REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 06 de marzo de 2026 215º y 167º ASUNTO: AP71-R-2025-000288 PARTE DEMANDANTE: CARLOS ALBERTO ALBORNOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.810.688. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Alejandro R. Yemes, Alejandro Yemes Nava y Elizabeth del Valle Isasis Rovain, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.117, 77.209 y 162.091, respectivamente. PARTE DEMANDADA: CORPORACION LEOMAR C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de octubre de 1970, cuyo documento constitutivo y estatutario quedó registrado bajo el Nº 35, Tomo 85-A Pro, al expediente Nº 42267. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Aura Dayana García Reverón, Jesús Gabriel Rodríguez López, Jonnathan David Betancourt, Addrixis Ramires y Sergio Eduardo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 164.830, 302.250, 205.307, 144.273 y 137.508, respectivamente. MOTIVO: Cumplimiento de contrato. SENTENCIA: Definitiva. -I- ANTECEDENTES En el juicio de cumplimiento de contrato que incoaran los abogados Alejandro Yemes Nava y Elizabeth del Valle Isasis Rovain, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Carlos Alberto Albornoz, contra la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A. (antes Inversiones Lebled, C.A.), todos previamente identificados, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en fecha 12 de mayo de 2025, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, estableciendo lo siguiente: (…) Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcr5itos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:  La existencia de un contrato bilateral:  Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y  El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En ese sentido, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en caso que nos ocupa, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. Respecto a la existencia de un contrato bilateral aprecia esta sentenciadora que la parte actora señala que hubo una negociación verbal por la compra del inmueble antes mencionado, por la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS (1.800.000 US$), para ser pagados a plazo, previo el pago de una inicial equivalente al diez por ciento (10%) del precio y el saldo a ser pagados por 48 cuotas mensuales y consecutivas, cuyo monto seria revisado anualmente, por lo que en fecha 12 de abril de 2021, su representado pagó a los vendedores como la cuota inicial estipulada, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES ANERICANOS (180.000 US$), anexando el recibo de pago marcado "B", en el cual se desprende el concepto de ese pago como "ABONO A CUENTA DE ADQUISICION DEL EDIFICIO CLARET", que la parte demandada en la contestación de la demanda señala que consigna a los autos recibo y relación de billetes de fecha 27 de abril de 2021 en la cual devolvieron el dinero entregado por el accionante por concepto de abono a cuenta por la adquisición del edificio residencias Claret, localizado entre las calles Caroní y New York, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y que fue suscrito por Carlos Alberto Albornoz como señal de haberlo recibido, que dicha copia no fue desvirtuado por la contraparte motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, esta sentenciadora aprecia que las parte actora entrega a la parte demandada la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DOLARES (180.000,00$), como abono por la compra del Edificio Claret, pero dicha cantidad de dinero fue reintegrada por la de parte demandada a la parte actora, lo cual efectivamente se traduce que el contrato finalizo, es decir que no existe la obligación por parte del demandado de cumplir con un contrato que ya no existe, evidenciándose que no se cumple el primero de los elemento para la procedencia de la presente demanda. y así se establece. En relación al segundo de los elementos, se aprecia que al devolver la cantidad de dinero dada en calidad de abono, se finalizó la negoción y los pagos que constan en el expediente son por concepto de pago de alquiler de la PB, piso 1 y 2, motivo por el cual este Tribunal aprecia que no quedo demostrado que los pagos efectuados por la parte actora hayan sido aportados por concepto de adquisición del referido inmueble, ya que en los contratos de arrendamientos, así como los recibos por concepto de alquiler, se estableció de forma expresa que dicho contrato fue para arrendar la planta baja y el piso 1 y 2 del Edificio Claret, que no queda demostrado en autos que el canon de arrendamiento se debía imputar al precio del inmueble, motivo por el cual este Tribunal tiene como no cumplido el segundo requisito como lo es el pago del precio del inmueble tantas veces referido. Y Así se decide Con relación al tercera y último requerimiento, esta juzgadora aprecia que no puede haber incumplimiento como lo señala la parte actora, cuando quedo demostrado en el decurso de juicio que el contrato se extinguió al momento de que la parte demandada reintegra a la parte actora LA CANTIDAD DE CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES (180.000,00$) por concepto de anticipo para la adquisición del inmueble, con lo cual se concluye que la negociación finalizo, es decir, la parte demandada queda eximida de cumplir con una obligación de una contratación extinguida, al quedar demostrado que la parte actora no cancelo el pago total del precio del inmueble fundamento de la presente demanda, es por lo que este tribunal estima que no se cumple el tercero de los requisitos que deben ser concurrentes para que se verifique la procedencia de la presente demanda de cumplimiento de contrato. Y así se establece. VII DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara el ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ, contra la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN LEOMAR C.A., todos identificados al inicio del fallo. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” (Resaltado y subrayado de la cita). Contra la referida decisión, la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Por auto de fecha 11 de junio de 2025, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los respectivos escritos de informes, y vencido dicho término comenzaría a correr los ocho (08) días de despacho para las observaciones. Concluido dicho lapso, comenzaría a computarse el lapso de sesenta (60) días para emitir el fallo respectivo, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 517, 518, 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandante consignó su respectivo escrito de informes y, posteriormente, la representación judicial de la parte demandada, en fecha 21 de julio de 2025, consignó escrito de observaciones; por lo que, concluida la sustanciación en la presente causa, se procede a proferir el fallo correspondiente con base en las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De la demanda: El presente juicio se inició mediante reforma de libelo de demanda presentado en fecha 29 de enero de 2024, por los abogados ALEJANDRO YEMES NAVA y ELIZABETH DEL VALLE ISASIS ROVAIN, quienes, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ, demandaron por motivo de cumplimiento de contrato a la sociedad mercantil CORPORACION LEOMAR, C.A., señalando que el demandante es socio, propietario y Presidente de la firma mercantil INVERSIONES PARTY QUEEN 318 C.A., empresa que tiene su domicilio y sede principal de sus negocios ubicada en el edificio Residencia Claret, situado en la Avenida Rio de Janeiro, urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Manifestaron que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la empresa CORPORACION LEOMAR C.A., propietaria del inmueble denominado Residencia Claret, ocupándolo primero con el carácter de inquilino desde el día 01 de junio de 2009, hasta el día 12 de abril de 2021, fecha en la cual, luego de varias conversaciones con representantes de la propietaria del inmueble, específicamente con los ciudadanos FRANCA SCIORTINO ZAMBITO Y TOMAS ANTONIO BRUNO CAPONE, su representado concretó, una negociación de compra-venta, a plazo de 4 años, (48 meses), mediante la cual, estos le ofrecieran en venta el inmueble por la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS(1.800.000 US$), para ser pagados a plazo, previo el pago de una inicial equivalente al diez por ciento (10%) del precio y el saldo a ser pagados por 48 cuotas mensuales y consecutivas, cuyo monto sería revisado anualmente. Alegaron que en fecha 12 de abril de 2021, su representado pagó a los vendedores como la cuota inicial estipulada, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES ANERICANOS (180.000 US$). Que por cuanto la venta se negoció verbalmente, y su causa no era otra que la venta o adquisición del referido inmueble, solo a los fines de formalizar e instrumentar los pagos, los representantes de la empresa vendedora, propusieron mantener la relación como una relación inquilinaria, hasta tanto se realizara la venta de acciones de la empresa al comprador, lo que fue aceptado por él. Que como quiera que después de realizada la venta, se suscribió un contrato de arrendamiento privado, (a diferencia de los anteriores que eran autenticados), solo a los fines instrumentales hasta el pago total, que culminaría con la venta de las acciones a su representado, manteniendo la esencia de la negociación de venta o adquisición; que también se recibieron de buena fe, y solo de manera instrumental los recibos que indicaban que eran por concepto de cánones de arrendamiento y además de eso, su representado realizó importantes gastos en la reparación, remodelación y adecuación del inmueble para los fines de su empresa. Señalaron que el inmueble objeto de la venta le pertenece en propiedad a la empresa CORPORACION LEOMAR C.A., (antes INVERSIONAES LEBLED C.A.), y está integrado por un lote de terreno con una extensión de 783,90 M2, y el edificio denominado Residencia Claret, el cual tiene tres (3) plantas, situado en la Avenida Rio de Janeiro, urbanización Las Mercedes, jurisdicción del municipio Baruta del estado Miranda, y le corresponde el N° 70 en el plano de dicha urbanización, y tiene los siguientes linderos y medidas: Noreste en una extensión de veinte metros (20 mts) con la citada Avenida Rio de Janeiro a que da su frente; Noroeste en una extensión de treinta y nueve metros con diecinueve centímetros (39,19 mts) con la parcela N° 69 de la Urbanización; Sureste: en treinta y nueve metros con veinte centímetros (39,20 mts) con las parcelas números 71 y 72 de la misma Urbanización; por el Suroeste, en veinte metros (20 mts) con la parcela N° 74 de dicha Urbanización, y pertenece a la demandada tal como consta en el Registro de Propiedad asentado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta de fecha 15 de enero de 1.985, bajo el N° 18, Tomo 3, Protocolo 1°, primer trimestre de 1.985, Que durante todo ese tiempo la operación o negociación de venta no fue resuelta, discutida, no fue revocada, revertida, ni novada, y su patrocinado siguió ocupando el inmueble asumiéndose como comprador a plazos. Añadieron que desde la referida fecha, 12 de abril de 2021, hasta la fecha de interposición de la demanda, su representado ha gastado en el inmueble tanto en remodelaciones, reparaciones mayores, pago de personal profesional y obrero, materiales de construcción, pago de cuotas mensuales, pago de otros gastos, una cantidad aproximada equivalente a CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y UN DOLARES AMERICANOS (153.171 US$), montos que estiman abonos al precio. Que desde que su representado ha ocupado el inmueble (01 de junio de 2009), primero como inquilino y luego (1 de abril de 2021) como comprador, nunca recibió molestias por parte de sus primeros arrendadores y luego vendedores, y ambos gozaban de una buena relación, sin embargo, a mediados del mes de septiembre de 2023, una persona que se identificó como dueña del edificio, de nombre FINA SCIORTINO ZAMBITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 6.515.340, empezó a realizar visitas no autorizadas y posteriormente, actos materiales e inequívocos de perturbación en el inmueble. Agregaron que fueron informados además, que tanto la prenombrada ciudadana, FINA SCIORTINO ZAMBITO, como los representantes legales de la empresa vendedora, han estado realizando gestiones de arrendamiento de áreas del inmueble que oportunamente le fueron primero arrendadas y luego vendidas, hechos estos que en su conjunto, indican a su representado que los nombrados vendedores no están reconociendo ninguna de las negociaciones que llevan adelantadas, ignorándolo como el potencial comprador del inmueble lo que queda en evidencia con las conductas que por vías de hecho han adelantado, ignorando todo derecho que asiste a su representado. Adujeron que estos hechos fueron puestos al conocimiento de la Fiscalía del Ministerio Público, vía denuncia por el delito de Perturbación Violenta de la Posesión Pacífica, previsto y sancionado en el artículo 472 del Código Penal, correspondiendo su conocimiento al Fiscal Décimo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al expediente N° MP-217845-2023 (778-2023), quien lleva adelantadas las investigaciones del caso. De la contestación: Por su parte, los ciudadanos FRANCA SCIORTINO ZAMBITO y TOMAS ANTONIO BRUNO CAPONE, en su carácter de Administradores Principales de la sociedad mercantil CORPORACIÓN LEOMAR, C.A., asistidos por el abogado ANDERSON CLIOBERT COLINA CASTRO, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda que por cumplimiento de contrato ha sido incoada en su contra. Señalaron que visto los argumentos esgrimidos por la actora, no desconocen el hecho de que la relación contractual inició a través de la firma de una serie de contratos de arrendamientos sobre algunos espacios del edificio antes mencionado, así como tampoco desconocen el hecho de la posibilidad de realizar la venta integra del edificio a la parte actora, en el cual, se