TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés (23) de junio de dos mil veintiséis (2026)
212º y 163º
ASUNTO: KP02-R-2026-000072
PARTE ACTORA: LANFRANCHI, C.A, sociedad mercantil registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 1985, bajo el N° 20, tomo 4-K.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARMANDO GOYO MEDINA, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.110.
PARTE DEMANDADA: IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, sociedad mercantil registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 28 de marzo de 1985, bajo el N° 39, tomo 2-C, representada por el ciudadano ULISES HOMERO MIKLOS ARANGUREN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.301.348.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CÉSAR GREGORIO MATUTE MONTOYA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 274.798.
MOTIVO DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
En fecha 09 de diciembre de 2025, el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) identificado con la nomenclatura KP02-V-2024-001804, intentado por la sociedad mercantil LANFRANCHI, C.A. contra la sociedad mercantil IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, dictó sentencia al tenor siguiente:
-IV-
DECISON.
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Con lugar la demanda por desalojo, interpuesta por la empresa LANFRANCHI C.A, contra IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS C.A, representada por el ciudadano: ULISES MIKLOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.301.348 firma debidamente registrada en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara el día 28 de Marzo del 1985, Bajo el No. 39 Tomo 2-C.
SEGUNDO: Se condena a la demandada, IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS C.A, a entregar libre de personas y cosas a la parte actora, el inmueble arrendado, constituido por un local industrial, ubicado en la Zona Industrial 1 de esta ciudad de Barquisimeto. Cuyos linderos generales son; NORTE: Galpón ocupado por taller de cromado Larense, C.A; SUR: con la Corporación Don Bau; ESTE: Con la calle 11 de la Zona Industrial 1 y OESTE: con terreno ocupado por Servicio Agropecuario Ramón Vegas, De conformidad con el articulo 40 letras "A" del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, que fija como causal de desalojo "que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canon de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y de conformidad con la letra "D" "que se ha cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio"
TERCERO: Declara la Confesión Ficta de conformidad con el artículo 362 del CPC.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 03 de febrero de 2026, el abogado Edgar Becerra Rodríguez, apoderado judicial de la pare accionada, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a-quo el 05 de febrero de 2026, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho; en fecha 08 de abril de 2026, se le dio entrada y se fijó el VIGÈSIMO (20°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presentaren INFORMES, llegado el día 07 de mayo de 2026 en el cual correspondía la presentación de los mismos, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos los escritos presentados por las partes, y se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar observaciones; posteriormente, llegado el día 19 de mayo de 2026 se dejó constancia que ninguna de las partes presentaron escrito ni por si ni por medio de apoderados, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior observa:
ANTECEDENTES
En fecha 24 de octubre de 2024, el abogado Armando Goyo Medina, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, interpuso demanda de Desalojo, en el cual alegó:
Sic.
..Omisis…
I
LOS HECHOS
El ciudadano Edalfo Ángel Lanfranchi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.719.851, suscribió contrato de arrendamiento privado con la firma mercantil denominada Impermeabilizadora ULISES MIKLOS previamente identificada, el día 31 de enero de 2017, que acompaño marcada con la letra "C", sobre un inmueble constituido por un local industrial, ubicado en la Zona Industrial 1 de esta ciudad de Barquisimeto, el cual pertenece a mi representado según documento inmueble que presenta los siguientes linderos particulares: NORTE: Con galpón ocupado por Taller de Cromado Larense, C.A; SUR: Con la Corporación Don Bau; ESTE: Con la calle 11 de la Zona Industrial 1; y OESTE: Con terreno ocupado por Servicio Agropecuario Ramón Vegas.
Ahora bien, mi representada LANFRANCHI, C.A. ha devenido en Arrendadora en virtud de convertirse en propietaria del inmueble según documento registrado en la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 02 de enero de 2024, bajo el No 3, Tomo 1, Protocolo de Transcripciones del año 2024, que acompaño marcada con la letra "D". En dicho contrato de arrendamiento se estableció en su Cláusula Segunda: "La Arrendataria destinará únicamente el inmueble objeto de contrato a actividades comerciales y/o industriales, tales como ha sido establecido en su Registro de Comercio y/o Acta Constitutiva de la misma y a no cambiar su destino sin previa autorización por escrito y con copias de la Arrendadora."; se estableció igualmente en su Cláusula Tercera que la duración del contrato sería de un (01) año a partir del 01 de enero de 2017 hasta el 31 de enero de 2018, prorrogable por períodos iguales a voluntad y acuerdo de las partes, por lo que la relación arrendaticia se ha convertido en de tiempo indeterminado, y establecieron igualmente un canon arrendaticio inicial de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.F 25.000,00) que luego convinieron en quince mil bolívares soberanos (Bs. 15.000,00).
Ahora bien ciudadano(a) Juez, es el caso que la Arrendataria no ha efectuado pago alguno desde el 05 de diciembre de 2019, fecha en la que se expidió recibo por los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del mismo año, que acompaño en copia marcada con la letra "E" y que evidencia una morosidad de cincuenta y siete (57) meses, razón que permite el que conforme a la Cláusula Sexta del contrato que establece: "SEXTA: La no cancelación del canon de arrendamiento por dos (02) meses consecutivos conllevará a dar por concluido la relación arrendaticia y la desocupación inmediata del inmueble objeto del presente contrato..."
Todo lo antes descrito obliga a mi representado a la interposición de la presente demanda en virtud de la falta de pago de la Arrendataria, lo que viola flagrantemente lo dispuesto en el contrato y en la Ley de Arrendamiento Comercial en su artículo 40, ordinal "A", que establece: Son causales de desalojo: A): Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..."
…Omisis…
IV
PETITORIO
Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas e inútiles como han sido las gestiones amistosas realizadas para la entrega del inmueble, es por lo que procedo a demandar a la firma personal denominada "IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS", antes identificada, representada por el ciudadano ULISES MIKLOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.301.348, para que convenga o a ella sea condenada por este Tribunal en la entrega del inmueble arrendado, totalmente libre de personas o bienes en las mismas condiciones de estado y funcionamiento en que lo recibió.
V
ESTIMACION DE LA DEMANDA
De conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimientos Civil, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2023-0001, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veinticuatro de mayo de dos mil veinte y tres (24-05-2023), estimamos la presente demanda en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que equivale a menos de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor establecida para el día de hoy por el Banco Central de Venezuela, el cual es el euro según la resolución anterior anteriormente citada.
…Omisis…”
Una vez notificada la parte accionada del juicio incoado en su contra, procedió en fecha 06 de marzo de 2025, a través de su apoderado judicial el abogado Edgar Becerra Rodríguez a dar contestación a la demandada bajo los siguientes términos:
Sic.
