TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas,11 de junio de 2026.
216º y 167º
ASUNTO: AP71-R-2026-000126
PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INVERSORA MAYCA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de junio de 1.1983, bajo el Nº 127, Tomo 19-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.882.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil FERRETERIA LA LLAVE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 1.971, bajo el número 74, Tomo 83-A PRO.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Miguel Leonardo Uzcátegui Méndez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 117.430.
MOTIVO: Desalojo (local comercial).
SENTENCIA: Definitiva

-I-
ANTECEDENTES

Corresponde conocer a esta Alzada -previo sorteo de distribución de causas- del recurso de apelación ejercido por el abogado Miguel Leonardo Uzcátegui Méndez, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 05 de febrero de 2026, y cuya ampliación se publicó en fecha 10 de febrero de 2026, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA C.A., en los siguientes términos:
“(…)
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de demandar el desalojo alegando la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario de conformidad con el artículo 40, literal "A" de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; asimismo por cuanto la demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado pese a que según los dichos de la parte actora no ha recibido el pago del canon de arrendamiento desde mayo del año 2023; quedando entonces la pretensión enmarcada a determinar la falta de pago por parte del arrendatario (SIC).

En ese orden de ideas, es menester destacar lo previsto en el artículo 1579 de nuestro Código Civil, el cual define la relación jurídica de marras, de la siguiente manera:

"El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble a inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que éste se obliga a pagar a aquélla.(SIC)”

En vista al artículo que antecede se desprende la eficacia y validez del contrato locativo de arrendamiento, mediante el cual una parte se obliga a permitir el uso goce y disfrute de un bien a otro, previo el pago de un precio, denominado canon de arrendamiento, y a su vez, el otro se obliga a cancelar dicho precio en las condiciones contratadas y pactadas por ellos; frente a esto, aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el artículo 40, literal "A" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Usa Comercial, el cual señala:

"Son causales de desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (...) (Destacado del Tribunal)

De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario haya dejado de cumplir con su obligación principal como lo es el pago del canon; del caso de marras (SIC), se constata que la relación arrendaticia data inicialmente desde el año 2013, finalizando de la relación (SIC) contractual en fecha 01/05/2019; de igual manera la demandante señaló que posteriormente a la última de las fechas mencionadas, la arrendataria continuó en posesión del bien inmueble objeto de la presente demanda sin que la arrendadora hiciera oposición alguna, convirtiendo así en indeterminada la relación arrendaticia, recibiendo el arrendador pago (SIC) del canon de arrendamiento hasta el mes de mayo del año de 2023, dejando de recibir el pago correspondiente a los meses de: junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2023, y enero, febrero, marzo, abril del año 2024, acordado por el manto de QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS ($500,00 USD); en consecuencia de esa forma se colige la causal de desalojo invocada, relativa a la falta de pago del canon del canon (SIC) de arrendamiento, contenida en el citado artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Use Comercial.

De ello se observa en cuanto a los alegatos esgrimidos en el libelo, se constata la falta de pago como causal de Desalojo, relativa al canon de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por: local comercial No. 1, con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105.00 mis 2) , (SIC) más un galpón en la parte posterior con un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 mts. 2), y un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60 mts. 2) para ser usado como espacio de almacenamiento, carga y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km.2 de la Carretera Petare Santa Lucia, Sector el Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda; y al no probar pormenorizadamente la parte demandada, elementos que desvirtúen la presunción legal de haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2023, y enero, febrero, marzo, abril de 2024, los cuales se obligó a pagar según el contrato locativo de arrendamiento, por un monto de quinientos dólares ($500,00), cada uno, más el correspondiente Impuesto al Valor Agregado, así como mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2024, por un monto de setecientos dólares ($700,00), cada uno, y dadas todas las premisas de hecho y de derecho anteriormente traídas a colación, conllevan a juicio de quien aquí decide a concluir en que la pretensión aludida por la parte actora deberá prosperar en derecho, de conformidad con lo previsto en el literal "A" del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al haberse constatado y probado fehacientemente la falta de pago relativa a los cánones de arrendamiento, establecidos en el contrato celebrado, relativo a un bien inmueble constituido por local comercial No. 1, con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105,00 mts.2), más un galpón en la parte posterior con un área de HA TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 mts 2), v un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60 mts.2) para ser usado como espacio de almacenamiento, carga y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km 2 de la Carretera Petare Santa Lucia, Sector el Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, y por vía de consecuencia, vencida la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA C.A., y la sociedad mercantil FERRETERIA LA LLAVE C.A; conforme a todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente señalados, ha de ser declarada CON LUGAR la pretensión de desalojo fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debiendo entonces la parte demandada, hacer entrega libre de personas y bienes del referido bien inmueble, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, y así quedara expresamente establecido en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

-III-
-DISPOSITIVO-

En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo de local comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento, prevista en el artículo 40, literal "A" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uno Comercial, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSORA MAYCA C.A. contra la Sociedad Mercantil FERRETERIA LA LLAVE C.A. ambas ampliamente identificados en el presente fallo

SEGUNDO: Por consecuencia al particular anterior, se condena a la parte demandada en la causa Sociedad Mercantil FERRETERIA LA LLAVE C.A. a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSORA MAYCA C.A. y/o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva, libre de personas y bienes del inmueble arrendado constituido por "local comercial No. 1, con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105,00 mts. 2), más un galpón en la parte posterior con un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 mts.2), y un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60 mts.2) para ser usado como espacio de almacenamiento, carga y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km 2 de la Carretera Petare Santa Lucia, Sector el Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda".