estableció como valor del inmueble el indicado. Que es de apreciar con meridiana claridad que a pesar de que en dicha negociación preliminar, se otorgó ese porcentaje de adelanto, consistente en un diez por ciento (10%) sobre el valor del inmueble establecido como oferta real, no es menos cierto, que en fecha 26 de abril del 2021, los vendedores, deciden no seguir adelante con la negociación, realizando la devolución material del dinero entregado en arras, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DOLARES AMERICANOS (180.000 US$), es decir, no fue una negociación definitiva, no se llegó concretar y por consiguiente a firmar alguna opción de compra venta donde se establecieran las condiciones de adquisición. Es por ello, que yerra la parte actora en indicar que su representado concretó, una negociación de compra-venta. En este sentido, alegaron que en el documento que menciona la parte actora marcado letra “M”, se expresa específicamente que el dinero entregado como abono parcial es devuelto, toda vez, que no se quiere seguir con la negociación de venta, no desconociéndola, solo que los vendedores, manifestaron su voluntad de no seguir con dicho negocio. Que cabe destacar, que en fecha 26 de abril del año 2021, los propietarios del bien en disputa, realizaron el reverso de CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (180.000 US$) por concepto de devolución del monto otorgado bajo la figura de anticipo para la promitente adquisición del bien, lo que denota la negativa de continuar con el proceso de venta, evitando de esta manera una expectativa de futura adquisición, sin condiciones contractuales concretas beneficiosa para ambas partes. Adujeron que, es de advertir que la demandante asegura que desde el 12 de abril de 2021, hasta la presente, haber gastado en el inmueble, tanto en reparaciones mayores, pago de personal profesional y obrero, en remodelaciones, materiales de construcción, pago de cuotas mensuales y otros gastos, una cantidad aproximada equivalente a ciento cincuenta y tres mil ciento setenta y un dólares americanos (153.171 US$), por lo cual niegan, rechazan y contradicen, asumir dicha suma como abonos al precio de algo que no se generó ni pactó venta definitiva. Si bien es cierto, que existió una autorización expresa para que realizara mejoras menores y aquellas mayores que realizara, de conformidad con el contrato de arrendamiento, formarían parte de esa diligencia del buen padre de familia en cuanto al debido cuido que debe darle al bien, en función al uso cotidiano del mismo y que por consiguiente no sería objeto de devolución o contra pago por parte del propietario de dicho bien. Y que a tenor de ello, indica la cláusula DECIMA TERCERA: REFORMAS O BIENHECURIAS: “Para que LA ARRENDATARIA pueda realizar cualquier reforma o bienhechuría en EL INMUEBLE arrendado deberá obtener el previo consentimiento escrito de LA ARRENDADORA y de los organismos competentes, siendo por su cuenta todos los gastos que se ocasionen y su obligación a restituir el inmueble a su forma original si así lo deseare LA ARRENDADORA, en cualquier oportunidad que ella lo exija cuando este contrato termine por cualquier causa. Todos los gastos que ocasionen las citadas reformas y bienhechurías serán por la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA y si esta, no restituye las cosas a su estado original en los quince (15) días siguientes a la fecha en que así lo exija LA ARRENDADORA, este podre procederá hacerlo con sus propios medios, pero aun en este caso, será por cuenta de LA ARRENDATARIA los gastos que se causen y deberán responder por ello, además de los daños y perjuicios que ocasionen al inmueble por el incumplimiento de lo estipulado en esta cláusula. Para ese supuesto de que LA ARRENDADORA prefiera no restituir el inmueble a su estado original todas las reformas y bienhechurías que LA ARRENDATARIA haya realizado en el inmueble arrendado, quedara a beneficio de este, sin que LA ARRENDATARIA pueda exigir en ningún caso indemnización algunas por las mismas, cualquiera que sea su valor o la causa por la cual termine este contrato y aun en el supuesto caso, en que hubiese sido autorizado por LA ARRENDADORA la ejecución de tales reformas y bienhechurías, en igual situación LA ARRENDATARIA queda obligada por las reformas y bienhechurias que recibe en el inmueble arrendado para el momento de celebrar el presente contrato”. Que por otro lado, la actora está alegando su propia torpeza, al manifestar que una persona que se identificó como dueña del edificio de nombre FINA SCIORTINO ZAMBITO, empezó a visitar las instalaciones del edificio y a ingresar al piso 3 del mismo, donde sin autorización de su legal ocupante pasaba horas haciendo ejercicio con música a alto volumen, por lo que a tenor de ese “falaz argumento”, cabe destacar que la ciudadana antes mencionada, es una de las propietarias del bien inmueble objeto de disputa en este caso, formando parte de la sociedad mercantil CORPORACION LEOMAR, C.A, por lo cual no se trata de cualquier persona que entró a los espacios internos del edificio, sino uno de sus legítimos dueños. Que si bien es cierto, ambas partes suscribieron el contrato de arrendamiento para el uso, goce y disfrute de una propiedad, no es menos cierto que dicha posesión, corresponde al comportamiento de una persona con respecto a una cosa, que enfocándolo desde el punto de vista del iuspossidendi o derecho a la posesión, en el orden las representaciones lógicas, primero es el derecho a poseer o derecho a la posesión y luego, apoyado en eso, el hecho de la posesión. Normalmente el iuspossidendi, o derecho de la posesión, y el iuspossessionis, o derecho de posesión, coinciden en cabeza de un mismo sujeto porque lo normal es que quien tiene un derecho real lo ejerza y lo anormal es que no lo ejerza. De lo anterior se distinguen dos nociones: relativa a posesión del titular, que no es otra que la posesión justa basada en un derecho real, mientras que en la segunda situación se estaría ante la posesión de un no titular. Podríamos así distinguir varias situaciones: propietario que es poseedor (concurre en él, el derecho a la posesión y el derecho de posesión); propietario que no tiene la posesión (tiene el iuspossidendi) porque otro la tiene (titular del iuspossessionis); finalmente, en una tercera situación puede existir un sujeto que se comporta como titular de un derecho real sin serlo y ejerce de hecho, una posesión sobre una cosa. Que todo ello evidencia que, en ocasiones, observamos un sujeto que se comporta como titular de un derecho real sobre la cosa y no sabemos si es titular o no. En tal caso, diremos que el sujeto es <>, y normalmente será titular de un derecho real, aunque realmente en apariencia no tenemos mayor información. En el orden de las probabilidades, en la realidad de los acontecimientos, se puede afirmar que normalmente quien se comporta como titular de un derecho real generalmente es el titular. Arguyeron que de allí que la doctrina incluya, entre los elementos de la posesión el CORPUS o elemento material y el ANIMUS o elemento psicológico, toda vez que nuestro legislador acogió la teoría subjetiva. El CORPUS consiste en el ejercicio de hecho de un derecho. El ANIMUS supone tomar, frente a la cosa, la aptitud de titular de un derecho real. El CORPUS viene a ser el conjunto de hechos que constituyen la posesión (actos materiales de detentación, de uso, de goce, de transformación ejercidos sobre la cosa); mientras que el ANIMUS representa la intención de tener la cosa o el derecho como propio (que es lo que distingue a la verdadera posesión de la detentación). Alegaron que el actor, tiene el CORPUS, mas no el ANIMUS, tiene una posesión, mas no tiene la intención de tener el derecho como propio, toda vez, que es un simple poseedor a título de otro, específicamente un arrendatario, que bajo dicha figura tiene el uso, goce mas no el disfrute del bien y bajo dicha figura y bajo una analogía sin sentido aparente, está subsumiendo una presunta adquisición de una propiedad que si bien es cierto, ambas partes en una oportunidad existió la intención, mas no se perfeccionó, todavía que los titulares del derecho de propiedad, manifestaron su deseo de no vender y realizaron la debida devolución del dinero entregado en arras. Finalizaron manifestando que en virtud de la negativa, rechazo y contradicción en todas sus partes de la demanda aquí refutada, solicitaron que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR en la definitiva y consecuencia, la improcedencia de lo solicitado en el capítulo sexto, petitorio de la demanda interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ y por lo tanto, se condene en costas y costos procesales a la parte demandante por activar maliciosa temerariamente el aparato de justicia. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos de la demanda, teniendo para ello que los alegatos esgrimidos por la parte demandante en su escrito libelar, están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato, pues sostiene que existe una negociación con la demandada, en la que ésta acordó venderle el inmueble denominado Residencia Claret por la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS(1.800.000 US$), para ser pagados a plazo, previo el pago de una inicial equivalente al diez por ciento (10%) del precio y el saldo a ser pagados por 48 cuotas mensuales y consecutivas, cuya inicial efectivamente fue pagada y posteriormente canceladas las cuotas mensuales según lo pactado; por su parte, su antagonista reconoce la existencia de un primer acuerdo de compra-venta pero se excepciona afirmando que en su debida oportunidad, el pago correspondiente a la inicial equivalente al diez por ciento (10%) del precio, fue devuelto al demandante, por lo que no fue una negociación definitiva, por consiguiente no se llegó a firmar alguna opción de compra venta donde se establecieran las condiciones de adquisición. -III- DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas de la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar: Promovió, marcado con la letra “A”, cursante a los folios 18 al 20 de la primera pieza del presente expediente, original de Instrumento de Poder otorgado por el ciudadano Carlos Alberto Albornoz, a los abogados Alejandro R. Yemes, Alejandro Yemes Nava y Elizabeth del Valle Isasis Rovain, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.11, 777.209 y 162.091, respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2023, asentado bajo el Nº 49, Tomo 189, folios 184 al 186, de los libros respectivos. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen los abogados en el presente juicio. Así se decide.- Promovió, marcado letra “B”, cursante a los folios 21 al 28 de la primera pieza del presente expediente, original de recibo de pago y relación de billetes entregados, por concepto abono a cuenta de adquisición del Edificio Claret, suscrito por los ciudadanos Franca Sciortino Zambito y Tomás A. Bruno Capote, por un monto de ciento ochenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US $180.000,00). Al respecto, quien aquí decide, observa que los mencionados instrumentos no fueron impugnados ni fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado el pago que hiciere el ciudadano Carlos Alberto Albornoz, como anticipo para la compra del inmueble Edificio Claret. Así se decide.- Promovió, marcados letras “C, D, E, F, G, H” cursante a los folios 29 al 68 de la primera pieza del presente expediente, original, copia certificada y copia simple de contratos de arrendamiento, suscritos entre la sociedad mercantil Corporación Leomar C.A. y la sociedad mercantil Inversiones Party Queen 318, C.A., por un inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en la planta baja del Edificio denominado “Residencias Claret”, situado en la Avenida Río de Janeiro de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Promovió, marcados letras “I, J” cursante a los folios 69 al 81 de la primera pieza del presente expediente, copia simple y original de contratos de arrendamiento, suscritos entre la sociedad mercantil Corporación Leomar C.A. y la sociedad mercantil Inversiones Party Queen 318, C.A., por un inmueble constituido por dos (02) locales, ubicados el primero en la planta baja y el segundo en el piso uno, del Edificio denominado “Residencias Claret”, situado en la Avenida Río de Janeiro de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Promovió, cursante al folio 82 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de certificado de Inscripción de la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, RIF Nº J-00207971-1, misma que no fue objeto de impugnación conforme a las reglas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, la misma resulta impertinente a los fines de dilucidar la presente controversia, razones por las cuales será desechada. Así se precisa. Promovió marcado, letra “K”, cursante a los folios 83 al 92 de la primera pieza del presente expediente, original de documento privado de contrato de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil Corporación Leomar C.A. y la sociedad mercantil Inversiones Party Queen 318, C.A., por un (01) local comercial y dos (02) pisos de oficinas, ubicados en la planta baja, niveles primero y segundo, respectivamente, del Edificio denominado “Residencias Claret”, situado en la Avenida Río de Janeiro de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Los referidos convenios fueron en primer lugar, reconocidos de manera expresa por la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda (folios 214 y su vuelto), situación que los releva de pruebas en el proceso, ya que no constituyen un elemento de controversia entre las partes y como consecuencia de ello se les confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la relación jurídica previa, existente entre las partes. Así se establece.