REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO SEGUNDO (12º) EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS CON COMPETENCIA A NIVEL NACIONAL EN MATERIA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO CARACAS, VEINTISIETE (27) DE MARZO DE 2026 215º Y 167º EXPEDIENTE Nº AP71-R-2025-000701 Por recibido en fecha 17 de diciembre de 2025, el presente expediente proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, signado bajo el Nro. AP71-R-2025-000701, con motivo del Recurso de Apelación oído en ambos efectos por el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa signada con el Nro. AP31-F-V-2024-000437, nomenclatura de ese Tribunal, contentivo de una (1) pieza principal de doscientos siete (207) folios útiles, y un (1) cuaderno de medidas constante de ciento noventa y cuatro (194) folios útiles; interpuesto por el ciudadano NESTOR ODOL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el Nro. 122.445, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., respectivamente. Dicha remisión, se efectuó en virtud que en fecha 24 de noviembre de 2025, el Juzgado Noveno (9°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de noviembre de 2025, y ratificado en fecha 18 de noviembre del mismo año, contra la sentencia dictada por el aludido Juzgado en fecha 12 de noviembre de 2025. En fecha 16 de diciembre de 2025, realizados los trámites administrativos por el sistema de distribución de causas ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, correspondió conocer del Recurso de Apelación a este Tribunal Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio. En fecha 18 de diciembre de 2025, mediante nota de secretaria de este Tribunal Superior, dio cuenta al Juez, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 19 de diciembre de 2025, este Tribunal Superior mediante auto, procedió a dar entrada al presente expediente, anotarlo en los libros respectivos y fijó para el vigésimo (20) día de despacho siguiente, la oportunidad para que las partes presenten los respectivos informes, de conformidad a lo establecido en el artículo 517eiusdem. En fecha 2 de febrero de 2026, el ciudadano NÉSTOR ENRIQUE ODOL VARGAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 122.445, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., consignó escrito de informe constante de cuatro (4) folios útiles. En fecha 6 de febrero de 2026, el ciudadano LUCIO MUÑOZ MANTILLA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 12.654, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante RECUPERADORA FEPAL C.A., consignó escrito de informe constante de cinco (5) folios útiles. En fecha 20 de febrero de 2026, el ciudadano NÉSTOR ENRIQUE ODOL VARGAS, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., consignó escrito de observaciones constante de dos (2) folios útiles. En fecha 23 de febrero de 2026, el ciudadano LUCIO MUÑOZ MANTILLA, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante RECUPERADORA FEPAL C.A., consignó escrito de informe constante de seis (6) folios útiles. En fecha 24 de febrero de 2026, mediante auto, esta Alzada dejó constancia del vencimiento del lapso para que las partes presenten las respectivas observaciones, conforme a lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la causa entró en estado de dictar sentencia, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 521 eiusdem. Realizado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, pasa este Juzgado a decidir, con base en las consideraciones siguientes: -I- ANTECEDENTES En fecha 6 de agosto de 2024, el ciudadano LUCIO MUÑOZ MANTILLA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el N° 12.654, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, constituido por un Local Comercial distinguido con la letra C, ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., en los siguientes términos: Señaló que, el contrato de arrendamiento comenzó en fecha 1° de abril de 2014, donde la sociedad mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., representada por su vicepresidente, ciudadano VIRGILIO ANTONIO PAZ DÍAZ, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., por un local distinguido con la letra C, ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, en fecha 27 de junio de 2024, con el consentimiento de las partes, el contrato de arrendamiento fue cedido a su representada, la Sociedad Mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A. Que, el contrato de arrendamiento tal como lo estableció la cláusula tercera, se pactó con una duración de un (1) año, a partir del 1° de abril de 2014, con vencimiento en fecha 31 de marzo de 2015, prorrogable automáticamente y por periodos iguales. Que, en el contrato se estableció, un canon de arrendamiento fijo mensual de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00), pagaderos por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días de cada mes. Asimismo, se estableció que anualmente se actualizaría el canon de arrendamiento de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), registrado por el Banco Central de Venezuela, por lo tanto, el canon de arrendamiento fue incrementado hasta llegar al monto actual de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES, que, producto de la reconversión monetaria pasó a ser de DOS BOLÍVARES (Bs. 2,00). Que, posteriormente visto que el canon de arrendamiento en razón a la reconversión monetaria había quedado en un monto irrisorio de mutuo acuerdo entre las partes, el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); más los gastos comunes. Que, en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, las partes convinieron expresamente que de conformidad con el artículo 37, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario quedó obligado a pagar la alícuota de los gastos comunes que le corresponden, los cuales se calcularían mensualmente. Asimismo, en la cláusula sexta del referido contrato las partes convinieron que el arrendatario se obligaba al pago de todo y cada de los servicios públicos, correspondiente al local comercial en cuestión, tales como: energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, etc. Que, desde el mes de julio del año 2020, hasta julio del año 2024, el arrendatario dejo de cancelar los cánones de arrendamiento y los gastos comunes, tal como se obligó en el contrato de arrendamiento, siendo infructuosa la gestión de cobranza por parte de su representada, por lo que, procedió a interponer la demanda por desalojo de local comercial, por falta de pago por los cánones de arrendamiento, gastos comunes y deterioro del inmueble, de conformidad con el artículo 40, en sus numerales a) y c), de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por último, solicitó el DESALOJO, y consecuentemente la entrega inmediata del local comercial distinguido con la letra C, ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas, animales, cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió. -II- DE LA AUDIENCIA ORAL En fecha 24 de octubre de 2025, se llevó a cabo la AUDIENCIA ORAL, en el juicio que por DESALOJO (Local Comercial) promueve la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., contra la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., en los siguientes términos: En la oportunidad de cerrar el debate, procede el Juez de la causa a pronunciarse de manera oral sobre el dispositivo del fallo, así como una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, el cual hizo en los siguientes términos: “(…) Como punto previo a la sentencia de fondo, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada y para ello se observa: …OMISSIS… Pues bien, cursa al folio 47 y su vto. del presente expediente, documento de cesión del contrato de arrendamiento a que se contrae estas actuaciones, debidamente suscrito entre la Sociedad de Comercio AGENCIA FERRER PALACIOS C.A. y la Sociedad de Comercio RECUPERADORA FERPAL, C.A., mediante el cual, se evidencia la manifestación de voluntades de: la primera en ceder todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil TASCA HIPICO FLAMINGO PLAZA, C.A. y la segunda: de pagar el precio pactado y aceptar la cesión. De modo que, con la manifestación de voluntades de las partes, el pago del precio pactado y la tradición del derecho de crédito que en este caso, es el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora, podemos decir que estamos ante la presencia de una cesión de contrato que se perfeccionó al cumplirse con todos los requisitos expresados en la Ley, Así se decide. Ahora bien, respecto a la falta de notificación de esa cesión de contrato alegada por la Representación de la parte demandada, se observa: …OMISSIS… Por lo tanto la falta de notificación del deudor, en este caso, el arrendatario del contrato cedido, así como su aceptación a la cesión, no constituyen requisitos de validez de la cesión efectuada aún en contra de su voluntad. Porque como ya se dijo, la cesión de contrato, se efectuó con el mutuo consentimiento de las partes intervinientes y los demás requisitos exigidos por la Ley para su validez. Por lo tanto, el demandado arrendatario en este proceso, estando debidamente notificado de la cesión del contrato de arrendamiento, está en la obligación de satisfacer el crédito a través del pago de los cánones. Y el acreedor (cesionario), está en su derecho de reclamar el cumplimiento, ya que la vinculación del obligado con el nuevo titular del derecho se da o se concreta con la notificación, independientemente de su aceptación. Pues bien, en el presente caso, la notificación del deudor se verificó con su comparecencia a juicio en fecha 22 de octubre de 2024, posterior a la cesión del contrato efectuada en fecha 27 de junio de 2024 (...) Por lo tanto, el demandado en este proceso quedo debidamente notificado de la cesión del contrato. - Así se decide. - Decidido el punto previo antes analizado, pasa este Tribunal a pronunciarse respecto al fondo de lo debatido en este proceso y para ello se observa: La representación de la parte actora sostiene en su libelo que el arrendatario, demandado en este proceso, dejo de cancelar los pagos por concepto cánones de arrendamiento y gastos comunes, desde el mes de Julio de 2020 hasta Julio de 2024. Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado NESTOR ODOL, mediante escrito opuso cuestiones previas, las cuales fueron decidas en su oportunidad procesal. En cuanto al fondo de la demanda, alegó a su favor las consignaciones efectuadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), respecto de las cuales, este Tribunal observa: Trata de expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento aperturado por ante la Oficina respectiva, creada para tal fin, signado con el Nº 2023-0050. Consta de las copias certificadas acompañadas por el demandado a su escrito de contestación (f.82), recibo de comprobante de transferencia bancaria Nº 11982839062, de fecha 22/07/2020, donde se lee: “Concepto: Pago alquiler de enero a junio”. Pero consta además de las copias certificadas traídas a los autos por la parte demandada, (f.87). Cuadro de Relación de Consignación de pagos de Canon de Arrendamiento periodo Agosto 2020 a Diciembre de 2023. Pues bien, del referido cuadro se evidencia el pago de los meses que van desde Agosto de 2020, hasta Diciembre de 2023, es decir, un total de Cuarenta (40) meses, pagado por la suma de Cincuenta (BS.50,00), cada uno, lo que nos da un total de Dos Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 2.050,00), los cuales fueron cancelados mediante un sol deposito, en fecha 13 de Junio de 2023, con recibo Nº 020230050. Pues bien, nótese que el referido comprobante de pago efectuado el 22/07/2020, se corresponde a la cancelación de los cánones de arrendamiento que van desde los meses de Enero a Junio de 2020, es decir, ese comprobante demuestra el pago de seis (6) meses de arrendamiento. De igual manera, el pago efectuado en fecha 13/06/2023, abarca el pago de Cuarenta (40) meses de canon de arrendamiento. Cabe destacar que en el contrato que rige las relaciones de las partes, ambas acordaron en su cláusula Cuarta: “Elementos del Pago de Arrendamiento Fijo (CAF)” que: “….El canon de arrendamiento fijo mensual, convenido en los términos antes señalados, será pagado por “EL ARRENDATARIO” a “EL ARRENDADOR” en la dirección de este último, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días del mes calendario de cada mes…” De modo pues que, de los pagos que pretende hacer valer a su favor, la parte demandada, y como fundamento de su defensa, se evidencia a todas luces su extemporaneidad, lo que hace plena prueba del incumplimiento demandado en este caso. Alego además la parte demandada, que la inspección judicial promovida por la parte actora y debidamente admitida por este Tribunal y evacuada en fecha 25 de septiembre de 2025, no tiene ningún valor probatorio, por cuanto la misma fue promovida en enero de 2025 y evacuada en septiembre de 2025. A ese respecto el Tribunal observa: En fecha 23 de septiembre de 2025, se dictó auto mediante el cual se admitió las pruebas promovidas por la parte actora, entre ellas la Inspección Judicial. Consta que en ese mismo auto, se acordó la notificación de las partes del contenido del mismo, por cuanto su pronunciamiento se había efectuado fuera del lapso establecido en la Ley. Pero consta además que contra ese auto, que por error involuntario se había fechado 20 de septiembre de 2025, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue escuchado en un solo efecto devolutivo, mediante pronunciamiento de fecha 23 de septiembre de 2025, y en ese sentido, se ordenó remitir al Juzgado de Alzada, las copias certificadas que debía señalar el apelante, y no lo hizo. Por lo tanto, ese auto de admisión de pruebas quedó firme y en ese sentido, mal puede la representación de la parte demandada hacer ese alegato en la audiencia de juicio, siendo que no impulsó el recurso ejercido. De modo que, en este sentido, esa Inspección Judicial promovida por la parte actora y evacuada por este Tribunal, adquiere pleno valor probatorio y en ese sentido, es oportuno destacar que de ella se evidencia además el deterioro causado al local objeto de esta demanda, y así se decide. Pues bien, habiendo quedado demostrado en autos el incumplimiento del arrendatario demandado, en el pago de los cánones, de manera temporánea, tal como se había acordado en el contrato de arrendamiento que rige las relaciones y debidamente cedido a la parte actora en este proceso; así como el deterioro causado al local objeto de esta demanda, resulta forzoso para quien decide, declarar la procedencia de lo demandado por la parte actora en este proceso y así se declara. Por todas las razones expuestas, este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana (sic) Sociedad Mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº49, Tomo 549 Qto. en fecha 04 de junio de 2001. Contra sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el Nº 35, tomo 74-A, cto. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega del local identificado como: “Un local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital”, a la parte actora, libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis (…)”. -III- DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 12 de noviembre de 2025, el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO (Local Comercial), propuesta por la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., contra la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., en los siguientes términos, y en consecuencia, condenó a la demandada “(…) a entregar el inmueble identificado como: “Local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital”, a la parte actora, libre de bienes y personas (…)”, con fundamento en las siguientes consideraciones realizadas por el juez de instancia (o a quo), apreciándose la motivación de sus decisiones, ya que, se observa una exposición razonada de los hechos, el análisis sobre la apreciación de las pruebas, y la aplicación del derecho que, en criterio de esta Alzada, conducen al sentido de la sentencia recurrida. A tal efecto, el a quo en la motiva del fallo señaló que: “(…) Siendo la oportunidad fijada para la publicación del fallo en extenso, pasa hacerlo este Tribunal y para ello se observa: Como punto previo a la sentencia de fondo, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada. …OMISSIS… Pues bien, cursa al folio 47 y su vto. del presente expediente, documento de cesión del contrato de arrendamiento a que se contrae estas actuaciones, debidamente suscrito entre la Sociedad de Comercio AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A. y la Sociedad d Comercio RECUPERADORA FERPAL, C.A., mediante el cual, se evidencia la manifestación de voluntades de: la primera en ceder todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil TASCA CENTRO HIPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., y la segunda: de pagar el precio pactado y aceptar la cesión. De modo que, con la manifestación de voluntades de las partes, el pago del precio pactado y la tradición del derecho de crédito que en este caso, es el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora, podemos decir que estamos ante la presencia de una cesión de contrato que se perfeccionó al cumplirse con todos los requisitos expresados en la Ley, Así se decide. Ahora bien, respecto a la falta de notificación de esa cesión de contrato, alegada por la Representación de la parte demandada, se observa: …OMISSIS… (…) la falta de notificación del deudor, en este caso, el arrendatario del contrato cedido, así como su aceptación a la cesión, no constituyen requisitos de validez de la cesión efectuada aún en contra de su voluntad. Porque como ya se dijo, la cesión de contrato, se efectuó con el mutuo consentimiento de las partes intervinientes y los demás requisitos exigidos por la Ley para su validez. …OMISSIS… Por lo tanto, el demandado arrendatario en este proceso, estando debidamente notificado de la cesión del contrato de arrendamiento, está en la obligación de satisfacer el crédito a través del pago de los cánones. Y el acreedor (cesionario), está en su derecho de reclamar el cumplimiento, ya que la vinculación del obligado con el nuevo titular del derecho se da o se concreta con la notificación, independientemente de su aceptación. Entonces, de acuerdo a diversos criterios jurisprudenciales, la citación del demandado para su comparecencia a juicio, donde se reclama el pago de la obligación contraída, que en este caso es el contrato de arrendamiento cedido, lo pone en conocimiento efectivo del acto de cesión de crédito y en este sentido, se considera suficientemente notificado. Pues bien, en el presente caso, la notificación del deudor se verificó con su comparecencia a juicio en fecha 22 de octubre de 2024, posterior la cesión del contrato efectuada en fecha 27 de junio de 2024. Por lo tanto, el demandado en este proceso, quedo debidamente notificado de la cesión del contrato.-Así se decide.- Decidido el punto previo antes analizado, pasa este Tribunal a pronunciarse respecto al fondo de lo debatido en este proceso y para ello se observa: La representación de la parte actora sostiene en su libelo que el arrendatario, demandado es este proceso, dejó de cancelar los pagos por concepto de cánones de arrendamiento y gastos comunes, desde el mes de Julio de 2020 hasta Julio de 2024. Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado NESTOR ODOL, mediante escrito opuso cuestiones previas, las cuales fueron decidas en su oportunidad procesal. En cuanto al fondo de la demanda, alegó a su favor, las consignaciones efectuadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), respecto de las cuales, este Tribunal observa: Trata de expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento aperturado por ante la Oficina respectiva, creada para tal fin, signado con el Nº 2023-0050. Consta de las copias certificadas acompañadas por el demandado a su escrito de contestación (f.82), recibo de comprobante de transferencia bancaria Nº 11982839062, de fecha 22/07/2020, donde se lee: “Concepto: Pago alquiler de enero a junio”. Pero consta además de las copias certificadas traídas a los autos por la parte demandada, (f.87); Cuadro de Relación de Consignación de pagos de Canon de Arrendamiento periodo Agosto 2020 a Diciembre de 2023. Pues bien, del referido cuadro se evidencia el pago de los meses que van desde Agosto de 2020, hasta Diciembre de 2023, es decir, un total de cuarenta (40) meses, pagado por la suma de Cincuenta (BS. 50,00), cada uno, lo que nos da un total de Dos Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 2.050,00), los cuales fueron cancelados mediante un solo depósito, en fecha 13 de Junio de 2023, con recibo Nº 020230050. Nótese que el referido comprobante de pago, efectuado el 22/07/2020, se corresponde a la cancelación de los cánones de arrendamiento que van desde los meses de Enero a Junio de 2020, es decir, ese comprobante demuestra el pago de seis (6) meses de arrendamiento. De igual manera, el pago efectuado en fecha 13/06/202, abarca el pago de Cuarenta (40) meses de canon de arrendamiento. Cabe destacar que en el contrato que rige las relaciones de las partes ambas acordaron en su cláusula Cuarta “Elementos del Pago de Arrendamiento Fijo (CAF)”…que: “…El canon de arrendamiento fijo mensual, convenido en los términos antes señalados, será pagado por “EL ARRENDATARIO” a “EL ARRENDADOR”, en la dirección de este último, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5)días del mes calendario de cada mes…” De modo pues que, de los pagos que pretende hacer valer a su favor, la parte demandada, y como fundamento de su defensa, se evidencia a todas luces su extemporaneidad, lo que hace plena