REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito De la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, (20) de marzo de dos mil veintiséis 215º y 166º ASUNTO: KP02-R-2025-000546. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARIA ELENA VIERA ALVES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-7.445.223.- REPRESENTACION JUDICIAL: Abogados FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, CRISTOBAL RONDON y ANTONIO ORTIZ LANDAETA, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 76.095, 15.267 y 15.235, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 29 de mayo de 2009, bajo el Nº37, Tomo 40-A, representada por sus Directores, los ciudadanos WALDEMAR MARIO LARRAURI REYES y JOSE ALBERTO LARRAURI REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. V-11.427.749 y V-13.083.440, respectivamente.- REPRESENTACION JUDICIAL: Abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 138.764.- MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.- SENTENCIA: DEFINITIVA.- I PREAMBULO Recibió esta Alzada el presente recurso de apelación debido a escrito (folio 128, pieza 3) presentado en fecha veintinueve (29) de julio de 2025 por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, donde señala que apela contra la Sentencia Definitiva (folios 113 al 124, pieza 3) dictada el día veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por lo que visto dicho escrito de apelación, fue admitido el recurso para ser oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil a los fines de su debida distribución entre los Juzgados Superiores (folio 129, pieza 3), la cual luego de una serie de incidencias, correspondió a este Juzgado Superior donde se le dio entrada al asunto mediante auto de fecha cuatro (04) de noviembre de 2025 (folio 145, pieza 3); asimismo, mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2025 se ordenó fijar al termino del vigésimo (20º) día de despacho para la presentación de informes por ante esta Alzada (folio 183, pieza 3). II DE LA COMPETENCIA Previo a cualquier decisión, este Juzgado Superior debe pronunciarse acerca de su competencia para conocer del presente asunto, que corresponde al recurso de apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de julio del año 2025 (folio 128, pieza 3) por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A,contra la Sentencia Definitiva (folios 113 al 124, pieza 3) dictada el día veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Establece el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil: “La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.” A mayor abundamiento, contempla la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su Título IV De los Órganos del poder judicial, capítulo II De la Corte de Apelaciones y Tribunales Superiores, en su artículo 63, numeral 2 en materia civil: b) “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho.” En consecuencia, observa esta alzada, que el recurso de apelación es ejercido contra la Sentencia Definitiva (folios 113 al 124, pieza 3) dictada el día veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, motivo por el cual, este Juzgado Superior, congruente con la norma citada, se declara competente para conocer del presente recurso; Y así se declara. III DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO SUSTANCIAL Inicia el presente juicio por demanda de desalojo de local comercial debido a escrito (folios 01 al 05, pieza 1) presentado en fecha seis (06) de octubre de 2022 por la ciudadana MARIA ELENA VIERA ALVES, debidamente asistida por el abogado FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, donde señala que en fecha veintiocho (28) de diciembre de 2012 suscribió un contrato de arrendamiento y anexo al contrato de arrendamiento autenticados, sobre un local comercial ubicado en la Urbanización Nueva Segovia, Avenida Lara, entre calles 7A y 8 signado con el Nº 149, con la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, cuya duración de ocho (08) años desde el quince (15) de marzo de 2015 hasta el 15 de marzo de 2020, estableciéndose en la actualidad en TRESCIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD 300,00) mensuales el canon de arrendamiento; señala que mediante comunicación de fecha quince (15) de agosto de 2019, se le notificó al director JOSE ALBERTO LARRAURI REYES, que no sería renovado el contrato por lo que comenzó a correr el lapso de prorroga legal de dos (02) años desde el quince (15) de marzo de 2020; señala que en fecha veintiuno (21) de enero de 2021 y ante su interés y voluntad de vender el inmueble en cuestión y en vista del derecho de preferencia que le asiste, le manifestó su voluntad de venderles el inmueble, presentando oferta de venta y ratificada mediante correo posterior en abril de 2022; por lo que señala que mediante correo de fecha veinticinco (25) de marzo de 2022, vencida la prorroga legal y solicitada la entrega del inmueble, los arrendatarios expresan que proponen una suma equivalente a DOSCIENTOS MIL DOLARES (USD 200.000,00), a lo que argumenta que en fecha veintiocho (28) de marzo de 2022 envió un correo electrónico mediante el cual le comunica a los representantes de Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, que tal como lo establece la cláusula decima cuarta del contrato de arrendamiento, las construcciones, mejoras y adecuaciones del local quedaron a beneficio del inmueble o de la arrendadora; alega que es abusivo, impertinente e ilegal el reconocimiento de DOSCIENTOS MIL DOLARES (USD 200.000,00) por las construcciones realizadas por la arrendataria por su cuenta y riesgo a la cual condicionan la entrega del inmueble dado en arrendamiento, cuando esto no se estableció de algún modo en el contrato; señala además que el local comercial siempre ha estado desocupado, libre de personas y bienes durante estos diez (10) años, es decir, nunca se cumplió su objeto, el cual es la Compra-Venta de vehículos nuevos y usados, maquinarias, repuestos y prestación de servicio de taller, además de argumentar que hasta la fecha la arrendataria se encuentra morosa e insolvente en el pago de los servicios tales como energía eléctrica, incumpliendo la cláusula NOVENA del contrato. Solicita que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal a: 1) entregare el local libre de personas y bienes y en consecuencia se ordene el desalojo del local comercial; 2) las cantidades de dinero correspondientes al pago de los servicios básicos de electricidad, aseo urbano y otros impuestos municipales, estatales y nacionales; 