- Promovió, marcado letra “L”, cursante a los folios 93 al 98 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de documento de propiedad del inmueble integrado por un lote de terreno en una extensión de 783,90 m2 , y el edificio denominado “Residencias Claret”, ubicado en la Avenida Río de Janeiro de la Urbanización Las Mercedes. Quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la propiedad del inmueble de autos. Y así se decide.- Promovió, marcado letra “M”, cursante a los folios 99 al 100 de la primera pieza del presente expediente, original de autorización de remodelación, suscrita por los ciudadanos Franca Sciortino Zambito y Tomás Antonio Bruno Capone, dirigida a la sociedad mercantil Inversiones Party Queen 318, C.A. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. De la misma se desprende, que las remodelaciones allí descritas, fueron autorizadas por la propietaria del inmueble, de acuerdo al contrato de arrendamiento vigente para esa fecha. Así se establece.- Promovió, cursante al folio 101, pendrive contentivo de videos, al respecto, es importante destacar que para la promoción y eventual evacuación del presente medio de prueba, la parte promovente tiene la carga de proporcionar al juez aquellos medios capaces de demostrar su credibilidad e identidad, lo cual podrá hacer señalando la fecha, el sitio, los datos de identificación de la cámara fotográfica y del dispositivo que se utilizó para captar dichos videos o su equivalente, así como la identificación de la persona que filmó los mismos, a los efectos legales conducentes, pues lo contrario violentaría el principio de alteridad procesal, circunstancias que no constan en autos, por lo que la prueba en cuestión se desecha por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa.- Promovió, marcada letra “Ñ”, cursante al folio 102 al 104 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de recibo de pago e impresión de billetes, suscrito por la ciudadana Franca Sciortino Zambito, y la ciudadana Maria Elena Rodríguez Marcano; al respecto, se observa que al ser una copia de un documento privado suscrito por alguien ajeno al juicio, se desecha por resultar manifiestamente impertinente, al no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.- Promovió, marcados letra “O”, cursante a los folios 105 al 111 de la primera pieza del presente expediente, original de recibos de pago, por concepto alquiler de locales: P.B., PRIMER PISO y SEGUNDO PISO DEL EDIFICIO CLARET, suscrito por los ciudadanos Franca Sciortino Zambito, Tomás A. Bruno Capone y Fina Sciortino. Al respecto, quien aquí decide, observa que los mencionados instrumentos no fueron impugnados ni fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago que hiciere el demandante de los cánones de arrendamiento del local y oficinas del inmueble, objeto de esta demanda, Así se decide.- Promovió, marcados letra “P”, cursante a los folios 112 al 137 de la primera pieza del presente expediente, copias simples de estatutos sociales y actas de asamblea de la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A.; al respecto, quien aquí decide observa que los presentes instrumentos no fueron impugnados ni tachados por la parte demandada, por lo que surten pleno valor probatorio de documental pública de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la constitución de la empresa demandada, cuyos administradores principales son los ciudadanos Franca Sciortino Zambito y Tomás Antonio Bruno Capone. Así se establece.- Pruebas de la parte demandante en la fase probatoria: Promovió, el mérito favorable de los autos a favor de su posición procesal, al respecto esta alzada advierte que la reproducción del mérito favorable de las actas que integren el expediente, no constituye un medio de prueba típico o innominado de los previstos en la legislación civil; motivo por el cual nada tiene que pronunciarse al respecto. Así se establece. Promovió, marcadas números “2, 3”, cursante a los folios 343 al 344, de la primera pieza del presente expediente, copias simples de factura y recibo de pago, por concepto de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2023 de la PB, piso 1, 2 y 3 del Edificio Claret. Al respecto, quien aquí decide observa que los mencionados instrumentos no fueron impugnados ni fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado el pago que hiciere el demandante por el canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda, correspondiente al mes de septiembre de 2023. Así se decide. Promovió, marcada número “4”, cursante al folio 345 de la primera pieza del presente expediente, impresión de relación de alquiler de los meses abril 2021 – marzo 2024, julio 2023, febrero 2024, al respecto, debe advertir esta alzada que el mismo carece de firma, sello o elemento que acredite su autoría o procedencia. En consecuencia, no constituye instrumento privado reconocido, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, por lo que sólo se le otorga un valor meramente referencial, insuficiente para acreditar los hechos alegados. Promovió, marcados números “5, 6, 7, 8, 9, 10”, cursantes a los folios 347 al 362, copias simples de recibo de pago, convenio para ejecución de obra, e impresión de presupuestos, Al respecto, este Juzgado observa que dichos medios de prueba, al ser documentos privados emanados de un tercero, cuya ratificación no fue solicitada conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio en virtud de su ilegalidad manifiesta. Así se establece.- Promovió, marcadas números “11 y 13”, cursante a los folios 363 al 366 impresión de relación de gastos por materiales de construcción e impresión de relación de pago por nómina de personal que laboró en la remodelación del edificio; al respecto, debe advertir esta alzada que el mismo carece de firma, sello o elemento que acredite su autoría o procedencia. En consecuencia, no constituye instrumento privado reconocido, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, por lo que sólo se le otorga un valor meramente referencial, insuficiente para acreditar los hechos alegados. Promovió, las testimoniales de los ciudadanos Maikel Adrián Román Rodríguez, Mileidy Cristina Páez González, Alonzo Shaik Alicia Yaqueline, Aquiles Alejandro Gatas, Keyna Carolina Albornoz Cedeño, María Elena Rodríguez Marcano, Anderson José Villar Fuentes, Ermes del Moro, Carlos Enrique Rodríguez Montaño, Eduardo Omaña, representante legal de la empresa Proyectos y Construcciones Soldi 21, C.A., Alfonzo Mendoza, y Uriel Rafael Tejeda Valencia, constando a los autos, únicamente la evacuación de las testimoniales siguientes: Ciudadana Alicia Yaqueline Alonzo Shaik, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-24.331.354, debidamente evacuada en fecha 05 de junio de 2024, según acta que cursa a los folios 110 y su vto., al 111, de la primera pieza del expediente, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “…Procede el Tribunal a realizar las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora. PRIMERO: ¿Diga la testigo si conoce el edificio Residencia Claret, situado en la Avenida Rio de Janeiro, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda? CONTESTO: Si. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que en fecha 01 de junio de 2009 la empresa CORPORACIÓN LEOMAR C.A., propietaria del inmueble dio en arrendamiento el referido inmueble al ciudadano CARLOS ALBORNOZ? CONTESTO: Si tengo conocimiento de ello. TERCERA: ¿Diga la testigo si es cierto que el prenombrado ciudadano ocupó el inmueble primero con el carácter de inquilino desde el día 01 de junio de 2009 hasta el día 12 de abril de 2021? CONTESTO: Si correcto, yo me entero cuando ingresó, yo ingresé el 20 de noviembre de 2020 a laborar a la empresa, como entro en calidad de contable, no de administradora, para ese momento no manejaba la información completa sino hasta junio de 2021 que es cuando tomo la administración completa y me adentro más en el tema. CUARTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el día 12 de abril de 2021 se concretó una operación de compra venta a plazos sobre el referido inmueble? CONTESTO: Si para ese momento recuerdo que tuvieron una reunión, no estuve presente porque se reunieron en una oficina específica y ya luego cuando tomo la parte de la administración es cuando adentro en el tema, incluso sé que ese día hubo una entrega de dinero. QUINTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que en esa operación de compra-venta participaron los representantes legales de la empresa CORPORACIÓN LEOMAR propietaria del inmueble ciudadanos FRANCA SCIORTINO ZAMBITO Y TOMAS ANTONIO BRUNO CAPONE y el ciudadano CARLOS ALBORNOZ? CONTESTO: Si estuvieron presentes los tres. SEXTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el precio establecido para la venta del inmueble fue por la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (1.800.000 US$)? CONTESTO: Si, incluso, el abono que le habían hecho fue por el 10% del precio fijado y fue de 180.000 dólares. SEPTIMA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que la totalidad del precio fue convenida a ser pagada a plazos o cuotas mensuales? CONTESTO: Si, sobre eso, tengo entendido que los cánones de arrendamientos estaban imputados al pago total de la compra-venta. OCTAVA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el señor CARLOS ALBORNOZ para concretar la compra pagó a los representantes de la empresa una inicial del diez por ciento (10%) de 180.000 dólares americanos, del precio convenido? CONTESTO: Si correcto, incluso existe un recibo de ese abono. NOVENA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que los vendedores firmaron o suscribieron a favor del comprador un recibo de abono por la adquisión del inmueble por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DOLARES AMERICANOS (180.000USS) pagados según recibo firmado por los vendedores de fecha 01 de abril de 2021? CONTESTO: Si existe. DECIMA: ¿Diga la testigo si antes de la negociación de venta, existía entre el comprador y el vendedor una relación arrendaticia? CONTESTÓ: Sí, si existía desde el 01 de junio de 2009, que es cuando inicia a operar la compañía. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el saldo del precio pagado mensualmente bajo la figura o concepto de alquiler que serían imputables al precio, así como todas las bienhechurías a favor del inmueble sus costos serían imputables al precio? CONTESTO: Si. ya lo había mencionado igualmente. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que para instrumentar el pago del precio se emitirían recibos por concepto de alquiler? CONTESTO: Si, tal cual. DECIMA TERCERA: Diga la testigo si tiene conocimiento que los vendedores autorizaron ampliamente al comprador a realizar las modificaciones, acondicionamientos y remodelaciones necesarias en el inmueble? CONTESTO: Sí, también existe un aval de esa autorización y como se sabía que existía una compra venta previa, el señor CARLOS se dio la libertad de hacer las modificaciones. DECIMA CUARTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el comprador acondicionó el inmueble para adaptarlo a las necesidades de su negocio, realizando importantes inversiones de tiempo, esfuerzo y dinero para tal condicionamiento? CONTESTO: si incluso existe aval de todas las personas que trabajaron en ese momento y de los materiales que se compraron, DECIMA QUINTA: ¿Diga la testigo si se hizo algún documento donde se dejara constancia de dejar sin efecto la venta o si la operación de venta en curso fue resuelta, revertida, o novada de alguna manera dejada sin efecto? CONTESTO: No. incluso hasta hace poco se sostenía que estaba en curso. DECIMA SEXTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que los representantes de la empresa vendedora han desconocido las negociaciones de venta que tienen adelantadas por el referido inmueble? CONTESTO: Sí, hoy en día hacen desconocimiento de ellos y creo que por eso estamos hoy acá. DECIMA SEPTIMA: Diga la testigo si tiene conocimiento de la cantidad de dinero que el Señor CARLOS ALBORNOZ invirtió en el inmueble desde el día 12 de abril de 2021 hasta la presente fecha? CONTESTÓ: se podría decir que un aproximado de trescientos mil dólares hasta los momentos, hablando del inmueble como tal. DECIMA OCTAVA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano CARLOS ALBORNOZ y los vendedores, los dueños de la empresa hayan dejado sin efecto la venta, si resolvieron el contrato y desistieron de la operación de compra venta y si tiene conocimiento de la firma de algún documento de resolución? CONTESTÓ: No. En este estado la representación judicial de la parte demandada procede a efectuar las siguientes repreguntas: PRIMERO: ¿Diga la testigo si tiene algún interés particular en la presente causa? CONTESTÓ: Absolutamente ninguna. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene alguna relación de dependencia directa con el demandante? CONTESTÓ: estoy dentro de la nómina laboral de la empresa, ninguna otra relación. TERCERA: ¿Diga la testigo de lo afirmado por su persona en cuanto al conocimiento de la presunta venta, sabe de la decisión de los propietarios del edificio de dejar sin efecto la venta, y por consiguiente la devolución del dinero correspondiente a 180.000$ en fecha 26/04/2024? CONTESTÓ: No, como lo dije anteriormente, conozco de la compra venta y hasta hace poco tengo entendido que seguía en pie, e incluso una de las cláusulas que tenían era que se otorgarían todas las plantas, viendo que estamos solo en planta baja y piso 1, para no tener ninguna relación con ningún otro inquilino en tema de alquilar, a lo cual en septiembre de 2023, nos hacen entrega del último piso que incluye unas oficinas y una terraza. CUARTA: ¿Diga la testigo de acuerdo a lo afirmado por su persona, los acuerdos de dicha negociación fueron dejados por escrito, es decir, existe documento de venta o de opción de compra venta en el cual se hayan establecidos las condiciones de negociación sobre el inmueble antes mencionado, objeto de este litigio? CONTESTÓ: Desconozco la existencia del documento, lo que si tengo entendido, es que el documento de compra venta seria emitido luego del pago del dinero, ello por las cosas del registro y que es una compañía, QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe que la relación existente entre ambas sociedades mercantiles esta soportada en un contrato de arrendamiento firmado en el año 2021 de manera privada y cuya fecha de vigencia está establecida hasta el año 2024? CONTESTÓ: Si, para ese momento de la negociación se hace un contrato privado justamente porque después venía la venta, el resto de los contratos se han hecho frente al notario. SEXTA: ¿Diga la testigo de acuerdo a lo afirmado por su persona si no existe documento de venta u opción de compra venta sobre el inmueble, diga cuál es la cualidad del ciudadano CARLOS ALBORNOZ dentro del inmueble? CONTESTÓ: Como dije, desconozco si existe el documento, y para mí es el comprador del edificio. Cesaron…” Ciudadana Kenya Carolina Albornoz Cedeño, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-18.441.042, debidamente evacuada en fecha 06 de junio de 2024, según acta que cursa al folio 112 y su vto., de la primera pieza del expediente, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “…Procede el Tribunal a realizar las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora. PRIMERO: ¿Diga la testigo si conoce el edificio Residencia Claret, situado en la Avenida Rio de Janeiro, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda? CONTESTO: Si, si lo conozco, ahí es donde mi papá tiene la empresa. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que en fecha 01 de junio de 2009 la empresa CORPORACIÓN LEOMAR C.A., propietaria del inmueble dio en arrendamiento el referido inmueble al ciudadano CARLOS ALBORNOZ? CONTESTO: Si, si dio en arrendamiento, incluso yo estuve presente cuando se dio el arrendamiento y desde ese momento estoy trabajando ahí. TERCERA: ¿Diga la testigo si es cierto que el prenombrado ciudadano ocupó el inmueble primero con el carácter de inquilino desde el día 01 de junio de 2009 hasta el día 12 de abril de 2021? CONTESTO: Si, desde el 2009 él estuvo como inquilino hasta el 2021 cuando se habló de una negociación de compra venta. CUARTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el día 12 de abril de 2021 se concretó una operación de compra venta a plazos sobre el referido inmueble? CONTESTO: Sí, hubo una negociación, incluso se hizo un abono del 10%, que fue acordado por las partes para proceder a la negociación. QUINTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que en esa operación de compra-venta participaron los representantes legales de la empresa CORPORACIÓN LEOMAR propietaria del inmueble ciudadanos FRANCA SCIORTINO ZAMBITO Y TOMAS ANTONIO BRUNO CAPONE y el ciudadano CARLOS ALBORNOZ? CONTESTO: si, estaban los tres de acuerdo en realizar la operación. SEXTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el precio establecido para la venta del inmueble fue por la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (1.800.000 US$)? CONTESTO: Si, ese fue el monto acordado por ambas partes. SEPTIMA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que la totalidad del precio fue convenida a ser pagada a plazos o cuotas mensuales? CONTESTO: bueno de inicial tomaron un 10% y el resto mientras se hacia el acta de Asamblea, íbamos a ir pagando la mensualidad que se descontaría del monto total. OCTAVA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el señor CARLOS ALBORNOZ para concretar la compra pagó a los representantes de la empresa una inicial del diez por ciento (10%) de 180.000 dólares americanos, del precio convenido? CONTESTO: Si, el canceló los 180.000 dólares Americanos como inicial. NOVENA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que los vendedores firmaron o suscribieron a favor del comprador un recibo de abono por la adquisión del inmueble por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (180.000US$) pagados según recibo firmado por los vendedores de fecha 01 de abril de 2021? CONTESTÓ: fue el 12 de abril de 2021 que hicieron el recibo inicial de los 180.000$. DECIMA: ¿Diga la testigo si antes de la negociación de venta, existía entre el comprador y el vendedor una relación arrendaticia? CONTESTÓ: sí desde inicio de junio de 2009 hasta el 2021 que fue donde formalizaron la venta, hasta el día de hoy que para mí esta como comprador y no como inquilino. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el saldo del precio pagado mensualmente bajo la figura o concepto de alquiler que serían imputables al precio, así como todas las bienhechurias a favor del inmueble sus costos serían imputables al precio? CONTESTO: De inicio ese era el convenio, que al finalizar se le iba a descontar todo del precio inicial. DECIMA SEGUNDA: Diga la testigo si tiene conocimiento que para instrumentar el pago del precio se emitirían recibos por concepto de alquiler? CONTESTO: Sí, ellos prefirieron ponerle ese nombre de alquiler de ese recibo, y que al tener el documento final de venta se descontaría el pago de alquileres al precio imputado, DECIMA TERCERA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que los vendedores autorizaron ampliamente al comprador a realizar las modificaciones, acondicionamientos y remodelaciones necesarias en el inmueble? CONTESTO: que yo tenga uso y razón sí lo autorizaron, DECIMA CUARTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el comprador acondicionó el inmueble para adaptarlo a las necesidades de su negocio, realizando importantes inversiones de tiempo, esfuerzo y dinero para tal condicionamiento? CONTESTÓ: Sí él acondicionó por autorización de los dueños de las mejoras del local. DECIMA QUINTA: ¿Diga la testigo si se hizo algún documento donde se dejara constancia de dejar sin efecto la venta o si la operación de venta en curso fue resuelta, revertida, o novada de alguna manera dejada sin efecto? CONTESTO: que yo tenga conocimiento ellos en ningún momento hablaron con mi papa, el señor Carlos Albornoz sobre resolver la venta. Por eso hasta el día de hoy nosotros pensamos que sigue en pie. DECIMA SEXTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que los representantes de la empresa vendedora han desconocido las negociaciones de venta que tienen adelantadas por el referido inmueble? CONTESTÓ: pienso que si están negando la venta porque se echaron para atrás sin nada, sin hablarlo, sin comunicación. DECIMA SEPTIMA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de la cantidad de dinero que el Señor CARLOS ALBORNOZ invirtió en el inmueble desde el día 12 de abril de 2021 hasta la presente fecha? CONTESTÓ: exactamente no sé el monto pero sí sé que más de 100.000 dólares Americanos. DECIMA OCTAVA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano CARLOS ALBORNOZ y los vendedores, los dueños de la empresa hayan dejado sin efecto la venta, si resolvieron el contrato y desistieron de la operación de compra venta y si tiene conocimiento de la firma de algún documento de resolución? CONTESTÓ: Que yo tenga conocimiento, no se firmó ni se llegó a algún acuerdo de que ellos no quisieron seguir con la venta, ellos solamente no siguieron, pero no dijeron nada, no han dicho nada. En este estado la representación judicial de la parte demandada procede a efectuar las siguientes repreguntas: PRIMERO: ¿Diga la testigo que tipo de relación familiar, vínculo familiar tiene con el ciudadano Carlos Albornoz? CONTESTÓ: Soy su hija. En este estado la representación judicial de la parte demandada expone: esta representación no realizara más preguntas toda vez que de acuerdo a lo afirmado por la testigo aquí presente, la misma manifestó tener relación familiar, por ser hija del ciudadano CARLOS ALBORNOZ, por lo tanto y de conformidad con lo establecido en los articulo 479 y 480 del Código de Procedimiento Civil, la misma está impedida para ser testigo, así como también mantiene relación de dependencia laboral con el hoy demandante. Es Todo…” Pues bien, la parte demandante ofreció en su escrito de promoción de pruebas, la declaración de las testigos con el objeto de probar que los vendedores (parte demandada) no están reconociendo ninguna de las negociaciones que llevan adelantadas, ignorando a su representado como el potencial comprador del inmueble. En tal sentido, observa esta Superioridad que la primera de las testigos promovidas por la parte actora se trata de una trabajadora dependiente de dicha parte, circunstancia que, conforme a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, la coloca en una situación de subordinación que compromete la imparcialidad exigible a un testigo, por lo que su declaración carece de fuerza probatoria. Asimismo, la segunda testigo resulta ser hija del demandante, supuesto expresamente contemplado en el artículo 480 eiusdem, que inhabilita a los parientes en línea recta para deponer en juicio, razón por la cual dicha testimonial resulta jurídicamente inadmisible. En consecuencia, este Tribunal declara que las referidas deposiciones carecen de valor probatorio y no pueden ser consideradas para fundar decisión en la presente causa, razón por la cual, las mismas deben ser desechadas. Así se precisa.- Promovió, prueba de informes a la Fiscalía Décima (10º) del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente MP-217845-2023, debidamente acompañado dicho informe con el Acta de Solicitud de Imputación a los representantes de la empresa demandada. Así las cosas, de la revisión de las actas se observa que en fecha 21/05/2024, se recibió oficio Nº F10-AMC-0574-2024, de fecha 21 de mayo de 2024, proveniente del Ministerio Público, Fiscalía Décima (10º) del Área Metropolitana de Caracas, en el cual respondió a los requerimientos del promovente, indicados en su escrito de pruebas. Vistas las resultas, este Tribunal Superior observa que tal actuación corresponde a un trámite propio del proceso penal, cuyo objeto y finalidad difieren sustancialmente de la presente acción civil de cumplimiento de contrato. La imputación, como acto procesal, no constituye declaración de responsabilidad ni acredita por sí misma el incumplimiento alegado en la Litis, razón por la cual carece de eficacia probatoria autónoma en esta sede. Conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada desecha la referida prueba de informes, por no resultar idónea para demostrar el objeto de la presente controversia. Así se establece.- Promovió, prueba trasladada en copias certificadas de expediente penal, expedidas por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia Municipal en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal observa que, conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil y la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil, sólo pueden ser valoradas aquellas actuaciones que constituyan verdaderos actos procesales evacuados con sujeción a la Ley y susceptibles de contradicción por la parte contra quien se oponen, tales como experticias regularmente practicadas, actas de inspección judicial, evacuaciones testimoniales, o resoluciones judiciales firmes. En consecuencia, carecen de eficacia probatoria en este juicio las simples denuncias, diligencias preliminares o actuaciones unilaterales propias de la fase de investigación penal, por cuanto no cumplen con el requisito esencial de contradicción ni tienen la naturaleza de pruebas en sentido estricto. Por lo tanto, esta prueba trasladada se valora únicamente en lo que corresponde a actuaciones formales y válidas, y se desecha en lo demás. Así se decide.- Promovió, prueba de informes a la empresa RE/MAX Venezuela, a fin de que informase si a partir del 12 de abril de 2021, han recibido solicitud por parte de la empresa CORPORACIÓN LEOMAR C.A., para la puesta en venta o arrendamiento de la totalidad o parcialidad del inmueble objeto de venta; misma de la que posteriormente desistió su promovente, tal como consta del folio 21 de la tercera pieza del presente expediente, razón por la cual, esta Alzada no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se establece.- Promovió, prueba de confesión, relativa a la admisión por parte de los demandados, de ciertos antecedentes contractuales, como la existencia de una relación arrendaticia previa y la realización de un pago inicial convenido. No obstante, dichos hechos no guardan relación con el incumplimiento del contrato de compraventa, que constituye el objeto de la presente demanda. Por ello, si bien la confesión tiene valor probatorio respecto de lo reconocido, su alcance es limitado y no constituye prueba del incumplimiento, debiendo valorarse únicamente como antecedentes contractuales y preparación del vínculo de compraventa, sin generar presunción alguna sobre la obligación principal reclamada. Así se precisa.- Promovió, prueba de experticia de las reparaciones, remodelaciones y gastos ocasionados a partir del momento de la negociación de venta, al respecto, este Tribunal observa que, habiendo sido designados tres expertos para su práctica, el informe pericial fue suscrito únicamente por uno de ellos. Tal circunstancia constituye un incumplimiento de las formalidades esenciales previstas en el Código de Procedimiento Civil, en cuanto exige que el dictamen sea emitido y suscrito por la mayoría de los expertos designados, salvo excusa debidamente acreditada. En consecuencia, el presente informe se desecha de la valoración de este fallo. Promovió, prueba de inspección judicial, en el inmueble objeto del presente asunto, denominado Residencias Claret, situado en la Avenida Río de Janeiro, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, misma que fue evacuada en fecha 23 de mayo de 2024, según consta de acta que cursa a los autos, folios 99 al 100 de la segunda pieza del presente expediente, realizada en el inmueble antes mencionado. En la respectiva inspección se dejó constancia que se encontraban presentes el ciudadano Carlos Alberto Albornoz, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.810.688, su apoderado judicial abogado Alejandro Yemes Nava, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.209, y la representación judicial de la parte demandada, abogado Anderson Colina Castro, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 144.659. Que en el lugar funciona una piñatería denominada Inversiones Party Queen 318 C.A. Que se observó que el piso es de cerámica y el techo es de losacero y de estructura metálica. Que una parte de la planta baja es de platabanda. Que en el primer piso se observó que funciona como depósito y el anexo está en obra gris, no había luz. Que en el segundo piso se encuentran las oficinas administrativas de la referida sociedad mercantil, contando con 14 cubículos, 4 baños, y un pequeño comedor. Que el último piso se encontraba abierto y se observó dos puertas de vidrio, una abierta y la otra a mano derecha, cerrada. Que al bajar el juzgado observó un área de estacionamiento el cual estaba despejado y cerrado con un portón. Respecto a lo anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, y 507 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio a dicha inspección judicial. Así se establece.