REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 09 de junio de 2026. 216º y 167º ASUNTO: AP71-R-2026-000254 PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil PALACIOS Y COMPAÑIA SUCESORES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de marzo de 1.996, bajo el Nº 34, Tomo 17-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Juan Carlos Ramírez Azuaje, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.944. PARTE DEMANDADA: ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.561.68. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Carlos José Lopes Martins, Denis Francisco Pérez Agüero y Carlos Eduardo Palacios, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 195.190, 124.267 y 140.396, respectivamente. MOTIVO: Desalojo (local comercial). SENTENCIA: Definitiva -I- ANTECEDENTES Corresponde conocer a esta Alzada -previo sorteo de distribución de causas- del recurso de apelación ejercido por el abogado Carlos Eduardo Palacios, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 03 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 17 de marzo de 2026, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., en los siguientes términos: “(…) -IV- MOTIVACIONES PARA DECIDIR Esta Juzgadora visto como quedo (SIC) trabada la litis una vez concluido (SIC) la intervención de las partes como de las circunstancias de hecho y de derecho suscitados (SIC) en el presente expediente, observa que en el caso in comento, nos encontramos en la tramitación de una demanda que por DESALOJO de local comercial, sigue la sociedad mercantil PALACIOS Y COMPAÑIA SUCRS, C.A., en su carácter de administrador de la sucesión de CELIO RODRIGUEZ GONZALEZ, en contra del ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, plenamente identificados en autos. La presente acción nace del libelo de demanda interpuesto en fecha 30 de abril de 2025 por la voluntad de la parte actora de solicitar el Desalojo por el literal "a" del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario (SIC) para el uso Comercial, por cuanto la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de pagar más de dos (2) cánones de arrendamientos. Así pues tenemos, que los cánones insolutos son los correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2024 y ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL DEL 2025, fecha de corte en la que se realiza la redacción de la presente demanda y que por el incumplimiento en los pagos de los meses anteriormente señalados nacía el derecho de hacer entrega inmediata del inmueble en cuestión. En este sentido, establece nuestra norma Adjetiva en su artículo 1.579 lo siguiente: Artículo 1.579.- "El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, (SIC) tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas." (Cursivas y subrayados de esta Juzgadora). Seguidamente, el artículo 40 literal "a" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario (SIC) para el uso Comercial estatuye lo siguiente: Artículo 40: "son causales de desalojo: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos". (Subrayado por este despacho). Esta norma enuncia las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como es el caso in comento. Evidentemente, la pretensión de la parte demandante va encuadrada a intentar la presente acción de desalojo por la falta de pago de ONCE MESES (11) correspondientes a: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2024 y ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DEL 2025, respectivamente. En tal sentido, el legislador ha delimitado las obligaciones del arrendatario las cuales se encuentra encuadrado (SIC) en el artículo 1.592 del Código Civil el cual contempla lo siguiente: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrita, Cursiva y Subrayado por este Tribunal) Así pues, tenemos que, la obligación principal del arrendatario es pagar el precio convenido de la forma tal y como fue pactada por las partes en el contrato de arrendamiento siendo este de TRACTO SUCESIVO, no permitiéndole hacer los pagos correspondientes al arrendatario de forma extemporánea por anticipada o por tardía, en efecto, (SIC) se evidencia en cuanto a las actas que conforman el presente expediente cuales son los montos que se adeudan como canon de arrendamiento. No obstante, es importante traer a colación por aplicación los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil que establece el objeto de contrato (SIC) y específicamente estipula lo siguiente: Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Negrita y Subrayado del Tribunal) Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe v obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Negrita y Subrayado del Tribunal) Por todo lo anteriormente estudiado en marras (SIC) tenemos que, el contrato es Ley entre las partes; es decir, que la obligación principal del arrendatario es pagar el precio convenido por canon de arrendamiento, así como el de cancelar los mencionados cánones de la forma cómo fue pactada por las partes; por consiguiente, es imperante dar cumplimiento a lo convenido entre la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES, C.A., quienes actúan en representación de los ciudadanos CELIO RODRIGUEZ VICENTE, YURENA RODRIGUEZ VICENTE, LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA Y PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA en contra del ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, plenamente identificados en autos; como se observa en la presente causa la controversia se circunscribe a la falta de pago del canon de arrendamiento, al respecto, como se desprende del material probatorio consignado, consta en autos comunicación de fecha 08 de diciembre de 2022, en la cual se fijó el canon mensual en la suma de DOSCIENTOS VEINTE ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($220,00), la cual no solo se encuentra a suscrita por el demandado, lo que constituye una aceptación expresa de las nuevas condiciones económicas del contrato, configurándose así una aceptación del aumento. Asimismo, en relación a las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante la OCCAI, este Tribunal debe desestimar que las mismas posean efecto liberatorio. En el presente caso, consta que el canon de arrendamiento fue fijado y aceptado en DOSCIENTOS VEINTE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($220,00). Pretender que el depósito de una suma ínfima en bolívares ante una oficina administrativa purga la mora, constituye una violación al principio pacta sunt servanda. Por consiguiente, tales depósitos se consideran realizados a cuenta y riesgo del arrendatario, sin que en modo alguno enerven la causal de desalojo por falta de pago prevista en el literal 'a' del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Comercial, toda vez que la insolvencia persiste sobre la diferencia no cancelada durante estos once (11) meses. Asimismo, y analizadas (SIC) las posiciones juradas absueltas durante la celebración de la audiencia de juicio, esta sentenciadora observa que el ciudadano RUBÉN DARÍO HERNÁNDEZ admitió bajo juramento que: El canon de arrendamiento legalmente vinculado al inmueble es de TRESCIENTOS CUARENTA DÓLARES (340,00$) más IVA; El último pago efectivo bajo estas condiciones ocurrió en mayo de 2024 y que las consignaciones realizadas ante la OCCAI a partir de enero de 2025 fueron por la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00 bs). Esta confesión judicial hace plena prueba de la insolvencia en la que se encuentra el demandado, el cual pretendió purgar la mora mediante consignaciones extemporáneas e insuficientes. Al respecto, la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional han establecido que para que la consignación tenga efecto liberatorio, debe ser por el monto íntegro y en la oportunidad debida. En el presente caso, el demandado reconoció adeudar cánones desde junio de 2024 y solo intentó consignar montos simbólicos en 2025. Por lo tanto, se configura de manera irrebatible la causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal "a" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. No habiendo cumplido el arrendatario con su obligación principal de pago (Art. 1.592 Código Civil), la consecuencia jurídica no es otra que la declaratoria con lugar de la presente acción. Y así se decide.- Aunado a ello y en virtud que la insolvencia del arrendatario es un hecho acreditado y probado, este Tribunal considera que la parte demandada no puede gozar del beneficio de la prórroga legal, por cuanto la prórroga es otorgada al arrendatario cumplidor; permitir que un deudor insolvente se mantenga en el inmueble bajo el amparo de dicha figura desnaturalizaría la justicia y el equilibrio contractual, vulnerando el derecho de propiedad del arrendador. -V- DISPOSITIVA Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES, C.A., quienes actúan en representación de los ciudadanos CELIO RODRIGUEZ VICENTE, YURENA RODRIGUEZ VICENTE, LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA Y PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA en contra del ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, ya identificados en autos. SEGUNDO: Se ordena al ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ hacer entrega del inmueble identificado como Local 2, Avenida Stadium, Esquina Razzetti, de los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Federal hoy (Distrito Capital), libre de bienes y personas a la parte actora, Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES, C.A., quienes actúan en representación de los ciudadanos CELIO RODRIGUEZ VICENTE, YURENA RODRIGUEZ VICENTE, LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA Y PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultados totlamente (SIC) vencida. (…)” Resaltado y subrayado de la cita textual. Contra la aludida decisión, el apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 19 de marzo de 2026, ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto de fecha 20 de abril de 2026, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a aquél, para la presentación de los respectivos escritos de informes, y vencido dicho término comenzaría a correr los ocho (08) días de despacho para las observaciones. Concluido dicho lapso, comenzaría a computarse el lapso de sesenta (60) días para emitir el fallo respectivo, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 20 de mayo 2026, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. Seguidamente, en fecha 21 de mayo de 2026, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes. Por último, en fecha 04 de junio de 2026, la representación judicial del parte demandante consignó escrito de observaciones a los informes de la contraparte. Concluida la sustanciación en la presente causa, se procede a proferir el fallo correspondiente con base en las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De la demanda: El presente juicio se inició mediante libelo de demanda, presentado en fecha 30 de abril de 2025, por el ciudadano José Enrique García Naranjo, titular de la cédula de identidad Nº V-18.467.678, en su carácter de Director de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.; debidamente asistido por el profesional del derecho Juan Carlos Ramírez Azuaje. La parte actora interpuso demanda por desalojo de un (01) local comercial identificado con el número 02, ubicado en la Esquina Razetti cruce con Avenida El Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en contra del ciudadano Rubén Darío Hernández, fundamentando su pretensión en el literal "A" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, bajo las siguientes afirmaciones de hecho y de derecho: Alegó el accionante respecto al contrato de arrendamiento, que en fecha 1 de mayo de 1981, se entregó bajo arrendamiento mediante instrumento privado al ciudadano Rubén Darío Hernández, el referido local comercial número 02, habiéndose establecido en su cláusula tercera un término fijo de un (01) año, el cual se prorrogaría automáticamente por doce (12) meses si ninguna de las partes notificaba a la otra su voluntad de no renovar. Seguidamente, en lo relativo al canon de arrendamiento, indicó que al finalizar cada año las partes realizaban por escrito, de mutuo acuerdo, la actualización del canon que regiría a partir del 1 de enero de cada anualidad. Precisó que la última actualización formal se acordó el 22 de noviembre de 2023, fijando un canon de trescientos cuarenta dólares americanos ($340,00) pagaderos en bolívares a la tasa oficial dictada por el Banco Central de Venezuela, siendo este el canon vigente. Así pues, adujo que el arrendatario incumplió de forma reiterada con su compromiso contractual de pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento. Señaló que para el momento de la presentación de la demanda, el demandado acumulaba un total de once (11) mensualidades de arrendamiento vencidas e insolutas, correspondientes al periodo comprendido entre los meses de junio de 2024 y abril de 2025, ambos inclusive, lo que arrojaba una deuda por concepto de cánones de tres mil setecientos cuarenta dólares americanos ($3.740,00) más el correspondiente Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.). Asimismo, exigió la cantidad de setecientos cuarenta y ocho dólares americanos ($748,00) por gastos administrativos de cobranza, calculados a razón del 20% sobre la deuda acumulada, sin perjuicio de los intereses de mora estipulados al 1% mensual. Con respecto al Capítulo IV de su escrito, relativo al desconocimiento e incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, argumentó la representación de la parte actora que el ciudadano Rubén Darío Hernández, mediante el uso de artificios y argumentos falsos, acudió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.) solicitando la apertura del expediente número 2024-0125 para consignar de manera unilateral un canon mensual de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00). Sostuvo que tal conducta contravenía abiertamente el canon de trescientos cuarenta dólares ($340,00) que el propio arrendatario había aceptado y pagado, aunque con retrasos, desde enero hasta mayo de 2024. Acusó al demandado de obrar de mala fe al omitir la presentación de los comprobantes de pago y facturas fiscales de esos meses, con el fin de ocultar el canon real vigente y el atraso crónico en sus pagos. Aclaró la demandante que la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., jamás cerró ni modificó su cuenta corriente en el Banco Mercantil, signada con el número 0105-0638-78-168292361, la cual estuvo disponible de forma ininterrumpida. Afirmó que los inquilinos siempre gozaron de la potestad de depositar en bolívares en dicha cuenta o realizar el pago directamente en divisas en efectivo en la oficina de la empresa, recibiendo de inmediato la factura fiscal. Indicó que envió reiterados avisos de cobro al demandado ante su morosidad, por lo que tachó de falsas las afirmaciones del arrendatario sobre el supuesto cierre de la cuenta o la negativa a recibir los pagos, alegando que este abusó del derecho para inducir en error a la autoridad judicial y eludir sus obligaciones dimanantes del artículo 27 de la ley especial. Igualmente, señaló que el inquilino se negó rotundamente a actualizar su documentación para la redacción de un nuevo contrato bajo las exigencias del artículo 13 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, con la finalidad de evitar los gastos legales, aranceles notariales y la correspondiente actualización del depósito en garantía, vulnerando así el artículo 19 de la citada ley y el artículo 1.264 del Código Civil, modificando unilateralmente los acuerdos contractuales. En el Capítulo V, la parte actora expuso lo referente al vencimiento del contrato y la prórroga legal, informando que en fecha 11 de abril de 2025, mediante Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial dentro del expediente número AP31-S-2025-001746, se comunicó formalmente al demandado la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento que vencería el 1 de mayo de 2025, motivado a su estado de insolvencia. Advirtió que, si bien el artículo 26 de la ley de uso comercial prevé una prórroga legal de tres (03) años que fijaría la entrega para el 1 de mayo de 2028, este derecho exige que el arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones, condición que el demandado no cumple. Adujo que el arrendatario interpuso una denuncia previa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), tramitada bajo el número DNPDI/1891/24, pero resaltó que el demandado no compareció a la segunda audiencia conciliatoria celebrada el 29 de enero de 2025. Seguidamente la accionante pormenorizó la cadena de mandatos de administración que legitiman su actuación. Explicó que PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., recibió el primer mandato el 29 de abril de 1994 por parte de la Sucesión Celio Rodríguez, integrada por PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ ZARZA, LUCRECIA INOCENTE RODRÍGUEZ ZARZA Y CELIO ANTONIO RODRÍGUEZ ZARZA, legítimos propietarios del inmueble según declaración sucesoral tramitada ante el Ministerio de Hacienda en fecha 23 de noviembre de 1981 bajo el expediente número 811861. Añadió que dicho mandato fue actualizado y confirmado el 29 de mayo de 2013, mediante escritura otorgada ante Notario en Santa Cruz de Tenerife, Reino de España, bajo el número 918, debidamente apostillada bajo el número 144.438. Finalmente, indicó que el mandato fue nuevamente ratificado y actualizado el 17 de octubre de 2024, por los ciudadanos PEDRO ANTONIO RODRÍGUEZ ZARZA, LUCRECIA INOCENTE RODRÍGUEZ ZARZA, CELIO RODRÍGUEZ Y YURENA RODRÍGUEZ VICENTE, mediante poder especial otorgado ante Notario en Los Realejos, Reino de España, bajo el número 900, apostillado bajo el número N8006/2024/007564 en fecha 25 de octubre de 2024. Denunció además que al momento de practicarse la notificación judicial el 11 de abril de 2025, se constató de forma inesperada que el inmueble arrendado poseía una división interna que no había sido notificada ni autorizada, constatándose además daños de consideración en las paredes presuntamente ocasionados por un incendio, así como deterioros en el sistema de portones, incurriendo el arrendatario de este modo en la causal de desalojo prevista en el literal "C" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Subsumió los hechos alegados determinando las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento de pago de las once mensualidades, el fraude a la ley por las consignaciones falsas ante la O.C.C.A.I., y la violación flagrante de los artículos 1.160 (ejecución de buena fe) y 1.592 (obligaciones del arrendatario) del Código Civil, en concordancia con los artículos 14 y 40 (literales a, g, i) de la ley especial de arrendamientos comerciales. A los efectos de fijar la cuantía y la admisibilidad, estimó el valor de la demanda en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares exactos (Bs. 280.000,00). Para determinar la competencia del Tribunal de Municipio, aplicó la Resolución número 2023-001 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, tomando como referencia la moneda de mayor valor fijada por el Banco Central de Venezuela, propiamente el Euro, el cual cotizaba para el momento de la interposición en Bs. 98,59 por euro, lo que multiplicado por tres mil (3.000) veces su valor arrojaba un límite de competencia de doscientos noventa y cinco mil setecientos setenta bolívares (Bs. 295.770,00). Finalmente, en el Capítulo contentivo del Petitorio, solicitó formalmente al Tribunal: PRIMERO: Que se admita, sustancie y declare con lugar la acción de desalojo por el incumplimiento del pago de las once (11) mensualidades, ordenando consecuentemente la desocupación del Local 02 y su entrega libre de bienes y personas en perfecto estado de conservación; SEGUNDO: Que se condene en costas a la parte demandada por haber obligado a su representada a litigar, ordenando el cálculo respectivo conforme al artículo 286 del Código de Procedimiento Civil; y TERCERO: Que se admita la demanda bajo el trámite del procedimiento oral de la ley especial de arrendamiento comercial. De la contestación: En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, compareció el abogado Carlos Eduardo Palacios, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., alegando lo siguiente: Como punto previo, la parte accionada expuso de manera hilada que su representado mantiene en calidad de arrendamiento el local comercial número 2, ubicado en el cruce de la Avenida Los Estadiums con la calle Razzetti de la urbanización Los Chaguaramos, desde el año 1981. Arguyó que, desde entonces y hasta el año 2025, la empresa demandante sostuvo de manera continuada un "discurso de aparente legalidad", valiéndose de la presentación de documentos notariados y registrados para encubrir realidades mediante "artificios y engaños" destinados a lograr sus propósitos económicos. No obstante, enfatizó que con motivo de las probanzas y el libelo de la demanda se logró desvelar el "oscurantismo y la mala fe" con la que ha obrado la parte actora. Al respecto, relató haber descubierto que las parcelas de terreno donde se erige el inmueble objeto de litigio pertenecían originariamente al ciudadano Celio Rodríguez González, quien falleció en el año 1981, y a cuya muerte le sobrevivieron en calidad de herederos universales su cónyuge Lucrecia Zarza Rodríguez (viuda de Rodríguez) y sus tres hijos de nacionalidad española, Celio Antonio, Lucrecia Inocente y Pedro José Rodríguez Zarza. De este modo, la defensa pretendió dejar en evidencia que la empresa demandante jamás ostentó facultades de representación legítimas conferidas por el causante originario ni por el núcleo familiar llamado a la herencia. En este mismo sentido, la representación del accionado denunció la existencia de lo que denominó "el primer artificio" de la demandante, consistente en el cobro de los cánones de arrendamiento durante cuarenta y cuatro años bajo el pretexto de poseer una supuesta "Carta o Mandato de Administración" de fecha 29 de abril de 1994. Sostuvo que tal mandato constituía una falsedad procesal, puesto que para el momento de la apertura de la sucesión el único heredero presente en el territorio venezolano era Pedro José Rodríguez Zarza, quien meramente se sirvió de la sociedad mercantil actora para avalar el informe de gastos a deducir en el activo hereditario ante las autoridades fiscales. Calificó la actuación de la contraparte como una manipulación "viciada de error, violencia y dolo", señalando que en el libelo de la demanda se invocó de manera maliciosa un segundo mandato de administración fechado el 29 de mayo de 2013, en el cual presuntamente otorgaban facultades los tres hijos del causante, pero donde de forma deliberada se procedió a "soslayar e invisibilizar" a la cónyuge sobreviviente, Lucrecia Zarza Rodríguez, quien por derecho propio devenidos de la disolución de la comunidad de gananciales ostentaba la propiedad mayoritaria del bien inmueble. Asimismo, desvirtuó un posterior mandato de administración datado del 17 de octubre de 2024, cuestionando de manera categórica la cualidad jurídica de dos de los otorgantes de apellidos Rodríguez Vicente, por no guardar filiación alguna de hermanos o hijos respecto de los causantes legítimos. Como segundo artificio procesal, la defensa atacó directamente la legitimidad de la representación de la empresa demandante invocada por el ciudadano José Enrique García Naranjo. Explicó que este pretendió acreditar su condición de director y cesionario de acciones mediante un Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas que supuestamente tuvo lugar el sábado 17 de febrero de 2024, y que fue protocolizada con posterioridad el 13 de marzo de 2025, ante el Registro Mercantil Quinto. La representación judicial del demandado impugnó la veracidad de dicho acto, catalogando de imposible que la anterior directora de 77 años de edad, Laura Alecia Naranjo de García, hubiese acudido presencialmente a la sede de la empresa a renunciar a su cargo, ceder acciones y plasmar firmas en los libros obligatorios, toda vez que se encontraba clínicamente impedida, padeciendo de insuficiencia respiratoria aguda, hidrocefalia obstructiva y hemorragia subaracnoidea Fischer IV, enfermedades que en definitiva le provocaron la muerte apenas unas horas después, el domingo 18 de febrero de 2024 a las 9:15 de la mañana. En el capítulo de las excepciones procesales, el demandado opuso y promovió formalmente las Cuestiones Previas previstas en el artículo 346, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, tanto respecto de la sociedad mercantil "Administradora Palacios y Sucesores C.A." por carecer de la auténtica representación que se atribuye de la sucesión de Celio Rodríguez González, como respecto del ciudadano José Enrique García Naranjo en su pretendido carácter de representante e integrante de la junta directiva de la actora. Al respecto, es imperativo advertir que el Juzgado a quo, mediante pronunciamiento dictado en fecha 04 de agosto de 2025, resolvió la citada incidencia de las cuestiones previas declarándolas sin lugar. En lo que respecta estrictamente al fondo de la contestación a la demanda, la defensa admitió como hechos ciertos el vínculo arrendaticio sobre el local comercial número 2 desde el 1° de mayo de 1981, así como el hecho de haber venido consignando de manera consecutiva los cánones de arrendamiento por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI). Igualmente, admitió haber acudido ante la Superintendencia Nacional Para La Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDE) bajo el expediente N° DNPDI/1891/24, aclarando que su incomparecencia a la segunda audiencia fijada para el 29 de enero de 2025, obedeció exclusivamente a la absoluta falta de notificación formal. Justificó su posterior desistimiento de la instancia administrativa aludiendo a una sospecha y duda razonable provocada por una conducta capciosa de los funcionarios, quienes pretendían que se consignara nuevamente la carpeta del caso, negándose el demandado a convalidar tales maniobras de agotamiento de la vía administrativa. En el orden de las negaciones y rechazos, la defensa negó, rechazó y contradijo la existencia jurídica y validez de los mandatos de administración de los años 1994 y 2013, reiterando que constituían un "invento de sucesión" defectuoso por excluir la cuota ganancial de la cónyuge y por evidenciar manipulaciones de identidad aprovechando la multiplicidad de familiares con el nombre de Celio Rodríguez. De igual modo, impugnó de forma expresa el Poder Especial otorgado en las Islas Canarias, España, fechado el 17 de octubre de 2024, tachándolo de nulo, impertinente e insuficiente sobre la base de que los otorgantes extranjeros no obtuvieron la debida autorización del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) para hacer valer dicho instrumento en territorio venezolano. Añadió que en dicho documento figuran personas que jurídicamente "sobran" por no estar demostrada su vocación hereditaria, se omitió nuevamente a la viuda del causante, y los firmantes declararon de forma expresa actuar en nombre propio y por sus derechos individuales, y no en representación del ente sucesoral. Invocó la doctrina judicial de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia N° 688 del 12 de noviembre de 2015), en concordancia con los artículos 1.920 y 1.011 del Código Civil, para afirmar que los coherederos carecen de legitimación activa para accionar en juicio en protección del patrimonio hereditario hasta tanto no acrediten fehacientemente su filiación y conste la aceptación o repudiación formal de la herencia. Por otra parte, la defensa negó y rechazó categóricamente la causal de falta de pago de once mensualidades vencidas (comprendidas entre junio de 2024 y abril de 2025) que la actora tasó en la suma de 3.740,00 dólares americanos, junto con la cantidad de 748,00 dólares por supuestos gastos de administración. Sostuvo que su representado ha cumplido fielmente con sus obligaciones mediante la consignación regular de las mensualidades en bolívares ante la OCCAI desde enero de 2025 hasta julio de 2025. Arguyó con firmeza que en materia de arrendamiento de locales comerciales el cobro de cánones en moneda extranjera se encuentra expresamente prohibido por la ley y el orden público, adoleciendo de nulidad absoluta. Para robustecer este alegato, consignó una notificación del 20 de octubre de 2021, signada como "CONDICIONAMIENTO DE PAGO", demostrando que la actora pretendió de manera ilegal imponer un cumplimiento de obligación dineraria indexado al valor de la criptomoneda Petro convertida a dólares americanos, violando flagrantemente los artículos 42, literal "e", y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Adicionalmente, consignó una copia de la notificación fechada el 22 de marzo de 2024, rotulada como "ABUSO 2", con el fin de acreditar que la actora incurrió en un ejercicio abusivo de su posición de dominio contractual al exigirle al inquilino la entrega de documentación propia de las potestades de un tribunal o del órgano recaudador fiscal. De igual manera, negó, rechazó y contradijo haber incurrido en la causal de desalojo contemplada en el literal "C" del artículo 40 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, relativa a la ejecución de divisiones no autorizadas y daños estructurales en las paredes. Fundamentó su rechazo alegando que, desde el año 1981, la sociedad mercantil actora carece de facultades legales e institucionales para exigirle permisos o autorizaciones de cualquier naturaleza, carencia extensiva a la propia Sucesión de Celio Rodríguez González al no encontrarse debidamente investida de representación. En un capítulo posterior y autónomo, la representación de la parte demandada alegó de manera formal la Prescripción de la Acción de Desalojo, fundamentándose en lo previsto en el artículo 1.011 del Código Civil. Argumentó que transcurrieron más de diez años desde la muerte del causante ocurrida el 28 de mayo de 1981, y desde que su hijo Pedro José Rodríguez Zarza tramitara ante el entonces Ministerio de Hacienda el respectivo certificado de solvencia sucesoral en fecha 23 de noviembre de 1981 (Expediente N° 811.861). Sostuvo que los herederos, si bien aceptaron la herencia en su oportunidad, incurrieron en una inactividad prolongada al no agotar ante las oficinas de registro y notarías los requisitos legales obligatorios para incorporar formalmente los bienes heredados a sus respectivos patrimonios particulares, manteniendo el inmueble inscrito a nombre del fallecido. Por tal motivo, concluyó que los comuneros se encuentran impedidos para actuar individualmente en juicio o delegar tales potestades a través de apoderados judiciales, sin que obste para ello el hecho de contar con una inscripción de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de tipo sucesoral. Finalmente, en el ámbito de los medios probatorios y peticiones procesales, el demandado solicitó formalmente la exhibición del documento original del Certificado de Defunción número 4705135 de la ciudadana Laura Alecia Naranjo de García, expedido por el Hospital Vargas y el Consejo Nacional Electoral (C.N.E.), con la finalidad de demostrar las severas afecciones neurológicas que padecía y desvirtuar su supuesta concurrencia física a la asamblea mercantil donde se cedieron las acciones a favor de su hijo José Enrique García Naranjo. Asimismo, requirió con base en el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de la Historia Médica de la referida paciente en el Hospital Vargas, solicitando expresamente que el Tribunal se traslade y constituya en el Departamento de Neurología de dicho centro de salud para la práctica de una inspección ocular, en aras de salvaguardar el principio de congruencia y el descubrimiento de la verdad procesal. Exigió, además, la exhibición de los Libros Mercantiles (Libro de Actas de Asamblea y Libro de Accionistas) de la demandante, invocando la doctrina vinculante contenida en la sentencia número 753 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 21 de mayo de 2025, relativa a las formalidades registrales estrictas ante el fallecimiento de accionistas. Concluyó peticionando la evacuación de Posiciones Juradas a ser absueltas por el representante legal aparente de la actora, José Enrique García Naranjo, durante la fase de la audiencia del debate oral, manifestando el compromiso correlativo de su representado de rendir la recíproca en la oportunidad que fije el órgano jurisdiccional, y solicitó que todas sus defensas y excepciones sean declaradas con lugar en la sentencia definitiva, con la consecuente condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos de la presente litis, observándose que las pretensiones de la parte accionante se circunscriben a obtener la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo del local comercial identificado con el número 02, por las causales de falta de pago, alteraciones estructurales no autorizadas y vencimiento del término contractual; fundamentando su acción en una morosidad acumulada de once mensualidades —calculadas sobre la base de cánones actualizados en moneda extranjera—, un presunto fraude a la ley mediante consignaciones unilaterales ante la O.C.C.A.I., y la pérdida del derecho a la prórroga legal motivada por el estado de insolvencia del arrendatario al momento de expirar el contrato. Por su parte, la representación accionada contradice tales pedimentos excepcionándose, en primer término, mediante la impugnación de la cualidad y legitimación activa de la sociedad actora y su director, cuestionando severamente la validez de los mandatos de administración conferidos por la sucesión originaria —alegando omisión de herederos y falta de formalidades legales— así como la veracidad del acta de asamblea mercantil que rige su actual directiva; negando, en segundo término, la legalidad del cobro de cánones en divisas por considerarlos violatorios del orden público y fruto de imposiciones abusivas; rechazando tanto las supuestas modificaciones al inmueble como la situación de insolvencia, al afirmar haber honrado sus obligaciones a través de consignaciones legales en bolívares ante la autoridad administrativa; y, finalmente, oponiendo la prescripción de la acción derivada de la prolongada inactividad jurídica de la comunidad hereditaria sobre el bien objeto de la controversia. -III- PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas de la parte actora junto al escrito libelar: Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 16 al 19, de la primera pieza del presente expediente, copia simple del contrato de arrendamiento del Local Nº 2, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Avenida Stadium, Esquina Razzeti. Mismo que fue celebrado entre la sociedad mercantil Palacios & Compañía Sucesores Compañía Anónima (la arrendadora) y el ciudadano Ruben Dario Hernámdez. Al respecto, una vez analizados los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que, tanto la parte actora como la parte demandada coinciden en señalar la existencia de una relación arrendaticia de larga data sobre el local No. 02, en cuyo documento de origen, la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucesores C.A., se encontraba representada por la ciudadana Laura Naranjo de García (+). Por tanto, conforme a la doctrina procesal vigente y lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, los hechos sobre los cuales las partes hayan convenido o que hayan sido admitidos en el libelo y la contestación, están exentos de prueba. En consecuencia, al existir un reconocimiento mutuo sobre la relación arrendaticia previa, este Tribunal fija dicho evento como un hecho cierto y fuera de controversia. