TSJ Regiones - Decisión

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: VICENZA GALLINORO DE VENUTI, italiana, titular de la cedula de identidad Nº E-847.199
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CRISTINA MARINO CAUSI, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 43.491.
PARTE DEMANDADA: ANA CECILIA MORILLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-4.283.370
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA MANZANILLA y JOSE GREGORIO HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 110.590, 110.608 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el escrito libelar que:
En fecha 26 de febrero de 2007, su mandante en su condición de PROPIETARIA-ARRENDADORA, suscribió mediante documento privado con la ciudadana ANA CECILIA MORILLO en su condición de ARRENDATARIA, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un año sobre el inmueble identificado como Inmueble tipo apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 43 (cuarenta y tres), situado en la Cuarta Planta (4ta) del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, con Número de Catastro 5032228. Consignando junto al escrito Libelar, el original del referido contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Que en la CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato de arrendamiento, las partes signatarias establecieron como término de duración, un (1) año fijo contado a partir desde el día 1º de Marzo de 2007 hasta el día 29 de febrero de 2008, y que se podría prorrogar por voluntad de las partes por períodos iguales, a menos que una de ellas decida darlo por terminado y notifique su decisión por escrito a la otra parte, con dos (2) meses de anticipación, por lo menos, a la fecha de vencimiento del primer año o de las prórrogas, sí las hubiere. Que así mismo, en la CLÁUSULA CUARTA, las partes signatarias establecieron que:
"... el canon de arrendamiento queda expresamente convenido en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) mensuales, que La Arrendataria se obliga a pagar a La Arrendadora por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco días primeros días de cada mes. En caso de prórroga anual, el canon de arrendamiento se ajustará de acuerdo al Índice General de Precio al Consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela, pero nunca inferior al quince por ciento (15%). ΕΙ atraso en el pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a La Arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la desocupación inmediata del inmueble, quedando facultada para ejercer las acciones judiciales a que hubiera lugar."
Indicando que en fecha 01 de marzo de 2008, es decir, a la finalización del término del precitado contrato, su mandante y LA ARRENDATARIA, acordaron mediante un "Anexo N° 1", una CLÁUSULA DE PRORROGA Y NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO, en los siguientes términos:
“...Ambas partes, VINCENZA GALLINORO de VENUTI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, viuda, domiciliada en Carcas, titular de la cédula de identidad N° E-847.199, en su carácter de LA ARRENDADORA Y ANA MORILLO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad N° V-4.283.370, en su carácter de LA ARRENDATARIA, de mutuo y amistoso acuerdo hemos convenido en prorrogar por el término de un (1) año, desde el día 1ª de Marzo de 2008 al 28 de Febrero de 2009, el Contrato de Arrendamiento que antecede, firmado el día 26 de Febrero de 2007, relativo al Apartamento distinguido con el N° 43, ubicado en el Piso 4 del Edificio RESIDENCIAS BREMEN, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda. LA ARRENDATARIA pagará puntualmente a LA ARRENDADORA la cantidad de Un Mil Bolivares (Bs. 1.000,00) mensuales, dentro de los cinco (5) primeros dias de cada mes Salvo la Cláusula Tercera, por la prórroga convenida y la Cláusula Cuarta, por el ajuste en el canon de arrendamiento, quedan vigentes en todas y cada una de sus cláusulas el Contrato de Arrendamiento, ante identificado, Caracas, 1 marzo de 2008."
Consignando en original y fotocopia simple el referido "ANEXO N° 1".

Que luego de vencerse la precitada Cláusula de Prórroga Convencional según Anexo N° 1 del Contrato; en fecha 1º de marzo de 2009, ambas partes suscribieron el Convenio de Prórroga Legal basado en el artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa fecha. Que en la cláusula Segunda de dicho Convenio, La Arrendataria renunció formal y expresamente a su derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; citando el Convenio a continuación:
"Nosotras, VINCENZA GALLINORO de VENUTI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, viuda, domiciliada en Caracas, titular de la Cédula de Identidad N° E-847.199, en mi carácter de LA ARRENDADORA, y ANA MORILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Caracas, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.283.370, en mi carácter de LA ARRENDATARIA, de mutuo y amistoso acuerdo, celebramos el presente CONVENIO, que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: Las partes declaran que el día 28 de febrero de 2009 ha vencido el Contrato de Arrendamiento relativo al Apartamento distinguido con el N° 43, ubicado en el piso 4 del Edificio RESIDENCIAS BREMEN, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDA: LA ARRENDADORA, en su carácter de propietaria, manifiesta, formal y expresamente, su voluntad de vender el Apartamento, objeto del Contrato de Arrendamiento. LA ARRENDATARIA, renuncia formal y expresamente, a su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, objeto del Contrato de Arrendamiento, y pide que, por los años transcurridos, más de diez (10) años, y de conformidad con el Artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ejercicio de la prórroga legal por un plazo máximo de tres (3) años, contados a partir del día 1ª de marzo de 2009. TERCERA: LA ARRENDADORA acepta, formal y expresamente, la petición formulada por LA ARRENDATARIA en la cláusula anterior. CUARTA: Las partes estipulan que el canon de arrendamiento, a partir del día 1º de marzo de 2009 al 28 de febrero de 2010, es la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, dentro de los cinco (5) días continuos y siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Igualmente estipulan que en los dos (2) años siguientes el canon de arrendamiento se ajustará anualmente de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, de acuerdo al Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTA: Salvo las disposiciones contenidas en este Convenio, queda vigente en todas y cada una de sus partes el Contrato de Arrendamiento celebrado el dia 26 de febrero de 2007. Las partes se obligan al fiel cumplimiento de este Convenio; para todos los efectos jurídicos y judiciales se elige como domicilio especial a la ciudad de Caracas. Se hacen dos (2) coplas de un mismo tenor y para un solo efecto. Caracas, 1º de marzo de 2009." (SIC).
Anexando en original La Prórroga Legal. Que la referida Prórroga Legal se inició en fecha 1º de marzo de 2009 con fecha tope hasta el 29/02/2012.
