TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. AP11-V-FALLAS-2025-001472
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 31 de julio de 2008, bajo el Nro. 29, Tomo 1864-A, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-29724284-8.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, JAVIER OCHOA, LUIS RODRIGUEZ, LEONARDO ALCOSER y MARLEN CAMPOS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 66.096, 66.996, 117.113 y 322.267, respectivamente.
PARTES DEMANDADAS: Sociedades mercantiles CONSTRUCTORA SAMBIL C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 26 de mayo de 1958, bajo el Nro. 78, Tomo 7-A, inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-00008276-6; e INVERSIONES 9D C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 24 de noviembre de 1997, bajo el Nro. 61, Tomo 538-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA SAMBIL C.A.: RAMÓN AZPURUA, MARIA COSATO, EDUARDO BALZA, LUIS FRONTADO y MIKEL DEL VALLE, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 49.253, 188.100, 219.111, 251.641 y 299.154, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 9D C.A.: SEBASTIAN ORDOÑEZ y NICOLE RIZO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 315.500 y 332.063, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inició el presente procedimiento mediante demanda de cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., contra las Sociedades mercantiles CONSTRUCTORA SAMBIL C.A., e INVERSIONES 9D C.A., la cual, previa distribución de Ley le correspondió su conocimiento a este Tribunal.
Alegó la parte actora en su escrito de demanda:
Que, su representada es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial conformado por todo el espacio dedicado a estacionamiento, zona de carga y descarga del Centro Sambil, ubicado en la Planta Nivel Autopista del referido centro comercial, ubicado en la Avenida Libertador, Municipio Chacao del estado Miranda, conocido como “Estacionamiento VIP”, ello en virtud de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que existe con la empresa Constructora Sambil C.A.
Que, la prueba de la relación arrendaticia se evidencia de las facturas por cánones de arrendamiento que ha emitido la compañía Constructora Sambil C.A¸ a favor de su representada, desde el año 2019 hasta la actualidad, las cuales tienen como concepto “ARRENDAMIENTO ESTAC S/CONTRATO SAMBIL CARACAS”.
Que, el 29 de octubre de 2025, su representada recibió una comunicación de parte de la sociedad mercantil Inversiones 9D C.A., quien es propietaria del inmueble, mediante la cual indicó que daba por terminado el contrato de administración que se suscribió el 25 de marzo de 2010, y solicitó la inmediata devolución del inmueble.
Que, su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales como arrendataria y que Inversiones 9D C.A., exige de forma ilegal el contrato de arrendamiento vigente, por lo que solicita se le reconozca a su representada como arrendataria del inmueble antes mencionado y se cumpla con el contrato de arrendamiento.
Mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2025, se admitió la demanda.
Agotados como fueron los tramites inherentes a la citación de la parte demandada, en fecha 18 de febrero de 2026, las demandadas se dieron por citadas, quienes en fecha 19 de marzo de 2026, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:
Negó categóricamente la existencia de un contrato de arrendamiento comercial entre las partes. Rechazó que la posesión que detenta la actora, sobre el área denominada "Estacionamiento VIP" del Centro Sambil Chacao sea bajo el título de arrendataria.
Que, el 30 de octubre de 2009, la sociedad mercantil 9D, suscribió con Administradora San Francisco un contrato de administración sobre un área ubicada en el Nivel Autopista del Centro Sambil Chacao, constituida por la zona de carga y descarga de dicho inmueble, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertado, en fecha 25 de marzo de 2010, bajo el nro. 32, Tomo 62, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que dicho contrato tenía una duració9n de nueve (09) años.
Que, del análisis del contrato se desprende que la función económica y social del contrato era la delegación de la gestión operativo de un área de uso común dentro del Centro Comercial, por lo que indica que la actora no recibió el inmueble para su uso y goce autónomo, sino para una prestación de servicio de administración.
Que, la accionante pretende fundamentar un supuesto arrendamiento verbal basándose exclusivamente, del concepto de las facturas emitidas, las cuales indicaban “arrendamiento”.
Que, dicho concepto no puede sobreponerse a la voluntad real de las partes ni a la causa del contrato.
Que, la accionante quiere hacer ver que finalizado el contrato inicial, específicamente, a partir del mes de noviembre de 2018, inició una nueva relación (de arrendamiento verbal).
Celebrada como fue en fecha 26 de marzo de 2026, la audiencia preliminar, mediante providencia de fecha 07 de abril de 2026, se establecieron los hechos controvertidos, el cual versa en establecer la naturaleza del negocio jurídico que vincula a las partes y la consecuencia de esté.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.
En fecha 05 de mayo de 2026, se celebró la audiencia de juicio.
MOTIVA
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento sobre el mérito del asunto, previo análisis del material probatorio aportado a los autos:
De las pruebas de la parte actora:
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de noviembre de 2025, bajo el No. 9, Tomo 109, Folios 73 hasta 77, el cual al no haber sido objeto der tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se constata la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
 Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., la cual al no haber sido objeto de impugnación, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, de la cual se desprende la representación administrativa de la empresa demandante. Así se decide.
 Marcados con el literal y numerales “B1 “al “B80”, originales de facturas emitidas por la empresa CONSTRUCTORA SAMBIL C.A., las cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de las mismas la emisión por parte de Constructora Sambil, C.A., a Administradora San Francisco, C.A., de facturas fiscales por concepto “ARRENDAMIENTO ESTC S/CONTRATO”, desde enero de 2019 a octubre de 2025. Así se decide.
 Marcado con el literal “C”, original de comunicación de fecha 29 de octubre de 2025, emitida por el Presidente de la compañía INVERSIONES 9D C.A., dirigida a la empresa ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma que la co-demandada INVERSIONES 9D C.A., notificó en fecha 29 de octubre de 2025, a la empresa ADMINISTRADORA SAN FRNCISCO C.A., la terminación del contrato de administración suscrito el 30 de octubre de 2009, el cual tuvo una duración de treinta y seis (36) trimestres consecutivos, es decir, durante nueve (9) años. Así se decide.
De las pruebas de la parte demandadas, compañías CONSTRUCTORA SAMBIL C.A., e INVERSIONES 9D C.A.