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante al folio 20, de la primera pieza del presente expediente copia simple de la carta de actualización del canon de arrendamiento del Local 02, consignada en original posteriormente, cursante al folio 276 de la primera pieza del presente expediente, suscrita en fecha 08 de diciembre de 2022, por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., a regir -según el contenido de la misma- a partir del día 01 de enero de 2023. A la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria; surtiendo plenos efectos respecto a la actualización del canon de arrendamiento del Local 02. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 21 al 43 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de MANDATO DE ADMINISTRACION de fecha 29 de abril de 1.994, otorgado por la Sucesión Celio Rodríguez, copia simple de PODER ESPECIAL de fecha 29 de mayo de 2013, otorgado por los ciudadanos CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA, LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA y PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ ZARZA, y copia simple de PODER ESPECIAL (cursante también a los folios 210 al 222 de la primera pieza del presente expediente) de fecha 17 de octubre de 2024, otorgado por los ciudadanos YURENA RODRÍGUEZ VICENTE, CELIO RODRÍGUEZ VICENTE, LUCRECIA INOCENTE RODRÍGUEZ ZARZA y PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ ZARZA, todos a la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, los dos últimos ante el Notario del Ilustre Colegio de Las Islas Canarias, debidamente apostillados. Este Tribunal observa que la parte demandada formuló impugnación contra el último de los poderes, otorgado en el año 2024. No obstante, en virtud de que el Juzgado a quo desechó dicha impugnación mediante la sentencia interlocutoria de fecha 04 de agosto de 2025 y al haber sido consignado dicho instrumento en original ad effectum videndi, los instrumentos mantienen su presunción de fidedignidad conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al no haber sido atacados mediante tacha de falsedad, y habiéndose presentado posteriormente uno de dichos documentos en original, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio respecto a la voluntad de representación allí contenida. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 44 al 61 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la Declaración Sucesoral del de cujus CELIO RODRIGUEZ GONZÁLEZ, identificada con el número de Expediente 811861, tramitada ante el extinto Ministerio de Hacienda en fecha 23 de noviembre de 1.981. Esta Juzgadora observa que la documental bajo análisis constituye la copia fotostática de un documento público administrativo, emanado de un órgano estatal en el ejercicio de sus potestades tributarias, que al no haber sido objeto de impugnación por la parte contra quien se opone dentro de los lapsos legales, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a su fidedignidad, equiparándola en eficacia a su original. De su contenido se desprende con certeza: a) El fallecimiento del causante y la apertura de la sucesión. b) La identidad de los herederos que realizaron la declaración de voluntad ante la administración tributaria. c) La inclusión del inmueble objeto de la presente causa dentro del patrimonio hereditario, lo cual sirve de base para acreditar el derecho de propiedad o posesión alegado por la parte actora en cuanto a sus poderdantes. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 62 al 75 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, celebrada en fecha 17 de febrero de 2024, la cual quedó inscrita con el número 1, tomo 44-A, de fecha 13 de marzo de 2025 del Registro Mercantil Quinto del Area Metropolitana de Caracas. Al respecto, este Tribunal valora la referida instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, al no haber sido objeto de impugnación ni desconocimiento por la parte contraria. El acta bajo estudio demuestra de forma fehaciente la vigencia de los cargos directivos y las facultades de administración otorgadas dentro de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., otorgando certeza sobre la legitimidad de su representación en el presente juicio. Así se precisa.- Promovió junto al escrito libelar, cursante al folio 76 de la primera pieza del presente expediente, copia de la cédula de identidad de José Enrique García Naranjo. Promovió, junto al escrito libelar, cursante al folio 77 de la primera pieza del presente expediente, copia simple del RIF de PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Al haber sido promovidos en copia simple junto con el escrito libelar y no habiendo sido impugnados por la contraparte en la oportunidad legal para la contestación, esta Juzgadora los declara como fidedignos. En consecuencia, se les atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La cédula de identidad se considera demostrativa de la identificación plena, nacionalidad y capacidad del ciudadano JOSÉ ENRIQUE GARCÍA NARANJO para actuar en el presente proceso. El RIF acredita fehacientemente la existencia, denominación social, domicilio fiscal y número de identificación tributaria de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante al folio 78 de la primera pieza del presente expediente, copia simple del acta de audiencia llevada ante la Coordinación Regional del Distrito Capital, adscrita a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derecho Socieconómicos SUNDDE, respecto al procedimiento administrativo iniciado por denuncia signada bajo los No. DNPDI/1891/24, denunciante arrendatario Rubén Darío Hernández y denunciada arrendadora Palacios y Compañía Sucesores C.A. Quien aquí decide observa que la misma no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por la parte accionada en la oportunidad procesal correspondiente. En consecuencia, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a los fines de tener por demostrada la existencia del referido procedimiento administrativo ante la SUNDDE, así como la celebración de la mencionada audiencia y los alegatos o acuerdos allí plasmados por las partes involucradas. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante al folio 79 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la factura fiscal No. 013108, pagada por concepto de canon de arrendamiento de Alquileres (+ IVA y/o agua si corresponde) por el Arrendamiento del Inmueble Local No. 2, ubicado en Av. Stadium, Calle Razetti, Los Chaguaramos, correspondiente al mes de diciembre de 2023. Al no haber sido cuestionada su exactitud ni su autoría, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y la tiene como fidedigna, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, tal factura demuestra el cumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento y servicios correspondientes al mes de diciembre de 2023 por parte del arrendatario. Por el monto reflejado en la misma de 9.249,38 bs. Así se establece.- Pruebas de la parte actora junto al escrito de contestación a la cuestión previa opuesta: Promovió, cursante a los folios 178 al 181 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 1”, copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción de desalojo debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 08 de noviembre de 1.950, bajo el número 50, folio 52 del Protocolo 1ero, Tomo 3, el cual fue consignado en original ad effectum videndi. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la cualidad de propietario del de cujus Celio Rodríguez Gonzáles, sobre el inmueble objeto del juicio, y consecuencialmente la propiedad que ostentan sobre dicho inmueble sus herederos. Así se decide.- Promovió, cursante a los folios 182 al 183 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 2”, copia simple de acta de nacimiento del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA (+). Promovió, cursante a los folios 184 al 185 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 3”, copia simple de acta de defunción de la Señora LUCRECIA ZARZA RODRIGUEZ (+), inscrita ante el Registro Civil de Puerto de la Cruz, identificada con el número 2240647. emitida en fecha 23 de junio de 2.006. Promovió, cursante a los folios 188 al 194 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 4”, copia simple de declaración sucesoral de la Señora LUCRECIA ZARZA RODRIGUEZ (+), número 00119667 de fecha 03-07-2013 presentada ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Promovió, cursante a los folios 195 al 196 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 5” copia simple de acta de defunción del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA (+). Certificación Literal inserta en el Tomo 00164, pagina 355 de la Sección 3era del Registro Civil de San Cristóbal de La Laguna. Promovió, cursante a los folios 197 al 199 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 6”, copia simple de acta de nacimiento del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE, identificada con el número L 022893, P115, de fecha 20 de septiembre de 1.974, cuya reproducción integra corresponde al asiento obrante en Tomo 00106 página 115 de la Sección 1ª del Registro Civil de Puerto de La Cruz. Promovió, cursante a los folios 200 al 202 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 7”, copia simple de acta de nacimiento de la señora YURENA RODRIGUEZ VICENTE, identificada con el número L 035913, P 009. de fecha 19 de mayo de 1.978, cuya reproducción Integra corresponde al asiento obrante en Tomo 00114, página 009 de la Sección 1ª del Registro Civil de Puerto de La Cruz. Promovió, cursante al folio 203 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 8”, copia del pasaporte del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 204 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 9”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 205 y 229 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 10”, copia del pasaporte de la señora LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 206 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 11”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE. Promovió, cursante a los folios 207 al 208 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 12”, copia del Documento Nacional de Identidad de la señora YURENA RODRIGUEZ VICENTE. Promovió, cursante al folio 209 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 13”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE. Promovió, cursante a los folios 223 al 224 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de acta de nacimiento del señor PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante a los folios 225 al 226, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de acta de nacimiento de la señora LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 227 y 228 de la primera pieza del presente expediente, copia simple del pasaporte del señor PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ ZARZA. A dicho conjunto documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido promovido en copia simple y no haber sido objeto de impugnación por la contraparte, siendo que las actas de nacimiento (Anexos 2, 6, 7 y sin marcar) demuestran de forma irrefutable la filiación de los ciudadanos respecto de sus causantes, las Actas de Defunción (Anexos 3, 5) acreditan el fallecimiento y la apertura de la sucesión de los ciudadanos Lucrecia Zarza Rodríguez y Celio Antonio Rodríguez Zarza y los Documentos de Identidad (Anexos 8 – 13 y sin marcar) sirven para establecer la identidad de las personas naturales que otorgaron poder de administración a la hoy demandante. Estos documentos, adminiculados, establecen la cadena sucesoral necesaria para acreditar la legitimación activa de la demandante. Así se establece.- Pruebas de la parte demandante en etapa probatoria: Promovió, cursante al folio 276 de la primera pieza del presente expediente original de la carta de actualización del canon de arrendamiento del Local 02, suscrita en fecha 08 de diciembre de 2022, por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., a regir -según el contenido de la misma- a partir del día 01 de enero de 2023. Observa quien aquí decide que este instrumento constituye el formato original de la copia simple consignada con el escrito libelar (cursante al folio 20 de esta misma pieza). Visto que se trata de un documento privado aportado en su original, y que el mismo no fue objeto de tacha, desconocimiento ni impugnación alguna por la parte contraria en la oportunidad procesal de ley, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en estricta concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, surte plenos efectos probatorios entre las partes y se tiene por demostrada la actualización del canon de arrendamiento del mencionado Local 02, en los términos, montos y fechas allí plasmados. Así se establece.- Promovió, cursante al folio 277 de la primera pieza del presente expediente, original de aviso de cobro suscrito en fecha 06 de mayo de 2024 por Palacios y Compañía Sucrs C.A., dirigida al ciudadano Hernández Rubén Darío. De su contenido se desprende la notificación formal de un estado de mora correspondiente a cuatro (4) cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2024, para un total adeudado de mil trescientos sesenta dólares de los Estados Unidos de América (USD 1.360,00). Al respecto, se observa que se trata de un instrumento privado aportado a los autos en su formato original, y evidenciándose que el mismo no fue objeto de tacha, impugnación ni desconocimiento por la parte contra quien se opone en la oportunidad procesal correspondiente, este Órgano Jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en estricta concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, el presente documento surte plenos efectos en juicio y se tiene por demostrada la notificación extrajudicial realizada al ciudadano Rubén Darío Hernández respecto a la exigibilidad de la obligación, así como la existencia de la deuda allí plasmada por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los referidos meses del año 2024, por la cantidad total de USD 1.360,00. Así se establece.- Promovió, cursante a los folios 278 al 285, de la primera pieza del presente expediente, copias simples de las facturas fiscales Nos. 013265, 013337, 013201, 013247, 013146, 013078, 013038, 013003, 013002, 012895, 012896 pagadas por concepto de canon de arrendamiento de Alquileres (+ IVA y/o agua si corresponde) por el Arrendamiento del Inmueble local 02, ubicado en Av. Stadium, Calle Razetti, Los Chaguaramos, correspondientes a los meses de abril, mayo, febrero, marzo, enero, respectivamente, de 2024 y noviembre, octubre, septiembre, agosto, julio, junio de 2023, respectivamente. Al no haber sido cuestionada su exactitud ni su autoría, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio y las tiene como fidedignas, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, tales facturas demuestran el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y servicios correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2024 así como los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2023, por parte del arrendatario. Así se establece.