TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO SEGUNDO (12º) EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS CON COMPETENCIA A NIVEL NACIONAL EN MATERIA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO
CARACAS, DIEZ (10) DE MARZO DE 2026
215º Y 167º
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2025-000710
Por recibido en fecha 18 de diciembre de 2025, el presente expediente proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, signado bajo el Nro. AP71-R-2025-000710, con motivo del Recurso de Apelación oído en ambos efectos por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa signada con el N° AP31-F-V-2024-000465, nomenclatura de ese Tribunal, contentivo de una (1) pieza principal, constante de doscientos sesenta y un (261) folios útiles, interpuesto por la ciudadana DAILYTH NATHALY MENDOZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 86.185, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 9 de junio de 1977, bajo el N° 25, Tomo 83-A-Sgdo, plenamente identificada en el expediente de autos.
Dicha remisión, se efectuó en virtud que en fecha 12 de diciembre de 2025, el referido Juzgador de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2025, contra la sentencia dictada por el aludido Juzgado en fecha 2 de diciembre del mismo año.
En fecha 17 de diciembre de 2025, realizados los trámites administrativos por el sistema de distribución de causas ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, correspondió conocer del Recurso de Apelación a este Tribunal Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio.
En fecha 19 de diciembre de 2025, mediante nota de secretaria de este Tribunal Superior, dio cuenta al Juez, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de enero de 2026, este Tribunal Superior mediante Auto, procedió a dar entrada al presente expediente, anotarlo en los libros respectivos y fijó para el vigésimo (20) día de despacho siguiente, la oportunidad para que las partes presenten los respectivos informes, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 eiusdem.
En fecha 9 de febrero de 2026, la ciudadana YIRAIT URIMARY MACHADO CARO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 322.262, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., consignó escrito de informe constante de quince (15) folios útiles.
En fecha 25 de febrero de 2026, mediante auto, esta Alzada dejó constancia del vencimiento del lapso para que las partes presenten las respectivas observaciones, conforme a lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la causa entró en estado de dictar sentencia, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 521 eiusdem.
Realizado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, pasa este Juzgado a decidir, con base en las consideraciones siguientes:
-I-
ANTECEDENTES
En fecha 13 de agosto de 2024, el ciudadano MARIO EDUARDO TRIVELLA L., titular de la cédula de identidad N° V-10.336.177, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 55.456, actuando en su condición de Administrador de la sociedad mercantil INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, constituido por un inmueble (casa-quinta), identificado con el número 56, situado en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro, Municipio Chacao del estado Miranda, contra la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., en los siguientes términos:
Señaló que, el contrato de arrendamiento comenzó en fecha 1° de julio de 2011, pactado por una duración de 3 años fijos, sin prórroga automáticas, por lo que el mismo venció de pleno derecho en fecha 1° de julio de 2014.
Que, “(…) por efecto de la venta del inmueble operó de pleno derecho una cesión legal del contrato de arrendamiento que había sido suscrito con STANTEX por los antiguos propietarios, pasando EL RETIRO a ocupar la posición de propietaria-arrendadora. A su vez, según el artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni el contenido ni la vigencia de dicha relación arrendaticia sufrieron derogación o modificación alguna por la referida cesión legal. En adición, los antiguos propietarios vendedores del inmueble arrendado le cedieron a mi (su) representada EL RETIRO como compradora, el contrato y todos los derechos que nacen del referido contrato de arrendamiento frente a STANTEX (…)”.
Que, “(…) en el contrato de arrendamiento que nos ocupa, específicamente en la cláusula SEGUNDA, se pactó una duración de tres (3) años fijos, sin prórrogas automáticas, a contarse desde el día 1° de julio de 2011. Ello significa que el término pactado en el contrato venció el 1° de julio de 2014, momento desde el cual comenzó a computarse la prórroga legal de un (1) año, prevista en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual venció definitivamente el día 1° de julio de 2015. Es muy importante precisar que, aún en el caso en el cual STANTEX haya ocupado el inmueble desde antes de la firma del aludido contrato, la prórroga legal máxima prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es de tres (3) años, la cual habría vencido indefectiblemente, en último evento, el día 1° de julio de 2017 (…)”.
