REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXPEDIENTE No. AP71-R-2024-000726/7.805. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: INVERSIONES LA BAITA, S.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2002, bajo el No. 53, Tomo 700-A-Qto., representada legalmente por su Director Presidente, el ciudadano MARCO GERODETTI BORGHESE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-3.660.573. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS ANTONIO SALAS ZUMETA y YELIKA PERDOMO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-2.957.913 y V-18.009.393, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 17.835 y 305.670, respectivamente. PARTE DEMANDADA: PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y ANA MARÍA RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ (†), venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-6.940.127 y V-6.493.882, respectivamente, en su carácter de administradores de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A. (anteriormente denominada Transporte y Materiales Tacorvi, S.R.L.), originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 26 de julio de 1979 bajo el No. 22, tomo 115-A Segundo, y posteriormente modificados sus estatutos conforme registros No. 79, Tomo 3-A segundo, No. 11, tomo 4-A primero, No. 72, Tomo 51-A segundo, No. 70, Tomo 51-A segundo, No. 37, tomo 113-A Segundo, No. 57, Tomo 4-A segundo, No. 52, tomo 4-A Segundo y No. 11, Tomo 38-A segundo, de fechas 03 de diciembre de 1984, 03 de diciembre de 1984, 03 de septiembre de 1985, 03 de septiembre de 1985, 24 de septiembre de 1990, 02 de octubre de 1990, 02 de octubre de 1990 y 15 de septiembre de 1990, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: 1) POR LOS CIUDADANOS PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERÚA RODRÍGUEZ (QUIEN ACTÚA COMO UNO DE LOS HEREDEROS DE LA CAUSANTE ANA MARÍA RODRÍGUEZ DE PIÑERÚA): CRISTINA DEL VALLE NARVAEZ, ÁNGEL VAN DER BIEST y RAFAEL BASTIDAS SERRANO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-5.532.611, V-3.667.680 y V-11.049.604 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.287, 12.717 y 177.907, respectivamente. 2) POR LA SOCIEDAD MERCANTIL FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A.: No consta apoderado judicial constituido en autos, por lo que se le designó como defensor judicial, al abogado CARLOS ALBERTO PALACIOS LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad No. V-6.452.065 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 283.114. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 16 DE DICIEMBRE DE 2024, POR EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO. ACTUACIONES EN ESTA ALZADA Conoce este Juzgado Superior del juicio de desalojo, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., en contra de los ciudadanos JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ANA MARÍA RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, en su carácter de administradores de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., en virtud de la declaratoria ha lugar de la solicitud de revisión constitucional propuesta por la representación judicial de la empresa demandada, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1580 en fecha 15 de octubre de 2025, bajo la ponencia de la Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, que estableció lo siguiente: “...Denótese así como en la parte resolutiva de este fallo no se expresó diáfanamente la determinación exacta del bien inmueble sobre el que recaía la condena de desalojo impuesta en el dictamen sentencial, en el entendido que esta determinación exacta con las características propias del objeto sobre el que recaía la condena son necesarias para la ejecución del fallo que debe bastarse a sí mismo, siendo que tampoco fueron expresadas en ninguna otra parte de la estructura propia del acto sentencial, por ello se estima imperioso hacer notar que esa actividad de juzgamiento vertida en el veredicto resolutorio que en derecho y justicia resuelva el mérito de la cuestión judicialmente, se encuentra informada de una serie de principios que versan, por una parte, sobre la construcción lógica y estructural del fallo; y por la otra, sobre la interpretación de este acto procesal resolutorio; en este sentido, es de acotar que la determinación objetiva del fallo forma parte de esos principios de elaboración estructural del dictamen y se encuentra consagrado legalmente como un requisito para su validez según lo contemplado en los artículos 243.6 y 244 del Código de Procedimiento Civil, siendo que ha sido criterio reiterado de esta Sala Constitucional (vid. sentencias n.° 1.222 del 6 de julio de 2001; n.° 324 del 9 de marzo de 2004; n.° 891 del 13 de mayo de 2004; n.° 2.629 del 18 de noviembre de 2004, entre otras) que los requisitos intrínsecos de la sentencia que indica el artículo 243 eiusdem son de estricto orden público, lo cual es aplicable a cualquier área del Derecho y para todos los tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria. Cónsono con lo hasta ahora expuesto, es necesario hacer notar que la indeterminación objetiva, para que se configure como vicio, debe entenderse en el sentido que el sentenciador es tan impreciso en su fallo que hace imposible la ejecución de dicho mandato, ya que el requisito establecido en la disposición legal contenida en el artículo 243.6 del Código de Procedimiento Civil, tiene como finalidad permitir la ejecución y determinar el alcance de la cosa juzgada que emana del fallo. Asimismo, resulta pertinente hacer notar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, le es dado a los jueces ordenar la práctica de experticias complementarias de las sentencias condenatorias, siendo oportuno señalar que los expertos llamados a complementar un fallo por vía de experticia, no se constituyen en jueces ni les es dable realizar consideraciones o apreciaciones personales, debiendo limitar su proceder al estricto cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, de allí que constituye deber inexcusable de los jueces al momento de ordenar la práctica de una experticia complementaria del fallo, establecer con toda precisión, los elementos de base que han de emplearse para el cálculo exigido, so pena de incurrir en violación del ordinal 6° del artículo 243 eiusdem, y por ende, en el vicio de indeterminación objetiva. Entiéndase así que si la sentencia de mérito que devino del proceso judicial no determinare con toda precisión y exactitud la cosa sobre la cual verse su dispositivo, por sus caracteres particulares y específicos si fuese mueble, o por su determinación, situación y linderos si fuere inmueble, o por su condición, causas y constancia si se tratare de un derecho puramente incorporal, la decisión sería ilusoria, porque no constituiría título ni a favor ni en contra de nadie y carecería de materia sobre que trabar la ejecución. En efecto, toda sentencia debe bastarse a sí misma y debe llevar en sí misma la prueba de su legalidad, sin que pueda depender de otros elementos extraños a ella que la complementen o perfeccionen. Al amparo de las disertaciones supra esbozadas y al haber constatado esta Sala que el fallo aquí examinado con motivo la petición de revisión que hoy ocupa a este órgano jurisdiccional, carece en su totalidad de la determinación, situación y linderos del bien inmueble que se erige como objeto sobre el que recae la condena de desalojo y que son indefectiblemente necesarios para su correcta ejecución, lo cual patentiza el vicio de indeterminación objetiva que infecciona de nulidad absoluta esta providencia judicial y que tal desacierto comprometió el derecho a la tutela judicial efectiva que asiste a la aquí requirente, a obtener decisión dictada conforme el derecho que se baste a sí misma para su correcta ejecución, son razones que conllevan a que se declare HA LUGAR la presente solicitud de revisión, por lo que se ANULA la sentencia dictada el 21 de abril de 2025, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio de desalojo de local comercial, instaurado por la sociedad mercantil Inversiones La Baita C.A., contra la entidad de comercio Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A. Así se decide. Visto lo decidido y atendiendo lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, esta Sala ordena remitir copia certificada de la presente decisión a la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que esta recabe y remita el expediente contentivo del juicio de desalojo de local comercial, instaurado por la sociedad mercantil Inversiones La Baita C.A., contra la entidad de comercio Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., a un juzgado superior que corresponda previa distribución, a los fines de que se emita nuevo pronunciamiento de alzada, atendiendo las motivaciones que fueron explanadas en esta sentencia, en resguardo a los derechos constitucionales de todos los sujetos que allí aparezcan como litigantes. Así se decide. V DECISIÓN Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: 1. COMPETENTE para conocer y decidir la solicitud de revisión aquí planteada. 2. HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional, propuesta por la representación judicial de la empresa FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A. 3. NULA la sentencia dictada el 21 de abril de 2025 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, objeto de revisión constitucional. 4. ORDENA a la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que recabe y remita el expediente contentivo del juicio de desalojo de local comercial, instaurado por la sociedad mercantil Inversiones La Baita C.A., contra la entidad de comercio Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., a un juzgado superior que corresponda previa distribución, a los fines de que se emita nuevo pronunciamiento de alzada, atendiendo las motivaciones que fueron explanadas en esta sentencia, en resguardo a los derechos constitucionales de todos los sujetos que allí aparezcan como litigantes...”. (Destacados del texto transcrito). En razón de lo anterior, una vez recabado el expediente por la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y previa distribución, le fue asignado el conocimiento del asunto a esta alzada, siendo recibidas las actuaciones en fecha 29 de octubre de 2025, de lo que se dejó constancia por Secretaría en la misma fecha. Por auto de fecha 03 de noviembre de 2025, quien suscribe, en mi carácter de Jueza de este tribunal, me aboqué al conocimiento de la causa; y se instó a la parte interesada a consignar copia certificada de la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de octubre de 2025. En fecha 13 de noviembre de 2025, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó la copia certificada requerida por este tribunal; realizando lo propio, en fecha 14 de noviembre de 2025, la abogada YELIKA PERDOMO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. El 19 de noviembre de 2025, se ordenó la notificación de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., y del ciudadano ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ. Mediante diligencia de fecha 09 de diciembre de 2025, el ciudadano ROGER ALBERTO LEAL MEDINA, en su carácter de alguacil, dejó constancia de la práctica de la notificación del ciudadano ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ; igualmente, por actuación aparte, dejó constancia de la práctica de la notificación de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A. En fecha 12 de enero de 2026, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que, en vista de la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se dejase sin efecto la ejecución forzada llevada a cabo por el juzgado de la causa y se le restituyera a sus representados en la posesión del inmueble objeto del presente juicio. Por auto de fecha 16 de enero de 2026, previo cómputo, se dejó constancia de la práctica de las notificaciones de las partes, así como del transcurso de los lapsos procesales; se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia. Estando fuera de la oportunidad procesal para dictar sentencia, de seguidas se pasa a emitir pronunciamiento, en los siguientes términos: ANTECEDENTES Se inició el juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado en fecha 30 de enero de 2024, por la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., en contra de los ciudadanos JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y ANA MARÍA RODRÍGUEZ GUTÍERREZ, en su carácter de administradores de la sociedad mercantil FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes: “…Yo, YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, (...), actuando con el carácter de Apoderada Judicial de: INVERSIONES LA BAITA, S.A., (...). Dicha empresa está inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 17 de septiembre de 2002, bajo el Nº 53, Tomo 700-A quinto, siendo su última Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas el día 14 de junio de 2022 y protocolizada en fecha 26 de abril de 2023, bajo el Nº 1, Tomo 511-A. Teniendo como Director Presidente al Ciudadano: MARCO GERODETTI BORGHESE, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-3.660.573, domiciliado en Caracas, Distrito Capital, representante legal de los lotes de terrenos ubicados en: Kilómetro dos (2km) de la Carretera Baruta – El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, dirección que fue modificada y ajustada a la siguiente: Kilómetro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda, ocurro ante su competente autoridad, a los fines de interponer, a tenor de lo establecido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela la DEMANDA DE DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES en contra de los ciudadanos: José Piñerúa Rodríguez y Ana María Rodríguez Gutiérrez, administradores de: Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., sociedad de comercio de este domicilio (...). Habiendo cambiado conforme al último registro de comercio citado su denominación como se señala anteriormente y en virtud de lo establecido en el contrato de arrendamiento pactado entre las partes cláusula quinta en la que señala: “De manera expresa se establece, y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que este no podrá realizar en el inmueble arrendado ningún tipo de reforma, trabajos o bienhechurías, salvo a las que se refieren al mantenimiento y conservación de las instalaciones existentes, sin el consentimiento dado por escrito por “EL ARRENDADOR”. En caso contrario, “EL ARRENDADOR” podrá exigirle a “EL ARRENDATARIO” en cualquier momento la restitución del inmueble objeto de este contrato a su forma o estado original, en un plazo no mayor a quince días, a partir de la fecha en que se le exigiere. Es entendido que todas las reformas o bienhechurías quedaran en beneficio de “EL ARRENDADOR”... Queda por entendido que las nuevas bienhechurías construidas sobre el terreno mencionado, forman parte de los lotes de terreno arrendados por Inversiones La Baita, S.A., siendo estos destinados a uso comercial, regulados por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según su artículo 2 de la mencionada ley. -CAPÍTULO I. -RELACIÓN DE LOS HECHOS. En fecha, 28 de enero del año 1992, se celebró un contrato de arrendamiento entre el Sr. Rino Gerodetti Belinchiodo quien en vida, otorgó a través de documento público protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 09 de octubre de 1992, la venta pura simple e irrevocable a Inversiones La Baita S.A, representada por el ciudadano Marco Gerodetti Borghese, según Nº 37, Tomo 7, Protocolo 1 y que a su vez, fue autenticado a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador en fecha ocho (08) de octubre de 2002, la cesión y traspaso de forma pura y simple de los derechos y acciones que como arrendador le correspondían sobre los contratos de arrendamiento a Inversiones La Baita S.A, según los libros llevados por ese ente dejándolo inserto bajo el Nº 12, tomo 58, en el que se evidencia el contrato de arrendamiento suscrito con Ferretería y Materiales Tacorvi C.A, las cuales en la actualidad tienen un uso: DOS MIL CUATROCIENTO CINCUENTA Y TRES CON DOCE (2453,12 MTS). Ahora bien, en fecha, 12 de Diciembre del año 2023, se solicitó ante el Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizar una Inspección Judicial en el bien inmueble de mi representado, a los fines de constatar las irregularidades que se han venido presentando desde hace más de un (01) año. Esta diligencia fue admitida y ejecutada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, en la que se anexa copia certificada del mismo con la letra B, en el que se desprende lo siguiente: (…Omissis…) Tomándose en consideración que ha sido vulnerada la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, en el que: .. “EL ARRENDATARIO se compromete a no subarrendar, ceder o traspasar ni parcial ni totalmente el inmueble arrendado sin la autorización dada por escrito por “EL ARRRENDADOR”. El incumplimiento de esta cláusula en cualquier forma, le dará derecho a “EL ARRENDADOR” para ejercer todas las acciones que considere pertinentes incluido el desalojo de los ocupantes del inmueble objeto de este contrato, en virtud de cualquier acto o negocio no autorizado por el siendo en consecuencia, por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todos los gastos judiciales o extrajudiciales o de cualquier naturaleza que se ocasionaren por este motivo, independiente de las acciones civiles o penales a que hubiere lugar”… y que la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (…), establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre los arrendadores y arrendatarios y todo lo concerniente al arrendamiento de inmuebles para uso comercial, agregando a ello que según lo establecido en el Capítulo VIII, artículo 40, DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES, nos expresa claramente en su numeral 1, que es causal de desalojo cuando el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos que; previamente se haya acordado a través de las cláusulas contractuales, la cual, mi representado en ningún momento acordó, permitió que los arrendatarios subarrendaran a terceros el bien inmueble perteneciente a Inversiones La Baita S.A, tal como se demuestra en plena prueba presentada en este escrito como lo es la Inspección Judicial, en la que se evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas establecidas en el contrato, dejando además claro en el presente escrito, que el demandante NO otorgó ninguna autorización a los representantes de dicha empresa para ejercer ningún acto jurídico-legal, en virtud del mal proceder que ha tenido durante todos estos años el arrendatario hacía el arrendador, y que dicha conducta configura una violación enmarcada en el principio de la buena fe en la ejecución del contrato generando el incumplimiento del mismo generando una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales…”. Fundamentó su pretensión en los artículos 7, 20, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conjuntamente con los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1, 3, 13 y 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La representación judicial de la parte actora en el petitorio del escrito libelar, solicitó lo siguiente: “…Por todo lo antes expuesto, fundamento la presente demanda en el artículo 40 letra (f) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ocurro ante su competente autoridad para solicitar: 1. Que la presente demanda sea admitida, sustanciada y conforme a la ley sea declarada CON LUGAR por DESALOJO DE LOS TERRENOS Y LA BIENECHURIA SOBRE EL CONSTRUIDA que fungen como LOCALES DE USO COMERCIAL, por no ser contraria a derecho, ubicada en: Kilometro dos (2km) de la Carretera Baruta – El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, dirección que fue modificada y ajustada a la siguiente: Kilometro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda y sea devuelto o entregado a mi representado o a quien sus derechos lo represente, libre de bienes y personas, corriendo todos los gastos judiciales o extrajudiciales o de cualquier naturaleza que se ocasionaren por este motivo, independiente de las acciones civiles o penales a que hubiere lugar, tal como lo expresa el contrato en su cláusula sexta. 2. Sea notificada la parte demandada, los ciudadanos: José Piñerua Rodríguez y Ana María Rodríguez Gutiérrez con los siguientes datos de ubicación: Kilometro dos (2km) de la Carretera Baruta – El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, dirección que fue modificada y ajustada a la siguiente: Kilometro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda. 3. Se libre oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) a los fines de verificar los movimientos migratorios de la parte demandada. (...Omissis...) Otro Sí: Estimo la presente demanda en la cantidad de: Ciento once mil setecientos cuarenta y ocho con cincuenta bolívares (111.745,50), cantidad equivalente a dos mil ochocientos cincuenta veces la moneda de mayor valor en el Banco Central de Venezuela. Es todo…”. (Copia textual). Por auto de fecha 08 de febrero de 2024, el tribunal de municipio mencionado admitió la demanda por los trámites del juicio oral conforme a lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por mandato expreso del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y ANA MARÍA RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, administradores de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A. Libradas las compulsas a los fines de la práctica de las citaciones ordenadas, en fecha 18 de marzo de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRÍGUEZ, actuando en su condición de hijo de la ciudadana ANA MARÍA RODRÍGUEZ DE PIÑERUA, asistido por el abogado YHONNY KEIFRAN MEZAN, y consignó copia certificada de acta de defunción de su madre, expedida por la Oficina de Registro Civil “Policlínica Metropolitana”, en fecha 30 de abril de 2010, distinguida con el No. 31. En fecha 26 de marzo de 2024, la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó copia certificada de poder general otorgado por el ciudadano PEDRO JOSÉ PIÑERUA, al ciudadano ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRÍGUEZ. Por diligencia de fecha 17 de abril de 2024, la abogada YELIKA PERDOMO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se librasen edictos; lo cual fue acordado en fecha 22 de abril de 2024, por el juzgado de la causa. El 27 de junio de 2024, la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó publicaciones del edicto. Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2024, la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se designase defensor judicial. En fecha 19 de julio de 2024, el juzgado de la causa, designó al abogado CARLOS ALBERTO PALACIO LÓPEZ, como defensor judicial, a quien ordenó su notificación a los fines de la aceptación o no del cargo para el cual fue designado y, en caso afirmativo, prestase el juramento de ley. Cumplida la notificación, en fecha 26 de julio de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, el abogado CARLOS ALBERTO PALACIO LÓPEZ, quien aceptó el cargo de defensor judicial y prestó el juramento de ley. Por diligencia de fecha 02 de agosto de 2024, la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada, en la persona del defensor judicial; lo cual fue acordado por auto de fecha 06 de agosto de 2024. Practicada la citación en cuestión, en fecha 3 de octubre de 2024, el abogado CARLOS ALBERTO PALACIO LÓPEZ, en su carácter de defensor judicial, consignó escrito de contestación a la demanda en nombre de su defendida, en el que luego de realizar un breve análisis de la figura del defensor judicial y sus atribuciones en el proceso, procedió a dejar constancia de la imposibilidad de localizar a sus representados; por lo que en su nombre, rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, así como de forma pormenorizada, la demanda incoada y su sustento. En fecha 10 de octubre de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial del ciudadano PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y del ciudadano ALEJANDRO PIÑERÚA RODRIGUEZ, en su carácter de heredero de la finada ANA MARIA RODRÍGUEZ DE PIÑERÚA, y presentó escrito de contestación de la demanda, donde opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la ilegitimidad de la persona que se presenta como represente de la parte actora, así como el defecto de forma de la demanda, y respecto al fondo, arguyó lo siguiente: • Alegó la falta de cualidad del actor y de sus representados para comparecer en juicio. • Alegó que sus representados no son arrendatarios de la persona que se presenta a demandar, ni de su supuesto representante. • Que no existe relación arrendaticia que pudiese encuadrar dentro del marco legal establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, ya que para que procediese la acción incoada, debía demostrarse la existencia de un contrato que la respaldara, la evidencia de los pagos a la fecha y el haberse emitido los correspondientes recibos y que, sobre todo, dicho contrato se haya mantenido en el tiempo a tiempo determinado. • Negó, rechazó y contradijo los hechos, la existencia de contrato alguno que evidencie la relación locativa con la actora, quien sin prueba fehaciente y cierta se dice propietaria de terrenos respecto de los cuales desde hacía más de veinte (20) años el ciudadano Pedro Piñerua ha poseído con ánimo de dueño y de manera pacífica, arrienda bienhechurías que le son propias, por haberlas construido a sus únicas expensas, lo cual se evidenciaba de contratos de arrendamientos notariados. • Indicó que la actora ha vendido terrenos de los arrendados donde deja claro que solo vende terreno, abstracción hecha de las construcciones, a sabiendas que son propiedad del ciudadano Pedro Piñerua, lo cual es del conocimiento público. • Que tal era el caso de la venta realizada por la actora al ciudadano Johan Alexander Fernández Medina, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 8 de junio de 2023, asentada bajo el No. 2023.471, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.23598 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2023, quien posteriormente adquirió del ciudadano Pedro Piñerua las bienhechurías según documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta de Caracas, Municipio Libertador en fecha 17 de agosto de 2023, anotado bajo el No. 38, Tomo 19 de los libros respectivos. • Que dicha compra sirvió para que el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas levantara título supletorio que fuera protocolizado por ante la mencionada Oficina de Registro del Primer Circuito de Baruta, lo que evidencia que no existe contrato alguno. • Que al no evidenciarse de la demanda y sus anexos la existencia de relación arrendaticia entre su representado y la actora, al no estar presentes los elementos que la pudiesen evidenciar, solicitaron se declarase la falta de cualidad, tanto de la actora, como de la demandada. • Impugnó todos los documentos presentados por la actora junto con la demanda, al haber sido promovidos en copias simples y que no garantizan su existencia en la actualidad y, especialmente, el señalado con la letra “B”, título de propiedad, que deja muchas dudas sobre la titularidad del derecho de propiedad del terreno por parte de la actora. • Por todo ello, solicitó que se declaren con lugar, todas y cada una de las defensas previas y alegatos de fondo opuestos, y sin lugar la demanda. En fecha 17 de octubre de 2024, la abogada YELIKA PERDOMO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual insistió e hizo valer todas las documentales producidas con el libelo de demanda, en razón de la impugnación realizada por la representación judicial de la parte demandada; para lo cual, los consignó, nuevamente, en copias certificadas y originales. Asimismo, por actuación aparte, consignó escrito de aclaratoria del libelo de demanda y subsanación de las cuestiones previas opuestas, así como de rechazo a la defensa perentoria de falta de cualidad opuesta por su antagonista. Por actuación aparte de esa misma fecha, el ciudadano MARCO GERODETTI BORGHESE, otorgó poder apud acta a la abogada YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ. El 22 de octubre de 2024, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERUA RODRÍGUEZ, consignó escrito de alegatos. Por diligencia de fecha 24 de octubre de 2024, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ALEJANDRO PIÑERUA RODRIGUEZ, solicitó cómputo y pronunciamiento en relación a las cuestiones previas opuestas. En fecha 29 de octubre de 2024, la abogada YELIKA PERDOMO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. El 31 de octubre de 2024, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, subsanadas voluntariamente, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 07 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia preliminar, en la cual estuvieron presentes los abogados YELIKA TERESA PERDOMO PÉREZ, CARLOS SALAS ZUMETA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRÍGUEZ, demandado, representado por el abogado ANGEL LUIS VAN DER BIEST; y, CARLOS ALBERTO PALACIO LOPEZ, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada. El 12 de noviembre de 2024, el tribunal de la causa, luego de realizada la audiencia preliminar, fijó los hechos controvertidos. En fechas 15 y 19 de noviembre de 2024, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escritos de promoción de pruebas. El 19 de noviembre de 2024, la abogada YELIKA PERDOMO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, el abogado CARLOS ALBERTO PALACIO LÓPEZ, en su carácter de defensor judicial, consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 20 de noviembre de 2024, el tribunal de la causa, emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes; y fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio. El 27 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en la cual se dejó constancia de la presencia de los abogados YELIKA PERDOMO PÉREZ, CARLOS SALAS ZUMETA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; ANGEL VAN DER BIEST GALINDO, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ALEJANDRO JOSE PIÑERUA RODRÍGUEZ; y, CARLOS ALBERTO PALACIO LOPEZ, en su carácter de defensor judicial. Llevada a cabo la exposición de las partes y, el tribunal, considerándose suficientemente ilustrado, dictó el dispositivo del fallo, mediante el cual declaró con lugar la falta de cualidad de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ALEJANDRO JOSE PIÑERUA RODRIGUEZ; dejó sin efecto jurídico alguno todas las argumentaciones del abogado ANGEL VAN DER BIEST GALINDO; a lugar a la vigencia de la relación arrendaticia y la prohibición de realizar reformas, trabajos, bienhechurías y subarrendamiento; inoponible el cuestionamiento realizado por el abogado ANGEL VAN DER BIEST GALINDO, en cuanto a la eficacia o no de inspección judicial; procedente la causal de desalojo; con lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., en contra de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., y condenó a la parte demandada al desalojo y entrega del bien inmueble constituido por los terrenos y bienhechurías sobre él construidas que fungen como locales comerciales, ubicado en el Kilómetro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda, libre de personas y de bienes. Reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso. En fecha 16 de diciembre de 2024, el juzgado de la causa, dictó el extenso de la sentencia, en el cual se estableció en su dispositiva lo siguiente: “...PRIMERO: PROCEDENTE la falta de cualidad de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ, alegada por la representación accionante, por cuanto del contenido del poder otorgado por el primero de los nombrados a sus poderdantes, se desprende ciertamente que al momento del otorgamiento lo hace en nombre propio y no como administrador de la empresa demandada, y el segundo al momento de hacerse presente en este juicio lo hace como heredero de la de cujus infra, y no como sucesor de la co-administradora de la empresa demandada, omitiendo que las únicas personas con facultad expresa para otorgar poder en nombre y representación de la compañía son sus administradores de conformidad con los estatutos que rigen la sociedad