- Promovió, cursante al folio 286 de la primera pieza del presente expediente, original de estado de cuenta del ciudadano Ruben Darío Hernández, suscrito en fecha 09 de octubre de 2025, por la ciudadana Elsa Llovera en su carácter de Directora de Palacios y Compañía Sucrs C.A. Ahora bien, del análisis exhaustivo de la presente documental, quien aquí decide advierte que la misma constituye un documento de formación unilateral, emanado directamente de la propia parte actora. En tal sentido, atendiendo al principio general de derecho según el cual ninguna de las partes puede preconstituir o fabricar pruebas en su propio beneficio para hacerlas valer contra su contraparte, este Órgano Jurisdiccional le niega valor probatorio autónomo para demostrar, por sí solo, la certeza y exigibilidad de los montos allí reflejados. Así se precisa.- Promovió, cursante al folio 287 de la primera pieza del presente expediente, original de carta de actualización de canon suscrita en fecha 15 de noviembre de 2023 por Palacios y Compañía Sucrs C.A., dirigida al ciudadano Hernández Rubén Darío. a regir -según el contenido de la misma- a partir del día 01 de enero de 2024. Al respecto, este Tribunal constata que la misma constituye un documento de formación estrictamente unilateral, emanado de la propia parte actora que lo promueve, el cual carece de la firma, sello, o cualquier tipo de acuse de recibo por parte del ciudadano Rubén Darío Hernández. En tal sentido, en estricta observancia del principio rector del derecho probatorio que prohíbe la preconstitución de pruebas a favor de quien las crea, esta Juzgadora le niega valor probatorio autónomo para demostrar, por sí sola, que el arrendatario fue efectivamente notificado de dicho incremento o que haya prestado su consentimiento para la referida actualización del canon a partir del 01 de enero de 2024. Así se precisa.- Promovió prueba de posiciones juradas al ciudadano Rubén Darío Hernández, misma que fue evacuada en la audiencia de juicio, según consta de acta cursante a los folios 302 al 306 de la primera pieza del presente expediente, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “(…) Seguidamente, y fijada como ha sido la oportunidad para que tenga lugar la evacuación de la posiciones juradas las cuales serán absueltas por el ciudadano JOSE ENRIQUE GARCIA NARANJO, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES, C.A., y por el ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, recíprocamente entre sí, se dará inicio con la parte demandada, quien absolverá las posiciones que le serán formuladas por la parte actora. Acto seguido, la ciudadana Juez procede a juramentar al ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, bajo la interrogante siguiente: “¿Jura usted contestar fielmente las posiciones que le van a ser formuladas?" a lo que contesto: "Si, lo juro" A continuación, el apoderado judicial de la parte actora procede a formular al ciudadano las siguientes posiciones: PRIMERO: ¿firmo usted un contrato de arrendamiento con palacios y compañía sucesores, el 1 de mayo de 1981? CONTESTO: Si SEGUNDO: ¿diga usted si el canon convenido y pactado con palacios y compañía en noviembre de 2023 fue de 340$ más IVA pagaderos en bolívares a la tasa del Banco central de Venezuela? CONTESTO: Si TERCERO: ¿diga usted, si el último pago efectuado correspondió al mes de mayo de 2024, fue por 340$ más IVA? CONTESTO: SI CUARTO: Diga usted si inicio algún procedimiento de regulación del canon de arrendamiento ante la SUNDE? CONTESTO: Si QUINTO: ¿diga usted si inicio la apertura de un expediente de consignación ante la OCCAI en diciembre de 2024? CONTESTO: Si SEXTO: ¿Diga usted si el primer depósito que efectuó en enero de 2025 fue por el monto integro del canon, es decir 340$ más IVA? CONTESTO: Si SEPTIMO: ¿diga usted, si ha realizado depósitos en la OCCAI por el monto de 1500bs por concepto de canon de arrendamiento? CONTESTO: Si OCTAVO: Diga usted si fue notificado en fecha 11 de abril de 2025 a través del tribunal 10mo de municipio de la no renovación del contrato de arrendamiento a vencerse el 1 de mayo de 2025? CONTESTO: Si Seguidamente, la ciudadana Juez procede a juramentar al ciudadano JOSE ENRIQUE GARCIA NARANJO, bajo la interrogante siguiente: "¿Jura usted contestar fielmente las posiciones que le van a ser formuladas?" a lo que contesto: "Si, lo juro" Acto seguido, el apoderado judicial de la parte demandada procede a formular al ciudadano las siguientes posiciones: PRIMERO: ¿Diga usted si existe otro contrato suscrito entre las partes posterior al contrato original celebrado en 1981? CONTESTO: No SEGUNDO: ¿El contrato convenido entre las partes esta en bolívares? CONTESTO: Si TERCERO: ¿ha incumplido el señor Hernández con las obligaciones contractuales? CONTESTO: Si Inmediatamente, conforme al artículo 875 ejusdem, la Juez procede a retirarse de la sala, a objeto de emitir el dispositivo correspondiente.” Resaltado de la cita textual. De dichas posiciones juradas absueltas por ambas partes, se evidencia que el demandado contestó de forma afirmativa a todas las posiciones formuladas por la representación judicial de la parte actora, reconociendo de manera expresa, libre y espontánea hechos que comprometen su responsabilidad. En consecuencia, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de confesión judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, teniéndose por demostrados y probados los siguientes hechos: • La existencia de la relación arrendaticia originada mediante contrato suscrito el 01 de mayo de 1981. • Que el canon de arrendamiento convenido y pactado con la arrendadora en fecha noviembre de 2023 fue fijado en la cantidad de trescientos cuarenta dólares de los Estados Unidos de América (USD 340,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pagaderos en bolívares a la tasa del Banco Central de Venezuela. • Que el último pago directo efectuado a la arrendadora correspondió al mes de mayo de 2024, por el monto referido de USD 340,00 más IVA. • La iniciación de un procedimiento de regulación ante la SUNDDE y la apertura de un expediente de consignación ante la Superintendencia de Arrendamiento (OCCAI) en diciembre de 2024. • Que el demandado fue efectivamente notificado en fecha 11 de abril de 2025, a través del Juzgado Décimo de Municipio, de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar ni renovar el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento operaba el 01 de mayo de 2025. Así se precisa.- Promovió prueba testimonial de la ciudadana Elsa Llovera, titular de la cédula de identidad No. V-28.102.504, en su carácter de Directora Administrativa de Palacios y Cia Sucesores, C.A. Al respecto, esta juzgadora advierte de la revisión exhaustiva de las actas procesales, que dicha prueba no fue admitida ni evacuada en la oportunidad procesal de ley (Audiencia de Juicio). En consecuencia, al no haberse materializado su incorporación efectiva al proceso para someterla al control y contradicción de las partes, no existe elemento probatorio alguno susceptible de apreciación, resultando inoficioso emitir pronunciamiento o valoración de fondo al respecto. Así se establece.- Pruebas de la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda: Promovió marcada letra "A", junto al escrito de contestación, cursante a los folios 111 al 113, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Instrumento Poder de Representación, otorgado en fecha 23 de agosto de 2017, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, Municipio Libertador, anotado con el No. 27, Tomo 128, Folios 84 hasta 86. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandante, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 68 de la Ley de Registros y Notarías, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello la representación que ostenta el abogado Carlos Eduardo Palacios, respecto de la parte accionada. Así se establece.- Promovió, junto al escrito de contestación, cursante a los folios 114 al 117, de la primera pieza del presente expediente, marcada letra “B”, copia simple de documento de propiedad a nombre de CELIO RODRÍGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° E-3.218, de las parcelas de terreno donde funciona el local comercial No. 2, que se pretende desalojar. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandante, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la cualidad de propietario del de cujus Celio Rodríguez Gonzáles, sobre el inmueble objeto del juicio, y consecuencialmente la propiedad que ostentan sobre dicho inmueble sus herederos. Así se decide.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 118 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de convocatoria a reunión, suscrita por Palacios y Cia Sucesores C.A., (en ejercicio del mandato de administración que poseen sobre el inmueble objeto de la presente litis) en fecha 20 de agosto de 2024, dirigida al ciudadano Hernández Rubén Darío. Al respecto, se observa que el presente documento, aportado en copia fotostática, no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente. Adicionalmente, advierte quien aquí decide que dicho instrumento emana de la propia parte accionante. Por consiguiente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio, teniéndose por demostrada la existencia de la referida convocatoria a reunión efectuada por la empresa administradora en la fecha allí indicada. Así se establece.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 119 al 127 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, marcado letra "D", copia simple de declaración sucesoral de CELIO ANTONIO RODRIGUEZ GONZALEZ. Este Tribunal observa que la referida documental es idéntica a la promovida por la parte actora (folios 44 al 61). En virtud del Principio de Comunidad de la Prueba, los efectos de este instrumento se extienden a todo el proceso. Al haber sido invocada por la demandada en su contestación, se convalida su relevancia y fidedignidad en el presente juicio. De conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos que el funcionario público (Ministerio de Hacienda) certificó, específicamente en cuanto a la apertura de la sucesión y el inventario de bienes. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 128 al 129 de la primera pieza del presente expediente, marcada “LAURA”, copia simple de certificado de defunción N° 465, de fecha 19 de febrero de 2024, de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, cédula de identidad N° V.-3.184.683, expedida por el CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (CNE). Al haber sido consignada en copia simple y no haber sido objeto de impugnación o tacha por la parte actora, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La presente prueba guarda estrecha relación con el Acta de Asamblea de fecha 17 de febrero de 2024 (valorada anteriormente). El deceso de la ciudadana, acredita la apertura de su sucesión y el cese de sus funciones activas dentro de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., lo cual resulta relevante para determinar la legitimidad de las actuaciones posteriores de la empresa y la composición de su capital social. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 130 al 142,, de la primera pieza del presente expediente, marcada “ACCIONISTAS", copia simple de Acta General Extraordinaria de Asamblea de Accionistas de la sociedad mercantil PALACIOS y COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., celebrada en fecha sábado 17 de febrero de 2024, registrada en fecha 13 de marzo de 2025 en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el N° 1, Tomo 44-A. Al respecto, este Tribunal observa que la presente documental guarda identidad total con la promovida por la parte actora y que fuera consignada a los folios 62 al 75. En virtud del principio de comunidad de la prueba, esta sentenciadora la valora de forma íntegra. Al haber sido invocada tanto por la parte actora como por la demandada en su contestación, se tiene por reconocida la autenticidad y fidedignidad de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, por tratarse de un acto debidamente registrado, goza de la presunción de veracidad propia de los documentos públicos (artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil). Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 143 al 149, de la primera pieza del presente expediente, marcada letra “I", copia simple de comprobante de cumplimiento de requisitos para aperturar expediente de consignación (2024-0125) en la OCCAI, por local N° 02, así como copia simple de comprobantes de pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2025, por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00 bs) cada uno. Al respecto, se observa que las referidas documentales, no fueron objeto de impugnación por la parte actora. En consecuencia, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndolas como representaciones fieles de las actuaciones realizadas ante dicha oficina judicial. Acreditándose los pagos efectuados por la demandada respecto a los cánones de marzo a junio de 2025 para el inmueble objeto de la litis. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 150 al 165, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de informe de experticia extrajudicial sobre la firma de puño y letra de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683, accionista y directora de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.” Suscrita por el experto ANTONIO PALMA DE CONCILIS RUSCITO, titular de la cédula de identidad N° V.-5.218.536, miembro del Colegio De Expertos Grafotécnicos de Caracas, inscrito con el N° 13. Miembro igualmente, de la Asociación Nacional De Peritos (A.N.P.) con el N° 26 y registrado en La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (T.S. J:) y miembro también, de la Sociedad Internacional De Peritos En Documentoscopia. Al respecto, se observa que dicho informe fue consignado en copia simple, y al no ser un documento público ni reconocido por la parte a quien se opone, carece de eficacia probatoria de acuerdo con el artículo 429 ejusdem. Aunado a lo anterior, dicha documental deviene en impertinente para dirimir el asunto debatido. Así se precisa.- Promovió, prueba de exhibición de documentos a saber: Certificado de Defunción identificado con el número 4705135, de fecha 18/02/2024, documentos referentes a la Historia Médica de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA y libros mercantiles de la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Al respecto, observa este Tribunal que en el presente juicio de desalojo por falta de pago, la carga de la prueba se concentra en acreditar la existencia de la obligación arrendaticia y el cumplimiento o incumplimiento de la misma. Habiendo este Tribunal ya dado por acreditada la legitimación activa de la accionante a través de otros instrumentos (poderes especiales, contrato de arrendamiento, actas de nacimiento, defunción y documentos de identidad), la exhibición solicitada no aporta elementos de juicio necesarios para dirimir la morosidad alegada. Debiendo confirmarse la negativa de admisión de la prueba de exhibición, por resultar impertinente e inconducente a los fines de demostrar el pago o impago de los cánones arrendaticios, objeto central de la controversia. Así se precisa.- Promovió prueba de posiciones juradas en la persona del ciudadano José Enrique García Naranjo, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores, C.A., comprometiéndose a absolver las mismas recíprocamente. Advierte esta Juzgadora que el presente medio probatorio (evacuado de manera recíproca entre ambas partes durante la Audiencia de Juicio y cursante a los folios 302 al 306 de la primera pieza de este expediente), ya fue objeto de íntegro análisis, valoración y pronunciamiento en un apartado precedente del capítulo probatorio de este mismo fallo, al momento de examinar las pruebas promovidas por la parte actora. En consecuencia, en estricto apego a los principios de economía y celeridad procesal, y con el fin de evitar reiteraciones inoficiosas, este Tribunal da por reproducida en todas y cada una de sus partes la valoración probatoria efectuada ut supra, y a ella se remite de manera íntegra, surtiendo los mismos efectos jurídicos allí establecidos. Así se establece.- Pruebas de la parte demandada en etapa probatoria: Promovió prueba de informes a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inquilinarios (OCCAI), a fin de que informase al tribunal: 1.-“Si el número de expediente signado 2024-0125, cuyo consignante es el ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ y cuyo beneficiario es la empresa mercantil PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., fue abierto en esa oficina administrativa por haber dado cumplimiento a todos y cada uno de los requisitos exigidos para consignar los cánones de arrendamiento que se han venido realizando desde enero de 2024. 