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada al haber resultado vencida totalmente en el proceso. (…)” Resaltado y subrayado de la cita textual.

Contra la aludida decisión, el defensor judicial de la parte demandada, en fecha 19 de febrero del año 2026, ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto de fecha 27 de marzo de 2026, se dio nuevamente entrada al expediente en este Juzgado, toda vez que, habiéndose recibido previamente, se advirtió que una actuación emanada del a quo carecía de la respectiva rúbrica de la Secretaría. En consecuencia, se ordenó su devolución a los fines de subsanar dicha omisión, procediéndose a su recepción definitiva una vez cumplido lo ordenado. En la misma fecha, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los escritos de informes. Vencido dicho término, comenzaría a correr el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las observaciones, y concluido este, se iniciaría el cómputo del plazo de sesenta (60) días para emitir el fallo respectivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de mayo de 2026, la representación judicial de la parte accionante, consignó su respectivo escrito de informes, posteriormente, en fecha 11 de mayo de 2026, el defensor judicial de la parte demandada hizo lo propio con el suyo.
Concluida la sustanciación en la presente causa, se procede a proferir el fallo correspondiente con base en las consideraciones expuestas infra.

-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De la demanda:
El presente juicio inició mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana Aida Mary Fernández Rodríguez, en su carácter de Directora de la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio Aníbal José Lairet Vidal, incoando acción de desalojo en contra de la sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE C.A.
En la narrativa de los hechos, expuso la parte accionante que su representada suscribió como arrendadora un contrato de arrendamiento con la prenombrada demandada, cuyo objeto lo constituyó un inmueble identificado como local comercial con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105,00Mts2), más un Galpón en la parte posterior con un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 Mts2) y un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60,00 Mts2) para ser usado como espacio para almacenamiento y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km 2 de la Carretera Petare Santa Lucia, Sector El Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos son: NORTE: Con el local número 2 y pasillo de circulación: SUR: Con fachada Sur de la edificación; ESTE: Con el Galpón número 2 y OESTE: Con fachada principal de la edificación. Señaló que dicho contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 12 de diciembre de 2013, anotado bajo el Nº 21, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Adujo que la duración del contrato se acordó por un año fijo, desde el primero (1°) de mayo de 2013, hasta el 30 de abril de 2014, y que, tras su vencimiento, las partes suscribieron sucesivos acuerdos de prórrogas con sus respectivos ajustes de canon. Explicó que al vencerse la última prórroga contractual el primero de mayo de 2019, sin acordarse renovación, se dio inicio al período de prórroga legal de dos años para la arrendataria, conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lapso que transcurrió hasta el primero de mayo de 2021. Afirmó que, llegado dicho vencimiento, la accionada continuó ocupando el inmueble pagando los cánones sin oposición de la arrendadora, lo cual configuró a su decir la tácita reconducción de la relación contractual por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil, transformando el contrato a tiempo indeterminado.
Seguidamente, denunció la accionante que la sociedad mercantil Ferretería La Llave C.A. dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2023 y de enero a abril de 2024, a razón de quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 500,00) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado; así como los meses de mayo a noviembre de dos 2024 a razón de setecientos dólares (US$ 700,00) mensuales más el referido impuesto. Argumentó que esta omisión constituyó un incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, específicamente la contemplada en el artículo 1.592, ordinal 2°, del Código Civil, lo que le otorgó el interés legítimo actual para solicitar el desalojo conforme al artículo 40, literal "a", del prenombrado Decreto Ley arrendaticio comercial.
En el capítulo de derecho, la demandante dividió su fundamentación legal en tres aspectos. En cuanto al contrato en general y sus efectos, invocó los artículos 1.133, 1.159 y 1.264 del Código Civil, apoyándose en doctrina referente a la fuerza obligatoria de las convenciones y la responsabilidad por contravención. Respecto al contrato de arrendamiento, citó los artículos 1.579 y 1.592 del mismo código sustantivo, concatenados con el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Finalmente, fundamentó la acción de desalojo en el artículo 40, literales "a" y "c", de la referida norma especial.
En sus conclusiones, la actora reiteró la comprobación de la relación contractual vigente, la mutación del contrato a tiempo indeterminado por tácita reconducción, el acuerdo de las partes sobre el canon a lo largo de la relación y el consecuente incumplimiento de pago por parte de la demandada, reafirmando su facultad legal como propietaria y arrendadora para exigir la desocupación del inmueble.
Con base en tales premisas, en el petitorio de la demanda, solicitó que la accionada conviniera o fuera expresamente condenada por el Tribunal a desalojar el inmueble objeto de la controversia, entregándolo totalmente libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado; y al pago de las costas procesales. Asimismo, se reservó de manera expresa las acciones legales correspondientes para el cobro de las cantidades de dinero adeudadas y aquellas que se causaran por la ocupación del inmueble durante el curso del proceso hasta la entrega definitiva del mismo.
Posteriormente, a los solos efectos procesales, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y la Resolución 2023-0001 del Tribunal Supremo de Justicia, estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de cuarenta y siete mil seiscientos bolívares (47.600,00 bs).
Finalmente, la accionante solicitó se decretara y practicara medida cautelar de secuestro sobre la cosa arrendada, fundamentada en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, debido a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, pidiendo se le pusiera en posesión del inmueble en su condición de propietaria. Requiriendo como punto de cierre la admisión, sustanciación y declaratoria con lugar de la demanda con todos sus pronunciamientos de ley.

