TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 12 de marzo de 2026
Años: 215º y 167º

ASUNTO: AP71-R-2025-000665 (1590)
PARTE ACTORA: YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 12.043.206.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OSCAR BORGES PRIM, DIURKIN BOLÍVAR LUGO, INDIRA AMARISTA AGUILAR, JOHANA MONICA MEDINA HERNÁNDEZ y EMILY PRIMERA MONTILLA inscritos en el Inpreabogado bajo en Nros. 91.625, 97.465, 93.181, 328.363, y 330.878.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Numero N° J- 30739920-1, sin más datos.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no consta en autos.
MOTIVO: PRESCRIPCION ADQUISITIVA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA (INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA).

-I-
NARRATIVA
Conoce este tribunal, previa distribución de Ley, del presente recurso de apelación ejercido el 18 de noviembre de 2025, por la abogada JOHANA MEDINA HERNÁNDEZ, apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 06 de noviembre de 2025, por el Tribunal Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, en el juicio que por PRESCRIPCION ADQUISITIVA, sigue la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, contra Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A.
En auto del 21 de noviembre de 2025, el juzgado de la causa, oyó la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a este despacho el conocimiento del recurso en cuestión.
El 04 de diciembre de 2025, este tribunal superior, le dio entrada a la presente causa y fijó la oportunidad para la presentación de informes correspondientes; procediendo la representación judicial de la parte accionante a su consignación en fecha 10 de diciembre de 2025.
Mediante auto del 21 de enero de 2026, el tribunal fijó la oportunidad para dictar sentencia dentro los treinta (30) días continuos inclusive, difiriéndose el dictamen de la sentencia en fecha 19 de febrero de 2026.
Siendo la oportunidad para decidir, este juzgado superior pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ANTECEDENTES
Recibidas como fueron las actuaciones ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le correspondió el conocimiento de la demanda de PRESCRIPCION ADQUISITIVA presentada por la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, contra Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A., en fecha 23 de noviembre de 2025, al Tribunal Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, quien procedió a darle entrada en fecha 28 de octubre de 2025, señalando con respecto a la admisibilidad de la pretensión intentada se pronunciaría por auto separado.
En fecha 30 de octubre de 2025, compareció la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, asistida por la abogada JOHANA MEDINA HERNÁNDEZ, quien otorgó poder APUD ACTA a los ciudadanos DIURKIN BOLÍVAR LUGO, INDIRA AMARISTA AGUILAR, JOHANA MEDINA HERNÁNDEZ, EMILY PRIMERA MONTILLA y OSCAR BORGES PRIM.
En fecha 04 de noviembre de 2025, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, consignando copia simple de la certificación expedida por el SUNAVIH, del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual se desprende que la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, CI V- 12.043.206, reflejando que la misma se encuentra en condición de ocupante de la vivienda N° 504, apartamento en la dirección: Av. Washington con Puente 9 de diciembre, Urb. El Paraíso, Edif. Marylen, piso 5, apto, N° 504, Estado Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia el Paraíso; y, como arrendador INVERSIONES ALJOVE, C.A., RIF J-30739920-1, N° RMAV-00141.
En fecha 06 de noviembre de 2025, el Tribunal Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, dictó sentencia declarando inadmisible la demanda por prescripción Adquisitiva.
Mediante diligencia del 18 de noviembre de 2025, el apoderado accionante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 06 de noviembre de 2025.
En fecha 21 de noviembre de 2025, el tribunal a quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación propuesto por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2025, ordenándose remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento respecto a la presente apelación, el tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte actora señaló en su escrito libelar entre otras cosas lo siguiente:
Que, desde el mes de abril de 1998, es decir, hace más de veintisiete (27) años, se encuentra poseyendo y permaneciendo en forma pacífica, pública, continua, no interrumpida, no equivoca y con intención de tener la cosa como propia; el apartamento ubicado en el sector el Paraíso, avenida Washington, cruce con puente 9 de diciembre, edificio Marylem, piso 5, N° 504, Parroquia El Paraíso, municipio Libertador, Distrito Capital; el cual ha poseído a título de única y principal vivienda, realizando actos posesorios como cuidado, vigilancia, mantenimiento y mejoras, como consta de anexos pertinentes que acompaña .
Que se ha comportado como propietaria, a través de los pagos de servicios e impuestos relacionados con el inmueble, así como los trámites administrativos del mismo, señalando que, su ocupación y permanencia ha sido sin violencia de ningún tipo, tras de ser arrendataria de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el N° J- 30739920-1.
Arguyó, tener el interés y cualidad legal para intentar la acción de prescripción adquisitiva, conforme a lo previsto en los artículos 26,49, 51, 334, 257, de la Constitución Bolivariana de Venezuela y, conforme a lo establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional N° 0100 del 02 de junio de 2022, Expediente 19-0439, SC. 18/03/2002. Expediente N° 01-2828, Magistrado Ponente: Dr. Antonio J. García García, con referencia a la tutela judicial efectiva.
Solicitó, medida cautelar innominada, consistente en que se acuerde la suspensión de los efectos del procedimiento administrativo para la actualización del canon de arrendamiento iniciado por la sociedad mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A. ante SUNAVI (Expediente N° IO-0514-2034-033), hasta tanto no se resuelva la demanda de prescripción adquisitiva.
Indicó que, a los fines de acreditar los requisitos de procedibilidad de la medida cautelar solicitada, ratificó los documentos acompañados a la demanda, de los cuales se evidencian que se ha mantenido durante más de 27 años en posesión pacífica, inequívoca e ininterrumpida del inmueble ubicado en el sector El Paraíso, avenida Washington, edificio Marylen, piso 5, apartamento 504.
Procedió a promover los siguientes elementos de convicción que le acreditan el derecho a adquirir el inmueble objeto de la Litis por prescripción adquisitiva, todos en copias simples:
1. Comunicado dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que en la actualidad conoce del procedimiento administrativo N° IO-0514-2034-033, carpeta SIRCAV 2178 del 01 de agosto de 2023, para la actualización del canon de arrendamiento; pertinentes y necesarios a los fines de evidenciar su carácter de arrendataria del bien y mi posesión por más de veintisiete (27) años; así como las denuncias efectuadas en contra de quien en la actualidad posee el título de propietario.
2. Justificativo de testigos, ante la Defensa Publica Quinta con Competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, de fecha 10 de julio de 2023, pertinente y necesario ya que los mismos se evidencia de manera clara e inequívoca que se encuentra en posesión del inmueble desde hace más de veintisiete (27) años.
3. Carta de residencia, emanada del Consejo Comunal “La Coromoto” expedida el 28 de mayo de 2025, pertinente y necesaria ya que de la misma se desprende que reside en el apartamento ubicado en el sector del paraíso, avenida Washington, cruce con puente 9 de diciembre, edificio Marylem, piso 5, apartamento 504, Parroquia El Paraíso, municipio Libertador, Distrito Capital, desde hace más de veintisiete (27) años.