- Pruebas de la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda: Promovió, marcada letra “B”, cursante al folio 224 de la primera pieza del expediente, copia simple de recibo, donde se deja constancia que el ciudadano Carlos Alberto Albornoz, recibió de los ciudadanos Franca Sciortino Zambito y Tomás Bruno Capote, la cantidad de ciento ochenta mil dólares (US 180.000,00). Promovió, marcada letra “C”, cursante a los folios 225 al 233, copia simple de relación de billetes, al respecto, debe advertir esta alzada que la misma no reviste carácter de documento auténtico ni privado reconocido, por lo que no cumple con los requisitos de validez exigidos por el Código de Procedimiento Civil, y carece de respaldo, origen cierto o garantía de veracidad, razón por la cual debe desecharse la misma. Así se establece.- Pruebas de la parte demandada en la etapa probatoria: Promovió, marcada letra y número “E1”, cursante a los folios 273 al 290 de la primera pieza del expediente, copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., antes Inversiones Lebled C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 9 de octubre de 1970, bajo el Nº 35, Tomo 85-A. Al respecto, se observa que dicha documental fue impugnada por la parte demandante, por lo que al ser una copia simple de documento público, debía el promovente hacerse con la prueba de cotejo o en su defecto, promover una copia certificada del instrumento conforme a las reglas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que no acreditó en autos, razón por la cual se desecha la documental aquí analizada. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “F1”, cursante al folio 292, copia simple de recibo de fecha 26 de abril de 2021, emanado de la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., por la cantidad de ciento ochenta mil dólares americanos (USD $180.000,00), por concepto de reintegro o devolución, en tal sentido, se observa que dicha documental fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, sin que la parte promovente haya sustentado su autenticidad y validez, razón por la cual la misma debe ser desechada. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “G1”, cursante a los folios 293 al 301 de la primera pieza del expediente, copia simple de relación de billetes que, a su decir, fueron entregados en fecha 26 de abril de 2021, al respecto, se observa que dicha documental fue objeto de impugnación por la parte contraria, no obstante, debe advertir esta alzada que la misma carece de firma, sello o elemento que acredite su autoría o procedencia. En consecuencia, no constituye instrumento privado reconocido, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, por lo que la misma debe ser desechada del proceso. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “H1”, cursante a los folios 302 al 312 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 3 de junio de 2009, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao, del Distrito Capital y Estado Miranda, dejándolo inserto bajo el número 37, tomo 226, con vigencia de tres (03) años, contados a partir de la fecha de firma, al respecto, observa esta alzada que dicha documental fue objeto de impugnación por la parte demandante, no obstante, la misma fue consignada en original por la parte contraria, cuyo mérito fue examinado ut supra, y determina el vínculo jurídico arrendaticio preexistente entre las partes en conflicto, que tiene por objeto un (01) inmueble constituido por un (01) local comercial con un área aproximada de trescientos metros cuadrados (300 m2), ubicado en la planta baja del Edificio denominado “Residencias Claret”. Así se precisa.- Promovió, marcada letra y número “H2”, cursante a los folios 313 al 317 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, copia simple de contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 1 de junio de 2021, con una vigencia de tres (03) años contados a partir de la fecha de firma, al respecto, observa esta alzada que dicha documental fue objeto de impugnación por la parte demandante, no obstante, la misma fue consignada en original por la parte contraria, cuyo mérito fue examinado ut supra, y determina el vínculo jurídico arrendaticio preexistente entre las partes en conflicto, que tiene por objeto un (01) inmueble constituido por un (01) local comercial con un área aproximada de trescientos metros cuadrados (300 m2), ubicado en la planta baja del Edificio denominado “Residencias Claret”. Así se precisa.- Promovió, marcada letra y número “I1”, cursante a los folios 318 al 319, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de certificación de gravamen emitida en fecha 27 de noviembre de 2023, emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda. Al respecto, observa quien aquí decide que dicha documental fue objeto de impugnación, no obstante, la misma deviene en manifiestamente impertinente al no aportar nada para dirimir la presente controversia, por lo que se desecha del juicio. Así se establece.- Promovió marcada letra y número “J1”, cursante al folio 320 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de cédula catastral, emitida por la Alcaldía del Municipio Baruta. Dirección de Planificación Urbana y Catastro, División de Catastro. Al respecto, observa quien aquí decide que dicha documental fue objeto de impugnación, no obstante, la misma deviene en manifiestamente impertinente al no aportar nada para dirimir la presente controversia, por lo que se desecha del juicio. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “K1”, cursante al folio 321 de la primera pieza del presente expediente, original de escrito consignado ante el Ministerio Público, Fiscalía Décima (10º) del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº MP-217845-2023, en fecha 05 de diciembre de 2023. Promovió, marcada letra y número “L1”, cursante al folio 322 del presente expediente, original de escrito, consignado en fecha 08 de diciembre de 2023, en el Ministerio Público, Fiscalía Décima (10º) del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº MP-217845-2023. Respecto de los escritos provenientes del expediente penal consignados en original por la parte demandada, observa este Tribunal que los mismos fueron objeto de impugnación por la parte actora, quien alegó su falta de pertinencia con el objeto de la presente controversia y manifestó ser una prueba elaborada por la contraparte. Examinadas dichas actuaciones, se evidencia que, si bien revisten autenticidad formal por haber sido presentadas en original, su contenido corresponde a un proceso de naturaleza penal, ajeno a la materia debatida en este juicio, el cual persigue finalidades distintas. En tal sentido, y conforme al principio de la sana crítica, esta Alzada estima que tales documentos no resultan idóneos para acreditar los hechos controvertidos en esta causa, limitándose su valor probatorio a la mera constatación de que cursó un procedimiento penal vinculado a las partes, sin que de su contenido pueda derivarse prueba plena respecto de las pretensiones aquí discutidas. Así se decide.- Promovió, marcada letra y número “M1”, cursante al folio 323 de la primera pieza del presente expediente, impresión de correo electrónico enviado desde la dirección de correo electrónico corporaciónleomar@gmail.com, con destinatario partyking39@hotmail.com y partyqueen318@hotmail.com. Al respecto, quien aquí decide, observa que la impresión del correo electrónico no fue promovido conforme a las pautas procesales que exige la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, para este tipo de pruebas, por lo tanto, se desecha la misma; sin embargo, se tendrá como un indicio respecto al contenido propio de tales impresiones. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “N1”, cursante a los folios 324 al 325 de la primera pieza del presente expediente, original de facturas números 0649 y 0660, de fecha 12 de diciembre de 2022 y 26 de enero de 2023, emitidas por la sociedad mercantil Corporación Leomar C.A., por la cantidad de treinta y dos mil ciento veintisiete bolívares con 36/100 (Bs. 32.127,360) y doce mil ochocientos seis bolívares con 40/100 (Bs. 12.806,40), por concepto de “cancelación de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2022 y enero de 2023, de la PB, piso 1 y 2”. Promovió, marcada letra y número “N2”, cursante al folio 326 de la primera pieza del presente expediente, original de factura Nº 0674, de fecha 11 de diciembre de 2023, emitida por la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 165.184,00), por concepto de pago de “cancelación de alquiler correspondiente al mes de diciembre 2023 de la pb, piso 1 y 2, cancelación del 50% del piso 3, del mes de diciembre el cual va a hacer arrendado hasta diciembre de 2023 por acuerdo de las partes”. Promovió, marcada letra y número “O1”, cursante al folio 327 de la primera pieza del presente expediente, original de factura Nº 0677, de fecha 30 de enero de 2024, emitida por la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., por la cantidad de cien mil trescientos siete bolívares con 52/100) céntimos (Bs. 1.307,52), por concepto de pago de “cancelación de alquiler correspondiente al mes de enero de 2024, de la PB, piso 1 y 2”. Este Tribunal observa, que las facturas promovidas por la parte demandada, fueron objeto de impugnación por su contraparte, sin embargo, las mismas constan de firma y sello húmedo de la parte actora, por lo que se tienen como documentos privados reconocidos, conformes los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha la impugnación ejercida, al no haberse probado falsedad ni vicio alguno que afecte su autenticidad, razón por la cual, se les otorga pleno valor probatorio respecto de la relación y operaciones que acreditan. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “P1”, cursante al folio 328 de la primera pieza del presente expediente, impresión de correo electrónico, enviado desde la dirección de correo corporacionleomar@gmail.com, con destinatarios partyking39@hotmail.com y partyqueen318@hotmail.com. Al respecto, quien aquí decide, observa que la impresión del correo electrónico no fue promovido conforme a las pautas procesales que exige la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, para este tipo de pruebas, por lo tanto, se desecha la misma; sin embargo, se tendrá como un indicio respecto al contenido propio de tales impresiones. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “Q1”, cursante al folio 329 de la primera pieza del presente expediente, original de factura Nº 0678, de fecha 14 de febrero de 2024, emitida por la sociedad mercantil Corporación Leomar, C.A., por la cantidad de cien mil novecientos veinte bolívares (Bs. 100.920,00), por concepto de pago de “cancelación de alquiler correspondiente al mes de febrero de 2024, de la PB, piso 1 y 2”. Al respecto, observa esta Alzada que dicha documental fue objeto de impugnación por la contraparte, sin embargo, la misma consta de firma y sello húmedo de la parte actora, por lo que se tiene como documento privado reconocido, conforme los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha la impugnación ejercida, al no haberse probado falsedad ni vicio alguno que afecte su autenticidad, razón por la cual, se le otorga pleno valor probatorio respecto de la relación y operaciones que acreditan. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “R1”, cursante al folio 330 de la primera pieza del presente expediente, captura de transferencia bancaria realizada por concepto de devolución por pago erróneo del canon de arrendamiento, en fecha 23 de enero de 2024, transacción efectuada desde la cuenta bancaria jurídica del Banco Mercantil Nº 0105-0661-181661-012523, perteneciente a Corporación Leomar C.A., por la cantidad de cincuenta y cuatro mil ochocientos ochenta y siete bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 54.887,20). Quien aquí decide observa que, dicha documental fue objeto de impugnación, no obstante, la misma deviene en manifiestamente impertinente al no aportar nada para dirimir la presente controversia, por lo que se desecha del juicio. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “S1”, cursante al folio 331 de la primera pieza del presente expediente, captura de transferencia bancaria realizada por concepto de devolución por pago erróneo del canon de arrendamiento, en fecha 08 de febrero de 2024, transacción efectuada desde la cuenta bancaria jurídica del Banco Mercantil Nº 0105-0661-181661-012523, perteneciente a Corporación Leomar C.A., por la cantidad de cincuenta y nueve mil bolívares con 20/100 céntimos (Bs. 57.499,20). Quien aquí decide observa que, dicha documental fue objeto de impugnación, no obstante, la misma deviene en manifiestamente impertinente al no aportar nada para dirimir la presente controversia, por lo que se desecha del juicio. Así se establece.