De la contestación:
En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, compareció el ciudadano Miguel Leonardo Uzcátegui Méndez, en su carácter de Defensor Judicial de la sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE, C.A., negando, rechazando y contradiciendo la acción de desalojo interpuesta en contra de su defendida por la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA, C.A.
En el primer capítulo de su escrito, referente a su designación y a la localización de la parte demandada, el auxiliar de justicia expuso que, tras ser notificado el 11 de agosto de 2025, se abocó al conocimiento de la causa, aceptando el cargo y siendo juramentado por el Tribunal. Señaló que, en acatamiento de las directrices impartidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante la decisión número 33 del 26 de enero de 2004, procedió a realizar las diligencias tendentes a dar con el paradero de su defendida. A tal efecto, indicó haber remitido una comunicación mediante correo postal certificado a través de IPOSTEL, en fecha 16 de octubre de 2025, dirigida al domicilio fiscal de la empresa, informándoles sobre el juicio en su contra e instándolos a contactarlo para recabar medios probatorios y alegatos.
Continuando con su narrativa, el Defensor Judicial relató que el 24 de octubre del mismo año se dirigió personalmente al domicilio fiscal de la demandada, donde fue atendido por el encargado del establecimiento, ciudadano Arturo Ferreira. Expresó que, al explicarle los motivos de su presencia y notificarle sobre la demanda, dicho encargado le manifestó que se trataba de un problema de familia y le comunicó que la relación arrendaticia databa desde antes del año 1998. Asimismo, el encargado le indicó que en ningún momento se les había notificado el término de dicha relación, afirmando que la misma se había ido prorrogando en el tiempo y que, en consecuencia, no había comenzado a transcurrir el lapso de tres años de prórroga legal que dispone la ley, haciéndole entrega en ese acto de algunos documentos para su incorporación al proceso.
Seguidamente, en cuanto al fondo de la controversia, el accionado expuso que de los hechos alegados en el libelo no podía convenir en nombre de su defendida, ni siquiera en la existencia de un contrato de arrendamiento reciente, argumentando no poseer las pruebas necesarias para cuestionar los pagos ni el lapso de prórroga legal invocados por la parte actora. Por tal motivo, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Fundamentó su defensa invocando el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la parte demandante no demostró, ni con argumentos ni con pruebas, la presunta falta de pago por parte de la arrendataria, el aumento de los cánones de arrendamiento, ni la notificación mediante la cual se comunicaba la decisión de no prorrogar más el contrato para dar inicio al cómputo de la prórroga legal.
En el capítulo correspondiente a las pruebas aportadas al proceso, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el Defensor Judicial promovió diversas pruebas documentales tendentes a desvirtuar los alegatos de la actora. Entre ellas, incluyó la comunicación enviada a través de IPOSTEL junto con su guía y factura de envío; un recibo entregado a la demandada con el fin de demostrar la relación contractual desde el año 1998; una copia simple de una factura de un proveedor de pinturas de fecha 13 de febrero de 1998; y copias simples de pagos efectuados a Inversora Mayca, C.A. en el año 2003.
Finalmente, en su petitorio, solicitó que sus probanzas fueran admitidas, sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la sentencia definitiva. Concluyó solicitando que la demanda fuera declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley, e impugnó a todo evento los medios probatorios aportados por la parte demandante al proceso para que no surtieran efectos en la decisión de fondo.
En tal sentido, corresponde a este Tribunal puntualizar los hechos controvertidos de la presente litis, observándose que las pretensiones de la parte accionante se circunscriben a obtener la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo del inmueble comercial —conformado por un local, un galpón posterior y un área de descarga— por la causal de falta de pago; fundamentando su acción en una supuesta morosidad acumulada desde el mes de junio de 2023 hasta noviembre de 2024 —sobre la base de cánones fijados en moneda extranjera más el Impuesto al Valor Agregado— dentro de una relación contractual devenida a tiempo indeterminado por tácita reconducción tras la expiración de la prórroga legal. Por su parte, la empresa accionada —por intermedio de su Defensor Judicial— contradice tales pedimentos excepcionándose, en primer término, mediante la negativa y rechazo genérico del libelo tanto en los hechos como en el derecho, cuestionando la existencia de un vínculo contractual reciente al sostener que la relación arrendaticia es de vieja data y se mantiene ininterrumpida desde antes del año 1998; arguyendo, en segundo término, que el lapso de la prórroga legal no ha comenzado a transcurrir por no haber mediado una notificación formal de terminación de la relación; y finalmente, rechazando la situación de insolvencia y el incremento de los cánones de arrendamiento, bajo el argumento de que la parte actora no demostró con argumentos ni pruebas la falta de pago de la arrendataria, la validez del aumento de las tarifas mensuales ni la oportuna comunicación de no prorrogar el nexo comercial, impugnando a todo evento los medios probatorios de la contraparte.