Que, “(…) Éste es un primer motivo por el cual será demandado el desalojo del inmueble arrendado a STANTEX, pues ha sucedido que la arrendataria se ha negado a hacer entrega del inmueble aún a pesar del vencimiento de la prórroga legal, razón por la cual mi representada está habilitada para solicitar su desalojo, a tenor de lo previsto en el literal g. del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé como causal de desalojo “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo o prórroga o renovación entre las partes”, como sin dudas ocurre en caso de autos (…)”.
Que, “(…) STANTEX no ha pagado suma alguna por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de enero del año 2014. En tal sentido, según la cláusula TERCERA del contrato, la arrendataria se obligó a pagar un canon de arrendamiento equivalente a SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF 7.000), los cuales se actualizarían anualmente “según el índice Inflacionario indicado por el Banco Central de Venezuela”. Ello significa que, aún si se llegare a pensar que el contrato sigue vigente al día de hoy, STANTEX tendría que cancelar mensualmente un canon de arrendamiento equivalente a la fecha a SIETE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES DIGITALES (Bs 7.795,00), luego de aplicar la correspondiente fórmula de ajuste por inflación del índice Nacional de Precios al Consumidor. Sin embargo, como antes se explicó, dicha compañía se encuentra en un manifiesto incumplimiento de la referida obligación desde hace más de diez (10) años (…)”.
Por lo antes señalado, solicitó el DESALOJO y consecuentemente la entrega inmediata de la casa-quinta, identificado con el número 56, situada en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro del Municipio Chacao del estado Miranda; en base en el literal g), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber vencido el término contractual del arrendamiento y su prórroga legal.
Por último, solicitó el DESALOJO y consecuentemente la entrega inmediata de la casa-quinta, identificada con el número 56, situada en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro del Municipio Chacao del estado Miranda, en base en el literal a), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber incurrido ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., en una manifiesta falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento consecutivos, ya que dicha compañía se encuentra en un manifiesto incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento desde hace más de diez (10) años.
-II-
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 2 de diciembre de 2025, el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR, la demanda de DESALOJO (Local Comercial), interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., contra la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., y en consecuencia, condenó a la demandada “(…) a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una casa-quinta (…)”, identificada con el número 56, situada en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro del Municipio Chacao del estado Miranda, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“(…) estamos en presencia de una acción de desalojo de un inmueble, conforme el literal “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Le (sic) Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominios o pastos (sic) comunes consecutivos: Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Demanda la parte actora el desalojo de un inmueble constituido por la parcela número 25-A ubicada en la calle Alameda de la urbanización El Retiro, Municipio Chacao del estado Miranda, en la cual se encuentra construida una casa-quinta identificada con el número 56; aduciendo que la arrendataria se encuentra insolvente en pago de las pensiones de arrendamiento, y que se encuentra vencido el contrato de arrendamiento suscrito incluyendo la prórroga legal correspondiente; que el contrato nació en fecha 01 de junio de 2011 por tres años, es decir, hasta el 1 de julio de 2014, momento en el cual comenzó a computarse la prorroga (sic) legal.
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada al contestar la demanda alegó que su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales.
Así las cosas, dispone el artículo 1592 del Código Civil que:
…OMISSIS…
Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendadora) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendataria) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.
Ahora bien, se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil lo siguiente:
…OMISSIS…
De lo expuesto, se concluye que la arrendadora sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado por una parte porque no ha sido negada la relación locativa y por otra, con el contrato de arrendamiento aportado a los autos.