Que después de vencerse el primer año de la Prórroga Legal establecida, en fecha Primero (1°) de marzo de 2010, es decir, al inicio del segundo año de Prórroga Legal, las partes acordaron un nuevo canon mensual a razón de Dos Mil Cien Bolivares (Bs. 2.100,00) e incremento del depósito legal, tal como señala:
"... Nosotras, VINCENZA GALLINORO de VENUTI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, viuda, domiciliada en Caracas, titular de la Cédula de Identidad N° E-847.199, en mi carácter de LA ARRENDADORA, Y ANA MORILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Caracas, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.283.370, en mi carácter de LA ARRENDATARIA, del Contrato de Arrendamiento relativo al Apartamento distinguido con el N° 43, ubicado en el piso 4 del Edificio RESIDENCIAS BREMEN, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, de mutuo y amistoso acuerdo, por el presente documento declaramos: Que, de conformidad con la Cláusula Cuarta del Convenio amistoso celebrado el día 1º de Marzo de 2009, por iniciarse hoy, 1º de Marzo de 2010, el ejercicio del segundo año de PRORROGA LEGAL, conforme lo dispone el Artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hemos convenido, formal y expresamente, que el canon de arrendamiento a partir del 1º de Marzo de 2010 al 28 de Febrero de 2011, es la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2100,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA dentro de los cinco (5) días siguientes continuos y siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Se deja constancia que LA ARRENDATARIA tiene en depósito por garantía arrendaticia la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00), siendo su obligación mantener en Depósito la cantidad equivalente a tres (3) meses de arrendamiento, o sea Seis Mil Trescientos Bolívares (Bs. 6.300,00), Salvo las disposiciones contenidas en este documento, queda vigente en todas y cada una de sus partes el Contrato de Arrendamiento celebrado el día 26 de febrero de 2007. Las partes se obligan al fiel cumplimiento de este documento; para todos los efectos jurídicos y judiciales se elige como domicilio especial a la ciudad de Caracas. Se hacen dos (2) copias de un mismo tenor y para un solo efecto. Caracas, 1 de marzo de 2010." (SIC).
Anexando en original el referido "Convenio de fecha 1º de marzo de 2010".
Que una vez transcurrido íntegramente el plazo de duración del Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, incluida la Prórroga Legal que concluyó el día Veintiocho (28) de febrero de 2011, LA ARRENDATARIA, de modo arbitrario no cumplió con la entrega del inmueble arrendado y por el contrario continuó ocupándolo, con el agravante que en el transcurso del año 2012 y el año 2013, estando el canon de arrendamiento en Dos Mil Quinientos Bolívares mensuales (Bs. 2.500,00), La Arrendataria incurrió en varias oportunidades en la causal de desalojo relativa a haber "... dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada," (causal 1era., del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda); que inclusive se dio el momento de tener acumulados siete (7) meses consecutivos sin hacer pagos del canon de arrendamiento, realizando luego pagos extemporáneos mediante los depósitos bancarios de fecha 10/05/2012, por Diez Mil Bolívares (Bs 10.000,00); de fecha 14/05/2012, por Catorce Mil Bolívares (Bs. 14000,00); de fecha 29/08/2012, por Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00); y el último depósito efectuado en fecha 21/12/2012, por Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00,), siendo que los precitados pagos los realizó mediante depósitos bancarios en la Cuenta de Ahorro Banesco N° 0134-0277-92-2772022770, correspondiente a la Libreta de Ahorro N° 5545115 277, de la agencia bancaria Campo Alegre, de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, cuya titular es mi poderdante, La Arrendadora VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, cédula de identidad N° E-847.199. Que luego el 21/12/2012, la Arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento.
Que para acreditar o evidenciar los referidos pagos de canon de arrendamiento atrasados y acumulativos de cuatro meses o más durante el año 2012, así como la posterior falta de pago absoluto, anexó fotocopia simple constante de doce (12) folios marcada con la letra "H-3", de la Libreta de Ahorros N° 55451150277, correspondiente a la Cuenta de Ahorro N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es su representada Vincenza Gallinoro De Venuti, que muestra todos los movimientos bancarios entre el 30/06/2009 y el 23/03/2017. Que ese documento probatorio riela inserto a los folios 129 al 140 del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066.
Siguió arguyendo la representación judicial de la parte actora que debido a los reiterados incumplimientos por parte de la Arrendataria, en fecha 19/02/2014, su mandante solicitó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), el inicio del Procedimiento Administrativo Previo a la Demanda Judicial en contra de la ciudadana ANA CECILIA MORILLO en su condición de Arrendataria del inmueble antes identificado, siendo sustanciado dicho procedimiento administrativo en el expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02. Que mediante el correspondiente escrito de fecha 14/02/2014, que anexó como parte de su documental probatoria, en copia simple constante de ocho (8) folios marcada con la letra "I", los cuales rielan insertos del folio 2 al folio 5 y del folio 28 al 31, del EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO signado con las letras y números MC-00835/14-02.
Que de la ordenación del inicio del precitado Procedimiento llevado mediante el Expediente SUNAVI signado con las letras y números MC-00835/14-02, se le dio parte a la Accionada ANA CECILIA MORILLO, con miras a la realización de la respectiva Audiencia Conciliatoria; todo ello, mediante Notificación por Cartel de fecha 22/10/2015, que corre inserta al folio 59 del expediente MC-00835/14-02, publicada en el diario El Nacional el día 19 de noviembre de 2015, publicación que corre inserta al folio 67 del precitado expediente, y que a los efectos de la presente causa, fueron consignadas ambas documentales en copia simple con el anexo marcado con la letra "J".
Que la referida Notificación por Cartel publicada en el Diario El Nacional en fecha 19/11/2015, fue certificada por la funcionaria Instructora designada por la SUNAVI, según consta en auto de fecha 25/02/2016, anexando la copia simple marcada con la letra "K":
Igualmente prosiguió su causa señalando que, mediante auto de fecha 14 de julio de 2016, que corre inserto al folio ochenta y dos (82) del Expediente MC-00835/14-02, y que anexó a los autos de la presente causa en copia marcado con la letra "L", la funcionaria instructora del expediente designada por la SUNAVI informó a la Accionada ANA CECILIA MORILLO, que fue notificada su Defensora Pública respecto a la reanudación del Procedimiento Administrativo Previo a la Demanda interpuesto en su contra, y con ello la fijación de la Audiencia Conciliatoria, de conformidad al iter procesal de Ley.
Que en función de lo anterior, en fecha 07/09/2016, la Arrendataria-Accionada consignó al Expediente N° MC-00835/14-02 un manuscrito anexándole un Informe Médico emitido en fecha 05/09/2016 y una Constancia expedida en fecha 29/08/2016, donde informan que la Arrendataria ANA CECILIA MORILLO había sido hospitalizada en la Clínica Casa Blanca entre los días 08 de marzo de 2012 y el 12 de abril de 2012. Que la referida documental corre inserta a los folios 88 al 92 del Expediente N° MC-00835/14-02, y anexada en copia simple constante de cinco (5) folios marcada con la letra "M". Que esas documentales no son Informes Médicos emanados de la Medicatura Forense, que le den pertinencia procesal para justificar los distintos atrasos de pago acumulativos de cuatro cánones mensuales de arrendamiento cada uno, durante un periodo que abarca desde mediados del año 2011 hasta diciembre de 2012, y que después de ello se suscitó la falta de pago absoluto por cuatro años desde finales de diciembre de 2012 hasta mediados del año 2017.