- Promovió, marcada letra y número “T1”, cursante al folio 332 de la primera pieza del presente expediente, impresión de mensajes de datos (textos) encriptados en la aplicación whatsapp. Al respecto, quien aquí decide observa que, dicha documental fue objeto de impugnación, no obstante, la misma no fue promovida conforme lo dispone la norma y por cuanto se desconoce el origen, la procedencia y la integridad de los mensajes de datos promovidos como prueba documental, esta Alzada debe desechar la misma. Así se establece.- Promovió la testimonial de la ciudadana María Elena Rodríguez Marcano, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.626.728, misma que no fue evacuada en juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, esta sentenciadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece. -IV- DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Informes de la parte accionante: En fecha 14 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de INFORMES, mediante el cual señaló que el presente recurso de apelación se propuso contra la sentencia definitiva dictada el 12 de mayo de 2025, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Señaló, en relación a la representación judicial de la parte demandada, que ésta en el acto de darse por citada en el presente juicio, pretendió otorgar poder apud-acta a su representante legal, incumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo 155 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para los poderes otorgados por las personas jurídicas, lo que –señaló además- fue objeto de impugnación oportuna, que condujo a varias incidencias y recursos, entre ellos una convocatoria oficiosa del a quo para realizar un acto de exhibición a posteriori, no solicitado por la impugnante, decidiendo en dicho acto, validar el poder apud-acta, por lo que alega la nulidad del poder apud-acta. Alegó, que la sentencia apelada incurre en manifiesta contradicción lógica y jurídica, así como en una grave extralimitación del objeto procesal (ultra petita), al declarar extinguida la obligación contractual de la parte demandada, sin que ésta lo hubiera alegado, solicitado, ni probado conforme a las exigencias legales, basando su razonamiento en un falso supuesto que lo condujo a una desviación no solo del tema objeto de la litis, sino que, estableció a priori de una causa nueva de extinción de la obligación, el incumplimiento voluntario de la obligación. Manifestó, que la Juez de primera instancia incurre en un grave error de hecho y derecho al otorgar valor probatorio a una copia simple del supuesto “recibo de devolución” del monto entregado por el comprador, de fecha 26 de abril de 2021, el cual carece de falta de expresión de causa y concepto de la devolución, no contiene expresión alguna de resolución del vínculo contractual, ni hace mención de la extinción de la obligación de venta, y que es, por el contrario, un documento que se limita únicamente a reconocer el recibo de una suma de dinero, sin calificación jurídica alguna del acto. Adujo, que del examen de las actuaciones, documentos y declaraciones testimoniales válidamente incorporados y omitidas por el a quo, se evidencia con claridad que el actor cumplió cabalmente con lo pactado, mientras que fue la parte demandada quien frustró la ejecución del contrato de venta, y ejerció luego actos de perturbación que hoy conoce la jurisdicción penal. Señaló, que la sentencia al presumir una extinción sin causa, desconoce que el actor ha demostrado una conducta coherente y leal, al continuar ocupando el bien, invertir en mejoras y mantener su expectativa legítima de cumplimiento, y, a su vez, desaplica de forma evidente el Principio de Buena Fe Contractual, que tiene doble función: interpretativa e integradora del contrato. Que, el a quo aplica erróneamente el artículo 141 del Código de Comercio, en una disputa de índole, carácter, naturaleza y jurisdicción civil, como si facultara la resolución contractual por sola voluntad o devolución unilateral, sin cumplir sus condiciones, siendo jurídicamente improcedente y carente de base fáctica, por cuanto la simple y supuesta devolución unilateral de una cantidad de dinero no puede interpretarse como resolución de pleno derecho, ya que dicha devolución fue realizada sin causa expresa, sin alegato de incumplimiento y mediante un documento impugnado, no ratificado ni autenticado judicialmente. Añadió, que de acuerdo a los artículos 1.154 y 1.180 del Código Civil, para que pueda entender resuelta una obligación por mutuo acuerdo, debe concurrir una voluntad clara, expresa y bilateral, siendo que en el caso de autos, ninguna de las pruebas valorados por el tribunal permite inferir la existencia de un acuerdo mutuo para resolver el contrato y que, la actuación posterior de las partes confirma la vigencia del vínculo contractual. Afirmó, en relación a los agravios sobre los que fundamenta el recurso interpuesto, que el tribunal de primera instancia arbitrariamente y de forma inmotivada desestimó algunas de las testimoniales promovidas por la parte actora, basándose únicamente en el argumento genérico de que los testigos tienen un presunto vínculo subjetivo con la parte actora, desconociendo de esta manera, el principio de libre valoración de la prueba, así como el derecho constitucional a la prueba. Alegó a su vez, que varias fotocopias fueron incorporadas al expediente por la parte demandada, sin autenticación, sin cotejo con el original, ni exhibición judicial, y a pesar de ello, el juez les atribuyó eficacia plena y las utilizó como fundamento esencial para sostener la supuesta extinción de la obligación, la devolución del dinero y la improcedencia de la acción, sosteniendo que, con ello, se violó el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como se aplicó indebidamente los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En este mismo sentido, manifestó que la sentencia apelada presenta un grave vicio de motivación al incurrir en una valoración incompleta, inconexa y parcializada del acervo probatorio, trayendo como consecuencia la violación al principio de igualdad procesal y el quebrantamiento del derecho a la tutela judicial efectiva. Señaló, que la valoración aislada y acrítica del expediente penal promovido por la parte actora, como supuesto medio de prueba trasladada en el presente juicio civil, constituye un error de derecho y de hecho, al prescindir de los presupuestos esenciales de legalidad, contradicción, pertinencia y eficacia. Adujo que, el Tribunal de cognición, invirtió indebidamente la carga probatoria, imponiendo a la parte actora la obligación de demostración de hechos negativos, cuando, conforme al ordenamiento jurídico venezolano, dicha carga corresponde exclusivamente a la parte demandada. En relación a las apelaciones ejercidas con anterioridad, y que fueron declaradas inadmisibles en su oportunidad, por el Juzgado Superior Sexto, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta misma Circunscripción Judicial, la parte demandante, en su escrito de informes, reiteró e hizo valer, en esta Alzada, la apelación de las sentencias interlocutorias realizadas durante el proceso, en la búsqueda de solución o reparación de los vicios procesales denunciados anteriormente, por cuanto alega que la negativa del Tribunal Superior a pronunciarse sobre actos procesales que afectaban directamente el derecho a la defensa, amparándose en una errónea clasificación de “actos de mero trámite”, constituye una grave violación del orden jurídico y del debido proceso. Agregó que en violación del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal omitió fijar los hechos controvertidos antes de abrir el lapso probatorio y, además, admitió la totalidad de las pruebas promovidas por la parte demandada sin evaluación de pertinencia ni utilidad, aunado al hecho que el referido escrito de pruebas fue presentado antes de que se notificara válidamente la admisión de la demanda, y, fue impugnado por la parte demandante como extemporáneo. Sostiene a su vez, que la sentencia apelada, como ya se dijo antes, se fundamente en copias simples sin cotejo ni autenticación, admite mensajes electrónicos no periciados ni certificados, desconoce la impugnación de documentos privados, incurriendo en falsa motivación, y aplica erróneamente normas legales no pertinentes al caso, incurriendo en una subsunción defectuosa. Manifestó, que la actuación posterior del propietario, al desconocer la promesa de venta y pretender apropiarse de las mejoras sin compensación alguna, es violatoria del principio de buena fe contractual, principio de confianza legítima y asimismo, ésta configura un supuesto de enriquecimiento sin causa, prohibido por el artículo 1.180 del Código Civil. Por último, en virtud de todo lo expuesto, solicitó se declare con lugar el presente recurso de apelación, revocándose la sentencia definitiva, y se dicte nueva sentencia ajustada a derecho, respetando las garantías fundamentales del proceso, el principio de legalidad, el principio dispositivo, la imparcialidad y el derecho a la defensa. De las observaciones de la parte accionada: En la oportunidad procesal correspondiente para presentar escrito de observaciones, la representación judicial de la parte demandada en síntesis alegó que, el apelante cita más de 30 artículos del Código Civil sin establecer una relación clara con los hechos del caso, por lo que manifiesta que la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que la invocación genérica de normas, sin su aplicación concreta al caso no cumple con los requisitos de procedencia del recurso, y que, en este caso, la sentencia recurrida se basó acertadamente en los artículos 1.159, 1.160 y 1.166 del Código Civil, que regulan el pago y la extinción de las obligaciones. Que, respecto al derecho a la defensa, el Tribunal de Primera Instancia, respetó el debido proceso, ya que la actora siempre tuvo garantías al debido proceso como lo demuestran las múltiples oportunidades otorgadas para promover pruebas, rebatir u oponerse a las pruebas y presentar informes. Incluso siendo oídos los recursos de apelación interpuestos por esa representación judicial. Señaló que el accionante alega supuestas violaciones al Código de Procedimiento Civil, sin precisar ni motivar las mismas, y que, sin embargo, la Juez de Primera Instancia valoró adecuadamente las pruebas y motivó su decisión conforme a los artículos 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil, no existiendo incongruencia ni innovación, como sostiene la apelante. Adujo que la Juez en la motiva de la sentencia de manera exacta y precisa establece la relación de causalidad sobre la extinción del contrato y la devolución del anticipo donde quedó evidenciado que la recurrida correctamente declaró la inexistencia de un contrato de compraventa vinculante y la extinción de la negociación preliminar mediante la devolución del anticipo de USD 180.000,00 conforme los artículos 1.133, 1.141 y 1.254 del Código Civil de Venezuela. Manifestó que se acusa erróneamente a la Juez de haber resuelto ultra petita al declarar la extinción del contrato. No obstante, tal declaración deriva de una interpretación sistemática del acervo probatorio, ajustada al principio de congruencia procesal, por lo que alega, que el juez puede decidir sobre lo alegado y probado, aunque no esté expresamente solicitado, sin incurrir en ultra petita. Alegó que el a quo, a su vez, aplicó correctamente la normativa procesal y sustantiva, no incurrió en error de juzgamiento ni violación de Ley, como lo denuncia el apelante, y, por el contrario, respetó los precedentes vinculantes del Tribunal Supremo de Justicia, añadiendo que la crítica sobre el gravamen carece de perjuicio específico. Sostuvo que, en el presente asunto, la única conclusión es que la inexistencia de contrato formal de compraventa, la devolución parcial de montos, la inejecución prolongada del contrato, la sustitución por relación arrendaticia y la ausencia de acciones de cumplimiento por parte del actor, constituyen indicios graves, concordantes y convergentes, que permiten declarar la extinción del contrato. Adujo, en relación a las pruebas digitales, que, al éstas no ser impugnadas, adquieren valor pleno como indicio, conforme a la sana crítica, alegando que los documentos digitales presentados por su representación no pueden ser descartados y deben ser valorados como prueba válida, ello, en virtud que la parte actora no activó incidente de tacha ni promovió experticia informática. Y así también lo manifestó respecto a las copias simples presentadas como pruebas, que al no ser impugnadas, no pueden ser consideradas nulas, y deben dársele valor probatorio. Señaló en relación al alegato de la inobservancia de la Juez de las pruebas de cumplimiento del demandante, que la judicante sí valoró las pruebas ofrecidas, pero concluyó que no eran suficientes para demostrar cumplimiento integral, y por tanto, no hay vicio de silencio de prueba; quedando evidenciada la falta de congruencia entre los hechos y el derecho alegado por la demandante, como lo son remodelaciones que fueron autorizadas por los dueños en el marco del contrato de arrendamiento y ocupación parcial del inmueble, tal como no equivalen a ejecución contractual si no están respaldadas por entrega total del precio ni formalización del contrato de venta. Sobre la vulneración del principio de buena fe contractual, sostuvo que la buena fe no presume vigencia indefinida del contrato, ni obliga al vendedor a mantener negociaciones si existe restitución parcial o abandono del negocio. Las remodelaciones y ocupación del inmueble, son únicamente pruebas de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, que fue probada gracias a las pruebas aportadas por la hoy apelante. En cuanto a la denuncia de arbitrariedad en la desestimación testimonial, expresó que las inconsistentes versiones ofrecidas por los testigos, limitan su valor como medio probatorio, y que, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, respalda ampliamente la facultad del juez de desechar testimonios que no superen el