4. Notificación, emanada de la Superintendencia Nacional De Arrendamiento De Vivienda, (SUNAVI) dirigida a su persona, a través de la cual se acuerda la inspección ocular del inmueble objeto de esta demanda, necesario para el procedimiento administrativo que se sigue en ese organismo, pertinente y necesario a los fines de evidenciar la dirección del inmueble y el procedimiento de actualización de canon de arrendamiento, del cual se solicita la suspensión de los efectos hasta tanto se resuelva la presente demanda .
5. Constancia de transferencia de pago de arrendamiento anual (año 2025), pertinente y necesaria a los fines de evidenciar que a la presente fecha se ha mantenido cumpliendo con sus obligaciones respecto del inmueble.

6. Constancia de transferencia de pago de arrendamiento anual (año 2024), pertinente y necesaria a los fines de evidenciar que a la presente fecha se ha mantenido cumpliendo con sus obligaciones respecto del inmueble.

7. Constancia de transferencia de pago de arrendamiento anual (año 2023), pertinentes y necesarios a los fines de evidenciar que a la presente fecha se ha mantenido cumpliendo con sus obligaciones respecto del inmueble.

8. Constancia de pago de electricidad, pertinente y necesario a los fines de evidenciar el inmueble objeto del servicio, el contrato del mismo y su constante, permanente compromiso en el pago de los servicios del inmueble.
-III-
SENTENCIA APELADA
(…)
” Ahora bien, atendiendo lo anterior, se observa este Tribunal que la actora en su alegatos, señaló a este Juzgado que presuntamente tiene veintisiete (27) años poseyendo un bien de forma legítima, continua, no interrumpida, pacifica, no equivocada y con interés de tener la cosa como suya propia, y que está constituido por un apartamento ubicado en el sector El Paraíso, Avenida Washington, cruce con puente nueve (9) de diciembre, edificio Marylen, piso 5 apartamento 504, parroquia “El Paraíso”, Municipio Libertador, Distrito Capital.
En fundamento a sus alegatos, consignó junto su escrito libelar, las siguientes documentales:
1.- copia de comunicado dirigido a la superintendencia nacional de arrendamiento.
2.- copia de justificativo de testigos.
3.- copia de carta de residencias notificación del SUNAVI.
4.- copia de constancias de pago de arrendamiento (años 2023 al 2025), y
5.- copia de constancia de pago de servicio de electricidad.

Así las cosas, resulta relevante traer a colación lo siguiente:

(…omissis…)
De igual modo el artículo 691 del presente código, hace énfasis en los elementos que deben ser consignados por la parte interesada para la consecución de los fines que se propone y ante lo cual el mismo indica la necesidad que “con la demanda deberá presentarse una certificación … en la cual conste el nombré, apellido y domicilio de tales personas, y copia certificada del título respectivo “ De lo anterior se desprende que si bien en la demanda intentada existe una relación aparente entre la parte accionante y la parte accionada, en la misma no fueron presentados ni dispuestos de forma adecuada los requisitos de existencia y validez del derecho en reclamo, tal como lo dispone el artículo 346 del Código Civil Venezolano en su ordinal 6°.
En virtud de lo anteriormente dispuesto, se trae a colación el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Articulo 691.- la demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registro en la cual consten el nombre, apellido y domicilio de tales personas, y copia certificada del título respectivo”. (Negritas y subrayado del tribunal).