-III-
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Pruebas de la parte actora junto al escrito libelar:
Promovió marcada letra “A” junto al escrito libelar, cursante a los folios 9 al 13 de la primera pieza del presente expediente, copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA, C.A., de fecha 15 de noviembre de 2016, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, bajo el Nº 43, Tomo 60-A, del año 2017. Ahora bien, respecto a la impugnación global y a todo evento formulada por el Defensor Judicial contra los medios probatorios de la accionante, este Tribunal observa que la misma resulta inoperante e ineficaz, por cuanto se limitó a una oposición genérica y abstracta sin señalar vicios concretos de falsedad, inexactitud o falta de correspondencia con su original que desvirtuaran la autenticidad del instrumento. En consecuencia, al no haber sido objeto de una impugnación idónea o tacha formal, a dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, resultando idónea para demostrar que la citada sociedad mercantil se encuentra debidamente constituida y que la ciudadana Aida Mary Fernández Rodríguez ostenta la cualidad de co-directora de la misma. Así se establece. Promovió marcada letra “B” junto al escrito libelar, cursante a los folios 14 al 17 de la primera pieza del presente expediente y ratificado en etapa probatoria, original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA, C.A. (arrendadora) y la sociedad mercantil FERRETERIA LA LLAVE C.A., (arrendataria), por un inmueble constituido por el Local Comercial No. 1 con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105,00 mts.2), más un galpón en la parte posterior con un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 mls.2) y un área de sesenta metros cuadrados (60 mts2) para ser usado como espacio para almacenamiento, carga y descarga de arena y piedra, ubicado en Km. 2 de la Carretera Petare Santa Lucia Sector El Limoncito, Centro Comercial Mayca. Planta Baja Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 12 de diciembre de 2013, bajo el No. 21, Tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Sobre este particular, observa este Juzgado Superior que la referida documental fue objeto de una impugnación genérica por parte del defensor judicial de la demandada. Al respecto, se observa que la parte demandada se limitó a impugnar la totalidad de las documentales promovidas de forma abstracta, sin aportar elementos que desvirtuaran la veracidad de lo contenido en el texto del contrato ni negar de forma categórica la existencia de la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Por el contrario, de la lectura de la contestación se desprende que la controversia no se centra en la inexistencia del vínculo contractual, sino en la procedencia de la tácita reconducción alegada, el plazo de duración del contrato de arrendamiento y la falta de pago alegada. En consecuencia, aplicando el principio de la comunidad de la prueba y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, evidenciando la existencia del vínculo jurídico. Asimismo, queda demostrado que las partes convinieron en la cláusula cuarta del referido contrato, que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente el canon de arrendamiento acordado, en las oficinas de la arrendadora, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Así se establece.-
Promovió marcada letra “C” junto al escrito libelar, cursante a los folios 19 al 24 de la primera pieza del presente expediente, original de los Convenios de Prórroga, suscritos entre las partes, en fechas 30 de julio de 2014, 04 de junio de 2015, 21 de julio de 2016, 02 de febrero de 2017, 01 de mayo de 2017 y 17 de abril de 2018. Al respecto, en relación con la impugnación genérica formulada por el Defensor Judicial, este Tribunal reitera que dicha oposición en abstracto carece de eficacia jurídica, toda vez que no se precisaron motivos concretos de impugnación ni se desconocieron de forma expresa y fundada las rúbricas estampadas en los referidos instrumentos. En consecuencia, al no haber sido objeto de tacha de falsedad ni desconocimiento formal por la vía legal idónea, esta Juzgadora les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. De tales documentales se desprende manifiestamente la voluntad de las partes de renovar sucesivamente el contrato de arrendamiento en las condiciones previamente pautadas, así como los sucesivos ajustes al canon de arrendamiento formalizados de mutuo acuerdo. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada junto a la contestación de la demanda:
Promovió, marcada letra “A”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 68 del presente expediente, original de recibo de consignación de fecha 16/10/2025, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL).
Promovió, marcada letra “B”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 69 del presente expediente, copia simple de comunicado suscrito por el ciudadano Miguel Leonardo Uzcategui, dirigido a la Sociedad Mercantil Ferreteria La Llave, C.A., en la dirección Km. 2 de la carretera Petare Santa Lucía, Sector el Limoncito, Centro Comercial Mayca, PB, Filas de Mariche, Jurisdicción del Municipio Sucre, Estado Bolivariano de Miranda.
Promovió, marcada letra “C”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 70 del presente expediente, original de factura emitida en fecha 16/10/2025 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), por el servicio prestado.
Al respecto, se observa que dichas documentales deben ser valoradas como un indicio de la diligencia del defensor judicial, al demostrar que realizó las gestiones pertinentes para establecer comunicación y notificar de manera extrajudicial a la accionada. Así se precisa.-
Promovió, marcada letra “D”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 71, del presente expediente, copia simple de recibo por la cantidad de Bs. 140.000,00, suscrito por la Inmobiliaria 137, C.A., pagados por la sociedad mercantil Ferretería La Llave C.A., de fecha 13/04/1998. Al respecto, quien aquí decide advierte que el referido instrumento emana de un tercero totalmente ajeno al presente juicio y a la relación jurídico-material aquí debatida, toda vez que la sociedad mercantil Inmobiliaria 137, C.A. no es parte en este proceso, ni se alegó o demostró que guarde vinculación o actúe en representación de la demandante, Inversora Mayca, C.A. En tal sentido, al tratarse de un documento proveniente de un tercero extraño a la litis que no obliga ni es oponible a la parte actora, y siendo además una copia simple que no cumple con los extremos de ley, la misma resulta impertinente e ineficaz para demostrar nexo contractual alguno con la arrendadora. Por consiguiente, esta Juzgadora le niega todo valor probatorio. Así se establece.
Promovió, marcada letra “E”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 72, del presente expediente, copia simple de factura No. 096683, de fecha 13/02/1998, emitida por Couttenye & Co., S.A., a la sociedad mercantil Ferreteria La Llave C.A. Al respecto, al igual que en la probanza anterior, esta Juzgadora observa que el referido instrumento emana de una entidad comercial (Couttenye & Co., S.A.) que resulta ser un tercero totalmente ajeno al presente juicio y a la relación arrendaticia objeto de esta controversia. Por consiguiente, al tratarse de un documento proveniente de un tercero extraño a la litis, el cual resulta inoponible a la demandante (Inversora Mayca, C.A.), aunado al hecho de ser una copia simple, este Tribunal le niega todo valor probatorio. Así se establece.
Promovió, marcada letra “F”, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 73, del presente expediente, copia simple de fragmento de presunto libro contable, correspondiente a operaciones comerciales en el mes de mayo de 2003. Al respecto, quien aquí decide advierte que la referida probanza carece de los elementos esenciales que permitan generar convicción alguna en este Órgano Jurisdiccional. En efecto, se evidencia que dicho instrumento consiste en un simple fragmento desprovisto de información identificatoria, no siendo posible determinar a qué persona natural o jurídica pertenece el presunto libro contable. Aunado a ello, el documento adolece de firmas, rúbricas, sellos o cualquier otro elemento que permita acreditar su autoría, origen o autenticidad. En consecuencia, al tratarse de un instrumento carente de toda formalidad legal y que no aporta certeza alguna a los fines de la presente litis, resultando además una copia simple, esta Juzgadora lo desestima y le niega todo valor probatorio. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada en etapa probatoria:
En lo que respecta a la ratificación y reproducción en su totalidad de los medios de prueba aportados junto al escrito de contestación, esta Alzada advierte que la mera invocación o reproducción de las actas y documentos que ya rielan en el expediente no constituye un medio probatorio autónomo —típico o innominado— de los previstos en la legislación procesal civil. Ello responde al principio de adquisición o comunidad de la prueba, según el cual los elementos demostrativos, una vez incorporados válidamente, pertenecen al proceso y surten sus efectos de pleno derecho. En consecuencia, al resultar inoficiosa su promoción como un medio de prueba distinto a los ya cursantes en autos, este Tribunal se exime de emitir un pronunciamiento probatorio adicional sobre este particular. Así se establece.
-IV-
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
De los informes de la parte demandante:
En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes en esta alzada, la representación judicial de la parte demandante expuso sus alegatos ratificando en todas y cada una de sus partes los hechos y fundamentos de derecho esgrimidos en su libelo de demanda. En tal sentido, la actora reiteró la materialización de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y el consecuente incumplimiento por parte de la sociedad mercantil arrendataria en el pago de los cánones correspondientes al inmueble comercial objeto de la controversia, configurándose así la causal de desalojo invocada.
En virtud de lo anterior, la accionante circunscribió su petitorio en esta instancia a solicitar a esta Superioridad que sea declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte accionada y, en consecuencia, sea confirmada íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de febrero de 2026.