…Omisis…

Capitulo I
CUESTIÓN PREVIA

ÚNICA: LA DEL ORDINAL 6° DEL ARTICULO 346 ejusdem, es decir, el defecto de forma de la demanda
En efecto, la cuestión es procedente en Derecho en base a lo siguiente:
De conformidad con el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, hago valer la cuestión previa referente al defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo de la demanda los requisitos que indica el artículo 340 ejsudem.
En efecto, se evidencia y se desprende del mismo libelo de la demanda que el demandante LAFRANCHI C.A., a través de su Apoderado ARMANDO GOYO MEDINA, en ninguna parte del escrito libelar indicó los datos relativo a la creación o registro, es decir no indico en la demanda, en que oficina de registro Mercantil fue creada la empresa que funge como parte demandante, ni bajo que numero, tomo y fecha fui inserto el acta constituya de la creación del respectivo registro de comercio, contraviniendo lo dispuesto el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal N° 3, concernientes a los requisitos de forma que debe contener todo libelo de una demanda que expresa textualmente:
Art 340. El libelo de la demanda deberá expresar:
3) Si el demandante o el demandado fuere una persona juridica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

Precisamente el articulo 864 ejusdem establece taxativamente, que la demanda escrita llenará los requisitos exigidos por el articulo 340 del código adjetivo civil, es decir los requisitos de forma, dentro de los cuales está como exigencia que cuando se personas jurídicas, como el caso que nos ocupa, deben indicarse los datos relativos a la creación o registro, circunstancia que omitió el demandante en su libelo y por consiguiente, adolece del vicio o defecto de forma denunciado y por consiguiente es contraria a derecho, pues contraviene lo estipulado en el referido artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, siendo en tal caso procedente la cuestión previa que aquí se propone.
La presente cuestión previa la formulamos también, de conformidad con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, que establece que las cuestiones previas deberán ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda.
En consecuencia, solicitamos que la presente Cuestión Previa sea declarada con lugar conforme a derecho en el momento de la decisión correspondiente.
CAPITULO II
PUNTO PREVIO
LA DEMANDANTE NO TIENE CUALIDAD PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCION.
De conformidad con el artículo 361 primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, alego como defensa de fondo LA FALTA DE CUALIDAD, de la parte demandante, LAFRANCHI C,A., para intentar la presente acción en los siguientes términos:
En tal sentido, El procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su obra Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, se pregunta: Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. En consecuencia, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción...
Ahora bien, en el caso que nos ocupa dice el mismo demandante en su libelo de la demanda, que la misma ser convirtió en propietaria, según documento registrado en la oficina de Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 02 de enero del 2024, bajo el Nro 3. Tomo 1, Protocolo de Transcripciones del año 2024, y en consecuencia según el apoderado actor la demandante ha devenido como arrendadora es decir según el opero la figura de la subrogación arrendaticia.
En este orden de ideas, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1: Parte Sustantiva y Procesal, Caracas, 2000. Página 80, señalaron con respecto a la figura de la subrogación arrendaticia lo siguiente:
"La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la trasmisión de la propiedad por cualquier causa omissis Y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existe entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales"
NO ES PROPIETARIO DEL BIEN
En tal sentido, demandante dice que es el propietario del bien arrendado, y que por ello tiene la legitimidad para demandar, argumentos que son falsos, el cual rechazo y contradigo, por cuanto el documento que presenta, que si bien esta registrado no es indicativo de ningún traslado de propiedad, solo consta el registro de una sentencia, pero no es traído a los autos la transacción es decir la voluntad de las partes donde transfieren derechos o no sobre el inmueble objeto de esta demanda, por lo que es claro concluir que el documento que es traído a los autos para alegar la subrogación arrendaticia, no es suficiente para que el actor se le acredite la titularidad y asi pido sea declarado por este tribunal.
En colorario a lo expresado anteriormente, es diáfano que el registro de una sentencia que homologa la transacción, no puede suplir la existencia de un título de propiedad, por cuanto es necesario que se traiga a los autos la transacción o convenimiento que dio origen al registro de la sentencia, que en todo caso también debió registrarse conjuntamente con la sentencia pero que extrañamente no es traída a los autos y por lo tanto, la consignación del solo registro de la sentencia acompaña como anexo "B", en su libelo de la demandada, no le acredita la legitimidad para ser el propietario y titular de la acción que pretende ejercer en el presente juicio, y en consecuencia sociedad mercantil LAFRANCHI C,A, NO ESTÁ SUBROGADA en los derechos del arrendador y no puede sustituir al arrendador ni tener sus derechos, por cuanto no consigna los documentos suficientes para ostentar LA CUALIDAD DE PROPIETARIO, y en efecto tener la legitimidad para ejercer la presente acción al no ser el propietario, del bien objeto de esta demanda y así pido sea declarado por este tribunal.
CAPITULO III
CONTESTACIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA
Convengo, en que el canon de arrendamiento es por la cantidad de quince mil bolívares soberanos (Bs 15.000,00), hoy 0.15 Bolívares digitales.
Niego rechazo y contradigo lo expuesto en el libelo de la demanda en todas y cada una de sus partes, salvo lo convenido en el parágrafo anterior, por ser completamente infundada e incoada con temeridad, sin apego a la Ley que rige la materia, por los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
De conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hago valer la Prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, de la siguiente forma:
Niego rechazo y contradigo, que el inmueble arrendado sea un local industrial, ya que le fue alquilado a mi poderdante, hace más de treinta años, para que viviera junto con su esposa y sus pequeños hijos para aquel entonces, la cual aún vive su esposa y uno de sus hijos, los cuales componen parte de su núcleo familiar.
Vale decir, que dicho inmueble la parte actora pretende decir que es un local industrial, el cual siempre ha sido una vivienda que me fue alquilada para tal fin y ha sido el hogar de la familia de mi poderdante, por más de 30 años y es el espacio del desarrollo social y el de su grupo familiar, tal como lo indica en su definición el artículo 7 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dice textualmente:
Definiciones
Artículo 7°. Para todos los efectos de la presente ley debe entenderse como:
VIVIENDA: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
En tal sentido, en dicha vivienda desde que le fue arrendada a mi representando, siempre ha existido la presencia de bienes muebles y enseres propios para la convivencia, descanso, aseo personal y preparación de alimentos de su referido grupo familiar, por cuanto es allí donde la familia de mi poderdante creció, donde se han desarrollado como 'persona, teniendo un vínculo con la comunidad desde hace más de treinta años, que evidencian que ha sido el asiento principal, de la esposa y la familia de mi mandante, su domicilio y su hogar, en el cual nunca existió un local industrial o se desarrollara alguna actividad distinta al uso normal de una casa para vivienda, como temerariamente lo pretende hacer ver la parte demandante.