De la norma y la doctrina supra transcritas se evidencia que, para tramitar una demanda por prescripción adquisitiva, la misma debe incoarse contra aquellas personas que aparezcan como propietarias o titulares ante la Oficina de Registro correspondiente. Adicionalmente, la norma exige que debe acompañarse con el libelo de la demanda los siguientes documentos, a saber: 1) Certificación del Registrador en la cual consten el nombre, apellido y domicilio (del o los propietarios) de tales personas, y 2) copia certificada del título de propiedad respectivo.
(…omissis…)
Al respecto, la Sala Político Administrativa del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 4223, de fecha 16 de junio de 2005, caso, ANDREINA ARIANTA DE BRICEÑO Y OTRO contra REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, con ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, estableció lo siguiente:
“…La exigencia de los documentos a los que se refieren la norma citada condiciona la admisibilidad de la demanda de la prescripción adquisitiva y esto es así por cuanto es un proceso en el cual se haga valer dicha pretensión sin que se hubiere demostrado fehacientemente a quien corresponde la titularidad de la propiedad que se pretende prescribir, puede conducir a desconocer los derechos los derechos del legítimo propietario así como a emitir un pronunciamiento inejecutable, desconociendo así el sentido y la utilidad en de la función jurisdiccional desarrollada. El elemento fundamental que sostiene la estructura del proceso de prescripción administrativa, es la demostración fehaciente de los hechos alegados para pretendería entre los cuales son vitales el tracto sucesivo de propietarios objeto del proceso, lo cual se cumple con la certificación expedida por el registro y la demostración de condición de propietarios de aquel contra el cual es planteada la demanda, que se desprende a su vez del documento de propiedad. Ambos documentos, deben ser presentados de concurrente, toda vez que uno solo de ellos no es suficiente para demostrar lo que solo se comprueba con ambos…”
(…omissis)
De tal sentido, es menester para este Juzgador dejar por sentado que la naturaleza de la pretensión que nos ocupa, se corresponde a presupuestos sobre los cuales un bien ha sido poseído por un lapso determinado de tiempo dentro del cual no ha pesado ningún acto de perturbación sobre tal posesión, aunado a que ésta deba ser inequívocamente con ánimo de dueño, en ausencia de un título que le otorgue tal condición legítima. Siendo ello así, la naturaleza de la pretensión que nos ocupa ha de ser necesariamente sobre alegatos que adminiculados con los requisitos indispensables exigidos por la norma, conduzcan al Juzgador a establecer como cierto, que el bien inmueble objeto de la pretensión ha sido poseído en tales condiciones para que sea conducible en derecho el otorgamiento de la propiedad plena; en el entendido de la inexistencia de la misma a través de un título que acredite tal propiedad; razón por la que el poseedor justamente pretende subsumirse en los presupuestos normativos que establecen la conducencia de la prescripción adquisitiva.
Atendiendo lo anterior, se observa que sobre los alegatos esgrimidos por la actora, éste ha señalado haber estado en posesión del bien inmueble objeto de la pretensión, por más de veintisiete (27) años; sin embargo en razón de los requisitos procesales necesarios para deducir la atendibilidad del derecho que se pretende prescribir; el actor no aportó a su escrito la documental referida a la certificación expedida por el Registrador de la cual se derive la cadena titulativa del inmueble objeto de la pretensión; y frente a ello es necesario atender que los presupuestos procesales, definidos como requisitos indispensables para la procedencia en derecho de la pretensión que nos ocupa están vinculados a la validez del proceso, y siendo que en el caso objeto de estudio la parte actora no dio cumplimiento a la norma señalada ut supra, al omitir consignar los documentos exigidos por Ley, en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar INADMISIBLE la presente pretensión, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 691 eiusdem, y la doctrina reiterada y pacífica de las salas de Casación Civil y la Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia; tal como se establecerá en la dispositiva del presente fallo. ASÍ DECIDE.
-IV-
DISPOSITIVA
Por los argumentos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión que por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA incoara la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A.
SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria costas. “
-IV-
DE LOS INFORMES EN ALZADA

 INFORMES DE LA PARTE ACTORA:

En la oportunidad de informes ante este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la representación judicial de la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, señaló una breve síntesis y argumentó lo siguiente:
 Que, su representada se encuentra en posesión pacífica, pública, continua, no interrumpida e inequívoca de un inmueble ubicado en el sector El Paraíso, Edificio Marylen, desde el mes de abril de 1998, acumulando a la fecha más de veintisiete (27) años de ocupación con ánimo de dueña.
 Que, durante dicho tiempo ha ejercido actos posesorios consistentes en el cuidado, vigilancia, mantenimiento y mejoras del bien, además de cumplir con el pago de impuestos y servicios inherentes al mismo, comportándose ante la sociedad como verdadera propietaria.
 Que, la posesión fue iniciada sin violencia tras ser arrendataria de la sociedad mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A., relación que es verificable ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
 Que, en virtud del derecho a la libertad de prueba (Art. 49- ordinal 1° Constitucional), se promovieron elementos tales como el Justificativo de Testigos ante la Defensa Pública, Carta de Residencia del Consejo Comunal "La Coromoto", notificación de inspección de SUNAVI y constancias de transferencias de pago de arrendamiento de los años 2023, 2024 y 2025.
 Que, ratifica la declaración del ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, como testigo, quien puede dar fe del tiempo y la naturaleza de la posesión ejercida por la accionante sobre el inmueble objeto de la Litis.
 Que, el tribunal de primera instancia declaró INADMISIBLE la pretensión alegando el incumplimiento del artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, al no haber acompañado la certificación del Registrador con la cadena titulativa del inmueble.
 Que, se denuncia que el artículo 691 del CPC es una norma preconstitucional y anacrónica que colide con el derecho a la Tutela Judicial Efectiva (Art. 26), el Debido Proceso (Art. 49) y el principio de que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales (Art. 257).
 Que, conforme al artículo 334 de la Constitución, los jueces deben aplicar el Control Difuso y desaplicar cualquier norma que violente derechos fundamentales, permitiendo que la justicia prevalezca sobre el rigorismo procesal.
 Que, se invoca la Teoría de la Dinámica de la Prueba y el Principio de Colaboración entre las ramas del Poder Público (Art. 136 Constitucional), para que sea el Tribunal quien oficie al SAREN la remisión de la documentación requerida, garantizando así la gratuidad y el acceso a la justicia.
 Que, por todo lo expuesto, resulta forzoso revocar la decisión de inadmisibilidad, toda vez que se han aportado elementos suficientes que adminiculados con el derecho constitucional, hacen conducibles la pretensión de prescripción adquisitiva.