mercantil, aunado al hecho cierto que cuando se demanda a una persona jurídica, el emplazamiento se hará en la persona del representante legal o judicial de la persona jurídica, o por uno cualquiera de sus directores o gerentes, o cualquiera con facultad para ello, lo que no quiere decir que se esté demandado a ellos en forma personal, a menos que así lo indique el escrito libelar, cuya situación no es la de autos. SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria quedan sin efecto jurídico todas las argumentaciones del abogado ÁNGEL VAN DER BIEST, en relación a la falta o no de cualidad activa y pasiva, como arrendadora y como arrendataria de las partes, al igual que respecto a la falta de representación o no de la apoderada, conforme al poder con que actúa y en lo relativo a la propiedad o no del bien de autos, al no tener sus argumentaciones trascendencia ni asidero jurídico, ya que su poderdante y su asistido carecen de la cualidad necesaria para que dicho abogado pueda obrar en nombre de ellos en este asunto, y por vía de consecuencia con cualidad e interés tanto la parte actora como su apoderada judicial, así como también con cualidad e interés la empresa demandada. TERCERO: A (sic) LUGAR la vigencia de la relación inquilinaria de marras y la prohibición de realizar reformas, trabajos o bienhechurías sobre el bien de autos y subarrendamientos sin previo consentimiento de la arrendadora, según las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la acción. CUARTO: INOPONIBLE el cuestionamiento realizado por el abogado ÁNGEL VAN DER BIEST, en relación a la eficacia o no de la inspección realizada en el bien inmueble de marras, de fecha 12 de diciembre de 2023, ya que su poderdante y asistido carecen de la cualidad necesaria para que dicho abogado pueda obrar en nombre de ellos. QUINTO: PROCEDENTE la causal de desalojo opuesta con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial (...omissis...), dada la taxativa prohibición contenida en el literal c) del artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (...omissis...), por ser el fundamento principal de la pretensión, tal como quedó evidenciado en la referida inspección judicial. SEXTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO presentada por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., en contra de la empresa mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., por haber quedado plenamente probada la causal contenida en el literal (F) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Como consecuencia de la anterior declaratoria queda extinguido jurisdiccionalmente el contrato de alquiler que unía a las partes de autos, siendo condenada la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble de marras, constituido por los terrenos y la bienhechuría sobre el construida que fungen como locales de uso comercial, ubicados en el Kilómetro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce a El Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda, libre de personas y de bienes, y dada la naturaleza de la presente decisión este Tribunal impone la condenatoria en costas a la parte demandada, por haber resultado perdidosa en la contienda. El fallo in extenso es agregado al expediente dentro del plazo de diez (10) días de despacho siguientes a la fecha de la Audiencia o Debate Oral, dejándose constancia por Secretaría del día y hora de la consignación, tal como lo ordena el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil...”. Al respecto, se observa que contra la referida sentencia de primera instancia, la representación judicial de los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Alejandro Piñerúa Rodríguez, de manera extemporánea por adelantada, ejerció recurso de apelación en fecha 2 de diciembre de 2024 (folio 459, pz.1/2), así como también lo hizo el abogado Carlos Alberto Palacio López, en su carácter de defensor judicial de la empresa Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2024 (folio 479, pz.1/2), siendo admitida únicamente la apelación del defensor ad litem según auto de fecha 18 de diciembre de 2024 que riela al folio 480 de la primera pieza, omitiendo la juez a quo pronunciamiento alguno sobre la apelación ejercida por los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Alejandro Piñerúa Rodríguez, remitiéndose el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución, correspondiéndole conocer en aquella oportunidad al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Consta que estando la causa en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial, las partes hicieron uso de su derecho de presentar sus informes y observaciones pertinentes, conforme a lo previsto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la parte actora presentó escrito de informes en fecha 07 de febrero de 2025 (folios 2 al 3 y sus vueltos de la pieza 2), solicitando que se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por haber quedado demostrado en juicio los contratos de sub arrendamiento entre los demandados y terceras personas que hacen uso de los bienes discutidos en este proceso, y se confirme el fallo apelado. Por su parte, el abogado Carlos Alberto Palacio López, actuando como defensor judicial de la empresa FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A., presentó escrito de informes el día 10 de febrero de 2025 (folios 4 al 13 de la pieza 2), en el cual señala que “...en la demanda de desalojo debe señalarse, el título que origina la relación inquilinaria,, a saber, el contrato como documento fundamental de la acción, donde se determinen sus acuerdos, entre ellos su duración, sus prórrogas o no, y sus penalidades, y como quiera que la parte actora pretende desalojar mediante el presente juicio a mi defendida bajo el argumento de no acatarlo por cuanto a su decir, la misma había supuestamente subarrendado el bien alquilado, sin embargo, alega una supuesta sesión (sic) de derechos y acciones de fecha 8 de octubre de 2002, a su favor de donde emana el contrato de arrendamiento suscrito con mi defendida, citando la aplicación del literal f) del artículo 40 de la norma en referencia, cuando dentro de las razones de culminación de este contrato, además del cumplimiento está la configuración de la causal, y siendo que la aplicabilidad de esta penalidad no se configuró, lo ajustado a derecho es declarar expresamente sin lugar dicho alegato...”, por lo que solicitó que se declare con lugar el recurso ordinario de apelación por él ejercido, y se declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas a la parte accionante. Asimismo, el abogado ANGEL VAN DER BIEST, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO ANTONIO PIÑERÚA RODRÍGUEZ, en fecha 10 de febrero de 2025, presentó escrito de informes señalando lo siguiente: “...Punto Previo De la Apelación Consta en autos que en el presente caso, la sentencia definitiva de primera instancia, cuya apelación conoce este tribunal, fue dictada en fecha 16 de diciembre de 2024, y al día siguiente 17 de diciembre de 2024, el defensor judicial de la sociedad FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI C.A ejerció recurso de apelación contra dicha decisión. Consta igualmente en autos, que antes de publicarse el fallo ejercimos recurso de apelación, sobre el cual no se emitió ningún pronunciamiento, pero igualmente, el día 18 de diciembre de 2024, habiendo transcurrido solo dos (02) días de dictada la sentencia definitiva, quienes presentamos los presentes informes ejercimos igualmente el recurso de apelación contra dicha decisión, pero, el tribunal de la causa, en una sorpresiva y arbitraria actuación, sin precedentes, resolvió pronunciarse habiendo transcurrido solo un (01) día de dictada la sentencia, a admitir el recurso de apelación ejercido por el defensor ad litem designado, y sin dejar transcurrir siquiera completamente el lapso de apelación, como era su deber, ese mismo día 18 de diciembre de 2024, ordenó la remisión del expediente. Ejercimos recurso de apelación el día 18 de diciembre de 2024, quedando aún pendientes tres días de despacho más para ejercer el recurso de apelación, pero en su irregular proceder el Juzgado de la causa, ordenó ese mismo día la remisión del expediente. Anexamos al presente escrito marcada "A", la diligencia de apelación que ejercimos el día 18 de diciembre de 2024, con su correspondiente sello húmedo de recibido, la cual no hubo tiempo de agregar siquiera al expediente dada la indebida tramitación que se dio en el tribunal de la causa. Por supuesto esas arbitrarias decisiones y forma de proceder, quebrantan groseramente el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de nuestra representada, la cual por supuesto este Tribunal como garante de la Constitución debe verificar y resolver para evitar lesiones constitucionales derivadas de tal proceder, puesto que todos los tribunales de la República tienen el deber de velar por la recta y correcta aplicación de la Constitución. En virtud de lo anterior, hacemos a este tribunal de alzada los siguientes pedimentos, en forma subsidiaria unos de otros. 1. Solicitamos al tribunal, que como garante de la Constitución, y dada la grosera violación en que se incurrió en el tribunal de la causa, en la tramitación de los recursos de apelación contra la sentencia definitiva, se declare la tempestividad y admisibilidad del recurso de apelación ejercido por las partes que presentamos el presente escrito. 2. Para el supuesto se considere improcedente el anterior pedimento, pedimos al tribunal se acuerde la remisión del expediente al tribunal de la causa, a los fines de que emita pronunciamiento expreso sobre los recursos de apelación indicados. 3. Para el caso no sea acordado el anterior pedimento, procedemos de manera formal a adherirnos al recurso de apelación interpuesto por el defensor ad litem designado en el juicio. A tales efectos señalamos que los puntos que comprenden la adhesión son las violaciones al debido proceso acaecidas en la tramitación de la causa en primera instancia, así como la falta de cualidad de la parte actora y la falta de cualidad activa y indeterminación del objeto de la pretensión de desalojo, que nos causan gravamen y serán desarrollados plenamente en el presente escrito. El tribunal de alzada como garante de la Constitución se encuentra obligado a garantizar su supremacía, y de igual manera debe garantizar incluso oficiosamente los derechos y garantías previstos en la misma. Por supuesto, el Juzgado Superior tiene facultades de reexaminar el asunto sometido a su consideración, y en concreto, la suerte de las apelaciones interpuestas contra la sentencia definitiva dictada en primera instancia., siendo evidente la violación al proceso aquí señalada. Pedimos al Tribunal que de requerir información adicional sobre los hechos aquí denunciados, solicite información ante la Coordinación de la Unidad de Recepción de Documentos (URDD), para verificar la veracidad de los hechos indicados, así como requiera información al tribunal de la causa sobre la apelación presentada en URDD, en fecha 18 de diciembre de 2024. De la Parte Demandada y las Violaciones Procedimentales. En el presente caso, sea han sucedido una serie de violaciones al derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, que afectan severamente de nulidad en procedimiento tramitado por ante el tribunal de la causa. A tales efectos es importante destacar que obramos con el carácter de parte demandada en la presente causa, por haberse atribuido dicho carácter desde el propio escrito de libelo de la demanda, y habiendo sido así considerados tanto por el tribunal, como por la propia representación judicial de la parte actora. En el presenta caso la parte actora indicó en su libelo de la demanda, CAPITULO III PETITORIO, bajo el numeral segundo textualmente lo siguiente: "2. Sea notificada la parte demandada, los ciudadanos: José Piñerua Rodríguez y Ana María Rodríguez con los siguientes datos de ubicación...." Cómo puede apreciarse claramente, indica la parte actora en su libelo que la parte demandada son los ciudadanos JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ Y ANA MARIA RODRÍGUEZ, y a tales efectos pide su notificación indicando una dirección al respecto. Debido a ello, el tribunal de la causa, al momento de librar las compulsas, estableció tanto en la certificación como en el recibo de citación que los mencionados ciudadanos son la parte demandada en la presente causa, emplazándolos a comparecer al tribunal, en los veinte (20) días siguientes a su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 18 de marzo de 2024, compareció ante el tribunal ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ, debidamente asistido de abogado y consignó copia certificada del acta de defunción de su madre ANA MARIA RODRIGUEZ DE PIÑERUA DE PIÑERUA, demandada en el presente juicio y pidió la paralización de la causa conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, mientras se cite a los herederos. En fecha 26 de marzo de 2024, compareció la apoderada judicial de la parte actora, y pidió al tribunal que dado el carácter de ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ como apoderado general del señor demandado, entiéndase apoderado de PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ, se le tenga por citado tácitamente, al haber actuado en el expediente, con lo cual nuevamente la apoderada de la parte actora reconoce expresamente el carácter de demandado de PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ, pretendiendo que la actuación de su hijo produjera la citación tacita de su padre de quien es apoderado y se le tuviese por citado. En fecha 17 de abril de 2024, la representación judicial de la parte actora solicitó al tribunal la publicación de los edictos, y citamos: "Por cuanto el ciudadano Alejandro Antonio Piñerua Rodríguez, hijo de las partes demandadas introdujo diligencia en la que soportaba acta de defunción de su madre". De tal manera que en forma expresa la apoderada actora señala que el compareciente es hijo de la parte demandada, y obviamente no puede entonces ser la parte demandada una sociedad mercantil, dado que por supuesto las empresas no pueden tener hijos. Con su pedimento de que se libren edictos nuevamente ratificó la parte actora el carácter de demandados en forma personal de las personas naturales que menciona en el libelo de la demanda, ya que la citación por edictos solo procede cuando una de las personas naturales que es parte en juicio ha fallecido. A los efectos de la publicación de los edictos por el fallecimiento de alguna de las partes, el encabezado del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: "...Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias..." De igual manera resulta una obviedad, que dicha norma únicamente puede aplicarse cuando las partes estén conformadas por personas naturales, porque tampoco es posible que una persona jurídica fallezca, con lo que obviamente se reconoció nuevamente de forma expresa por la representación judicial de la parte demandante el carácter de demandados a título personal, a PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ Y ANA MARIA RODRIGUEZ DE PIÑERUA DE PIÑERUA. Por supuesto, el tribunal obró en consecuencia ante el pedimento de la parte actora, y habiendo fallecido una de las partes, libró los edictos correspondientes. Claramente, si la parte demandada fuese una empresa, ningún tribunal consideraría fallecida a la misma y no hubiese procedido a libar edictos para citar a los herederos de la sociedad demandada. En fecha 08 de julio de 2024, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se nombrara defensor ad liten a los herederos desconocidos, indicando que era para garantizar su derecho a la defensa. En la oportunidad de la contestación de la demanda, comparecieron ante el tribunal PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ, Y ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ, oponiendo cuestiones previas y dando igualmente contestación al fondo de la demanda. Mediante escrito presentado al tribunal, en fecha 17 de octubre de 2024, cursante del folio 215 al 216, nuevamente la representación de la parte actora para referirse a la impugnación de copias simples que realizamos en la contestación indica que "la accionada" ratificando una vez más nuestro carácter de parte demandada en la presente causa. Lo mismo sucede con el otro escrito presentado el mismo 17 de octubre de 2024 (f 276 al 279), donde se pretendió subsanar las cuestiones previas que opusimos, donde reiteradamente para referirse a nosotros somos calificados como la accionada o la parte demandada. Lo mismo acontece con el escrito presentado por la actora en fecha 29 de octubre, cursante del folio 287 al 289. Al rechazar o referirse a los escritos presentados por nosotros, siempre la parte actora se refirió como a los escritos de la parte accionada o demandada. Asimismo, al tener lugar la audiencia preliminar (07.11.24) y la audiencia de juicio (27.11.24), el propio tribunal de la causa, admitió nuestras intervenciones en dichos actos con el carácter de parte demandada en la presente causa, y así consta expresamente en las actas levantadas al efecto. De esta manera, resulta evidente que tanto el tribunal de la causa como la propia parte actora, consideraron a PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ Y ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ, parte demandada en la presente causa. Hemos considerado necesaria la extensa exposición precedentemente realizada, para dejar claro que JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ Y ANA MARIA RODRÍGUEZ DE PIÑERUA, tienen el carácter de parte demandada en la presente causa, y asimismo, ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ también ostenta el carácter de demandado al haberse hecho parte como heredero conocido de su fallecida madre. Ahora bien, con ocasión al fallecimiento de la demandada ANA MARIA RODRÍGUEZ DE PIÑERUA, y el trámite de ley ante el fallecimiento de una de las partes, se han sucedido una serie de graves violaciones procedimentales en violación a los derechos a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva que deben ser resguardados por este Juzgado Superior. En primer término, tenemos que habiendo sido solicitado expresamente por la representación judicial de la parte actora la designación de defensor judicial a los herederos desconocidos de la causante ANA MARIA RODRÍGUEZ DE PIÑERUA, dicho pedimento nuca fue proveído por el tribunal de la causa, y únicamente se designó defensor judicial a la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI C.A, tal como consta a los autos, lo que se constituye en una gravísima violación al debido proceso, toda vez que ante el fallecimiento de alguna de las partes, se hace necesario no solo librar edictos a los herederos desconocidos, sino posteriormente designarles defensor ad litem para la eventual defensa de dichos herederos desconocidos, tal y como fue solicitado por la parte actora pero nunca acordado en el tribunal de la causa. Respecto a los herederos desconocidos, luego de ordenar se libraran los edictos ha debido el tribunal proceder a la designación de un defensor ad litem a los herederos desconocidos con quien debía entenderse la citación de éstos, conforme fue solicitado por la representación judicial de la parte actora y de acuerdo a las previsiones del artículo 232 del Código de Procedimiento Civil que señala: Artículo 232.- Si transcurriere el lapso fijado en el edicto para la comparecencia, sin verificarse ésta, el Tribunal nombrará un defensor de los desconocidos, con quien se entenderá la citación; hasta que según la ley cese su encargo. Además de dicha situación, tenemos que del acta de defunción consignada en copia certificada consta la existencia de herederos conocidos de la causante ANA MARIA RODRÍGUEZ DE PIÑERUA, como lo son VANESSA DEL VALLE PIÑERUA RODRIGUEZ, PEDRO JOSE PIÑERUA RODRIGUEZ, además del cónyuge sobreviviente y ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ.. Visto lo anterior, ha debido el tribunal de la causa y en acatamiento a lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, ordenar la citación de VANESSA DEL VALLE PIÑERUA RODRIGUEZ Y PEDRO JOSE PIÑERUA RODRIGUEZ, citación esta que debe tramitarse en forma personal conforme a las disposiciones del artículo 215 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, lo que nunca acaeció. Con relación al fallecimiento de las partes y la citación de los herederos conocidos y desconocidos tenemos que la Sala de Casación Civil ha sostenido al respecto que: "...Ahora bien, con fundamento en las normas antes citadas, esta Sala ha establecido en forma reiterada, que una vez comprobada en el expediente la muerte de alguna de las partes, el proceso queda en suspenso durante seis (6) meses, hasta tanto los interesados cumplan con las obligaciones impuestas en la ley para reanudar la causa, como es la citación de los herederos, ordenada en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, sean éstos conocidos o bien desconocidos, pues si bien el artículo 231 eiusdem, parte del supuesto de que resulte comprobada la existencia de herederos desconocidos, ello resulta de imposible ocurrencia..." "...La Sala determinó el correcto contenido y alcance de esta norma, y estableció que la obligación de citar a los herederos desconocidos mediante edicto es aplicable incluso cuando no esté demostrada la existencia de éstos. En este sentido, en decisión de fecha 8 de agosto de, 2003 (Margen de Jesús Blanco Rodríguez c/ Inversiones y Gerencias Educacionales C.A. y otros), dejó sentado: "...Si precisamente el heredero es desconocido, no puede aspirarse a la previa comprobación de la existencia de éste como requisito para la publicación del edicto, si en efecto resulta incierta su inexistencia. El carácter de desconocido lo hace de difícil comprobación previa, y la única forma de evitar posteriores reposiciones es atender a la situación procesal inmediata, producto de la muerte de una de las partes, y dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, a fin de sanear el proceso de nulidades posteriores..." "...Por otra parte, los efectos de la cosa juzgada sólo deben afectar a quienes se han hecho parte en el proceso, y sería indeseable que una sentencia afecte intereses de terceros, no citados en juicio, como podrían ser los eventuales herederos desconocidos quienes no se habrían podido hacer parte en el proceso por el incumplimiento de la citación a que se hace referencia el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil..." "...De acuerdo con la doctrina de esta Sala, los edictos deben ser librados siempre que conste en el expediente la muerte de alguna de las partes, debido a la dificultad de determinar con certeza la inexistencia de herederos desconocidos, pues no basta tornar en consideración la declaración de las partes, quienes podrían tener interés en excluir a algún tercero capaz de afectar sus derechos....". (Destacado de la Sala) De acuerdo con los criterios jurisprudenciales antes citados, esta Sala, interpretando el contenido del artículo señalado, establece que la suspensión debe acordarse "independientemente del estado en que se encuentre la causa", vale decir, no importa si la misma se encuentra en estado de contestación, promoción, evacuación o sentencia, y ello es así, por cuanto se garantiza la efectiva incorporación de aquellos llamados por la ley a sustituir a la parte fallecida..." Conforme a lo anteriormente señalado, se ha producido en la sustanciación de la presente causa, una grave subversión procedimental, de eminente orden público, como lo es que constando en autos el fallecimiento de una de las partes, se suspendió la causa y se ordenó la publicación de los edictos, pero, nunca se procedió a la citación personal de los herederos conocidos, y con relación a los herederos conocidos, nunca se les designó defensor ad liten con quien se entendiera su citación. Estas graves circunstancias, ponen de manifiesto la violación al debido proceso y derecho a la defensa, al no haberse citado a los herederos conocidos para que sustituyan en la causa a su causante fallecida. Tampoco se garantizó el derecho a la defensa de los herederos desconocidos, al no haberse designado defensor judicial que representara sus derechos e intereses. Evidente resulta, la existencia de derechos en disputa correspondientes a otros herederos tanto conocidos como desconocidos, por lo que no resulta admisible tramitar la causa sin garantizar la defensa de sus derechos e intereses. Cabe aclarar al tribunal, que ninguno de estos hechos que ponen en evidencia la subversión procedimental acaecida, fue considerado o siquiera narrada en la sentencia objeto de apelación. Por lo antes expuesto y para corregir el quebrantamiento procesal antes señalado, en infracción del derecho a la defensa, solicitamos respetuosamente que de conformidad con lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se reponga la presente causa al estado de que se ordene la citación personal de los herederos conocidos, mencionados en el acta de defunción y así mismo se proceda a designar defensor ad liten a los herederos desconocidos, y en consecuencia se decrete igualmente la nulidad de todas las actuaciones posteriores. III De la Falta de Cualidad de la Parte Actora La presente causa se refiere a una demanda de desalojo de contrato de arrendamiento, por lo que la cualidad activa recae en el propietario del inmueble o en todo caso en persona debidamente autorizada por ésta para arrendar y solicitar el desalojo, como acontece con el caso de los administradores de inmuebles autorizados debidamente. Por supuesto se debe considerar igualmente la subrogación legal que se produce por la venta del inmueble arrendado, por parte del propietario anterior al nuevo comprador, puesto que la venta de bien arrendado no extingue, ni pone fin al contrato de arrendamiento existente, sino que se produce la subrogación de los derechos del arrendamiento del vendedor al comprador, quien queda obligado a respetar los derechos arrendaticios del arrendatario, sin poder menoscabarlos en modo alguno, correspondiendo los derechos del arrendador al nuevo propietario. En línea con lo expuesto la legislación patria prevé lo siguiente: Código Civil: Artículo 1604.- Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Titulo sobre Registro. Artículo 1.605.- Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Artículo 20.- Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Artículo 18: El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador. Como se aprecia, conforme a lo señalado constituye un principio normado en toda la legislación referida al arrendamiento, que en caso de venta de la cosa arrendada el contrato de arrendamiento no se extingue, sino que el mismo se mantiene vigente con todas sus condiciones y estipulaciones, con la particularidad que el comprador queda subrogado automáticamente en los derechos del vendedor-arrendatario, debiendo el nuevo propietario respetar la relación arrendaticia existente. Por supuesto, lo anterior no obsta para que comprador y vendedor si así lo acuerdan, puedan de forma expresa celebrar un contrato de cesión de los derechos del arrendamiento. En el caso que nos ocupa, consta en autos copia certificada de la venta realizada por la actora INVERSIONES LA BAITA S.A. suficientemente identificada a los autos, al ciudadano JOHAN ALEXANDER FERNANDEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.075.063, sobre un lote de terreno identificado como lote 25, ubicado en el sector conocido como El Encantado y Alto de Surima, también denominado "Monte Rosa", con una superficie de Novecientos Ochenta Metros Con Cuarenta Decímetros Cuadrados (980,40 M2), tal como se evidencia de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de junio de 2023, inscrito con el No. 2023.471, Asiento Registral No. 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.23598. Dicha venta. comprende parte de los terrenos objeto de la demanda de desalojo. En virtud que el lote de terreno vendido por INVERSIONES LA BAITIA S.A. a JOHAN ALEXANDER FERNANDEZ MEDINA, forma parte de los terrenos arrendados por INVERSIONES LA BAITA, cuyo desalojo se pretende con el presente juicio, el comprador para evitar litigios referidos a las bienhechurías construidas sobre el terreno adquirido por él, celebro la transacción con PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ, representado por su hijo ALEJANDRO ANTONIO PIÑERUA RODRIGUEZ, autenticada por ante la Notará Pública Cuadragésima Sexta de Caracas, en fecha 17 de agosto de 2023, bajo el No. 18, Tomo 21. Se reitera la transacción y título supletorio comprende únicamente las bienhechurías y en modo alguno se refieren al terreno o arrendamiento existente sobre el lote de terreno. Por otra parte, tenemos que la misma actora INVERSIONES LA BAITA S.A. dio en venta a CONCEPCIÓN DE FREITAS FERNANDEZ, un lote de terreno en el sector conocido como El Encantado y Alto de Surima, también denominado Monte Rosa, con una superficie aproximada de Ochocientos Once Metros Cuadrados Con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (811,67 M2), tal y como consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de marzo de 2021, inscrito con el No. 2021.58, Asiento Registral No. 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.21254, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021, cuya copia certificada se anexa al presente escrito marcada "B". Cabe destacar que dado que dicho lote de terreno adquirido por CONCEPCIÓN DE FREITAS FERNANDEZ, forma parte de los inmuebles arrendados, se han presentado controversias judiciales sobre el terreno entre PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS OLTREMARE C.A., representada justamente por la compradora del lote de terreno CONCEPCIÓN DE FREITAS FERNANDEZ, quien igualmente. es propietaria del 100% del capital social de la mencionada empresa. Se anexan al presente escrito copias simples de las sentencias dictadas con ocasión a dicho juicio, incluida la sentencia No. 97 emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 08.03.24. Cabe aclarar que las decisiones judiciales constituyen hecho notorio judicial, tal como ha sido sostenido por la Sala Constitucional en sus distintas decisiones por lo que las mismas deben ser apreciadas como tal por este Juzgado de Alzada. Se anexan marcadas "C" copia simple de la sentencia de primera Instancia. Marcada "D", copia certificada de la Sentencia del Superior y marcada D, copia de la sentencia de la Sala de Casación Civil impresa desde la página Web del TSJ, contra la cual actualmente está pendiente recurso de revisión. Conforme a lo antes señalado, no cabe duda que los compradores de los lotes de terreno antes mencionados, se subrogaron conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamiento Comercial, en los derecho que sobre el arrendamiento de esos terrenos comprados correspondían a la parte actora INVERSIONES LA BAITA S.A., y por ello, la demandante carece de cualidad para demandar el desalojo sobre dichos lotes de terreno, al no ser actualmente la propietaria de los lotes de terreno cuyo desalojo pretende con la presente demanda. Queda demostrado, que la parte actora no es la única titular sobre los derechos de propiedad que dice le corresponden sobre los terrenos arrendados, y por ello, carece de la cualidad necesaria para demandar el desalojo de unos terrenos que ya vendió. En cuanto a la necesaria propiedad de la persona pretenda arrendar un inmueble, la Sala de Casación Civil ha sostenido que únicamente el propietario o persona autorizada puede darlo en arrendamiento, indicando que: "...En consecuencia, dicha omisión en el análisis probatorio de las documentales precedentemente expuestas, evidencia lo determinante del mismo en el dispositivo del fallo, pues al no ser titular del derecho de propiedad sobre el lote de terreno situado en el denominado "CLAVELLINAS", mal podría haber vendido el Sr. Juan Martínez Campillo a INEVERSIONES SANTOMERA C.A., y esta menos aún tenía facultad para arrendar dicho lote de terreno al no ser titular de dicho derecho...". "... Al respecto, al constatarse que efectivamente lo que tuvo por parte de la Curia Diocesana de acuerdo al testamento marcado "G" fue el derecho a la posesión de los terrenos así como el derecho de propiedad de las Bienhechurías, se evidencia que INVERSIONES SANTOMERA C.A., no tenía derecho de propiedad sobre dicho lote de terreno, en consecuencia de acuerdo a la vida jurídica y tracto sucesivo verificado en los autos de los citados terrenos llamados Las Clavellinas, razón por la cual se declara la nulidad del documento que cursa a los folios 71 al 74 de la primera pieza del expediente, referido al instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Carabobo en fecha 20 de noviembre de 1990, mediante el cual la demandada compró un lote de terreno ubicado en el sitio denominado Las Clavellinas, Municipio Naguanagua del estado Carabobo a los ciudadanos JUAN MARTÍNEZ CAMPILLO y ELIANE PELLER DE MARTÍNEZ, en ese mismo sentido se declara la nulidad de los contratos de arrendamientos supra citados, con base en la existencia de un vicio para la validez del mismo como lo es el hecho de que la arrendadora INVERSIONES SANTOMERA del mismo no era la propietaria de dicho terreno y tampoco estaba autorizada para suscribir dicho contrato de arrendamiento, así se decide..." (Negrillas nuestras. Sentencia de la S.C.C. No. 109 del 30 de abril de 2021) Igualmente, ha indicado la Sala de Casación Civil que: "...Ahora bien, de conformidad con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece lo siguiente: "... La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no...". ."