3) el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local; 4) la condenatoria en costas procesales. En fecha trece (13) de diciembre de 2022, la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, presenta escrito de contestación a la demanda (folios 77 al 84, pieza 1), donde señala que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, toda vez que sus argumentos son falsos e irrelevantes, argumentando como hechos verdaderos que dan motivo a la contestación: 1) que su representada efectuó todas las remodelaciones que llevaron a transformar el inmueble de casa a local comercial, completamente a expensas de su representada, edificación que incremento el valor del inmueble que alega estuvo planteado de forma verbal la promesa de venta, señala que habiendo transcurrido escasamente dos (02) años de los diez (10) años establecidos en el contrato donde el arrendador era el ciudadano JOSE VIEIRA CARDOSO, bajo el pretexto del fallecimiento del arrendador, se firma un nuevo contrato a los efectos del cobro de los cánones de arrendamiento, donde estarían como arrendadores MARIA ELENA VIERA ALVES y JOSE EVANGELISTA ALVES CARDOSO, como herederos del bien inmueble, suscrito el veintiocho (28) de diciembre de 2012 por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto Estado Lara, el cual quedo inserto bajo el Nº 31, Tomo 261, folios 33 al 35, alega que en abuso de la buena fe de su representada, cambiaron cláusulas que debieron quedar incólumes como lo son la cláusula PRIMERA y la SEGUNDA, argumenta que nunca ha dado el goce y disfrute del inmueble en paz, por cuanto la arrendadora arremete contra vigilantes del establecimiento y administradores; 2) señala que es cierto que su representada haya suscrito anexo al contrato el veinticinco (25) de abril de 2018, señalando que el origen de dicho anexo es que la arrendadora solicita aumento del canon de arrendamiento previo avalúo realizado con las mejoras realizadas por su representada, lo que señala como absurdo y arbitrario, además de señalar que la arrendadora exigió un nuevo depósito por lo que argumenta que la única que ha mantenido una conducta abusiva impertinente e ilegal es la parte actora, puesto que ni el contrato ni la ley establecen dichos aumentos ni mucho menos un nuevo depósito; 3) señala que la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, recibió notificación de que no sería renovado el contrato de arrendamiento, sobre lo que argumenta que dicha comunicación no cumple con lo establecido en el artículo 25 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; 4) señala que es cierto que mediante comunicación de fecha veintiuno (21) de enero de 2021 recibió oferta de venta por la grotesca cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL VEINTICINCO DOLARES (USD 525.025,00), argumentando que dicha comunicación no cumple con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; 5) señala que es cierto que mediante comunicación del veinticinco (25) de marzo de 2022, plantearon realizar un avalúo para fijar un precio justo y no un monto establecido sin base alguna , argumentando que quieren hacer valer su derecho de preferencia ofertiva por cuanto han planteado desde el inicio del contrato que su intención es comprar el inmueble; 6) señala que su representada ha sido noble a lo largo de la relación arrendaticia; 7) señala que para la fecha dos (02) de septiembre de 2022, su representada suscribió nuevo contrato de arrendamiento, representada en dicho acto por el ciudadano JOSE ALBERTO LARRAURI REYES, en su carácter de Director y el ciudadano JOSE MANUEL TORRES ANDRADE, actuando en su carácter de apoderado con amplias facultades de la ciudadana MARIA ELENA VIERA ALVES; 8)alega que la actora pretende abusar nuevamente de su representada tal como lo ha hecho a lo largo de los doce (12) años de la relación arrendaticia. En fecha treinta y uno (31) de marzo de 2023, el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, libra auto (folio 167, pieza 1) mediante el cual establece: “(…) HECHOS NO CONTROVERTIDOS 1) Parte de La existencia del contrato de arrendamiento 2) El hecho de haber recibido la demandada notificación de que no será renovado el contrato de arrendamiento 3) El hecho de haber recibido la demandada comunicación de Oferta de Venta. HECHOS CONTROVERTIDOS 1. El pago de las mejoras hechas al inmueble. 2. Hecho controvertido que la notificación de no ser renovado el contrato no cumple lo establecido en el artículo 25 del Decreto de Arrendamiento de Local Comercial. 3. Que la notificación de Oferta de Venta no cumple con el artículo 38 del Decreto. 4. Que se le haya arrendado un local comercial 5. Que el canon de arrendamiento sea por la cantidad de 300$ (…)”. En fecha once (11) de abril de 2023 la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, presenta escrito de promoción de pruebas (folios 183 al 190, pieza 1) en el cual opone como punto previo la inepta acumulación de pretensiones, argumentando que una cosa es demandar el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento y otra muy distinta a lo peticionado es pretender el pago de los cánones adeudados, que no es otra cosa que demandar de forma subsidiaria los daños y perjuicios, lo que es intrínseco a una demanda por cumplimiento o resolución de contrato. Celebrada la audiencia oral dentro de la oportunidad fijada para ello (folios 47 al 54, pieza 3), es que en fecha veinticinco (25) de julio de 2025 el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicta Sentencia Definitiva (folios 113 al 124, pieza 3) en la cual declara: “(…) PRIMERO:CON LUGAR la demanda de desalojo instaurada por la ciudadana: MARIA ELENA VIEIRA ALVES, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 7.445.233, representada por los ABGS. FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, CRISTOBAL RONDON, Y ANOTNIO ORTIZ LANDAETA, inscritos en los I.P.S.A bajo los Nos. 76.095, 15.267 y 15.235, respectivamente. Contra la Sociedad Mercantil "KOREA CORP C.A", inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 29 de Mayo de 2009, bajo el No. 37 Tomo 40-A representada por sus directores los ciudadanos: WALDEMAR MARIO LARRAURI REYESy JOSE ALBERTO LARRAURI REYES, venezolanos mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-11.427.749 y V-13.083.440 respectivamente, representado a su vez por la APODRADA JUDICIAL: ABG. ELISA ELENA CARIDAD PARRA, inscrita en el I.P.S.Abajo el Nº 138.764. Todo de conformidad con el articulo 40 literal G de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se decide. SEGUNDO: se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en: la urbanización Nueva Segovia, av. Lara, entre calles 7 y 8 signada con el No. 149, parroquia Santa Rosa con un área de terreno de OCHOCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADO CON DOCE CENTÍMETROS (825,12 MTS2) y área de construcción de SETECIENTOS OCHENTA SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA y NUEVE CENTÍMETROS (787,59 MTS2) construida sobre dos (02) parcelas de terreno, Según documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del EstadoLara, el día 25 de Septiembre del 2013 inscrito bajo el Nº 2013.1714, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.4128 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013.. Dicho local consta de tres (3) baños, planta alta, área propia de oficina y además tiene un galpón techado con un módulo de servicios múltiples con un baño y patio descubierto para estacionamiento TERCERO: Se declara vencido el plazo para ejercer el derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario, causal de desalojo de conformidad con el artículo 40 literal H Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se decide. CUARTO: se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble desocupado. QUINTO: Se condena al pago de las obligaciones que le corresponden de conformidad con el documento de arrendamiento basado en elartículo 40 literal I Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se decide. SEXTO: Se condena al pago de las costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente de conformidad con el artículo 274 de C.P.C (…)” Por lo que vista la Sentencia ut supra transcrita y al presentar disconformidad con la misma es que en fecha veintinueve (29) de julio de 2025, la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, introduce escrito (folio 28, pieza 3) en el cual señala que apela contra la misma, por lo que visto dicho escrito de apelación, fue admitido el recurso para ser oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del asunto a la URDD Civil a los fines de su debida distribución entre los Juzgados Superiores (folio 129, pieza 3), la cual luego de una serie de incidencias, correspondió a este Juzgado Superior donde se le dio entrada al asunto mediante auto de fecha cuatro (04) de noviembre de 2025 (folio 145, pieza 3); asimismo, mediante auto de fecha doce (12) de noviembre de 2025 se ordenó fijar al termino del vigésimo (20º) día de despacho para la presentación de informes por ante esta Alzada (folio 183, pieza 3). IV DE LAS ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes por ante esta Alzada, es que en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2025, el abogado FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, la ciudadana MARIA ELENA VIERA ALVES, presenta escrito de informes (folios 186 al 192, pieza 3) en el cual señala sobre la Sentencia Recurrida que “(…) consideramos que la referida Sentencia Definitiva se ajusta a lo alegado y probado en autos y se encuentra totalmente ajustada a derecho y así pido sea declarada por esta Alzada para e momento de emitir el pronunciamiento correspondiente (…)”. Asimismo, en fecha siete (07) de enero de 2026, la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, presenta escrito de informes (folios 193 al 208, pieza 3) donde señala como vicios que dan lugar a la nulidad de la Sentencia señala: que el A Quo incurre en ultrapetita cuando en sus consideraciones establece que el contrato promovido por la parte demandada no es válido, dejando en indefensión a su representada, por cuanto eso sería desvirtuado por su representada ante una demanda por Nulidad de Contrato; señala que la ultrapetita en la que incurrió el a quo llevo al quebrantamiento del orden publico procesal, pues corresponde a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito los competentes para conocer demandas por nulidad de contratos, incluyendo los de arrendamiento; argumenta que la imparcialidad del juez a quo se encontraba afectada en la presente causa, denunciando la garantía de la seguridad jurídica en virtud de desfase o desapego del a quo de la jurisprudencia reiterada acerca de la inepta acumulación de pretensiones. Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de escrito de observaciones a los informes de la contraparte, es que en fecha diecinueve (19) de enero de 2026, el abogado FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandante, la ciudadana MARIA ELENA VIERA ALVES, presenta escrito de observaciones (folios 213 al 220, pieza 3) en el cual señala que: tales alegatos no forman parte del thema decidemdun y solicita que no sean valorados por esta Alzada; señala nuevamente que la cláusula decima cuarta del contrato establece que las mejoras quedaran a beneficio de la arrendataria; alega nuevamente fraude procesal y mala fe de la parte demandada, argumentando que promueve un documento forjado, alterado y suplantado de su original y por ende se debe reputar como inexistente ya que en ningún momento fue autenticado; sobre la sentencia alega que no existe el vicio de ultrapetita ni se cumplen los requisitos para la nulidad de la misma. Solicita se declare sin lugar la apelación y se confirme en todas sus partes la Sentencia Apelada. En fecha veintiuno (21) de enero de 2026 la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, presenta escrito de observaciones, en los cuales alega que: la comunicación recibida por la parte solo se limita a decir que no será renovado; sobre la comunicación de oferta de venta, señala nuevamente que incumple el artículo 38 de la ley que rige la materia y que deja ver la poca seriedad a los derechos que a la arrendataria le otorga la ley, derechos de orden público como es el hecho de indicar un precio justo como punto trascendental; señala que su representada no tienen ningún incumplimiento de pago, tal como consta en el cuaderno separado de medida en el recibo de pago de los cánones de arrendamiento, recibido por el ciudadano JOSE MANUEL TORRES ANDRADE, quien fue promovido como testigo de la parte actora y alega haberlos recibido y quemado por accidente; alega nuevamente que su representada contrato con un apoderado con un poder vigente como quedó demostrado y que fue revocado ante la Notaria de Cabudare en fecha veintinueve (29) de septiembre de 2022. Solicita se declare con lugar el recurso de apelación y se declare sin lugar la demanda. V MOTIVACION PARA DECIDIR Corresponde a esta Superioridad pronunciarse acerca del recurso de apelación (f. 128 pieza 3) interpuesto