De los informes de la parte demandada:
Por su parte, en la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes en esta alzada, compareció el ciudadano Miguel Leonardo Uzcátegui Méndez, en su carácter de Defensor Ad-litem de la sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE C.A., con el objeto de exponer sus alegatos con ocasión al recurso de apelación interpuesto contra la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de febrero de 2026 por el Tribunal de Municipio Ordinario.
En primer lugar, el auxiliar de justicia realizó un recuento procedimental de sus actuaciones, indicando que, tras su designación y juramentación, agotó las diligencias pertinentes para la ubicación de la demandada siguiendo los lineamientos jurisprudenciales, procediendo posteriormente a dar contestación a la demanda el 30 de octubre de 2025, rechazando y contradiciendo la acción tanto en los hechos como en el derecho.
Seguidamente, la representación de la parte demandada cuestionó la fijación de los hechos realizada por el Tribunal a quo, específicamente en lo atinente a la existencia del contrato de arrendamiento, el período de los cánones adeudados y el inicio o finalización de la prórroga legal. Para fundamentar su disconformidad, argumentó que, junto con su escrito de contestación, promovió diversas pruebas documentales consistentes en un recibo, una copia simple de una factura de un proveedor de pinturas de fecha 13 de febrero de mil 1998, y copias simples de pagos efectuados a la actora en el año 2003. Explicó que la finalidad de dichos instrumentos era demostrar que la relación contractual databa del año 1998 y no de la fecha alegada por la parte accionante.
Adujo el Defensor Ad-litem que dichas reproducciones fotostáticas no fueron impugnadas por la parte actora en la oportunidad procesal estipulada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debieron ser consideradas como plena prueba. Sostuvo que, al demostrarse la antigüedad de la relación desde el año 1998, se ponía en entredicho el lapso de la prórroga legal, ya que esta debió enmarcarse en el supuesto de una prórroga máxima de tres años, conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido, señaló que el Tribunal de instancia no precisó cuándo inició ni cuándo terminó el período arrendaticio, a pesar de haberle otorgado valor probatorio a la factura del año 1998, la cual demostraba la operatividad de la arrendataria para esa época, apoyando sus alegatos sobre el control probatorio en citas doctrinarias del exmagistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero.
Adicionalmente, el apelante denunció que la actora reconoció expresamente, tanto en el libelo como en el debate oral, la materialización de la tácita reconducción y la mutación del contrato a tiempo indeterminado, bajo el amparo del artículo 1.600 del Código Civil. Expuso que la sentenciadora de primera instancia omitió tales afirmaciones en su dispositiva, lo que daba cuenta de que la prórroga legal nunca existió, argumentando que con ello se vulneró el artículo 3 de la ley especial referida al carácter irrenunciable de los derechos, e incurriendo el fallo apelado, a su decir, en el vicio de incongruencia negativa.
Finalmente, el auxiliar de justicia concluyó su escrito de informes solicitando a esta Superioridad la admisión de sus pedimentos y que, en consecuencia, fueran declarados con lugar sus alegatos, a los fines de que se revocara la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 10 de febrero de 2026.