prueba del incumplimiento demandado en este caso. Y así decide. Alegó además la parte demandada, en el acto de la Audiencia Oral, que la inspección judicial promovida por la parte actora y debidamente admitida por este Tribunal y evacuada en fecha 25 de septiembre de 2025, no tiene ningún valor probatorio, por cuanto la misma fue promovida en enero de 2025 y evacuada en septiembre de 2025. A este respecto el Tribunal observa: En fecha 23 de septiembre de 2025, se dictó auto mediante el cual se admitió las pruebas promovidas por la parte actora, entre ellas la Inspección Judicial, Consta además que en ese mismo auto, se acordó la notificación de las partes del contenido del mismo, por cuanto su pronunciamiento se había efectuado fuera del lapso establecido en la Ley. Pero consta además, que contra ese auto, que por error involuntario se había fechado 20 de septiembre de 2025, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue escuchado en un solo efecto devolutivo, mediante pronunciamiento de fecha 23 de septiembre de 2025, y en ese sentido, se ordenó remitir al Juzgado de Alzada, las copias certificadas que debía señalar el apelante y no lo hizo. Por lo tanto, ese auto de admisión de pruebas, quedó firme y en ese sentido, mal puede la representación de la parte demandada hacer ese alegato en la audiencia de juicio, siendo que no impulsó el recurso ejercido. De modo que, en ese sentido, esa Inspección Judicial promovida por la parte actora y evacuada por este Tribunal, adquiere pleno valor probatorio y es oportuno destacar, que de ella se evidencia además, el deterioro causado al local objeto de esta demanda, tal como se hizo constar en el acta levantada, donde se dejó constancia del mal estado de uso y conservación del local objeto de esta demanda, observándose sus paredes con rastros de humedad, de las comúnmente causada por filtraciones, piso en mal estado, y así se decide. Pues bien, habiendo quedado demostrado en autos el incumplimiento del arrendatario demandado, en el pago de los cánones, de manera temporánea, tal como se había acordado en el contrato de arrendamiento que rige las relaciones y debidamente cedido a la parte actora en este proceso; así como el deterioro causado al local objeto de esta demanda, resulta forzoso para quien decide, declarar la procedencia de lo demandado por la parte actora en este proceso, y así se declara. Ahora bien, ni la ley, ni la jurisprudencia, ni la doctrina patria autorizan al arrendatario a dejar de cumplir en ningún caso, ni siquiera en el caso del contrato cedido, con el pago de los (SIC) mensualidades arrendaticias, porque de acuerdo a lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil el arrendatario debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos. Y es de resaltar además que, en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, objeto de la presente demanda, ya transcrito, se convino entre las partes que el canon de arrendamiento debería ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. El cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes, Toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna delas fuentes extracontractuales. En este sentido, el legislador supone que las partes al contraer una obligación pretenden que la misma se cumpla como fue pactada, y del modo en que fue contraída. Pues bien, la parte demandada, ni en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, ni durante el lapso de pruebas, trajo a los autos nada que desvirtuara lo pretendido por la parte actora, en cuanto a su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, así como en el deterioro causado al local que le fue arrendado, lo cual la subsume dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 40, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que deviene en forzoso para este sentenciador declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y como consecuencia de ello, la procedencia del desalojo pretendido por la parte actora en este proceso, y Así se decide. Por todas las razones expuestas este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la falta de cualidad a la parte actora, en virtud de la cesión del contrato de arrendamiento. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 49, Tomo 549 Qto, en fecha 04 de junio de 2001, contra la Sociedad Mercantil TASCA CENTRO HIPICO FLAMINGO PLAZA C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19 d agosto de 2005, bajo el Nº 35, tomo 74-A cto. Representada por su Director Gerente, ciudadano NESTOR ENRIQUE ODOL VARGAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 122.445. TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada a entregar el inmueble identificado como: “Local comercial distinguido con la letra “C”,ubicado en la Avenida Quito, del Edificio Homero, Urbanización Los Caobo,(SIC) Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora libre de bienes y personas. CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la litis (…)”. -IV- DE LOS ESCRITOS DE INFORMES En fecha 2 de febrero de 2026, dentro de la oportunidad procesal conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano NÉSTOR ENRIQUE ODOL VARGAS, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., consignó escrito de informe constante de cuatro (4) folios útiles (Folios del N° 213 al 216), a través del cual manifestó: Señaló que, “(…) Al momento de contestar la demanda (…) se hizo valer la falta de cualidad de la demandante, Sociedad Mercantil "RECUPERADORA FERPAL, C.A.", para intentar la demanda y de nuestra (su) patrocinada Sociedad Mercantil "TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A" para sostenerla, fundamentándonos para ello en lo siguiente: "'...En el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de abril de 2014 entre mi representada y la Sociedad Mercantil "AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A.". actuando está en su carácter de ADMINISTRADORA del local comercial distinguido con la letra "C", ubicado en la avenida Quito, edificio Homero, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo desalojo se solicita, ya que las propietarias del mencionado local son (…) las ciudadanas: DOLORES ANTONIETA FERRER DE COBURN y TERESA DE JESUS FERRER DE VALDEZ (…) Posteriormente y en fecha 27 de julio de 2024, la mencionada "AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A". cedió ILEGALMENTE SIN LA PREVIA AUTORIZACIÓN DE LAS PROPIETARIAS DEL LOCAL Y SIN EL CONSENTIMIENTO DE MI REPRESENTADA A LA SOCIEDAD MERCANTIL RECUPERADORA FERPAL, C.A. todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de abril de 2014, dicha cesión carece de todo valor probatorio Y SE ENCUENTRA AFECTADA DE NULIDAD ya que la sociedad mercantil FERRER PALACIOS C.A actuando como ADMINISTRADORA no tiene facultades de disposición, por cuanto que para ello requería autorización expresa de las propietarias del local, lo cual no se hizo, y es por ello que como se ha expresado dicha cesión está afectada de NULIDAD Y CARENTE DE TODO VALOR PROBATORIO, no teniendo como consecuencia de ello el carácter de ARRENDADORA con el cual demanda la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., (…)”. Que, “(…) en efecto, en el presente caso la sociedad mercantil demandante incumplió con dicho requisito ya que, si bien consigno documento de Cesión de Contrato de arrendamiento, no acompaño constancia alguna de donde se evidenciara la autorización emanada de las 'propietarias del inmueble para que la empresa FERRER PALACIOS, C.A., pudiera ejecutar tal acto de disposición, siendo este último documento fundamental para que pudiere proceder la acción y es por ello al no existir el mismo, solicitamos se declare la NULIDAD DE LA CESIÓN y como consecuencia de ello se declare SIN LUGAR (…)”. Que, “(…) el tribunal de la causa no hizo pronunciamiento alguno sobre la falta de autorización de las dueñas del inmueble, ya que la sociedad mercantil FERRER PALACIOS, C.A., tenía únicamente el carácter de administradora, no era la propietaria del inmueble y con tal carácter solo podía realizar actos de administración tales como arrendar el inmueble, cobrar cánones de arrendamiento, realizar la (sic) reparaciones ordinarias, pero en ningún caso disponer del bien como ilegalmente lo hizo (…)”. Que, “(…) En el supuesto negado de que el tribunal considere la validez de la referida Cesión, tampoco la demandante Sociedad Mercantil "RECUPERADORA FERPAL, C.A.", tendría la cualidad necesaria para intentar la acción, ya que ella como Cesionaria sustituye al acreedor primario (Cedente) como lo es la "AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A.", ocupando su lugar y en su mismas condiciones, es decir, la Cesionaria actuaria con el MISMO CARÁCTER DE ADMINISTRADORA, no teniendo cualidad para intentar esta demanda por ser sus facultades de simple ADMINISTRACIÓN, y no hay constancia de que ellas se encuentre autorizada para ejecutar actos de disposición, no existe autorización expresa que la faculte para tal acto (…)”. Que, “(…) De un examen exhaustivo del fallo apelado se evidencia de una manera clara y precisa que no existió pronunciamiento alguno sobre este punto referido a la falta de cualidad de la demandante RECUPERADORA FERPAL, C.A., actuando como arrendadora, desconociendo los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez debe sentenciar de acuerdo a lo alegado y probado en auto (…)”. Que, “(…) Al no pronunciarse de manera expresa sobre la falta de cualidad de la demandante RECUPERADORA FERPAL, C.A., en su carácter de arrendadora del local comercial objeto del desalojo de este juicio una vez declarado valido la Cesión del contrato de arrendamiento es evidente que se incurrió en e l vicio de incongruencia omisiva, vulnerando así el derecho a la defensa y al debido proceso, así como la tutela judicial efectiva, garantías estas consignadas en los artículo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto el fallo judicial no se ajustó a lo alegado y probado en autos, existiendo un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes en primera instancia plantearon la controversia (…)”. Que, “(…) Alegamos expresamente la infracción del artículo 509 citado por cuanto, el juez de la recurrida no examinó ni siquiera mencionó en la sentencia la prueba documental que cursa a los folios 63 y 64 del expediente contentiva de la certificación de gravamen de los últimos veinte (20) años, expedida por el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 18 de octubre de 2024, de donde se evidencia quienes son las legítimas propietarias del inmueble cuyo desalojo se solicita, prueba (sic) está legalmente promovida y la cual es determinante en el dispositivo del fallo, ya que se alego (sic) la falta de autorización dada las referidas propietarias a la Cedente sociedad mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A. para que esta pudiera celebrar el ato de disposición (…)”. Que, “(…) En