estándar probatorio exigido por el sistema venezolano. Por otra parte, alegó que el otorgamiento de Poder Apud-Acta, para su representación, fue subsanado conforme a lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, en oportunidad debidamente fijada por el Aquo, con exhibición documental completa, y por tanto, la actuación del Tribunal no constituyó violación al principio de legalidad, ni mucho menos actuación oficiosa. Respecto a la denuncia de omisión de confesión judicial, manifestó que ésta no puede extenderse a hechos no confesados, y que, reconocer un documento no equivale a confesar su ejecución. En este caso, el supuesto reconocimiento del contrato no constituye confesión judicial sobre cumplimiento, sino admisión de negociaciones previas; adujo además que como previamente ha quedado evidenciado, la devolución del anticipo sin protesta constituye resolución tácita y sobre todo, luego de casi cinco (5) años de entregado el dinero. Concluyó que la parte actora, se limitó a formular juicios subjetivos, sobre el contenido de la decisión, pero no demostró hechos concretos que comprometieran la ética o legalidad de la actuación judicial, y que, contrario a lo manifestado por la parte recurrente, la sentencia está jurídicamente motivada y estructurada, no acreditándose la parcialidad judicial alegada. Por último, con base en la normativa vigente, la doctrina patria y la reitera jurisprudencia del Máximo Tribunal, solicitó se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, y en consecuencia, se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida, por encontrarse ajustada a derecho y no presentar los vicios denunciados. -V- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicó- a impugnar la decisión proferida en fecha 12 de mayo de 2025, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato, incoara el ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ, contra la sociedad mercantil COPORACION LEOMAR C.A., ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo, siendo menester resolver denuncia relativa a la nulidad del Poder Apud Acta por violación del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y convalidación oficiosa indebida. V.I. De la nulidad del poder de representación de la parte demandada: Delata la parte intimante que durante la fase postulatoria, la parte demandada compareció mediante un poder apud acta, sin presentar documento alguno que acreditara la investidura o representación del otorgante, incumpliendo con los requisitos previstos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esa parte, formuló impugnación oportuna solicitando que dicho acto fuera declarado nulo e ineficaz por ausencia de prueba de representación válida, y que, contrariando lo dispuesto en la norma y sin que mediara solicitud de la parte interesada, el Tribunal de Primera Instancia fijó de oficio una audiencia de exhibición de documentos para subsanar el defecto; lo que manifiesta, es procesalmente inadmisible, pues vulnera el principio dispositivo, la imparcialidad judicial y el derecho a la defensa. Ahora bien, en materia de otorgamiento de poderes apud acta, en nombre de terceros, los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, establecen: Artículo 155. “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.” Artículo 156. “Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que se fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes al Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto del examen de los documentos exhibidos, dará por válido y eficaz el poder y a falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado, y así lo hará constar el Juez en el acta respectiva.” De las normas transcritas anteriormente que regulan lo relativo a la acreditación y verificación de la representación judicial, se observa que en efecto, se impone al otorgante la carga de enunciar en el poder los documentos auténticos que acrediten la representación ejercida, los cuales deben ser exhibidos al funcionario autorizante, quien dejará constancia expresa de su procedencia, fecha y demás datos de identificación. Por su parte, el artículo 156 prevé la posibilidad de que la contraparte solicite la exhibición de tales documentos, correspondiendo al apoderado presentarlos para el examen del Tribunal y de las partes, bajo pena de que, en caso de no hacerlo, se tenga el poder por ineficaz. De igual modo, la inasistencia del solicitante al acto valida la eficacia del mandato. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 03 de noviembre de 2022, caso Banco Mercantil, S.A., Banco Universal, dejó establecido: “De acuerdo con las disposiciones legales citadas y con el criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, esta Sala, ratifica las reflexiones allí formuladas, y de ello observa, que son los aspectos de fondo, antes que los formales, los que determinan la eficacia del poder, a los efectos de tener como válida la representación mediante éste otorgada. De allí que, a los fines de desvirtuar la eficacia de dicho poder, es necesaria la actividad probatoria, con el fin de demostrarse si efectivamente el supuesto mandatario, tiene o no la capacidad de postulación para actuar en el juicio. En otras palabras, determinar si el abogado tiene o no la cualidad para representar judicialmente a la parte litigante. Es así que, en esa actividad probatoria, hay que tomar en cuenta, que una vez que la parte ha realizado la referida impugnación, es necesario que cada uno de los litigantes, en igualdad de condiciones, tenga la oportunidad de ejercer sus medios de defensa, en resguardo de sus intereses, pues, no sería justo desechar el mandato por la sola acusación de la parte que lo impugna. De manera que, tal impugnación no debe quedarse en una simple manifestación de contrariedad; en todo caso, como ya se expresó, habrá de cumplirse con el procedimiento pautado en la ley”. (Resaltado y negrita de la Sala). Del análisis de las actas procesales, se evidencia que la parte demandada otorgó Poder Apud Acta a favor de sus representantes judiciales, el cual fue suscrito por los ciudadanos Franca Sciortino Zambito y Tomás Antonio Bruno Capone, quienes manifestaron ser administradores principales de la sociedad mercantil demandada. La parte actora impugnó dicho poder, bajo el alegato de que no se consignaron documentos que acreditaran la condición de administradores principales de los otorgantes. En atención a tal impugnación, el Juzgado de Primera Instancia, haciendo uso de sus facultades procesales y en resguardo del derecho a la defensa, fijó acto de exhibición de documentos conforme a lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, oportunidad en la cual la parte demandada presentó: • Copia simple de Acta Constitutiva de la empresa CORPORACIÓN LEOMAR C.A., antes INVERSIONES Y PROMOCIONES LEBLED, C.A. • Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa CORPORACIÓN LEOMAR C.A., celebrada en fecha 22 de septiembre de 2013. • Copia simple de oficio dirigido al Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el cual consignan copia de bienes aportados por los accionistas a la empresa, conforme a la Resolución de la Asamblea Extraordinaria de fecha 02 de julio de 1971. En este sentido, observa esta alzada que la falta de presentación de los documentos exigidos por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil en el momento del otorgamiento del poder no acarrea la nulidad automática del mismo, sino una irregularidad procesal subsanable. La jurisprudencia pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado que los defectos en la acreditación de la personería son subsanables, y que una vez cumplida la carga probatoria, la representación se convalida con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento, en virtud del principio de economía procesal y la garantía constitucional de defensa prevista en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así, en el caso bajo estudio, si bien es cierto que inicialmente no se consignaron los documentos estatutarios que acreditaban la representación, no es menos cierto que tal omisión fue corregida dentro del proceso, mediante la exhibición ordenada por el Juzgado, verificándose que los ciudadanos otorgantes sí ostentaban la condición de administradores principales de la sociedad mercantil demandada conforme a sus estatutos y su inscripción registral. Por tanto, este Tribunal estima que la impugnación de poder carece de fundamento actual, por haber sido desvirtuada con la documentación aportada, resultando ajustada a derecho la decisión de Primera Instancia de reconocer la validez del Poder Apud Acta, razón por la cual debe desestimarse la denuncia de nulidad del Poder de representación de la parte demandada. Así se establece.- V.II. Del vicio de incongruencia por ultra petita Alega la parte recurrente que la sentencia apelada incurrió en el vicio de ultra petita, al declarar “extinguida la obligación contractual” sin que tal extinción hubiese sido alegada o solicitada por la parte demandada, sosteniendo a su vez, que el A quo se extralimitó en su poder de juzgamiento al introducir una "causa nueva de extinción de la obligación". Al respecto, observa esta Alzada que el vicio de incongruencia, en su modalidad de ultra petita, se configura cuando el juez concede más de lo pedido por las partes (plus petita) o se pronuncia sobre cosas no demandadas (extra petita), quebrantando así el principio dispositivo que rige el proceso civil, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a este vicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 000026, de fecha 24 de enero de 2011, caso Tracto Ameríca C.A., señaló lo siguiente: “…El principio de congruencia está recogido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que la decisión debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia. Este principio consiste en la correspondencia que debe existir entre lo acordado por el juez en su sentencia y lo alegado por las partes en las oportunidades correspondientes para ello, a saber, el libelo de demanda y la contestación; por cuanto ello es una expresión del principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, en el que se prohíbe a los jueces sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, estándole prohibido de igual manera suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por los litigantes, para cumplir así con el principio de exhaustividad. Esta Sala, en múltiples decisiones, ha señalado en qué consiste la incongruencia positiva. Así entre otras, en sentencia N° 00553, de fecha 04 de agosto de 2005, caso: Lumeca C.A., contra Inversiones Cima C.A., en el expediente N° 05-222, expresó lo siguiente: “(…) En efecto, el vicio de incongruencia positiva surge cuando se exorbita el thema decidendum, cuando la sentencia va más allá de “solo (sic) lo alegado por las partes”, cuando no se ajusta a la exigencia de exhaustividad y, en materia de apelación, cuando la alzada excede el límite de lo sometido a su consideración. “Quiere la ley que la decisión no sólo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado”. (Sent. de 20 de enero de 1999, caso: Manuel Gualdron contra Luis E. Peña). (Cursivas de la Sala) Al respecto, la Sala ha sostenido de manera reiterada que la congruencia en el lenguaje procesal, consiste en la correspondencia formal entre la sentencia dictada y las contrarias pretensiones de las partes, por ende, en su proceder el juzgador debe limitar su decisión a sólo lo alegado, para acatar así el principio dispositivo que domina la estructura de nuestro proceso civil, y al mismo tiempo, se encuentra obligado a fallar sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio que la moderna teoría procesal ha denominado exhaustividad. Así, en sentencia Nº 142, de fecha 22 de mayo de 2001, expediente Nº 00-352, la sala estableció lo siguiente: “...Podemos encontrar que en ambas figuras (ultrapetita e incongruencia positiva), el vicio se consolida en la conducta del sentenciador de acordar más de lo reclamado; sin embargo, la incongruencia positiva surge cuando se exhorbite el thema decidendum, cuando la sentencia va más allá de “ solo (sic) lo alegado por las partes’ cuando no se ajusta a la exigencia de exhaustividad. ‘Quiere la ley que la decisión no solo (sic) sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado’. En cambio hay ultrapetita –como antes se expresó- cuando se da al demandante más de lo pedido, en otras palabras, cuando se condena al demandado a pagar o hacer una cosa mayor a la reclamada por el demandante’. Se considera también que hay ultrapetita en los pronunciamientos sobre cosas no demandadas, extrañas al problema judicial debatido entre las partes; estos son los casos de extrapetita que reiterada doctrina de esta Sala ha comprendido dentro del marco de la ultrapetita (...)”