poder apud acta inserto en el expediente. La referida profesional del derecho procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada, exponiendo preliminarmente que, amparada en el criterio vinculante dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 981 de fecha 11 de mayo de 2006 y en concordancia con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, se daba por notificada del auto de admisión de la reforma de la demanda e invocaba la figura de la contestación ilícomodo o anticipada. Como primer punto, la representación judicial de la parte accionada impugnó la cuantía de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, calificando como exagerada la estimación de cuatro millones setecientos cincuenta mil bolívares digitales (Bs.D. 4.750.000,00) efectuada por los accionantes. Fundamentó su defensa en que la pretensión versaba sobre el desalojo de bienes arrendados y no sobre el cobro de pensiones insolutas, por lo que, en estricto acatamiento del artículo 36 eiusdem y del criterio sentado por la Sala de Casación Civil en sentencia N° 516 del 26 de julio de 2012, el valor de la demanda debía determinarse acumulando las pensiones arrendaticias correspondientes a un año. En este sentido, esgrimió que al multiplicar por doce el último canon mensual alegado por los demandantes (Bs.D. 0,000006579), el resultado era irrisorio y significativamente menor al calculado por la parte actora, destacando que incluso estimando una mensualidad generosa de un bolívar digital (Bs.D. 1,00), la cuantía anual sería de apenas doce bolívares digitales (Bs.D. 12,00), monto que atribuía la competencia material a los Juzgados de Municipio, solicitando que así fuera declarado en la definitiva. Seguidamente, la parte demandada opuso como defensa de fondo la acumulación prohibida por procedimientos incompatibles o inepta acumulación, amparándose en el artículo 78 del ordenamiento adjetivo civil y en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil que la cataloga como materia de orden público oponible al fondo procesal. Argumentó que la actora acumuló indebidamente pretensiones cuyos procedimientos eran incompatibles, toda vez que demandó conjuntamente la entrega y desalojo de una casa-quinta donde funcionaba el instituto mercantil y un lote de terreno no edificado colindante. Explicó que, de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los terrenos no edificados quedaban expresamente excluidos del ámbito de aplicación de dicho Decreto Ley y, por consiguiente, del procedimiento oral allí previsto. En consecuencia, sostuvo que la desocupación del lote de terreno debía tramitarse ineludiblemente bajo las normas del derecho común mediante el procedimiento ordinario (artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil), lo que configuraba la inepta acumulación alegada y conducía a que la demanda debiera ser declarada inadmisible y desechada. En estricta vinculación procesal, la apoderada judicial esgrimió la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo específicamente sobre el lote de terreno, en virtud de lo pautado en los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. Adujo que, al fundamentarse la demanda en el literal "a" del artículo 40 de la ley especial inquilinaria comercial existía una prohibición expresa de la propia norma (artículo 4) de someter a su imperio a los terrenos no edificados, impidiéndose jurídicamente acudir a esta vía especial cuando la naturaleza del bien exigía la aplicación estricta del derecho común. Seguidamente, referente a la contestación al fondo de las pretensiones deducidas, la demandada negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que debiera hacer entrega de los inmuebles arrendados. Argumentó que los demandantes nunca cumplieron con la Disposición Transitoria Primera, ni con los artículos 13, 14, 18 y 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en cuanto a la adecuación del contrato de arrendamiento de la casa-quinta. Señaló expresamente que los arrendadores omitieron indicar la cuenta bancaria para efectuar los pagos y no determinaron a cuál de los supuestos comuneros debía satisfacerse la obligación, situación que imposibilitaba material y jurídicamente la existencia de morosidad o falta de pago que sirviera de asidero a la causal de desalojo invocada. Adicionalmente, opuso la improcedencia de la acción por indeterminación del objeto de la pretensión, señalando que el libelo demandaba genéricamente la falta de pago desde el 10 de junio de 2014, sin precisar ni identificar cuáles eran exacta y determinadamente las pensiones arrendaticias o mensualidades adeudadas, lo que a su juicio le generaba un grave estado de indefensión. En este mismo orden, opuso de manera expresa la prescripción extintiva de las supuestas pensiones reclamadas, de conformidad con el artículo 1.980 del Código Civil. Por último, en materia de fondo, invocó la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del término estipulado en el artículo 1.580 del Código Civil, el cual proscribe que los inmuebles sean arrendados por más de quince años. Afirmó que, al haber superado ampliamente dicho límite legal temporal, la relación arrendaticia primigenia quedó extinta y, con ella, las acciones derivadas del contrato, haciendo improcedente la pretensión de desocupación, especialmente respecto al lote de terreno descrito en el libelo. En el capítulo probatorio de su escrito, la representación judicial se acogió al principio de la comunidad de la prueba y promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (marcado "G" por la actora), con la finalidad de demostrar fehacientemente la naturaleza de los inmuebles arrendados, la inepta acumulación por incompatibilidad de procedimientos, la prohibición legal de tramitar el desalojo del terreno bajo la ley comercial, la prescripción de las pensiones aludidas y la consecuente extinción del contrato tras superar el lapso de quince años. Finalizó peticionando que se declararan con lugar las defensas opuestas, se declarara inadmisible o improcedente la demanda en su totalidad, y se condenara en costas procesales a la parte actora. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos de la demanda, teniendo para ello que los alegatos esgrimidos por la parte accionante en su escrito de reforma están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo de inmuebles destinados al uso comercial (específicamente una casa-quinta y un lote de terreno colindante) amparada en la causal de falta de pago; de allí, que sostiene que la sociedad mercantil arrendataria incurrió en la morosidad y adeuda los cánones de arrendamiento desde el 10 de junio de 2014. Por su parte, su antagonista contradice tales pretensiones excepcionándose, en primer término, mediante la impugnación de la cuantía y la inepta acumulación por procedimientos incompatibles, argumentando la inadmisibilidad de la acción sobre el lote de terreno no edificado por estar expresamente excluido de la ley especial comercial; negando, en segundo término, la situación de insolvencia al advertir que los accionantes omitieron la adecuación del contrato (al no proveer cuenta bancaria ni determinar a cuál comunero pagar), lo que imposibilita la mora; y finalmente, oponiendo como defensas de fondo la indeterminación de la pretensión, la prescripción extintiva de las pensiones reclamadas y la extinción del contrato de arrendamiento por haber superado el límite legal máximo de quince años. -III- PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas de la parte actora junto al primigenio escrito libelar y reforma de la demanda: Promovió marcada letra “A” junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 08 al 13 de la primera pieza del presente expediente, original de instrumento de poder de fecha 08 de julio de 2022, otorgado por la ciudadana ZULEMA MARIA GARCÍA ROJAS, ante el Notario de Madrid y de su Ilustre Colegio, debidamente apostillado. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de un documento público extranjero debidamente legalizado mediante la Apostilla, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en la Ley Aprobatoria del Convenio de La Haya por el que se suprime la Exigencia de Legalización de los Documentos Públicos Extranjeros, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada con ello la representación que ostenta el abogado Víctor Rubio Muñoz, respecto de la parte actora. Así se establece. Promovió marcada letra “B” junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 14 al 15 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del acta de defunción del ciudadano ISMAEL GARCÍA ALFONZO (+), inscrita ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Candelaria, Departamento Libertador del Distrito Federal, identificada con el número 1131, emitida en fecha 03 de octubre de 1964. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de una copia certificada de un documento público que contiene un acto del estado civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello el fallecimiento del prenombrado ciudadano. Así se establece. Promovió marcada letra “C” junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 16 al 17 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del Acta de defunción de la ciudadana CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCÍA ALFONZO (+), inscrita ante el Registro Civil de Madrid, tomo 01363, página 170, de la Sección 3°, emitida en fecha 10 de julio de 2020, debidamente apostillada. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de un documento público extranjero debidamente legalizado mediante la Apostilla, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en la Ley Aprobatoria del Convenio de La Haya, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello el fallecimiento de la prenombrada ciudadana. Así se establece. De la conjunción de las documentales marcadas "B" y "C", este Juzgado da por demostrada la apertura de la sucesión de los ciudadanos ISMAEL GARCÍA ALFONZO y CARMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL DE GARCÍA ALFONZO, lo cual constituye el presupuesto fundamental para establecer la condición de causantes de dichos ciudadanos respecto a la parte demandante y sus coherederos, vinculados al inmueble objeto del presente proceso de desalojo. Así se declara. Promovió marcada letra “D” junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 18 al 28 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de la sentencia de fecha 10 de enero de 2011, dictada por el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en el expediente signado con el No. 2008-794. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de una copia certificada de un documento público judicial emanado de un Tribunal de la República, este Órgano Jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que la última modificación al canon de arrendamiento fue fijada en el monto de sesenta y cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta céntimos (Bs.F. 65.789,70). Así se establece. Promovió marcada letra “E”, junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 29 al 65 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada del informe de avalúo practicado en el inmueble Quinta Anduja N° 8, ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en el expediente signado con el No. 2008-794, suscrito por los expertos, ciudadanos Manuel Piña Tovar, Humberto Galindo y Rafael Caldera Marín. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de una copia certificada de actuaciones judiciales emanada de un Tribunal de la República, este Órgano Jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que dicha experticia sirvió de base para establecer el canon de arrendamiento del prenombrado inmueble para uso comercial, así como también que el área total del terreno que lo conforma es de tres mil seiscientos treinta y dos metros cuadrados con cincuenta y un centímetros cuadrados (3.632,51 mts2). Así se establece. Promovió marcada letra “F”, junto al primigenio escrito libelar, cursante al folio 66 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de notificación dirigida a la sociedad mercantil Instituto Residencial del Este, C.A., suscrita en fecha 15 de febrero de 2008, por el Director General de Inquilinato, adscrito al Ministerio del Popular para la Infraestructura, participándole a la compañía la fijación del canon de arrendamiento en la cantidad de Bs.F. 40.329,47. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento, aportado al proceso en copia simple, no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que, para la referida fecha, el ente administrativo competente notificó a la prenombrada sociedad mercantil sobre la fijación del canon de arrendamiento en la cantidad de cuarenta mil trescientos veintinueve bolívares fuertes con cuarenta y siete céntimos (Bs.F. 40.329,47). Así se establece. Promovió marcada letra “G”, junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 67 al 69 de la primera pieza del presente expediente y marcada letra “B”, junto al escrito de reforma de la demanda, cursante a los folios 185 al 187 de la primera pieza del presente expediente, copia simple y original del contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana Carmen Eglantina Rojas Amaral de García Alfonzo (propietaria) y la compañía anónima Instituto Residencial del Este, C.A. por dos inmuebles a) Una casaquinta de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centésimos (2.614,64 Mts-2), situados en la Urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente a la calle o Avenida "Eugenio Mendoza"; y b) un lote de terreno contiguo al inmueble antes determinado, el cual tiene una superficie de un mil diez y siete metros cuadrades con ochenta y siete centésimos (1.017.87 Mts-2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn" y la Calle Segunda Trasversal Morisca" de la misma Urbanización Los Chorros. Ahora bien, en cuanto a la valoración de la referida documental, quien decide advierte que la parte demandada, en su contestación a la demanda, promovió el mérito favorable de este mismo contrato. En consecuencia, al ser el instrumento invocado por ambas partes para la defensa de sus respectivos derechos, opera en el presente caso el principio de comunidad de la prueba (o adquisición procesal). Dicha actuación procesal de la parte accionada configura un reconocimiento expreso del instrumento y de la relación arrendaticia que en él se contiene. Por consiguiente, la existencia del vínculo jurídico, el objeto del contrato —reconocido como propiedad de la arrendadora— y las obligaciones allí pactadas, constituyen hechos admitidos y no controvertidos por las partes, los cuales quedan exentos de prueba. Así se establece. Promovió marcada letra “H” junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 70 al 73 de la primera pieza del presente expediente, original de certificación expedida por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgado de municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha documental no fue impugnada ni fue objeto de tacha de falsedad por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de un documento público original emanado de un ente adscrito al Poder Judicial, este Órgano Jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que, si bien dicha oficina no encontró registro de un procedimiento de consignaciones arrendaticias entre las partes del presente juicio, existe un expediente cursante por ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio del Área Metropolitana de Caracas que las involucra, en el cual se evidencia la realización de pagos por concepto de canon de arrendamiento correspondientes al período comprendido desde el mes de abril de 1998 hasta el mes de marzo de 2012. Así se establece. Promovió marcada letra “I” cursante al folio 74 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de acta de matrimonio de los ciudadanos ISMAEL GARCÍA ALFONZO y CAMEN EDGLANTINA ROJAS AMARAL, inscrita ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Santa Teresa, Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 89, folio 95 vto., en el año 1948. A la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria, quedando demostrado con ello el vínculo matrimonial civil existente entre los prenombrados ciudadanos. Así se establece. Promovió marcadas letras “J1, J2, J3, J4”, junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 75 al 79 de la primera pieza del presente expediente, copias certificadas de las partidas de nacimiento de los ciudadanos Zulema María, Ismael Enrique, Nancy Elizabeth García Rojas y de José Luis Gregorio Rojas. Al respecto, quien aquí decide, observa que los mencionados documentos no fueron impugnados ni fueron objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de copias certificadas de documentos públicos que contienen actos del estado civil, este Órgano Jurisdiccional les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello el vínculo de filiación de los referidos ciudadanos; a saber: que Zulema María, Ismael Enrique y Nancy Elizabeth García Rojas son hijos de los ciudadanos Ismael García Alfonzo y Carmen Edglantina Rojas Amaral; y que el ciudadano José Luis Gregorio Rojas es hijo de la ciudadana Carmen Edglantina Rojas Amaral. Así se establece. Promovió marcadas letras y números “K1 y K4”, junto al primigenio escrito libelar cursante a los folios 80 al 87 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de planilla de Liquidación Sucesoral y original de planilla de liquidación complementaria del causante, ciudadano Ismael García Alfonzo, de fechas 17 de noviembre de 1955 y 5 de febrero de 1965, respectivamente. Al respecto, tratándose de una copia simple fotostática no impugnada y del original de un documento emanado de la administración pública, este Órgano Jurisdiccional les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello el cumplimiento de la declaración y liquidación del impuesto sobre sucesiones correspondiente al acervo hereditario del prenombrado causante, ciudadano Ismael García Alfonzo. Así se establece. Promovió marcada letra “L”, junto al primigenio escrito libelar, cursante a los folios 88 al 90 de la primera pieza del presente expediente, original de documento de cesión de derechos sucesorales a favor de la ciudadana Carmen Edglantina Rojas Maral de García Alfonzo, por parte del ciudadano Ulises Germán García, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de marzo de 1965, bajo el No. 44, Tomo 25, Protocolo Primero. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha de falsedad por la parte demandada, motivo por el cual, tratándose de un documento público o auténtico por haber sido protocolizado ante el funcionario competente, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada con ello la válida cesión y transferencia de los derechos sucesorales que le correspondían al ciudadano Ulises Germán García, a favor de la ciudadana Carmen Edglantina Rojas Maral de García Alfonzo. Así se establece. Promovió, prueba testimonial de los ciudadanos María Andreina Prados Rojas, Ziomara Mariela Chacón de Guevara y Lempira Alexis Guevara Matheus, quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, con Cédulas de Identidad Nos. 10.866.260, 4.551.085 y 4.493.874, respectivamente. Cuyas declaraciones no fueron debidamente evacuadas en juicio, razón por la cual esta sentenciadora nada tiene que pronunciarse al respecto. Así se precisa. Promovió, cursante al folio 189 de la primera pieza del presente expediente, impresión del reporte oficial emitido por el Banco Central de Venezuela (BCV) relativo al “tipo de cambio de referencia”, de fecha valor 29 de mayo de 2023. A dicha documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, quedando demostrado con ello el tipo de cambio oficial vigente dictado por el ente rector para la referida fecha, parámetro que sirvió de base objetiva para la fijación y estimación de la cuantía de la presente demanda. Así se establece. Promovió cursante a los folios 190 al 193 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, original de título de únicos y universales herederos del ciudadano ISMAEL GARCÍA ALFONZO, de fecha 24 de marzo de 1965, expedido por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Promovió, cursante al folio 194 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de la planilla sucesoral del ciudadano ISMAEL GARCÍA ALFONZO, de fecha 20 de junio de 1966, expedida por el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del anterior Departamento Libertador del Distrito Federal. Del análisis de las referidas documentales, esta Alzada constata que no fueron impugnadas ni tachadas de falsedad por la parte demandada. En consecuencia, al tratarse de original y copia certificada de un documento público judicial emanado de un Tribunal de la República y de un funcionario competente, esta Superioridad les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con dichas probanzas queda fehacientemente demostrada la declaratoria judicial que reconoce la condición de únicos y universales herederos del prenombrado causante, reforzando de manera irrebatible la cualidad y legitimación activa de la parte actora en el presente juicio. Así se establece. Promovió, cursante a los folios 195 al 200 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de la sentencia No. 00841, dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo en fecha 10 de junio de 2014. Al examinar el contenido de este fallo, esta instancia judicial verifica que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que, al tratarse de una copia certificada de una decisión emanada del máximo Tribunal de la República, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con la valoración de esta documental, queda judicialmente establecido que para aquel momento, se declaró la terminación del procedimiento de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Instituto Residencial del Este, C.A., contra el acto administrativo contenido en la resolución No. 011807, dictada el 08 de febrero de 2008 por el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, resolución mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento aplicable para dicha fecha al inmueble de autos. Así se establece. Promovió cursante a los folios 259 al 261 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, copia simple de documento de compraventa el cual fue inscrito originalmente en fecha 06 de julio de 1956, bajo el No. 6, folio 14 vto., Protocolo 1°, Tomo 1°, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Promovió cursante a los folios 262 al 264, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de documento de compraventa el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de julio de 1966, quedando anotado bajo el No. 22, folio 79, Tomo 12, Protocolo 1°. Dichas documentales no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada, por lo que, al tratarse de copias de documentos públicos (registrales) no tachadas, este Juzgado les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A través de estos instrumentos, queda judicialmente acreditado el derecho de propiedad que ostentaban los causantes sobre la casaquinta y el lote de terreno que integran el local comercial objeto de desalojo en la presente causa. Así se establece. Promovió cursante a los folios 265 al 266 de la primera pieza del presente expediente, original de solicitud de fecha 02 de junio de 1977, mediante la cual la propietaria para esa época solicitó a la anterior Dirección De Inquilinato, adscrita al Ministerio de Fomento la REGULACIÓN PARA COMERCIO de la QUINTA ANDUJAR con un área de terreno de tres mil seiscientos treinta y dos metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (3.632,51mts2), que es la sumatoria de 2.614,64 metros cuadrados de terreno de la Quinta Anduja y de 1.017,86 metros cuadrados el terreno contiguo. Promovió cursante a los folios 267 al 268 de la primera pieza del presente expediente, original de resolución dictada en la solicitud de regulación del canon por la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Fomento en el expediente No. 72.201, mediante la cual fue acordado por el citado órgano regulador el monto máximo de arrendamiento para comercio, con una superficie de 3.632,51 metros cuadrados. Promovió cursante a los folios 269 al 270 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de notificación personal, acuse de recibo y resolución emanadas por el Director General de Inquilinato, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de la fijación del canon mensual para comercio, correspondiente al inmueble denominado “Quinta Anduja” No. 8, mediante Resolución No. 011807, de fecha 08 de febrero de 2008. Promovió, cursante a los folios 274 al 287 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de informe de avalúo realizado ahora, ante el Ministerio de Infraestructura (MINFRA), a solicitud de los propietarios del inmueble de marras y que sirvió de base para que el citado ministerio dictase la Resolución No. 011807. Promovió, cursante a los folios 288 al 291 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de resolución de la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Fomento, No. 1480, de fecha 23 de mayo de 1995, que fijó el monto de la regulación para comercio de la Quinta Anduja con un área de terreno de tres mil seiscientos treinta y un metros cuadrados con cuarenta y un centímetros (3.631,41). Promovió cursante a los folios 292 al 304 de la primera pieza del presente expediente, copia certificada de sentencia de fecha 20 de marzo de 1980, dictada en el Procedimiento de Regulación para Comercio interpuesto ante el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Del análisis de las referidas documentales, esta Superioridad constata que las mismas no fueron desvirtuado ni impugnadas por la parte demandada, razón por la cual, en aplicación del principio de libertad probatoria y la valoración conjunta prevista en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgado les otorga pleno valor probatorio. La trascendencia de este acervo radica en su capacidad para acreditar, de forma irrefutable, el historial de los actos administrativos y judiciales que han recaído sobre el inmueble objeto de la presente causa, consolidando la certeza sobre la superficie total del terreno (3.632,51 m²), la naturaleza comercial de su uso y la firmeza de las regulaciones de los cánones de arrendamiento dictadas por las autoridades competentes. Así se establece Promovió cursante a los folios 305 al 310 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de actuaciones de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por la ciudadana Carmen Eglantina Rojas de García, contra el Instituto Residencial del Este, C.A., por ante el Juzgado Undécimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 5.109 y admitida su demanda en fecha 13 de octubre de 1998. Promovió cursante a los folios 311 al 316 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de sentencia de fecha 10 de mayo de 2001, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente No. 22.61 en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento se interpuso el 15 de julio de 1999 por la ciudadana Carmen Eglantina Rojas García, contra el Instituto Residencial del Este, C.A. y admitida dicha demanda en fecha 19 de julio de 1999. Promovió cursante a los folios 317 al 324 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de sentencia de fecha 08 de marzo de 2006, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 05-8180, que conoció en apelación del juicio por resolución de contrato. Promovió cursante a los folios 325 al 329 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de sentencia dictada en fecha 09 de agosto de 2012, expediente AH13-R-V-2000-000010, en el procedimiento que por resolución de contrato del arrendamiento se sustanció y decidió en segunda instancia (Recurso de Hecho), interpuesto contra el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción, por el Instituto aquí demandado y ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Al respecto, esta instancia verifica que, al tratarse de copias de actuaciones judiciales que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada, les corresponde pleno valor probatorio en los términos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Las mismas permiten a este Tribunal constatar una línea histórica de litigiosidad por la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, demostrando la pretensión ininterrumpida de la propietaria en orden a la recuperación del inmueble y el cuestionamiento constante sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria. En este orden de ideas, la concatenación de estas sentencias y autos judiciales dota a este Juzgado de un marco referencial indispensable para comprender el desarrollo de la relación arrendaticia, evidenciando que el conflicto actual no es un hecho aislado, sino la continuación de un debate jurídico sostenido a lo largo de décadas ante los Tribunales de la República, lo cual refuerza la convicción de esta instancia sobre el contexto en el que se ventila la presente acción de desalojo. Así se establece. Pruebas de la parte demandada junto al otorgamiento de Poder Apud Acta y la contestación de la demanda: Promovió, cursante a los folios 130 al 141 de la primera pieza del presente expediente, copias simples ilegibles. Al examinar el contenido de las referidas documentales, esta instancia judicial constata que las mismas presentan una calidad de reproducción deficiente que las hace totalmente ilegibles, resultando materialmente imposible para este Juzgado verificar su contenido, alcance, fechas, partes o firmas, y por ende, determinar su pertinencia respecto a los hechos debatidos en la presente causa. Por consiguiente, tales documentos se desestiman como elementos de convicción. Así se establece. Promovió, cursante a los folios 142 al 146 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Acta de Asamblea de fecha 01 de abril del 2000, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado miranda, bajo el No. 22, Tomo 108-A-Pro, del año 2000. Al respecto, se observa que dicho documento no fue objeto de tacha, impugnación ni desconocimiento por la parte contraria, por lo que este Tribunal, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con la valoración de esta documental, queda fehacientemente acreditada la cualidad de representante legal de la sociedad mercantil Instituto Residencial del Este, C.A., lo cual dota de plena legitimación pasiva a quien actúa en nombre de la demandada en el presente juicio. Así se establece. Promovió cursante a los folios 148 al 167 de la primera pieza del presente expediente, copia simple y original de ejemplar de publicación de repertorio forense edición No. 17339, de fecha 16 de agosto de 2016. Promovió cursante a los folios 207 al 220 de la primera pieza del presente expediente, original de ejemplar de publicación de repertorio forense edición No. 12.411, de fecha 23 de marzo de 2001. Al realizar el examen de estas instrumentales, esta instancia advierte que las mismas no fueron desvirtuadas ni tachadas de falsedad por la contraparte, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio como reproducciones de publicaciones de carácter público. Es importante destacar que, mediante estas publicaciones, se dejó constancia pública de las Actas de Asamblea Extraordinaria de la sociedad mercantil demandada, Instituto Residencial del Este, C.A. En consecuencia, con la valoración de estas documentales, queda judicialmente acreditada la realización y publicidad de los actos sociales contenidos en dichas Asambleas, cumpliendo así con las exigencias de publicidad registral y corporativa aplicables. Así se establece. Pruebas de la parte demandada en etapa probatoria: Promovió, cursante a los folios 360 al 361 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de facturas emitidas por el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C. A. bajo los Nº de control 00-396 y 00-378, respectivamente, recibidas por el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES. Al respecto, se observa que la parte oferente no logró materializar la ratificación del contenido de los instrumentos traídos a los autos, por lo que las facturas de marras mantienen su condición de copias fotostáticas simples. En este sentido, de conformidad con los principios que rigen la valoración de la prueba documental, las copias simples carecen de fuerza probatoria por sí solas para demostrar la existencia y veracidad de las obligaciones o hechos que en ellas se contienen, toda vez que no fueron corroboradas, reconocidas, ni adminiculadas con ningún otro elemento de convicción válido cursante en el expediente. Por los razonamientos fácticos y jurídicos antes expuestos, quien decide, desestima la referida prueba y no le otorga valor probatorio. Así se establece.