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De seguidas pasa este tribunal a decidir sobre el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la accionante, en los siguientes términos:
El presente asunto atiende sobre una acción de prescripción adquisitiva, en la que, la accionante pretende le sea reconocida la propiedad del inmueble, identificado como apartamento ubicado en el Sector el Paraíso, Avenida Washington, cruce con Puente Nueve (9) de Diciembre, Edificio Marylen, Piso 5, Apartamento 504, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, que señala poseer de manera legítima, pacífica, no equívoca, no interrumpida y con ánimo de poseer la cosa como dueña, durante más de veintisiete (27) años, cumpliendo con todos los requisitos exigidos por la ley.
Por su parte, el Juzgado de instancia declaró inadmisible la pretensión de PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, por considerar que, en el caso de marras, el actor no aportó con su escrito la documental referida a la certificación de expedida por el Registrador ni copia del título de propiedad del cual se derive la cadena titulativa del inmueble, al no cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, referido a la consignación de la Certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparecen como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto del litigio.
A los fines de decidir, esta Alzada considera:
El artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos que deben cumplirse en las demandas de prescripción adquisitiva, indicando que:
“Artículo 691.- La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en el cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, y copia del título respectivo”.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiterados fallos, ha sostenido el criterio referido a la inadmisibilidad de las demandas de prescripción adquisitiva o usucapión, si falta uno de los requisitos exigidos en la norma antes transcrita; una de estas decisiones es la Nº 413 del 03 de julio de 2014, en la que la Sala consideró:
(…) En relación con los requisitos para la admisión de la demanda en el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva, el artículo 691 eiusdem cuya errónea interpretación se denuncia, dispone:
“La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas y copia certificada del título respectivo.” (Resaltado de la Sala).

De acuerdo con la previsión expresa de la norma bajo estudio, constituyen requisitos concurrentes e ineludibles al momento de presentar la referida demanda, la consignación de la certificación del Registrador, como también la copia certificada del título respectivo; ello tiene por finalidad establecer con certeza sobre quién recae la cualidad pasiva para ser demandado e integrar así debidamente el litisconsorcio pasivo necesario entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como titulares de la propiedad o de cualquier otro derecho real sobre el inmueble que se pretende usucapir.

A propósito de los fundamentos expresados por el tribunal de alzada, anteriormente expuestos, la Sala considera oportuno advertir que la recurrida al exigir al actor la demostración del tracto sucesivo o principio de consecutividad como un requisito de admisión de la demanda en el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva, puntualizando que ello “…se cumple con la certificación expedida por el Registro y la demostración de la condición de propietario…”, no impuso al accionante requisito alguno fuera de lo previsto en la ley.

Así las cosas, precisados los documentos fundamentales que deben acompañar la demanda de prescripción adquisitiva, y a los fines de dilucidar si el ad quem incurrió en la errónea interpretación delatada, es necesario destacar la distinción que en anteriores oportunidades ha hecho la Sala entre la certificación del Registrador –documento al que se refiere el artículo 691 del Código Adjetivo Civil- y la certificación de gravamen, presentada al efecto por el demandante. Al respecto, en decisión N° 219, de fecha 9 de mayo de 2013, expediente N° 2012-0328, caso Alicia Josefina Rodríguez González contra Milagros del Valle Lamten Rodríguez, se estableció lo siguiente:

“…En este orden de ideas, con respecto a que la certificación expedida por el registrador que exige el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil debe presentarse en conjunto con el libelo de demanda esta Sala en sentencia N° RC-564, del 22 de octubre de 2009, Exp. N° 2009-279, caso: Jesús Ferrer contra Herederos Desconocidos de Celina Pinedo Méndez de Ghio y Otra, estableció lo siguiente:
‘…Al respecto, el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, prevé que cuando se pretenda la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva o la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva, el interesado presentará demanda ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil del lugar de situación del inmueble, la cual se sustanciará y resolverá con arreglo a lo dispuesto en el presente Capítulo.
Por su parte, el artículo 691 eiusdem, establece que la demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan (sic) en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Además, exige que con la demanda la presentación de una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, la cual, no debe confundirse con la certificación de gravámenes, asimismo, se exige acompañar a la demanda copia certificada del título respectivo…’ (Destacado de la Sala).
Por lo cual, al verificar el juez de alzada, que el demandante no cumplió con los requisitos exigidos por la ley para incoar la acción, este se encontraba en la obligación de declarar inadmisible la demanda de prescripción adquisitiva.
(…Omissis…)
De igual forma se observa, que la recurrida se basó en la doctrina de esta Sala que establece, que: ‘…Existe, dos tipos de documentos fundamentales; aquellos de los cuales se deriva inmediatamente la acción (artículo 340, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil), como la letra de cambio, el cheque o la hipoteca; y aquellos que lo son por disposición de la ley, de los cuales los documentos referidos como de obligatoria presentación con el libelo en la pretensión de prescripción adquisitiva son un ejemplo (artículo 691 eiusdem)…’.