Así mismo, en si bien es claro, que en el contrato, establece que su uso es para actividades comerciales e industriales, esto nunca paso porque siempre fue alquilada para la vivienda de la familia de mi representado, por lo que dicha cláusula es nula ya que contraviene los establecido en el artículo 4 de la Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas, que establece:
Artículo 4. El Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas, pensiones, residencias o habitaciones, en el marco de la garantía integral del derecho a la vivienda y el hábitat, concebido como:
6.- Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir las la propiedad de dichos bienes; responsabilidades inherentes considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.
En consecuencia, conforme la norma antes citada, lo que siempre pretendió el arrendador, con la suscripción de dicha cláusula, es desvirtuar el ámbito de aplicación de las leyes de arrendamiento destinadas a vivienda, para así menoscabar los derechos que tiene la familia de mi poderdante, en el goce de una vivienda, por lo que dicha clausula es nula de nulidad absoluta y así pido sea declarado por este tribunal.
En este orden de ideas, nos encontramos ante una vivienda que sirve de hogar para el asiento familiar de mi poderdante, por lo que está amparada en el ámbito de aplicación del artículo 6 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que dice textualmente:
Ámbito de aplicación
Artículo 6°. Las normas contenidas en la presente ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda; habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta ley.
Es claro, que estando amparado mi mandante, en la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual obliga a los arrendadores que antes de ejercer alguna acción judicial que pretenda la perdida de la posesión de un inmueble arrendado destinado para el uso habitacional, deberá sustrajere al procedimiento previo conforme lo ordena el artículo 94 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece:
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Igualmente, la referida ley en materia de arrendamientos de vivienda establece que en caso que previo a cualquier procedimiento judicial se debe aplicar lo el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas, de acuerdo a lo establecido en el artículo 96 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En este orden de ideas, el legislador patrio es taxativo en la protección a los grupos familiares que ocupen como asiento principal una vivienda determinada, obligando al propietario o arrendador someterse al procedimiento establecido en el referido marco jurídico, si pretende la entrega de algún inmueble destinado para dicho uso.
Cabe destacar, que estamos en presencia de una acción que pretende la entrega material de un supuesto local industrial, el cual no existe, donde lo que hay es una vivienda donde vive la esposa de mi poderdante y su núcleo familiar, siendo un sujeto de protección de la le Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que en su artículo 1 y 2 exponen textualmente:
Objeto
Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos objeto de protección
Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. (subrayado mio).
En colorario a lo expresado, estando protegido y amparado mi poderdante y su familia, por los presentes instrumentos jurídicos, en el cual el legislador es claro en prohibir la admisión de cualquier acción judicial bien sea contra ocupantes o arrendatarios de viviendas sin cumplir los procedimientos previos establecidos en las referidas leyes, tal como lo establece el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, en su artículo 10 que establece lo siguiente:
Acceso a la vía judicial
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (subrayado mío).
Es claro concluir ciudadano juez, que hay una prohibición expresa de la ley de admitir la presente demanda cuya ejecución pretende burlar la aplicación de las referidas de leyes que protegen y establecen las presentes condiciones para poder intentar cualquier acción que pretenda la entrega de un bien determinado de uso habitacional, al decir que es un local industrial, hecho que es totalmente falso y por ello solicito que dicha demanda sea declarada sin lugar y se inadmita la misma por haber una prohibición expresa del legislador patrio como se expuso anteriormente, por lo que dicha acción es contraria a derecho al orden público y violatoria al debido proceso.
NO HAY INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO
Niego rechazo y contradigo el supuesto hecho que mi poderdante ULISES MIKLOS, no haya cumplido con el pago cincuenta y siete (57) mensualidades de arrendamiento, pues es completamente falso tales hechos. Por cuanto, la esposa de mi representado ciudadana MILAGROS LEAL, titular de la cedula de identidad Nro. 4.387.189, pago en seis depósitos bancarios, a la cuenta del arrendador EDALFO ANGEL LANFRANCHI, en una cuenta bancaria de su propiedad, del BANCO MERCANTIL, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 3.800,00), por concepto de cánones de arrendamiento, monto que comprende el pago de los cincuenta y siete meses reclamados en la presente demanda.
En consecuencia, es evidente que si sumamos los cincuenta y siete meses adeudados según el demandante, a razón del canon convenido de 0.15 BOLÍVARES, el cual no es un hecho controvertido, dicho monto asciende a la cantidad de OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (BS 8;55), es evidente que mi mandante ha pagado mucho más que esa cantidad, al pagar la cantidad al arrendador la suma de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 3.800,00), 'por lo que no solo ha pagado los meses vencidos reclamados, sino adelanto varios años de las pensiones de alquiler y es por lo que mi poderdante, está totalmente solvente con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento y así pido sea declarado por este tribunal.
En consecuencia pido sea declarada sin lugar la presente demanda por ser contraria a derecho y completamente infundada, y sea condenada la parte demandante al pago de las costas procesales, sin perjuicio del derecho de cobrar los daños y perjuicios a que hay lugar.
…Omisis…”
En atención a la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte accionada el juzgado a-quo en fecha 03 de junio de 2025, dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró subsanada la misma; posteriormente, por auto de fecha 06 de junio de 2026, fijó para el quinto (5to) de despacho siguiente a las 9:00 a.m., para que tuviere lugar la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Llegado el día antes mencionado, el tribunal levantó el acta correspondiente quedando la misma bajo el siguiente tenor:
Sic.