fecha 28 de enero de 2025 la parte actora consigno escrito de pruebas donde promovió entre otras la inspección judicial. Ahora bien, dicha prueba de inspección judicial fue admitida por el tribunal en fecha 23 de septiembre de 2025, es decir después de transcurridos ciento catorce(114) días hábiles desde la fecha de su promoción, sin que durante ese lapso de tiempo la parte actora insistiera en que el tribunal se pronunciara sobre la admisibilidad o no de la misma. Posteriormente, y en fecha 25 de septiembre del mismo año se llevó a la practica la inspección judicial (…)”. Que, “(…) es evidente que la admisión de la prueba en cuestión vulneró los principios constitucionales al debido proceso y los principios de seguridad jurídica e igualdad de las partes, por haber transcurrido ciento catorce (114) días de despacho desde la fecha de su promoción sin que durante ese lapso la parte actora promovente insistiera en su admisibilidad. Por lo tanto esa prueba es nula de nulidad absoluta (…)”. Que, “(…) la mencionada inspección judicial, evacuada el 25 de septiembre de 2025 es impertinente ya que en ella se deja constancia de hechos que no pueden ser apreciados por los sentidos, es decir, sobre hechos que no son materia de una inspección judicial propiamente dicha, como son rasgos de filtración, rasgos de húmeda, resquebrajamiento y agrietamiento del revestimiento de concreto y friso de la parte exterior lateral que corresponden a la placa del techo de la primera planta del local y una filtración que se observa en la parte superior de la fachada del local, ya que la determinación de esos daños debe hacerse a través de una prueba de experticia que sería la conducente (…)”. Por su parte, en fecha 6 de febrero de 2026, dentro de la oportunidad procesal conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano LUCIO MUÑOZ MANTILLA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante RECUPERADORA FERPAL, C.A., consignó escrito de informe constante de cinco (5) folios útiles (Folios N° 218 al 222), a través del cual manifestó: Que, “(…) de una simple lectura y análisis del auto promovido por este digno tribunal se evidencia que el mismo señalo que los informes de ambas partes Debían (sic) ser presentados al vigésimo día de despacho, lo cual conlleva que una simple operación aritmética desde la fecha del auto de admisión es decir el día 19 de diciembre del 2025 hasta el 2 de febrero del 2026 no habían trascurrido los veinte días de despacho, lo que conlleva tal como lo alega el artículo 202 del código de procedimiento civil que los informes no fueron presentados en el término y lapso legal Establecidos (sic) por el auto de este por el tribunal. Por tal razón no debe ser valorado por este tribunal (…)”. Que, “(…) En relación al primer punto alegado por la parte demandada con respecto a la supuesta falta de cualidad tal hecho fue alegado erróneamente por la parte demandada como cuestión previa y la misa fue decidida por el tribunal de causa y del mismo modo lo alegó como defensa de fondo lo cual el tribunal de la causa como punto previo procedió a decidirlo declarando sin lugar lo alegado por la representación de la parte demandada así mismo en la parte narrativa de su sentencia especifica clara y precisa todo de conformidad del artículo 243 ordinal quinto del código de procedimiento civil porque no prosperaba tal Alegato de la parte demandada (…)”. Que, “(…) En relación al primer punto alegado por la parte demandada con respecto a la supuesta falta de cualidad tal hecho fue alegado erróneamente por la parte demandada como cuestión previa y la misa fue decidida por el tribunal de causa y del mismo modo lo alegó como defensa de fondo lo cual el tribunal de la causa como punto previo procedió así decidirlo declarando sin lugar lo alegado por la representación de la parte demandada así mismo en la parte narrativa de su sentencia especifica clara y precisa todo de conformidad del artículo 243 ordinal quinto del código de procedimiento civil porque no prosperaba tal Alegato de la parte demandada (…)”. Que, “(…) la parte demandada alega qué presentó una certificación de gravámenes donde manifiesta que las propietarias del inmueble eran unas personas naturales identificadas en los autos, lo cual ciudadano juez es impertinente ya que independiente de quienes son los propietarios, en el presente juicio no se está ventilando una acción reivindicatoria sino un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes así como el deterioro del inmueble por tal hecho es improcedente tal alegato e impertinente ya que no guarda relación con el juicio de desalojo. Por un lado y por el otro por ser el administrador quien suscribió el contrato de arrendamiento no le está vedado que pueda acudir a la vía judicial a intentar la demanda de desalojo ya que él es corresponsable del contrato de arrendamiento y debe velar y comportarse como un buen padre de familia tal como lo establece el artículo 6 de la ley de arrendamiento para uso comercial, y es tanto así ciudadano juez que la parte demandada al principio del contrato siempre cancelaba su canon de arrendamiento a dicha administradora y por tal razón es impertinente, ineficaz e insuficiente con falta de fundamento jurídico el presente alegato (…)”. Que, “(…) En el presente caso ciudadano juez la parte actora es decir Administradora Ferrer Palacios C.A. cumplió con todos los requisitos fundamentales para poder demandar ya que ella suscribió el contrato de arrendamiento, otorgó poderes a los Abogados y por haber sido quien suscribió el contrato de arrendamiento así como tenía la facultad de celebrarlo también posee la facultad de resolverlo por cuanto el es garante y responsable por ser administrador que el inquilino pague el canon de arrendamiento y Cumpla (sic) sus obligaciones contractuales y, al observar que este en forma reiterada adeuda más de 3 años procedió a demandar cumpliendo su responsabilidad de ser un buen padre de familia por otro lado en el presente caso y para conocimiento de este tribunal el propietario de la Administradora Ferrer Palacios C.A. es el cónyuge de una de las copropietarias es decir TERESA DE JESUS FERRER DE VALDEZ por tal razón ciudadano juez, lo que la parte demandada debió en toda la etapa del juicio fue desvirtuar la falta de pago y no buscar hechos dilatorios y tratar de evadir su responsabilidad, como era el pago de canon de arrendamiento el pago de los gastos comunes y mantener el inmueble en buen estado como un buen padre de familia (…)”. Que, “(…) la parte demandada efectivamente tiene pleno conocimiento de la validez de la sesión y tal como establece la ley a confección de parte relevo de prueba, el manifiesta que en el supuesto negado de que el tribunal considere la valides (SIC) de la referida sesión el cedido, Recuperadora Ferpal el mismo tendría falta de cualidad para intentar esta demanda por cuanto no se encuentra autorizada para ejecutar acto de imposición a tal hecho ciudadano juez superior la parte demandada en las actas del proceso ataco la sesión efectuada por agencia Ferrer palacio pero en ningún momento atacó a Recuperadora Ferpal, C.A., lo cual conlleva que le dio validez a la sesión efectuada a Recuperadora Ferpal, C.A., por un lado y por el otro no puede pretender en esta superioridad atacar directamente a Recuperadora Ferpal, C.A., ya que tuvo el lapso para haber atacado los hechos alegados a Recuperadora Ferpal C.A. es decir no puede convertir esta superioridad a decidir hechos que no fueron allegados en el tribunal de la causa así mismo no es cierto que la parte demandada haya hecho un examen exhaustivo del fallo ya que el tribunal de la causa no puede pronunciarse de una supuesta falta de cualidad contra Recuperadora Ferpal, C.A.. cuando la parte demandada atacó fue a Administradora Ferrer Palacios C.A. y más aún cuando se había decidido en cuestión previa ¿por qué no hizo las observaciones al tribunal de la causa? Y del mismo modo lo alegó al fondo de la demanda lo cual también fue decidido por el tribunal de la causa igualmente no puede el tribunal de causa pronunciarse sobre Recuperadora Ferpal, C.A., toda vez que si no se lo alegaron y este se pronuncia sobre este punto estaríamos en presencia de ultra petita del mismo modo ciudadano juez de esta superioridad tal como lo ha reiterado la sala de casación civil cuando se alega un vicio tal como este que están alegando de incongruencia, el mismo debe estar fundamentado en el cual es el vicio y que es lo que se persigue y cuáles son los dispositivos legales que se violaron ante tan hecho debe ser desechado en primer lugar por estos aspectos fundamentales y en segundo lugar porque quiere traer hechos nuevos cuando ataca a Recuperadora Ferpal C.A. lo cual es improcedente e ilegal por tal razón ciudadano juez es que lo alegado por la parte demandada es improcedente ya que pretende alegar nuevos hechos (…)”. Que, “(…)La parte demandada Alega en su escrito de informe hechos que guardan relación con la parte eficiente de la parte demandada en estar presente constantemente en la observación del juicio, porque ciudadano juez le falto una parte del cuento expresarlo a la parte demandada que es que una vez efectuada la audiencia preliminar el procedió a apelar del auto en la cual había sido fijada tocándole conocer al Tribunal Quinto Superior en lo Civil Mercantil y Tránsito bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Tal como se puede evidenciar en el expediente de marras, lo que llevo a que el juez de la causa en virtud de la sanidad del proceso y evitar reposiciones inútiles y mantener la igualdad de las partes procedió a Admitir las pruebas y posteriormente evacuarlas, ante tal hecho se evidencia que no se le ha vulnerado el derecho a la defensa ni al Debido proceso y es tanto así que la parte demandada con el escrito de apelación y el ineficaz escrito de observaciones reconoce que existió la fecha en la cual se iba a evacuar la prueba de inspección judicial y por el contrario no compareció por cuanto sabía que el demandado no había cumplido con la formalidad de mantener el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento, tal es otro hecho ciudadano juez que demuestra no solamente el incumplimiento de la parte demandada de los pagos señalados en el libelo de demanda si no también el evidente deterioro del inmueble y pretende más aun hacer observaciones a la Inspección judicial realizada no efectuándola al momento de la práctica de la inspección, igual a confección de parte relevo de prueba cuando este no compareció y no desvirtuó lo alegado en la inspección por el ciudadano juez y de una simple lectura de la Inspección judicial se puede evidencia que el tribunal deja constancia expresa de lo que observó al momento de la práctica de la inspección (…)”. -V- DE LOS ESCRITOS DE OBSERVACIONES En fecha 20 de febrero de 2026, dentro de la oportunidad procesal conforme a lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano NÉSTOR ENRIQUE ODOL VARGAS, apoderado judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., consignó escrito de observaciones constante de dos (2) folios útiles, a través del cual manifestó: Señaló que, “(…) Con relación a la cesión del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad de comercio “AGENCIA FERRER PALACIOS C.A.” y la sociedad de comercio “RECUPERADORA FERPAL C.A.” por la cual la primera cedió todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito por nuestra representada, estamos en presencia tal como lo afirma la parte demandante en su escrito de informes de una CESIÓN DE CONTRATO. Ahora bien, dicha cesión al igual que la enajenación constituye un ACTO DE DISPOSICIÓN, y por lo tanto el administrador-arrendador (NO PROPIETARIO) está impedido de ceder el contrato de arrendamiento a otro administrador SIN EL CONSENTIMIENTO EXPRESO Y ESCRITO DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE, ya que dicha cesión transfiere derechos y obligaciones, lo cual como se ha dicho requiere la aprobación del titular de la propiedad, en este caso las ciudadanas DOLORES ANTONIETA FERRER DE COBURN y TERESA DE JESUS FERRER DE VALDES, tal como se evidencia de la certificación de gravámenes que cursa en los folios 63 y 64 del expediente. Por lo tanto al no existir el consentimiento expreso de las propietarias del negocio jurídico cedido es evidente que la referida cesión es NULA DE NULIDAD ABSOLUTA, por aplicación del referido artículo 1.141 del código Civil , y así solicitamos de este tribunal lo declare (…)”. Que, “(…) Al ser nula la mencionada cesión del contrato de arrendamiento la sociedad mercantil “RECUPERADORA FERPAL C.A.” CARECE DE CUALIDAD PARA DEMANDAR EL DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL YA QUE ELLA COMO TAL NO APARECE SUSCRIBIENDO EL CONTARTO DE ARRENDAMIENTO CEDIDO. Punto este de la falta de cualidad por no se arrendador ya decidido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°142, del 10 de abril del 2023 (…)”. Que, “(…) Con relación al punto previo mediante el cual en el escrito de informes se solicita la no valoración de nuestros informes por considerar que los mismo debían ser presentados al vigésimo (20°) día de despacho. Este criterio esbozado por la parte demandante en el punto previo carece de toda legalidad, ya que han sido reiteradas las sentencias tanto de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justica como de la Sala de Casación Civil que han declarado que cualquier actuación anticipada, ya sea contestación a la demanda, informes y apelación tiene pleno valor por cuanto no afecta el debido proceso ni el derecho a defensa de la otra parte. Para que pueda considerarse extemporánea uno de esos actos procesales es necesario que el mismo se hay (sic) celebrado o ejercido una vez precluido el lapso procesal. En consecuencia, solicitamos del tribunal deseche por improcedente tal pedimento y valore en todas sus partes nuestro escrito de informes (…)”. Que, “(…) Alega la parte demandante en su escrito de informes que la certificación de gravámenes es impertinente ya que no se demanda una reivindicación si no desalojo. El tribunal a quo nada dijo con relación a esa prueba en abierta violación del artículo 509 de nuestro derecho adjetivo que establece: “… los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido aun aquella que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas…”No existen dudas que el juez de la causa incurrió en el vicio de silencio de prueba, ya que como se ha dicho no valoro ni enuncio la certificación de gravamen donde consta la propiedad del inmueble referente al contrato de arrendamiento cedido, prueba esta que es determinante en el dispositivo del fallo por no cursar la autorización expresa de ella para dicha cesión (…)”. Que, “(…) En el escrito de informe la parte demandante alega que por existir una apelación que iba a conocer el TRIBUNAL QUINTO (5°) SUPERIOR DE LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO, el juez Noveno (9°) de Municipio, según lo afirma la parte actora en virtud de la sanidad del proceso de evitar reposiciones inútiles y mantener la igualdad de las partes procedió a admitir las pruebas y posteriormente evacuarlas. Es cierto lo de la apelación que conoció el expresado juzgado superior, pero también es cierto que esa apelación fue oída a un solo efecto y como consecuencia de eso el juicio no se paralizo sino que continuo su causa, es por ello que el juez al admitir la prueba de inspección judicial habiendo trascurridos más de cien (100) días de despacho prueba de ello es el cómputo que curas (sic) en autos que incurrió en un error que afecto el debido proceso y el derecho a la defensa de nuestra representada, y por lo tanto la inspección judicial no debe ser apreciada (…)”. En ese mismo orden, en fecha 23 de febrero de 2026, dentro de la oportunidad procesal conforme a lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano LUCIO MUÑOZ MANTILLA, apoderado judicial de la parte demandante RECUPERADORA FERPAL, C.A., consignó escrito de observaciones constante de tres (3) folios útiles con sus vueltos, a través del cual manifestó: Que, “(…) de un análisis exhaustivo a las actas procesales que conforman el presente expediente se puede evidenciar que en el auto dictado por esta alzada en fecha 19 de diciembre de 2025, mediante el cual se admitió la apelación y se fijó la oportunidad para presentar los informes, se desprende de dicho acto procesal que la oportunidad para presentar los mismos es el vigésimo (20°) día de despacho siguiente al auto. Ahora bien, se puede evidenciar de forma notoria e inequívoca que del 19 de diciembre de 2025, al 2 de febrero de 2026, fecha en la cual la parte demandada procedió a presentar los informes, no ha transcurrido el referido lapso de veinte (20) días de despacho. Asimismo, el ordenamiento jurídico venezolano ha sido enfático en señalar que los lapsos procesales son de estricto orden público y su inobservancia acarrea la nulidad del acto. En el caso sub examine, la consignación anticipada del escrito de informes constituye una clara violación al principio de preclusión de los lapsos, tal como lo establece el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el acto fue realizado antes de la oportunidad legalmente prevista para ello, trayendo como consecuencia que los informes presentados por la parte demandada fueron extemporáneos por anticipado y al no haber sido consignado en la oportunidad legal se estaría violando el principio de preclusión de los lapsos procesales, por tal razón, y en resguardo del principio de legalidad de las formas procesales, dichos informes no deben ser valorados por esta Alzada (…)”. Que, “(…) En relación al primer punto alegado por la parte demandada con respecto a la supuesta falta de cualidad tal hecho fue alegado erróneamente por la parte demandada como cuestión previa y la misma fue decidida por el tribunal de causa y del mismo modo lo alegó como defensa de fondo lo cual el tribunal de la causa como punto previo procedió a decidirlo declarando sin lugar lo alegado por la representación de la parte demandada, así mismo en la parte narrativa de su sentencia especifica clara y precisa todo de conformidad del artículo 243 ordinal quinto del código de procedimiento civil porque no prosperaba tal alegato de la parte demandada (…)”. Que, “(…) la parte demandada alega qué presentó una certificación de gravámenes donde manifiesta que las propietarias del inmueble eran unas personas naturales identificadas en los autos, lo cual ciudadano juez es impertinente e ineficaz, ya que independientemente de quienes son los propietarios, en el presente juicio no se está ventilando una acción reivindicatoria sino un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes así como el deterioro de inmueble por tal hecho es improcedente tal alegato e impertinente ya que no guarda relación con el juicio desalojo. Por un lado y por el otro, por ser el administrador quien suscribió el contrato de arrendamiento no le está vedado que pueda acudir a la vía judicial a intentar la demanda de desalojo ya que el es coresponsable (sic) del contrato de arrendamiento y debe velar y comportarse como un buen padre de familia tal como lo establece el artículo 6 de la ley de arrendamiento para uso comercial, y es tanto así ciudadano juez que la parte demanda al principio del contrato siempre cancelaba su canon de arrendamiento a dicha administradora y por tal razón es impertinente, ineficaz e insuficiente con falta de fundamento jurídico el presente alegato (…)”. Que, “(…) La parte demanda en su afán de tratar de sorprender a este digno tribunal y confundirlo alega una serie de hechos que son irrelevantes en relación al juicio en la cual manifiesta en este segundo aparte que no se cumplió con los requisitos del artículo 340 del código de procedimiento civil, por cuanto no se acompañó la autorización a la empresa AGENCIA FERRER PALACIOS C.A., para poder demandar, al respecto esta representación judicial en nombre de su representado efectúa la presente observación: En el presente caso ciudadano juez la parte actora es decir AGENCIA FERRER PALACIOS C.A., cumplió con todos los requisitos Fundamentales para poder demandar ya que ella suscribió el contrato de arrendamiento, otorgó poderes a los Abogados y por haber sido quien suscribió el contrato de arrendamiento así como tenía la facultad de celebrarlo también posee la facultad de resolverlo por cuanto el es garante y responsable por ser administrador qué el inquilino pague el canon de arrendamiento y Cumpla (sic) sus obligaciones contractuales y, al observar que este en forma reiterada adeudaba más de tres años procedió a demandar cumpliendo su responsabilidad de ser un buen padre de familia, por otro lado en el presente caso y para conocimiento de este tribunal el propietario de AGENCIA FERRER PALACIOS C.A., es el cónyuge de una de las copropietarias, es decir, TERESA DE JESÚS FERRER DE VALDEZ, por tal razón ciudadano juez lo que la parte demanda debió hacer en toda la etapa de juicio fue desvirtuar la falta de pago y no buscar hechos dilatorios y tratar de evadir su responsabilidad como era el pago de canon de arrendamiento como el pago de los gastos comunes y mantener el inmueble en un buen estado como un buen padre de familia (…)”. Que, “(…) En visto lo alegado por la parte demandada efectivamente tiene pleno conocimiento de la validez de la cesión y tal como establece la ley a confección (sic) de partes relevo de prueba, el manifiesta que en el supuesto negado de que el tribunal considere la valides (sic) de la referida cesión, el cedido RECUPERADORA FERPAL C.A, el mismo tendría falta de cualidad para intentar esta demanda por cuanto no se encuentra autorizada para ejecutar acto de imposición a tal hecho ciudadano Juez Superior, la parte demandada en las actas del proceso