Observa quien aquí decide, que no fue un hecho controvertido la fecha de vencimiento del contrato, aunado a que en la misma cláusula del contrato ambas partes establecieron de manera formal que tendría el contrato de marras una duración de tres (03) años, y que el canon sería ajustado con fundamento al índice Nacional de Precios al Consumidor, calculados por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA (BCV), de manera anual; por lo que una vez vencido el contrato debió ser cumplido por la arrendataria, es decir, está obligada no solo a pagar el monto, sino a devolver el inmueble tal y como fue pacata (sic) en la relación locativa.
Así las cosas, observa el Tribunal que no quedó probado en el expediente el pago de cánones de arrendamiento, pues los comprobantes de transferencia y “recibos” no sólo fueron producidos por un apoderado sin facultades para representar a la demandada, sino también fueron impugnados y no se promovió ningún género de prueba para acreditar su autenticidad. En adición a lo anterior, y aún en el evento en que se diera valor a estos documentos, sólo quedaría evidenciado que la demandada efectuó depósitos bancarios a favor de la arrendadora, pero por montos distintos a los señalados en la experticia contable como correspondiente al canon, con lo cual resulta evidente que la causal de falta de pago invocada debe prosperar. ASÍ SE PRECISA.
En este sentido, quedó evidenciado que las partes a pesar de haber pactado un monto por concepto de canon de arrendamiento, el mismo varió por el hecho público y notorio de la falta de publicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor y la reconversión monetaria ocurrida para el 2018; sin embargo partiendo de la premisa que quien alega debe probar, las consignaciones de los recibos y transferencias bancarias resultaría en todo caso insuficientes al no demostrar la arrendataria la variación del pago, y la falta de indicación en cuanto al canon de arrendamiento real, para el momento de cada uno de los pagos, lo que se traduce en pagos insolutos. No pudiéndose considerar que la arrendataria haya pagado conforme lo convencionalmente pactado y dichas instrumentales no producen carácter liberatorio, en consecuencia, en aras de garantizar una Tutela Judicial Efectiva y por cuanto se da el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara procedente el desalojo.
En cuanto al literal “g” de la norma especial que regula la materia inmobiliaria de uso comercial, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prorrogas o que no exista renovación.
Es de observarse, que el contrato de marras fue suscrito para que entrara en vigencia el 01 de julio de 2011, el cual estableció una duración de tres (03) años, es decir hasta el 30 de junio de 2014, siendo en principio un contrato a tiempo determinado en virtud que las partes establecieron el tiempo de vencimiento. En este sentido, tocaba a la parte demandada excepcionarse alegado la tácita reconducción, en caso de considerar que ésta se hubiese producido. Luego, como no lo hizo, ni tampoco acreditó que existiera una continuidad arrendaticia, o que la relación haya principiado antes de la suscripción del contrato que cursa en autos, el desalojo por esta causal es igualmente procedente. ASI SE DECIDE.
En este sentido resulta también conveniente precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
…OMISSIS…
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.113 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinantes expresar que el artículo in comento establece:
…OMISSIS…
Conforme al artículo antes transcrito, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto o convenio entre dos o más personas, siendo necesario que tenga que existir un consentimiento para lograr un fin especifico.
De acuerdo a lo anterior transcrito, es preciso indicar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de alquiler verbal o escrito a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesario una serie de determinaciones de obligatorio cumplimiento para ambas partes, como lo es que el arrendador haga entrega al arrendatario de la cosa arrendada, que la conserve en estado de servir el fin para el cual la ha arrendado y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo de contrato, mientras que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancia y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, así como devolverla una vez vencida la convención locativa tal y como lo establecen los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil.
Por último, es importante destacar que los artículos 1.159 y 1.579 del ya citado Código Civil, preceptúan:
…OMISSIS…
Las disposiciones legales transcrita en líneas precedentes, establecen de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas, el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que, en el caso de un contrato de arrendamiento, debe haber consentimiento tanto del arrendador como del arrendatario de llevar a cabo el negocio jurídico y el valor jurídico que la ley le atribuye a la figura del contrato.