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe —como ya se indicó— a impugnar la decisión dictada en fecha 05 de febrero de 2026 y cuya ampliación se publicó en fecha 10 de febrero de 2026, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA C.A.
Para decidir se observa:
La regla de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la carga subjetiva de la prueba que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid. Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987 . Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss.).
En este sentido, corresponde a esta sentenciadora retomar los límites de la controversia teniendo para ello que la parte actora procura la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo por la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales afirma se encuentran insolutos desde el mes de junio de 2023 hasta noviembre de 2024, sobre la base de montos fijados en divisas; fundamentando asimismo su pretensión en la terminación de la relación arrendaticia tras el agotamiento de la prórroga legal y la posterior configuración de la tácita reconducción. Por su parte, la accionada, a través de su Defensor Judicial, contradijo el libelo desconociendo la existencia de un contrato de arrendamiento reciente y la validez de los aumentos de canon alegados; excepcionándose además al afirmar que la relación comercial data del año 1.998 y que, al no haber sido notificada formalmente de su culminación, el lapso de la prórroga legal no ha comenzado a transcurrir, rechazando finalmente la situación de insolvencia bajo el argumento de que la demandante no demostró fehacientemente la falta de pago ni los acuerdos sobre los nuevos montos mensuales.
Con base a ello, es necesario dar una definición completa del contrato; dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos señalada en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
En tal sentido, es menester tomar en consideración lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.579. el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