Que en fecha 03/11/2016, la Arrendadora, VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, recibió en su domicilio procesal, la Notificación de fecha 18/10/2016, que se anexa en original y la respectiva fotocopia simple marcada con la letra "N"; relativa al Acto de Inicio del Procedimiento para la Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, según Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066; procedimiento incoado temerariamente por La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO en fecha 20/04/2016, visto que, a cinco (5) meses de haber sido Notificada mediante el Cartel del anexo marcado con la letra "J", relativo al inicio del Procedimiento Previo a la Demanda de Desalojo (Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02), la Arrendataria procedió a solicitar ante la SUNAVI el inicio del Procedimiento Administrativo de Consignación Temporal de Canon de Arrendamiento, alegando falsamente ante la Autoridad Administrativa, que La Arrendadora se negaba a recibir el pago del canon de arrendamiento. Que de la Notificación marcada con la letra "N", se observa que La Arrendataria textualmente expresó haber suscrito:
“…contrato ESCRITO en fecha 26 de julio de 1982, con la ciudadana Liliana Ammannati, titular de la cédula de identidad Nº V-6.207.129, fallecida y posteriormente con la ciudadana Vicenza Gallinoro de Venuti, de nacionalidad italiana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº E-847.199,, quien se niega a recibir el pago Canon de Arrendamiento, siendo mi último pago en diciembre de 2012, sin que me encuentre inmersa dentro de las causales previstas en el artículo 74 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que respecto a lo antes señala, que previa revisión del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066, observó que la Arrendataria nunca aportó al proceso el presunto Contrato Escrito de fecha 26/07/1982; en su lugar aportó otro contrato escrito de arrendamiento del año 1999, que corre inserto a los folios 5, 6 y 7 del precitado expediente, contrato que anexó en copia simple marcado con la letra y número "N-1", para dejar en evidencia que la Arrendataria también le incumplió la entrega del apartamento arrendado a la anterior dueña del inmueble del que trata la presente causa.
Que también se encontró inserta al folio 1 del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066, una infundada Denuncia Escrita de fecha 07/10/2016, que se anexa en fotocopia simple marcada con la letra "Ñ", para acreditar que la Arrendataria manifestó al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que la cuenta bancaria donde ella le cancelaba las mensualidades del canon de arrendamiento a la Arrendadora VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, "... fue desactivada por ella en el 2013 causa por la cual no he podido continuar con el pago de las mensualidades por dicho banco teniendo yo el dinero para hacerlo,… ”
Que en atención a lo anterior, en fecha 07/11/2016, la representación judicial de la Arrendadora consignó Escrito que corre inserto al folio 35 del Expediente SUNAVI Nº 130683736-0114066, el cual contiene Denuncia contra La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO, por falsa atestación ante Funcionario Público, señalando:
por cuanto, la identificación en el nombre de mi representada, no es Vicenza, se han hecho numerosas gestiones de cobro del canon de arrendamiento por inmueble ocupado por la ciudadana Ana Cecilia Morillo, antes identificada, la demostración es la existencia de una cuenta de ahorro N° 0134-0277-92-2772022770, Gallinoro De Venuti Vincenza, E-847.199, Campo Alegre, Banesco Banca Universal, anexo copia letra "H", corre inserta en los autos del Expediente N° MC-000835/14-02, nomenclatura asignada por el archivo de este Despacho...
Que más adelante, estando dentro del lapso para exponer la respectiva Contestación, los Descargos, Promover y Evacuar Pruebas, en fecha 08/12/2016, el apoderado de La Arrendadora consignó Escrito con sus respectivos soportes, al precitado Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066, con lo cual aportó al proceso una copia del Expediente relativo al Procedimiento Previo a la Demanda de Desalojo, iniciado por la Arrendadora VINCENZA GALLINORO DE VENUTI a través del Expediente SUNAVI N° MC-00835/14-02, en contra de la ciudadana Arrendataria, ANA CECILIA MORILLO, consignando como medio de prueba de los Atrasos de hasta siete (7) meses consecutivos en que incurrió LA ARRENDATARIA durante el año 2012, una copia de la Libreta de la Cuenta de Ahorro Banesco N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es la Arrendadora VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, evidenciando que dicha cuenta bancaria estaba perfectamente ACTIVA para recibir los pagos; con base a lo cual señaló detalladamente:
a) pago extemporáneo mediante depósito bancario del día 01/09/2011, por Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs 2.500,00) correspondientes al canon del mes de junio de 2011;
b) pago extemporáneo mediante depósito bancario del día 10/05/2012 рог la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs 10.000,00), correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2011, para quedar debiendo los siete (7) cánones de arrendamiento comprendidos desde noviembre de 2011 hasta mayo de 2012;
c) pago extemporáneo mediante depósito bancario del día 14/05/2012, por la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs. 14.000,00), correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2011, enero, febrero y marzo del año 2012, más un abono de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) sobre el mes de abril del año 2012;
e) pago extemporáneo mediante depósito bancario del día 29/08/2012, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), correspondientes a Un Mil Bolívares (Bs 1.000,00) pendientes del canon del mes de abril del año 2012, los meses de mayo y junio del año 2012 y un abono de Bs 2.000,00 sobre el canon del mes de julio del año 2012;
f) el último pago parcial extemporáneo que se recibió mediante depósito bancario de fecha 21/12/2012, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), correspondientes a un faltante de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) del canon del mes de julio del año 2012, los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre a razón de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) cada uno, y un abono al canon mensual de noviembre del año 2012, por Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00).
Que en dicho expediente, señaló el apoderado de La Arrendadora en su Escrito de fecha 08/12/2016, que todos los pagos extemporáneos del canon de arrendamiento fueron realizados mediante depósitos bancarios en la Cuenta de Ahorro Banesco N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, siendo que desde el día 22/12/2012, no se recibieron más depósitos bancarios, es decir, quedó sin pagar un faltante por Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) del canon del mes de noviembre del año 2012, todo el canon del mes de diciembre del año 2012, los doce (12) cánones de arrendamiento del año 2013 y los cánones mensuales de arrendamiento de los años subsiguientes hasta el momento de presentar ese Escrito ante la SUNAVI en fecha 08/12/2016, fecha en que La Arrendataria acumulaba Cuatro (4) años sin pagar los cánones de arrendamiento mensual a La Arrendadora.