En tal sentido, la acción de desalojo de un inmueble constituye la facultad que tiene el arrendador en un contrato bilateral, de pedir la entrega del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya. La declaratoria de desalojo, es pues, la terminación de un contrato bilateral, como es, el contrato de arrendamiento verbal o escrito, motivada por el incumplimiento culposo del inquilino.
En el caso bajo análisis infiere este tribunal que, conforme a las probanzas valoradas y apreciadas ut retro, surgen indicios suficientes que permiten concluir que la representación judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX C.A., violó una de sus principalísimas obligaciones, como lo es el pago de canon de arrendamiento y el no devolver el inmueble una vez vencido el lapso de tiempo establecido bien en el contrato o en su prorroga (sic), y al no haber quedado demostrado por la parte demandada dichos argumentos alegados, se evidencia la materialización de la prueba de incumplimiento contractual, hecho este que en modo alguno fue desvirtuado por la demandada, ya que ésta debió demostrar su intención (sic) pagar las pensiones de arrendamiento y la devolución del inmueble, para desacreditar las argumentaciones de la parte accionante, siendo lógico y natural inferir que al violentar la normativa legal que los rige, la acción de desalojo opuesta esta ajustada a derecho. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, este Tribunal señala que tampoco es procedente el alegato esgrimido por la defensora judicial ad lítem, en cuanto a que procedía la preferencia ofertiva a favor de la parte demandada. En este sentido, el Tribunal indica que para tener derecho a tal preferencia, el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, y ha quedado acreditado que la demandada para el momento de la venta, se encontraba en estado de incumplimiento.
Expuesto lo anterior, luego de analizado los alegatos y el material probatorio, producido por las partes, resulta forzoso para este Juzgador, al no haber probado la demanda (sic) el cumplimiento de la obligación que el ordinal 2° del artículo 1.592 de la Norma Sustantiva le impone, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, la demanda ha de ser declarada CON LUGAR, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA (…)”.
-III-
DE LOS ESCRITOS DE INFORMES
En fecha 9 de febrero de 2026, dentro de la oportunidad procesal conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana YIRAIT URIMARY MACHADO CARO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., consignó escrito de informes constante de quince (15) folios útiles, a través del cual manifestó:
En cuanto a los alegatos presentados en la demanda, resumió que, su mandante, “(…) (i) compró un terrero y una quinta, (ii) Que dicho inmueble está ocupado por una compañía, cuya ocupación emana de un contrato de arrendamiento suscrito en 2011; (iii) Que el término fijo de ese contrato está vencido, y por ende se puede pedir el desalojo por esa razón; y (iv) Que, en todo caso, el arrendamiento se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento de la compra del inmueble, y ese estado de insolvencia se ha mantenido en el tiempo (…)”.
En lo que respecta a la inválida representación que se ha atribuido el abogado Agustín Bracho, alegó que, “(…) en fecha 19 de junio de 2025, el Tribunal dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas y determinó que el abogado AGUSTÍN BRACHO no ostentaba la representación sobre ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., toda vez que el poder consignado se otorgó a título personal por la ciudadana CARMEN DOLORES GONZÁLEZ DE LOZADA (…)”.
Asimismo, señaló que, “(…) la demanda de desalojo por vencimiento del término debe ser declarada procedente, dado que está probada (i) la existencia de un arrendamiento a término fijo y (ii) el vencimiento de dicho término (…)”.
Que, “(…) le fue informado cuando adquirió el inmueble, la demandada no ha pagado suma alguna por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de enero del año 2014 (…)”.
Que, “(…) el abogado [Agustín Bracho] promovió diecisiete (17) transferencias para pretender probar el pago de ciento veinte (120) meses de arrendamiento. Ya con esto se vislumbra lo temerario de su posición (…)”.
Que, “(…) es evidente que la causal de falta de pago está acreditada en esta causa, y por ende la demanda interpuesta es procedente (…)”.