. (Subrayado de la transcripción). Como puede colegirse de la jurisprudencia que antecede, el vicio de incongruencia positiva se configura cuando el sentenciador traspasa los límites del tema fijado en autos por las partes, con lo cual se rompe de igual forma con el principio de exhaustividad. Por su parte hay ultrapetita, cuando se otorga al demandante más de lo pedido, condenándole a pagar al demandado una cantidad u obligándosele a hacer una cosa mayor a la pretendida por el actor”. (Destacado de la transcripción). En el caso de autos, la parte demandada, al contestar la demanda, si bien no utilizó expresamente la frase "solicito se declare la extinción del contrato", sí fundamentó toda su defensa en el hecho de que la negociación preliminar había sido terminada voluntariamente por los vendedores, materializándose dicha terminación con la devolución del dinero entregado como anticipo. Alegó claramente que "...en fecha 26 de abril del 2021, los vendedores, deciden no seguir adelante con la negociación, realizando la devolución material del dinero entregado en arras...". Este alegato, en esencia, constituye una excepción de contrato no cumplido que derivó en la disolución del nexo negocial inicial. Por lo tanto, cuando la juez de Primera Instancia concluye que "el contrato finalizó" o que se trata de una "contratación extinguida", no está introduciendo un elemento ajeno a la litis, sino que está calificando jurídicamente los hechos alegados y la defensa opuesta por la parte demandada. La conclusión del a quo es una consecuencia directa y lógica de la excepción de terminación del negocio esgrimida por la parte accionada. En consecuencia, no se configura el vicio de ultra petita denunciado. Así se declara. V.III. Del error de juzgamiento en la valoración de las Pruebas Denuncia la parte apelante un conjunto de vicios relacionados con la valoración del acervo probatorio por parte del Tribunal de la causa, los cuales pasa esta Alzada a analizar por separado: 1. Sobre la valoración del recibo de devolución del dinero: Sostiene el apelante que el a quo incurrió en un grave error al otorgar pleno valor probatorio a una copia simple del supuesto "recibo de devolución" de fecha 26 de abril de 2021 (marcado "F1" por la demandada), el cual fue oportunamente impugnado. Revisadas las actas, se constata que, en efecto, la parte demandada promovió en la etapa probatoria, marcada "F1", copia simple de un recibo por la cantidad de ciento ochenta mil dólares americanos (USD 180.000,00). Dicho instrumento fue impugnado por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente. Así, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas o simples se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por la contraparte; pero, al ser impugnadas, como ocurrió en el presente caso, la parte que las produjo tenía la carga de promover la prueba de cotejo o, en su defecto, consignar el original o una copia certificada para demostrar su autenticidad. Del análisis del expediente, se evidencia que la parte demandada no realizó ninguna gestión probatoria para desvirtuar la impugnación y validar la referida copia simple. En consecuencia, dicho instrumento carece de todo valor probatorio. Al fundamentar su decisión en que la cantidad de dinero fue reintegrada, basándose para ello en un documento que debió ser desechado, la judicante de Primera Instancia incurrió en un grave error de juzgamiento por suposición falsa, al atribuir a un instrumento una mención que no puede ser legalmente considerada como probada. Este vicio resulta fundamental, pues el reintegro del dinero fue la piedra angular sobre la cual el a quo edificó su declaratoria de "contrato finalizado". Se acoge, por tanto, este agravio denunciado por la parte apelante. Así se establece. 2. Sobre la desestimación de las pruebas testimoniales: Manifiesta el recurrente que el a quo desestimó las testimoniales de las ciudadanas Alicia Yaqueline Alonzo Shaik y Kenya Carolina Albornoz Cedeño, promovidas por la parte actora. Al respecto, esta Alzada observa que la primera de las testigos admitió tener una relación de dependencia laboral con la empresa del actor, y la segunda manifestó ser su hija. El artículo 478 del Código de Procedimiento Civil –como ya se dijo antes- establece una tacha relativa para el dependiente, mientras que el artículo 480 eiusdem establece una inhabilidad absoluta para declarar en juicio a los descendientes. La decisión la Juez de la causa de desechar dichas deposiciones se encuentra plenamente ajustada a derecho, pues la imparcialidad y objetividad de las testigos se ven comprometidas por su relación de subordinación y parentesco directo con el demandante. Por consiguiente, se desestima este agravio. Así se decide. V.IV. Sobre la legitimación en la causa (cualidad activa) Por otra parte, esta Alzada, en su labor de revisión integral de las actas procesales y atendiendo al principio de la verdad real, no puede pasar inadvertido un aspecto fundamental que incide directamente sobre la cualidad activa de la pretensión. De la valoración de las pruebas documentales cursantes en autos, específicamente de los contratos de arrendamiento que se señalan como origen o antecedentes del negocio jurídico de compraventa así como los recibos de pago por concepto de “arrendamiento”, se columbra que dicho vínculo fue suscrito entre la parte demandada (CORPORACIÓN LEOMAR C.A.) y una sociedad mercantil, distinta al ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ. Al respecto, observa este Juzgado Superior que el demandante actúa en el presente juicio a título personal (persona natural), mientras que el nexo obligacional primigenio y los elementos de convicción aportados sugieren que la relación contractual —y por ende, la supuesta opción o derecho de adquisición— recaería en una persona jurídica. Es principio asentado en nuestra legislación y doctrina que la sociedad mercantil constituye una entidad jurídica con personalidad propia y distinta a la de sus miembros o representantes (artículo 19, ordinal 3º del Código Civil). En consecuencia, no basta con figurar como presidente o representante de una empresa para arrogarse, en nombre propio y de forma personal, los derechos derivados de un contrato suscrito por dicha entidad, salvo que se hubiere probado una cesión de derechos o una subrogación debidamente instrumentada, lo cual no consta en el expediente. Esta falta de identidad entre el sujeto que contrató y el sujeto que demanda el cumplimiento genera una incertidumbre jurídica que esta Alzada debe señalar, toda vez que la legitimación en la causa es un presupuesto indispensable para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Así se precisa. DEL FONDO DEL ASUNTO Resueltos los puntos previos y establecido el vicio de suposición falsa en que incurrió la sentencia apelada, corresponde a esta Superioridad, en virtud del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, analizar el mérito de la causa para dictar la decisión que corresponda. En el caso bajo estudio, la acción principal es el cumplimiento de un contrato de compra-venta. El contrato de compraventa constituye un negocio jurídico bilateral y oneroso, mediante el cual una parte, denominada vendedor, se obliga a transferir la propiedad de un bien, y la otra, denominada comprador, se obliga a pagar un precio cierto por dicho bien. La doctrina y la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia destacan que la compraventa requiere, para su validez, la existencia de acuerdo de voluntades, determinación del objeto y del precio, así como, en determinados casos, el cumplimiento de formalidades legales específicas, como la escritura pública y la inscripción registral para bienes inmuebles. La Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha reiterado los requisitos concurrentes para la procedencia de dicha acción, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral válido; 2) El cumplimiento por parte del accionante de la obligación a su cargo, o al menos, su oferta de cumplirla; y 3) El incumplimiento culposo de la obligación por parte del accionado. En este sentido, sobre la existencia del contrato, ambas partes son contestes en que existió una negociación para la venta del inmueble "Edificio Claret" por la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 1.800.000,00). Igualmente, está fehacientemente probado con el recibo original marcado "B", no impugnado, que el ciudadano Carlos Alberto Albornoz entregó a la demandada la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 180.000,00) como "ABONO A CUENTA DE ADQUISICIÓN DEL EDIFICIO CLARET" en fecha 12 de abril de 2021. Estos elementos (consentimiento sobre la cosa y el precio) son suficientes para considerar que entre las partes se perfeccionó una promesa bilateral de compra-venta, conforme al artículo 1.161 del Código Civil. Si bien esta promesa no se instrumentó por escrito, su existencia ha quedado demostrada. Así se precisa. En relación al cumplimiento del actor y el incumplimiento del demandado, radica el punto medular de la controversia. Establece el artículo 1.167 del Código Civil: Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. El actor alega que, tras el pago de la inicial, los pagos mensuales subsiguientes, aunque instrumentados en recibos de "alquiler", eran en realidad cuotas del precio de venta. Por su parte, la demandada sostiene que, terminada la negociación de venta la relación entre las partes continuó siendo, como lo había sido desde 2009, una relación de arrendamiento. Bajo esta perspectiva, si bien esta Alzada ha desechado la prueba instrumental (recibo marcado “F1”) por inválida, la defensa de la demandada sobre la extinción del contrato queda reforzada por un medio de prueba de carácter superior: la confesión de la propia parte actora. Se evidencia que en el primigenio libelo de demanda de fecha 27 de octubre de 2023, cursante a los folios 03 al 17 y su vto., de la primera pieza del presente expediente, la representación judicial de la parte actora, ciudadano Carlos Alberto Albornoz, admitió expresamente el hecho de que la parte vendedora procedió a la devolución del dinero que le fue entregado como anticipo por la negociación al manifestar “en fecha 26 de abril de 2021, los vendedores sin ninguna explicación ni acuerdo previo, regresaron a nuestro mandante la cantidad de 180.000 dólares…” Esta admisión constituye una confesión judicial de hechos (Art. 1.401 C.C.) y tiene plena eficacia probatoria en contra del demandante, sin que su posterior omisión en el escrito de reforma le reste valor. Dicha confesión establece, sin lugar a dudas, que la parte vendedora manifestó tácitamente su voluntad unilateral de resolver o terminar la negociación al restituir la suma de dinero acordada y pagada como anticipo al precio de la venta. Aunado a lo anterior, al analizar las pruebas, se observa una abrumadora evidencia documental que favorece la tesis de la demandada, puesto que cursan a los autos, promovidos incluso por ambas partes, múltiples recibos y facturas originales, emitidos con posterioridad al 12 de abril de 2021, donde se imputan los pagos recibidos del actor al concepto de "cancelación de alquiler" de los locales que ocupa en el Edificio Claret. Es de resaltar que estas facturas (marcadas "N1", "N2", "O1", "Q1") fueron recibidas por la empresa del actor, constando su firma y sello húmedo, sin que exista evidencia de que hubiese formulado reclamo, protesta o salvedad alguna respecto al concepto allí expresado. Si la intención del actor era que dichos pagos se imputaran al precio de venta, debió, en observancia de una conducta diligente y de buena fe, rechazar dichos recibos o, al menos, dejar constancia escrita de su disconformidad. Al aceptarlos sin objeción durante un período prolongado, convalidó con sus propios actos (facta concludentia) la naturaleza arrendaticia de dichos pagos, lo que desvirtúa su alegato de que estaba cumpliendo con el pago de las cuotas de la compra-venta. No puede el actor pretender valerse de su propia negligencia o pasividad para fundar un derecho. Así, de la totalidad de las actas procesales y de la valoración de las pruebas válidamente aportadas, se concluye que el demandante no logró demostrar su voluntad o capacidad de cumplimiento, ni que hubiese rechazado categóricamente el acto de resolución unilateral del vendedor. Por el contrario, su propia admisión confirma el intento de las partes de retrotraer las cosas a su estado inicial. Por consiguiente, si bien existió una promesa de venta inicial, el actor no logró probar en autos haber cumplido con su obligación principal, que era el pago del saldo del precio en los términos supuestamente convenidos. Lo que sí se probó fue el pago de cánones de arrendamiento, y, al no demostrar el cumplimiento de su propia obligación, su pretensión de exigir el cumplimiento de la contraparte resulta improcedente, a tenor de la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil. En consecuencia, si bien se comparte el dispositivo de la sentencia recurrida, consistente en declarar SIN LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, este Tribunal considera necesario enmendar la motivación y precisar que la IMPROCEDENCIA de la acción por cumplimiento de contrato debe sostenerse, en primer término, sobre la falta de acreditación de la cualidad del demandante, por cuanto de las probanzas de autos no surge con meridiana claridad con quién se perfeccionó el negocio jurídico, si con la persona natural o con la sociedad mercantil. Asimismo, dicha improcedencia se fundamenta en la falta de cumplimiento de los requisitos concurrentes para la procedencia de la acción (artículo 1.167 C.C.), por cuanto el demandante admitió expresamente en el libelo primigenio la devolución del anticipo, lo que configuró una confesión judicial, y demostró la disolución de facto, del vínculo obligacional. Al no probar el actor su rechazo categórico a dicha disolución y su disposición incondicional a cumplir con la totalidad de su prestación. La obligación cuyo cumplimiento exige, no puede considerarse vigente y ejecutable. Así se decide.- Por último, el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte accionante, en contra de la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2025, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deberá ser declarado SIN LUGAR, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide.- -VI- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de mayo de 2025, la cual se CONFIRMA, con las motivaciones expresadas en el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano CARLOS ALBERTO ALBORNOZ, contra la sociedad mercantil CORPORACION LEOMAR C.A., ambos identificados en el encabezado del presente fallo. TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandante (apelante), de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de marzo de dos mil veintiséis (2026). Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación. LA JUEZ DRA. LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO.- LA SECRETARIA TEMPORAL Abg. ENDRINA OVALLE.- En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA TEMPORAL Abg. ENDRINA OVALLE.- LDCHA/EOO/Drc.- Exp. AP71-R-2025-000288