...De acuerdo con el contenido de la norma, solo el propietario, el administrador o gestor pueden tener el vínculo de carácter convencional para arrendar el inmueble destinado al comercio, es decir, que la sociedad mercantil INVERSIONES CM, C.A., para poder tener el derecho de arrendar el local comercial constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° 01, ubicado en la calle Sucre Edificio Cine Park, San Félix Municipio Autónomo Caroní, estado Bolívar al lado de la Sociedad Mercantil denominada Tiendas El Reto..." "...En el caso de autos se evidencia que la actora suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, con base en su derecho de propiedad sobre el local comercial, el cual es el objeto del contrato de arrendamiento, en cuya discusión se encuentra en el presente asunto. Ahora bien, del examen de las actas que constan en el expediente no se evidenció documento de propiedad que demostrara dicho derecho de la parte actora, a fin de verificar su cualidad de propietario del local comercial objeto de la presente acción de desalojo que aquí se ventila, que al respecto el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, hizo caso omiso, pues consta en el expediente que "...por cuanto no cursa en autos título de propiedad que demuestre que Inversiones CM, C.A. es propietaria del local objeto del presente juicio, arguyendo que en relación a este rechazo "...se procedió a realizar Inspección Judicial sobre los datos aportados en el Libelo de Demanda del documento que cursa por ante el Registro Subalterno de esta Circunscripción Judicial, cuya Inspección Judicial fue evacuada por el Tribunal Segundo De (sic) Municipio Ordinario Y (sic) Ejecutor De (sic) Medidas Del (sic) Municipio Caroní Del (sic) Segundo Circuito De (sic) La (sic) Circunscripción Judicial Del (sic) Estado Bolívar, expediente No 19503, en fecha 14 de enero de 2016, por ante el Registro Público Subalterno de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz (...) De la Inspección evacuada fue constatado que ambos documentos identificados con los números 26 y 27 se encuentran ANULADOS, por consiguiente, no existe tal venta a INVERSIONES C.M, C.A., (...) que se acredita un derecho de propiedad que no posee, sobre el local arrendado...". En consecuencia, de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, se pudo evidenciar la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción por desalojo de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, pues el actor que ejerce la acción de desalojo no logro demostrar su cualidad de propietario del local comercial objeto de la presente acción, y así se decide..." De tal manera, queda claro que para intentar la acción de desalojo de un inmueble de uso comercial se requiere ser el propietario del inmueble. En el presente asunto, tenemos que la parte actora se atribuye la presunta propiedad de los terrenos arrendados, pero, al haber dispuesto y enajenado para de su supuesta propiedad a CONCEPCIÓN DE FREITAS FERNANDEZ (980,40 M2) y a DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS OLTREMARE C.A. (811,67 M2), evidentemente carece de cualidad para pretender el desalojo de dichos lotes de terreno, sobre los cuales se suscribió una transacción con relación a las bienhechurías con el primero de los nombrados, y existen disputas judiciales con la segunda, precisamente relacionados con parte de los inmuebles cuyo desalojo se demanda. De tal manera, que la actora carece de cualidad para solicitar el desalojo de unos terrenos de los cuales no es actualmente propietaria, por lo que dicha falta de cualidad debe ser declarada procedente y en consecuencia, improcedente la presente demanda, y así pedimos sea declarado. IV Indeterminación del Inmueble El artículo 1.159 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente: (...Omissis...) De manera tal que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y solo pueden revocarse o modificarse por mutuo consentimiento de las partes o por las causas autorizadas por la ley. En el presente caso, conforme a las estipulaciones del contrato de arrendamiento objeto de la demanda por desalojo, se dieron en arrendamiento ocho (08) parcelas de terreno, que forman parte de un lote de mayor extensión, ubicadas en el kilómetro dos (Km 02) de la carretera Baruta el Placer, distinguidas por las partes con las letras "A", "B" "C", "D", "E" "F" "G" y "H", con las superficies siguientes: Parcela A: 109 M2, Parcela B: 176.80 M2, Parcela C: 1.144.78 M2, Parcela D: 211.60 M2, Parcela E: 1.030,20 M2, Parcela F: 111.00 M2, Parcela G: 186.16 M2, Parcela H: 260,40 M2, para una totalización total de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2), conforme se evidencia de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento. Ahora bien, del libelo de la demanda cuyo contenido fue ratificado en todas y cada una de sus partes, en la audiencia de juicio por la apoderada de la parte actora, en el Capítulo III, Relación de los Hechos, se evidencia que la parte actora expresó que los lotes de terreno tienen actualmente una superficie de "Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Con Doce (2453 MTS)", entendemos se incurrió en un error material y se refiere la parta actora a metros cuadrados (M2). Pues bien, de conformidad con el artículo precedentemente transcrito, lo previsto en el contrato fue la cantidad de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2), lo que debe respetarse con fuerza de ley, a menos que de mutuo acuerdo ello fuese modificado o de conformidad con lo previsto en la ley, tal como señala el artículo 1.159 del Código Civil. No se indicó en la demanda porqué hecho o circunstancia un arrendamiento de unas parcelas de terreno de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2) pasaron a Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados Con Doce Decímetros Cuadrados (2.453,12 M2) cuyo desalojo se pretende. No hay ningún alegato de hecho que justifique tal situación en la demanda, ni tampoco alguna otra referencia en el libelo de la demanda sobre los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende. Tratando de verificar si fue se excluyeron las áreas vendidas, tampoco existe la más mínima posibilidad de determinar dicha situación. Extremando el análisis para tratar de poder obtener algún elemento sobre dicha situación, tenemos que la parte actora consignó a los autos unas tres (03) fichas catastrales con unos planos, referidas no a las parcelas de terreno arrendadas identificadas "A", "B" "C", "D", "E", "F", "G" y "H", sino lote 1 con una superficie de 1.949.05 M2, lote 32 con una superficie de 82,97 M2 y lote 33 con una superficie de 145.70 M2. De tal manera, que existe una total indeterminación en cuanto a la superficie de los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, y no se corresponde con las parcelas arrendadas, ni se explicó porque razón quedaron modificadas las superficies entre lo establecido en el contrato y lo demandado. Pero, la indeterminación del inmueble no es únicamente en cuanto a su superficie, sino que hay que considerar que el propio contrato de arrendamiento indica que los lotes de terreno arrendados forman parte de una de mayor extensión, el cual según los documentos de venta referidos en el anterior capitulo tienen una extensión considerable de Treinta y Dos Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Cincuenta Decímetros Cuadrados (32.945,50 M2) metros cuadrados, no habiéndose alegado ni probado en el expediente dónde están ubicados respecto a esa mayor extensión los lotes de terreno arrendados. No existe la más mínima referencia en cuanto a ubicación y sus linderos, la que comporta una total indeterminación en cuanto a los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, lo que sube de tono cuando se aprecia que el propio contrato de arrendamiento señala en su cláusula tercera que las parcelas de terreno arrendadas, ni siquiera contaban con los servicios públicos básicos y en caso de obtenerse, ello sería por cuenta exclusiva de la arrendataria, lo que evidencia de arrendaron unas parcelas de terreno sin ningún tipo de bienhechurías que pueda de alguna manera contribuir a su identificación. Cabe aclarar que tampoco consta en autos, las parcelas dadas en arrendamiento se correspondan con algún parcelamiento existente sobre las mismas, que permitan identificar cada uno de los 08 lotes de terreno arrendados. Por supuesto todos esos hechos que sirven para la determinación de los terrenos objetos de desalojo debieron haber sido alegados en el libelo de la demanda, puesto que resultaría violatorio al derecho a la defensa de las partes pretender en desalojo de unos lotes de terreno no se pueden determinar o identificar. Asimismo, cabe destacar se pretende el desalojo de unos lotes de terreno con una superficie de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados Con Doce Decímetros Cuadrados (2.453,12 M2), pero no se indicó de ninguna manera cuales son los linderos de esos lotes de terreno cuyo desalojo se pretenden. Cabe aclarar, que ello tampoco fue debidamente subsanado con la aparente subsanación de cuestiones previas realizada por la actora porque, además de haberse de haberse ratificado posteriormente la demanda en todas sus partes, tampoco quedó determinado cuales son los lotes de terreno objeto del arrendamiento que por supuesto tienen que corresponder con las establecidas en el contrato, que es ley entre las partes, salvo modificaciones realizadas conforme a las previsiones de ley. Por supuesto, todas estas circunstancias impidieron que en el fallo objeto de apelación se hubiese podido determinar de alguna manera cual es el objeto de la pretensión de desalojo y existe una total indeterminación objetiva del fallo, en contravención a lo previsto en el ordinal 6o del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que vicia de nulidad el fallo a tener de lo previsto en el artículo 244 ejusdem. Sería violatorio a derechos y garantías constitucionales, no determinar en la sentencia el lote de terreno objeto de desalojo, y dejar ello para la fase de ejecución. No se pretenderá, la ejecución se realicé sobre los terrenos que discrecionalmente indique la parte actora. Conforme a lo antes indicado, en el presente caso, tenemos: PRIMERO: Que no existe correspondencia entre los inmuebles o lotes de terreno arrendados y los lotes de terreno que supuestamente pretende la actora sean desalojados y entregados a ella. SEGUNDO: Además de no corresponder lo arrendado con lo demandado, tenemos no existe determinación o identificación física de los lotes de terreno cuyo desalojo ha sido demanda, lo que hace igualmente improcedente la demanda y así pedimos sea declarado. V Alegatos Finales. La sentencia dictada por el Tribunal de alzada se abstuvo de analizar todos los alegatos y defensas que hicimos valer, bajo el argumento que no somos parte demandada, a pesar que el mismo tribunal ordenó nuestro emplazamiento y dio carácter de parte demandada. El quebrantamiento procesal resulta de tal magnitud, que en ese caso, la falta de cualidad que es una defensa de la parte demandada, fue opuesta por la misma parte actora que demandó a JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ Y ANA MARIA RODRÍGUEZ, y pidió se libraran edictos ante el fallecimiento de la mencionada ciudadana. Asimismo, se nos ha impedido poder actuar con otra de las modalidades de intervención que prevé el Código Civil cuando se tiene interés en determinada controversia, puesto que se atribuyó un carácter y luego el mismo sorpresivamente resultó desconocido. A todo evento aclararnos al tribunal que todos los alegatos indicados en el presente escrito son de evidente orden público y por tanto en cualquier circunstancia deben ser atendidos y resueltos por este tribunal. Pedimos que la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio, sea anulada y se acuerden los pedimentos contenidos en el presente escrito...”. Asimismo, se deja constancia que ambas partes hicieron uso de su derecho a hacer observaciones a los informes presentados por la parte contraria. En ese orden de ideas, una vez culminado el trámite en segunda instancia, consta que en fecha 21 de abril de 2025, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión definitiva declarando CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ALEJANDRO JOSE PIÑERUA RODRIGUEZ, y como consecuencia de ello, dejó sin efecto jurídico todas las argumentaciones del abogado ANGEL VAN DER BIEST; sin lugar la apelación interpuesta por el abogado CARLOS PALACIO LÓPEZ, en su carácter de defensor judicial de la empresa demandada; CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., en contra de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A.; y confirmó la decisión apelada. Contra dicha decisión el abogado ANGEL VAN DER BIEST, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERUA RODRIGUEZ y ALEJANDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ, quienes se afirman administradores de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., ejercieron revisión constitucional, por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y tal como se reseñó en párrafos anteriores, fue dictada sentencia en fecha 15 de octubre de 2025, que declaró ha lugar el recurso de revisión, la nulidad de la sentencia dictada en fecha 21 de abril de 2025, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y ordenó a la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recabar y remitir el expediente contentivo del juicio de desalojo, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, C.A., en contra de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., a un juzgado superior que, previa distribución, emitiese un nuevo pronunciamiento de alzada, atendiendo a las motivaciones que sustentan dicha sentencia, razón por la cual están los autos en este tribunal superior. -MOTIVACIÓN- De la competencia.- Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. En este sentido, se aprecia, que el artículo 3 de la mencionada Resolución, estableció lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro”. Y en la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. En este orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Asimismo, se evidencia, que la precitada Resolución fue modificada sólo en lo que respecta a la cuantía de los tribunales para conocer de las causas, en la Resolución No. 2018-013 dictada el 24 de mayo de 2018 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dejándose establecido en el artículo 3 que: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.”