-IV-
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse en torno a su competencia para conocer de la presente apelación bajo estudio, realizada contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de diciembre de 2025, y al efecto observa:
El artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte.” (Negritas de esta Alzada).
Conforme con el artículo ut supra transcrito, cuando la apelación sea admitida en ambos efectos, se deben remitir con el oficio las actas correspondientes y conducentes al Tribunal de Alzada que sea competente en la misma jurisdicción.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia como máximo órgano rector del Poder Judicial y en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala Plena, ha dictado Resoluciones a través de las cuales ha modificado a nivel nacional las competencias de los juzgados para conocer asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, siendo la última de ellas, la Resolución Nº 2023-0001 del 24 de mayo de 2023.
En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 496/2019 de fecha 21 de noviembre de 2019, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González, (caso: Iván E. Machado H. contra Servi-Auto El Oasis, C.A.), estableció el siguiente criterio:
“(…) las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio (…)”
…Omissis…
(…) Lo que, por vía de consecuencia, lleva a concluir que son los juzgados superiores con competencia en lo civil de la Circunscripción Judicial, a la que corresponda el juzgado de municipio cuya decisión sea apelada, por ser ellos los jueces naturales (...), pues en los casos como el de autos, donde la actuación del juez de municipio es como la de un juez de primera instancia, resulta un juzgado con categoría de superior, el competente para conocer de la apelación en el presente juicio.
…Omissis…
De los anteriores planteamientos se deduce, que las incidencias de inhibición, recusación y apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los juzgados de municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los juzgados superiores con competencia en lo civil en la circunscripción judicial, a la que pertenece el juzgado de municipio donde se planteó la incidencia (…)”.
En ese orden de ideas, conforme al criterio jurisprudencial parcialmente supra transcrito, se observa que la decisión bajo examen fue dictada por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, la competencia para conocer de la presente apelación esta deferida a un Juzgado Superior; por lo que, es competente éste Tribunal para conocer de la apelación interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2025, contra la decisión dictada por el Tribunal que emitió la sentencia impugnada y por tratarse de una materia afín con la competencia que tiene atribuida. Y así se decide.-
Con base en las consideraciones realizadas anteriormente, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, observa que el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es un órgano jurisdiccional de primera instancia cuyo superior jerárquico dentro de la estructura Judicial son los juzgados superiores de esta jurisdicción; por lo que, en este sentido, es precisamente que luego de la distribución de rigor, este Juzgado Superior fue quien resultó competente para conocer la presente apelación en ambos efectos. Y así se declara.-
-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Declarada como ha sido la competencia de este Juzgado Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, para conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2025, por la ciudadana DAILYTH NATHALY MENDOZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el Nro. 86.185, actuando en su carácter de defensora judicial ad litem de la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., contra el fallo dictado por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de diciembre de 2025, y estando dentro de la oportunidad procesal para ello, este Tribunal Superior pasa a cumplir con ello, previa las siguientes consideraciones:
Evidencia esta alzada, que la presente pretensión se basa en la procedencia o no del desalojo de un local comercial constituido por un inmueble (Casa-quinta), identificado con el número 56, situado en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro del Municipio Chacao del estado Miranda; conforme el literal “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, el artículo 40 literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“(…) Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”.
Y por su parte, el literal “g” del artículo 40 de la misma Ley, dispone: “(…) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)”.
En consonancia con el asunto en controversia en la presente Litis, esta Alzada considera oportuno traer a colación el fundamento legal sobre los términos de cumplimiento de las obligaciones contractuales, y al respecto, el Código Civil venezolano establece dos normas de importancia en sus artículos 1.160 y 1.167, descrita de la siguiente manera:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
En este contexto, se desprende del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, del estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2011; traído a los autos, el cual riela inserto en los folios Nº 27 al 33, que el mismo fue suscrito entre los ciudadanos FLOR DE MARÍA PELUCARTE DE GUZMAN y ROBERTO ELÍAS GUZMAN HERRERA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-280.994 y V-72.401 respectivamente, con la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., teniendo por objeto, el arrendamiento del inmueble ya identificado.