Así las cosas, el juez de alzada dejó claro que en el juicio por prescripción adquisitiva los documentos fundamentales son los que establece el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, los cuales no pueden confundirse con aquellos instrumentos que la ley califica como fundamentales de la pretensión. (Artículo 340 ordinal 6°).
(…Omissis…)

Esta Sala observa, que si bien es cierto no está en discusión que la certificación de gravámenes es un documento público al ser expedida por un Registrador, no es menos cierto que el juez de alzada estableció que dicha certificación no es la que exige el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparezcan en la respectiva oficina como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión.

En el mismo orden de ideas, la Sala ha dejado establecido que en los juicios de prescripción adquisitiva la demanda debe proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, “…Además, exige que con la demanda la presentación de una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, la cual, no debe confundirse con la certificación de gravámenes, asimismo, se exige acompañar a la demanda copia certificada del título respectivo…” (Vid. Fallo N° RC RC-564, del 22 de octubre de 2009, caso: Jesús Ferrer contra Herederos Desconocidos de Celina Pinedo Méndez de Ghio y Otra)…”. (Resaltado del texto).

En aplicación del criterio jurisprudencial supra transcrito al sub iudice, se constata que la recurrida al verificar los requisitos de admisibilidad de la demanda, observó que el accionante los incumplió, ya que él consignó la certificación de gravamen sobre el inmueble cuya prescripción pretende sea declarada a su favor, instrumento éste que no es el exigido en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, cabe reiterar, que el documento legalmente requerido es la copia certificada del título respectivo, conjuntamente con la certificación expedida por el Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparezcan en la respectiva oficina como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión, el cual no fue presentado…”
Cita textual

Del mismo modo, resulta pertinente traer a colación la más reciente decisión dictada por la supra citada Sala, en fallo reciente, 09 de octubre de 2025, Nº 600, en el que una vez más, ratifica el criterio sostenido con respecto a los requisitos fundamentales de la demanda de prescripción adquisitiva, al dictaminar:
(…) En el asunto de autos, de la sentencia parcialmente transcrita, esta declara inadmisible la demanda de prescripción adquisitiva al considerar que el demandante no consignó anexo al escrito liberar la certificación expedida por el registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparezcan en la respectiva oficina como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión, tal como lo contempla el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, conviene resaltar que el Código de Procedimiento Civil, dispone en sus artículos 690 al 696 el juicio declarativo de prescripción, determinándose en el artículo 691 eiusdem los requisitos de la demanda de prescripción adquisitiva.
Dicha norma exige que la demanda deba proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho, por lo que el accionante deberá presentar con el libelo “...una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas…”.
Este requisito resguarda que el proceso se instaurará con la participación de los sujetos interesados, no creando equívocos, conjuntamente con dicha certificación ha de presentarse copia certificada del título respectivo, siendo ambos documentos a tenor del artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, indispensables a efectos de establecer la cualidad pasiva de los demandados e integrar el litisconsorcio pasivo necesario de ser el caso, entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble que se pretende la prescripción adquisitiva.
También la Sala ha establecido que, en este tipo de juicio, que los instrumentos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, no son potestativos de la parte accionante, sino un deber, un requisito sine qua non para el trámite de la demanda.
La individualización de las personas contra quienes se pretende iniciar un juicio declarativo de prescripción, se hace necesaria para respetar las garantías del debido proceso, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República de Venezuela, especialmente el derecho a la defensa, consagrado en su numeral 1, evitando así la construcción de un proceso a su espalda, respetándose también lo estatuido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, esta Sala en su sentencia RC-504, de fecha 10 de septiembre de 2003, Exp. N° 2002-828, caso: Rogelio Granados Barajas, contra María Inés Chacón Osorio, determinó entre otras cosas, entendiéndose los documentos requeridos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, como “…factor procesal indispensable, a los efectos de la determinación de la cualidad pasiva, no cabe duda que deben consignarse con el libelo, para así dar cumplimiento con lo exigido por los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil…”.
A mayor abundancia de criterio jurisprudencial, en la sentencia RC-494, del 19 de julio de 2017, esta Sala, señaló entre otras cosas que en la certificación de registro “…debe aparecer el nombre y apellido de los propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, además deberá indicarse el domicilio de estos…”.
Cónsono con lo anterior, esta Sala, en fallo N° RC-638, de fecha 27 de octubre de 2016, expediente N° 2016-330, caso: Abdelhak Hermail Zhur, contra Salous Sudqi Abe y otros, estableció:
“…De modo que en relación con el cumplimiento de los extremos del artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, referidos a los documentos fundamentales que deben acompañar las demandas por prescripción adquisitiva, esta Sala ha sostenido de forma reiterada la obligatoriedad de que sean consignados los documentos indicados de forma conjunta so pena de inadmisibilidad, e igualmente, se ha pronunciado sobre la diferencia de la certificación de gravámenes y la certificación a que hace referencia la mencionada disposición, destacando que si bien es cierto que la primera de las mencionadas es un documento público que debe ser emitido por el registrador, no es el mismo exigido por el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, ya que en la certificación ordenada por esta norma debe constar el nombre, apellido y domicilio de las personas propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión, ya que en los juicios de prescripción adquisitiva la demanda debe proponerse contra las mismas…”. (Destacado de la Sala).