“Siendo la fecha y la hora fijada para el día de hoy: Viernes trece (13) de Junio de Dos Mil Veinticinco (2025) siendo las 09:00 a.m., para llevar a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, estando presentes en el Despacho el ciudadano: JUEZ TITULAR, ABG. HILARIÓN ANTONIO RIERA BALLESTERO Y LA CIUDADANA: SECRETARIA, ABG. MARIA EUGENIA RINCONES YAJURE, la Alguacil de este Tribunal, anunció el Acto de Audiencia, aperturándose el mismo, dejando así expresa constancia este Tribunal, que se encuentra presente, con su respectiva toga, el Apoderado Judicial de la parte demandante el ABG. ARMANDO ISAIAS GOYO MEDINA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 27.110, la Apoderado Apud-Acta de la parte Demandada ABG. EDGAR AUGUSTO BECERRA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 126.031, con su respectiva toga. ACTO SEGUIDO, en este estado toma la palabra el ciudadano Juez para declarar abierto el acto y como punto previo le indica a las partes, que se les otorga un tiempo breve a cada uno para que hagan sus exposiciones de conformidad con el artículo antes señalado. EN ESTE ESTADO EL TRIBUNAL LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE, ANTES IDENTIFICADO QUIEN EXPONE: "la presente demanda de desalojo se fundamenta en el incumplimiento de los pagos arrendaticios del demandado desde diciembre de 2019 hasta la fecha de introducción de la demanda por cincuenta y siete cuotas no pagadas, en la contestación de la demanda el demandado alega su solvencia por cuanto en el año dos mil veintitrés hizo seis depósitos bancarios que totalizaron la suma de tres mil ochocientos bolívares, cantidad esta con la que aduce que se solventaron y cancelaron las cincuenta y siete cuotas y muchos años más de alquiler, porque según él el canon de arrendamiento convenido por el local arrendado era de bolívares 0,15 céntimos mensuales, por otro lado alega la falta de cualidad de mi representada por no ser según esta, propietaria del inmueble arrendado, cuando con la demanda se consignó el documento registrado de fecha 02/01/2024, que soporta la propiedad del inmueble arrendado y que derivo de demanda de nulidad de venta tramitada en expediente KP02-V-2023-002776 que cursó en este mismo tribunal, a todo evento por ser documento público, consigno en este acto la copia certificada de dicho expediente, por ultimo alega el demandado en su contestación que ocupa el inmueble arrendado desde hace más de treinta años y que el inmueble que se le arrendo, se le arrendo como vivienda, no obstante llama la atención que el contrato ultimo firmado por el cual se le demanda establece claramente que se le alquilo un local comercial para que funcione en él la Sociedad Mercantil IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, C.A, sociedad mercantil registra en el registro mercantil primero del estado Lara, bajo el tomo 2-c N° 39 del 28/03/1985, siendo este contrato suscrito el 31/01/2017, además el local arrendado está enclavado en la zona industrial 1 de Barquisimeto y está rodeado de galpones comerciales que también son propiedad de mi representada por ende si la demandada alega uso residencial y domestico del local esto no constituye otra cosa que un ardid del mismo para seguir ocupando el inmueble amparado en las leyes que protegen el arrendamiento de vivienda cuestión totalmente ajena al caso que nos ocupa, es todo". EN ESTE ESTADO EL TRIBUNAL LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL APODERADO APUD ACTA DE LA PARTE DEMANDADA, ANTES IDENTIFICADA QUIEN EXPONE: "En primer lugar rechazo la consignación del expediente donde se pretende acreditar la propiedad del bien objeto de esta demanda por cuanto la misma es parte del instrumento fundamental de la presente demanda y de conformidad con el código de procedimiento civil 434 los instrumentos fundamentales que no sean consignados con la demanda no se admitirán después lo cual solicito no sean valorados dichos instrumentales donde supuestamente se acredita la propiedad del inmueble. Por otra parte ratifico la contestación realizada en cada una de sus partes y en consecuencia convengo que el canon de arrendamiento es por la cantidad de 15bs soberanos hoy por la cantidad de 0,15 bs digitales, a su vez ratifico como hecho controvertido la falta de cualidad que tiene la parte demandante por no alegar la subrogación arrendaticia y porque no es propietario del bien o por lo menos no se acredito en la demanda, igualmente solicito se fije como hecho controvertido la prohibición de ley de admitir la acción propuesta por cuanto en el bien que se intenta pedir el desalojo es una vivienda que ha sido ocupado por mi poderdante desde hace más de treinta años y en consecuencia se debió aplicar el procedimiento previo para el desalojo establecido en la ley arbitraria de desocupación de vivienda, igualmente solicito se fije como hecho controvertido el alegato que no hay incumplimiento de los pagos de arrendamiento por cuanto mi mandante consigno o mejor dicho pago en depósito bancario antes de la introducción de la demanda las cantidades que reclama la parte demandante, igualmente ratifico las pruebas la primera, documento de prohibición de desalojo a la esposa de mi poderdante realizada por el ministerio de vivienda y habitad, igual los depósitos bancarios las actas de matrimonios y partidas de nacimiento y la inspección judicial, es todo"
Celebrada la audiencia que arriba se trascribe, el juzgado a-quo en fecha 18 de junio de 2025, dictó auto mediante el cual fijó los hechos controvertidos y no controvertidos y abrió el lapso probatorio conforme lo dispone la tercera parte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, evacuadas como fueron las pruebas presentadas, el juzgado a-quo en fecha 03 de octubre de 2025, fijó para el trigésimo (30) día de despacho siguiente a las 9:00 am, para que tuviere lugar la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 ibídem; por consiguiente, llegada la fecha antes mencionada el tribunal levantó el acta correspondiente quedando la misma bajo el siguiente tenor:
Sic.
“ Siendo la fecha y la hora fijada para el día de hoy: Jueves, veinte (20) de Noviembre de Dos Mil Veinticinco (2025) siendo las 09:00 a.m., para llevar a cabo la AUDIENCIA ORAL de conformidad con lo establecido en el Articulo 870 del Código de Procedimiento Civil, estando presentes en el Despacho el ciudadano: JUEZ TITULAR ABG. HILARIÓN AΝΤΟΝΙΟ RIERA BALLESTERO Y LA CIUDADANA SECRETARIA ABG. MARIA EUGENIA RINCONES YAJURE, la Alguacil de este Tribunal, anunció el Acto de Audiencia, aperturándose el mismo, dejando asi expresa constancia este Tribunal, que se encuentra presente, con su respectiva toga, el Apoderado Judicial de la parte demandante el ABG. ARMANDO ISAIAS GOYO MEDINA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 27.110, y el Apoderado de la parte demandada ABG.EDGAR AUGUSTO BECERRA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 126.031. ACTO SEGUIDO, en este estado toma la palabra el ciudadano Juez para declarar abierto el acto y como punto previo le indica a las partes, que se les otorga un tiempo breve a cada uno para que hagan sus exposiciones de conformidad con el artículo antes señalado. EN ESTE ESTADO EL TRIBUNAL LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE, ANTES IDENTIFICADO QUIEN EXPONE: "introduje esta demanda en octubre de 2024 por incumplimiento en los pagos arrendaticio por parte de la arrendataria Firma Mercantil IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, el cual dejo de pagar desde enero de 2020 y al momento de la introducción de la demanda la mora era de 57 meses, contestada la demanda por la arrendataria esta baso su defensa en tres puntos fundamentales, la primera de ella fue el alegar la falta de cualidad de mi representada para interponer la acción, toda vez que alego que el documento traslativo de la propiedad de él arrendador