- Promovió, prueba de informes al Departamento de División de Instituciones Médicas Residencias Socio Asistenciales, en la persona de su Jefe de División ciudadano Dr. Luis Matute, a los fines de que informase al Tribunal lo siguiente: 1. Informar sobre la existencia en sus archivos de las facturas emitidas por el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C. A. bajo los Nº de control 00-378 у 00-396, recibidas por el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES. 2. De existir en sus archivos las facturas emitidas por el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C. A. bajo los N° de control 00-378 y 00-396; deberá informar al tribunal, desde que fecha existe el convenio de prestación de servicios médicos, entre la Sociedad Mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C. A. y el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES} 3. Informar la relación de pacientes remitidos por el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES y atendidos el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. 4. Informar si en la actualidad o para la presente fecha continúa existiendo el convenio de prestación de servicios médicos, entre la Sociedad Mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. y el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES. 5. Informar si en la actualidad y para la presente fecha existen pacientes atendidos por el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE C.A., remitidos por el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES. 6. Informar sobre la relación de los pacientes remitidos por el INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES atendidos por el INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. Al respecto, riela a los autos (cursante a los folios 21 al 23 de la segunda pieza del presente expediente) el oficio de respuesta signado con el N° DGS 00780, suscrito por la Dra. Emilena Yaneth Romero Sánchez, en su carácter de Directora General de Salud del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), en contestación a la prueba de informes promovida por la parte demandada. Analizado el contenido del referido instrumento, este Tribunal, procede a valorarlo de la siguiente manera: 1. Sobre la validación de las facturas. Respecto a los numerales 1 y 2 del petitorio, referidos a la existencia en sus archivos de las facturas emitidas bajo los Nros. de control 00-378 y 00-396, la autoridad oficiada fue categórica al indicar que dicha información escapa de su competencia, sugiriendo oficiar a la Dirección General de Administración y Finanzas del mismo Instituto. En consecuencia, esta prueba de informes resulta inútil, ineficaz e impertinente para ratificar el contenido de las copias simples de las facturas cursantes en autos, manteniendo dichas documentales su orfandad probatoria. 2. Sobre la relación de prestación de servicios. En lo que respecta a los numerales 3, 4, 5 y 6, la prueba de informes arroja elementos de convicción positivos. El ente oficiado certifica y reconoce expresamente que sí mantiene una relación de prestación de servicio en la actualidad con el Instituto Residencias del Este C.A. Asimismo, el informe detalla con precisión que, para la fecha de su emisión, dicho Instituto tiene una asignación de treinta y ocho (38) pacientes (con patologías psiquiátricas, farmacodependientes, custodiables, geriátricas y VIH), y un total de ciento treinta (130) cupos asignados, hecho que se encuentra respaldado según Punto de Cuenta de fecha 20-02-2016. Por tales motivos, a la presente prueba de informes se le otorga pleno valor probatorio únicamente para demostrar la existencia de un convenio activo de prestación de servicios médicos y la atención de pacientes remitidos por el IVSS al Instituto Residencias del Este C.A. Sin embargo, se desestima en cuanto a su pretendida intención de validar o ratificar las facturas Nros. 00-378 y 00-396, toda vez que el departamento oficiado carecía de competencia para pronunciarse sobre los registros contables y financieros de la institución. Así se precisa. -IV- DE LOS ALEGATOS EN ALZADA De los informes de la parte demandante: Llegada la oportunidad procesal para la presentación de los informes en esta instancia superior, compareció ante este Juzgado, el ciudadano Víctor Rubio Muñoz, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. En su escrito, presentado en fecha 23 de marzo de 2026, la representación actora expuso lo siguiente: En primer lugar, la parte accionante alegó que, para el momento de la presentación de sus informes, la sociedad mercantil arrendataria acumulaba más de once años de morosidad, lo que se traducía en más de ciento cuarenta y un (141) mensualidades dejadas de pagar desde el mes de junio de 2014, exclusive; destacando que, para la fecha de interposición de la demanda primigenia, dicha deuda abarcaba más de ocho años y tres meses, equivalentes a noventa y seis (96) cánones de arrendamiento. En segundo lugar, el apoderado judicial adujo que se encontraba plenamente alegado y probado en autos que el inmueble objeto del litigio, denominado "Quinta Andujar", constituía uno y solo un inmueble, con un área de terreno de tres mil seiscientos treinta y un metros cuadrados con cuarenta y un centímetros (3.631,41 mts2). En este sentido, denunció que el juez a quo omitió evidenciar y establecer expresamente este hecho, a pesar de formar parte del thema decidendum y de constar fehacientemente en el informe-avalúo cursante a los folios 29 al 66 de la primera pieza del expediente. Para corroborar la cabida y unicidad del bien, el actor se fundamentó en siete instrumentos documentales: la solicitud de regulación para comercio efectuada por la copropietaria Carmen Edglantina Rojas de García (folio 265) que indicaba dicha área; un resuelto de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (folios 267 y 268) que señalaba un área de 3.632,51 mts2; la notificación (folio 269) y la respectiva resolución de dicho Ministerio (folios 271 al 273) mediante la cual se fijó el canon del inmueble en cuarenta mil trescientos veintinueve bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 40.329,47); dos informes periciales o avalúos (folios 274 y 282) que establecían el área en 3.631,41 mts2; y una resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento (folios 288 al 290) que ratificaba la misma extensión superficial. Como tercer punto, la parte demandante argumentó la inaplicabilidad del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil invocada por su contraparte, fundamentándose en que, tanto en el libelo primigenio como en su reforma, la pretensión se circunscribió única y exclusivamente al desalojo del inmueble, y en ningún momento al cobro de pensiones de arrendamiento insolutas. Seguidamente, en un cuarto y quinto aspecto, desvirtuó los alegatos de la accionada respecto al desconocimiento del lugar de pago y de la deuda, aseverando que el instituto demandado sí conocía dónde y a quién pagar, puesto que con anterioridad efectuaba las consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) bajo el expediente No. 9816004277, según certificación anexa al libelo; y que igualmente conocía cuáles eran las pensiones adeudadas, ya que el escrito de reforma precisó con meridiana claridad que la morosidad operó desde el mes de junio de 2014. Finalmente, la representación judicial de la actora refutó la defensa esgrimida por la demandada relativa a la extinción del contrato por el transcurso del tiempo. Sostuvo que dicha figura jurídica debe interpretarse y referirse a las acciones de derecho común, tales como la resolución o el cumplimiento de contrato, resultando inaplicable a las acciones de desalojo comercial, las cuales gozan de una normativa legal especial y autónoma, posterior al Código Civil. Aunado a ello, afirmó que la extinción del pacto arrendaticio resultaba improcedente debido a la interposición ininterrumpida de diversas acciones y procedimientos administrativos y judiciales entre las partes a lo largo de los años, los cuales impidieron que se materializara dicha extinción. Para sustentar esta continuidad procesal y material del vínculo, el demandante desglosó los siguientes expedientes cursantes en autos: una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de junio de 2014, que declaró terminado un procedimiento de nulidad (folios 195 al 199); una demanda por resolución de contrato interpuesta en el año 1998 por ante el Juzgado Undécimo de Parroquia (folios 305 al 319); una sentencia dictada el 10 de mayo de 2001 por el Juzgado Cuarto de Municipio en el juicio de resolución (folios 311 al 316); una sentencia de alzada dictada el 08 de marzo de 2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia (folios 317 al 324); y un procedimiento de recurso de hecho decidido el 09 de agosto de 2012 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia (folios 325 al 329). Concluyó señalando que todos estos procesos debatieron la existencia y el canon de un único inmueble destinado al comercio, impidiendo que el contrato, originalmente pactado por un período de dos años prorrogables automáticamente, se tornara de duración indeterminada o se extinguiera. Con base en estas consideraciones, solicitó formalmente que sus informes fueran agregados y apreciados, que se declarara con lugar la apelación interpuesta por su parte, sin lugar la apelación de la demandada, y consecuencialmente, con lugar la demanda de desalojo en todas sus partes. De los informes de la parte demandada: En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes, compareció el ciudadano Sandro Cappelli Ritrovato, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Gladis Zambrano de Marín, representante legal del INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE (IRDE), parte accionada en la presente causa. El referido profesional del derecho consignó su escrito de informes con el propósito de fundamentar la apelación ejercida tanto contra la audiencia de juicio y el acta producida el 16 de diciembre de 2025, como contra la sentencia dictada in extenso el 22 de enero de 2026 por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con competencia Nacional de Extinción de Dominio. En dicho escrito, la defensa argumentó que el fallo recurrido generaba un agravio a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y al derecho a la defensa, afectando no solo a la directora del centro, sino a una población de pacientes con patologías psiquiátricas, fármaco-dependientes, drogadicción y alcoholismo, mayormente de la tercera edad y provenientes casi en su totalidad, de un convenio con el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS). A manera de punto previo, la parte accionada estructuró una pormenorizada reseña de los antecedentes históricos y actuales del proceso para fijar el contexto de la controversia. Destacó que el IRDE es una sociedad mercantil fundada en el año 1957 por el médico psiquiatra Ismael García Alfonzo, acumulando sesenta y nueve años de servicio, y que su sede operativa principal, la denominada "Quinta Andujar", posee una antigüedad de construcción aproximada de ciento veinte años, datando de comienzos del siglo XX. Explicó que tras el fallecimiento del fundador el 12 de octubre de 1964, su viuda, Carmen Eglantina Amaral de García, y demás socios, vendieron sus acciones al médico psiquiatra Alfredo Marín Rivas, esposo de la actual directora; y que al fallecer este último hace cuarenta y dos años, la ciudadana Gladis Zambrano de Marín suplió su ausencia y se mantuvo en la dirección durante cuarenta y nueve de los sesenta y nueve años de existencia del instituto. Subrayó que los accionantes, presumiblemente residenciados en el exterior, carecen de constancia de fe de vida, sin que exista en autos más que una única planilla de declaración sucesoral del causante original emitida por el anterior Ministerio de Hacienda el 17 de noviembre de 1965, la cual no informa la titularidad integral de los derechos sucesorales ni la posible existencia de otros herederos desconocidos. Para resaltar la eminente función social de la institución, la defensa detalló que el IRDE atiende a una población de pacientes proveniente casi en su totalidad de un convenio de larga data con la División de Clínicas del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), lo cual quedó evidenciado mediante punto de cuenta de fecha 20 de febrero de 2016 (Resolución N° 146, Acta N° 09) y confirmado a través del oficio N° 00780 librado el 28 de abril de 2024 por la Directora General de Salud del IVSS, producto de una prueba de informes promovida en autos. Precisó que el instituto posee una infraestructura totalmente equipada para albergar a ciento treinta (130) pacientes internados, y que actualmente atiende a cuarenta y un (41) pacientes asignados por el IVSS —diez de ellos en situación de total abandono por familiares pertenecientes presumiblemente a la diáspora venezolana—, además de tres pacientes semiprivados de escasos a medianos recursos económicos. Para ello, especificó que el centro cuenta operativamente con tres médicos psiquiatras, un médico internista, nueve enfermeras graduadas, entre ocho y doce enfermeras pasantes provenientes del Centro Médico de Caracas, tres cocineros y dos obreros de mantenimiento general. Entrando al análisis de la relación contractual, el apoderado judicial narró que el 31 de mayo de 1966 se celebró el contrato de arrendamiento con la ciudadana Carmen Eglantina Amaral de García sobre una pluralidad de inmuebles de diferentes características: la referida casa