. En tal sentido, la aludida Resolución quedó derogada por la Resolución No. 2023-0001 dictada por la Sala Plena el 24 de mayo de 2023, en los términos establecidos en el artículo 7 que dispone: “Queda derogada de esta manera la competencia funcional por la cuantía establecida en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018...” [Énfasis añadido]; por lo que a lo largo de estos años, lo único que ha cambiado en cuanto a la competencia de los tribunales de municipio y de primera instancia es su conocimiento en función de la cuantía establecida en las demandas. Por otro lado, es preciso traer a colación la sentencia número REG.000454 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 28 de junio de 2012, expediente Nro.12-287, caso: Maritza Coromoto Serrao Pereira, contra Seguros Altamira, C.A., en una incidencia de regulación de competencia, en el cual ratifica el criterio jurisprudencial sostenido en cuanto a que la competencia para conocer y decidir en segunda instancia el recurso de apelación propuesto contra las decisiones proferidas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, corresponde a los Juzgados Superiores de la misma Circunscripción Judicial, en los siguientes términos: “...Ahora bien, la Sala estima conveniente precisar el criterio sentado en ponencia conjunta N° 740 de fecha 10 de diciembre de 2.009, caso: María Concepción Santana Machado contra Edinver José Bolívar Santana, el cual determinó el contenido y alcance de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena de este Alto Tribunal, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2.009, en cumplimiento de lo cual dejó establecido que los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil debían conocer en segundo grado de la jurisdicción, las apelaciones propuestas contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando estos actúen como jueces de primera instancia en los siguientes términos: “…De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales (sic) de la República (sic), obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados (sic) de Primera (sic) instancia, ya que se incrementó su actuación como juez de alzada por la eliminación de los Juzgados (sic) de Parroquia (sic), y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial. (…Omissis…) Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución (sic) Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados (sic) de Municipio (sic) competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados (sic) de Primera (sic) Instancia (sic), para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales (sic) de Municipio (sic), en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados (sic) de Primera (sic) Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución (sic). Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados (sic) de Municipio (sic), cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados (sic) Superiores (sic) con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio…”. Del anterior criterio jurisprudencial, se desprende efectivamente, que la competencia para conocer y decidir en segunda instancia el recurso de apelación propuesto contra las decisiones proferidas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, corresponde a los Juzgados Superiores de la misma Circunscripción Judicial...”. (Copia textual). Así las cosas, en acatamiento a la normativa competencial establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el fallo jurisprudencial citado anteriormente, dictado por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Ahora bien, siendo que la presente acción de desalojo fue presentada ante los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta circunscripción judicial en razón de su cuantía, con posterioridad a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, para que conozca en primera instancia, en consecuencia, le corresponde a este Juzgado Superior conocer como segunda instancia, por lo que esta juzgadora es competente para decidir la presente apelación. Y ASÍ SE ESTABLECE. DE LO CONTROVERTIDO Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., a través de quien dice ser su Director Presidente, ciudadano MARCO GERODETTI BORGHESE, contra los ciudadanos JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ANA MARÍA RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ (†), como administradores de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., siendo el caso que ante el fallecimiento de la codemandada Ana María Rodríguez Gutiérrez, intervino en el juicio como heredero de la referida ciudadana, su hijo ALEJANDRO JOSÉ PIÑERUA RODRÍGUEZ. Para decidir se observa: 1. Punto Previo: De la tempestividad del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERÚA RODRÍGUEZ: Como punto previo, alega la representación judicial de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERÚA RODRÍGUEZ (quien actúa como heredero de la codemandada Ana María Rodríguez de Piñerúa), que consta en autos que en el presente caso, la sentencia definitiva de primera instancia, cuya apelación conoce este tribunal, fue dictada en fecha 16 de diciembre de 2024, y al día siguiente 17 de diciembre de 2024, el defensor judicial de la sociedad FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI C.A ejerció recurso de apelación contra dicha decisión. Que consta igualmente en autos, que antes de publicarse el fallo ejercieron recurso de apelación, sobre el cual no se emitió ningún pronunciamiento, no obstante, el día 18 de diciembre de 2024, habiendo transcurrido solo dos (02) días de dictada la sentencia definitiva, ejercieron igualmente el recurso de apelación contra dicha decisión, siendo que, el tribunal de la causa, “en una sorpresiva y arbitraria actuación, sin precedentes, resolvió pronunciarse habiendo transcurrido solo un (01) día de dictada la sentencia, a admitir el recurso de apelación ejercido por el defensor ad litem designado, y sin dejar transcurrir siquiera completamente el lapso de apelación, como era su deber, ese mismo día 18 de diciembre de 2024, ordenó la remisión del expediente...”; que anexan marcada "A", la diligencia de apelación que ejercieron el día 18 de diciembre de 2024, con su correspondiente sello húmedo de recibido, la cual no hubo tiempo de agregar siquiera al expediente dada la indebida tramitación que se dio en el tribunal de la causa; y que “...esas arbitrarias decisiones y forma de proceder, quebrantan groseramente el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de nuestra representada, la cual por supuesto este Tribunal como garante de la Constitución debe verificar y resolver para evitar lesiones constitucionales derivadas de tal proceder, puesto que todos los tribunales de la República tienen el deber de velar por la recta y correcta aplicación de la Constitución. En virtud de lo anterior, hacemos a este tribunal de alzada los siguientes pedimentos, en forma subsidiaria unos de otros...”. Por ello, solicitan al tribunal, que como garante de la Constitución, y dada la grosera violación en que se incurrió en el tribunal de la causa, en la tramitación de los recursos de apelación contra la sentencia definitiva, se declare la tempestividad y admisibilidad del recurso de apelación ejercido por las partes; que para el supuesto se considere improcedente el anterior pedimento, piden al tribunal se acuerde la remisión del expediente al tribunal de la causa, a los fines de que emita pronunciamiento expreso sobre los recursos de apelación indicados; o en su defecto, para el caso no sea acordado el anterior pedimento, proceden de manera formal a adherirse al recurso de apelación interpuesto por el defensor ad litem designado en el juicio, señalando que los puntos que comprenden la adhesión son las violaciones al debido proceso acaecidas en la tramitación de la causa en primera instancia, así como la falta de cualidad de la parte actora y la falta de cualidad activa e indeterminación del objeto de la pretensión de desalojo, que les causan gravamen. De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, efectivamente consta, que una vez dictada la sentencia sucinta en la oportunidad de la audiencia de juicio celebrada en este asunto, el día 27 de noviembre de 2024, y publicada en extenso el día 16 de diciembre del mismo año, verificándose que la representación judicial de los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Alejandro Piñerúa Rodríguez, de manera extemporánea por adelantada, ejerció recurso de apelación en fecha 02 de diciembre de 2024 (folio 459, pz. 1), así como también lo hizo el abogado Carlos Alberto Palacio López, en su carácter de defensor judicial de la empresa Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2024 (folio 479, pz.1), siendo admitida únicamente la apelación del defensor ad litem según auto de fecha 18 de diciembre de 2024 que riela al folio 480 de la primera pieza, omitiendo la juez a quo pronunciamiento alguno sobre la apelación ejercida por los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Alejandro Piñerúa Rodríguez, remitiéndose inmediatamente el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución, correspondiéndole conocer en aquella oportunidad al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, dado que el recurso de apelación ejercido por los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERÚA RODRÍGUEZ fue realizado de manera extemporánea por adelantada, y siendo el caso que el tribunal de municipio ni siquiera hizo mención a ello en el auto de admisión de la apelación, aun si los considerara ajenos al juicio por haber decretado su falta de cualidad y desestimado todos sus alegatos, ha debido admitir la misma conforme a las previsiones del artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé que “...tendrán derecho a apelar de la sentencia definitiva, no sólo las partes, sino todo aquel que, por tener interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, resulte perjudicado por la decisión, bien porque pueda hacerse ejecutoria contra él mismo, bien porque haga nugatorio su derecho, lo menoscabe o desmejore...”. En tal sentido, ante la omisión de pronunciamiento de la juez de instancia municipal respecto a la apelación ejercida por los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Alejandro Piñerúa Rodríguez, estos se adhirieron oportunamente a la apelación ejercida por el defensor judicial de la empresa Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., por ante el tribunal de alzada que conoció en un primer momento de conformidad con lo establecido en el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, señalando violaciones al debido proceso acaecidas en la tramitación de la causa en primera instancia, así como la falta de cualidad de la parte actora y la falta de cualidad activa e indeterminación del objeto de la pretensión de desalojo, que les causan gravamen. Ante ese escenario, observa esta juzgadora, que cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria de conformidad con lo establecido en los artículos 299 y siguientes del Código Adjetivo Civil, y es un recurso accesorio de la apelación principal, que tiende a moderar la rigidez del sistema de apelación al establecer en cierto modo la igualdad de las partes y el equilibrio del proceso en segunda instancia, provocando así un efecto devolutivo total, es decir, la reproducción íntegra de la controversia ante el juez de apelación, al excluir la prohibición de la reformatio in peius y permitir la reforma in meluis, de resultar procedente. Siendo que la adhesión a la apelación debe formularse ante el juez de segunda instancia y debe expresarse en ella los puntos que tenga por objeto la adhesión y de autos se evidencia que efectivamente los codemandados fijaron el objeto de la adhesión planteada, se tiene por admitida y se resolverá en el cuerpo del presente fallo. Así se establece.- DE LA INDETERMINACIÓN DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Aducen los co-demandados en sus informes lo siguiente: “...En el presente caso, conforme a las estipulaciones del contrato de arrendamiento objeto de la demanda por desalojo, se dieron en arrendamiento ocho (08) parcelas de terreno, que forman parte de un lote de mayor extensión, ubicadas en el kilómetro dos (Km 02) de la carretera Baruta el Placer, distinguidas por las partes con las letras "A", "B" "C", "D", "E" "F" "G" y "H", con las superficies siguientes: Parcela A: 109 M2, Parcela B: 176.80 M2, Parcela C: 1.144.78 M2, Parcela D: 211.60 M2, Parcela E: 1.030,20 M2, Parcela F: 111.00 M2, Parcela G: 186.16 M2, Parcela H: 260,40 M2, para una totalización total de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2), conforme se evidencia de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento. Ahora bien, del libelo de la demanda cuyo contenido fue ratificado en todas y cada una de sus partes, en la audiencia de juicio por la apoderada de la parte actora, en el Capítulo III, Relación de los Hechos, se evidencia que la parte actora expresó que los lotes de terreno tienen actualmente una superficie de "Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Con Doce (2453 MTS)", entendemos se incurrió en un error material y se refiere la parta actora a metros cuadrados (M2). Pues bien, de conformidad con el artículo precedentemente transcrito, lo previsto en el contrato fue la cantidad de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2), lo que debe respetarse con fuerza de ley, a menos que de mutuo acuerdo ello fuese modificado o de conformidad con lo previsto en la ley, tal como señala el artículo 1.159 del Código Civil. No se indicó en la demanda porqué hecho o circunstancia un arrendamiento de unas parcelas de terreno de Tres Mil Doscientos Treinta Metros Cuadrados con Catorce Decímetros Cuadrados (3.230,14 M2) pasaron a Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados Con Doce Decímetros Cuadrados (2.453,12 M2) cuyo desalojo se pretende. No hay ningún alegato de hecho que justifique tal situación en la demanda, ni tampoco alguna otra referencia en el libelo de la demanda sobre los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende. Tratando de verificar si fue se excluyeron las áreas vendidas, tampoco existe la más mínima posibilidad de determinar dicha situación. Extremando el análisis para tratar de poder obtener algún elemento sobre dicha situación, tenemos que la parte actora consignó a los autos unas tres (03) fichas catastrales con unos planos, referidas no a las parcelas de terreno arrendadas identificadas "A", "B" "C", "D", "E", "F", "G" y "H", sino lote 1 con una superficie de 1.949.05 M2, lote 32 con una superficie de 82,97 M2 y lote 33 con una superficie de 145.70 M2. De tal manera, que existe una total indeterminación en cuanto a la superficie de los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, y no se corresponde con las parcelas arrendadas, ni se explicó porque razón quedaron modificadas las superficies entre lo establecido en el contrato y lo demandado. Pero, la indeterminación del inmueble no es únicamente en cuanto a su superficie, sino que hay que considerar que el propio contrato de arrendamiento indica que los lotes de terreno arrendados forman parte de una de mayor extensión, el cual según los documentos de venta referidos en el anterior capitulo tienen una extensión considerable de Treinta y Dos Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Cincuenta Decímetros Cuadrados (32.945,50 M2) metros cuadrados, no habiéndose alegado ni probado en el expediente dónde están ubicados respecto a esa mayor extensión los lotes de terreno arrendados. No existe la más mínima referencia en cuanto a ubicación y sus linderos, la que comporta una total indeterminación en cuanto a los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, lo que sube de tono cuando se aprecia que el propio contrato de arrendamiento señala en su cláusula tercera que las parcelas de terreno arrendadas, ni siquiera contaban con los servicios públicos básicos y en caso de obtenerse, ello sería por cuenta exclusiva de la arrendataria, lo que evidencia de arrendaron unas parcelas de terreno sin ningún tipo de bienhechurías que pueda de alguna manera contribuir a su identificación. Cabe aclarar que tampoco consta en autos, las parcelas dadas en arrendamiento se correspondan con algún parcelamiento existente sobre las mismas, que permitan identificar cada uno de los 08 lotes de terreno arrendados. Por supuesto todos esos hechos que sirven para la determinación de los terrenos objetos de desalojo debieron haber sido alegados en el libelo de la demanda, puesto que resultaría violatorio al derecho a la defensa de las partes pretender en desalojo de unos lotes de terreno no se pueden determinar o identificar. Asimismo, cabe destacar se pretende el desalojo de unos lotes de terreno con una superficie de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados Con Doce Decímetros Cuadrados (2.453,12 M2), pero no se indicó de ninguna manera cuales son los linderos de esos lotes de terreno cuyo desalojo se pretenden. Cabe aclarar, que ello tampoco fue debidamente subsanado con la aparente subsanación de cuestiones previas realizada por la actora porque, además de haberse de haberse ratificado posteriormente la demanda en todas sus partes, tampoco quedó determinado cuales son los lotes de terreno objeto del arrendamiento que por supuesto tienen que corresponder con las establecidas en el contrato, que es ley entre las partes, salvo modificaciones realizadas conforme a las previsiones de ley. Por supuesto, todas estas circunstancias impidieron que en el fallo objeto de apelación se hubiese podido determinar de alguna manera cual es el objeto de la pretensión de desalojo y existe una total indeterminación objetiva del fallo, en contravención a lo previsto en el ordinal 6o del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que vicia de nulidad el fallo a tener de lo previsto en el artículo 244 ejusdem. Sería violatorio a derechos y garantías constitucionales, no determinar en la sentencia el lote de terreno objeto de desalojo, y dejar ello para la fase de ejecución. No se pretenderá, la ejecución se realicé sobre los terrenos que discrecionalmente indique la parte actora. Conforme a lo antes indicado, en el presente caso, tenemos: PRIMERO: Que no existe correspondencia entre los inmuebles o lotes de terreno arrendados y los lotes de terreno que supuestamente pretende la actora sean desalojados y entregados a ella. SEGUNDO: Además de no corresponder lo arrendado con lo demandado, tenemos no existe determinación o identificación física de los lotes de terreno cuyo desalojo ha sido demanda, lo que hace igualmente improcedente la demanda y así pedimos sea declarado...”