original EDALFO LANFRANCHI solo se acompañó con la nota traslativa de propiedad del Registro inmobiliario del segundo circuito de fecha 02/01/2024, al momento de la audiencia preliminar consigne copias certificadas de la totalidad de las documentales por la cual se hizo el traslado de propiedad el cual derivó de una acción judicial que se intentó casualmente por ante este mismo tribunal, la demandada se opuso a la consignación de dichas copias expresando que el artículo 864 del C.P.C señala que en los procesos de desalojo no se pueden consignar pruebas después de introducida la demanda, pero es el caso que el mismo art. 864 en su último párrafo establece claramente que excepcionalmente se pueden consignar las mismas si ha sido señalado en el libelo el sitio u oficina donde se encuentre y si son documentos de carácter público, lo cual fue hecho por esta representación al momento de la introducción del libelo. Como segundo punto de defensa la demandada expresó que el inmueble lo ocupa como lugar de residencia con su esposa e hijo, pero no obstante el contrato suscrito entre las partes en enero 2017 establece claramente en la cláusula segunda la naturaleza comercial del arrendamiento y señala además que para cambiar el objeto del arriendo la arrendataria debe tener el consentimiento escrito por parte del arrendador, tal circunstancia no fue evidenciada en ninguna forma por parte del arrendatario quien como única prueba trajo al expediente las testimoniales de los ciudadanos ANA PIÑANGO Y JULIO GONZALEZ, quienes la primera expresó que era compañera de trabajo en la escuela ciudad de Maracaibo de la esposa del representante de la demandada, que conocía al mismo por algunas reuniones que se hicieron en la Unidad Educativa y que del inmueble solo recuerda que estaba en una calle muy sola en la zona industrial 1 de Barquisimeto y en lo que respecta al segundo testigo, expresó que conocía el local y al señor Miklos por ser vecino, ya que el por bastante tiempo se encontraba en el inmueble ubicado en la esquina (campo de beisbol) y al preguntársele la dirección del inmueble ocupado por Miklos dijo que el mismo se ubicaba en la esquina de la calle 15 con la carrera 4 de la Zona industrial 1, cuando en realidad el inmueble se encuentra en la calle 11 es decir 400 metros de distancia a la que señaló el testigo en su declaración, razón por la que se puede concluir que las dos testimoniales no evidencia de forma alguna, ni pueden dar fe del carácter residencial del inmueble arrendado, es bueno acotar que el inmueble reitero se encuentra en la Zona Industrial 1 de Barquisimeto y su boletín y código catastrales son únicamente para industria y no para residencia. El tercer punto de la defensa de la demandada se circunscribe a expresar que no tiene mora alguna en sus pagos, por cuanto en el año 2023 consigno como prueba a la demanda una serie de bauches o depósitos bancarios que en su totalidad eran por un monto de 3.800 bolívares, y que como el canon arrendaticio era de 15.000 bolívares soberanos y que en razón de la devaluación monetaria fijada por el ejecutivo nacional en octubre de 2021 suprimió seis (6) ceros (0) a la moneda, lo cual hizo que el alquiler se redujera a la cifra de 0,15 céntimos de bolívares mensuales, por lo que con la cancelación de 3.800 bolívares consignados se cancelaba totalmente los 57 meses impagados que ascendían en su totalidad aproximadamente a 8,50 bolívares y que con el resto de dinero sobrante de los 3.800 bolívares se cancelaron varios años por adelantado. Quiero agregar en base a lo alegado por la demandada que los cánones arrendaticio tan generosamente cancelado por adelantado se traducen a su criterio a la cifra de 25.756 meses o lo que es lo mismo 2.106 años cifras que incluso excede los 2025 años de la era cristiana. Tal argumento aparte de poco serio se constituye en un insulto a la justicia y al tribunal mismo estando reñido con las exigencias que nos hace la ley de abogado y el código de ética a todos los profesionales del derecho en general, por consiguiente y dejando evidenciado la falsedad de todos los alegatos esgrimidos por la arrendataria en su defensa solicito a este tribunal el que declare con lugar la inmediata desocupación del inmueble propiedad de mi representada, es todo". EN ESTE ESTADO EL TRIBUNAL LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, ANTES IDENTIFICADO QUIEN EXPONE: "en tal sentido, primeramente ratifico el escrito de contestación en toda y cada una de sus partes, en consecuencia, vale decir que en el presente asunto se evidencia la falta de cualidad del demandante por cuanto en primero lugar no alega en ninguna parte la subrogación arrendaticia, el cual es un requisito sine quanon establecido en la ley y en la jurisprudencia para abrogarse la representación del arrendador, para poder ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento y en segundo lugar es instrumento fundamental de la demanda presentar el documento de propiedad cuando se pretende demandar como propietario lo cual no ocurrió en el presente asunto como se evidencia en los autos, en vista que solo se trajo una sentencia registrada pero no se presentó en su oportunidad procesal correspondiente el documento traslativo de propiedad, tampoco indicó el actor en ninguna parte del libelo de la demanda que dicho documento se encontraba en el registro público respectivo, si no extemporáneamente luego de nuestra defensa que intento presentar dicho que fue documento, el cual no debe ser admitido ni valorado conforme lo indica nuestro Código de Procedimiento Civil, que es claro en indicar que los documentos fundamentales que no son presentado en el libelo de la demanda no se admitirán después y así pido sean declarado. En segundo lugar dicha acción como se establece en el libelo de demanda, no debe ser admitida por cuanto existe una prohibición de admitir la acción propuesta por cuanto estamos en presencia de un inmueble destinado a vivienda, lo cual fue probado no solamente con la testimonial y sino con una providencia administrativa la cual no fue desconocida ni impugnada por la parte demandada, emitida por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda coordinación del Estado Lara, la cual indica que el inmueble objeto de esta demanda está en el ámbito de aplicación de la Ley de Regulación y control de arrendamiento de vivienda y en efecto para poder desalojar dicho inmueble se debe cumplir con el procedimiento previo establecido en dicha ley advirtiéndole al ciudadano arrendatario EDALFO ANGEL LANFRANCHI, la obligación de no perturbar la ocupación pacífica y en todo caso debe cumplir con los supuestos en la ley de regularización y control de arrendamiento de vivienda y que el mismo deberá cumplir con lo establecido en el artículo 5 de ley de desalojo y desocupación arbitraria de vivienda, en consecuencia es claro que con esta resolución administrativa dicho inmueble esta en el ámbito de aplicación en las anteriores leyes mencionada, en las cuales estable un procedimiento previo para el desalojo de las mismas y es por lo cual existe una prohibición de ley para admitir la presente acción y esto se concatena con las pruebas testimoniales las cuales son conteste en afirmar que en el inmueble ubicado en la zona industrial 1 cerca de la bomba "don bao" sector barrio unió, existe una vivienda que la habita ULISES MIKLOS Y SU ESPOSA MILAGROS LEAL, parentesco que fue probado en autos por lo cual es evidente que el inmueble del cual se pide su desalojo esta fuera del ámbito de aplicación de la ley de arrendamiento comercial. Destacando que dicha leyes son de orden público y no pueden ser relajada por los particulares donde la realidad debe prevalecer sobre las distintas formas que cualquier documento indique y el cual en todo caso no debe violentar los derechos de mi poderdante, por cuanto es nulo de toda nulidad, asi mismo vale decir que existe