De la norma precedentemente transcrita, se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio, se suele llamar canon pensión o alquiler).
Así tenemos igualmente, lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Bajo esta perspectiva, en el caso de marras quedó demostrada la relación arrendaticia que une a la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de junio de 1983, bajo el número 127, Tomo 19-A, con la parte demandada, sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 1971, bajo el número 74, Tomo 83-A PRO, respecto del inmueble constituido por un local comercial de aproximadamente ciento cinco metros cuadrados (105,00 Mts2), más un galpón en la parte posterior con un área de trescientos metros cuadrados (300,00 Mts2) y un área de sesenta metros cuadrados (60,00 Mts2) destinada al almacenamiento y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km 2 de la Carretera Petare-Santa Lucía, Sector El Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; nexo jurídico que quedó plenamente acreditado en el presente juicio mediante el documento fundamental de la acción, constituido por el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de diciembre de 2013, anotado bajo el Nº 21, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, instrumento al cual esta Alzada le ha conferido pleno valor probatorio en el capítulo respectivo, por cuanto cumple con las formalidades legales de autenticidad, certeza y eficacia jurídica, no habiendo sido desvirtuado por ninguna defensa de la parte accionada. Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su desalojo, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley . Así se precisa.
Establecido lo anterior, y determinada con meridiana claridad la existencia y validez del vínculo contractual entre las partes, corresponde a esta Juzgadora precisar el régimen temporal que rigió dicha relación, a los fines de evaluar los alegatos del Defensor Judicial relativos a la duración del contrato, la prórroga legal y la tácita reconducción, lo cual servirá de base indisoluble para resolver la denuncia de incongruencia negativa por él formulada.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación:
el plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio, en el contrato por tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic). Editorial Sophytex, S.A.t (Caracas 2004. Pág. 99).
Ahora bien, sobre la figura de la tácita reconducción, en la sentencia Nro. RC.000189, de fecha dieciséis (16) de abril de 2015, expediente Nro. 14-800, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Venezolana De Filtros, C.A. contra Industrias Filtros Laboratorios Infil, C.A., magistrada ponente; Yris Armenia Peña Espinoza, expone:
“ En relación con ello, esta Sala indicó que LOS REQUERIMIENTOS PARA QUE OCURRA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN).”
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito se desprende que los contratos a tiempo determinado, -conforme lo establecido en el artículo 1.614 eiusdem-, se comprenderán como indeterminados, bajo los siguientes tres supuestos concurrentes: 1) la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) ocupación del inmueble por parte del arrendatario posterior a la culminación del contrato; y 3) que no exista oposición del arrendador; corroborando esta sentenciadora que el caso bajo estudio concuerda con estos tres escenarios, pues se observa del análisis cronológico de los autos que el contrato de arrendamiento original fue suscrito con fecha 12 de diciembre de 2013 a tiempo determinado, habiendo sido renovado sucesivamente por las partes mediante los Convenios de Prórroga valorados supra, el último de los cuales data del 17 de abril de 2018 -cuya vigencia se fijó desde el día 1° de mayo de 2018, hasta el día 1° de mayo de 2019-. En tal sentido, conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al vencimiento del plazo fijado contractualmente, opera de pleno derecho el beneficio de la prórroga legal a favor del arrendatario; término que, en atención a los años de duración acumulados por la relación arrendaticia (cinco años para ese momento), correspondía a un lapso máximo de dos (2) años, de acuerdo con las reglas de proporcionalidad establecidas en la mencionada norma especial.
Frente a este marco cronológico, observa esta Superioridad que el Defensor Judicial de la parte demandada fundamenta parte de su tesis en que, al no haber mediado una notificación formal por parte de la arrendadora sobre la finalización del contrato, el lapso de la prórroga legal no habría comenzado a transcurrir. Al respecto, esta Juzgadora desestima tal argumento por carecer de asidero técnico-jurídico. La norma contenida en el artículo 26 de la ley especial de la materia es taxativa y categórica al consagrar que la prórroga legal “operará de pleno derecho”. El empleo de este postulado normativo comporta que la activación del beneficio de la prórroga automática no se encuentra subordinada, ni condicionada a una declaración de voluntad, requerimiento extrajudicial, intimación o notificación previa por parte del arrendador; por el contrario, surge por el mero ministerio de la ley al expirar el término calendarizado en el texto convencional. Sostener que se requiere una notificación para que inicie la prórroga legal implicaría desnaturalizar la institución y añadir un requisito de procedibilidad que el legislador especial no contempló, por lo que tal defensa resulta del todo improcedente.
Ahora bien, vencido el término de la prórroga legal de dos (2) años (transcurrido desde el 1° de mayo de 2019, exclusive, hasta el día 1° de mayo de 2021, inclusive), sin que las partes hubiesen instrumentado un nuevo contrato por escrito, y habiendo permanecido la sociedad mercantil arrendataria en la posesión y explotación económica del local comercial con la tolerancia, anuencia y aceptación del arrendador, se materializó en la realidad procesal -tal como lo afirmó la accionante- el fenómeno jurídico de la tácita reconducción, previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, de aplicación supletoria en la materia. Dicha institución produce como efecto inmediato la mutación de la relación arrendaticia de un régimen a tiempo determinado a uno de duración indeterminada (tiempo indeterminado) y así lo estableció acertadamente el juzgado A quo, manteniendo intactas las demás cláusulas y obligaciones originalmente pactadas, entre ellas, y de manera principalísima, la obligación del pago oportuno de los cánones de arrendamiento.
Debe enfatizar esta Alzada que la indeterminación del contrato por vía de la tácita reconducción bajo ningún concepto exime, suspende o relaja la obligación cardinal del arrendatario de honrar las pensiones arrendaticias en las condiciones acordadas. Por el contrario, conforme al artículo 1.592, ordinal 1° del Código Civil, en perfecta sintonía con el artículo 40, literal "a" de la ley especial de arrendamiento comercial, el incumplimiento en el pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos hace nacer el derecho del arrendador a solicitar la resolución del vínculo y el consecuente desalojo del inmueble. En el caso sub iudice, la pretensión actora se fundamenta precisamente en la situación de insolvencia de la parte demandada durante los meses de junio de 2023 a noviembre de 2024, período en el cual la relación jurídica se encontraba plenamente vigente bajo la modalidad de tiempo indeterminado antes descrita.
Bajo esta premisa conceptual y perfectamente decantada la naturaleza temporal de la relación, procede esta Superioridad a resolver la denuncia sobre el vicio de incongruencia negativa formalizada por la defensa, quien aduce que el sentenciador A quo omitió pronunciarse en la parte dispositiva del fallo sobre la existencia de la tácita reconducción, limitándose a declarar con lugar el desalojo.