adquirida en 1956 donde funciona la clínica, y un lote de terreno contiguo adquirido el 28 de julio de 1966, el cual fue entregado lleno de escombros con el único compromiso de custodiarlo ante posibles invasiones. Resaltó que dicho contrato, calificado literalmente como un documento de "hojas amarillas y derruidas" con sesenta años de antigüedad, estableció expresamente en su cláusula primera que el uso exclusivo del inmueble era la prestación de "servicio comercial de internado y hospitalización de enfermos mentales y consultorio médico". Con asidero en ello, arguyó que de conformidad con el artículo 2, párrafo segundo, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente desde el 23 de mayo de 2014), dicho decreto ley exceptúa su aplicación a los inmuebles de uso médico-asistencial. Por tanto, al no haber sido adecuado el contrato a esta ley comercial dentro del lapso transitorio de seis meses, alegó que la acción no debió tramitarse bajo el procedimiento oral comercial, sino mediante el procedimiento breve pautado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario aún vigente, razonamiento que extendió igualmente al lote de terreno sin construcción. En relación con el cumplimiento de las obligaciones económicas y la pretendida morosidad, la demandada expuso que los cánones eran recibidos directa y personalmente por la arrendadora hasta su fallecimiento. Tras su deceso, y al no quedar persona legitimada para recibirlos, IRDE inició en abril de 1998 un procedimiento de consignación ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio. Narró que el 11 de enero de 2011, el Tribunal Superior Noveno Contencioso Administrativo decretó la nulidad de una resolución dictada por la extinta Dirección de Inquilinato sobre una regulación tildada de abusiva, y restableció el monto del canon en sesenta y cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares con setenta céntimos (Bs. 65.789,70), consignaciones que el arrendatario continuó depositando ininterrumpidamente hasta marzo de 2012. Afirmó que, a partir de allí, se evidenció un total abandono legal de la causa por parte de los presuntos coherederos, quienes dejaron transcurrir diez años y siete meses sin retirar los fondos en rebeldía procesal, sin contactar a la clínica para pactar un ajuste mutuo basado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y sin suministrar cuenta bancaria alguna. Insistió en que la actora no aportó en autos ninguna declaración, planilla o solvencia sucesoral de la ciudadana Carmen Eglantina Amaral de García que demostrara las facultades plenas de administración y disposición sobre el bien. Adicionó a sus alegatos financieros que las sucesivas reconversiones monetarias (el Bolívar Soberano de 2018 que suprimió cinco ceros y el Bolívar Digital de 2021 que suprimió seis ceros) redujeron el canon regulado a la irrisoria e ínfima cantidad de cero coma cero cero cero cero cero cero seis cinco siete ocho nueve bolívares (Bs. 0,00000065789), haciendo físicamente imposible efectuar tales consignaciones. Como sustento de lo anterior, invocó la respuesta a la prueba de informes suministrada el 27 de mayo de 2022 por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), la cual certificó no poseer registros nuevos pero confirmó la existencia del expediente N° 9816004277 del extinto Tribunal 25° de Municipio, reflejando consignaciones entre 1998 y 2012. Ante este extenso letargo sin que se ejerciera derecho subjetivo alguno, la defensa fundamentó la evidente falta de interés procesal, citando la sentencia N° 00-2373 de fecha 07 de junio de 2002 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (caso Adolfo Jaimes). Del mismo modo, opuso de manera contundente la indeterminación del objeto de la pretensión y la prescripción extintiva de la acción de cobro, invocando la prescripción decenal ejecutiva del artículo 1.977 del Código Civil y la prescripción breve de tres años para obligaciones de arrendamiento pautada en el artículo 1.980 eiusdem. Además, calificó la estimación de la demanda interpuesta el 04 de octubre de 2022, declinada en su momento por incompetencia en la cuantía por considerarla "desmesurada y exagerada", como un acto de "terrorismo judicial" contrario al criterio de la Sala de Casación Civil (Sentencia N° 516 del 26 de julio de 2012), arguyendo que su fin era netamente intimidatorio en miras de forzar una negociación ante el inminente cobro de costas. En un bloque argumentativo dirigido al mérito de la impugnación del acto central del juicio, la demandada denunció las gravísimas irregularidades ocurridas en la audiencia celebrada el 16 de diciembre de 2025, la cual calificó como un "mal llamado Debate Oral". Denunció una evidente y presunta parcialidad por parte de la jueza Josemith Josefina Rodríguez Ramonis, exponiendo que durante el acto, mientras a la parte actora se le permitió realizar su exposición de quince minutos casi sin interrupciones —otorgándosele incluso cinco minutos adicionales sin haberlos solicitado—, el apoderado de la demandada fue interrumpido en demasía y a viva voz bajo la excusa de corregir la escritura que la secretaria ingresaba manualmente en su laptop, lo cual le impidió finalizar su exposición y cercenó su derecho a la defensa. Agravando la situación, aseveró que la ciudadana jueza le negó de manera tajante el derecho de réplica de cinco minutos a la directora del IRDE, ciudadana Gladis Zambrano de Marín, impidiéndole aclarar directamente falacias proferidas contra su grupo familiar; y que adicionalmente, intentó indagar inquisitivamente si el abogado Julio Chávez, funcionario del Instituto Nacional de Servicios Sociales (INASS) presente en el acto, acudía por interés personal o comisionado por sus superiores. Subrayó que solicitó infructuosamente copia de la grabación de audio ambiente captada por un teléfono móvil, sin obtener pronunciamiento de la sentenciadora. Sustentó esta denuncia en los preceptos de la obra del doctrinario Arístides Rengel-Romberg y en los artículos 874 y 15 del Código de Procedimiento Civil relativos a la prolongación del debate y la igualdad procesal, advirtiendo que la ausencia de la Procuraduría General de la República en un asunto de extremo interés social del Estado venezolano constituyó una flagrante violación a los principios de "expectativa plausible de derecho" y "confianza legítima". Finalmente, al abordar el mérito de la apelación contra el fondo de la sentencia definitiva, la parte demandada denunció la flagrante infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, atribuyendo al fallo el gravísimo vicio de incongruencia negativa. Argumentó que el tribunal a quo omitió todo pronunciamiento sobre las alegaciones y defensas contenidas en la contestación de la demanda, limitando el objeto controvertido de manera acomodaticia y a su sola conveniencia a "verificar la falta de pago" y "la procedencia de la pretensión de desalojo". Destacó que este estrecho encuadre subvirtió el proceso y contradijo el auto de fijación de hechos controvertidos dictado el 14 de agosto de 2023 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia (juez primigenio de la causa, de un historial procesal que sumó una declinatoria y dos inhibiciones), el cual sí abarcaba la cuantía exagerada, la acumulación inepta, la falta de subrogación legal sobre el modo y lugar de pago, y la extinción del contrato por expiración del término de quince años al amparo del artículo 1.580 del Código Civil. En perfecta concordancia, denunció que la recurrida incurrió en el vicio de silencio de pruebas tipificado en el artículo 509 del código procesal, al limitarse a mencionar el original del oficio, factura y puntos de cuenta emitidos por el IVSS, sin efectuar ningún análisis lógico, valoración ni pronunciamiento sustantivo sobre dichos documentos que acreditaban la eminente función social del inmueble. Calificó esta omisión como un menoscabo directo al principio Iura Novit Curia, citando para tal fin la consolidada doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia plasmada en las sentencias N° 236 del 14 de diciembre de 2020 y N° 1492 del 5 de noviembre de 2009 sobre incongruencia negativa, así como la sentencia N° 889 del 11 de mayo de 2007, la cual consagra que los requisitos intrínsecos de la sentencia son materia de estricto orden público. Con base en todo este extenso acervo fáctico y fundamentación doctrinal y jurisprudencial, la parte demandada concluyó que la actuación del a quo vulneró los sagrados preceptos de tutela judicial efectiva y debido proceso contenidos en los artículos 26 y 49 de la Carta Magna, y peticionó formalmente a esta instancia superior que fuera declarada "Con Lugar" la apelación interpuesta y revocada la sentencia dictada, restituyendo las situaciones jurídicas infringidas en protección del bienestar social de una población altamente vulnerable y materializando los postulados de un verdadero Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. De las observaciones de la parte demandada: En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, constituida por el apoderado judicial de la ciudadana Gladis Zambrano de Marín en su carácter de representante legal del Instituto Residencial del Este (IRDE), consignó escrito de observaciones al informe de la parte contraria, exponiendo en primer lugar, como punto previo, que la parte actora, a pesar de haber resultado totalmente vencedora de su única pretensión en la decisión del tribunal A quo, ejerció un recurso de apelación en el cual no indicó ni estableció cuál fue la violación o deficiencia de la recurrida que afectara los intereses de sus representados. Arguyó que la accionante se dedicó a ampliar sus alegatos en el debate oral celebrado el 16 de diciembre de 2025, insistiendo en una falta de pago a través del tiempo, lo cual, a su decir, constituyó un total abandono o falta de interés jurídico procesal. Asimismo, reprochó la insistencia de la contraria en considerar la sumatoria de las superficies de dos inmuebles, señalando que se trata de parcelas totalmente individualizadas e inscritas en el Registro Público en épocas diferentes; una correspondiente a una casa o quinta denominada "Andújar" de 2.614,64 metros cuadrados destinada al servicio médico asistencial, y otra referida a un terreno baldío de 1.017,87 metros cuadrados sin construcción alguna, cuya inclusión en el contrato de arrendamiento persiguió únicamente su custodia para evitar futuras invasiones. Seguidamente, la parte demandada procedió a formular sus observaciones en el orden planteado por su contraparte, indicando en primer término que es falso que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, toda vez que estos eran sufragados personalmente a la ciudadana Carmen Eglantina Amaral de García, quien celebró el contrato original. Explicó que, ante la posterior ausencia de la arrendadora o de algún familiar o apoderado autorizado, y al desconocer los datos de cuentas bancarias, se vieron en la necesidad de iniciar un procedimiento de consignación ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio. Afirmó que tomaron conocimiento de la ubicación y del fallecimiento de la propietaria, acaecido en España en julio de 2020, al momento en que se interpuso la demanda de marras el 15 de octubre de 2022, presumiendo con ello que los presuntos herederos abandonaron la acción por más de diez años para luego intentar un desalojo sorpresa sin desahucio previo, incurriendo en el vicio de indeterminación del objeto de la pretensión por una supuesta falta de pago imposible de calcular debido a las conversiones monetarias y devaluaciones, oponiendo además a tal efecto la prescripción extintiva de tres y diez años. En segundo lugar, denunció como falsa la aseveración de que el inmueble objeto de la demanda sea uno solo con una superficie de 3.632,51 metros cuadrados, argumentando que la propia parte actora confesó en su libelo y posterior reforma que se trata de dos inmuebles, a pesar de haber extraído presuntamente una nota registral en copias simples poco claras para aparentar la existencia de un único documento, en contradicción con los avalúos aportados que sumaron las superficies por mera practicidad. Como tercer punto, reiteró que en su escrito de contestación impugnó la cuantía de la demanda por considerarla extremadamente exagerada e intimidatoria, pasando de una estimación inicial de 400 bolívares a 4.750.000 bolívares en su reforma, excediendo los límites jurisdiccionales fijados por la Sala Plena. Sobre este particular, censuró que la jueza de primera instancia omitiera pronunciarse sobre dicha impugnación en un capítulo previo de la sentencia definitiva, tal como lo preceptúa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, denunciando que con ello se incurrió en el vicio de incongruencia negativa, subvirtiendo los actos del proceso y vulnerando el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva, la seguridad jurídica y la expectativa plausible de derecho. En un cuarto y quinto aspecto, rechazó que sus representados conocieran a quién, dónde y qué montos pagar provenientes de alguna regulación o convención mutua, así como la afirmación de que las consignaciones devenidas en cantidades irrisorias se realizaban ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI). Para sustentar su dicho, adujo que dicha oficina informó no poseer registros, confirmando en cambio que las consignaciones cursaban ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio desde abril de 1998 hasta marzo de 2012, circunstancia que, según la apelante, reafirma la indeterminación del objeto de la demanda y consolida el vicio de incongruencia negativa del fallo recurrido al haber sido ignorado por el juzgado. En sexto y último lugar, respecto a la extinción del contrato alegada al amparo del artículo 1.580 del código sustantivo, refutó el criterio de la actora sobre la inaplicabilidad de dicha figura en virtud de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, destacando que el artículo 2 de la referida norma exceptúa expresamente a los inmuebles de uso médico asistencial. Argumentó que el contrato suscrito en 1966 no fue adecuado a las disposiciones transitorias de dicho Decreto Ley en el lapso establecido de seis meses, por tratarse de normas de orden público, concluyendo que resultaba inaplicable el procedimiento oral cursado, debiendo aplicarse el procedimiento breve de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente, reiterando de igual forma la prescripción de la acción personal y de las obligaciones de arrendamiento en resguardo de sus derechos. Con fundamento en todo lo expuesto, solicitó la incorporación de sus observaciones y que fuera declarada con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia dictada el 16 de diciembre de 2025 por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Finalmente, mediante diligencia inserta como "otro sí", la representación judicial solicitó la corrección de un lapsus mentis cometido en su informe de fundamentación de la apelación, aclarando a la alzada que el nombre correcto del profesional del derecho representante del INASS que los acompañó en la audiencia de juicio oral y público es José Frías y no Julio Chávez. De las observaciones de la parte demandante: Por su parte, el ciudadano Víctor Rubio Muñoz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de observaciones de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. En su exposición, argumentó en primer lugar que la accionada no