por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, parte demandado de autos, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha veinticinco (25) de julio de 2025 por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el Asunto Principal N°. KN06-V-2022-000013, la cual parciamente se transcribe su motiva y finalmente la decisión: Motiva Quien juzga observa de la declaración del testigo se puede evidenciar que tanto JOSÉ MANUEL TORRES ANDRADE así como JOSÉ ALBERTO LARRAURI tenían pleno conocimiento que el poder otorgado por la actora estaba revocado y que no se había cumplido con el requisito de SAIME para poder otorgar el nuevo contrato por la condición de extranjero del ciudadano JOSÉ MANUEL TORRES ANDRADE, por lo que contrato es nulo, se le da pleno valor probatorio a la declaración rendida. Y así se decide. Al folio 189 la demanda promueve como prueba copia certificada original constante de seis (6) folios revocatoria del poder en fecha 03 de Abril del 2018 con el numero 11, tomo 65, folios 33 al 35, con el objeto de demostrar que para la fecha 02-09-2022 estaba vigente el poder otorgado al ciudadano: JOSE MANUEL TORRES ANDRADE, QUIEN JUZGA OBSERVA que independientemente de los alegado dicho contrato es nulo en los términos en que no se cumplió con el trámite ante Saren Así se establece. La firma del nuevo contrato por la persona a quien se le habia revocado el poder, cuando ya no tenía facultad para ello, dicho contrato no es válido y el representado no queda vinculado por el contrato celebrado en su nombre por el mandatario a quien le fuera revocado el poder. Así se establece. Dispositiva Por los razonamientos anteriormente expuestos este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicta Sentencia Definitiva (folios 113 al 124, pieza 3) en la cual declara: “(…) PRIMERO:CON LUGAR la demanda de desalojo instaurada por la ciudadana: MARIA ELENA VIEIRA ALVES, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 7.445.233, representada por los ABGS. FREDDY GREGORIO RONDON OLIVARES, CRISTOBAL RONDON, Y ANOTNIO ORTIZ LANDAETA, inscritos en los I.P.S.A bajo los Nos. 76.095, 15.267 y 15.235, respectivamente. Contra la Sociedad Mercantil "KOREA CORP C.A", inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 29 de Mayo de 2009, bajo el No. 37 Tomo 40-A representada por sus directores los ciudadanos: WALDEMAR MARIO LARRAURI REYESy JOSE ALBERTO LARRAURI REYES, venezolanos mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-11.427.749 y V-13.083.440 respectivamente, representado a su vez por la APODRADA JUDICIAL: ABG. ELISA ELENA CARIDAD PARRA, inscrita en el I.P.S.Abajo el Nº 138.764. Todo de conformidad con el articulo 40 literal G de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se decide. SEGUNDO: se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en: la urbanización Nueva Segovia, av. Lara, entre calles 7 y 8 signada con el No. 149, parroquia Santa Rosa con un área de terreno de OCHOCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADO CON DOCE CENTÍMETROS (825,12 MTS2) y área de construcción de SETECIENTOS OCHENTA SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA y NUEVE CENTÍMETROS (787,59 MTS2) construida sobre dos (02) parcelas de terreno, Según documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del EstadoLara, el día 25 de Septiembre del 2013 inscrito bajo el Nº 2013.1714, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.4128 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013.. Dicho local consta de tres (3) baños, planta alta, área propia de oficina y además tiene un galpón techado con un módulo de servicios múltiples con un baño y patio descubierto para estacionamiento TERCERO: Se declara vencido el plazo para ejercer el derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario, causal de desalojo de conformidad con el artículo 40 literal H Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.Así se decide. CUARTO: se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble desocupado. QUINTO: Se condena al pago de las obligaciones que le corresponden de conformidad con el documento de arrendamiento basado en elartículo 40 literal I Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se decide. SEXTO: Se condena al pago de las costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente de conformidad con el artículo 274 de C.P.C (…)” En relación a lo anterior alega la parte recurrente apelación en su escrito de informes ante esta alzada que: que el A Quo incurre en ultrapetita cuando en sus consideraciones establece que el contrato promovido por la parte demandada no es válido, dejando en indefensión a su representada, por cuanto eso sería desvirtuado por su representada ante una demanda por Nulidad de Contrato; señala que la ultrapetita en la que incurrió el a quo llevo al quebrantamiento del orden publico procesal, pues corresponde a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito los competentes para conocer demandas por nulidad de contratos, incluyendo los de arrendamiento. Por la otra parte, la demandada de autos, discrepa en lo siguiente: en el cual señala que tales alegatos no forman parte del thema decidemduny solicita que no sean valorados por esta Alzada, sobre la sentencia alega que no existe el vicio de ultrapetita ni se cumplen los requisitos para la nulidad de la misma. Solicita se declare sin lugar la apelación y se confirme en todas sus partes la Sentencia Apelada. Por su parte, la parte recurrente alega ante esta instancia superior que el fallo proferido por el ad quo tiene vicios que sustentan su nulidad, lo que a continuación se transcribe (…) que el A Quo incurre en ultrapetita cuando en sus consideraciones establece que el contrato promovido por la parte demandada no es válido, dejando en indefensión a su representada (…). Al respecto esta jurisdicente estima importante desarrollar los supuestos específicos bajo el cual se configura el vicio de incongruencia por ultrapetita delatado por la parte recurrente en apelación, para luego revisar la sentencia recurrida y verificar cuáles son los actos quebrantados que requieren ser celebrados en obsequio al derecho de defensa, debido proceso y deber de equilibrio procesal que merecen las partes en el proceso. En este sentido, es relevante resaltar que el referido vicio y así es explicado por la jurisprudencia, adquiere especial connotación debido al principio de exhaustividad de la sentencia, que impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes. En ese contexto, dispone el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia debe contener, entre otros requisitos, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Ello, con la finalidad de que los pronunciamientos emanados de los órganos encargados de administrar justicia, que delimitan el problema judicial debatido entre las partes, sean congruentes con la demanda y su contestación. En ese tenor, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual es una manifestación del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico. Conforme a lo anterior, es menester resaltar que la actividad de juzgamiento vertida en al acto sentencial que debe ser proferido conforme a derecho, se encuentra informada de una serie de principios que versan, por una parte, sobre la construcción lógica y estructural del fallo; y por la otra, sobre la interpretación de este acto procesal resolutorio, resultando imperioso acotar que la congruencia del fallo forma parte de esos principios de elaboración estructural del dictamen y se encuentra consagrado legalmente como un requisito para su validez, que los requisitos intrínsecos de la sentencia que indica el artículo 243 eiusdem son de estricto orden público, lo cual es aplicable a cualquier área del Derecho y para todos los tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria. Con el establecimiento de la congruencia como requisito intrínseco de la sentencia se persigue dar cumplimiento al principio de exhaustividad que le impone al juez el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial, siendo que la congruencia de las decisiones judiciales asigna al juzgador el deber de dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, lo que constituye una reiteración del principio dispositivo por el que el juzgador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, para de esta forma dictar su decisión sin omitir alegato alguno (incongruencia negativa), ni respecto de hechos no formulados por las partes (incongruencia positiva), estando obligado, quien decide en sede jurisdiccional, a no dar más de los solicitado por las partes intervinientes del proceso (ultrapetita) o cosa distinta a lo peticionado (extrapetita), de manera que, una sentencia es congruente cuando guarda relación con los pedimentos esgrimidos judicialmente por las partes. Siguiendo este hilo argumental, es conveniente traer a colación que el vicio de incongruencia lo desarrolla la doctrina en relación con la obligación impuesta al juez para que resuelva solo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado, y el vicio de incongruencia por ultrapetita se configura cuando el jurisdicente declara el derecho de las partes más allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio. Bajo este contexto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del veintinueve (29) de enero de 2020 con ponencia del Magistrado YVAN DARIA BASTARDO FLORES, ha señalado con relación al vicio de incongruencia por ultrapetita lo siguiente: (…) que el vicio denunciado por ultra petita o extra petita se presenta cuando el jurisdicente se extralimita en sus funciones al decidir sobre asuntos no planteados en la controversia, otorgando a una de las partes prerrogativas o beneficios no requeridos. Observa esta Alzada, que la presente apelación se vincula con decisión proferida en el juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL admitido por el Procedimiento Oral, en el cual la parte actora solicita el desalojo fundamentado en las causales G, H, I del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, en la cual la primera etapa de cognición motiva su decisión esgrimiendo: QUIEN JUZGA OBSERVA que independientemente de los alegado dicho contrato es nulo en los términos en que no se cumplió con el trámite ante Saren, (…) la firma del nuevo contrato por la persona a quien se le había revocado el poder, cuando ya no tenía facultad para ello, dicho contrato no es válido y el representado no queda vinculado por el contrato celebrado en su nombre por el mandatario a quien le fuera revocado el poder. (…) en consecuencia, se declara vencido el plazo para ejercer el derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario, causal de desalojo de conformidad con el artículo 40 literal H Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.Así se decide. Del examen anterior se advierte, que de autos se desprende (f. 167 pieza 1) la fijación de los hechos controvertidos establecidos los mismos de la siguiente forma: 1. El pago de las mejoras hechas al inmueble. 2. Que la notificación de no ser renovado el contrato, no cumple con lo establecido en el artículo 25 del Decreto de Arrendamiento Comercial. 3. Que la notificación de oferta de venta no cumple con el artículo 38 del Decreto. 4. Que se le haya arrendado un local comercial. 5. Que el canon de arrendamiento sea por la cantidad de 300$ Bajo esta perspectiva, constata esta Superioridad que en efecto, en la decisión sujeta a apelación el juez de la primera etapa de cognición al momento de decidir y al motivar el fondo del asunto, si bien es cierto realiza una declaratoria de la demanda de desalojo instaurada, el mismo no formuló un pronunciamiento expreso con respecto a lo peticionado por el actor y lo esgrimido por la accionada en su contestación, de los hechos fijados como controvertidos en la presente causa, por el contrario, el jurisdicente se aparto totalmente del principio de que el juez no debe suplir a las partes, por cuanto le está prohibido, modificar, extender o suplir pretensiones, hechos o pruebas alegados por ellas, cuando lo cierto es que era en ese mismo acto jurisdiccional cuando el jurisdicente debía analizar, valorar, decidir y abarcar la totalidad de los alegatos y pretensiones, en atención al principio de exhaustividad del fallo y en resguardo al derecho a la tutela judicial efectiva. Por lo tanto, tomando en consideración que la pretensión de desalojo se circunscribía a los literales g, h, i de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial de los cuales resulta evidente no recayó la declaratoria, por cuanto el juzgador, se extendió en su fallo, por lo que las razones argumentadas por el adquo van indiscutiblemente más allá de lo que se trabo en la litis, siendo su motiva totalmente distinta a lo peticionado de lo que se y lo que se desprendió del acervo probatorio, resolviendo sobre puntos no sometidos a su debate. Y así se evidencia. En este sentido, a fin de cumplir con el requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dice en el curso del proceso no debe contener expresiones, o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones, o