2.- Si los pagos del canon de arrendamiento hechos por RUBEN DARIO HERNANDEZ, se han realizado desde enero de 2024 de manera ininterrumpida y siempre en beneficio de la empresa mercantil PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500, oo bs.) mensuales. 3.- Si el dinero depositado por Rubén Hernández, ha sido retirado por la beneficiaria del mismo.” Al respecto, consta en el expediente que, pese a la admisión de la prueba de informes solicitada por la parte demandada, la misma no fue debidamente evacuada en juicio. Ante la inexistencia material de la prueba, este Tribunal se abstiene de realizar pronunciamiento valorativo alguno sobre la misma, fundando su decisión exclusivamente en el resto del acervo probatorio que sí ha sido válidamente incorporado y evacuado en la presente causa. Así se establece.- Promovió prueba de informes al Servicio Autónomo Nacional de Registro y Notarias (SAREN) sede central ubicada en Altamira, a fin de que informase al Tribunal: 1.- “Si aún está en vigencia la implementación o requisito para otorgantes de nacionalidad extranjera, que pretendan realizar actos de cualquier tipo en registros y notarías dentro del territorio nacional, la obligatoriedad de registrarse primero en el sistema Saren, y luego, recibir la autorización expresa de dicho organismo par que se pueda actuar. 2.- Si la ciudadana española DOÑA YURENIA RODRIGUEZ VICENTE, con domicilio en la calle Isla de Gran Canaria, N° 12, Código Postal 38.400, de Santa Cruz de Tenerife, NIF 43.368960-E, pasaporte N° PAI885136, ha sido registrada y autorizada en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.". 3.- Si el ciudadano español DON CELIO RODRÍGUEZ VICENTE, con domicilio en la calle Suiza, N° 25, Código Postal 39.400, de Santa Cruz de Tenerife, NIF 43.365.959-K, pasaporte N° PAJ038711, ha sido registrado y autorizado en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.". 4.- Si el ciudadano español DON PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ ZARZA, con domicilio en la calle Concordia N° 5, de Santa Cruz de Tenerife, N° 12, Código Postal 38.400, NIF 43.368960-E, pasaporte N° AAG308640, ha sido registrado y autorizado en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.".” Promovió prueba de informes a la oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy, Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital), a fin de que informase al Tribunal: 1. “Si la propiedad del inmueble protocolizado en fecha 8 de noviembre de 1950, bajo el N° 50, Folio 52 del Protocolo Primero, Tomo 3°, le pertenece al ciudadano: CELIO RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° E-3218. 2. Que, si fuere el caso, que dicha propiedad del mencionado inmueble, le pertenece hoy día a otra u otras personas, sean naturales o jurídicas, las mencione y envíe copia certificada del nuevo título.” Esta Alzada ratifica la decisión del A quo mediante la cual se inadmitieron las pruebas de informes dirigidas al Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN) y al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador, por ser consideradas impertinentes. Las interrogantes formuladas respecto a la vigencia de registros de ciudadanos extranjeros y la historia de propiedad de un inmueble desde 1.950 resultan manifiestamente desconectadas del thema decidendum (desalojo por impago de cánones). El proceso no debe admitir probanzas que no aporten utilidad para la demostración de las pretensiones y que, por el contrario, entorpezcan la celeridad procesal. Así se establece.- Promovió prueba de inspección judicial ocular, solicitando del tribunal que conoce la presente causa, se trasladase y constituyera en la sede del Departamento de Neurología del Hospital Vargas de Caracas, ubicado en la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de obtener información respecto de los siguientes puntos a saber: 1. “La HISTORIA MÉDICA de la paciente LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. 2. EI CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN NÚMERO 4705135, de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. 3. Sobre cualquier otro detalle relevante del caso, especialmente, sobre el ingreso a la institución de salud, y la causa de muerte, de la paciente hoy difunta. mencionada en el Departamento de Neurología, para dejar dicha información como dato de la inspección ocular, se fije en el acta que se levante de la misma.” Promovió, prueba de experticia judicial, a los fines de realizar una experticia de DACTILOSCOPIA, DOCUMENTOSCOPIA Y GRAFOTÉCNICA para realizar un análisis dactilográfico de las huellas dactilares y firma de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683, en cotejo de documentos dubitados e indubitados que aportarían a tal efecto. Promovió, prueba testimonial del ciudadano ANTONIO PALMA DE CONCILIS RUSCITO, titular de la cédula de identidad N° V.-5.218.536, PERITO GRAFOTECNICO, MIEMBRO DEL COLEGIO DE EXPERTOS GRAFOTÉCNICOS DE CARACAS. inscrito con el N° 13. Miembro igualmente, de LA ASOCIACION NACIONAL DE PERITOS (A.N.P.) con el N° 26 y REGISTRADO en La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) y miembro también, de LA SOCIEDAD INTERNACIONAL DE PERITOS EN DOCUMENTOSCOPIA, para que compareciera ante el Tribunal a rendir declaración que permita pulsar y escuchar su opinión profesional, en virtud de haber realizado un trabajo y análisis extrajudicial de la firma y huella dactilar de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. Se ratifica la inadmisión de las referidas pruebas, por resultar impertinentes y ajenas al thema decidendum. La prueba debe ser útil para el esclarecimiento de los hechos materia de la litis (desalojo por impago). Los medios inadmitidos, al carecer de vinculación con la obligación arrendaticia y los pagos debidos, resultan impertinentes, lo cual faculta al Juez a rechazarlos de plano para evitar la dilación del proceso. Así se establece.- -IV- DE LOS ALEGATOS EN ALZADA De los informes de la parte demandada: En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes en esta etapa de alzada, compareció el abogado Carlos Eduardo Palacios, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano RUBEN DARIO HERNÁNDEZ. Como punto previo, la parte accionada denunció haber sufrido daño y perjuicio a consecuencia de la injusticia proveniente de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 04 de agosto de 2025, mediante la cual el Tribunal Trigésimo (30°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar las cuestiones previas alegadas en su defensa, situación que, -a su decir-, dejó a su defendido en un franco estado de indefensión. De igual manera, denunció haber sufrido un perjuicio derivado de la sentencia definitiva de fecha 17 de marzo de 2026, la cual declaró con lugar todas las pretensiones de la parte actora, ordenando la entrega material del inmueble objeto del desalojo y condenando en costas a su representado. En el desarrollo de su informe, la parte demandada expuso que, si bien el auto de admisión de la demanda de fecha 19 de mayo de 2025, señaló que la misma no era contraria al orden público ni a las buenas costumbres, a lo largo del proceso diversas actuaciones indicaron lo contrario. Narró que en fecha 09 de octubre de 2025 promovió pruebas, entre ellas, una experticia dactiloscópica, documentoscópica y grafotécnica sobre la firma y huella de la ciudadana Laura Alecia Naranjo de García, medio probatorio que el Tribunal a quo negó, alegando indebidamente que no aportaba nada al thema decidendum por tratarse de un juicio de desalojo y no de asuntos propios de una sociedad mercantil. Argumentó la accionada que con dicha prueba pretendía demostrar que la parte actora consignó un documento con firma y huella presuntamente falsificadas de la referida ciudadana, correspondiente al "Acta de General Asamblea Extraordinaria de Accionistas" de la sociedad mercantil "Palacios y Cia Sucesores C.A.", celebrada un día antes del fallecimiento de la socia y protocolizada posteriormente, instrumento del cual se valió el ciudadano José Enrique García Naranjo para atribuirse la representación de la empresa. Sostuvo que el Tribunal de instancia incurrió en error de omisión y silencio de prueba al no verificar un asunto procesal de suma gravedad y que había sido denunciado como cuestión previa, desechando además una experticia extrajudicial realizada por un perito registrado en el Tribunal Supremo de Justicia que se acompañó junto a la contestación de la demanda. Agregó que la evacuación de la prueba científica habría otorgado al tribunal un motivo de hecho y de derecho claro para decidir, puesto que de comprobarse la falsificación se evidenciaría una falta de probidad, un quebrantamiento del orden público y un obstáculo doloso a la administración de justicia. Prosiguió la parte demandada alegando que el tribunal de cognición incurrió en el error de incongruencia al afirmar que la litis versaba únicamente sobre un desalojo, omitiendo que en la contestación se atacó, mediante cuestiones previas, la ilegitimidad o falta de cualidad de la sociedad mercantil para actuar en juicio por carecer de poder legítimo, así como la falta de cualidad del ciudadano José Enrique García Naranjo para representarla. Expresó que la controversia le fue planteada al a quo en dos escenarios distintos: la demanda de desalojo y la impugnación del poder de representación y del documento mercantil anexo al libelo, impugnaciones que, aseveró, no son contrarias al orden público ni a la ley, resultando violatoria del derecho a la defensa la afirmación del tribunal de que la litis no versaba sobre asuntos de una sociedad mercantil. Subrayó que fue la propia actora quien introdujo el acta de asamblea al juicio, frente a la cual la demandada opuso la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante. Reprochó que el Tribunal de Municipio considerara erróneamente esta defensa como una intromisión en asuntos privados y que concluyera, incurriendo en incongruencia según el numeral 5° del artículo 243 ejusdem, que la demandada pretendía desvirtuar el procedimiento de un documento público otorgado ante el Registro Mercantil; aclarando que su defensa jamás atacó la propiedad del inmueble ni el trámite de protocolización, sino exclusivamente la capacidad de postulación en este procedimiento contencioso. Adujo que el juzgado asumió como legítimo el trámite registral para probar la cualidad del representante, negándose a admitir la prueba que demostraría el supuesto hecho falso y doloso subyacente. En el mismo orden de ideas, la representación accionada atacó el argumento acogido por el Tribunal a quo, según el cual la cualidad de director obtenida por el representante solo podía ser objetada por accionistas o administradores de la empresa. Calificó este razonamiento como impertinente y causante de una decisión ultrapetita contraria al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que su representado actúa en el juicio única y exclusivamente en ejercicio de su defensa frente a una acción de desalojo, y no en calidad de accionista o miembro de la junta directiva de la actora. Señaló además que el Tribunal inventó tal aseveración y que la actora no subsanó la impugnación conforme al artículo 350 del código adjetivo, el cual exige la comparecencia de los representantes legítimos a ratificar el poder. Como segundo punto argumentativo, la parte demandada se refirió a la impugnación y oposición al poder atribuido a la empresa demandante como representante de las sucesiones propietarias del inmueble. Explicó que la propiedad pertenece a la Sucesión Celio Rodríguez González, a la Sucesión Lucrecia Zarza de Rodríguez y a la Sucesión Celio Antonio Rodríguez Zarza, entes de los cuales debió emanar el poder para actuar en juicio. Sin embargo, adujo que los otorgantes del poder actuaron en nombre propio como personas naturales y no como representantes legítimos de dichas sucesiones. Criticó que el Tribunal de Municipio omitiera que la capacidad de suceder no es equiparable a la representación legítima, obviando que la propiedad recae sobre las tres sucesiones mencionadas y que, además, los otorgantes no confirieron a la sociedad mercantil la facultad de nombrar abogados. Finalmente, la parte accionada fundamentó sus alegatos invocando el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia contenido en la sentencia N° 1930 del 14 de julio de 2023, el cual establece que la capacidad de postulación es una formalidad esencial para la consecución de la justicia y constituye materia de orden público que debe ser atendida e incluso subsanada de oficio por los jueces. Igualmente, citó la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° 664 del 28 de octubre de 2025, la cual dispone que el representante legal de una persona jurídica que no ostente la cualidad de abogado no puede realizar actuaciones judiciales exclusivas de estos profesionales ni siquiera estando asistido por uno, situación que atenta contra el orden público y resulta insubsanable. Con base en todas las argumentaciones de hecho y de derecho expuestas a lo largo de su informe, la representación judicial del demandado concluyó solicitando a este Tribunal Superior que subsanara los errores y negativas cometidos por el Tribunal de Municipio, en virtud de los daños y perjuicios sufridos por su parte y por la sana administración de justicia. De los informes de la parte demandante: Por su parte, en la oportunidad procesal correspondiente, compareció el abogado Juan Carlos Ramírez Azuaje, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil accionante, PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., a los fines de presentar sus informes. En lo atinente a la cualidad de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., para intentar la pretensión de desalojo, argumentó que la contraparte pretendió inmiscuirse de forma indebida, temeraria y desprovista de ética procesal en la relación contractual privada existente entre su representada y los propietarios del inmueble (sus mandantes), así como en los asuntos sucesorales privados de estos. Advirtió que el demandado resultaba ser un tercero absolutamente extraño a las relaciones hereditarias de los causantes, aclarando que, de conformidad con el ordenamiento jurídico patrio, la facultad o el interés para cuestionar o intervenir en una sucesión correspondía con exclusividad a los herederos, legatarios o acreedores de la herencia que demostraran un interés directo y legítimo, condición que el ciudadano Rubén Darío Hernández de ningún modo ostentaba, deviniendo sus alegaciones defensivas en una invasión a la esfera jurídica privada de terceros. Invocó la máxima jurídica res inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest para sostener que las incidencias internas de la sucesión de los propietarios ni perjudicaban ni beneficiaban al arrendatario, dado que su vínculo era de naturaleza estrictamente contractual con la entidad jurídica que le confirió el uso y goce del inmueble mediante el respectivo contrato de arrendamiento. Aludió a que las pretensiones de fiscalizar el tracto sucesorio de los dueños y la vida corporativa o de composición de acciones de la arrendadora no eran más que maniobras de carácter dilatorio para desviar el objeto principal del debate procesal, el cual consistía en la mora comprobada y el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Sostuvo la actora que el inquilino se encontraba obligado a reconocer la legitimación de quien le confirió la posesión legítima del bien por un lapso superior a los cuarenta y cinco años, manteniendo la vigencia y fuerza de ley del contrato original de 1981, en sintonía con el artículo 1.159 del Código Civil. Respaldó esta postura citando criterios doctrinales y jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de manera particular la sentencia número 379 del 22 de junio de 2011, conforme a la cual el contrato de arrendamiento se cataloga como un acto de administración y no de disposición, razón por la cual para ostentar la cualidad de arrendador (legitimatio ad causam) no se requería la condición de propietario registral del bien, bastando únicamente poseer las facultades de administración correspondientes; cualidades que para el caso concreto dimanaban del acuerdo firmado en 1981, donde el demandado aceptó de manera libre y voluntaria a su mandante como contraparte contractual. Añadió la aplicación rigurosa de la doctrina de los actos propios mediante el aforismo venire contra factum proprium non valet, aduciendo que el demandado validó la cualidad de la actora tanto de forma expresa y bajo fe de juramento durante la evacuación de las posiciones juradas al reconocer la suscripción del contrato de arrendamiento con Palacios y Cía Sucesores C.A., y fijar el canon en trescientos