Que para demostrar los referidos atrasos de cuatro o más cánones mensuales de arrendamiento y posterior falta de pago absoluto, en aquella oportunidad fue aportado al procedimiento administrativo sustanciado mediante el Expediente N° 130683736-0114066, el precitado Escrito de fecha 08/12/2016, con una fotocopia de la Libreta N° 5545115 277, agencia Campo Alegre, Banesco Banco Universal, correspondiente a la Cuenta de Ahorro N° 0134-0277-92-2772022770, cuya titular es VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, cuenta bancaria en la cual La Arrendataria efectuaba los pagos del canon de arrendamiento desde el inicio de la relación arrendaticia establecida mediante la suscripción del Contrato de Arrendamiento Escrito de fecha 26/02/2007 (anexo "I"). que aunado a lo anterior, se consignaron en esa oportunidad la evidencia de dos (2) gestiones de cobro, la primera de fecha 24/12/2012, recibida por Freddy López (indicado por la representación judicial de La Arrendadora como presunto compañero marital de La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO) y la segunda de fecha 03/12/2013, remitida por la empresa Zoom Internacional Service C.A., Guía 1025028871, y recibida también por Freddy López, según certificación de la empresa, que se anexaron al referido Escrito debidamente marcadas con las letras "J" y "K", a las cuales La Arrendataria hizo caso omiso, como puede deducirse de los movimientos reflejados en la Libreta de la Cuenta Bancaria antes aludida, visto que el último pago se reflejó mediante el movimiento bancario correspondiente al depósito recibido el día 21/12/2012, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs 10.000,00), luego de lo cual, dejó de pagar mediante depósitos en esa cuenta bancaria.
Que para acreditar lo antes expuesto, anexó original del Escrito de fecha 08/12/2016 y la respectiva fotocopia marcada con la letra "P". Que el prenombrado Escrito con sus anexos "I", "J" y "K", corren insertos desde los folios 74 al 88 del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066.
Señaló la accionante que aun cuando se aportaron al proceso sustanciado mediante el Expediente SUNAVI Nº 130683736-0114066, los precitados medios de prueba documentales sobre los referidos atrasos del año 2012 y posterior falta de pago de hasta cuatro años contados desde el mes de enero de 2013 hasta diciembre de 2016, se generó el pronunciamiento jurídico signado con las letras y números ALP Nº 00034, en función del cual, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) declaró PROCEDENTE la Solicitud de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, mediante la Providencia Administrativa Nº 00059 de fecha 06/03/2017, Providencia que consignó marcada con la letra "Q"."
Que posteriormente, en fecha 18/05/2017, estando en tiempo hábil para ejercer el Recurso de Reconsideración contra la Providencia Nº 00059 de fecha 06/03/2017, que resolvió Procedente la Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, incoado por La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO, la representación judicial de La Arrendadora VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, presentó un Escrito solicitando la Desestimación del Procedimiento de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, fundamentándolo en que la Arrendataria Ana Cecilia Morillo, suministró información falsa a la SUNAVI, pues no se corresponden con la realidad de los hechos lo que manifestó en su denuncia de fecha 07/10/2016, esto es: que la cuenta bancaria donde ella cancelaba las mensualidades fue desactivada por su arrendadora (VINCENZA GALLINORO DE VENUTI), y que por esa razón ella no había podido continuar con el pago de las mensualidades por dicho banco, teniendo ella el dinero para hacerlo.
Que a tal efecto, junto al Escrito de Solicitud de Desestimación del Procedimiento de Consignación Temporal de Canon de Arrendamiento de fecha 18/05/2017 (inserto al folio 116 y 117 del Expediente SUNAVI Nº 130683736-0114066), la representación judicial de la Arrendadora adjuntó en original marcada con la letra "F", la Constancia Bancaria emitida por Banesco, Banca Universal en fecha 23/03/2017 (inserta al folio 128 del Expediente SUNAVI Nº 130683736-0114066), donde se evidencia en primer lugar, que La Arrendadora, VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, cédula de identidad Nº E-847.199, es cliente de la entidad bancaria desde el 31/12/2004, y que es titular de la Cuenta de Ahorro Nº 0134-0277-92-2772022770, correspondiente a la Libreta Nº 5545115 277, agencia Campo Alegre, Banesco Banco Universal; (cuenta bancaria en la cual La Arrendataria depositaba el alquiler mensual luego de la fecha de suscripción del Contrato de Arrendamiento: 26/02/2007); que en segundo lugar, que al día 23/03/2017, la referida cuenta bancaria se encontraba activa con un saldo promedio de cuatro cifras altas y se movilizaba a entera satisfacción del banco, desvirtuando con ello lo expuesto por LA ARRENDATARIA en su denuncia ante la SUNAVI de fecha 07/10/2016 (anexo marcado con la letra "Ñ"), en cuanto a que La Arrendadora había desactivado dicha cuenta bancaria desde el año 2013 para impedirle efectuar los pagos, teniendo ella el dinero para hacerlo.
Que se presentó en esa oportunidad marcada con la letra "G", una copia certificada por la entidad bancaria Banesco Banca Universal, de la precitada Libreta de Ahorros N° 05545115 0277 (inserta a los folios 129 al 140), donde se evidencian los pagos del canon de arrendamiento efectuados por La Arrendataria en dicha cuenta bancaria, demostrando así los atrasos de cuatro meses o más en los pagos del canon mensual de arrendamiento realizados por La Arrendataria durante el año 2012, así como también, que después del día 21/12/2012, La Arrendataria dejó de pagar los mismos al menos hasta ese día 23/03/2017.
Que como evidencia de lo expuesto anexó fotocopia simple constante de Un (1) folio, marcada con la letra "Ñ", de la Denuncia infundada realizada en fecha 07/10/2016, por La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO ante la SUNAVI (folio 1 del Expediente SUNAVI N° 130683736-011406); Dossier marcado con la letra "H" contentivo del original y fotocopia simple del Escrito de fecha 18/05/2017 (marcado "H-1"), que solicita la Desestimación del Procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento, para que previa certificación de la fotocopia en auto este tribunal me devuelva el original (El referido escrito de fecha 18/05/2017 corre inserto a los folios 116 y 117 del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066); Constancia emitida en fecha 23/03/2017 (marcada "H-2"), por la Agencia Bancaria Campo Alegre de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, indicando que para esa fecha mantenía un saldo promedio de Cuatro Cifras Altas, y se movilizaba a la entera satisfacción del Banco (folio 128 del Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066) y copia simple constante de doce (12) folios de la Libreta de Ahorros N° 55451150277 correspondiente a la Cuenta de Ahorro N° 0134-0277-92-2772022770 (marcada "H-3"), cuya titular es VINCENZA GALLINORO DE VENUTI, cédula de identidad N° E-847.199 (inserta a los folios del 129 al 140 del Expediente SUNAVI N° 130683736-011406).