. Copia textual. Fin de la cita.- Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1580 en fecha 15 de octubre de 2025, bajo la ponencia de la Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, indicó que si no se determinare con toda precisión y exactitud la cosa sobre la cual versa el dispositivo del fallo, por sus caracteres particulares y específicos si fuese mueble, o por su determinación, situación y linderos si fuere inmueble, o por su condición, causas y constancia si se tratare de un derecho puramente incorporal, la decisión sería ilusoria, por cuanto no constituiría título ni a favor ni en contra de nadie y carecería de materia sobre que trabar la ejecución. Al respecto, es preciso indicar que en el escrito libelar, la parte actora señala que interpone “...DEMANDA DE DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES en contra de los ciudadanos: José Piñerúa Rodríguez y Ana María Rodríguez Gutiérrez, administradores de: Ferretería y Materiales Tacorvi, C.A., sociedad de comercio de este domicilio (...). Habiendo cambiado conforme al último registro de comercio citado su denominación como se señala anteriormente y en virtud de lo establecido en el contrato de arrendamiento pactado entre las partes cláusula quinta...”, relativa a que el arrendatario no podía hacer reformas, trabajos o bienhechurías “...salvo a las que se refieren al mantenimiento y conservación de las instalaciones existentes, sin el consentimiento dado por escrito por “EL ARRENDADOR”. En caso contrario, “EL ARRENDADOR” podrá exigirle a “EL ARRENDATARIO” en cualquier momento la restitución del inmueble objeto de este contrato a su forma o estado original, en un plazo no mayor a quince días, a partir de la fecha en que se le exigiere. Es entendido que todas las reformas o bienhechurías quedaran en beneficio de “EL ARRENDADOR”...”. También señala la parte demandante que queda por entendido que las nuevas bienhechurías construidas sobre el terreno mencionado, forman parte de los lotes de terreno arrendados por Inversiones La Baita, S.A., siendo éstos destinado a uso comercial, regulados por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según su artículo 2 de la mencionada ley. Y más delante de su libelo, indica que “...ha sido vulnerada la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, en el que: “…EL ARRENDATARIO se compromete a no subarrendar, ceder o traspasar ni parcial ni totalmente el inmueble arrendado sin la autorización dada por escrito por “EL ARRRENDADOR”. El incumplimiento de esta cláusula en cualquier forma, le dará derecho a “EL ARRENDADOR” para ejercer todas las acciones que considere pertinentes incluido el desalojo de los ocupantes del inmueble objeto de este contrato, en virtud de cualquier acto o negocio no autorizado por el siendo en consecuencia, por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todos los gastos judiciales o extrajudiciales o de cualquier naturaleza que se ocasionaren por este motivo, independiente de las acciones civiles o penales a que hubiere lugar”…”. Argumentando además, que “la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (…), establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre los arrendadores y arrendatarios y todo lo concerniente al arrendamiento de inmuebles para uso comercial, agregando a ello que según lo establecido en el Capítulo VIII, artículo 40, DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES, nos expresa claramente en su numeral 1, que es causal de desalojo cuando el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos que; previamente se haya acordado a través de las cláusulas contractuales, la cual, mi representado en ningún momento acordó, permitió que los arrendatarios subarrendaran a terceros el bien inmueble perteneciente a Inversiones La Baita S.A, tal como se demuestra en plena prueba presentada en este escrito como lo es la Inspección Judicial, en la que se evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas establecidas en el contrato...”. Finalmente, la parte actora argumenta que “...que el demandante NO otorgó ninguna autorización a los representantes de dicha empresa para ejercer ningún acto jurídico-legal, en virtud del mal proceder que ha tenido durante todos estos años el arrendatario hacía el arrendador, y que dicha conducta configura una violación enmarcada en el principio de la buena fe en la ejecución del contrato generando el incumplimiento del mismo generando una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales…”. Así las cosas, se aprecia, que la parte actora con fundamento en el artículo 40 letra (f) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicita: “...1. Que la presente demanda sea admitida, sustanciada y conforme a la ley sea declarada CON LUGAR por DESALOJO DE LOS TERRENOS Y LA BIENECHURIA SOBRE EL CONSTRUIDA que fungen como LOCALES DE USO COMERCIAL, por no ser contraria a derecho, ubicada en: Kilometro dos (2km) de la Carretera Baruta – El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, dirección que fue modificada y ajustada a la siguiente: Kilometro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda y sea devuelto o entregado a mi representado o a quien sus derechos lo represente, libre de bienes y personas, corriendo todos los gastos judiciales o extrajudiciales o de cualquier naturaleza que se ocasionaren por este motivo, independiente de las acciones civiles o penales a que hubiere lugar, tal como lo expresa el contrato en su cláusula sexta. 2. Sea notificada la parte demandada, los ciudadanos: José Piñerua Rodríguez y Ana María Rodríguez Gutiérrez con los siguientes datos de ubicación: Kilometro dos (2km) de la Carretera Baruta – El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, dirección que fue modificada y ajustada a la siguiente: Kilometro dos (2km) de la vía de Baruta que conduce al Placer, sector denominado “Monte Rosa”, Municipio Baruta del estado Miranda...”. Ahora bien, es preciso analizar el contenido del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión aludida anteriormente, y al efecto, se aprecia que riela a los folios 19 al 28 de la primera pieza del expediente, original de contrato de arrendamiento suscrito entre el señor RINO GERODETTI BELINCHIODO como arrendador, y la sociedad mercantil FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A., representado en ese acto por los ciudadanos Pedro José Piñerúa Rodríguez y Ana María Rodríguez Gutiérrez, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 28 de enero de 1992, quedando inserto bajo el No. 23, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho contrato estipula en su cláusula primera su objeto en los siguientes términos: “PRIMERA: “El Arrendador” da en arrendamiento a “El arrendatario”, quien lo toma en tal concepto, el inmueble constituido por ocho (8) parcelas de terreno, parte de mayor extensión, ubicadas en el kilómetro dos (Km 2) de la Carretera Baruta-El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, propiedad de “El Arrendador”. Dichas parcelas, conforme al plano de las mismas, que debidamente suscrito por las partes se anexa considerándose formando parte del presente Contrato, se han distinguido con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H” teniendo éstas aproximadamente, las siguientes superficies respectivamente: Ciento nueve metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (109.20 m2); Ciento Setenta y seis metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (176,80 m2), un mil ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cúbicos (1.144,78 m2), doscientos once metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (211,60 m2), un mil treinta metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.030,20 m2), ciento once metros cuadrados (111,00 m2), ciento ochenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (186,16 m2) y doscientos sesenta metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (260,40 m2), todos los cuales totalizan tres mil doscientos treinta metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (3.230,14 m2). (...Omissis...) TERCERA: “El Arrendador” no garantiza en la parcela de terreno arrendada los servicios de luz, agua, teléfono o cualesquiera otro, siendo su instalación en caso de obtenerlo, por la exclusiva cuenta de “El Arrendatario”, así como todo lo relativo al pago por el uso de los servicios de energía eléctrica, alumbrado, teléfono, aseo urbano y domiciliario, así como cualquier otro servicio de que disfrute la parcela arrendada, obligándose a entregarla completamente solvente con dichos servicios a la entrega de la misma. Asimismo, consta un documento privado denominado “CESIÓN” autenticado el 08 de octubre de 2002 por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, Municipio Libertador, quedando inserta bajo el número 12, tomo 58 de los libros de autenticaciones respectivos, en el cual el ciudadano RINO GERODETTI BELINCHIODO hace cesión y traspasa como arrendador a la sociedad mercantil “INVERSIONES LA BAITA, S.A.”, representada por el ciudadano Margo Gerodetti Borghese, varios contratos de arrendamiento, entre los cuales se mencionan: “...1) Contrato de Arrendamiento suscrito con FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A., sobre una parcela aproximadamente de 3.230,14 m2, conforme a documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas el 28 de enero de 1992 bajo el No. 23, Tomo 7 y con un canon de arrendamiento anual de Bs. 568.700,00...”. Por su parte, se aprecia inspección judicial tramitada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el expediente No. AP31-F-S-2023-008631, de la nomenclatura interna de ese Juzgado, presentada en fecha 12 de diciembre de 2023, en el cual en la solicitud cuando se describe el inmueble a inspeccionar, se señala: “...en el que se da como arrendamiento un inmueble constituido por ocho parcelas de terreno, la cual dichas parcelas conforme al plano de esa época fueron distinguidas de la siguiente manera: B, C, D, G y H los lotes de: Mil Novecientos setenta y nueve con setenta y cuatro (1979,74 mts), separados, distinguidos y con una superficie individual de: espacio “B”, ciento setenta y seis metros cuadrados con ochenta y decímetros (176,80mts), espacio “C”, un mil ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cúbicos (1.144,78 m2), espacio “D”, doscientos once metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (211,60 m2), espacio “G”, ciento ochenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (186,16 m2) y espacio “H”, doscientos sesenta metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (260,40 m2)...”, indicando que esos metrajes fueron modificados hace aproximadamente un año, porque las medidas topográficas anteriores no eran exactas, existían errores, y también señala que dentro del contrato de arrendamiento, la cláusula quinta establece, que todas las reformas o bienhechurías quedarían en beneficio del arrendador y en la sexta se expresa que el arrendatario no puede subarrendar, ceder o traspasar. Ahora bien, del examen de las actas que constan en el expediente se evidencia que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre RINO GERODETTI BELINCHIODO (supra identificado), y la sociedad mercantil FERRETERÍA Y MATERIALES TACORVI, C.A., representada por sus administradores, el cual recaía sobre un inmueble constituido por ocho (8) parcelas de terreno, parte de mayor extensión, ubicadas en el kilómetro dos (Km 2) de la Carretera Baruta-El Placer, sector denominado “Monte Rosa” Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, propiedad de “El Arrendador”, las cuales se han distinguido con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H” teniendo éstas aproximadamente, las siguientes superficies respectivamente: Ciento nueve metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (109.20 m2); Ciento Setenta y seis metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (176,80 m2), un mil ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cúbicos (1.144,78 m2), doscientos once metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (211,60 m2), un mil treinta metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.030,20 m2), ciento once metros cuadrados (111,00 m2), ciento ochenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (186,16 m2) y doscientos sesenta metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (260,40 m2), no se evidencia en el contrato de arrendamiento reclamado que se hallan identificado los linderos de dichas parcelas, que es el objeto de la acción de desalojo. También se evidencian unas copias simples de documento de propiedad del cincuenta por ciento (50%) de los derechos y acciones de un inmueble, el cual se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 09 de octubre de 2002, signado con el N° 08, Tomo 06, Protocolo Primero. (Folios del 33 al 43). El inmueble en cuestión se encuentra ubicado y descrito de la siguiente forma: “...Municipio Baruta del Estado Miranda, sector conocido como “El Encantado” y “Alto de Surima”. El referido terreno hallase comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: Norte, en una extensión aproximada de 247,48 metros, partiendo del punto distinguido con el N° 4, en la intersección del ramal carretera que une la Urbanización Monterrey con la carretera que conduce de Baruta a Sartanejas, se sigue en línea curva en dirección Oeste hasta llegar al punto marcado N° 28, lindando a lo largo de todo el frente con la carretera que une a Baruta con Sartanejas, la cual separa al lote de terreno vendido en este acto del resto de los terrenos del “Parcelamiento La Perla S.A.”; Oeste: en línea recta, en una extensión aproximada de 170,83 metros, se parte del punto distinguido con el N°. 