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de mayo de 2022, bajo el N. 9, Tomo 11, Folios 34 hasta 37, el cual al no haber sido objeto der tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se constata la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SAMBIL C.A. Así se decide.
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 2026, bajo el N. 16, Tomo 20, Folios 145 hasta 151, el cual al no haber sido objeto der tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se constata la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 9D C.A. Así se decide.
 Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de marzo de 2010, bajo el Nro. 32, Tomo 62, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le tiene como fidedigna, verificándose de la misma los siguientes hechos: Que la co-demandada INVERSIONES 9D C.A., y la accionante ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., suscribieron un contrato a través del cual la primera de las nombradas entregó a la segunda de las mencionadas la administración de un inmueble constituido por la Planta nivel autopista del Centro Comercial Sambil, ubicado en la avenida Libertador, Municipio Autónomo Chacao, Caracas, específicamente donde funciona la zona de carga y descarga del mencionado centro comercial, así como los puestos de estacionamiento que ahí se encuentran; que Administradora San Francisco C.A., fue autorizada para operar, manejar y administrar el referido inmueble, incluyendo en esas facultades la explotación comercial del área de estacionamiento y la zona de carga y descarga que en ella existe; que Administradora San Francisco C.A., percibiría por sus gestiones una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del monto neto mensual que produzca la explotación del negocio de estacionamiento, y las áreas de carga y descarga, sumas que debían ser entregadas por Administradora San Francisco C.A., a INVERSIONES 9D C.A., durante los primeros diez (10) días hábiles de cada mes; que INVERSIONES 9D C.A., estaba exenta de responsabilidad ante cualquier hecho por el uso del inmueble y sus instalaciones. Así se decide.
 Copia simple de facturas emitidas por la empresa CONSTRUCTORA SAMBIL C.A., correspondientes los meses de abril de 2016 a diciembre de 2018, insertas a los folios 162 al 193, las cuales no fueron objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas, verificándose de esta la emisión por parte de Constructora Sambil, C.A., a Administradora San Francisco, C.A., de facturas fiscales por concepto “ARRENDAMIENTO ESTC S/CONTRATO”, desde enero de 2017 a diciembre de 2018. Así se decide. Así se decide.
Del material probatorio antes analizado, resulta incuestionable que existe una relación contractual que tiene como objeto un inmueble constituido por un local comercial conformado por todo el espacio dedicado a estacionamiento, zona de carga y descarga del Centro Sambil, ubicado en la Planta Nivel Autopista del referido centro comercial, ubicado en la Avenida Libertador, Municipio Chacao del estado Miranda, conocido como “Estacionamiento VIP”, hecho este que fue reconocido por las partes que integran la presente Litis.
En el caso bajo estudio verifica quien aquí decide que la pretensión objeto del presente análisis se basa en determinar la naturaleza de la relación contractual que vincula a las sociedades mercantiles litigantes, a saber, si la misma es arrendaticia o de administración.
En base a ello, se debe mencionar que en nuestro ordenamiento jurídico la relación entre el propietario de un inmueble destinado a estacionamiento y quien se encarga de su administración podría ser encuadrada dentro de diversas figuras contractuales, ello, dependiendo al grado de autonomía o presentación que tenga quien funge como “administrador”.
En ese contexto, la figura contractual más frecuente cuando el propietario del bien destinado a estacionamiento cede el uso y goce del mismo a un tercero para que este lo explote comercialmente a cambio de un canon, es el arrendamiento, cuya naturaleza jurídica está contenida en el artículo 1579 del Código Civil, el cual establece:
“Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.".