podía ignorar que fue ella misma quien demandó la nulidad de la Resolución de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (MINFRA) ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital. Destacó que dicho Tribunal apreció un informe-avalúo promovido y evacuado por la propia demandada el 23 de septiembre de 2010, en el cual los peritos auxiliares de justicia determinaron que la superficie total del terreno del inmueble objeto de regulación, denominado Quinta Andújar, era de 3.631,41 metros cuadrados, descartando con ello la alegada inepta acumulación de pretensiones. Agregó que, al concatenar dicho avalúo con la solicitud de regulación de la propietaria originaria y la resolución administrativa, se evidenciaba plenamente que se trataba de un único inmueble, tal como se señaló en la reforma de la demanda. En segundo término, la representación judicial de la parte actora sostuvo la inaplicabilidad del procedimiento breve invocado por su contraparte, aduciendo que la Quinta Andújar fue dada en arrendamiento como un todo a una sociedad mercantil para el funcionamiento de una clínica con fines de lucro y no como un simple consultorio, laboratorio o quirófano. Por tal motivo, descartó la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y afirmó que el Decreto de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial no excluye a las clínicas de su ámbito de aplicación, presumiendo el uso comercial para aquellos locales de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios y quirófanos. Consecuencialmente, enfatizó que las acciones deben sustanciarse por el procedimiento oral, apoyándose además en el criterio de la Sala Constitucional que beneficia a los centros de salud al otorgar lapsos procesales más extensos. Seguidamente, la actora señaló que la propia accionada reconoció en sus informes que la Quinta Andújar está integrada por jardines internos y externos dentro de un solo inmueble de 3.631,41 metros cuadrados, encuadrando esto en el artículo 2 del prenombrado decreto comercial que abarca a los inmuebles que formen parte de una mayor extensión o se encuentren anexados a este, refutando nuevamente la inepta acumulación. En cuarto lugar, rechazó el argumento de la demandada sobre la imposibilidad de pago por desconocer a quién y dónde realizarlo, indicando que legalmente debió acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento de Inmuebles (OCCAI) ubicada en Los Ruices, actuación que nunca materializó. De igual forma, contradijo la afirmación de que una parte del terreno se arrendó llena de escombros y con el único fin de custodiarla contra invasiones. En un quinto aspecto, en respuesta al alegato sobre la consumación de la prescripción extintiva de diez años para la vía ejecutiva y la breve de tres años para obligaciones de arrendamiento y sus intereses, la actora advirtió que la contraria olvidaba que en la presente causa en ningún momento se demandó el pago de cánones de arrendamiento ni de intereses. En sexto lugar, negó categóricamente haber proferido falacias contra el grupo familiar de la representante legal de la demandada durante el debate oral, afirmando que su actuación se basó en argumentos válidos y que la referida ciudadana siempre fue tratada con muchísimo respeto, tanto en su cualidad de directora como en su condición de dama. Finalmente, respecto a la alegada extinción del contrato de arrendamiento, la actora reiteró que las propias actuaciones de la demandada impedían tal declaratoria. Expuso que la accionada fue quien originó el procedimiento de nulidad contra la resolución de MINFRA por no estar conforme con el canon, logrando que el Juzgado Superior Noveno elevara el monto a 65.789,71 bolívares sobre un área de 3.631,41 metros cuadrados, decisión que posteriormente impugnó mediante un recurso especial de juridicidad decidido por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Aunado a ello, enumeró diversos procesos judiciales que mantuvieron la subsistencia del contrato, entre ellos: una demanda por resolución de contrato iniciada en 1998; un juicio similar instaurado en 1999 con sentencias dictadas en 2001 y 2006; y un recurso de hecho decidido en segunda instancia en 2012. Concluyó que todos estos litigios versaron sobre la existencia del contrato y el monto del canon de un único inmueble comercial, descartando la indeterminación de la duración del vínculo arrendaticio por el transcurso del tiempo, puesto que el contrato se pactó por dos años prorrogables automáticamente a falta de desahucio. En virtud de todo lo expuesto, la parte actora solicitó que sus observaciones fuesen apreciadas en la definitiva, que se declarara con lugar su apelación, sin lugar la de la parte demandada y con lugar la demanda de desalojo, con las consecuentes imposiciones de ley. -V- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe —como ya se indicó— a impugnar la decisión dictada el 16 de diciembre de 2025 y cuya ampliación se publicó en fecha 22 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extinción de Dominio, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana ZULEMA MARIA GARCIA contra la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. Pues bien, antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera oportuno precisar que, es el Código de Procedimiento Civil en su artículo 244 quien estatuye la nulidad de la sentencia por faltar a las determinaciones del artículo 243 ibídem, dentro de las cuales podemos señalar: Toda sentencia debe contener: 5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso se pueda absolverse de la instancia. (Énfasis propio). De manera que, el precepto establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, determina una obligación ineludible para el sentenciador, la cual no es otra que analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones esgrimidas por las partes, oportuna y tempestivamente durante el juicio, de manera tal, que el fallo que eventualmente se dicte, tome en cuenta todas estas alegaciones, de lo contrario, violentaría el juez el requisito de congruencia que debe contener toda sentencia. En ese orden, pudo evidenciar esta Alzada que la parte demandada impugnó la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en su escrito libelar, alegó la inepta acumulación de pretensiones conforme el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, así como la prohibición de la Ley para admitir la acción, de conformidad con lo establecido en los artículos 361 y 346, ordinal 11° ejusdem, opuso como defensa de fondo la indeterminación del objeto de la pretensión, prescripción de la acción y la extinción del contrato de arrendamiento; sin embargo, el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extinción de Dominio, al momento de dictar sentencia solo se circunscribió a analizar y resolver la falta de pago demandada, sin entrar a conocer la defensa de fondo. En tal sentido, no consta en el cuerpo de la sentencia que se somete a control de esta superioridad, que la judicante de Primera Instancia haya emitido pronunciamiento alguno con relación a las demás defensas previas y de fondo opuestas por la parte demandada, siendo esta una obligación ineludible del sentenciador la de resolver todos los alegatos de las partes con base en lo estatuido en el artículo 243 del código ritual, pues al no hacerlo, como en efecto sucedió, incurrió en el vicio de incongruencia, lo que es motivo suficiente para que la decisión apelada se halle inficionada; en consecuencia, habiendo evidenciado quien juzga la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del ordinal 5 del artículo 243 ibídem, la cual es de estricto orden público, la decisión dictada el 22 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta misma Circunscripción Judicial, será declarada NULA, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Por consiguiente, dada la nulidad aquí decretada, esta Alzada se encuentra relevada de conocer la supuesta comisión de los vicios delatados en los informes por la parte actora, esto es: vicio de silencio de pruebas, violación al derecho a la defensa y el debido proceso, y en consecuencia, pasa a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, siendo menester resolver primero los puntos previos. Así se precisa. De la impugnación de la cuantía Corresponde a esta Superioridad, una vez declarada la nulidad del fallo de Primera Instancia y asumiendo jurisdicción para decidir el fondo de la controversia, pronunciarse en primer término sobre la impugnación de la cuantía opuesta por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. De la revisión exhaustiva de las actas procesales, se evidencia que la parte actora, ciudadana ZULEMA MARÍA GARCÍA ROJAS, en su escrito de reforma de la demanda, estimó la acción en la cantidad de cuatro millones setecientos cincuenta mil bolívares digitales (Bs.D. 4.750.000,00). Por su parte, la accionada impugnó dicha estimación calificándola de exagerada, fundamentando su defensa en que, por tratarse de una causal de falta de pago, la pretensión debía calcularse ineludiblemente conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, esto es, multiplicando por doce el último canon mensual alegado. Bajo esta premisa, la accionada arguyó que el resultado arrojaría un monto irrisorio que atribuiría la competencia material a los Juzgados de Municipio. Al respecto, esta Alzada, a los fines de resolver la presente incidencia, realiza las siguientes consideraciones: En nuestro ordenamiento jurídico, específicamente en las demandas dirigidas a materializar el desalojo de locales comerciales, la estimación de la cuantía debe realizarse conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Dicha norma estatuye que cuando el valor de la cosa demandada no conste de manera expresa, pero sea apreciable en dinero, el demandante tiene la carga procesal de estimarla. En los juicios de desalojo, si bien la causa petendi pueda ser la falta de pago de cánones de arrendamiento, el objeto principal de la pretensión no es el cobro de una suma líquida de dinero, sino la recuperación material de la posesión del inmueble. Al no tener la posesión un valor líquido y determinado per se en el contrato —a diferencia de una acreencia por bolívares puros y simples—, la jurisprudencia pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha ratificado que el actor debe proceder a su estimación bajo los parámetros del referido artículo 38. En este sentido, el precepto contenido en el artículo 36 del código adjetivo se reserva de forma estricta para aquellos casos donde el valor de la demanda se determina por el valor de la cosa reclamada que ya consta en el documento o por el valor de las prestaciones periódicas. De acuerdo con la normativa y la interpretación judicial vigente, si bien el demandado tiene el pleno derecho procesal de rechazar la estimación efectuada por considerarla insuficiente o exagerada, para que dicha impugnación sea válida y próspera en derecho, no basta con un rechazo puro y simple. El accionado tiene la carga ineludible de aportar hechos nuevos y elementos de prueba que fundamenten de manera objetiva por qué el cálculo del interés económico es erróneo. En el caso sub iudice, la representación judicial de la parte demandada se limitó a invocar una fórmula matemática amparada en una norma inaplicable a la naturaleza de la acción (artículo 36 eiusdem). Sin embargo, omitió por completo aportar al proceso algún elemento de convicción, experticia o avalúo tendiente a desvirtuar el valor económico que la parte actora le atribuyó a la recuperación de la posesión de los inmuebles, los cuales, según consta en autos, se tratan de una casa-quinta y un lote de terreno de considerables dimensiones (3.632,51 mts2 en conjunto) destinados a la prestación de servicios médicos. Por consiguiente, al no haber cumplido la accionada con la carga probatoria exigida para desvirtuar objetivamente la estimación plasmada en el libelo, y resultando ajustada a derecho la actuación de la parte demandante al fijar la cuantía conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en resguardo de su acceso a la justicia en sede de casación, esta Alzada desecha el alegato esgrimido. En fuerza de las anteriores consideraciones, y en acatamiento al deber de resolver el punto previo suscitado, quien juzga declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada y se tiene como válida, eficaz y definitivamente fijada la cuantía de la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES DIGITALES (Bs.D. 4.750.000,00), monto que sustentó en su oportunidad la competencia de la jurisdicción civil y mercantil de Primera Instancia para conocer de la presente causa. Así se decide. De la inepta acumulación de pretensiones y la prohibición de la Ley para admitir la demanda Corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento respecto a las defensas opuestas por la representación judicial de la parte accionada, atinentes a la configuración de una presunta inepta acumulación de pretensiones y la prohibición de la ley para admitir la demanda; así como el alegato de unidad del inmueble objeto de desalojo, hecho este que sirvió de fundamento para la apelación ejercida por la parte accionante. Quien juzga estima procedente e idóneo resolver ambas incidencias en un mismo acápite, toda vez que ambas defensas convergen en un idéntico alegato central: la pretensión de la parte demandada de excluir el lote de terreno colindante del ámbito de aplicación del procedimiento de desalojo, bajo la premisa de que, por tratarse de un "terreno no edificado", la Ley Especial prohíbe su conocimiento bajo esta vía procedimental, lo que a su decir viciaría la acumulación de las pretensiones sobre la casa-quinta y el terreno en un mismo libelo. Para resolver, este Tribunal Superior realiza el siguiente análisis sobre la base de los elementos probatorios cursantes en autos, la doctrina casacional y las disposiciones normativas aplicables al caso sub iudice: Sobre el ámbito de aplicación de la Ley Especial y la exclusión de los "terrenos no edificados": Ciertamente, el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014) establece de manera taxativa “quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico a de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados” (Destacado nuestro). Dicha premisa excluyente guarda sintonía histórica con el artículo 3 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 y con el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011. La ratio legis de esta exclusión radica en que la legislación especial inquilinaria busca proteger la tenencia sobre aquellas edificaciones destinadas al desarrollo de una actividad humana, residencial o económica específica; por lo que un terreno "desnudo" o desprovisto de construcciones permanentes queda, por regla general, sometido a las disposiciones del Código Civil. No obstante, esta regla general admite una excepción en la praxis jurídica: cuando existen elementos de hecho y de derecho que integran dicho terreno a una unidad comercial, productiva o asistencial. De la revisión del contrato de arrendamiento que constituye el documento fundamental de la demanda, esta Superioridad advierte la concurrencia de tres elementos que desvirtúan la tesis de la demandada sobre la exclusión del terreno: • Unidad de Canon: Las partes acordaron y fijaron un único y exclusivo canon de arrendamiento para ambos inmuebles (la casa-quinta y el terreno). Esta indivisibilidad financiera demuestra la