Posteriormente en el año 2023, afirma en sus escritos la sociedad mercantil demandante que adquiere la propiedad del inmueble, como se desprende del documento de propiedad que riela a los folios Nº 19 a 26 del presente expediente, y que en razón al incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento supra señalado, especialmente referidas esas obligaciones a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y a la negativa de la entrega del inmueble como consecuencia del vencimiento de los términos contractuales, acciona en demanda con pretensiones de desalojo y entrega del inmueble ya identificado.
En virtud de lo anteriormente señalado, se tiene que el thema decidendum versa sobre la legalidad del desalojo solicitado por la parte actora en el presente juicio; así como, la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso la parte demandada en los supuestos previstos en los literales "a" y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos desde el año 2014, hasta la presente fecha; es decir, desde hace más de diez años, y por otra parte, el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito, sobre el cual según afirma el actor, no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En el mismo hilo, y con igual importancia, esta Alzada considera menester acotar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014), prevé en el artículo 14, lo siguiente:
"Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”.
Se observa con meridiana claridad de la norma ut supra transcrita (Literales “a” y “g”, del artículo 40 eiusdem), que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento de manera consecutivas, o por el incumplimiento en las obligaciones legales, y/o contractuales como lo estatuye el artículo 14 de la Ley en comento.
Adicionalmente, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos compromisos de obligatorio cumplimiento, como lo son: “1°.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias” y, “2°.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ahora bien, en razón a que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo en el que las prestaciones se realizan de manera continuada a lo largo de la vigencia del contrato, las obligaciones de las partes se extienden en el tiempo y se deben dar cumplimiento en forma periódica o sucesiva, es por esto, que representa particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. De tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad de tiempo pactada, que el legislador previó un procedimiento especial en el cual estableció la oportunidad en que el arrendatario debe cumplir con su obligación del pago de los respectivos cánones para considerarlo liberado de su obligación.
Así las cosas, se hace imperativo traer a colación lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en la cual se estableció lo referente al pago del canon de arrendamiento, en los siguientes términos:
“(…) TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido convenido y establecido en la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), mensuales, canon éste que será revisado anualmente y aumentado según el índice inflacionario indicado por el Banco Central de Venezuela y el acuerdo entre las partes. Los cánones de arrendamiento deberán ser cancelados por EL ARRENDATARIO a LOS ARRENDADORES, por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en el domicilio de LOS ARRENDADORES, cuya dirección declara conocer y aceptar EL ARRENDATARIO. Queda convenido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará derechos a LOS ARREANDADORES a exigir la inmediata desocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento dentro del plazo fijo corriente para entonces, hasta que nuevamente sea arrendado el inmueble en referencia, o por el tiempo que falte para la expiración del Contrato suscrito (…)”.
De lo anterior se evidencia con claridad que, dicha cláusula se encuentra dirigida a lo convenido tanto y en cuanto al monto del canon de arrendamiento, como al tiempo en que debe ocurrir el pago mensual del mismo, observándose que conforme a la modalidad o temporalidad del pago de los cánones de arrendamiento, deben hacerse anticipadamente dentro de los primeros (5) días calendarios de cada mes, desprendiéndose de las actas procesales que el demandado ha incumplido con lo acordado contractualmente en el contrato de arrendamiento suscrito en su oportunidad.