ambigüedades, debiendo para ella ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que constituye el objeto del proceso, en tal sentido esta alzada, en aras de garantizar el equilibrio procesal y en consideración a lo antes enunciado previo análisis de los autos en el presente asunto, esta juzgadora observa la existencia del vicio delatado por incongruencia positiva por ultrapetita. Y así se determina. En efecto de lo anterior pasa, esta Superioridad a conocer del fondo del presente asunto, por cuanto la naturaleza de la presente acción versa sobre pretensión de desalojo en la cual la parte actora invoco las causales taxativamente establecidas en el artículo 40 literales g, h, i de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, asimismo la parte demandada de autos da contestación negando, rechazando y contradiciendo los alegatos de la parte actora y alegando la existencia de otro contrato posterior al ya demandado. Así, resulta imperioso reiterar que la valoración probatoria forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes, si bien deben ajustarse a la Constitución y a las leyes al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar. En ese contexto, planteada la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, es necesario insistir que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y a los demandados aquellos en los cuales basa su excepción o defensa. Una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, estas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, por cuanto es una máxima legal el principio de adquisición procesal ¨El juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De las pruebas presentadas por la parte demandante junto al libelo de la demanda: • Copia del contrato de arrendamiento (fs. 24 al 31 pieza 1) entre los ciudadanos MARIA ELENA VIEIRA ALVES Y JOSE EVALGELISTA ALVES CARDOSO, y la empresa "KOREA CORP. C.A." otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de fecha 28 de Diciembre 2012. Aprecia esta Superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. • Original de la Notificación suscrita por la ciudadana: MARIA ELENA VIEIRA ALVES, donde comunica a la Firma Mercantil "KOREA CORP, C.A." que el contrato no será renovado (fs. 34 pieza 1). Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, por el contrario su existencia no represento un hecho controvertido, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. • Copia Simple de Escrito formal de Oferta de Venta, Derecho de Preferencia Ofertiva (fs. 32 y 33 pieza 1) Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. • Copias de solicitud y Original del Escrito presentado ante la Coordinadora Regional del SUNDDE Lara (fs. 15 al 22 y 36 al 41 pieza 1). Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. • Copia Simple de Carta Poder Otorgado a los abogados: CRISTOBAL RONDON y FREDDY RONDON OLIVARES (f. 23 pieza 1), Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. • Original de Poder Apud Acta suscrito por la parte actora a favor de los abogados CRISTOBAL RONDON y FREDDY RONDON OLIVARES (f. 60 pieza 1) el cual se le otorga pleno valor, ya que del mencionado instrumento poder se constata la facultad de representación de los mencionados profesionales del derecho, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. De las pruebas presentadas por la parte demandada junto al escrito de contestación: • Copia Simple del Acta Constitutiva del Registro Mercantil de la firma "KOREA CORP, C.A", quedando registrado por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara bajo el No. 37.Tomo 40-A (fs. 85 al 98 pieza 1) Tal acta mercantil deben desplegar en esta causa pleno valor probatorio, en virtud de haber sido otorgados con las solemnidades de ley, por ante una autoridad legalmente facultada para darles fe pública, y por cuanto de ellas se deriva su apropiada constitución como firma mercantil, de donde se erige su personalidad jurídica. Y así se establece. • Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano: JOSE VIEIRA CARDOSO, y "AUTOSTAR, C.A." otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara en fecha 22 de Marzo del 2010 (fs. 99 al 102 pieza 1) Aprecia esta Superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. De las pruebas presentadas por la parte demandante junto al escrito de promoción: • Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento. El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. • Copia de la Notificación suscrita por la ciudadana: MARIA ELENA VIEIRA ALVES, a la Firma Mercantil "KOREA CORP, C.A." (fs. 34 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. • Copia Simple de Escrito formal de Oferta de Venta, Derecho de Preferencia Ofertiva (fs. 32 y 33 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. • Copias de solicitud y Original del Escrito presentado ante la Coordinadora Regional del SUNDDE Lara (fs. 16 al 22 y 36 al 41 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. • Copia Simple de Carta Poder Otorgado a los abogados: CRISTOBAL RONDON y FREDDY RONDON OLIVARES (f. 23 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. • Original de Poder Apud Acta suscrito por la parte actora a favor de los abogados CRISTOBAL RONDON y FREDDY RONDON OLIVARES (f. 60 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. • Reprodujo los documentos acompañados en libelo de demanda, tales como correos electrónicos y comunicacionales (fs. 47 al 58 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. • Promovió la comunicación de fecha 21 de Enero de 2021, consistentes en el ofrecimiento formal de la oferta de venta sobre el inmueble arrendado (fs. 32 y 33 pieza 1). El cual ya fue ut supra valorado. Y así se establece. De las pruebas presentadas por la parte demandada junto al escrito de promoción: • Copia Simple de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de Septiembre Municipios Autónomos, Carache, Candelaria y José Felipe Márquez de 2022 por ante el Registro Público (con funciones notariales) de los Cañizares del Estado Trujillo, quedando inserto bajo el No. 17, Tomo 04 de los Libros llevados por ante ese Registro (fs. 191 al 198 pieza 1). El cual fue objeto de procedimiento incidental de tacha en el cuaderno KN06-R-2024-000003, la cual fue declarada por esta Superioridad IMPROCEDENTE, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. • Copia certificada original, solicitada ante ese Notaria en fecha 22-02-2023 del poder que le fuera otorgado al ciudadano JOSE MANUEL TORRES ANDRADE en fecha 03 de Abril de 