atacó la cesión efectuada por agencia FERRER PALACIO, pero en ningún momento atacó a RECUPERADORA FERPAL C.A., lo cual conlleva que le dio validez a la cesión efectuada a RECUPERADORA FERPAL C.A., por un lado y por el otro, no puede pretender en esta superioridad atacar directamente a RECUPERADORA FERPAL C.A., ya que tuvo el lapso para haber atacado los hechos alegados a RECUPERADORA FERPAL C.A., es decir no puede convertir esta superioridad a decidir hechos qué no fueron alegados en el tribunal de la causa así mismo no es cierto que la parte demandada haya hecho un examen exhaustivo del fallo ya que el tribunal de la causa no puede pronunciarse de una supuesta falta de cualidad Contra (sic) RECUPERADORA FERPAL C.A., cuando la parte demandada atacó fue a la AGENCIA FERRER PALACIOS C.A, y más aún cuando se había decidido en cuestión previa ¿Por que (sic) no hizo las observaciones al tribunal de la causa? Y del mismo lo alego al fondo de la demanda lo cual también fue decidido al tribunal de la causa igualmente no puede el tribunal de causa pronunciarse sobre RECUPERADORA FERPAL C.A., toda vez que si no se alegaron y este se pronuncia sobre este punto estaríamos en presencia de ultrapetita del mismo modo ciudadano juez de esta superioridad tal como lo a (sic) reiterado la sala de casación civil cuando se alega un vicio tal como este que se están alegando de incongruencia el mismo debe estar fundamentado en cual es el vicio y que es lo que se persigue y cuales (sic) son los dispositivos legales que se violaron ante tal hecho debe ser desechado en primer lugar por estos aspectos fundamentales y en segundo lugar porque quiere traer hechos nuevos cuando ataca al RECUPERADORA FERPAL C.A., lo cual es improcedente e ilegal. Por tal razón, ciudadano juez es que lo alegado por la pare demandada es improcedente ya que pretende alegar nuevos hechos (…)”. Que, “(…) Alega en su escrito de informe hechos qué guardan relación con la parte eficiente de la parte demandada en estar presente constantemente en la observación del juicio, porque ciudadano juez a la parte demandada le falto expresar una parte del cuento, que una vez efectuada la audiencia preliminar el procedió a apelar del auto en la cual había sido fijada tocándole conocer dicha apelación al tribunal Quinto Superior en lo Civil Mercantil y Tránsito Bancario de La (sic) Circuncision (sic) Judicial del Área, Metropolitana de Caracas, Tal como se puede evidenciar en el expediente de marras, lo que llevó a que el juez de la causa en virtud de La sanidad del proceso y evitar reposiciones inútiles y mantener la igualdad de las partes, procedió a Admitir las pruebas y posteriormente evacuarlas, ante tal hecho se evidencia que no se ha vulnerado el derecho a la defensa ni al Debido proceso y es tanto así que la parte demandada con el escrito de apelación y el ineficaz escrito de observaciones, reconoce que existió la fecha en el cual se iba a evacuar la prueba de inspección judicial y por el contrario no compareció por cuanto sabía que el demandado no había cumplido con la formalidad de mantener el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento, tal es otro hecho ciudadano juez que demuestra no solamente el incumplimiento de la parte demandada de los pagos señalados en el libelo de demanda si no también el evidente deterioro del inmueble y pretende más aún hacer observaciones a la inspección judicial realizada no efectuándola al momento de la práctica de la inspección o dentro del término legal, igual a confección (sic) de parte relevo de prueba cuanto este no compareció y no desvirtuó lo alegado en la inspección por el ciudadano juez y de una simple lectura de la Inspección judicial se puede evidenciar que el tribunal deja constancia expresa que observó al momento de la práctica de la inspección (…)”. -VI- DE LA COMPETENCIA Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse en torno a su competencia para conocer de la presente apelación bajo estudio, realizada contra la decisión dictada por el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2025, y al efecto observa: El artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte.”(Negritas de esta Alzada). Conforme con el artículo ut supra transcrito, cuando la apelación sea admitida en ambos efectos, se deben remitir con el oficio las actas correspondientes y conducentes al Tribunal de Alzada que sea competente en la misma jurisdicción. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia como máximo órgano rector del Poder Judicial y en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala Plena, ha dictado Resoluciones a través de las cuales ha modificado a nivel nacional las competencias de los juzgados para conocer asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, siendo la última de ellas, la Resolución Nº 2023-0001 del 24 de mayo de 2023. En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 496/2019 de fecha 21 de noviembre de 2019, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González, (caso: Iván E. Machado H. contra Servi-Auto El Oasis, C.A.), estableció el siguiente criterio: “(…) las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio (…)” …Omissis… (…) Lo que, por vía de consecuencia, lleva a concluir que son los juzgados superiores con competencia en lo civil de la Circunscripción Judicial, a la que corresponda el juzgado de municipio cuya decisión sea apelada, por ser ellos los jueces naturales (...), pues en los casos como el de autos, donde la actuación del juez de municipio es como la de un juez de primera instancia, resulta un juzgado con categoría de superior, el competente para conocer de la apelación en el presente juicio. …Omissis… De los anteriores planteamientos se deduce, que las incidencias de inhibición, recusación y apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los juzgados de municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los juzgados superiores con competencia en lo civil en la circunscripción judicial, a la que pertenece el juzgado de municipio donde se planteó la incidencia (…)”. En ese orden de ideas, conforme al criterio jurisprudencial parcialmente supra transcrito, se observa que la decisión bajo examen fue dictada por el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, la competencia para conocer de la presente apelación esta deferida a un Juzgado Superior; por lo que, es competente éste Tribunal para conocer de la apelación interpuesta en fecha 12 de noviembre de 2025, y ratificado en fecha 18 de noviembre del mismo año, contra la decisión dictada por el Tribunal que emitió la sentencia impugnada y por tratarse de una materia afín con la competencia que tiene atribuida. Y así se decide.- Con base en las consideraciones realizadas anteriormente, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, observa que el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es un órgano jurisdiccional de primera instancia cuyo superior jerárquico dentro de la estructura Judicial son los juzgados superiores de esta jurisdicción; por lo que, en este sentido, es precisamente que luego de la distribución de rigor, este Juzgado Superior fue quien resultó competente para conocer la presente apelación en ambos efectos. Y así se declara.- -VII- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Declarada como ha sido la competencia de este Juzgado Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, para conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de noviembre de 2025, y ratificado en fecha 18 de noviembre del mismo año, por el ciudadano NESTOR ODOL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el Nro. 122.445, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., contra el fallo dictado por el Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2025, y estando dentro de la oportunidad procesal para ello, este Tribunal Superior pasa a cumplir con ello, previa las siguientes consideraciones: Previo a las motivaciones para su decisión que infra señalará esta Alzada, este Juzgado Superior actuando en el presente recurso como tribunal de segunda instancia, en cumplimiento a su obligación fundamental enfocada en la revisión del fallo sometido a su examen como ha sido la sentencia recurrida dictada por el Tribunal Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2025, en estricto apego a lo prescrito en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ha revisado minuciosamente los hechos planteados, su subsunción adecuada en el derecho vigente, realizando un minucioso control de la actividad probatoria en cuanto a que se haya realizado una adecuada valoración de todo el acervo probatorio que consta en las actas procesales, y que ha sido aportado por las partes, todo con el principal objetivo que haya ocurrido durante el proceso de la litis, el cumplimiento por el juzgado recurrido del debido proceso, conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil; así como, en la jurisprudencia aplicable. En este orden de ideas, del examen a las actas procesales que conforman el expediente judicial del juicio en apelación, evidencia esta alzada, que la pretensión de autos se basa en la solicitud de intervención judicial a los fines de la verificación de la procedencia del desalojo de un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con la Letra C, del Edificio Homero, ubicado en la Avenida Quito, Urbanización los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, conforme a los literales “a” y “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, se tiene que el literal a), del artículo 40 ejusdem, establece que: “(…) Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”. Igualmente, el literal c), del mismo artículo ejusdem, dispone como causal de desalojo: “(…) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (…)”. Por su parte, la parte demandada recurre el fallo del tribunal de cognición esgrimiendo la existencia de vicios procesales como la falta de cualidad del actor para ejercer la acción; y adicionalmente denuncia a su decir, la existencia en el fallo apelado del vicio de incongruencia negativa. En este sentido, el demandado recurrente, según se desprende de los alegatos explanados en el escrito de informe presentado ante esta alzada (Folios N° 213 al 216), señala que “(…) Al no pronunciarse de manera expresa sobre la falta de cualidad de la demandante RECUPERADORA FERPAL, C.A., en su carácter de arrendadora del local comercial objeto del desalojo de este juicio una vez declarado valido la Cesión del contrato de arrendamiento es evidente que se incurrió en el vicio de incongruencia omisiva, vulnerando así el derecho a la defensa y al debido proceso, así como la tutela judicial efectiva, garantías estas consignadas en los artículo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto el fallo judicial no se ajustó a lo alegado y probado en autos, existiendo un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes en primera instancia plantearon la controversia (…)”. Ahora bien, a los fines de la verificación de las denuncias realizadas por el demandado recurrente de la sentencia apelada, se desprende que el tribunal de primera instancia declaró SIN LUGAR la defensa de fondo opuesta por la parte accionada, referida a la falta de cualidad por la parte actora, eso, en virtud de la cesión del contrato de arrendamiento, lo cual dictaminó en la motiva del fallo (Folio N° 195) bajo los siguientes términos: “(…) cursa al folio 47 y su vto, del presente expediente, documento de cesión del contrato de arrendamiento a que se contrae estas actuaciones, debidamente suscrito entre la Sociedad de Comercio AGENCIA FERRER PALACIOS C.A y la Sociedad de Comercio RECUPERADORA FERPAL, C.A, mediante el cual, se evidencia la manifestación de voluntades de: la primera en ceder todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil TASCA CENTRO HIPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., y la segunda: de pagar el precio pactado y aceptar la cesión. De modo que, con la manifestación de voluntades de las partes, el pago del precio pactado y la tradición del derecho de crédito que en este caso, es el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora, podemos decir que estamos ante la presencia de una cesión de contrato que se perfeccionó al cumplirse con todos los requisitos expresados en la Ley, Así se decide (…)”. Vale aquí señalar, que la falta de cualidad como defensa perentoria, la prevé el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 361, sobre la cual, generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla en la sentencia de mérito. La mencionada norma del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “(…) En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandando para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas (…)”. Así las cosas, es sabido en el mundo jurídico que una contienda judicial procedente en derecho no puede instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino más bien, entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es esto lo que de manera forense jurídica se conoce como la cualidad legítima de los sujetos en un juicio. Sobre la legitimación para actuar en juicio, el Jurista venezolano, Dr. Luís Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos” (p. 21), afirma que en: “(...) sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (…)”. De lo anterior se aprecia, que no se debe confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. “(…) La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (…)” (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 30). E igualmente, tampoco debe confundirse con la ilegitimidad a que refiere el artículo 346.4 del Código de Procedimiento Civil, el cual está referido a la falta de representación del citado. Ahora bien, visto las denuncias realizadas por la demandada recurrente, esta Alzada ha verificado minuciosamente todas las actas procesales que conforman el expediente judicial del presente juicio por desalojo de local comercial que en contra de la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., presentó la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., verificando este Tribunal Superior de manera exhaustiva cada uno de los vicios denunciados por la demandada recurrente. En este sentido, en cuanto a la insistente denuncia del vicio de falta de cualidad conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil esgrimidos como defensa o excepciones perentorias en la oportunidad de la contestación de la demanda (vuelto del folio N° 59, de la pieza principal del presente expediente judicial), como en los informes presentados ante esta instancia (Folio N° 213, de la pieza principal del presente expediente judicial), esta Alzada ha verificado que consta en los autos los suficientes elementos probatorios que le permiten llegar a la conclusión que no le asiste la razón al recurrente en su solicitud de la denuncia sobre la falta de cualidad del actor como lo alegó con base en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que, dicha solicitud es improcedente, por cuanto se desprende de las actuaciones de autos que se encuentra suficientemente ajustado a derecho la cesión y traspaso de todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento, así como su legal valoración probatoria por parte del a quo, que la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., hiciera en favor de la sociedad mercantil Recuperadora Ferpal, C.A. (Folio N° 47, de la pieza principal del presente expediente judicial), demostrando suficientemente su legitimidad en el presente juicio por desalojo de local comercial, por lo que resulta forzoso para esta alzada desestimar la denuncia antes señalada. Y así se establece.- En referencia a la Segunda Delación, dónde el demandado recurrente denuncia que el fallo recurrido se encuentra afectado del vicio de incongruencia negativa, este Sentenciador con base a lo que ha sido la reiterada y pacífica jurisprudencia patria, como también la más calificada doctrina, señala que el mismo es un vicio de la sentencia donde el juez omite pronunciarse sobre alguna de las pretensiones o alegatos fundamentales de las partes, violando de esa manera el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva. Sin embargo, en revisión de las actas procesales que conforman el juicio de autos, con meridiana claridad aprecia esta Alzada que en razón a los pronunciamientos realizados por el a quo en el fallo recurrido, y que ut supra ha señalado, y sobre todo, ha constatado esta Alzada que no se configura el vicio delatado, y consecuencialmente no le asiste la razón al recurrente, viéndose obligado forzosamente esta Superioridad a desechar la presente delación de citra petita. Y así se establece.- Como tercer punto delata la apelante, que el fallo recurrido se encuentra infeccionado de inmotivación por silencio de prueba, ya que según su decir, que las legítimas propietarias del inmueble objeto de la presente solicitud de desalojo, no autorizaron a la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., a realizar la cesión de derechos del contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A. Igualmente, en este caso no le asiste la razón al recurrente, por cuanto ha sido reiterado en la presente decisión, que en el recorrido procesal del presente juicio se han evacuados las diferentes pruebas promovidas y ha sido constatado por esta Alzada que las mismas sufrieron la valoración adecuada por parte del Juez en el fallo recurrido, y así es apreciable en las motivaciones ut supra anteriormente señaladas, y que se considera inoficioso repetirlas, por lo que, consecuencialmente, es obligante para este Juzgado Superior desestimar la presente denuncia. Y así se establece.- Por último, en cuanto a la delación sobre la oportunidad en que fue practicada la inspección judicial por el Tribunal a quo, fue constatado por esta Alzada que la misma fue promovida y admitida dentro de la oportunidad procesal prevista, es decir, cumplió con el andamiaje legal previsto y aplicable, por cuanto el Juez de cognición consideró ajustada a derecho la solicitud de la parte, y consideró que de manera sensorial era necesario examinar el inmueble objeto de la solicitud del desalojo, ya que una de las causales alegadas por el actor del juicio, es el deterioro que ha sufrido el mismo, y que es imputable al arrendatario, es decir, al demandado de autos. Por lo que, visto que tanto la promoción, la admisión y la ejecución de la inspección judicial fueron procesadas conforme a derecho, esta Alzada considera que no le asiste la razón al demandado recurrente, por lo que, la misma es desestimada. Y así se establece.- Así las cosas, pasa esta Superioridad a analizar lo referente a la causal de desalojo contemplada en el artículo 40 literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente: “(…) Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”. Esta Alzada considera oportuno traer a colación el fundamento legal sobre los términos de cumplimiento de las obligaciones contractuales, y al respecto, el Código Civil venezolano establece dos normas de importancia en sus artículos 1.160 y 1.167, descrita de la siguiente manera: Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. En virtud de lo anteriormente señalado, se tiene que el tema decidendum versa sobre la legalidad del desalojo solicitado por la parte actora en el presente juicio; así como, la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso la parte demandada en los supuestos previstos en los literales "a" y “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos desde el año 2020, hasta la presente fecha; y por otra parte, el deterioro del mismo prevista en el literal “c” ejusdem. En el mismo hilo, y con igual importancia, esta Alzada considera menester acotar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014), prevé en el artículo 14, lo siguiente: "Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”. Se observa con meridiana claridad de la norma ut supra transcrita (Literal “a” del artículo 40 eiusdem), que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento de manera consecutivas, o por el incumplimiento en las obligaciones legales, y/o contractuales como lo estatuye el artículo 14 de la Ley en comento. Adicionalmente, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos compromisos de obligatorio cumplimiento, como lo son: “1°.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias” y, “2°.