Al respecto, este Tribunal Superior desestima de manera categórica tal alegato, por cuanto el recurrente confunde gravemente los requisitos de la motivación con los de la dispositiva de una sentencia. Conviene recordar que el vicio de incongruencia negativa, previsto en el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, se configura cuando el juzgador omite pronunciarse de forma absoluta sobre una de las pretensiones de las partes o sobre las excepciones perentorias opuestas, dejando la litis inacabada. Sin embargo, la determinación de si el contrato se encontraba a tiempo determinado, en prórroga legal o bajo tácita reconducción, constituye un juicio de valor eminentemente de carácter motivacional (fundamento de derecho), el cual el juzgador de primera instancia efectivamente analizó en el cuerpo de su motivación para concluir que existía una obligación de pago incumplida.
La parte dispositiva de un fallo debe ceñirse a decidir de forma expresa, positiva y precisa la pretensión deducida en el libelo —que en este caso consiste exclusivamente en la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda de desalojo por falta de pago—, no siendo formalmente correcto ni necesario que el juez dicte un catálogo de declaraciones teóricas o intermedias en el dispositivo sobre la naturaleza del contrato si estas ya sirvieron de premisa lógica en la motivación. Por consiguiente, al verificar que el Tribunal de instancia resolvió de manera completa el problema judicial sometido a su conocimiento con arreglo a lo alegado y probado, se declara que la sentencia recurrida no adolece del vicio de incongruencia denunciado. Así se establece.
Ahora bien, centrando el debate probatorio en la causal de desalojo invocada, la parte actora señala que la sociedad mercantil arrendataria adeuda los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2023 hasta abril de 2024, a razón de quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 500,00) mensuales, y desde el mes de mayo a noviembre de 2024, a razón de setecientos dólares (US$ 700,00) mensuales, más el respectivo Impuesto al Valor Agregado. Por su parte, la accionada, a través de su Defensor Judicial, formuló una negativa genérica rechazando la situación de insolvencia y la validez de los ajustes a los cánones de arrendamiento, bajo el argumento de que la demandante no demostró la falta de pago ni los acuerdos sobre dichos montos, pues bien, referente a esta defensa esta Alzada considera pertinente realizar una precisión de estricto orden público.
Del examen de los medios probatorios aportados por la parte actora, se evidencia la existencia de los convenios de prórroga contractual formalizados hasta el año 2018; no obstante, no cursa en las actas del expediente un instrumento escrito posterior que determine de manera líquida que el canon vigente para los años 2023 y 2024 correspondiera exactamente a las sumas indexadas en el libelo de la demanda.
No obstante, es criterio doctrinal y jurisprudencial pacífico que en los juicios donde se ventila la pretensión de desalojo por falta de pago —a diferencia de las acciones de estimación y cobro de bolívares—, el objeto principal del debate judicial se circunscribe a determinar la situación de insolvencia o mora del arrendatario, esto es, la contravención o desatención absoluta de su obligación legal y contractual de pagar el precio del arrendamiento.
En el caso sub iudice, aun cuando el quantum exacto de las tarifas mensuales de quinientos y setecientos dólares alegadas por la accionante no hubiese quedado plenamente respaldado por un instrumento bilateral reciente, lo jurídicamente relevante y determinante para la procedencia de la acción es que la sociedad mercantil demandada no incorporó al debate procesal ni un solo medio de prueba tendente a demostrar la solvencia o la liberación de las obligaciones contraídas durante el período demandado. Los escasos instrumentos promovidos por el Defensor Judicial —consistentes en copias simples de recibos y facturas de los años 1998 y 2003 provenientes de terceros ajenos a la relación— fueron desestimados por esta Juzgadora al resultar ineficaces e impertinentes para justificar el pago de los cánones reclamados correspondientes a los años 2023 y 2024. En efecto, la demandada no demostró haber cancelado los montos pretendidos por la actora, pero tampoco demostró haber pagado o consignado legítimamente el canon histórico o base derivado de la relación contractual primigenia, incurriendo así en una situación de insolvencia total.
En virtud de lo expuesto, al haberse comprobado la existencia de la obligación y ante la contundente ausencia de prueba de pago por parte de la sociedad mercantil arrendataria —quien ha dejado transcurrir holgadamente más de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos sin honrar su compromiso económico—, se materializa a plenitud el supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por tanto, la causal de falta de pago fundamentada por la parte actora debe prosperar en derecho. Así se decide.
Como corolario de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente concatenados, al haberse constatado el manifiesto incumplimiento de las obligaciones contractuales esenciales por parte de la sociedad mercantil arrendataria, específicamente en lo relativo a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, esta Alzada concluye que el recurso de apelación interpuesto por el Defensor Judicial de la parte demandada carece de asidero jurídico. Razón por la cual, este Tribunal Superior declarará SIN LUGAR el referido medio de impugnación, y en consecuencia, CONFIRMARÁ la sentencia definitiva dictada por el A quo en fecha 05 de febrero de 2026, así como su ampliación publicada en fecha 10 de febrero de 2026, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide.
-VI-
DECISIÓN
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de febrero de 2026 por el abogado Miguel Leonardo Uzcátegui Méndez, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2026 y su posterior ampliación de fecha 10 de febrero de 2026, emanadas del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Se CONFIRMA el fallo apelado, el cual declaró CON LUGAR la demanda de desalojo por falta de pago incoada por la sociedad mercantil INVERSORA MAYCA C.A. contra la sociedad mercantil FERRETERÍA LA LLAVE C.A., en consecuencia, ordenó a la parte demandada, Sociedad Mercantil FERRETERIA LA LLAVE C.A. a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSORA MAYCA C.A. y/o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva, libre de personas y bienes del inmueble arrendado constituido por un local comercial identificado con el Nº 1, con un área aproximada de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105,00 mts. 2), más un galpón en la parte posterior con un área de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300,00 mts.2), y un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60 mts.2) para ser usado como espacio de almacenamiento, carga y descarga de arena y piedra, ubicado en el Km 2 de la Carretera Petare Santa Lucia, Sector el Limoncito, Centro Comercial Mayca, Planta Baja, Fila de Mariches, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, cuyos linderos son: NORTE: Con el local número 2 y pasillo de circulación: SUR: Con fachada Sur de la edificación; ESTE: Con el Galpón número 2 y OESTE: Con fachada principal de la edificación.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de junio de 2026. Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. LISETH CARMEN HIDROBO AMOROSO.-
LA SECRETARIA,

Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO.-
En esta misma fecha siendo las dos y treinta y cinco minutos de la tarde (2:35 p.m) se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO.-
LHA/EOO/Drc.-
Exp. No.AP71-R-2026-000126