cuarenta dólares (USD 340,00) más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), como de manera tácita al haber detentado la ocupación del local número 02 durante cuarenta y cuatro años solventando los cánones a favor de la accionante hasta el acaecimiento de la mora. Indicó que la Sala Constitucional prohibía que un litigante adoptara posturas contradictorias lesivas de la confianza legítima, por lo que resultaba inadmisible desconocer la legitimación de la empresa después de beneficiarse por dos décadas de la tenencia del inmueble bajo su administración. Alegó asimismo, que la conducta procesal y extraprocesal de los propietarios del inmueble convalidaba la gestión de PALACIOS & CIA. COMPAÑÍA SUCRS. C.A., puesto que durante cuarenta y cinco años mantuvieron inalterable el mandato de administración, reconocimiento que se tornó expreso y fehaciente el 17 de octubre de 2024, a través del otorgamiento de un nuevo poder de administración y disposición autenticado bajo el número 900 y provisto de la Apostilla de la Haya. Este documento conllevaba una ratificación soberana con efectos retroactivos (ex tunc) capaz de sanear cualquier supuesta deficiencia de representación anterior de acuerdo con la autonomía de la voluntad. Desvirtuó de igual modo el argumento de la defensa respecto a que el poder no fue otorgado formalmente bajo la denominación jurídica de las sucesiones de los causantes Celio Rodríguez González, Lucrecia Zarza de Rodríguez y Celio Antonio Rodríguez Zarza, explicando que la "sucesión" no constituía una persona jurídica o sociedad mercantil con denominación obligatoria, sino una comunidad de bienes y derechos de los herederos, siendo estos los únicos titulares del patrimonio; por ende, al actuar los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez Vicente y Lucrecia Rodríguez Vicente en su exclusiva condición de herederos universales (vínculo que la contraparte no cuestionó), ejercieron plenamente sus facultades dominiales a nombre propio, siendo el nombre personal la máxima expresión de su cualidad sin necesidad de menciones formalistas ajenas al sistema sucesoral venezolano. En relación con la impugnación formulada por el demandado respecto a la supuesta invalidez de los poderes debido a la falta de registro ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), la representación actora calificó tal defensa como un evidente error de derecho, aduciendo que las directrices administrativas de dicha institución que exigen autorización y registro para extranjeros versan de manera taxativa y exclusiva sobre actos de disposición o transferencia del dominio inmobiliario (tales como ventas, hipotecas o gravámenes), supuestos totalmente ajenos a los fines debatidos en la presente causa de desalojo. Respecto a la validez del poder judicial con el que actuaba, ratificó que el mismo fue otorgado válidamente por el ciudadano José Enrique García Naranjo en su condición de representante legal de la sociedad mercantil PALACIOS & CIA. COMPAÑÍA SUCRS. C.A., cuya cualidad emanaba de una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil. Señaló que dicho instrumento gozaba de fe pública registral con efectos erga omnes, por lo que cualquier objeción sobre su validez resultaba inviable al no haberse incoado el procedimiento especial de tacha de falsedad previsto en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil. Defendió como ajustada a derecho la decisión del Tribunal Trigésimo de Municipio al declarar inadmisibles la inspección judicial sobre la historia médica de la ciudadana Laura Naranjo de García y la experticia grafotécnica extrajudicial promovidas por la parte demandada, fundamentado en los principios de pertinencia y utilidad de los medios de convicción tipificados en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. Explicó que la prueba grafotécnica extrajudicial carecía de eficacia jurídica probatoria por haber sido evacuada fuera del proceso, sin la debida dirección del tribunal ni el control de la contraparte, pretendiendo enervar de forma improcedente la fe pública de un acta de asamblea no tachada. En cuanto a la inspección clínica de la historia médica de la referida ciudadana fallecida, la tildó de impertinente y de despropósito jurídico, argumentando que el objeto esencial de la litis se circunscribía al incumplimiento contractual y falta de pago de los cánones por parte de la empresa TALLER RAFFA R.A. C.A., por lo cual, debatir sobre la supuesta incapacidad física de una accionista en una fecha dada resultaba colateral y totalmente inútil para desvirtuar la mora o la validez contractual, habiendo actuado acertadamente la juzgadora de instancia como directora del proceso al depurar el debate y evitar la indefensión o la alteración de los límites de la controversia. Finalmente, analizó las probanzas que sustentaron la sentencia de la primera instancia, indicando que en la audiencia oral se acreditó plenamente la relación arrendaticia originada del contrato de 1981, así como el monto del canon fijado en la suma de trescientos cuarenta dólares de los Estados Unidos de América (USD 340,00) más el I.V.A., pagaderos en moneda nacional a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, extremos reconocidos por el demandado bajo juramento en las posiciones juradas. Calificó la conducta del arrendatario como un fraude procesal al intentar forjar una solvencia ficticia acudiendo a la Oficina de Consignaciones del Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) tras acumular una mora superior a los siete meses, consignaciones que el tribunal de instancia desestimó por ser extemporáneas —al materializarse la causal de desalojo por superar los dos meses contemplados en el artículo 40, literal 'A' de la Ley de Arrendamiento Comercial— e insuficientes, pues pretendió liberarse consignando la irrisoria cantidad de un mil quinientos bolívares (1.500,00 Bs.) frente a la obligación real pactada en divisas. Arguyó que el pago parcial carece de efectos liberatorios y que el demandado tampoco cumplió con los presupuestos del artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, puesto que jamás demostró que el arrendador hubiese cerrado o modificado las cuentas bancarias o que se hubiere negado a recibir los pagos correspondientes. Con base en estos motivos de hecho y derecho expuestos, en su petitorio final solicitó formalmente a este Tribunal Superior desestimar en todas sus partes los informes de la parte demandada, confirmar en todas sus partes el fallo apelado que declaró con lugar la demanda de desalojo por falta de pago, ratificar la orden de entrega material del local comercial número 02 de forma libre de personas, animales y bienes, y condenar en costas a la parte accionada. De las observaciones de la parte demandante: En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte actora, actuando en nombre de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., compareció a los fines de consignar su escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada. En primer lugar, la parte accionante expuso que la representación del demandado, Rubén Darío Hernández, insistió de manera contumaz en desviar el objeto de la litis mediante una táctica que calificó de temeridad procesal, al pretender que esta alzada analizara el tracto sucesoral de los propietarios del inmueble y la composición accionaria interna de la empresa arrendadora. Sobre este punto, la actora argumentó una infracción del principio de relatividad de los contratos, señalando que el demandado omitió deliberadamente que su vínculo con la empresa es de naturaleza estrictamente contractual y obligacional. Indicó que el accionado poseyó el Local N° 02 producto de una relación arrendaticia pacífica sostenida por décadas, por lo cual, en su condición de inquilino, carecía de legitimación e interés jurídico absoluto para cuestionar las transmisiones herenciales de los propietarios originales o los actos de administración interna. En consecuencia, afirmó que lo acontecido entre los herederos y el mandatario configuraba un acto res inter alios acta que ni le perjudicaba ni le aprovechaba al demandado. Seguidamente, la actora denunció una confusión técnica de la contraparte entre los conceptos de propiedad y administración, recordando que tanto la doctrina patria como la jurisprudencia pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia han determinado que el arrendamiento es un acto de administración, bastando tener dicha facultad para fungir válidamente como arrendador. Asimismo, opuso la doctrina de los actos propios, afirmando que resultaba jurídicamente intolerable que el demandado pretendiera desconocer la cualidad de la empresa a la que voluntariamente le pagó los cánones de arrendamiento durante años y con la cual convino las condiciones económicas. Sostuvo que esta actitud violentaba el principio venire contra factum proprium non valet, ya que no se podía variar una postura jurídica que había generado confianza legítima y servido de base para detentar la posesión del local comercial. Adicionalmente, la demandante calificó de inútil el ataque a los poderes hereditarios, argumentando que la exigencia de la contraparte de que el poder debió otorgarse bajo la denominación de "Sucesión de..." adolecía de un error de derecho inexcusable, puesto que en el derecho civil venezolano la sucesión no es una persona jurídica ni una corporación mercantil, sino una comunidad de bienes. Explicó que los herederos, al actuar de forma unánime, lo hicieron con la plenitud de la propiedad y administración, convalidando cualquier mandato otorgado a su representada con efectos ex tunc (retroactivos), tal como constaba en el instrumento autenticado en fecha 17 de octubre de 2024. En un segundo capítulo, la accionante se pronunció sobre las quejas probatorias de la contraparte, específicamente respecto a un supuesto estado de indefensión por la inadmisión de una inspección judicial sobre la historia médica de una tercera persona y de una experticia grafotécnica privada. La actora solicitó la desestimación de estas alegaciones, advirtiendo un intento de fraude a la fe pública registral, toda vez que el acta de asamblea de accionistas de la cual derivaba su representación gozaba de fe pública registral erga omnes. Señaló que el demandado pretendió enervar dicho documento público mediante un informe grafotécnico privado extrajudicial, evadiendo el cauce legal y obligatorio de la tacha de falsedad previsto en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil. Al no haberse promovido dicha tacha en la oportunidad legal, el documento mantenía intacta su presunción de veracidad, por lo que el tribunal de instancia actuó en resguardo del orden público procesal al declarar inadmisible un medio manifiestamente ilegal. De igual forma, denunció la absoluta impertinencia de la prueba de historia clínica, catalogando como un despropósito procesal el pretender trasladar el debate de un desalojo por falta de pago al estado clínico de una ciudadana fallecida. Argumentó que el objeto de la prueba debía circunscribirse a la existencia del contrato, el monto del canon y el incumplimiento del pago, concluyendo que la salud de un miembro de la junta directiva no desvirtuaba la mora del inquilino, haciendo la prueba inútil conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y descartando así cualquier alegato de indefensión. Finalmente, la parte actora abordó lo relativo a la confesión del demandado y lo que denominó un evidente fraude mediante consignaciones arrendaticias írritas. Resaltó que en los informes de la contraparte hubo un silencio absoluto respecto a la realidad del impago, la cual quedó demostrada con la confesión del ciudadano Rubén Darío Hernández durante la evacuación de las posiciones juradas en la audiencia oral. En dicho acto, el accionado –según su dicho- confesó expresamente la existencia del vínculo, su condición de arrendatario y el canon fijado en trescientos cuarenta dólares de los Estados Unidos de América (USD 340,00) más el Impuesto al Valor Agregado, pagaderos a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela. Esta confesión, aseveró la actora, hizo plena prueba y destruyó cualquier duda sobre la cuantía. En contraposición, la demandante criticó la “maniobra” del demandado de intentar exhibir solvencia mediante depósitos realizados ante la Oficina de Consignaciones del Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), calificándolos, al igual que el a quo, como una burla a la buena fe y un fraude a la ley. Expuso que dichas consignaciones eran insuficientes, al pretender efecto liberatorio depositando la irrisoria cantidad de un mil quinientos bolívares (1.500,00 Bs.) frente a un canon de USD 340,00, recordando que el pago debe ser íntegro e idéntico a la prestación debida. Asimismo, las tildó de extemporáneas, por haberse acudido a la vía administrativa cuando la causal de desalojo ya estaba consumada tras transcurrir los dos meses de morosidad previstos en el artículo 40, literal "A", de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, afirmando que las consignaciones posteriores no purgan la mora. Concluyó señalando la improcedencia de la vía consignatoria, en virtud de que el demandado nunca demostró en autos encontrarse en los supuestos del artículo 27 de la ley especial, acudiendo a la OCCAI de forma unilateral y deliberada solo para fabricar una falsa apariencia de cumplimiento. Con base en todo lo expuesto, la representación de la parte actora solicitó formalmente a esta alzada desestimar los alegatos de la demandada, confirmar en todas sus partes la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de marzo de 2026 por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo por falta de pago, y finalmente, ratificar la condena en costas a la parte accionada por su manifiesta y persistente temeridad procesal en ambas instancias. -V- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 03 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 17 de marzo de 2026, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera oportuno precisar que, es el Código de Procedimiento Civil en su artículo 244 quien estatuye la nulidad de la sentencia por faltar a las determinaciones del artículo 243 ibídem, dentro de las cuales podemos señalar: Toda sentencia debe contener: 5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso se pueda absolverse de la instancia. (Énfasis propio). De manera que, el precepto establecido en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, determina una obligación ineludible para el sentenciador, la cual no es otra que analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones esgrimidas por las partes, oportuna y tempestivamente durante el juicio, de manera tal, que el fallo que eventualmente se dicte, tome en cuenta todas estas alegaciones, de lo contrario, violentaría el juez el requisito de congruencia que debe contener toda sentencia. En ese orden, pudo evidenciar esta Alzada que la parte demandante alegó las modificaciones no autorizadas y daños ocasionados al inmueble, así como el demandado opuso como defensa de fondo la prescripción de la acción, sin embargo, el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al momento de dictar sentencia solo se circunscribió a analizar y resolver la falta de pago demandada y la no procedencia de la prórroga legal, sin entrar a conocer tales alegaciones. En tal sentido, no consta en el cuerpo de la sentencia que se somete a control de esta superioridad, que la judicante de Municipio y actuando en primera instancia haya emitido pronunciamiento alguno con relación a las modificaciones no autorizadas y la prescripción de la acción de desalojo, siendo esta, una obligación ineludible del sentenciador la de resolver todos los alegatos de las partes con base en lo estatuido en el artículo 243 del código ritual, pues al no hacerlo, como en efecto sucedió, incurrió en el vicio de incongruencia, lo que es motivo suficiente para que la decisión apelada se halle inficionada; en consecuencia, habiendo evidenciado quien juzga la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del ordinal 5 del artículo 243 ibídem, la cual es de estricto orden público, la decisión dictada el 17 de marzo de 2026, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas será declarada NULA, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Ahora bien, pese a la nulidad decretada, esta Alzada debe emitir pronunciamiento sobre los vicios formales denunciados por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, quien ataca frontalmente la sentencia interlocutoria de fecha 04 de agosto de 2025, atribuyéndole los vicios de incongruencia, falta de determinación (artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil) y ultrapetita (artículo 244 eiusdem). Sobre los vicios de incongruencia, falta de determinación y ultrapetita alegados contra la sentencia interlocutoria: El recurrente fundamenta la falta de determinación e