2018, quedando inserto con el No. 11, Tomo 65. folios 33 hasta 35 (fs. 199 al 2023 pieza 1). El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. • Copia certificada original de la Revocatoria del poder que le fuera otorgado al ciudadano: JOSE MANUEL TORREZ ANDRADES quedando inserto con el No. 11 tomo 65, folios 33 al 35, Notaria Pública de Cabudare (fs. 204 al 209 pieza 1). El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. • Documentales que cursan en el expediente principal No. V-2022 003411, (actual KNO6-V-2022-00013), por motivo de desalojo de local comercial. (fs. 47 al 58 pieza 1), las cuales fueron ut supra valoradas. Y así se establece. • Copia fotostática simple del anexo del contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano JOSE MANUEL TORREZ ANDRADE, en su condición de apoderado, quedando inserto ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, bajo el No. 25, Tomo 107, folios 94 hasta el 98 (fs. 210 al 214 pieza 1). el cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y así se establece. • Copia simple de Recibo constante de un folio del ciudadano: JOSÉ ALEJANDRO TORRES VIEIRA, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 21.295.279, quien recibe pago del canon de arrendamiento en su condición de hijo de la parte actora (f. 215 pieza 1) Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. • Copia Simple de recibo, que consta el pago de los cánones de arrendamiento recibidos por el ciudadano: JOSE MANUEL TORREZ ANDRADES, antes identificado por la suma de 21.600 dólares (f. 216 pieza 1) Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece. En la etapa probatoria se evidencia que las partes ejercieron su derecho a promover pruebas en la oportunidad legal respectivas evidenciándose de autos que en fecha veintiuno (21) de abril de 2023 el juez de la primera etapa de cognición profiere auto de admisión de pruebas, haciendo saber a las partes que se apertura el lapso de treinta (30) días de despacho para la evacuación de las promovidas en la presente causa, auto contra el cual ninguna de las partes ejerció recurso, evidencia esta Superioridad que en fecha doce (12) de mayo de 2023 el jurisdicente emite nuevamente auto de admisión de pruebas donde admite y posteriormente evacua pruebas no promovidas por la parte demandante en la debida oportunidad procesal, lo que atenta indiscutiblemente contra la igualdad procesal y le hace incurrir en una evidente distracción procedimental. Y así se establece. Valorados como fueron los medios probatorios traídos a los autos, y de acuerdo al principio de exhaustividad de la prueba, esta juzgadora observa en detalle sobre cada una de las pruebas ofrecidas en este proceso por los litigantes, y concluida la sustanciación del presente recurso de apelación y cumplidas las formalidades legales, siendo la oportunidad correspondiente, procede esta alzada a decidir, bajo los siguientes argumentos: Observa esta jurisdicente que la controversia fáctica del presente asunto se delimita a determinar si la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, en su condición de parte demandada (arrendatario), se encuentra incurso en las causales de desalojo prevista en el artículo 40 literales “g”, “h” e “i” del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial. Por consiguiente, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato). Se desprende de la lectura del contrato que dio inicio a la relación contractual que reposa en autos (fs. 24 al 31 pieza 1) que en efecto existe un acuerdo de voluntades donde las partes convinieron constituir una relación arrendaticia. Ahora bien, sobre la naturaleza de la acción contenida en el expediente de estudio, tenemos que la acción de desalojo comercial, es aquella garantía que tiene el titular del derecho de propiedad sobre un bien, de recuperarlo de cualquier poseedor o detentador, ante tal motivación jurídica debe establecerse, previamente, si el tipo de acción ejercida reúne los presupuestos de Ley. Así pues, tenemos que en el presente caso, lo que se está intentando es el desalojo de un inmueble, en razón de que lo alegado por al actor el demandado ha incumplido con los literales ¨g¨, ¨h¨ e ¨i¨ establecidas en el artículo 40 literales de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los cuales señalan: g) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. h) que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i) que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que les correspondan conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o normas dictadas por el Comité Paritario de administración de condominio. De la norma antes transcrita se puede observar que existe una gran demarcación en cuanto a los requisitos para la procedencia de las demandas por Desalojo de local comercial, estableciéndose en el Artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de una manera clara y precisa las causales para intentar este tipo de acción, la cual prosperaría cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, ya que la norma supra señalada lo tiene establecido con claridad para que prospere esta acción debe cumplir con los requisitos de procedencia que se trate de contratos de arrendamiento. Ahora bien, le corresponde a esta Jurisdicente resolver en primer lugar lo alegado por la parte actora relacionado con la causal contenida en el literal ¨g¨ que no exista acuerdo de prorroga o renovación, para lo que trajo a los autos notificación (fs. 11 al 12 pieza 1), por su parte la parte demandada de autos promueve contrato de arrendamiento suscrito en fecha dos (02) de Septiembre Municipios Autónomos, Carache, Candelaria y José Felipe Márquez de 2022 por ante el Registro Público (con funciones notariales) de los Cañizares del Estado Trujillo, quedando inserto bajo el No. 17, Tomo 04 de los Libros llevados por ante ese Registro (fs. 191 al 198 pieza 1), sobre el cual se apertura procedimiento incidental de tacha en el cuaderno KN06-R-2024-000003, la cual fue declarada IMPROCEDENTE, por lo que al no ser enervado su carácter de instrumento público el mismo tiene plena validez, desprendiéndose de este la renovación tácita del contrato de arrendamiento comercial suscrito por el ciudadano JOSE MANUEL TORREZ ANDRADES apoderado judicial de MARIA ELENA VIEIRA ALVES, quien para el momento de la suscripción del referido instrumento se encontraba facultado para actuar en representación de la referida ciudadana, tal y como se desprende de autos. Y así se evidencia. En segundo lugar le corresponde a esta Superioridad