Por otra parte, no obstante a la prohibición del valor las pruebas que fueron desechadas o desestimadas por incumplimiento de los requisitos legales y/o procesales por la falta de cualidad del promovente, declarado así por el a quo, y aquí ratificada esa desestimación de las mismas por esta Alzada, se evidencia que riela a los folios Nº 138 hasta el folio Nº 173 de la única pieza judicial que compone el presente expediente, la promoción de copias simples de transferencias bancarias que en su gran mayoría se encuentran sin fecha cierta, y copias simples de recibos de pago sin firma del emisor, mediante la cual la demandada intentaba demostrar pagos de los cánones de arrendamientos, los cuales más allá de señalar a través de las transferencias que realizó pagos, se desprende de los mismos, la materialización de la extemporaneidad de esos pagos, dejando de sufragar el canon mensual en el lapso fijado en el contrato de arrendamiento; por lo que, la parte demandada, e incluso demostrado por el intento de la promoción de pruebas, se encuentra inmersa en la causal de desalojo previsto en el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.-
Como consecuencia de lo anteriormente planteado, es necesario concluir que el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al fundamentar su negativa en valorar las argumentaciones sin la presentación de las pruebas válidas correspondientes, o la desestimación de las mismas, una vez verificadas las actas procesales del expediente, este Tribunal en Alzada ratifica el criterio del juez a quo, por considerar que tales señalamientos de la demandada, incumplen con los requisitos legales y/o procesales previstas en el Código de Procedimiento Civil, todo de conformidad con la forma y oportunidad de alegar de acuerdo con el procedimiento oral (y el civil ordinario), ya que el procedimiento oral aunque sigue las reglas de celeridad, sigue las reglas del juicio ordinario en cuanto a la contestación y la formulación de defensas perentorias.
Con fundamento en que el proceso civil se rige por un sistema de cargas procesales tal como lo señalan el Código de Procedimiento Civil en el artículo 506, y el Código Civil en el artículo 1.354, las partes tienen la ineludible carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos alegados; hechos por demás, que deben ser aducidos en la oportunidad preclusiva para ambas partes; vale decir, en la oportunidad de presentar la demanda, la contestación de la misma, la promoción del acervo probatorio, y en la oportunidad especial permitida por la ley, oportunidades éstas en que las partes deben hacer uso del abanico probatorio en defensa de sus derechos e intereses, tal y como se encuentra establecido en el procedimiento oral en el Código de Procedimiento Civil.
A estos efectos, luego de las verificaciones realizadas por esta Alzada en las actas procesales que conforman el presente expediente, es de hacer énfasis en que esta Alzada verificó que la parte demandada no acreditó válidamente en las actas procesales que conforman este asunto, y conforme a las reglas previstas en el Código de Procedimiento Civil, elementos probatorios admisibles y válidos de las argumentaciones realizadas en la contestación de la demanda.
Asimismo, en cuanto a la oposición de las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, este Tribunal Superior verificó que riela en los folios Nº 101 al 103 del presente expediente, que la defensora judicial de la parte demandada realizó una serie de alegatos tendientes a desvirtuar la posición legal de la parte actora, para lo cual esgrimió en favor de su representada que los propietarios del inmueble antes de venderlo a los actores en el presente juicio, han debido respetar el derecho a la preferencia ofertiva que alega tener. También manifestó en su defensa que no hubo notificación de la cesión de los derechos del contrato de arredramiento de los propietarios a la sociedad mercantil INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., y continúa alegando que, la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX C.A., se haya negado a hacer entrega del inmueble como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, y en igual sentido, negó, rechazó y contradijo de manera genérica que su representada no haya pagado los cánones de arrendamiento desde el año 2014, y que los pagos fueron realizados de manera mensual, no encontrándose incursa la sociedad mercantil en la causal de desalojo alegada por la parte actora en el juicio.