28, y en dirección Sur se sigue en todas sus partes el trazado de la carretera que une a Baruta con Sartanejas y Los Guayabitos hasta morir en el punto de intersección de la carretera distinguida con e N° 30-A, en el borde Este de ella, y la cual carretera separa a todo lo largo de su trayecto al lote de terrenos del “Parcelamiento La Perla S.A.”; Sur: en línea semicurva, en una extensión aproximada de 189,19 metros, que parte del punto 30-A, dentro del borde Este de la carretera indicada, se sigue en dirección Este hasta encontrar el punto marcado con el N°. 36, que es su intersección con el antiguo camino de Turgua; y Este, una línea quebrada, en una extensión aproximada de 182,22 metros en dirección Norte y siguiendo en toda su longitud el trayecto del antiguo camino de Turgua se parte del punto distinguido con el N° 36 hasta llegar al punto B. M., establecido por la Cartografía Nacional y de aquí, otra línea recta y en dirección Norte, en una extensión de 65,48 metros aproximadamente, siguiendo el curso del tramo carretera que une a Baruta con la Urbanización Monterrey, hasta morir en el punto marcado N° 4, que es el primer punto establecido...” Copia textual Así como también consta copia simple de documento de propiedad del cincuenta por ciento (50%) de los derechos y acciones de un inmueble, el cual se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 14 de octubre de 2002, signado con el N° 37, Tomo 06, Protocolo Primero. (Folios del 44 al 50). El referido inmueble se encuentra ubicado y descrito de la siguiente manera: “..Municipio Baruta del Estado Miranda, sector conocido como “El Encantado” y “Altos de Surima” y cuyo traspaso se hará una vez quede legalmente constituida esta compañía; el referido terreno hallase comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: Norte, en una extensión aproximada de 247,48 metros, partiendo del punto distinguido con el N° 4, en la intersección del ramal carretera que une la Urbanización Monterrey con la carretera que conduce de Baruta a Sartanejas, se sigue en línea curva en dirección Oeste hasta llegar al punto marcado N° 28, lindando a lo largo de todo el frente con la carretera que une a Baruta con Sartanejas, la cual separa al lote de terreno que se aporta, del resto de los terrenos del “Parcelamiento La Perla S.A.”; Oeste: en línea recta, en una extensión aproximada de 170,83 metros, se parte del punto distinguido con el N°. 28, y en dirección Sur se sigue en todas sus partes el trazado de la carretera que une a Baruta con Sartanejas y Los Guayabitos hasta morir en el punto de intersección de la carretera distinguida con el No. 30-A, en el borde Este de ella, y la cual carretera separa a todo lo largo de su trayecto al lote de terreno del “Parcelamiento La Perla S.A.”; Sur: en línea semicurva, en una extensión aproximada de 189,19 metros, que parte del punto 30-A, dentro del borde Este de la carretera indicada, se sigue en dirección Este hasta encontrar el punto marcado con el No. 36, que es su intersección con el antiguo camino de Turgua; y Este, una línea quebrada, en una extensión aproximada de 182,22 metros en dirección Norte y siguiendo en toda su longitud el trayecto del antiguo camino de Turgua se parte del punto distinguido con el No. 36 hasta llegar al punto B. M., establecido por Cartografía Nacional y de aquí, otra línea recta y en dirección Norte, en una extensión de 65,48 metros aproximadamente, siguiendo el curso del tramo carretera que une a Baruta con la Urbanización Monterrey, hasta morir en el punto marcado No. 4, que es el primer punto establecido...” Copia textual Asimismo, consta en las actas procesales copia certificada de la venta realizada por la actora INVERSIONES LA BAITA S.A. al ciudadano JOHAN ALEXANDER FERNÁNDEZ MEDINA (folios 198 al 202 de la pieza I), siendo que el lote de terreno vendido forma parte de los terrenos arrendados, cuyo desalojo se pretende, y el referido comprador para evitar litigios referidos a las bienhechurías construidas sobre el terreno adquirido, celebró la transacción con PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ representado por su hijo ALEJANDRO ANTONIO PIÑERÚA RODRÍGUEZ (folio 206 de la pieza I), la transacción y título supletorio comprende únicamente las bienhechurías y en modo alguno refiere al terreno o arrendamiento existente sobre el lote de terreno. Por otra parte, consta en el expediente que la actora INVERSIONES LA BAITA S.A. dio en venta a CONCEPCIÓN DE FREITAS FERNÁNDEZ un lote de terreno en el sector conocido como El Encantado y Alto de Surima, también denominado Monte Rosa, según documento de venta que riela a los folios 37 al 41 de la pieza II, siendo que dicho lote de terreno forma parte de los inmuebles arrendados, y se evidencia que se han presentado controversias judiciales sobre el terreno entre PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE ALIMENTOS OLTREMARE C.A. representada justamente por la compradora del lote de terreno, quien igualmente es propietaria del 100% del capital social de la mencionada empresa. Todo lo anterior determina la existencia de una total indeterminación en cuanto a la superficie de los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, y no se corresponde con las parcelas arrendadas, tampoco explica la parte actora las razones por las cuales quedaron modificadas las superficies de las parcelas, según lo establecido en el contrato y lo demandado, y ello es así debido a que no consta en autos ninguna aclaratoria de linderos debidamente protocolizada que justifique la modificación de los metrajes referidos. En este orden de ideas, se puede inferir que en el libelo de demanda interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA S.A., plenamente identificada en autos, carece del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar: (...Omissis...) 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporables...”. Como ya se ha reseñado ut-supra, el presente caso trata de un desalojo de unas parcelas de terreno, y al verificarse lo establecido en el libelo, con los medios probatorios aportados al expediente, se denota que no cumple con el precitado artículo 340 ordinal 4° del Código Adjetivo Civil, relativo al objeto de la pretensión. Ante esa situación, si bien es cierto que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece el derecho de acceso a la administración de justicia y, con él, el derecho de acción; también es verdad que este último configura la llave que abre las puertas del proceso, el cual ha de transcurrir debidamente, según los artículos 49 (…el debido proceso se aplicara a todas las actuaciones judiciales…) y 253, primer aparte (…corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que establecen las leyes…) ambos artículos de nuestra Constitución. De manera que, la falta de determinación precisa del inmueble es un vicio fatal para la pretensión del demandante, ya que no se puede entregar o desalojar algo que no está perfectamente delimitado, y esto se explica por el principio de determinación del objeto, ya que para que una sentencia sea ejecutable, el objeto sobre el cual recae debe estar determinado. A mayor abundamiento, es preciso citar también el artículo 1.265 del Código Civil, aplicable analógicamente a este tipo de causas, pues si bien se refiere a obligaciones, la doctrina indica que la obligación de entregar una cosa determinada comprende la de entregar sus accesorios, de manera que, si la cosa no está determinada, la obligación no es exigible. En materia de desalojo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido reiterativa en que debe existir una identidad total entre: 1. Lo descrito en el contrato de arrendamiento, 2. Lo solicitado en el libelo de la demanda y 3. La realidad física del terreno. A tal efecto, la Sala de Casación Civil en sentencia No. 736 de fecha 10 de diciembre de 2009, dispuso lo siguiente: “De acuerdo a los conceptos precedentemente señalados, se evidencia que los argumentos ofrecidos por el formalizante en su denuncia, no corresponden a un vicio de quebrantamiento de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa. En todo caso, como confusamente lo delató el recurrente, los fundamentos por él expresados, guardan relación con la infracción del ordinal 6º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por indeterminación objetiva del fallo”. “En ese sentido, pese a la inadecuada fundamentación realizada por el recurrente, la denuncia será analizada por la Sala, en atención al derecho que le asiste a la parte en cuanto a la tutela judicial efectiva, bajo las siguientes consideraciones: “La Sala, ha establecido en reiteradas decisiones que el vicio de indeterminación objetiva, se configura cuando el sentenciador no precisa en su fallo la cosa u objeto sobre el cual ha de recaer la decisión, quebrantando así lo previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Lo que implica, que la determinación de esa cosa u objeto aludida, debe ser aportada directamente por la decisión; no por referencia de otro documento o recaudo fuera de aquella, como lo sugiere el principio de unidad del fallo, por el cual se considera que la sentencia debe bastarse a sí misma, y contener en sí todos los requisitos, menciones y circunstancias que la ley exige, para ser considerado un título autónomo y suficiente, posible de ejecución, sin que sea necesario acudir a otros elementos extraños para completarla o hacerla inteligible. (Ver entre otras, sentencia Nº 023, de fecha 4 de febrero de 2009, caso: Julio César Trujillo Sanoja contra María Elena Salas Salas)”. “De manera que, este requisito se entiende satisfecho, cuando la decisión, determina con toda precisión y exactitud la cosa sobre la cual versa su dispositivo, por sus características peculiares y específicas, si fuere mueble, o por su denominación, situación y linderos si fuere inmueble o por su condición, causas y constancia si se tratare de un derecho puramente incorporal, lo cual puede estar expresado en cualquier parte de la sentencia, es decir, que si la cosa u objeto de la sentencia fuere mencionado en otras partes del fallo y no en su parte dispositiva, no es razón suficiente para considerarlo viciado por este motivo. (Ver entre otras, decisión de fecha 17 de febrero de 2000, caso: María del Carmen Chiappe de Santos contra Ernesto José Torrence Cordero)”. Ello, en atención a que los bienes inmuebles deben identificarse con su dirección completa, ubicación y la mención de los cuatro linderos respectivos, o sea, Norte, Sur, Este y Oeste, debidamente determinados, siendo este un requisito “sine qua non” para que la acción de desalojo sea procedente, necesariamente el actor debe determinar con exactitud la cosa cuya entrega solicita. La falta de determinación de los linderos en el libelo de la demanda produce una indeterminación del objeto, lo que hace imposible que el sentenciador pueda pronunciarse sobre una realidad física incierta y en consecuencia su demanda no puede prosperar en derecho. Así queda establecido.- Precisado todo cuanto antecede, es necesario hacer énfasis que en el caso bajo análisis no se trata únicamente de una falta de determinación del inmueble en cuanto a su superficie, y así se expuso en líneas anteriores, situación esta que por sí sola generaría la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda. No obstante, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, que los lotes de terrenos arrendados forman parte de una mayor extensión, que según los documentos de venta referidos tienen una extensión considerable, no habiéndose alegado ni probado en el expediente donde están ubicados respecto a esa mayor extensión, los lotes de terrenos arrendados y no existiendo la más mínima referencia en cuanto a ubicación y sus linderos, lo que comporta una total indeterminación en cuanto a los lotes de terreno cuyo desalojo se pretende, evidenciándose en el contrato de arrendamiento traído a los autos que lo arrendado fueron unas parcelas de terreno sin ningún tipo de bienhechurías, que pueda, de alguna manera, contribuir a su identificación. Tampoco quedó determinado cuales son los lotes de terreno objeto del arrendamiento que tienen que corresponder con las establecidas en el contrato, que es ley entre las partes, salvo modificaciones realizadas conforme a las previsiones de ley, es por ello que debe indefectiblemente quien aquí decide, declarar SIN LUGAR la demanda, tal como se hará en la parte dispositiva de esta decisión, debido a que se trata de una situación de fondo y no de forma como lo sería únicamente la falta de determinación del inmueble respecto a su superficie, tal como se indicó al inicio de este párrafo. Y Así se decide.- Adicionalmente, el juez no puede suplir la deficiencia del demandante, y si se llegara a dictar sentencia sobre un terreno sin identificación, ni linderos ciertos, se estaría dictando un fallo incongruente, lo que vulneraría el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, la consecuencia jurídica de este error implica la imposibilidad de la ejecución del fallo (ex art. 523 CPC), toda vez que una sentencia que ordena desalojar un inmueble sin especificar sus características y linderos, el tribunal ejecutor no sabría dónde empieza ni dónde termina el inmueble objeto de desalojo, haciendo la sentencia “inejecutable”, es por ello que la jurisprudencia castiga esta omisión de la parte actora con la declaratoria de “sin lugar la demanda”, por haber incumplido con su carga de identificarlo. En la demanda de autos, el actor no plasmó en el libelo los linderos precisos y exactos de donde se encuentra el mencionado terreno parcelado y según el contrato de arrendamiento ni siquiera había bienhechurías o locales comerciales, en consecuencia, si el contrato no describe los linderos y el libelo tampoco, no hay certeza de que el área ocupada por el demandado sea la misma que el demandante reclama, lo que representaría que al ser proferida la sentencia quedaría ilusoria su ejecución. Así queda establecido.- En los términos descritos y tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por la representación judicial de la parte actora, por estar en presencia del vicio de indeterminación objetiva, contemplada en el artículo 243 ordinal 6° en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme los lineamientos expuestos en este fallo. Así se establece.- Corolario de lo que antecede, verificándose de autos que en fecha 05 de agosto de 2025, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; llevó a cabo la ejecución forzosa con motivo del juicio de DESALOJO que hoy nos ocupa, y por cuanto la presente demanda ha de ser declarada SIN LUGAR, revocando la recurrida, resulta imperativo para esta sentenciadora, declarar como en efecto lo hace, NULAS todas aquellas actuaciones relativas a la ejecución practicada, ordenándose, en consecuencia, la restitución inmediata, a la parte demandada, de los bienes inmuebles sobre los cuales recayó dicha ejecución. Y Así finalmente se decide.- DECISIÓN En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de diciembre de 2024, por el abogado CARLOS ALBERTO PALACIO LÓPEZ, en su carácter de defensor judicial de la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A., y la adhesión a la apelación de los ciudadanos PEDRO JOSÉ PIÑERÚA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO PIÑERÚA RODRÍGUEZ, contra la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LA BAITA, S.A., contra la sociedad mercantil FERRETERIA Y MATERIALES TACORVI, C.A. De este modo queda REVOCADA la decisión apelada. TERCERO: NULAS todas aquellas actuaciones realizadas con motivo de la ejecución forzosa practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme al acta levantada a tal efecto, de fecha 05 de agosto de 2025. En consecuencia, se ORDENA la restitución inmediata, a la parte demandada, de los bienes inmuebles sobre los cuales recayó dicha ejecución. Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto; ello, en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boletas que a tal efecto se ordena librar. Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 167° de la Federación. LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, veintiséis (26) de marzo de 2026, siendo las 2:26 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de cincuenta y un (51) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ.- EXPEDIENTE No. AP71-R-2024-000726/7.805. Desalojo Sentencia Definitiva. Materia Civil Recurso/“D”.