dilucidar lo alegado por la parte actora en cuanto a la causal contenida en el literal ¨h¨ que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. En razón de ello, la preferencia ofertiva constituye un privilegio en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber, cónsono con la obligación de protección que establecen las leyes que rigen la materia especial arrendaticia. Bajo este contexto, el artículo 38 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley, de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial señala: En el caso que un propietario de inmueble que este destinado para uso comercial, o su apoderado tuviera intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa siempre que tenga más de dos años, como tal se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de condominio y demás obligaciones contractuales legales y reglamentarias y satisfaga las obligaciones del propietarios. El propietario deberá informar directamente al arrendatario mediante notificación escrita a través de la Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble expresando su derecho de preferencia indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Pública al oferente dentro de los quince días de calendario siguiente al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, en caso de rechazo o abstención e pronunciamiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. De la norma anteriormente citada indudablemente se deduce que la notificación debe ser certera, que no presente dudas o confusión, pues ello constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Quedando en efecto desprendido de autos que la notificación (fs. 32 y 33 pieza 1) efectuada por la ciudadana MARIA ELENA VIEIRA ALVES girada a la Sociedad Mercantil "KOREA CORP, C.A.", no cumple con los extremos taxativos ordenados en la norma, es irrebatible que de ella no pueda desprenderse el vencimiento alegado. Y así se establece. Finalmente, a este Ad quem le corresponde resolver lo peticionado a la causal ¨i¨ relacionado a que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que les correspondan conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o normas dictadas por el Comité Paritario de administración de condominio. A este particular es relevante señalar, que si bien es cierto que la parte actora de autos alegó el incumplimiento en el pago de los servicios básicos del inmueble dado en arrendamiento, no es menos cierto que probatoriamente en autos no reposa ningún elemento del cual se desprenda la convicción de lo alegado por la actora, y considerado la máxima en derecho de que todo lo que se alega debe probarse, esta jurisdicente evidencia que por cuanto alegato no se encuentra probado, no se encuentra determinado tal incumplimiento. Y así se establece. Siendo que las causales invocadas por el actor están taxativamente establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, y no quedando suficientemente demostrado en autos mediante la probanzas aportadas que sustentan lo alegado por la parte demandante, en este sentido, se constata en las actuaciones del presente expediente que el tribunal de la primera instancia de cognición decidió la causa principal, no quedando demostrado plenamente de autos el sustento de los alegatos invocados por la parte actora, y no siendo resueltos los límites de la controversia que habían quedado fijados, por lo que no quedó demostrado que el demandado haya incurrido en dichas causales, lo que en efecto no hacen procedente el desalojo. Y así se establece. Por las razones de derecho antes expuestas, quien juzga considera que lo procedente en derecho es declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su condición de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, a tal efecto, por cuanto se determinó la existencia del vicio de incongruencia positiva por ultrapetita y por resultar contraria a derecho SE REVOCA la sentencia de fecha veinticinco (25) de julio de 2025, proferida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en consecuencia SIN LUGAR la demanda de desalojo instaurada por la ciudadana MARIA ELENA VIEIRA ALVES plenamente identificada en autos, contra la Sociedad Mercantil “KOREA CORP, C.A.”, en el asunto principal KN06-V-2022-000013, tal y como se determinara de forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se declara. VI DECISIÓN En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: COMPETENTE para conocer, el presente recurso de apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de julio de 2025, por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su condición de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, contra la sentencia dictada en fecha veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el Asunto Principal KN06-V-2022-000013. SEGUNDO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de julio de 2025, por la abogada ELISA ELENA CARIDAD PARRA, actuando en su condición de apoderada de la Sociedad Mercantil KOREA CORP C.A, contra la sentencia dictada en fecha veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el Asunto Principal KN06-V-2022-000013. TERCERO: a tal efecto, por haber sido determinado el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita, SE REVOCA la sentencia dictada en fecha veinticinco (25) de julio de 2025, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el Asunto Principal KN06-V-2022-000013. CUARTO: en consecuencia, SIN LUGAR la demanda de desalojo instaurada por la ciudadana MARIA ELENA VIEIRA ALVES plenamente identificada en autos, contra la Firma Mercantil “KOREA CORP, C.A.”, en el Asunto Principal KN06-V-2022-000013. QUINTO: Se condena en costas del procedimiento a la parte demandante por haber resultado vencida, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: No hay condenatoria en Costas del Recurso debido a la naturaleza del presente fallo, de conformidad al 281 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes. Publíquese, incluso en el portal https://lara.tsj.gob.ve, regístrese, déjese copia y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil veintiséis. Año: 215° de la Independencia y 166° de la Federación. La Jueza Superior, Abg. Marvis Maluenga de Osorio La Secretaria Abg. Amanda J. Cordero Arrieche En igual fecha y siendo las TRES Y ONCE HORAS DE LA TARDE (03:11 P.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado. La Secretaria, Abg. Amanda J. Cordero Arrieche Correo electrónico: superiorcivil3lara@gmail.com Portal electrónico: https://lara.tsj.gob.ve KP02-R-2025-000546 MMdO/AJCA/ag.