Que le llamó la atención al accionante que el precitado escrito de fecha 18/05/2017 contentivo de la Solicitud de Desestimación del Procedimiento de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, no fue respondido o atendido por la SUNAVI, aun cuando nuevamente allí quedaron demostrados los referidos atrasos injustificados de cuatro o más cánones de arrendamiento mensual y la falta de pago absoluta de los cánones mensuales de arrendamiento del año 2013 en adelante; de donde además se evidenció que el comportamiento de falta de pago injustificado de La Arrendataria se subsume en el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece no hacerla merecedora de los beneficios de esta Ley si se comprueba que la causa de los atrasos es imputable a ella; sin embargo, la SUNAVI mantuvo su decisión de favorecer a la Arrendataria aprobándole mediante la precitada Providencia Nº 00059 de fecha 06/03/2017, la apertura de una cuenta bancaria para la consignación del canon de arrendamiento.
De todos los anteriores hechos expuestos con sus respectivos medios probatorios, se aprecia qué se trató de atrasos injustificados del pago de cuatro o más cánones mensuales de arrendamiento desde mediados del año 2011 hasta el 21/12/2012, y, desde el 22/12/2012 que en adelante se aprecia la falta de pago absoluta también de modo injustificado, por cuanto la cuenta bancaria destinada para recibir los pagos de los cánones de arrendamiento permaneció activa desde el 30/06/2009 hasta el 23 de marzo del año 2.017 (fecha de emisión de la Constancia emitida por la entidad bancaria Banesco, Banca Universal, que se anexa en el Dossier marcado con la letra "H").
Que para reafirmar la evidencia de los injustificados atrasos en el pago de cuatro o más cánones de arrendamiento consecutivos, varias veces durante el año 2012, La Arrendataria, quien además afirmó en su denuncia de fecha 07/10/2016 (marcada con la letra "Ñ"), tener el dinero para efectuar los respectivos pagos, si fuese el caso de haber existido algún impedimento de salud de La Arrendataria para realizar los depósitos, ella pudo haberlos realizado oportunamente con la intermediación del ciudadano Freddy López (cédula de identidad Nº V-2.512.293), tal como este lo hizo y se evidencia de las planillas de depósitos bancarios aportadas por la propia Arrendataria al Procedimiento sustanciado mediante el Expediente SUNAVI N° 130683736-0114066, insertas al folio 22 de ese expediente, y que anexó en fotocopia marcada con la letra "T"; o Autorizando en la persona de su hija Fredda Daniela López Morillo (cédula de identidad No V-17.705823), para efectuar los pagos del canon de arrendamiento, en los mismos términos en que esta persona realizó una Actuación como Autorizada en fecha 20/12/2016, para consignar al expediente antes mencionado un Cartel Publicado en Prensa, todo lo cual corre inserto a los folios 90, 91 y 92 del Expediente antes señalado, de cuya actuación consignó a los autos de la presente causa copia simple marcada con la letra "U".
Que retomando el Procedimiento Administrativo Previo a la Demanda sustanciado mediante el Expediente MC-00835/14-02, en fecha 07/11/2016, se realizó la Audiencia Conciliatoria que corre inserta al folio 99 y 100 del Expediente MC-00835/14-02, de lo cual resultó que no hubo acuerdo entre las partes; por lo que seguidamente, en fecha 04 de agosto del año dos mil diecisiete (2017), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), se pronunció sobre el Procedimiento Previo a la Demanda Judicial de Desalojo contra La Arrendataria ANA CECILIA MORILLO, mediante la Providencia Administrativa N° MC-00332 del 04/08/2017, a través de la cual se habilitó la vía judicial para dirimir el caso, según se evidencia de copia certificada de la misma, que se anexa marcada con la letra "C", y corre inserta a los folios del 109 al 111 del Expediente MC-00835/14-02.
Que con base a las documentales aportadas a los autos, se pretende demostrar nuevamente toda esta situación de injustificados atrasos en el pago de cuatro o más cánones mensuales de arrendamientos durante el año 2012, donde destaca uno de siete (7) meses consecutivos, así como la injustificada falta de pago absoluto por más de cuatro años contados desde el 22/12/2012, que ya quedó plenamente comprobada en los procedimientos administrativos sustanciados mediante los Expedientes SUNAVI N° MC-0085/14-02 y N° 130683736-0114066; siendo que dichos incumplimientos repercuten gravemente en la vulneración de los Derechos Constitucionales de su mandante, primordialmente en su derecho como propietaria-arrendadora del inmueble antes identificado, derecho este consagrado en el artículo 115 de la Carta Magna; aunado a ello es menester resaltar, que el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente contempla que cuando la falta de pago es enteramente imputable al Arrendatario (a), este (a) perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley, de allí que fundado en ello y en las razones fácticas y jurídicas planteadas, que resulta forzoso incoar la acción y así lo hace a través de las actuaciones de marras.
Que visto que ha quedado demostrado el agotamiento de la vía administrativa, aunado a los hechos narrados y sustentados con los correspondientes medios de prueba documentales que se consignan, en los cuales se muestra la suspicacia, irrespeto, irreverencia, temeridad, falsedad, incumplimiento injustificado de acuerdos, repetitivos atrasos injustificados del pago de cuatro o más canon de arrendamiento consecutivos, durante el año 2012, e incumplimiento absoluto de obligaciones de pagos de los cánones de arrendamiento del año 2013 en adelante en que incurrió LA ARRENDATARIA, a los cuales está obligada a cumplir, en virtud del contenido del artículo 1.579 del Código Civil en concordancia con el artículo 50 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son la razón por lo que no existe en el ánimo de su poderdante alquilar más nunca su inmueble a la ciudadana ANA CECILIA MORILLO ni a su grupo familiar, y por consiguiente, requiere el Desalojo inmediato del inmueble arrendado del cual trata este proceso.
En su PETITORIO expuso lo siguiente:
Con fundamento en los alegatos de hechos señalados, los fundamentos jurídicos expuestos y los respectivos medios probatorios que acredito, procedo a demandar como en efecto demando formalmente en nombre de mi poderdante, a la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.283.370, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Desalojar el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 43 (cuarenta y tres), situado en la planta Cuarta (4ta) del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, procediendo a la entrega real, material y efectiva del mismo totalmente libre de bienes y personas. Es menester señalar, que a la luz del artículo 92 de la LRCAV, de comprobarse en la vía judicial que la falta de pago es imputable a La Arrendataria, esta pierde de manera inmediata los derechos consagrados en la Ley.
SEGUNDO: Se le condene, igualmente, al pago de las costas y costos procesales.

CONTESTACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación:
Negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la temeraria demanda incoada por la Ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI en contra de su representada ciudadana ANA CECILIA MORILLO en los siguientes términos:
Que en cuanto a la RELACION ARRENDATICIA, señaló que en el año 1980, su representada inició una relación arrendaticia del apartamento distinguido con el N° 43, cuarta planta del edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Municipio Sucre estado Miranda con la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI (+) quien en vida era titular de la cédula de identidad NV-6.207.129; que esa relación de arrendamiento comenzó de forma verbal en el año de 1980 ya que en fecha 01 de enero de 1998 se firmó un primer contrato de arrendamiento que luego de vencido suscribió un segundo contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre del estado Miranda que quedó anotado bajo el N° 41 del Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría el cual se recondujo tácitamente hasta el 24 de abril de 2002 que fallece la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI, anexando contrato de arrendamiento marcado con la letra "A"
Que el fallecimiento fue manifestado ante el Registro Civil de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano por el ciudadano MASSIMO AMMANNATI SENTINI, hijo de la difunta LILIANA SENTINI DE AMMANNATI, que además expuso que también existe otro hijo (a) de nombre DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE, lo que se evidencia en el Acta de Defunción N° 221, Folio 111, Tomo I, de fecha 24 de abril de 2002, debidamente certificada en fecha 27 de octubre de 2023 y emanada de la Oficina de Registro Civil de la señalada Parroquia, Acta de Defunción que fue anexada junto al escrito de contestación.
Que en cuanto a la ADQUISICION DEL APARTAMENTO POR LA CIUDADANA VICENZA GALLINORO DE VENUTI, señaló que en fecha 20 de octubre de 2006 los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y MASSIMO AMMANNATI SENTINI, en representación de la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI el inmueble identificado como apartamento N° 43, ubicado en la cuarta planta del edificio Residencias Bremen, asentado en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Municipio Sucre estado Miranda, documento que fue autenticado en la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda; quedando bajo el N° 2, Tomo 132, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y MASSIMO AMMANNATI SENTINI, manifestaron que para realizar el negocio jurídico ya señalado actuaron en nombre propio y representación de la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI (+), que además indicaron que la representación que ejercen se encuentra contenida en poder general que fue registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Tercero de fecha 31 de agosto de 2006; consignando dicho poder en copia debidamente certificada con la finalidad de que se observe la veracidad de su protocolo, marcado con la letra "C". Que igualmente, el documento de venta fue presentado para su inscripción en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 17 de noviembre de 2006 el cual quedó anotado bajo el N° 4, Tomo 29, del Protocolo Primero; anexando dicho documento junto a la contestación a la demanda marcada con la letra "D".
Agregó dicha representación que respecto al PODER OTORGADO POR LA CIUDADANA LILIANA SENTINI DE AMMANNATI (+) en fecha 17 de julio de 1998 la referida ciudadana en vida otorgó un Poder General de Administración y Disposición a los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y a MASSIMO AMMANNATI SENTINI, ambos mayores de edad según se evidencia en el citado poder, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda y quedó anotado bajo el N° 19, del Tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; anexando copia debidamente del mismo, marcado con la letra "E"
Que la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI falleció en fecha 24 de abril de 2002 como antes expuso y cuyo hecho cierto se puede verificar en el Acta de Defunción antes descrita y por tal razón, el poder que le confirió a los ciudadanos
DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y a MASSIMO AMMANNATI SENTINI quedó extinguido a tenor de lo dispuesto en numeral tercero (3°) del artículo 1704 del Código Civil.
Destacó además que a pesar de la muerte de su progenitora ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI y de la extinción del mandato, del cual tenían pleno conocimiento desde el primer día del deceso en referencia, y, en consecuencia los citados ciudadanos quedaron sin facultad alguna para actuar en nombre y representación de LILIANA SENTINI DE AMMANNATI y que de forma fraudulenta y simulada procedieron a registrar el poder conferido y a vender el citado inmueble a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, todo en connivencia y complicidad con la compradora; que aparte del hecho fraudulento y simulado, también incurrieron en defraudación fiscal ya que nо presentaron ante las Oficinas de la Administración Tributaria (SENIAT), la declaración sucesoral correspondiente al fallecimiento de LILIANA SENTI AMMANNATI y así evitar el pago que comporta ese tipo de impuesto, limitándose solamente a señalar en el citado documento de venta que presentaron la declaración sucesoral de GUSTAVO AMMANNATI POMPINI y por cuanto no se incluyó el bien inmueble objeto de esta venta se presentó una declaración sucesoral sustitutiva declarando dicho bien, pero, no se presentó la declaración sucesoral correspondiente a la difunta ya señalada, incurriendo en defraudación fiscal, por cuanto son bienes de la comunidad conyugal y por ende del acervo hereditario.
Que cuando el otorgante del poder ha muerto, el mandatario deja de serlo, quedando como si jamás lo hubiese sido, de ahí todo lo que se ha hecho después de la muerte, es suyo, no teniendo el mandatario derecho para obrar.
Señaló que su representada ANA CECILIA MORILLO, tiene ocupando el inmueble antes descrito más de cuarenta (40) años sin dejar de pagar los cánones de arrendamiento, anexando constancia del último pago efectuado, y por ende le asiste el derecho de atacar la venta efectuada por simulación, ya que el acto simulado, le produce un severo daño, por cuanto es una persona de mayor edad, setenta y cuatro (74) años y tiene derecho preferente para la compra del inmueble; que este medio de defensa está dirigido a todos los intervinientes en el negocio jurídico simulado, por cuanto de su efecto se deriva un perjuicio en contra de su representada.
En su PETITORIO señaló:
“Tejido al hilo lo antes expuesto, solicito respetuosamente a este digno Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas:
1) Declare SIN LUGAR la Temeraria Demanda que por desalojo sigue la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI en contra de nuestra representada ciudadana ANA CECILIA MORILLO, la cual rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, tal como expresamos al inicio, por carecer de la cualidad como Propietaria del apartamento que ocupa nuestra mandante en condición de inquilina del cual se pretende el desalojo, ya que el titulo que posee no es válido por cuanto deviene del uso de un poder extinguido, de conformidad con lo señalado en el articulo 1704 numeral tercero (3ro) del Código Civil.
2) Declare Nulo el documento de venta del citado inmueble, por cuanto se evidencia de los documentos aportados, que dicha venta fue efectuada de forma fraudulenta y simulada y consecuencialmente nulo el procedimiento administrativo iniciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) que dio origen a la habilitación de la via judicial.
3) Inste a los herederos de la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI a presentar la declaración sucesoral por ante la Administración Tributaria de los bienes dejados por ésta, para que posteriormente el apartamento ya referido, sea ofrecido a nuestra representada por ostentar la condición de preferente, o sea, preferencia ofertiva.”