A estos efectos, verificó este decisor en Alzada en las actas procesales del expediente bajo examen, que la presentante de la contestación de la demanda, no acompañó con su escrito de contestación las pruebas documentales que correspondía, precluyendo para la demandada la oportunidad de presentarlas, so pena de su inadmisibilidad si fueren presentadas posteriormente, todo conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
Igualmente, riela inserto a los folios Nº 107 a 173 de la Pieza única del expediente, escrito de contestación de la demanda con anexos, y planteamiento de las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 4° del artículo 346 de la Norma Adjetiva Civil, presentado en fecha 5 de junio de 2025, por el ciudadano abogado Agustín Bracho, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 54.286, alegando ser apoderado judicial de la ciudadana Carmen Dolores González de Lozada, accionista de la sociedad mercantil demandada Aceros Diversificados Stantex, C.A., y esposa de fallecido presidente de la misma empresa. Contestación de demanda que fue impugnada por la parte actora del juicio, y desechada por el tribunal recurrido por carecer el presentante cualidad válida para actuar en el juicio en representación de la demandada, es decir, de la sociedad mercantil Aceros Diversificados Stantex, C.A., toda vez que el poder presentado en juicio, fue otorgado por la ciudadana Carmen González de Lozada en su representación personal, y no en representación de la persona jurídica demandada, como es la sociedad mercantil Aceros Diversificados Stantex, C.A., igual suerte, corrieron las cuestiones previas (346.2, y 346.4 eiusdem), declaradas sin lugar en fecha 19 de junio de 2025 por el Tribunal recurrido, criterios que ratifica este Juzgado en Alzada por considerar que las mismas se encuentran ajustadas y conforme a derecho. Y así se establece.-
Adicionalmente, se desprende de las actas procesales del expediente, que la parte demandada tampoco se excepcionó válidamente como consecuencia a la alegación de los pagos reclamados, todo con el fin de demostrar la solvencia aludida en sus escritos de contestación a la demanda, y en el escrito de promoción de pruebas, siendo así evidentemente entonces, que ha quedado demostrado en juicio, que la demandada incumplió una de las principales obligaciones de todo inquilino; a saber, el pago de los cánones por el arrendamiento; es decir, que en el caso de autos, se tiene que la demandada no demostró válidamente el pago o el hecho extintivo de la obligación reclamada por la parte actora del juicio, por cuanto no demostró el oportuno pago correspondiente a los cánones causados durante la vigencia del contrato; por lo tanto, las alegaciones contenidas en el escrito libelar en cuanto a la falta de pago realizadas por la parte actora en el presente juicio, se encuentran ajustadas a derecho, ya que se configura la causal de desalojo contenida en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.-
Por último, en virtud de las declaratorias precedentes configurativas de la causal de desalojo, considera este Juzgado Superior INOFICIOSO entrar a conocer el vencimiento del contrato de arrendamiento del inmueble con solicitud de desalojo en configuración de la demostrada en juicio relativa a la causal de desalojo contenida en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.-
-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Competente para conocer el recurso de apelación interpuesto.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2025, por la ciudadana DAILYTH NATHALY MENDOZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 86.185, actuando en su carácter de defensora judicial ad litem de la parte demandada, la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., contra el fallo dictado por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de diciembre de 2025.
TERCERO: SE CONFIRMA con los razonamientos expuestos en la presente decisión, en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de diciembre de 2025.
CUARTO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES EL RETIRO 2023, C.A., contra la sociedad mercantil ACEROS DIVERSIFICADOS STANTEX, C.A., y en consecuencia, se ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble objeto del presente fallo, libre de bienes y personas a la parte actora, constituido por un terreno y la casa-quinta sobre el construida, identificada con el número 56, situado en la parcela número 25-A, Calle Alameda, Urbanización El Retiro, Municipio Chacao del estado Miranda; cuyos linderos y medidas se encuentran descritos en el expediente de autos.
QUINTO: Se CONDENA en costas del recurso a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto, la presente decisión se dicta dentro del lapso de Ley, no se hace necesaria su notificación.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Décimo Segundo (12°) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a Nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. THOMAS A. MATERANO F.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. JAIME A. PEREIRA C.
ASUNTO: AP71-R-2025-000710
En esta misma fecha, diez (10) de marzo del año dos mil veintiséis (2026), siendo las 03:15 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de dieciséis (16) páginas.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. JAIME A. PEREIRA C.
ASUNTO: AP71-R-2025-000710