Ahora bien, de las jurisprudencias antes transcritas, tenemos que el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, establece que la demanda por prescripción adquisitiva deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble; exigiéndose además conjuntamente la presentación de una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, así como acompañar a la demanda copia certificada del título respectivo.
Establecido lo anterior, y en relación con el cumplimiento de los extremos exigidos por el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala ha sostenido la obligatoriedad de que sean consignados los documentos indicados de forma conjunta so pena de inadmisibilidad para poder intentar las demandas por prescripción adquisitiva, como se refleja en fallo de fecha 16 de noviembre de 2018, expediente N° 2016-768, caso: Ana Isabel Pérez de Ramírez contra Luisa Rebeca Sánchez Bello y otros, donde se señaló:
“…Así, las Sala mediante sentencia Nro. 504, de fecha 10 de septiembre de 2003, caso: Rogelio Granados Barajas contra María Inés Chacón Osorio; reiterada -entre otras- en sentencia N° 591, de fecha 22 de septiembre de 2008, caso: Serafina Teresa Parilli Oropeza, contra Juan Francisco Pérez, estableció lo que sigue:
“…Entre los artículos 690 y 696 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra contemplado el juicio declarativo de prescripción, entre ellos se encuentra el 691, referido a los requisitos de la demanda de prescripción adquisitiva o usucapión, y el mismo dispone:
(…Omissis…)
En la exposición de motivos del código la comisión redactora del Código de Procedimiento Civil, al referirse a esta norma señaló:
´Se exige que la demanda se interponga contra todas aquellas personas que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier otro derecho real sobre el respectivo inmueble; y que se acompañe con el libelo una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas. Este requisito garantiza por sí mismo que el juicio será entablado con la intervención de todos los sujetos interesados`.
De una revisión de las actas del expediente, la Sala evidencia, que la parte demandada-reconviniente no acompañó a su escrito de reconvención, ni la certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparecen como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de litigio, ni la copia certificada del título respectivo.
Ambos documentos, por indicación expresa del artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, son instrumentos indispensables a los efectos de establecer la cualidad pasiva de los demandados e integrar el litisconsorcio pasivo necesario, entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Desde este punto de vista, no cabe duda que cuando el legislador estableció en el artículo 691 eiusdem que el demandante deberá presentar los referidos instrumentos, no es potestativo, sino un verdadero requisito procesal a los efectos del trámite posterior de la demanda. (Subrayado por la Sala).
La pretensión procesal, no solo está conformada por los alegatos de hecho y derecho, y su objeto. También la integran los sujetos, activos y pasivos entre quienes se debate el juicio.
El juez de instancia, debe ser estricto en la exigencia del cumplimiento del requisito impuesto por el Legislador (sic) al demandante en prescripción adquisitiva, establecido en los artículos 691 y 692 del Código de Procedimiento Civil para que de esta forma quede garantizada la participación en el juicio de todas aquellas personas que integraron el negocio jurídico o que ostentan algún derecho real sobre el inmueble en litigio.
Todos estos requisitos, se deben verificar a los efectos de que no se construya la cosa juzgada a espaldas de las partes interesadas, y en obsequio al derecho de defensa de ellas.
Entendiéndose así, estos documentos como factor procesal indispensable, a los efectos de la determinación de la cualidad pasiva, no cabe duda que deben consignarse con el libelo, para así dar cumplimiento con lo exigido por los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen lo siguiente:
(…Omissis…)
De igual forma, la Sala en sentencia N° 567, de fecha 23 de julio de 2007, caso: Antonina Sampieri Malandrino, contra Oscar Enrique Romero Andrade, estableció:
“…En el presente caso las normas denunciadas regulan la actividad procesal de las partes, cuyo cumplimiento se hace necesario a los fines de garantizar el debido proceso, razón por la cual la Sala estima oportuno señalar que en el juicio declarativo de prescripción, el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil impone al demandante la obligación de proponer la demanda contra ´…todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina (sic) de Registro (sic) como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble`, ya que ellos pasarán a ser codemandados principales, siendo obligación exclusiva del demandante presentar la certificación del registrador con los datos de las personas que posean derechos reales sobre el inmueble…”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
De acuerdo a los criterios jurisprudenciales antes citados, los jueces de instancia deben declarar inadmisible la demanda de prescripción adquisitiva, al percatarse que no se cumple con los requisitos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, pues estos requisitos son de suma importancia a los efectos de que no se construya la cosa juzgada a espaldas de las partes interesadas, para de esta manera velar por el derecho a la defensa de ellas; siendo dicha obligación exclusiva del demandante, la cual no puede suplir de oficio el juez de la causa dada la especialidad del procedimiento.
Asimismo, resulta pertinente para la Sala destacar el criterio reiterado en cuanto a la utilidad de la certificación expedida por el Registrador, establecida en el referido artículo 691, con el que se pretende la demostración del tracto sucesivo o principio de Consecutividad (sic) como un requisito de admisión de la demanda en el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva; por cuanto es necesario que esté demostrado fehacientemente a quien corresponde la titularidad de la propiedad que se pretende prescribir, de modo de tener claridad del legítimo o legítimos propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble.
Así las cosas, mal podría considerar esta Sala que la certificación expedida por el registrador como requisito de admisión en las demandas por prescripción adquisitiva es inútil -como lo alega el recurrente-, pues la misma resulta necesaria a los efectos de establecer la cualidad pasiva de los demandados e integrar el litisconsorcio pasivo necesario, entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble que se pretende usucapir; de esa manera evitar que se dicte sentencia a espaldas de éstas y evitar la vulneración de sus derechos a la defensa y al debido proceso.
Por las razones expuestas, esta Sala al no observar en el fallo recurrido que la jueza de alzada aplicará erróneamente el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, la presente denuncia por errónea interpretación se desestima…”.