IV
PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA DEMANDANTE
La representación judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad activa de la accionante señalando que:
De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte, en nombre de su representada alega la falta de cualidad de la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, para solicitar judicialmente el desalojo del inmueble que ostenta su mandante en condición de arrendataria del apartamento distinguido con el N° 43, cuarta planta del edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marqués, Avenida Sanz, entre las Calles Tiuna y Carapa, Municipio Sucre estado Miranda.
Que rechazan, reniegan y contradicen que la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI tenga la propiedad del citado inmueble, la cual se atribuye en el CAPITULO I de la demanda incoada en contra de su representada, y que no ostenta la cualidad que señalan en el supuesto documento de propiedad que consignan marcado con la letra "A" en el CAPITULO V de dicha demanda, es decir, que la ciudadana ya identificada no tiene la cualidad o condición de propietaria del apartamento que su representada habita con el carácter de arrendataria.
Que de acuerdo con lo señalado en el Capítulo I del escrito de contestación de demanda, la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI falleció el día 24 de abril de 2002, lo que se evidencia en el Acta de Defunción N° 221, Folio 111, Tomo I, de fecha 24 de abril de 2002, debidamente certificada en fecha 27 de octubre de 2023 y emanada de la Oficina de Registro Civil de Parroquia El Recreo, que esa ciudadana en vida otorgó a los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y MASSIMO AMMANNATI SENTINI (hijos) un Poder General de Administración y Disposición en fecha 17 de julio de 1998 el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda y quedó anotado bajo el N° 19, del Tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que el aludido poder fue registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda en facha 31 de agosto de 2006, quedando anotado bajo el N° 41, Tomo 5 Protocolo Tercero, esto es, cuatro (4) años y cuatro (4) meses después del deceso de la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI. Que con el citado poder ya extinguido por la muerte de su otorgante, los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y MASSIMO AMMANNATI SENTINI, procedieron a dar en venta el citado inmueble a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, hecho que quedó asentado bajo el N° 2, Tomo 132, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 20 de octubre de 2006 y posteriormente presentado para su registro por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 17 de noviembre de 2006 el cual quedó anotado bajo el N° 4, Tomo 29, Protocolo Primero.
Que se observa que LILIANA SENTINI DE AMMΜΑΝΝΑΤΙ falleció el día 24 de abril de 2002, lo que se evidencia en el Acta de Defunción N° 221, Folio 111, Tomo I, de fecha 24 de abril de 2002, razón por la cual, el mandato otorgado a los ciudadanos DANIELA AMMANNATI de D'ERCOLE y MASSIMO AMMANNATI SENTINI quedó extinguido, careciendo de validez todos los actos ejecutados por dichos ciudadanos apoderados, con posterioridad al fallecimiento de la otorgante del poder, tal como establece el artículo 1704 numeral tercero (3ro) del Código Civil.
Que también ha quedado plenamente demostrado que los mandatarios tenían pleno conocimiento del fallecimiento de la mandante, ya que quien participa a las autoridades civiles de la muerte de la ciudadana LILIANA SENTINI DE AMMANNATI, es su propio hijo, quien además manifestó la existencia de otro hijo (a). Que quedó demostrado igualmente, que para la fecha en que se efectuó la venta, las partes estaban en conocimiento del día exacto en que ocurrió la muerte de la ciudadana ya referida; que además, se presume que deben tener bien claro los efectos que produce la muerte de una persona con respecto a la extinción ipso iure o de pleno derecho de los mandatos otorgados y sobre todo las consecuencias patrimoniales de este hecho jurídico (muerte) con respecto a los bienes dejados, los cuales pasan a formar parte del acervo hereditario los cuales deben declarar ante la Administración Tributaria, hecho que del análisis de las actas que conforman la demanda incoada en contra de su representada, no sucedió.

PARA DECIDIR EL PUNTO PREVIO, ESTE JUZGADO OBSERVA:

De la revisión a las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que cursa a los folios 52 al 62, ambos inclusive, contratos de arrendamientos y prorrogas legales en los cuales quien suscribe como ARRENDADORA es la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI (parte accionante) y quien suscribe como ARRENDATARIA es la ciudadana ANA MORILLO (parte demandada), al suscribir estos documentos, la demandada reconoció voluntaria y expresamente a VINCENZA GALLINORO DE VENUTI como su Arrendadora. Resultando contradictorio y violatorio del principio de "venire contra factum proprium" (doctrina de los actos propios) que, tras años de relación arrendaticia consentida toda vez que se aprecia que la inquilina consintió pagar canon de arrendamiento a la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI, y ahora pretenda desconocer la cualidad de quien ella misma aceptó como ARRENDATARIA .
Asimismo, y respecto a la propiedad del inmueble, la demandante consignó un documento de venta debidamente registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre en fecha 17 de noviembre de 2006, inserto con el Nº 4, tomo 29, protocolo 1 (folios 30 al 41 ambos inclusive). Dicho documento goza de presunción de legalidad y veracidad (fe pública registral). Mientras no sea declarada su nulidad mediante una sentencia firme en un juicio correspondiente, dicho título es plenamente válido para acreditar la cualidad de propietaria y, por ende, la cualidad activa le deviene del contrato de arrendamiento, así como del documento de propiedad para intentar la acción de desalojo, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR EL FONDO DE LO DEBATIDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley de Alquileres de Vivienda pasa el juzgado a dictar el extenso del dispositivo dictado en fecha 10 de Marzo de 2026, y de acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación procesal, se desprende que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte accionante, cuya causa petendi radica en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes entre los años 2011 a 2012, a saber julio 2011 hasta octubre 2011/ noviembre y diciembre 2011 hasta marzo 2012/ agosto, septiembre y octubre 2012/ y los años 2013, 2014, 2015 y 2016 por parte de la arrendataria.
A tales efectos, destaca que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, esta juzgadora valoró el material probatorio ofrecido por las partes mediante sentencia interlocutoria de fecha 04 de noviembre de 2025.