voluntad inequívoca de los contratantes de tratar el objeto del arrendamiento como una unidad obligacional inescindible. • Unidad de Destino: El contrato primigenio establece un fin específico, complejo y de estricto orden comercial-sanitario: el funcionamiento de una clínica para pacientes psiquiátricos y el tratamiento de otras patologías. Es un hecho notorio y comunicacional que dicha actividad asistencial requiere inevitablemente de espacios integrales que comprenden tanto las áreas techadas (para hospitalización y consultorios) como áreas libres y a cielo abierto (para esparcimiento, terapias ocupacionales y cumplimiento de las normativas de habitabilidad sanitaria). • Colindancia y complementariedad: El lote de terreno en cuestión es contiguo, colindante y ha sido utilizado para el desarrollo y expansión de la actividad clínica. En consecuencia, ha mutado su naturaleza abstracta de "terreno no edificado" para erigirse como un anexo funcional, accesorio e indispensable del establecimiento médico-comercial. Bajo esta perspectiva, esta Alzada debe acatar de forma estricta el criterio vinculante sostenido y ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha cimentado el principio de la primacía de la realidad sobre las formas o apariencias. Así lo ha reconocido la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 25/04/2024, expediente No. 2024-0021, en la que estableció: “… De lo anterior se evidencia que los casos de alquiler de terrenos no edificados, se encuentran expresamente excluidos de la aplicación tanto de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios como de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, como ha sido expuesto, en la cláusula tercera del contrato se señala que el terreno se alquila a los fines de la Construcción, instalación y explotación de una edificación Comercial que ambas partes[han] denominado Proyecto LOCATEL Puerto Cabello ( ) , y se enfatiza en dicha cláusula que la arrendataria se compromete a no cambiar el destino para [el] ( ) cual ha sido alquilado el inmueble y en consecuencia deberá utilizarlo única y exclusivamente como se especifica en la cláusula Tercera . (Subrayado de la Sala). De manera que, si bien es cierto, que ese local comercial no estaba construido al momento del alquiler de dicho terrero, no es menos cierto que ambas partes están de acuerdo sobre la existencia de un local comercial construido sobre el terreno urbano, no edificado, cuya construcción estuvo a cargo de la arrendataria, según lo previsto en el contrato de arrendamiento, en el cual se estipuló la Construcción, instalación y explotación de una edificación Comercial. (Subrayado de la Sala). Por las razones expuestas, tomando en cuenta el principio de primacía de la realidad sobre las formas y visto que en el caso de autos la empresa Inversiones Caribe, C.A., demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble sin construir al momento de celebrar el contrato, pero actualmente destinado al uso comercial, dado que sobre el mismo funciona un establecimiento comercial (farmacia), esta Sala concluye que el presente asunto debe tramitarse como una demanda por cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado al uso comercial. Así se decide.” Resaltado y subrayado de la Sala. Así pues, la jurisprudencia patria ha sido categórica al establecer que cuando se arrienda un terreno con la finalidad de integrarlo a la explotación de una actividad comercial o asistencial, rige el principio del destino comercial predominante. Si la edificación o el uso del terreno forma parte de un proyecto o unidad operativa comercial, el inmueble en su totalidad es atraído por la regulación especial que rige la actividad principal. Por tanto, aunque el terreno carezca per se de estructuras de mampostería, su afectación material al funcionamiento de la clínica obliga a que su situación jurídica se tramite de forma conjunta con la edificación principal, resultando un contrasentido jurídico que el arrendatario pretenda retener la posesión de un terreno cuyo derecho de uso emana, indisolublemente, del mismo contrato que fundamenta la explotación de la clínica. Con base en la argumentación expuesta, resulta manifiestamente improcedente pretender la exclusión del terreno de la acción de desalojo bajo el argumento de ser un "terreno no edificado". El marco obligacional que vincula a las partes adolece de una inseparabilidad contractual manifiesta; al no existir cánones diferenciados, resulta material y procesalmente imposible determinar un presunto incumplimiento parcial que permita dividir la continencia de la causa. Aplica en este estadio procesal el axioma general del derecho según el cual "lo accesorio sigue la suerte de lo principal". La actividad prestada por la clínica privada (salud con fines de lucro y gestión privada) posee naturaleza eminentemente comercial, lo que conlleva inexorablemente a que el terreno colindante sea subsumido por el régimen del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). En consecuencia, quien juzga concluye que la pretensión de desalojo sobre ambos bienes inmuebles (casa-quinta y terreno) constituye una unidad funcional indivisible, cuya acumulación en el libelo resulta perfectamente pertinente, tempestiva y ajustada a derecho, no existiendo prohibición legal alguna para su admisión conjunta. Por consiguiente, se declaran SIN LUGAR las defensas de inepta acumulación de pretensiones y prohibición de la ley para admitir la demanda opuestas por la parte accionada. Así se decide. De la impugnación de la audiencia de juicio y del acta de fecha 16 de diciembre de 2025 Por último, antes de descender al fondo del asunto, es preciso resolver la impugnación efectuada por la parte demandada a la audiencia de juicio. Alega la apelante la vulneración de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva, al debido proceso, a la defensa y al principio de igualdad de las partes (consagrados en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil), sustentando su reclamo en los siguientes aspectos puntuales: 1. La presunta omisión de un llamado explícito a la conciliación o acuerdo pacífico. 2. La alegada desigualdad en la distribución del tiempo de exposición y réplica. 3. Las continuas interrupciones sufridas durante su intervención con motivo del tipeado del acta en el dispositivo portátil de la Secretaría. 4. La falta de pronunciamiento del A quo sobre la solicitud de entrega de copia del audio de la audiencia. 5. La supuesta apreciación de parcialidad por parte de la Jueza de Primera Instancia. Revisadas exhaustivamente las actas que integran el expediente y confrontadas con las previsiones del procedimiento oral regulado en el Título XI del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior procede a resolver bajo las siguientes consideraciones: A. De la dirección del debate, distribución del tiempo y el rol del Juez (Arts. 14, 862 y 872 del CPC) Sostiene la recurrente que se quebrantó el derecho a la defensa y el contenido del artículo 874 del Código de Procedimiento Civil al restársele fluidez a su intervención y al denegársele tiempo adicional para la réplica de la directora de la institución. Sobre este particular, es criterio reiterado de la jurisprudencia nacional que el Juez de la causa es el director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil) y, como tal, investido de facultades de ordenación y disciplina para garantizar el desarrollo ordenado y célere del debate oral. La fijación de lapsos de exposición (15 minutos para alegatos y 5 minutos para réplica) no constituye por sí misma una arbitrariedad, sino el ejercicio de las potestades de moderación del debate (artículo 872 ejusdem). Respecto a la facultad prevista en el artículo 874 del Código adjetivo —relativa a la prolongación de la audiencia—, la misma no opera como un imperativo automático a sola petición de parte, sino como una potestad discrecional del juzgador sujeta a la verdadera necesidad de agotamiento del debate, evaluada según la complejidad técnica de los alegatos formulados. De las propias afirmaciones de la apelante se desprende que la representación de la demandada sí hizo uso de la palabra, expuso sus alegatos e intervino en el lapso de réplica (el cual compartió con la directora de la sociedad mercantil). Por tanto, la delimitación razonable del tiempo no se traduce en una supresión del derecho a la defensa, sino en la sujeción a las reglas de disciplina procesal fijadas para la audiencia. B. De las interrupciones para el tipeado y la Fe Pública del Acta (Art. 189 del CPC) Arguye la parte apelante que sufrió interrupciones en "demasía" motivadas a la corrección y tipeado en la computadora por parte de la Secretaría del Tribunal, así como la falta de pronunciamiento sobre la entrega del registro de audio ambiente. Al respecto, debe precisar este Juzgado Superior que, en el procedimiento oral civil venezolano, de conformidad con el artículo 189 en concordancia con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, el acta levantada por el secretario del Tribunal constituye el instrumento formal dotado de fe pública que da fe de la realización del acto y de las declaraciones prestadas por las partes. Las pausas o interrupciones destinadas a permitir que el secretario transcriba fielmente lo expuesto oralmente no constituyen un vicio procesal ni un acto de hostigamiento, sino una garantía del principio de seguridad jurídica, evitando con ello la alteración o tergiversación de los alegatos de las partes en el escrito testimonial del acto. En cuanto a la grabación de audio ambiente, la legislación procesal civil vigente no contempla la grabación informal como un sustituto o soporte obligatorio de la fe pública secretarial, salvo que el Tribunal disponga de medios técnicos institucionales formalmente incorporados al procedimiento. En consecuencia, al constar en autos el acta suscrita sin que la misma haya sido objeto de tacha de falsedad, se presume plenamente válida y expresiva de la verdad procesal. C. Del Principio de Pas de Nullité Sans Grief (no hay nulidad sin agravio) Para que prospere la nulidad de un acto procesal —como la Audiencia de Juicio Oral—, se requiere la concurrencia indispensable de una indefensión material, real y efectiva, de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y la doctrina constitucional sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. El mero descontento con la dinámica de la audiencia o la percepción de rigor procesal por parte del juzgador no configura la nulidad del acto si la parte tuvo la oportunidad de: oponer sus defensas, producir e impugnar pruebas, hacer uso de la palabra y de la réplica, ejercer oportunamente los recursos ordinarios que la ley le otorga (como la presente apelación). No habiéndose demostrado que las situaciones aducidas impidieran de manera absoluta a la demandada alegar sus defensas de fondo ni presentar sus probanzas, opera el principio de conservación de los actos procesales. D. De la alegada parcialidad de la Jueza de Instancia Finalmente, en cuanto a la "sensación de parcialidad" denunciada por la apelante, este Tribunal resalta que la imparcialidad del juzgador se tutela procesalmente a través del instituto de la recusación o de la inhibición (artículos 82 y siguientes del Código de Procedimiento Civil), canales procedimentales idóneos que deben ejercerse taxativamente bajo las causales y lapsos predeterminados por la ley. Las apreciaciones subjetivas vertidas en el escrito de apelación no son la vía adjetiva idónea para censurar la conducta del juzgador de instancia cuando esta no fue tramitada por la vía de la incidencia correspondiente. Por los razonamientos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Superior desestima en su totalidad la impugnación formulada contra la Audiencia de Juicio Oral de fecha 16 de diciembre de 2025 y el acta que la documenta, declarando SIN LUGAR las denuncias de quebrantamiento de formas sustanciales del procedimiento y violación del derecho a la defensa y debido proceso aducidas por la parte apelante. Así se establece. DEL FONDO DEL ASUNTO De la denunciada indeterminación del objeto de la pretensión Avanzando en la resolución de la presente controversia, esta Alzada procede a emitir pronunciamiento respecto a la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, atinente a la presunta indeterminación del objeto de la pretensión. De la revisión de las actas procesales y del escrito de contestación, se evidencia que la accionada fundamentó esta defensa en los siguientes argumentos: a) que los demandantes no adecuaron el contrato a la normativa vigente desde mayo de 2014; b) que no señalan de manera cierta y determinante cuáles son las pensiones de alquiler cuya falta de pago fundamentan el desalojo, limitándose a indicar una fecha genérica (10 de junio de 2014); c) que nunca se indicó una cuenta bancaria ni a cuál de los herederos se le debía pagar; y d) que, al no especificarse las mensualidades, la acción debe declararse improcedente toda vez que las pensiones desde la fecha indicada se encontrarían prescritas conforme al artículo 1.980 del Código Civil. A los fines de resolver, este Órgano Jurisdiccional realiza las siguientes consideraciones: 1. Sobre la naturaleza de la acción y el objeto de la pretensión: La parte accionada incurre en un grave error de técnica jurídica al confundir el objeto de la pretensión con los hechos que fundamentan la causa de pedir. En una demanda fundamentada en el artículo 40, literal "a" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el objeto de la pretensión no es el cobro de bolívares por las pensiones atrasadas, sino la resolución del contrato y el consecuente desalojo del inmueble por la materialización de un incumplimiento (la falta de pago). En el caso de autos, se evidencia que la parte actora cumplió cabalmente con delimitar su pretensión al señalar que la demandada incurrió en morosidad desde el 10 de junio de 2014. Esta afirmación es fáctica, clara y precisa, y resulta más que suficiente para configurar el libelo, pues determina el hito temporal desde el cual se acusa el incumplimiento. No existe indefensión alguna, toda vez que, ante tal señalamiento, la carga probatoria se invierte y corresponde a la parte demandada desvirtuar dicha afirmación demostrando, mediante los respectivos recibos, que sí solventó los cánones en el período reclamado. 2. Sobre la falta de indicación de cuenta bancaria y herederos: El alegato según el cual la demanda es indeterminada porque la actora "no indicó cuenta bancaria ni a quién pagarle", carece de asidero para configurar un vicio de forma. Si la arrendataria tenía dudas sobre la titularidad de los derechos hereditarios de los arrendadores o se encontraba ante una supuesta negativa de cobro (incurriendo el acreedor en mora accipiendi), la legislación procesal e inquilinaria venezolana prevé el mecanismo idóneo para liberarse de la obligación: el procedimiento de consignación arrendaticia. La ignorancia sobre a quién pagar o dónde hacerlo no exime al arrendatario de su obligación sustantiva de pago, ni mucho menos convierte el libelo de demanda en indeterminado. Esgrimir este argumento constituye, en el fondo, una confesión tácita de la falta de pago que se intenta disfrazar como un defecto procesal de la demanda. 