En conformidad al criterio jurisprudencial antes referido, los jueces de instancia deben declarar inadmisible la demanda de prescripción adquisitiva, al percatarse que no se cumple con los requisitos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, pues éstos requisitos son de suma importancia a los efectos de que no se construya la cosa juzgada a espaldas de las partes interesadas, para de esta manera velar por el derecho a la defensa de ellas; siendo dicha obligación exclusiva del demandante, la cual no puede suplir de oficio el juez de la causa dada la especialidad del procedimiento.
En tal sentido la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 245, de fecha 11 de marzo de 2015, expediente N° 2014-1228, al respecto de los requisitos exigidos con la interposición de las demandas de prescripción adquisitiva, ratificó la doctrina y jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil, señalando al respecto lo siguiente:
“...es pertinente traer a colación el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:
'La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas y copia certificada del título respectivo.' (Resaltado de la Sala).
De acuerdo con la norma supra transcrita constituyen requisitos concurrentes e indispensables al momento de presentar la referida demanda, la consignación de la certificación del registrador y la copia certificada del título respectivo; ello con la finalidad de establecer con certeza sobre quién recae la cualidad pasiva para ser demandado e integrar así debidamente el litisconsorcio pasivo necesario entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como titulares de la propiedad o de cualquier otro derecho real sobre el inmueble, de manera que mal puede la parte actora pretender sustituir tales requisitos, aduciendo que del resto de las instrumentales que fueron consignadas se pueden inferir los datos que estos contienen.
En tal sentido, resulta oportuno destacar la distinción que en anteriores oportunidades ha hecho la Sala de Casación Civil de este máximo Tribunal entre la certificación del registrador y la certificación de gravamen, presentada al efecto por el demandante. Al respecto, en decisión N° 219, de fecha 9 de mayo de 2013, caso: Alicia Josefina Rodríguez González, contra Milagros del Valle Lamten Rodríguez, estableció lo siguiente:
'…En este orden de ideas, con respecto a que la certificación expedida por el registrador que exige el artículo 691 del Código de procedimiento Civil debe presentarse en conjunto con el libelo de demanda esta Sala en sentencia N° RC-564, del 22 de octubre de 2009, Exp. N° 2009-279, caso: Jesús Ferrer, contra Herederos Desconocidos de Celina Pinedo Méndez de Ghio y otra, estableció lo siguiente:
‘…Al respecto, el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, prevé que cuando se pretenda la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva o la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva, el interesado presentará demanda ante el juez de primera instancia en lo civil del lugar de situación del inmueble, la cual se sustanciará y resolverá con arreglo a lo dispuesto en el presente capítulo.
Por su parte, el artículo 691 eiusdem, establece que la demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Además, exige que (sic) con la demanda la presentación de una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, la cual, no debe confundirse con la certificación de gravámenes, asimismo, se exige acompañar a la demanda copia certificada del título respectivo…’ (Destacado de la Sala).
Por lo cual, al verificar el juez de alzada, que el demandante no cumplió con los requisitos exigidos por la ley para incoar la acción, este se encontraba en la obligación de declarar inadmisible la demanda de prescripción adquisitiva.
(…Omissis…)
De igual forma se observa, que la recurrida se basó en la doctrina de esta Sala que establece, que: ‘…Existe, dos tipos de documentos fundamentales; aquellos de los cuales se deriva inmediatamente la acción (artículo 340, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil), como la letra de cambio, el cheque o la hipoteca; y aquellos que lo son por disposición de la ley, de los cuales los documentos referidos como de obligatoria presentación con el libelo en la pretensión de prescripción adquisitiva son un ejemplo (artículo 691 eiusdem)…’.
Así las cosas, el juez de alzada dejó claro que en el juicio por prescripción adquisitiva los documentos fundamentales son los que establece el artículo 691 del Código de procedimiento (sic) Civil, los cuales no pueden confundirse con aquellos instrumentos que la ley califica como fundamentales de la pretensión. (Artículo 340 ordinal 6°).
(…Omissis…)
Esta Sala observa, que si bien es cierto no está en discusión que la certificación de gravámenes es un documento público al ser expedida por un registrador, no es menos cierto que el juez de alzada estableció que dicha certificación no es la que exige el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparezcan en la respectiva oficina como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión.
En el mismo orden de ideas, la Sala ha dejado establecido que en los juicios de prescripción adquisitiva la demanda debe proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva oficina de registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, '…Además, exige que con la demanda la presentación de una certificación del registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, la cual, no debe confundirse con la certificación de gravámenes, asimismo, se exige acompañar a la demanda copia certificada del título respectivo…” (Vid. fallo N° RC RC-564, del 22 de octubre de 2009, caso: Jesús Ferrer, contra Herederos Desconocidos de Celina Pinedo Méndez de Ghio y otra)…'. (Resaltado del texto).
En atención al criterio jurisprudencial supra transcrito, aplicable al caso de autos, observa esta Sala que la sentencia dictada el 7 de noviembre de 2014 por la Sala de Casación Civil sometida a su consideración, al dictar la decisión objeto de la presente solicitud de revisión, actuó conforme a derecho, pues acató la doctrina establecida por dicha Sala sobre prescripción adquisitiva y lo dispuesto en la norma adjetiva…”.