Bajo esta modalidad, prima la cesión del espacio para explotación, el administrador asume el riesgo del negocio las obligaciones frente a los usuarios, y paga un canon fijo o variable al propietario.
Este tipo de relación podría estar estrechamente relacionada con el mandato o servicios de administración, sin embrago, en estos el propietario conserva la titularidad del negocio, mientras que el administrador se limita a gestiones de cobro, mantenimiento y vigilancia en nombre del propietario, donde los ingresos percibidos pertenecen al propietario. Contrario a lo que ocurre en el primero, a saber, el arrendatario del inmueble dará del estacionamiento, donde el administrador, asume el riesgo del negocio, las obligaciones frente a los usuarios, y paga un canon fijo o variable al propietario.
En este orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresan:
“Artículo 1354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
En virtud de lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de septiembre de 2021, expediente No.17-404, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González, dejó establecido lo siguiente:
“…Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendofit actor”, según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Bajo ese contexto, el procesalista venezolano Rengel-Romberg, Arístides, quien, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, en su tomo III, afirma lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
En el caso bajo estudio, verifica esta Juzgadora que fue un hecho expresamente aceptado por las partes litigantes, que el contrato suscrito por las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A. e INVERSIONES 9D C.A., en fecha 30 de octubre de 2009, finalizó en el año 2018.
Igualmente, se observa de las actas que conforman el expediente y alegatos esgrimidos por las partes durante la presente Litis, que la parte demandada, al finalizar el contrato en fecha 30 de octubre de 2009, a saber, en el año 2018, no ejerció ninguna actuación destinada a la recuperación del bien, por el contrario, la accionante, ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., con posterioridad a la terminación del referido contrato siguió en posesión del inmueble ejecutando su actividad comercial, y pagando mensualmente una contraprestación por dicha ocupación. Por su parte, la demandada, recibió los pagos mensuales efectuados y expidió las correspondientes facturas, circunstancias estas por la cuales constata quien aquí suscribe, una aceptación tácita entre las partes de la nueva realidad ocupacional del inmueble, la cual corresponde a una relación arrendaticia sin lapso determinado. Así se establece.
Verificada como ha sido la calificación jurídica del contrato que vincula a las partes litigantes, a saber, de arrendamiento, resulta forzoso para esta Juzgadora determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, en consecuencia, deben las partes asumir y cumplir con los preceptos previstos en dicha norma, entre los cuales se encuentran, la obligación del arrendador de garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico del inmueble durante la vigencia de la relación arrendaticia. Así se decide.

DISPOSITIVO
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la empresa ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., contra las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA SAMBIL C.A. e INVERSIONES 9D C.A, plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.
SEGUNDO: Se reconoce a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SAN FRANCISCO C.A., como arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial conformado por todo el espacio dedicado a estacionamiento, zona de carga y descarga del Centro Sambil, ubicado en la Planta Nivel Autopista del referido centro comercial, ubicado en la Avenida Libertador, Municipio Chacao del estado Miranda, conocido como “Estacionamiento VIP”.
TERCERO: Se condena a las empresas demandadas, CONSTRUCTORA SAMBIL C.A. e INVERSIONES 9D C.A., a cumplir el contrato de arrendamiento durante su vigencia, en el sentido que garanticen el uso y goce pacífico del descrito inmueble.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia.
PUBLIQUESE, REGİSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los 14 días del mes de mayo de 2026. Años de la Independencia 216º y de la Federación 166°.
LA JUEZ,

ANDREINA MEJÍAS DÍAZ
EL SECRETARIO ACC.

PEDRO NIETO.
AMD/pn/ar
AP11-V-FALLAS-2025-001472