en las pruebas presentadas unos depósitos bancarios que la jurisprudencia denomina como tarjas los cuales se evidencia el pago de los canon de arrendamiento cancelado a la cuenta corriente del arrendador EDALFO LANFRANCHI documentales que no fueron desconocida ni tachadas por la parte demandada y en consecuencia deben ser valoradas en el presente proceso y en tal sentido de dicha documentales se evidencia el pago absoluto del canon de arrendamiento cuyo fue indicado por la parte actora y no forma parte de los hechos controvertidos, dichos montos depositados y utilizados sus fondos por el arrendador lo que convalida el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, indicando que dicho pago fueron realizados antes de la introducción de la demanda y tampoco dijo la parte actora ni trajo ningún tipo de prueba que dicho dinero no fue aprovechado ni utilizado por el arrendador y es por ello que se prueba de manera fehaciente la solvencia de mi poderdante en el pago de los cánones de arrendamiento. Por otra parte dejo constancia en este Tribunal de conformidad con la sentencia emitida por la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que es deber de los abogados en ejercicio utilizar todos los medios que estén a su alcance para defender y hacer la mejor gestión en procura de los intereses de su cliente y en consecuencia el abogado por defender a un ciudadano no lo hace su socio y el mismo es independiente de las resultas del proceso y es por ello que denuncio la actuación de algunos colegas en querer criminalizar el ejercicio de la profesión por cuanto los alegatos y defensas que se realicen en un proceso deben ser en aras de demostrar o no los derechos que se ventilan en un proceso, ya que no fuimos nosotros los que indicamos el canon de arrendamiento, sino sencillamente es parte de lo alegado en los autos y es por lo cual este abogado no ha incumplido lo postulado en el código de ética ni en la ley de abogado, recordando a la contra parte que si su cliente no está conforme con el canon que ustedes mismo señalaron cuentan con el procedimiento de regulación de alquileres establecido en la ley, es todo. Oídas las exposiciones de las partes, se da por concluido el presente debate o audiencia oral, de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se les solicita a los apoderados de la parte demandada, el retiro del despacho del Tribunal por un lapso prudencia de 30 minutos a los fines de dictar la sentencia oral, de conformidad con el articulo 875 Ejusdem. El Tribunal de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dictar la sentencia oral en el presente asunto en los siguientes términos: Quien juzga observa que el apoderado de la parte demandada es el abogado CESAR GREGORIO MATUTE MONTOYA, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 274.798, que los pagos que constan en autos fueron hechos en forma irregular y quedo demostrado el cambio de uso del local dado en arrendamiento. En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo, interpuesta por la empresa LANFRANCHI C.A. contra IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, representada por el ciudadano: ULISES MIKLOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.301.348 firma debidamente registrada en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara el día 28 de Marzo del 1985, Bajo el No. 39 Tomo 2-C. SEGUNDO: Se condena a la demandada, IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, a entregar libre de personas y cosas a la parte arrendado, constituido por un local industrial, ubicado en la Zona actora, el inmueble Industrial 1 de esta ciudad de Barquisimeto. Cuyos linderos generales son; NORTE: Galpón ocupado por taller de cromado Larense, C.A; SUR: con la Corporación Don Bau; ESTE: Con la calle 11 de la Zona Industrial 1 y OESTE: con terreno ocupado por Servicio Agropecuario Ramón Vegas, De conformidad con el articulo 40 letras "A" del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMINETO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, que fija como causal de desalojo " que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canon de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y de conformidad con la letra "D" "que se ha cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio". TERCERO: DECLARA la CONFESIÓN FICTA de conformidad con el artículo 362 del C.P.C. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil. Se advierte a las partes que el Tribunal procederá a publicar el presente extenso del fallo en el lapso establecido en el artículo 877 Ibidem. El Tribunal deja constancia que no se realizó la grabación de la presente audiencia de Juicio, por no contar con los medios audiovisuales. Siendo las 10:40 am, terminó el acto. Es todo, terminó, se leyó y conformes firma…”
Consecutivamente, en fecha 09 de diciembre de 2025 el juzgado a-quo publicó el extenso del fallo el cual es objeto de revisión ante esta alzada en el cual indica:
Sic.
“…Omisis…
La parte actora plantea el cambio de uso toda vez que en el contrato de arrendamiento se estipuló en la cláusula SEGUNDA que la arrendataria destinara únicamente el inmueble objeto del presente contrato a actividades comerciales y/o industriales tales como ha sido establecido en su registro de comercio y/o acta constitutiva de la misma y a no cambiar su destino sin previa autorización por escrito y con copia de la arrendadora.
De la lectura de la demanda y la contestación hecha por quien no es parte en el juicio ya que la misma fue hecha a título personal por quien no es parte en este proceso, se puede evidenciar el cambiado el uso del inmueble. La importancia que tiene la voluntad de las partes, su real intención, es cuestión de tomar en consideración a la hora de precisar el uso o destino del Inmueble previsto en el contrato. En efecto, revisado el contrato de arrendamiento se precisa de la CLÁUSULA SEGUNDA, lo siguiente: que la arrendataria destinara únicamente el inmueble objeto del presente contrato a actividades comerciales y/o industriales tales como ha sido establecido en su registro de comercio y/o acta constitutiva de la misma y a no cambiar su destino sin previa autorización por escrito y con copia de la arrendadora.
De la cláusula citada se aprecia, que los términos del contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes al inicio de la relación locativa de darle un uso o destino al inmueble para actividades comerciales, situación ésta que no se modificó durante la vigencia del contrato.
Ahora bien la mutación del uso o destino del inmueble arrendado que afecte la totalidad del inmueble, en contravención de lo estipulado en el contrato, se encuentra contemplado como una de las causales de desalojo prevista en el artículo 40 literal d de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por ser estas una de las obligaciones principales del arrendatario articulo 1592.1° del C.C.-
En el presente caso nos encontramos que el demandado, no contesto la demanda, no hizo siquiera un desconocimiento vago o genérico de la afirmación de cambio de uso hecha por el actor; lo que constituye, a juicio de quien decide, no solo una falta de identidad con la causa pretendida en fundamentos de hecho y derecho de la pretensión, sino el claro desaprovechamiento de la oportunidad de oponer (excepciones, alegaciones y defensas que efectivamente se relacionen con el petitum. Por tanto, siendo que la parte no promovió nada que le favoreciera para desvirtuar la presunción la confesión, esto es, la aceptación de los hechos afirmados por el actor, resulta procedente la petición de desalojo por el cambio de uso, en contravención del contrato, invocada por el actor. ASÍ SE ESTABLECE.
En tal sentido, del procedimiento oral el prenombrado artículo 868 de la Ley adjetiva civil in primam partem, expresa lo siguiente: "Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del articulo 362."