Así se tiene entonces, que una vez que el juez a fin de admitir o no la demanda por prescripción adquisitiva, haya estudiado el libelo y los documentos consignados por la parte actora, al hacerse palpable que no se acompañó el escrito en cuestión con los documentos exigidos por la ley, la consecuencia inmediata es que dicha acción no sea admitida, no teniendo el juzgador ninguna otra alternativa. Así se establece…”
Cita textual

De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende, sin lugar a dudas, que, en los juicios de prescripción adquisitiva, debe el accionante consignar como documentos fundamentales, para la interposición de la demanda, los siguientes: 1) la certificación del registrador en el cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, y 2) la copia certificada del título respectivo, a falta de cualquiera de ellos, la demanda deberá ser declarada inadmisible.
En tal sentido, a fin de determinar si en el caso de autos, la parte accionante cumplió con los requisitos contenidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, tenemos que junto al escrito libelar, la representación de la accionante acompañó:
1. Copia fotostática simple de comunicado dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Atn, DRA. JELIXE SILVIO GONZÁLEZ (solicitud de inscripción en el registro SIRCAV), suscrita por YRIS JOSEFINA SERACHE VALERO, C.I, 12.043206. (Folios 15), recibido por LYANKI GUTIÉRREZ, el 01-08-2023. Carpeta número 2178.
2. Copia simple, Justificativo de testigos, evacuado por la Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, planilla N° 13.2023.3.24, por las ciudadanas cristina Gámez González, Beatriz Carolina Bravo, cédulas de identidad V-5971874 y V- 17075501 respectivamente, en fecha 10 de julio de 2023. (Folios 16 al 18).
3. Copia simple, de carta de residencia, emitida por el consejo comunal la Coromoto Rif. C309467972, de fecha 28 de mayo de 2025.
4. Notificación evacuada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento DE Viviendas Dirección de trámites Procesales y Procedimientos Administrativos Coordinación de Inspección y Fiscalización (SUNAVI).
5. Copias simples de captures de transferencias bancarias a terceros, emitidas del Banco de Venezuela, por los montos Bs. 1.865,93, referencia N° 056672, Bs. 376,00, referencia N° 41812053, Bs. 450,00, referencia N°000948, Bs. 619,00, referencia N° 59075703, señalando ser recibos de pagos de canon de arrendamiento de los años 2023,2024 y 2025. (Folios 21 al 24).
6. Copia simple de 2 recibos del servicio (electricidad) del inmueble de autos, de fechas 04/04/2025 y 12/05/2025 (folios 25 al 26).
En tal sentido, adminiculados los criterios jurisprudenciales al caso en estudio, tenemos que, no consta que la parte actora hubiese acompañado junto con el libelo de demanda copia certificada del documento de propiedad del inmueble, así como la certificación que debe expedir el Registrador exigida en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, donde conste, el nombre, apellido y domicilio de las personas que aparezcan en la respectiva oficina como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión. En ese orden de ideas, resultan totalmente improcedentes los alegatos esgrimidos por la representación accionante en los informes presentados ante esta Superioridad, referente a la solicitud de prueba de informes conforme a” la teoría dinámica de la prueba y, conforme al principio de colaboración entre las ramas del Poder Público, consagrado en el artículo 136 Constitucional, relativo a que se oficie al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, para que remita a este tribunal, los documentos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, que son carga de la accionante y, requisito indispensable para la presentación de la demanda y a los fines de su admisión, tal y como ha sido establecido.
En consecuencia, siendo un requisito de ineludible cumplimiento, tal como ya ha quedado establecido, deben los jueces de instancia, declarar la inadmisibilidad de la demanda de prescripción adquisitiva, al advertir que no se cumple con los requisitos exigidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil; siendo que tal declaratoria debe realizarse al momento de proveer sobre la admisibilidad de la demanda. Tal señalamiento se realiza, en virtud que en este caso, la demanda se le dio entrada, procediendo subsiguientemente a pronunciarse, sobre la inadmisibilidad de la presente solicitud, toda vez, el Juez que conoció del presente asunto se percató del incumplimiento del requisito procesal, declarando la inadmisibilidad de la demanda, actuando ajustado a derecho, por lo que debe confirmarse el fallo recurrido dictado por el a quo en fecha 06 de noviembre de 2025, y, así se establece.
Por lo antes expuesto, por cuanto en los documentos anexados al libelo no consta la copia certificada del título de propiedad del inmueble, ni la certificación emanada del Registrador, siendo que al no cumplirse la exigibilidad establecida por el legislador la cual no es potestativa, sino que el mismo es un requisito sine qua non, resulta forzoso para este tribunal declarar inadmisible la demanda por prescripción adquisitiva accionada y, así será declarado en el dispositivo del presente fallo.
-VI-
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN, ejercido por los abogados OSCAR BORGES PRIM, DIURKIN BOLÍVAR LUGO, INDIRA AMARISTA AGUILAR, JOHANA MONICA MEDINA HERNÁNDEZ y EMILY PRIMERA MONTILLA, apoderados judiciales de la parte actora, contra la decisión dictada el 06 de noviembre de 2025, por el Tribunal Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, que declaró “…INADMISIBLE la pretensión que por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, incoada por la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, contra Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A”.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA POR PRESCRIPCION ADQUISITIVA incoada por la ciudadana YRIS JOSEFINA SARACHE VALERO, contra Sociedad Mercantil INVERSIONES ALJOVE, C.A.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con imposición de las costas del recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de marzo de dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS.

En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS.

Expediente Nº AP71-R-2025-000665 (1590)