Ahora bien, en la misión que tiene esta operadora jurídica de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Es importante destacar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el caso concreto de marras, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos procesales, con la aportación del contrato de arrendamiento cursante a los folios 52 al 62, ambos inclusive. El mismo tiene por objeto arrendar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 43 (cuarenta y tres) , ubicado en el cuatro (4º) piso del edificio RESIDENCIAS BREMEN, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y sus linderos y demás características se describen en el documento propiedad Registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, inserto bajo el Nº 4, Tomo 29, protocolo 1 de fecha 17/11/2006, el cual cursa en original a los folios 30 al 35, ambos inclusive, asumiendo el arrendatario la obligación de pagar un canon de arrendamiento mensual por la suma de DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs 2.100,00), como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, dentro de los 05 primeros días de cada mes; ello conforme al ACUERDO AMISTOSO suscrito entre las partes en fecha 01 de marzo de 2010 y que cursa al folio 62 del expediente (primera pieza), lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Antes de proceder directamente con el fondo de la demanda se constata que la demandante cumplió con el procedimiento previo ante la SUNAVI (Expedientes MC-00835/14-02. Y que se observa de actas precisamente a los folios 42 al 46 ambos inclusive, la Providencia Administrativa N° MC-00332 de fecha 04/08/2017 la cual HABILITÓ FORMALMENTE LA VÍA JUDICIAL ante la imposibilidad de lograr un acuerdo conciliatorio.
Ahora bien, sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando –causa petendi- que la arrendataria ANA MORILLO, no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondiente desde el años 2011 a 2012, a saber julio 2011 hasta octubre 2011/ noviembre y diciembre 2011 hasta marzo 2012/ agosto, septiembre y octubre 2012/ y los años 2013, 2014, 2015 y 2016.
La demandante fundamenta su acción en la causal de falta de pago de cuatro (4) o más cánones de arrendamiento, prevista en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Este juzgado evidenció que la arrendataria incurrió en atrasos de hasta siete (7) meses consecutivos entre 2011 y 2012.
A partir del 21 de diciembre de 2012, cesó totalmente el pago de los cánones de arrendamiento.
La demandante probó, mediante constancia bancaria (Banesco), la cual no fue impugnada por la contraparte, que la cuenta destinada al pago permaneció activa hasta al menos marzo de 2017, desvirtuando la alegación de la demandada sobre la imposibilidad de pagar por "desactivación" de la cuenta.
El artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece que el arrendatario que incumpla de manera injustificada sus obligaciones de pago perderá los beneficios consagrados en la ley. En el presente caso, la falta de pago por más de cuatro años es una conducta imputable exclusivamente a la arrendataria, quien no justificó debidamente su insolvencia (los informes médicos presentados no cubren el periodo de mora total ni justifican la falta de pago absoluta desde 2013)
Ahora bien, de acuerdo al Certificado electrónico de Solvencia, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cursante a los folios 141 al 144, ambos inclusive de la primera pieza, se observa que ciertamente la parte demandada si canceló los cánones de arrendamiento, la jurisprudencia ha sido clara al establecer que el pago realizado fuera del lapso contractual o legalmente establecido constituye un incumplimiento que puede dar lugar al desalojo, incluso si posteriormente se efectúa el pago.
Este Tribunal, al analizar las pruebas documentales promovidas por la parte actora, específicamente la Libreta de Ahorros N° 5545115 277 (Anexo H-3), constata que la parte demandada sí efectuó abonos por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos en que se alega la mora. Sin embargo, la mera realización del pago no desvirtúa la causal de desalojo si este se produce fuera de la oportunidad pactada y exigida por la ley."
La jurisprudencia ha sido constante al establecer que la obligación del arrendatario no se limita al quantum (la cantidad), sino también al quándo (la oportunidad del pago). El pago realizado con una dilación de hasta tres años, como ocurre en el presente caso con los cánones del año 2012, rompe la periodicidad y la consecutividad exigida por el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que exige la falta de pago de cuatro cánones consecutivos.
De las pruebas aportadas por la parte demandada aprecia esta juzgadora que consigno a los autos contrato de arrendamientos, asi como la prueba de informe de la Junta de Condominio de Residencias Bremen, así como al Departamento de Administración y Finanzas de la Administración Vick& Ann, C.A, de la Prueba de Informe de Servicio de Autónomo de Registro y Notarias (SAREN), que se aprecia de autos que dichas pruebas no fueron impulsadas por la parte demandada, que solo consta la respuesta del Tribunal Quinto de Primera Instancia con relación a la Existencia del Juicio de Nulidad de Compra- Venta, que al respecto este Tribunal aprecia que en el presente caso se esta ventilando un juicio de Desalojo del Inmueble objeto de arrendamiento y toda vez que el Juzgado Primero de Primera Instancia declaro Sin lugar la cuestión previa relativa a la prejudicialidad, Sentencia quedo firme en virtud de que la parte demandada no ejerció recurso alguno contra la misma, es por lo que este Tribunal nada tiene que decir sobre la prejudicialidad, toda vez que la misma ya fue decidida. Y así se decide

En este sentido, verificado el pago extemporáneo reiterado, que se extiende por un lapso de tres años, y que es seguido por una falta absoluta de pago desde finales de 2012 hasta 2017, demuestra un incumplimiento grave y continuado de las obligaciones esenciales del arrendatario. La tardanza en el pago, al no ajustarse a los cinco primeros días de cada mes, genera la mora que, al acumularse, configura la causal de desalojo, independientemente de que la arrendataria haya intentado solventar dicha mora posteriormente con pagos diferidos, tal y como consta en documental que riela a los folios 337 al 340 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, donde consta que la referida ciudadana comenzó a cancelar en dicha Unidad desde el mes de Abril de 2025 hasta el mes de enero de 2026, y conforme a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10/12/2025, expediente: 24-0906, resulta forzoso para esta Sentenciadora e declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo. Y así se establece.-
En cuanto a la preferencia ofertiva que alega la parte demandada en su contestación de la demanda se aprecia que para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio (que es la consecuencia de la violación de la preferencia ofertiva): Se requiere una demanda autónoma dirigida a subrogarse en la compraventa, donde se analizarán los requisitos de fondo (solvencia, tiempo de arrendamientos. Si el arrendatario alega la violación del derecho de preferencia ofertiva como defensa o excepción dentro de un juicio de desalojo, la jurisprudencia tiende a rechazarlo como medio para obtener un pronunciamiento sobre la preferencia, indicando que debió ser ejercido en una acción autónoma o mediante reconvención si el juicio lo permitía, es por ello que esta sentenciadora desecha dicho defensa. Y Asi se decide-
.VI
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA ALEGADA por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA incoara la ciudadana VICENZA GALLINORO DE VENUTI en contra de la ciudadana ANA CECILIA MORILLO, en consecuencia, se ordena a la parte demandada a desalojar el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 43 (cuarenta y tres), situado en la Planta Cuarta (4ta) del Edificio Residencias Bremen, ubicado en la Urbanización El Marques, Avenida Sanz, entre las calles Tiuna y Carapa, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda y a entregar el mismo totalmente libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) de marzo de 2026. Años: 215º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ,

ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

EL SECRETARIO,
DANIEL JOHAN GONZALEZ RIVERO