Por parte observa quien juzga que la demandada incurre en confesión ficta, ya que a pesar de tener representante en juicio no dio contestación a la demanda ni probo hecho alguna que lo favoreciera en los términos del artículo 362 del C.P.C. Así se declara
…Omisis…”
En cuenta de lo previamente expuesto, esta superioridad estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para dictar sentencia, observa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidos como han sido los lapsos procesales, corresponde a quien juzga observar con detenimiento las actas que conforman el presente asunto para determinar si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido, expone esta alzada que los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantizar el desarrollo legal del proceso para que se respeten los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 9 de diciembre de 2025, dictada por el a-quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y con base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toma como hecho no controvertido: la existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes: 1) La cualidad de la parte actora; 2) La personalidad jurídica del demandado; 3) La Naturaleza del Contrato (Vivienda-Local Comercial); y, 4) la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses señalados por la parte actora.
A los fines de demostrar sus alegatos, las partes consignaron los siguientes medios probatorios
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA
Conjuntamente con el escrito libelar:
1. Documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 25 de junio de 2024, inserto con el N° 8, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual consigno marcado con la letra "A"; adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con el mismo la legitimidad del abogado Armando Goyo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.110 para actuar en juicio en representación de la parte accionante. Así se establece.
2. Documento debidamente registrado en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Lara el día 28 de marzo de 1985, N° 39, Tomo 2-C, marcado con la letra "B"
3. Contrato de arrendamiento, que se hizo en forma privada, marcado con letra "C".
4. Copia fotostática de documento registrado que acredita la propiedad de la empresa LANFRANCHI, C.A, marcada con la letra "D".
Los medios probatorios identificados con los números 2, 3 y 4, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose con de ellos la existencia de la relación arrendaticia y la legitimidad de las partes para actuar en juicio. Así se establece.
5. Copia fotostática de recibo de pago de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2019, al no ser desconocida, impugnada, ni tachada, adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que la parte demandada canceló el canon de arrendamiento hasta diciembre de 2019. Así se establece.
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACCIONADA
Conjuntamente con la contestación de la demanda:
1. Original del Acta de Matrimonio de los ciudadanos MILAGRO COROMOTO LEAL FLORES y ULISES HOMERO MIKLOS ARANGUREN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-4.387.189 y V-7.301.348.
2. Original de Actas de Nacimiento de fechas 15 de marzo de 1989 y 17 de julio de 1979, correspondiente a los ciudadanos ARION ULISES y AFRODITA HENOIS quienes son hijos de los ciudadanos MILAGRO COROMOTO LEAL FLORES y ULISES HOMERO MIKLOS ARANGUREN –ya identificados-.
3. Copia simple del Acta de Nacimiento de fecha 18 de marzo de 1986 del ciudadano ULISES HOMERO hijo de los ciudadanos MILAGRO COROMOTO LEAL FLORES y ULISES HOMERO MIKLOS ARANGUREN –ya identificados-.
Los medios probatorios identificados con los números 1, 2 y 3, tienen valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; sin embargo, de su contenido se desprende su impertinencia para resolver los hechos controvertidos y por consiguiente se desestiman. Así se establece.
4. Original de seis (06) vaucher de depósito bancario, realizados en el banco mercantil, en la cuenta corriente N°. 01050102487102016786, propiedad del arrendador EDALFO ANGEL LANFRANCHI, signados con los N° 023022474340266, 023100674330169, 023051171080250, 024052371100099, 0230072070180336, 023122074330169, respectivamente, que en su conjunto suma TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 3.800,00). Dicho medio probatorio al no ser desconocido, impugnado, ni tachado, adquieren valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia sobre el asunto será establecida más adelante. Así se establece.
5. Copia simple de prohibición de desalojo a favor de la ciudadana MILAGRO COROMOTO LEAL FLORES, titular de la cédula de identidad N° V-4.387.189, emitida por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, COORDINACIÓN DEL ESTADO LARA, de fecha 13/09/2022, la cual prohíbe al arrendador EDALFO ANGEL LAFRANCHI y a cualquier persona que tenga interés en realizar desalojos arbitrarios y obliga a todo aquel que quiera realizar un procedimiento de desalojo, deberá iniciar el procedimiento administrativo previo establecido en la ley. Tratándose de una copia simple de un documento público administrativo adquiere valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; y su influencia sobre el mérito de la causa será establecido infra.
6. Inspección Judicial; a fin de que el tribunal a-quo se trasladare al inmueble, ubicado en la zona industrial 1, calle 11 carrera, entre la 4 y la avenida Libertador, casa N° AL 102, Barrio Unión, Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, objeto de esta demanda, y se deje constancia de lo siguiente: Primero: Si dicho inmueble está ocupado y es utilizado como vivienda, por un grupo familiar, y si existen evidencias, de la presencia de bienes muebles y enseres propios para la convivencia, descanso, aseo personal y preparación de alimentos del referido grupo familiar. Segundo: se deje constancia de las características del inmueble y que si dichas características corresponden a una vivienda, es decir si existe la presencia de habitaciones para el descanso, cocina, sala y comedor. Tercero: De las personas que en calidad de vivienda familiar ocupan dicho inmueble arrendado. Dicho medio probatorio no es objeto de valoración por cuanto no fue evacuada dicha probanza. Así se establece.
7. Testimoniales de los ciudadanos: ANA MARIA PIÑANGO ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.852.017, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara. JULIO CESAR GONZALEZ ADAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.025.134, domiciliado en Barquisimeto, estado Lara.
Las testimoniales arriba señaladas, al ser debidamente evacuadas son objeto de valoración conforme a lo dispuesto en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, son desestimadas por cuanto no aportan elementos de convicción para resolver los hechos debatidos. Así se establece.
Ciudadana PEGGY LORENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.506.548, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara. Dicho medio probatorio no es objeto de valoración por cuanto no consta en autos su evacuación. Así se establece.
DE LA LEGITIMACIÒN AD CAUSAM
Esta juzgadora procede en primer término a pronunciarse sobre la falta de cualidad activa que aduce la parte demandada. Al respecto, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando ésta se inserta en el campo de este último.
Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda.
La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad.
Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.)
Atendiendo al marco jurisprudencial antes referido debemos señalar que la cualidad constituye un presupuesto de la pretensión y debe existir al momento de incoarse la acción.
El concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que por su propia naturaleza, es necesario resolver en cada caso, aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica. Ello porque la Ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.
La legitimación ad causam comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. La legitimación es un asunto que atañe a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues la misma está relacionada con el aspecto formal por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular tenga el derecho de acceso a la jurisdicción para hacer valer su pretensión.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 301 de fecha 11-07-2011 señaló lo siguiente:
“….. La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.”