incongruencia argumentando que el a quo, al resolver la cuestión previa (ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), omitió el análisis de su verdadera defensa, asumiendo erróneamente que el demandado pretendía "desvirtuar un documento público", cuando en realidad —según su dicho— atacaba estrictamente la cualidad y capacidad de postulación de la parte actora y su representante en este juicio contencioso. Asimismo, denuncia que el tribunal incurrió en ultrapetita al acoger y dar por cierto el alegato de la parte actora referente a que el cargo de director "no puede ser objetado de forma alguna por quienes no sean accionistas", generando a su juicio una decisión ajena a los límites de la controversia que le causó un serio gravamen. Al respecto, este Tribunal Superior observa lo siguiente: El vicio de incongruencia omisiva o falta de determinación se configura cuando el juzgador silencia por completo el pronunciamiento sobre una pretensión, excepción o defensa oportunamente esgrimida, dejando la misma sin resolución. De la exhaustiva revisión de la decisión interlocutoria de fecha 04 de agosto de 2025, se evidencia que la juzgadora sí se pronunció de manera expresa sobre la excepción de ilegitimidad opuesta. Ahora bien, el hecho de que la sentenciadora de primera instancia haya razonado que los alegatos del demandado (que cuestionaban la legitimidad del director por presuntas irregularidades y falsedades en el acta de asamblea) se traducían materialmente en un intento de invalidar un documento público registral por una vía procesal inadecuada, constituye un ejercicio válido de subsunción y valoración jurídica, no una omisión. El tribunal resolvió el punto controvertido basándose en la naturaleza del documento presentado (Acta de Asamblea inscrita en el Registro Mercantil), por lo que no se verifica la falta de determinación ni la incongruencia alegada. El desacuerdo del apelante con el criterio jurídico del juez no configura un vicio de forma en la sentencia. En cuanto al vicio de ultrapetita, es menester recordar que este se materializa cuando el juez concede más de lo pedido, dictando condenas excesivas o fundamentando su fallo en hechos no alegados por las partes. En el marco de la resolución de la incidencia de cuestiones previas, el tribunal de primera instancia se limitó a valorar los argumentos de defensa del demandado y las respectivas refutaciones presentadas por la parte actora para desestimar la excepción, así como la documentación aportada a los autos. El acoger los razonamientos esgrimidos por la accionante para sustentar la validez inobjetable de la representación de la empresa, no excede los límites de la incidencia debatida ni constituye una condena extraña al petitorio, sino que forma parte de la motivación intrínseca del fallo interlocutorio. Por consiguiente, se desestiman las denuncias de vicios de incongruencia, falta de determinación y ultrapetita atribuidos a la sentencia interlocutoria. Así se precisa.- Subsanado y resuelto este aspecto formal, corresponde a esta Superioridad pronunciarse sobre la defensa perentoria de la falta de cualidad de la parte actora, fundamentándose en tres premisas esenciales: 1) Que el poder de representación debió ser otorgado por las "Sucesiones" y no por personas naturales a título personal; 2) Que el poder fue conferido a una sociedad mercantil (persona jurídica) carente de "capacidad de postulación", lo que le impediría designar abogados; y 3) Que el A quo vulneró su derecho a la defensa y cometió los vicios silencio de prueba al inadmitirle las pruebas (experticia dactiloscópica, documentoscópica y grafotécnica) destinadas a demostrar la presunta falsificación de la firma de la difunta accionista Laura Alecia Naranjo de García en el Acta de Asamblea Extraordinaria del 17 de febrero de 2024, documento con el cual el ciudadano José Enrique García Naranjo acredita su cualidad como Director de la actora. Sobre la naturaleza de la Sucesión y la legitimación activa (Legitimatio ad causam). La representación judicial de la parte demandada fundamenta su primera defensa en la premisa de que las sucesiones (Celio Rodríguez González, Lucrecia Zarza de Rodríguez y Celio Antonio Rodríguez Zarza) constituyen entes jurídicos distintos a los herederos y que, en consecuencia, el mandato debió otorgarse bajo dicha denominación y no en nombre propio por los ciudadanos Yurena Rodríguez Vicente, Celio Rodríguez Vicente, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza y Pedro José Rodríguez Zarza. Tal alegato resulta manifiestamente improcedente en estricto derecho. En el ordenamiento jurídico venezolano, de conformidad con lo preceptuado en el Código Civil, la sucesión hereditaria no ostenta personalidad jurídica propia. Constituye, por el contrario, una universalidad de derecho y una comunidad de bienes (patrimonio hereditario). En tal sentido, al abrirse la sucesión, la titularidad del patrimonio del de cujus se transmite de pleno derecho a sus herederos, quienes actúan válida y lícitamente en nombre propio como titulares proindiviso de la masa hereditaria. Por tanto, el poder conferido por los mencionados ciudadanos a título personal, en su condición de comuneros, es plenamente válido y surte todos los efectos legales para facultar a la empresa administradora en la interposición de la presente demanda de desalojo. Aunado a ello, es imperativo recordar que el contrato de arrendamiento genera obligaciones de carácter estrictamente personal y no derechos reales, conforme se desprende del espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). La legitimación activa para demandar el desalojo no dimana ineludiblemente del derecho de propiedad registral, sino de la condición de "arrendador" establecida en el vínculo contractual. Como bien ha sostenido de forma pacífica y reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no es un requisito sine qua non ostentar la propiedad para dar una cosa en arrendamiento, bastando estar facultado para otorgar el uso y goce del bien. Sobre la Capacidad de Postulación de la sociedad mercantil y la falta de autorización del SAREN Respecto al segundo alegato, el apelante sostiene —citando jurisprudencia de la Sala Civil y Constitucional— que otorgarle poder a la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., atenta contra el orden público, toda vez que las acciones judiciales son "exclusivas y excluyentes de los abogados" y una persona jurídica no posee el ius postulandi. Al respecto, esta Alzada debe aclarar al impugnante que confunde la naturaleza del mandato civil y de administración con el mandato judicial. La sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., no se presentó a los tribunales actuando por sí misma careciendo de representación letrada; por el contrario, dicha empresa, en su condición de administradora y depositaria de un mandato civil conferido por los propietarios del inmueble, se encuentra plenamente facultada, tanto por sus estatutos sociales como por el mandato conferido, para delegar o designar apoderados judiciales (profesionales del derecho) a los fines de que estos ejerzan la representación técnica en juicio, garantizando así la debida capacidad de postulación exigida por nuestro ordenamiento procesal. Asimismo, en cuanto a la denuncia efectuada en su contestación de la demanda, sobre la omisión de autorización por parte del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) respecto al poder conferido por ciudadanos extranjeros, esta Alzada observa que la exigencia administrativa a la que hace alusión el recurrente se circunscribe de manera estricta a los actos de disposición (tales como ventas, donaciones, hipotecas o enajenaciones de bienes inmuebles). La presente acción de desalojo constituye, inequívocamente, un acto de simple administración orientado a la preservación del patrimonio y la restitución de la posesión del bien. Por consiguiente, el mandato conferido para tales fines no requería la autorización excepcional exigida a los extranjeros para enajenar, resultando ajustado a derecho su validez. Sobre la Doctrina de los Actos Propios (Venire contra factum proprium non valet) Aunado a lo anterior, consta en las actas procesales que el ciudadano RUBEN DARIO HERNANDEZ, ha detentado la posesión precaria del local comercial identificado con el No. 2, por un lapso ininterrumpido de más de cuarenta y cuatro (44), tiempo durante el cual ha reconocido a la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. como su legítima arrendadora, honrando ante ella (o debiendo honrar) el pago de los respectivos cánones de arrendamiento. Resulta contrario a la buena fe contractual y a la lealtad procesal que la arrendataria, tras más de dos décadas de pacífico reconocimiento de la cualidad de su contraparte, pretenda ahora desconocer la legitimidad de quien le otorgó el uso y goce de los inmuebles. El reconocimiento tácito y reiterado de la administradora como arrendadora sanea cualquier pretendida duda sobre su representación, resultando plenamente aplicable la doctrina de los actos propios, respaldada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual impide a una parte asumir actitudes jurídicas que contradigan su conducta pasada y consolidada. Sobre la impugnación de la representación del Director de la empresa actora Finalmente, con respecto al severo cuestionamiento que realiza la parte demandada sobre la legitimidad del ciudadano José Enrique García Naranjo, fundamentado en la presunta falsedad del Acta de Asamblea inscrita ante el Registro Mercantil, y el agravio principal referido a la inadmisión probatoria decidida por el A quo, quien desechó la experticia dactiloscópica, documentoscópica y grafotécnica promovida por el demandado argumentando que "...la presente litis versa sobre un desalojo y no sobre asuntos propios de una sociedad mercantil". El apelante alega que tal razonamiento es incongruente y le generó indefensión al no permitirle probar que el ciudadano José Enrique García Naranjo carece de legitimidad por dimanar su cargo de un acta presuntamente falsa. Al respecto, si bien el razonamiento esgrimido por la juez de primera instancia pudo ser escueto en su motivación, el dispositivo de inadmisión se encuentra ajustado a derecho y no genera indefensión alguna, por las razones adjetivas que de seguidas se explican: Consta en autos que el documento atacado por el accionado es el "Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas" celebrada en fecha 17 de febrero de 2024, la cual fue debidamente protocolizada el 13 de marzo de 2025 ante el Registro Mercantil Quinto del Área Metropolitana de Caracas (N° 1, Tomo 44.A). Así pues, una vez cumplido dicho trámite registral, tal instrumento se revistió de la condición de documento público, el cual, al amparo del artículo 1.357 del Código Civil, hace plena fe erga omnes de los hechos que el funcionario público atestigua haber presenciado o realizado. Ante esta realidad registral, la ley adjetiva venezolana es estricta. El artículo 438 del Código de Procedimiento Civil consagra de forma taxativa que la fuerza probatoria de un documento público o auténtico solo puede ser enervada mediante el procedimiento de tacha de falsedad (sea por vía principal o incidental). La parte demandada apelante pretendió subvertir el orden procesal al buscar destruir la eficacia jurídica y la presunción de veracidad de un documento registrado mediante la simple promoción de una prueba de "experticia" dentro de un juicio de desalojo, e incluso aportando una pericia extrajudicial, sin haber intentado formalmente la incidencia de tacha de falsedad de documento público en la oportunidad y con las formalidades exigidas por la ley. Al no haber accionado la tacha de falsedad, el acta societaria mantiene incólume su validez. Por consiguiente, resultaba manifiestamente improcedente, inconducente e ilegal admitir una evacuación pericial aislada para atacar la firma de un documento público registral sin la debida sustanciación del procedimiento de tacha. Por tal motivo, el a quo obró conforme a derecho al negarle el valor probatorio pretendido, no existiendo la configuración del vicio de silencio de prueba. Así se decide. Por las razones precedentemente expuestas, y habiendo sido ya resuelta negativamente la incidencia de cuestiones previas, este Tribunal de Alzada CONFIRMA la desestimación de todos los alegatos esgrimidos por la representación de la demandada relativos a la falta de cualidad y legitimación activa. En consecuencia, se declara la plena y legítima conformación de la cualidad de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., y de su órgano de dirección, para sostener válidamente la presente acción. Así se declara. Resuelto este punto previo, este Tribunal Superior procede al análisis del fondo de la controversia, en los términos siguientes. DEL FONDO DEL ASUNTO Superado el pronunciamiento anterior y adentrándonos en el análisis de la controversia, debe precisar esta alzada que conforme el precepto contenido en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica opine, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. Por otra parte, el enunciado del artículo 1.579 eiusdem es del siguiente tenor: Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La inteligencia de dicha disposición jurídica patentiza, que la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que además las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato; éstos aspectos, en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes. Así pues, el contrato de arrendamiento es aquél en que una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta con cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos naturales que produce la cosa arrendada, que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha. En el presente caso, no cabe duda que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en un contrato de arrendamiento, celebrado en fecha primero (1°) de mayo de 1.981, el cual se aprecia conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, que tiene por objeto el inmueble identificado como local No. 2, ubicado en Los Chaguaramos, Avenida Stadium, Esquina Razzeti. Así se decide. Con base a esa relación jurídica, se precisa que la pretensión de desalojo incoada por la parte actora se fundamenta en las causales previstas en los literales "a", "g" e "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Ahora bien, al fijar su posición frente a tales pretensiones, la representación de la demandada opuso formalmente la prescripción de la acción. Argumentó que han transcurrido más de diez años desde el fallecimiento del causante originario en 1.981, invocando el artículo 1.011 del Código Civil, y sostuvo que la inactividad de los herederos para registrar los bienes a sus títulos personales les impide accionar en juicio. Al respecto, esta Alzada observa que la defensa de la demandada incurre en un grave error de derecho al confundir las acciones reales derivadas del derecho de propiedad con las acciones personales derivadas de un contrato de arrendamiento. La presente controversia no versa sobre una reivindicación o petición de herencia, sino sobre el incumplimiento de obligaciones recíprocas nacidas de un vínculo contractual de tracto sucesivo. En este sentido, consta en el acervo probatorio, y así fue reconocido expresamente por el demandado en su contestación a la demanda y en la audiencia de juicio, que el inquilino mantuvo activa la relación arrendaticia y ejecutó actos materiales de reconocimiento de la obligación frente a la actora, manteniendo la ocupación del inmueble y realizando los pagos por concepto de cánones de arrendamiento. De conformidad con el artículo 1.969 del Código Civil, la prescripción se interrumpe civilmente por cualquier acto que el deudor ejecute en reconocimiento del derecho de aquel contra quien había comenzado a correr. Al haber reconocido y pagado la parte accionada los cánones hasta fecha reciente, mal podría operar la prescripción extintiva de una acción de desalojo nacida de un incumplimiento sobrevenido con posterioridad (junio 2024). En consecuencia, quedando en evidencia que la demandada no probó los supuestos de hecho de la prescripción alegada, este Tribunal Superior desestima íntegramente dicha defensa por resultar manifiestamente infundada. Así se declara. Retomando, las causales de desalojo invocadas por la parte accionante en su escrito libelar, se precisa: En cuanto a la primera causal, referida a la falta de pago, la representación judicial de la actora alega que la arrendataria incurrió en un flagrante incumplimiento contractual al acumular once (11) mensualidades vencidas e insolutas, abarcando el período desde el mes de junio de 2024, hasta el mes de abril de 2025, las cuales ascendían para el momento de la interposición del libelo a la cantidad de tres mil setecientos cuarenta dólares americanos (US$ 3.740,00) más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), pagaderos