3. Sobre la falta de adecuación al Decreto Ley de 2014: El argumento relativo a que los demandantes no adecuaron el contrato a las nuevas normativas de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) vigentes desde 2014, es una defensa de fondo que no guarda relación con los requisitos de forma del libelo (artículo 340 del Código de Procedimiento Civil). La obligación cardinal de pagar el canon de arrendamiento por el uso y goce de un inmueble ajeno es inherente a la naturaleza del contrato, y la falta de actualización formal del instrumento no autoriza al arrendatario a cesar unilateralmente en sus pagos, ni hace ininteligible la pretensión de desalojo. 4. Sobre la prescripción opuesta (Artículo 1.980 del Código Civil): La parte accionada alega que, al no especificarse las mensualidades, los cánones reclamados desde 2014 estarían prescritos bajo la regla trienal del artículo 1.980 del código sustantivo que establece: Artículo 1.980. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos. De la citada norma se colige que la misma regula la prescripción de la acción para el cobro de pensiones atrasadas. En el caso sub iudice, la acción interpuesta es la de desalojo, la cual es una acción personal derivada del incumplimiento del contrato, cuyo lapso de prescripción es decenal (10 años), conforme al artículo 1.977 eiusdem, que reza: Artículo 1.977. Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley. Así pues, el hecho de que el derecho a cobrar en bolívares ciertas mensualidades antiguas haya podido prescribir, no enerva ni purga el hecho fáctico del incumplimiento continuado, el cual es la base para solicitar el desalojo. Por lo tanto, la mención del 10 de junio de 2014 como fecha de inicio de la morosidad es un dato perfectamente válido y determinado para sustentar la pretensión resolutoria. De lo anteriormente expuesto, se colige que el libelo de la demanda resulta plenamente inteligible. La parte accionada comprendió perfectamente que se le demanda el desalojo por falta de pago iniciada en junio de 2014, tan es así que pudo estructurar sus defensas argumentando la prescripción de los cánones y justificando su falta de pago en la ausencia de una cuenta bancaria. Por consiguiente, al no configurarse el vicio de oscuridad, ambigüedad o indeterminación que impida el ejercicio del derecho a la defensa, este Tribunal Superior declara SIN LUGAR la defensa de indeterminación del objeto de la pretensión opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. En este sentido, considera oportuno esta Alzada emitir pronunciamiento sobre el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta Superioridad, mediante el cual opuso, por vez primera, la defensa de prescripción de la acción fundamentada en el artículo 1.977 del Código Civil (prescripción decenal de las acciones personales). Al respecto, esta sentenciadora, en estricto apego al orden público procesal, al principio de preclusión y a las garantías constitucionales, advierte: En el proceso civil venezolano, los límites de la controversia (thema decidendum o litis contestatio) quedan inmodificablemente trabados con los alegatos expuestos en el libelo de la demanda y las defensas y excepciones esgrimidas en el acto de la contestación. De la revisión exhaustiva de las actas procesales, esta Alzada constata que la parte demandada no alegó la prescripción de la acción personal (artículo 1.977 del Código Civil) en su oportunidad legal correspondiente. Por el contrario, intentó introducir esta nueva defensa sustancial en la fase de informes ante este Juzgado Superior. Tal proceder constituye una alegación a todas luces extemporánea, toda vez que la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido categórica al sostener que la introducción de defensas o hechos nuevos fuera del lapso de contestación subvierte el orden del proceso y vulnera el principio de preclusión. Como sentenciadora de alzada, esta Superioridad no está obligada —ni legalmente facultada— a emitir un pronunciamiento de fondo sobre defensas que no formaron parte del debate originario. El artículo 364 del Código de Procedimiento Civil estatuye de manera imperativa que, terminada la etapa de contestación, no se admitirán nuevos alegatos ni modificaciones a las pretensiones y defensas esgrimidas. Entrar a conocer, analizar y eventualmente declarar procedente esta nueva excepción en la actual fase de informes, constituiría un grave vicio de incongruencia y acarrearía una flagrante violación al derecho al debido proceso y a la defensa de la parte actora. Ello implicaría modificar los términos en los que se fijó la controversia, privando a la contraparte de su derecho legítimo a contradecir la defensa de prescripción, argumentar en su contra y promover las pruebas orientadas a demostrar posibles interrupciones del lapso prescriptivo durante la fase probatoria en Primera Instancia. Por los razonamientos expuestos, esta Alzada circunscribe su ámbito de decisión estrictamente a los puntos que fueron objeto de la litis primigenia (dentro de los cuales sí se analizó la prescripción trienal del artículo 1.980 del Código Civil, por haber sido opuesta oportunamente en la contestación, tal como se resolvió en el capítulo precedente). En consecuencia, en aplicación del principio de preclusión procesal, este Tribunal Superior declara INADMISIBLE por extemporánea la defensa de prescripción de la acción (artículo 1.977 del Código Civil) planteada por la parte demandada en etapa de informes, desestimándose cualquier análisis sobre el fondo de dicho alegato. Así se decide. Continuando con la revisión de los argumentos expuestos por las partes ante esta Superioridad, corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento respecto a un segundo alegato introducido por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, referente a la supuesta aplicación o vulneración del artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). Al igual que ocurrió con la defensa analizada en el capítulo precedente, esta alzada se ve en la obligación de aplicar los principios rectores del derecho procesal. Así pues, el proceso civil venezolano está cimentado sobre el sistema de fases preclusivas, lo que implica que cada acto procesal tiene un momento y lugar específico para su realización. Las defensas de fondo, las excepciones perentorias y los alegatos que buscan enervar la acción del demandante deben ser opuestos en el acto de la contestación de la demanda, momento estelar en el que se traba la litis contestatio y se fijan de manera inalterable los límites de la controversia (thema decidendum). De la revisión de las actas que conforman el expediente, resulta palmaria e inocultable la total ausencia de cualquier alegato relacionado con el artículo 2 de la referida ley especial inquilinaria durante la fase de contestación de la demanda. Pretender introducir este argumento de manera sobrevenida en la etapa de informes de esta segunda instancia, constituye una maniobra procesal que violenta abiertamente el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, norma que -como ya se dijo antes- prohíbe admitir nuevos alegatos una vez precluida la oportunidad para contestar. El respeto al debido proceso exige que ambas partes litiguen en igualdad de condiciones. Si esta Superioridad admitiera y entrara a analizar el fondo de un alegato introducido en los informes de alzada, estaría convalidando una emboscada procesal. En este sentido, emitir pronunciamiento de mérito sobre esta nueva defensa implicaría dejar a la parte actora en un estado de absoluta indefensión, puesto que se le habría cercenado materialmente su derecho a conocer el argumento en la etapa introductoria, a contradecirlo y, más importante aún, a promover en la etapa de sustanciación de Primera Instancia los medios de prueba idóneos para desvirtuarlo. La jurisprudencia del máximo Tribunal de la República es pacífica al establecer que los jueces de alzada incurren en el vicio de incongruencia si fundamentan su fallo en defensas que no formaron parte del debate originario. Siendo que la defensa sustentada en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial constituye, a todas luces, un hecho nuevo alegado de forma tardía, este Tribunal Superior se encuentra impedido por mandato legal de emitir un pronunciamiento sobre el fondo de dicho argumento. En consecuencia, en estricta aplicación del principio de preclusión procesal y en resguardo del derecho a la defensa de la contraparte, quien juzga declara INADMISIBLE por extemporáneo el alegato referido al artículo 2 de la ley especial, opuesto por la accionada en su escrito de informes ante esta Alzada. Así se decide. De la alegada extinción del contrato de arrendamiento La representación judicial de la parte demandada opuso como defensa al fondo de la acción, la supuesta extinción del contrato de arrendamiento que sirve de base fundamental a la pretensión. La accionada sustentó este alegato bajo el argumento de que el vínculo contractual primigenio se habría extinguido o disuelto, conforme lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, pretendiendo con ello restarle eficacia jurídica a la demanda de desalojo por falta de pago. Al respecto, es preciso indicar que, en el derecho de los contratos, la extinción de una relación arrendaticia puede operar por diversas causas tipificadas en la ley o en el propio pacto convencional (tales como la expiración del término fijo, el mutuo acuerdo, la pérdida de la cosa, etc.). Sin embargo, cuando la terminación del contrato se invoca con ocasión al incumplimiento de las obligaciones contractuales —específicamente la falta de pago de las pensiones arrendaticias—, nos encontramos ante una causal de resolución contractual (prevista en el artículo 1.167 del Código Civil y desarrollada en el régimen especial inquilinario). Sobre este punto, la doctrina patria y la pacífica jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia han establecido de manera reiterada que la resolución de un contrato bilateral por incumplimiento no opera de pleno derecho por la sola voluntad de una de las partes ni por el mero transcurso del tiempo, sino que requiere necesariamente de una declaración judicial constitutiva. Es decir, se precisa una sentencia firme emanada de un tribunal competente que declare resuelto el vínculo negocial tras haberse demostrado el incumplimiento culposo del arrendatario. En el caso de autos, la parte demandada incurre en una manifiesta contradicción lógica y jurídica al pretender alegar la "extinción" del contrato como mecanismo para enervar la acción de desalojo, toda vez que es precisamente la existencia de dicho contrato —y la tenencia material que de él se deriva— lo que legitima a la arrendataria para ocupar los inmuebles (la casa-quinta y el terreno). Si la accionada alega que el contrato se extinguió, carecería de título jurídico válido para poseer el bien, lo que convertiría su permanencia en una ocupación ilegítima que, por sí sola, justifica aún con mayor razón la pretensión de restitución material a favor de los actores. No obstante, el contrato permanece vigente en cuanto a sus efectos obligacionales de garantía y título posesorio hasta tanto el órgano jurisdiccional declare su resolución por el incumplimiento de la obligación principal: el pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Ahora bien, a los fines de agotar el debate sobre la supuesta extinción o limitación temporal del vínculo contractual, esta Alzada debe emitir pronunciamiento en torno a la pretensión de aplicar el artículo 1.580 del Código Civil al presente caso. Al respecto, se advierte una evidente confusión e improcedencia en la invocación de dicha norma por parte de la defensa, realizando las siguientes precisiones de estricto derecho: • El artículo 1.580 del Código Civil patrio establece de manera taxativa los límites máximos de duración para los contratos de arrendamiento según la naturaleza del bien y su finalidad, disponiendo que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años (reduciéndose a dicho lapso si se pactare un tiempo mayor), salvo dos excepciones muy específicas: las casas destinadas a habitación (que pueden estipularse hasta por toda la vida del arrendatario) y los terrenos completamente incultos bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos (cuyo límite puede extenderse hasta cincuenta años). • Del análisis exhaustivo del documento fundamental de la demanda, se evidencia diáfanamente que el inmueble sub iudice no encuadra en ninguno de los presupuestos limitativos o excepcionales previstos en la referida norma sustantiva: No se trata de un contrato pactado por un plazo que supere los quince (15) años ni de un arrendamiento vitalicio para habitar una casa (por tratarse de un inmueble con destino comercial-asistencial: clínica psiquiátrica). Tampoco constituye un terreno completamente inculto sujeto a labores de desmonte y cultivo agropecuario. Por el contrario, el contrato de arrendamiento fundacional fue celebrado por un plazo determinado de dos (2) años, sujeto a prórrogas automáticas, tal como se desprende de las cláusulas negociales aceptadas libremente por las partes. Pretender invocar el artículo 1.580 del Código Civil para alegar una supuesta extinción o caducidad legal del contrato por el transcurso del tiempo carece de sustento jurídico, toda vez que dicho artículo regula los límites máximos de duración de los contratos de larga duración y no opera de modo extintivo sobre contratos a plazo fijo que se han mantenido bajo el régimen de prórroga legal o tácita ante el incumplimiento de las obligaciones principales. En consecuencia, al constatarse que el contrato se rige por su tiempo pactado de dos años con prórrogas y que no le son aplicables las restricciones temporales del artículo 1.580 eiusdem, este Tribunal Superior desecha por improcedente dicho argumento. Así se decide. Ahora bien, la regla de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente: Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la carga subjetiva de la prueba que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid. Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss.). En este sentido, corresponde a esta sentenciadora retomar los límites de la controversia teniendo para ello que la parte actora procura la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones arrendaticios a partir del 10 de junio del año 2014, hasta el mes de octubre de 2022 (fecha de presentación de la reforma de la demanda); por su parte, la accionada al momento de dar contestación a la demanda, negó la situación de insolvencia y el incumplimiento, alegando que los demandantes omitieron la adecuación del contrato de arrendamiento a la ley especial, al no proveer una cuenta bancaria ni determinar a cuál de los comuneros debía satisfacerse la obligación, lo que imposibilitaba material y jurídicamente la mora. Asimismo, la representación demandada justificó su actuación indicando que los pagos se efectuaban mediante consignaciones por ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio (expediente N° 9816004277) hasta marzo de 2012, momento a partir del cual aduce operó un abandono de la causa por parte de los herederos y las sucesivas reconversiones monetarias redujeron el canon a una cantidad irrisoria y de imposible pago. Pues bien, previo a descender al análisis del incumplimiento del pago, resulta imperativo emitir pronunciamiento respecto a los señalamientos expuestos por la parte demandada, mediante los cuales pretende desvirtuar la cualidad y los derechos de la sucesión actora sobre el inmueble objeto del litigio. Al respecto, del exhaustivo análisis del acervo probatorio cursante en autos, esta Alzada constata que la parte actora aportó los elementos documentales idóneos para acreditar su legitimación. En efecto, riela en el expediente el respectivo documento de propiedad que demuestra la titularidad de los de cujus, ciudadanos Ismael García y Carmen Eglantina, sobre el inmueble arrendado. Asimismo, corren insertas las correspondientes partidas de nacimiento de los accionantes (entre ellos Zulema María García Rojas), adminiculadas a la respectiva Declaración Sucesoral del ciudadano Ismael García procesada ante la administración tributaria. La valoración conjunta y concatenada de dichas documentales, a la luz de los preceptos que rigen el derecho sucesoral en nuestro ordenamiento jurídico civil, demuestra de manera indubitable el vínculo de filiación y la consecuente transmisión patrimonial. Conforme al principio de continuidad de la personalidad jurídica del causante, los herederos subentran en la universalidad de los derechos y obligaciones de su predecesor desde el mismo momento de la apertura de la sucesión. En consecuencia, los demandantes adquirieron de pleno derecho la cualidad de arrendadores, gozando de plena legitimación activa (legitimatio ad causam) para exigir tanto el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia como la restitución del bien. Por consiguiente, el alegato esgrimido por la accionada tendiente a desconocer los derechos de la sucesión carece de toda eficacia y asidero jurídico. Así se establece. En este sentido, quedó demostrada en autos la relación arrendaticia que une a la parte actora, conformada por la ciudadana Zulema María García Rojas y demás integrantes de la sucesión, con la parte demandada, la sociedad mercantil Instituto Residencial del Este, C.A., respecto del inmueble objeto de la presente controversia. Así se precisa. Ahora bien, es preciso en este punto establecer, con relación a los pagos efectuados mediante consignaciones por ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, que las mismas se realizaron, según el propio dicho y los elementos aportados por la demandada, hasta el mes de marzo de 2012. Siendo que la pretensión de la parte actora abarca los cánones insolutos de forma ininterrumpida a partir del 10 de junio de 2014, resulta evidente que dichas consignaciones pretéritas no logran desvirtuar la falta de pago del período reclamado, ni enervan la acción incoada, por cuanto no cubren el lapso temporal objeto de la presente controversia. De igual manera, sobre el alegato referido a la imposibilidad material y jurídica de incurrir en mora debido a que los demandantes no proveyeron una cuenta bancaria ni determinaron a cuál de los comuneros realizar el pago, este Juzgado debe pronunciarse señalando que, en nuestro ordenamiento jurídico, la supuesta renuencia del acreedor a recibir el pago o la falta de indicación de un instrumento bancario no exime al deudor de su obligación principal. Ante tal eventualidad, la ley provee a la parte arrendataria de los mecanismos sustantivos y procesales idóneos para liberarse de su obligación y mantener su estado de solvencia, tales como la continuidad de la consignación arrendaticia por ante los órganos jurisdiccionales o administrativos competentes. Y a tal efecto, establece el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial: Artículo 27. El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador. La inactividad de la demandada al no acudir a las vías legales correspondientes para efectuar el pago de los cánones causados desde 2014, evidencia una conducta omisiva que materializa su estado de mora. En la relación arrendaticia, el cumplimiento puntual es una obligación esencial y no puede quedar al arbitrio del deudor suspender los pagos bajo esta justificación. Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28/07/2017, expediente No. 17-361, con Ponencia del Yvan Darío Bastardo, estableció: “(…) La sentencia que antecede, señala que de acuerdo con lo establecido en la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N 40.418, del 23 de mayo de 2014, el pago por consignaciones debe realizarse a través de una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el Comercio con asistencia de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE); sin embargo, mientras se cree la cuenta correspondiente generada con la promulgación de este cuerpo normativo, el fallo en cuestión de cara a la realidad planteada y en función de la justicia, reconoce que los inquilinos podrían realizar sus pagos a través de las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sino hubiere sido creado a través de las Oficinas de Control de Consignaciones (OCC), y si estas no estuvieren creadas, los Tribunales de Municipio, dependientes del Poder Judicial. Con base a todos los argumentos precedentemente expuestos, y en consideración con lo dispuesto en fallo de esta Sala N RC-402, de fecha 21 de junio de 2017, expediente N 2017-054, caso: JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ contra MUEBLES CAMILA, C.A., bajo la ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, en caso análogo al presente, concluye esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la recurrida, determinó asertivamente que la demandada formalizante, no dio cabal cumplimiento a la obligación de pagar al arrendador las pensiones por concepto de alquiler a plazo vencido, siendo que lejos de dejar de aplicar una norma vigente y haber aplicado una disposición legal que resultó derogada, tal como denuncia, la realidad fáctica es que ante la demora en la instrumentalización prevista en el precitado artículo 27 del texto legal vigente, los tribunales de municipio se mantuvieron recibiendo dichas consignaciones sin interrupción-; cuestión esta última que el formalizante en modo alguno combate. Por consiguiente, estima esta Máxima Jurisdicción considerar acertado el razonamiento proferido por el ad quem, mediante el cual consideró que el arrendatario se encontraba habilitado para cancelar los cánones a través de los Tribunales de Municipio de la localidad donde se encontraba ubicado el bien inmueble en litigo, lo cual según afirma el tribunal superior- habría quedado igualmente probado a través de la prueba de informes requerida por él a quo.” Resaltado y subrayado de este Superior. Aunado a la debilidad argumentativa antes descrita, resulta inoficioso el alegato esgrimido por la representación judicial de la accionada respecto a que las sucesivas reconversiones monetarias redujeron el canon a una cantidad irrisoria y de imposible pago. Las reconversiones monetarias dictadas por el Ejecutivo Nacional constituyen medidas macroeconómicas que modifican la expresión nominal de la moneda para facilitar su manejo, pero en modo alguno extinguen las obligaciones pecuniarias previamente contraídas ni constituyen una causa de fuerza mayor que excuse al deudor de su cumplimiento. Por el contrario, si el monto resultaba exiguo, mayor era la facilidad de la empresa arrendataria para proceder a su debida consignación mes a mes, garantizando así la seguridad jurídica del contrato. En virtud de lo expuesto, al haberse comprobado que la arrendataria cesó en el pago de los cánones de manera injustificada desde el año 2014, y careciendo de asidero legal las defensas opuestas para amparar dicho incumplimiento, se materializa el supuesto de hecho que configura la mora de la arrendataria. Por tanto, la causal de desalojo por falta de pago resulta forzosamente procedente. Así se decide. Finalmente, respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la accionada, tendiente a enervar la acción de desalojo bajo el argumento de que en el inmueble arrendado funciona un centro de salud (clínica geriátrica) que mantiene un convenio institucional con el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), este Juzgado Superior advierte que, si bien la actividad desarrollada en el inmueble reviste un innegable interés social y de salud pública, dicha circunstancia no exime a la sociedad mercantil arrendataria del cumplimiento de sus obligaciones contractuales frente a los propietarios. El convenio suscrito vincula exclusivamente a la prestadora del servicio (la demandada) con el Estado venezolano (el IVSS), pero en modo alguno altera la naturaleza comercial de la relación arrendaticia que la une con la parte actora, regulada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este orden de ideas, el hecho de prestar un servicio de interés público no constituye un eximente de obligaciones que autorice el impago de los cánones de arrendamiento. Los propietarios no están obligados jurídicamente a favorecer de manera indirecta un servicio público mediante la privación de la contraprestación esencial del contrato, que no es otra que la justa percepción de la renta. Por consiguiente, al haberse evidenciado la insolvencia, la causal de desalojo contemplada en el artículo 40, literal 'A' de la referida Ley especial, se encuentra plenamente configurada. Ahora bien, no escapa al conocimiento de esta sentenciadora que la ejecución de esta decisión incide sobre un inmueble afectado a un servicio privado de interés público donde residen adultos mayores, sujetos de especial protección constitucional. No obstante, del examen de las actas que conforman el expediente, se constata que en estricto acatamiento de las disposiciones de orden público y de las prerrogativas procesales del Estado, la Procuraduría General de la República fue debidamente notificada en las fases correspondientes del proceso. Dicha notificación procesal garantiza que el Estado venezolano, y por su órgano el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), tenga pleno conocimiento del presente litigio y del inminente desalojo, a los fines de que adopte oportunamente las previsiones organizativas y logísticas necesarias para garantizar la reubicación, la salud y la vida de los pacientes geriátricos allí recluidos, deslindando así a la parte propietaria de cualquier responsabilidad sobre la continuidad del servicio de salud. En mérito de las consideraciones expuestas, los alegatos de la parte demandada resultan inoperantes para desvirtuar la procedencia de la pretensión restitutoria. Así se declara. Como corolario de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente concatenados, al haberse constatado el manifiesto incumplimiento de las obligaciones contractuales esenciales por parte de la sociedad mercantil arrendataria, específicamente en lo relativo a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, esta Alzada concluye que los recursos de apelación interpuestos por las partes deben prosperar en derecho. Razón por la cual, este Tribunal Superior declarará CON LUGAR los referidos medios de impugnación, y CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana Zulema María García contra la sociedad mercantil Instituto Residencial del Este, C.A., tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide. -VI- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por las representaciones judiciales de la parte demandante, ciudadana ZULEMA MARÍA GARCÍA, y la parte demandada sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. (IRDE), contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de diciembre de 2025 (y su ampliación de fecha 22 de enero de 2026). SEGUNDO: NULA la sentencia definitiva de fecha 16 de diciembre de 2025 y su ampliación de fecha 22 de enero de 2026, dictadas por el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Extinción de Dominio, por infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del ordinal 5° del artículo 243 ibídem. TERCERO: SIN LUGAR la incidencia de impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada, quedando definitivamente fijada la misma en la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES DIGITALES (Bs.D. 4.750.000,00), conforme a la estimación razonada de la parte actora bajo el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SIN LUGAR las defensas de inepta acumulación de pretensiones y prohibición de la Ley para admitir la acción, toda vez que se constató la existencia de una unidad comercial funcional e indivisible entre el terreno y la edificación objeto del contrato. QUINTO: SIN LUGAR la impugnación formulada por la representación judicial de la parte demandada contra la Audiencia de Juicio Oral celebrada en fecha 16 de diciembre de 2025 y el acta que la documenta, por las razones expuestas en el presente fallo. SEXTO: SIN LUGAR la defensa de indeterminación del objeto de la pretensión, por cuanto el libelo delimita con precisión el hito temporal del incumplimiento y la naturaleza de la acción resolutoria. SÉPTIMO: INADMISIBLES por extemporáneas las defensas de prescripción de la acción personal (artículo 1.977 del Código Civil) y la supuesta vulneración del artículo 2 de la Ley Especial de Arrendamiento Comercial, por no haber sido esgrimidas en el acto de contestación de la demanda, de conformidad con el principio de preclusión procesal. OCTAVO: SIN LUGAR la defensa de extinción del contrato de arrendamiento basada en el artículo 1.580 del Código Civil, por resultar dicha norma inaplicable a la naturaleza y plazo del vínculo contractual sub iudice. NOVENO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO por falta de pago incoada por la ciudadana ZULEMA MARÍA GARCÍA contra la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A. DÉCIMO: Se ORDENA a la sociedad mercantil INSTITUTO RESIDENCIAL DEL ESTE, C.A., la entrega material y desocupación de los referidos inmuebles, totalmente libres de personas y bienes, a favor de la parte actora, los inmuebles constituidos por: a) Una casa-quinta denominada Andujar, de dos plantas y el lote de terreno donde está construida, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil seiscientos catorce metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (2.614,64 mts2), situados en la urbanización Los Chorros, en jurisdicción del Distrito, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con frente a la Calle o Avenida "Eugenio Mendoza"; b) un lote de terreno colindante al inmueble antes identificado, el cual tiene una superficie de un mil diecisiete metros cuadrados con ochenta y siete centímetros cuadrados (1.017,87 mts2) y está situado en el ángulo Noroeste de la esquina formada por la intersección de la Avenida "Alfredo Jahn" y la Calle Segunda Transversal Morisca de la misma urbanización Los Chorros. Cuyas dimensiones en su totalidad, abarcan tres mil ciento ochenta y dos metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (3.182,51mts2). UNDÉCIMO: Se ORDENA notificar mediante oficio al INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES (IVSS) y a la PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, dada la naturaleza del servicio de salud que se presta en el inmueble y en resguardo de la integridad de los adultos mayores allí recluidos, a los fines de que adopten las previsiones logísticas y de reubicación necesarias antes de la ejecución material del presente fallo. DUODÉCIMO: Se CONDENA en costas del proceso a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de junio de 2026. Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación. LA JUEZ, Dra. LISETH CARMEN HIDROBO AMOROSO.- LA SECRETARIA, Abg. ENDRINA OVALLE.- En esta misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m) se registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, Abg. ENDRINA OVALLE.- LHA/EOO/Drc.- Exp. No. AP71-R-2026-000089.