En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” ( Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Por su parte, Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: Es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc, son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción.
En el caso bajo estudio, aduce el accionado que la parte actora no tiene la legitimación para intentar la demanda; por consiguiente, analizadas las actas que conforman el presente asunto se evidencia que el bien sobre el cual interpone la parte actora la pretensión de DESALOJO es propiedad de la Sociedad Mercantil LANFRANCHI, C.A., por cuanto fue adquirido a través de convenimiento judicial tal y como se desprende de copia certificada de la sentencia de fecha 21 de octubre de 2023, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quedando así plenamente demostrada la legitimidad de la parte actora para formular la pretensión aquí aludida. Así se decide.
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Una vez determinada la cualidad del demandante, quien juzga vista la defensa del demandado, pasa a examinar si el contrato suscrito se trata de un contrato de arrendamiento de una vivienda o un contrato de arrendamiento para uso de local comercial; para lo cual se hace necesario transcribir la cláusula segunda del contrato, la cual es del tenor siguiente:
LA ARRENDATARIA destinara únicamente el Inmueble objeto del presente contrato a actividades comerciales y/o industriales tales como lo ha sido establecido en su Registro de Comercio y/o Acta Constitutiva de la misma y a no cambiar su destino sin previa autorización por escrito y con copias, de LA ARRENDADORA.
Vista la anterior clausula, resulta oportuno traer a colación lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Atendiendo a lo anterior, es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, en razón de ello, quien juzga considera que el juicio de desalojo debe ser instaurado aplicando lo establecido en la Ley ut supra referida, en virtud del destino para lo cual fue arrendado el inmueble, en este caso para uso comercial. Así se declara.
DE LA PERSONALIDAD JURÌDICA DEL DEMANDADO
En lo que respecta a la personalidad jurídica del demandado, el juzgado a-quo expuso que la demandada incurría en confesión ficta por cuanto aun y cuando tenía representante en juicio no dio contestación a la demanda ni promovió prueba alguna; al respecto refiere quien juzga que las firmas personales carecen de una personalidad jurídica distinta, autónoma o separada de la persona natural que la instituye, por ende, ambas constituyen una única e indivisible identidad jurídica y patrimonial, tal como lo asienta la doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En consecuencia, al constatar que el ciudadano ULISES MIKLOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.301.348, compareció oportunamente, contestó la demandad y promovió las pruebas correspondientes en defensa de sus derechos, resulta jurídicamente errónea la declaratoria de confesión ficta dictada por el a-quo, toda vez que la oportuna actividad procesal del responsable desvirtúa por completo la presunción de rechazo o abandono del proceso, garantizándose así los principios constitucionales de tutela judicial efectiva, contradicción y debido proceso. Así se declara.
DE LA PRETENSIÒN DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE CÀNONES DE ARRENDAMIENTO.
Puntualizado lo anterior, al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde 05 de diciembre de 2019 hasta la fecha de la presentación de la demanda 24 de octubre de 2024
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Asimismo, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, (artículo 1.159 del Código Civil), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
En este sentido, en la cláusula sexta del contrato suscrito por las partes se estipuló:
La no cancelación del canon de arrendamiento por Dos (02) meses consecutivos conllevará a dar por concluido la relación arrendaticia y la desocupación inmediata del inmueble objeto del presente Contrato, desocupación que será realizada sin aviso ni protesto alguno por parte de LA ARRENDATARIA…”
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un inmueble consistente en un (01) local industrial que mide aproximadamente CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 mts2), ubicado en la ZONA Industrial I con los siguientes linderos: Norte: carrera 4 de la zona Industrial I; Sur: Corporación Don Bau; Este: calle 11 y Oeste: calle 12; con los linderos internos: Norte: con galpón ocupado por TALLER DE CROMADO LARENSE, C.A.; Sur: Corporación Don Bau; Este: calle 11; y, Oeste: terreno ocupado por Servicios Agropecuarios Ramón Vegas de la ciudad de Barquisimeto.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el 05 de diciembre de 2019 hasta la fecha de la presentación de la demanda 24 de octubre de 2024; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente, que no adeudaba cánones de arrendamiento; ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la parte demandada aduce que había depositado los pagos correspondientes al alquiler, a la cuenta del ciudadano EDALFO LENFRANCHI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.719.851, tal como lo prueba de las consignaciones de los bauches bancarios traídos a los autos conjuntamente con el escrito de contestación.
Así las cosas, observa quien juzga que los pagos que refiere la parte demandada haber realizado al ciudadano supra identificado, fueron realizados posterior al vencimiento del plazo tal como se desprende de las notas estampadas al reverso de cada vaucher, las cuales son:
FECHA MONTO MESES
24/02/2023 600,00 Oct- Nov-Dic 2022
15/05/2023 800,00 Ene-Feb-Mar-Abr 2023
20/07/2023 200,00 May 2023
06/10/2023 600,00 Jun-Jul-Ago 2023
20/12/2023 800,00 Sep-Oct-Nov-Dic 2023
23/05/2024 800,00 Ene-Feb-Mar-Abr 2024
De lo anterior queda evidenciado que el demandado incumplió con lo pactado en el contrato suscrito, al no efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2020, 2021, a los meses consecutivos (enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2022); así como también, que los pagos de los meses arriba descritos fueron efectuados con posterioridad a las fechas que correspondían; por consiguiente al haber quedado demostrada la insolvencia de los años 2020 y 2021 y de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2022, debe ser declarada la procedencia de la pretensión de desalojo incoada de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Edgar Becerra Rodríguez, apoderado judicial de la parte accionada en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre 2025, por el TRIBUNAL SEXTO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentada por la Sociedad Mercantil LANFRANCHI, C.A. registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 1985, bajo el No. 20, tomo 4-K, representada judicialmente por el abogado ARMANDO GOYO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 27.110, contra la Firma Personal IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 28 de marzo de 1985, bajo el No. 39, tomo 2-C, representada por el ciudadano ULISES HOMERO MIKLOS ARANGUREN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.301.348. SEGUNDO: Se condena a la demandada, IMPERMEABILIZADORA ULISES MIKLOS, a entregar libre de personas y cosas a la parte actora, el inmueble arrendado, constituido por un local industrial, ubicado en la Zona Industrial 1 de esta ciudad de Barquisimeto. Cuyos linderos generales son; NORTE: Galpón ocupado por taller de cromado Larense, C.A; SUR: con la Corporación Don Bau; ESTE: Con la calle 11 de la Zona Industrial 1 y OESTE: con terreno ocupado por Servicio Agropecuario Ramón Vegas, TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia al pago de costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes, en Barquisimeto, a los veintitrés días del mes de junio del año dos mil veintiséis.
El Secretario,

Abg. Julio Montes