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Ahora bien, en razón a que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo en el que las prestaciones se realizan de manera continuada a lo largo de la vigencia del contrato, las obligaciones de las partes se extienden en el tiempo y se deben dar cumplimiento en forma periódica o sucesiva, es por esto, que representa particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. De tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad de tiempo pactada, que el legislador previó un procedimiento especial en el cual estableció la oportunidad en que el arrendatario debe cumplir con su obligación del pago de los respectivos cánones para considerarlo liberado de su obligación. En este mismo orden, se hace imperativo traer a colación lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el cual cursa en los folios cuarenta (40) al cuarenta y cuatro (44) de la pieza judicial del presente expediente, en la cual se estableció lo referente al pago del canon de arrendamiento, en los siguientes términos: “(…) Las partes han convenido expresamente que, por aplicación del método y formula establecido en el artículo 32 numeral 1, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el canon de arrendamiento fijo (CAP) mensual inicial será la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 22.500,00), y el mismo ha sido calculado tomando como base el valor actualizado de “EL INMUEBLE (VI) el cual fue determinado en la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS artículo 33, numeral 1, del Decreto Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, a partir del segundo(2°) año de vigencia del presente contrato, inclusive, el canon de arrendamiento fijo mensual se actualizará o ajustará anualmente, tomando como base de cálculo para el aumento acordado la variación porcentual anual (acumulada) que haya experimentado el grupo “Bienes y Servicios Diversos” del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), durante el año contrato inmediatamente anterior registrado por el Banco Central de Venezuela. Igualmente, las partes del presente contrato aceptan y convienen expresamente que, si “ EL ARRENDATARIO” hiciese uso de la PRORROGA LEGAL que le pudiera corresponder a la presente relación arrendaticia inmobiliaria , de conformidad con lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, durante el lapso de su vigencia, el canon de arrendamiento fijo mensual que regirá será actualizado o ajustado anualmente en las mismas condiciones y términos antes señalados. ELEMENTOP DEL PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO (CAP) MENSUAL: El canon de arrendamiento fijo mensual, convenido en los términos antes señalados, será pagado por “EL ARRENDATARIO” a “EL ARRENDADOR” en la dirección de éste último, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes calendario de cada mes. PAGO FRL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA) “EL ARRENDATARIO”, en su carácter de receptor del servicio de arrendamiento de bines inmuebles con fines distintos al residencial, está obligado al pago del impuesto al Valor Agregado (IVA), en los términos previstos en la Ley que lo establece (…)”. (Negrillas de esta alzada) De lo anterior se evidencia con claridad que, dicha cláusula se encuentra dirigida a lo convenido tanto y en cuanto al monto del canon de arrendamiento, como al tiempo en que debe ocurrir el pago mensual del mismo, observándose que conforme a la modalidad o temporalidad del pago de los cánones de arrendamiento, deben hacerse dentro de los primeros (5) días calendarios de cada mes, desprendiéndose de las actas procesales que el demandado no logró desvirtuar la causal de desalojo contemplada en el artículo 40 literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que quedó demostrado de los elementos probatorios cursantes a los autos que ha incumplido con lo acordado contractualmente en el contrato de arrendamiento suscrito en su oportunidad. Por tanto, y con fundamento a que el proceso civil se rige por un sistema de cargas procesales tal como lo señalan el Código de Procedimiento Civil en el artículo 506, y el Código Civil en el artículo 1.354, las partes tienen la ineludible carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos alegados; hechos por demás, que deben ser aducidos en la oportunidad preclusiva para ambas partes; vale decir, en la oportunidad de presentar la demanda, la contestación de la misma, la promoción del acervo probatorio, y en la oportunidad especial permitida por la ley, oportunidades éstas en que las partes deben hacer uso del abanico probatorio en defensa de sus derechos e intereses, tal y como se encuentra establecido en el procedimiento oral en el Código de Procedimiento Civil. A estos efectos, luego de las verificaciones realizadas por esta Alzada en las actas procesales que conforman el presente expediente, es de hacer énfasis en que esta Alzada verificó que la parte demandada no acreditó válidamente en las actas procesales que conforman este asunto, y conforme a las reglas previstas en el Código de Procedimiento Civil, elementos probatorios admisibles y válidos de las argumentaciones realizadas en la contestación de la demanda. Asimismo, se evidencia que riela al folio Nº 82 copias certificadas del recibo de comprobante de transferencia bancaria Nº 11982839062, de fecha 22/07/2020, donde se lee: “Concepto: Pago alquiler de enero a junio”, la cual fue promovida por el demandado. Asimismo, riela al folio N° 87, de la única pieza judicial que compone el presente expediente, Cuadro de Relación de Consignación de pagos de Canon de Arrendamiento periodo agosto 2020, a diciembre de 2023, donde se evidencia el pago de los meses que van desde agosto de 2020, hasta diciembre de 2023; es decir, un total de cuarenta (40) meses, pagado por la suma de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), cada uno, lo que suma un total de Dos Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 2.050,00); los cuales fueron cancelados mediante un solo depósito, en fecha 13 de junio de 2023, con recibo Nº 020230050. Con dicho pago el demandante intentaba demostrar pagos de los cánones de arrendamientos, los cuales más allá de señalar a través de las transferencias que realizó pagos, se desprende de los mismos, la materialización de la extemporaneidad de esos pagos, dejando de sufragar el canon mensual en el lapso fijado en el contrato de arrendamiento; por lo que, resulta evidente que la parte demandada, se encuentra inmersa en la causal de desalojo previsto en el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.- Como consecuencia de lo anteriormente planteado, es necesario concluir que una vez verificadas las actas procesales del expediente, este Tribunal en Alzada ratifica el criterio del Juzgado Noveno (9º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que los pagos realizados por la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., fueron realizados con posterioridad y marcado atraso al vencimiento de cada mes de arrendamiento; por lo tanto, el pago realizado después del mes respectivo debe considerarse extemporáneo lo que se traduciría igualmente en falta de pago. Y así se decide.- Por último, en virtud de los declaratorios precedentes configurativas de la causal de desalojo, considera este Juzgado Superior INOFICIOSO entrar a conocer la causal de desalojo contemplada en la demanda. No obstante, el artículo 40 literal “c”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y vista la denuncia efectuada por el recurrente en cuanto a que “(…) la admisión de la prueba de inspección judicial vulneró los principios constitucionales al debido proceso y los principios de seguridad jurídica e igualdad de las partes, por haber transcurrido ciento catorce (114) días de despacho desde la fecha de su promoción sin que durante ese lapso la parte actora promovente insistiera en su admisibilidad. Por lo tanto esa prueba es nula de nulidad absoluta (…)”. De igual forma señaló que, (…) la mencionada inspección judicial, evacuada el 25 de septiembre de 2025, es impertinente ya que en ella se deja constancia de hechos que no pueden ser apreciados por los sentidos; es decir, sobre hechos que no son materia de una inspección judicial propiamente dicha, como son rasgos de filtración, rasgos de húmeda, resquebrajamiento y agrietamiento del revestimiento de concreto y friso de la parte exterior lateral que corresponden a la placa del techo de la primera planta del local y una filtración que se observa en la parte superior de la fachada del local, ya que la determinación de esos daños debe hacerse a través de una prueba de experticia que sería la conducente (…)”. Es entonces que, en cuanto a la causal de desalojo contemplada en el escrito libelar de demanda, el artículo 40 literal “c”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “(…) Son causales de desalojo: c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (…)”. En este sentido, evidencia este Juzgador que en fecha 23 de septiembre de 2025, se dictó auto mediante el cual se admitió la Inspección Judicial, solicitada por el demandante, contra el referido auto la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue escuchado en un solo efecto devolutivo, en fecha 23 de septiembre de 2025, y se ordenó remitir al Juzgado de Alzada, las copias certificadas que debía señalar el apelante y no lo hizo, en consecuencia, el auto de admisión de pruebas, quedó firme. De modo que, en la Inspección Judicial el tribunal a quo, evidenció el deterioro causado al local comercial, tal como se hizo constar en el acta levantada, donde se dejó constancia del mal estado de uso y conservación del local objeto de esta demanda, esta circunstancia es imputable al arrendatario quien es el que ocupa el local comercial, razón por la cual, el desalojo sustentado en la causal contenida en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, debe prosperar en derecho, por configurarse el mismo, conforme al acervo probatorio constante en los autos. Y así se decide.- -VIII- DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Décimo Segundo (12º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Competente para conocer el recurso de apelación interpuesto. SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de noviembre de 2025, por el ciudadano NESTOR ODOL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.), bajo el Nro. 122.445, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA C.A., contra el fallo dictado por el Juzgado Noveno (9°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2025. TERCERO: SE CONFIRMA con los razonamientos expuestos en la presente decisión, en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado Noveno (9°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2025. CUARTO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial, incoara la sociedad mercantil RECUPERADORA FERPAL, C.A., contra la sociedad mercantil TASCA CENTRO HÍPICO FLAMINGO PLAZA, C.A., y en consecuencia, se ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble objeto del presente fallo, libre de bienes y personas a la parte actora, constituido por un (1) local comercial distinguido con la Letra C, del Edificio Homero, ubicado en la Avenida Quito, Urbanización los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuyos linderos y medidas se encuentran descritos en el expediente de autos. QUINTO: Se CONDENA en costas del recurso a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto, la presente decisión se dicta dentro del lapso de Ley, no se hace necesaria su notificación. Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Décimo Segundo (12°) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia a nivel Nacional en Materia de Extinción de Dominio, a los veintisiete (27) días del mes de marzo del año dos mil veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 167° de la Federación. EL JUEZ PROVISORIO ABG. THOMAS A. MATERANO F. LA SECRETARIA ABG. MARTHA Y. GONZÁLEZ C. ASUNTO: AP71-R-2025-000701 En esta misma fecha, veintisiete (27) de marzo del año dos mil veintiséis (2026), siendo las 03:15 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y dos (32) páginas. LA SECRETARIA ABG. MARTHA Y. GONZÁLEZ C. ASUNTO: AP71-R-2025-000701