en bolívares a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, conforme a la última actualización por escrito del canon acordada a regir a partir del 1ero de enero de 2024 (equivalente a US$ 340,00). Así las cosas, al proceder al análisis de los elementos de convicción que constan en autos respecto a la mencionada causal, este Tribunal Superior observa que la controversia no radica en la existencia de un atraso material en el pago directo al arrendador, sino también en la eficacia jurídica y liberatoria de las consignaciones efectuadas por la parte arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.) bajo el expediente No. 2024-0125. A tal efecto, se constata que la empresa demandada pretendió liberarse de su obligación principal mediante el depósito presuntamente unilateral, de un canon de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) por el local comercial. Frente a esta circunstancia, esta Alzada debe precisar que la figura de la consignación arrendaticia comercial, regulada en el artículo 27 de la ley especial de la materia, no constituye un mecanismo discrecional para que el inquilino modifique o imponga unilateralmente el quantum del canon de arrendamiento a su conveniencia, ni para convalidar de manera ficticia una solvencia. El ordenamiento jurídico subordina la validez del pago por consignación a que el arrendatario se encuentre en una imposibilidad real de pagar directamente por causa imputable al arrendador (como el rechazo injustificado del pago o el cierre de cuentas bancarias), extremos que en el presente caso no resultaron plenamente demostrados en autos, puesto que no quedó acreditada la inactividad de los canales de pago de la administradora. En ese mismo sentido, se observa que la parte actora promovió en etapa probatoria, facturas fiscales las cuales fueron valoradas positivamente en este Alzada. De dichos soportes contables se evidencia que el arrendatario realizó y satisfizo pagos a inicios del año 2024 por montos en bolívares equivalentes a las tasas pactadas (específicamente a montos equivalentes a US$ 340,00 e incluso cifras superiores), lo que demuestra inequívocamente la aceptación e instrumentalización del ajuste del canon por ambas partes. Aunado a ello, este asentamiento probatorio encuentra perfecta sintonía con lo alegado por las partes, especialmente en el acto de contestación de la demanda así como los alegatos en esta alzada, oportunidades en las cuales la representación de la empresa demandada no cuestionó la materialidad de los montos fijados y, por el contrario, confirmó expresamente que existió un incremento en el canon de arrendamiento calculado sobre la base de la moneda extranjera. Asimismo, refuerza de manera incontrovertible el criterio de este juzgado, la confesión judicial provocada que se desprende de la prueba de posiciones juradas evacuada durante la audiencia de juicio. Del análisis pormenorizado del acta transcrita, este Tribunal Superior constata una plena confesión sobre hechos propios por parte del demandado que deponen enteramente a favor de la tesis de la parte actora. Nótese que el ciudadano Rubén Darío Hernández admitió expresamente en las posiciones "SEGUNDA" y "TERCERA" haber convenido el ajuste del canon de arrendamiento para noviembre de 2023 en la suma de 340$ más IVA (pagaderos en bolívares según la tasa del Banco Central de Venezuela), reconociendo además que el último pago que realizó voluntariamente (en mayo de 2024) se ajustó a dicha cantidad. Así también, mediante las contestaciones "QUINTA", "SEXTA" y "SÉPTIMA", el propio inquilino admitió judicialmente que, tras acudir a la O.C.C.A.I., procedió posteriormente a variar unilateralmente la cuantía de su obligación, efectuando depósitos subsiguientes por la cantidad de apenas 1.500 bolívares. La valoración conjunta de estos elementos —bajo las estrictas reglas de la sana crítica, la lógica jurídica y el valor de plena prueba que el ordenamiento procesal confiere a la confesión judicial— permite a esta Alzada concluir de manera definitiva que el ciudadano inquilino tenía pleno conocimiento del quantum real de su obligación, que ejecutó voluntariamente la convención en los términos ajustados y que, subsecuentemente, modificó de forma unilateral el monto de lo consignado, configurando con ello el incumplimiento material de sus obligaciones contractuales. Así se declara. Por consiguiente, el argumento defensivo basado en el depósito de un canon unilateral y simbólico de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.) resulta jurídicamente ineficaz. Lo enterado ante dicho órgano administrativo no solo fue insuficiente en comparación con la tarifa real obligatoria, sino que además deviene en extemporáneo. A mayor abundamiento de lo expuesto, de la revisión del material de instrucción, este Tribunal Superior constata que no existe en el expediente ninguna prueba que demuestre que la demandada haya cancelado o consignado los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, del año 2024, así como los meses de enero y febrero de 2025, quedando al descubierto una absoluta insolvencia y desatención de sus cargas contractuales. Al no haber aportado el inquilino los recibos de pago o las planillas de consignación oportunas que acreditaran la extinción de tales mensualidades, se declara plenamente configurada e insoluble la causal de falta de pago del canon de arrendamiento. Así se decide. Ahora bien, de lo argumentado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, se observa que la misma pretende justificar su conducta omisiva y la validez de sus consignaciones simbólicas ante la O.C.C.A.I., alegando que la fijación y actualización del canon de arrendamiento comercial en dólares estadounidenses (US$) se reputa nulo, puesto que “está expresamente prohibido, es contrario a la ley y Orden Público”, y esto “es violatorio de los artículos 41, literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”. Frente a tal alegato, este Tribunal Superior, en su función orientadora y de estricta aplicación del derecho, considera imperativo realizar una armonización interpretativa entre la legislación especial arrendaticia y el orden público económico que rige la República. Si bien es cierto que el referido artículo 41, literal "e" prohíbe el establecimiento de cánones de arrendamiento en moneda extranjera, la jurisprudencia pacífica y vinculante de las Salas Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha determinado que dicha prohibición no es absoluta ni aislada, sino que debe analizarse en íntima concatenación con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela —norma de idéntico rango legal y de orden público económico—. Bajo esta perspectiva integradora, se distingue nítidamente entre la moneda de pago (in solutionem) y la moneda de cuenta o de referencia de valor (in obligationem). La prohibición de la ley especial comercial sanciona aquellos pactos que pretendan imponer la divisa extranjera de forma exclusiva, excluyente y coactiva como único medio de liberación de la deuda, proscribiendo el uso del signo monetario nacional. Distinto es el escenario —como el que nos ocupa— donde la divisa opera como una unidad de cuenta destinada exclusivamente a indexar contractual y lícitamente el valor de la contraprestación para preservarla de los efectos de la devaluación y la inflación, manteniendo incólume la potestad del deudor de liberarse de la obligación mediante la entrega de su equivalente en bolívares, calculados al tipo de cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha del pago efectivo. A fin de consolidar esta diferenciación crítica, debe enfatizarse que la presente relación jurídica es de naturaleza estrictamente mercantil y se encuentra excluida del régimen de arrendamiento de viviendas —el cual responde a un orden público social tuitivo, donde las prohibiciones sí revisten un carácter rígido—. En el ámbito comercial, la flexibilización normativa se encuentra respaldada por el Convenio Cambiario N° 1 de fecha 7 de septiembre de 2018, dictado por el Banco Central de Venezuela, el cual instauró el régimen de libre convertibilidad de la moneda y confirmó la legalidad de los pactos referenciados en divisas como mecanismos legítimos en el tráfico comercial, siempre que no se anarquice el sistema monetario nacional y se respete al bolívar como la moneda de curso legal para el pago final; criterio este ratificado plenamente por el Máximo Tribunal de la República. Establecida la plena licitud del mecanismo de indexación empleado, cobra inmediata aplicación -nuevamente- en la presente litis la Doctrina de los Actos Propios (Venire contra factum proprium non valet). Ha quedado plenamente demostrado en autos —mediante las facturas fiscales valoradas positivamente y las propias admisiones del demandado— que el inquilino aceptó, consintió y ejecutó voluntariamente dicha metodología de cálculo a inicios del año 2024, honrando los cánones actualizados mediante su conversión a moneda nacional. El silencio sostenido y la conducta cumplidora del arrendatario durante dicho período generaron una situación de confianza legítima en la relación contractual. Por tanto, resulta jurídicamente intolerable y contrario al principio de la buena fe (Artículo 1.160 del Código Civil) que la parte demandada, tras haber disfrutado plenamente del uso y goce de los inmuebles comerciales bajo las condiciones pactadas, pretenda hoy invocar una supuesta "nulidad" de la actualización de valor como un recurso procesal para encubrir su posterior situación de mora e insolvencia. La alegación de ilegalidad formulada por el recurrente constituye una evidente exceptio doli, empleada de mala fe para intentar eludir las consecuencias jurídicas de su propio incumplimiento y procurar un enriquecimiento sin causa en perjuicio de la administradora actora. Al haber convalidado la modalidad de cálculo mediante actos reiterados de ejecución, el demandado se encuentra impedido de contradecir sus propios actos consolidados. En consecuencia, este Tribunal Superior desestima de forma categórica la defensa de ilegalidad invocada, declarando la plena exigibilidad de las obligaciones en los términos convenidos. Así se decide. Por otra parte, expuso la parte actora en su libelo que, mediante notificación judicial practicada en fecha 11 de abril de 2025, comunicó formalmente al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento operaba el 1 de mayo de 2025. Asimismo, la actora advirtió que el inquilino carecía del derecho a gozar de la prórroga legal de tres (03) años estipulada en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, motivado a su estado de insolvencia. Al respecto, quien aquí decide debe advertir que la figura de la prórroga legal, si bien es una norma de orden público que obliga al arrendador a extender temporalmente la relación arrendaticia al vencimiento del contrato, está inexorablemente condicionada al cumplimiento estricto y cabal de las obligaciones asumidas por el inquilino, siendo la principal de ellas el pago oportuno del canon de arrendamiento. Habiendo este Órgano Jurisdiccional determinado ut supra que la parte actora demostró fehacientemente la morosidad del inquilino, y que la parte demandada no probó encontrarse solvente —al ser desechadas por extemporáneas e insuficientes sus consignaciones administrativas—, resulta forzoso concluir que el ciudadano Rubén Darío Hernández ha decaído en su derecho a ser beneficiario de la prórroga legal. Tolerar la permanencia de un deudor insolvente desnaturalizaría el equilibrio contractual y el espíritu protector, pero justo, de la ley especial. En consecuencia, se declara la procedencia del desalojo también por el vencimiento del término contractual sin derecho a prórroga. Así se decide. Ahora bien, sobre las Modificaciones no Autorizadas (Literal "C" del artículo 40), la parte demandante invocó como causal concurrente de desalojo la prevista en el literal "C" del artículo 40 de la ley ejusdem, alegando haber constatado de forma inesperada que el inmueble poseía una división interna no notificada ni autorizada, así como daños de consideración presuntamente ocasionados por un incendio. Por su parte, la accionada rechazó tal señalamiento argumentando, no la inexistencia material de las obras, sino que la actora "carece de facultades legales e institucionales para exigirle permisos o autorizaciones". Esta Superioridad constata que la defensa esgrimida por la demandada no constituye una refutación probatoria de los hechos físicos alegados (las modificaciones), sino que recae nuevamente en el cuestionamiento de la cualidad de la arrendadora, aspecto que ya fue ampliamente desestimado en este fallo. La parte accionada no aportó ningún medio de convicción útil para demostrar que el inmueble se mantiene en las condiciones estructurales originales o que los daños señalados son inexistentes. No obstante, visto que la declaratoria con lugar de la presente acción de desalojo ya ha quedado plena y suficientemente sustentada de manera definitiva en la falta de pago de los cánones de arrendamiento (Literal "A") —causal de máxima entidad que extingue por sí sola la justificación de la tenencia—, esta Alzada estima necesario resolver el punto de las alteraciones físicas del inmueble. De allí, que se debe precisar que consta de las actas del presente expediente que la parte demandada no se opuso al alegato de la parte actora relativo a que la parte demandada ha realizado alteraciones al inmueble y que por ello el mismo se encuentra en estado de deterioro, pues solo se circunscribió a impugnar la cualidad y legitimidad del hoy accionante y aseverar que tal circunstancia lo releva de la necesidad de solicitar una autorización expresa. En tal sentido, puede entender esta superioridad, que ello configura una confesión en cuanto a la existencia de tales modificaciones sin el correspondiente permiso expreso. Así se establece. Como corolario de lo precedentemente expuesto, este Tribunal Superior, tras haber constatado que la sentencia de primera instancia incurrió en el vicio de incongruencia negativa al omitir el pronunciamiento sobre defensas de fondo y causales de desalojo esenciales, y habiendo esta alzada descendido al mérito del asunto para garantizar una tutela judicial efectiva y sin dilaciones indebidas, concluye que la excepción de prescripción opuesta por el demandado es improcedente por haber operado la interrupción civil mediante el reconocimiento táctico y material de la deuda; la cualidad activa de la accionante y de su dirección se encuentra plenamente acreditada y fue convalidada por la doctrina de los actos propios; y ha quedado fehacientemente demostrado el incumplimiento de la obligación principal de pago de cánones de arrendamiento, así como la prohibición de realizar alteraciones al inmueble sin autorización expresa, lo que hace decaer cualquier derecho a la prórroga legal, y fuerza la restitución del inmueble.. Por tales motivos, se impone la declaratoria con lugar de la demanda y la confirmación del desalojo por las razones aquí motivadas, con la consecuente condenatoria en costas de la parte perdidosa conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. -VI- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 03 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 17 de marzo de 2026, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: NULA la sentencia dictada por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de marzo de 2026, por infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del ordinal 5° del artículo 243 ibídem. TERCERO: Se DESESTIMA por improcedente la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad y legitimación de la actora, así como la excepción de prescripción de la acción opuestas por la parte demandada, por las razones de hecho y de derecho expuestas en la motivación del presente fallo. CUARTO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., contra el ciudadano RUBÉN DARÍO HERNÁNDEZ, plenamente identificados al inicio de este fallo, al haberse configurado las causales contenidas en los literales "a" “c” “g” e "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. QUINTO: En consecuencia, se ORDENA a la parte demandada el DESALOJO Y ENTREGA a la parte accionante, el inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el número 02, ubicado en la Avenida Stadium, Esquina Razzetti, de la Urbanización los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes, personas, animales y cosas. SEXTO: Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales en ambas instancias, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de junio de 2026. Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación. LA JUEZ, Dra. LISETH CARMEN HIDROBO AMOROSO.- LA SECRETARIA, Abg. ENDRINA OVALLE.- En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 p.m), se registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, Abg. ENDRINA OVALLE.- LHA/EOO/Drc.- Exp. No.AP71-R-2026-000254