TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
216º y 167º
ASUNTO: AP11-V- FALLAS-2026-000114.-
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de junio de 2018, bajo el N° 40, Tomo 89-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-4115491-4.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana OTTILDE PORRAS COHEN, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.028.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de agosto de 2017, bajo el N° 2, Tomo 100-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-410213736.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE LUIS AGÜERO CARRILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.146.365.

MOTIVO: DESALOJO (DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL).
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició la presente demanda por DESALOJO (DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de junio de 2018, bajo el N° 40, Tomo 89-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-4115491-4, representada por su presidente ciudadano CESAR RENE VIZCARRA OSORIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.769.023, debidamente asistido por la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.028, contra la sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de agosto de 2017, bajo el N° 2, Tomo 100-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-410213736., consignada por la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de febrero de 2026, previo sorteo de Ley, correspondió conocer de la presente causa, a este Tribunal Segundo de Primera Instancia.
Por auto de fecha 10 de febrero de 2026, este Juzgado admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 11 de febrero de 2026, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos.
En fecha 24 de febrero de 2026, se dejó constancia por secretaría de haberse librado la compulsa.
En fecha 03 de marzo de 2026, el alguacil dejó constancia de haber podido citar a la parte demandada.
En fecha 14 de abril de 2026, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia donde solicitó cómputo y en esa misma fecha presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de abril de 2026, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicitó se practique cómputo. En fecha 21 de abril del presente año, este Juzgado dictó auto en el cual se practicó cómputo por Secretaria y ordenó la devolución de los documentos originales.
En fecha 22 de abril del 2026, la representación de la parte demandada consignó poder apud acta.
En fecha 27 de abril de 2026, la representación judicial de la parte actora consignó las copias simples de solicitada por auto de fecha 21/04/2026.
En fecha 30 de abril de 2026, el Secretario de este Tribunal dejo constancia de la devolución de los documentos originales.
El 14 de mayo de 2026, comparecieron por ante este Tribunal, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.028, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., parte actora; y por otro lado el ciudadano JOSE LUIS AGÜERO CARRILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.146.365, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A., parte demandada, a los fines de consignar escrito de transacción celebrado de mutuo acuerdo en esta misma fecha, donde acordaron lo siguiente:
“Juzgado 2 de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito, Bancario del Área Metropolitana de Caracas. Exp AP11-V-FALLAS-2026-000114. En el despacho del día de hoy 05 del mes de 2026 comparecen ante este Tribunal la Sociedad Mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de junio de 2018, anotado bajo el numero: 40, Tomo: 89-A, con Registro de Información Fiscal (R.I.F) numero: J-4115491-4; representada en este acto por su apoderado OTTILDE PORRAS COHEN, abogado en ejercicio, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con cedula de identidad numero: V- 3.584.021 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el numero: 19.028; parte demandante, por una parte y por la otra, la Sociedad Mercantil "AZU PASTELERIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el día 17 de Agosto de 2017, bajo el numero: 2, Tomo 100-A, con Registro de Información Fiscal (R.I.F), numero: J-410213736, representada por su apoderado JOSE LUIS AGÜERO, abogado en ejercicio venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con cedula de identidad números: V-16.974.596 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el numero: 146.365, ante Usted respetuosamente comparecemos para presentar la siguiente TRANSACCIÓN JUDICIAL conforme a las previsiones de los artículos 1.713 del Código Civil, 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes CLÁUSULAS:PRIMERA: Las partes convienen en dar por terminado y resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de enero de 2024 que los vincula sobre el inmueble constituido por el local comercial, distinguido con la nomenclatura P-06, ubicado en el Nivel PLAZA, del Edificio Comercial denominado CENTRO COMERCIAL PARQUE CERRO VERDE, con un área de 75 M y la Planta Mezzanina: con 35 M , situado en el sector El Paují, con frente a la vía que conduce de El Cafetal a Los Naranjos, en la jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por lo que EL DEMANDADO renuncia a cualquier derecho de prórroga legal o convencional. SEGUNDA (FECHA DE ENTREGA): EL DEMANDADO se obliga irrevocablemente a hacer entrega formal y material del inmueble, libre de personas y bienes, totalmente solvente en los servicios públicos y condominio, el día 09 de enero de 2027. Queda expresamente pactado que el vencimiento de este plazo es de plazo cierto y EL DEMANDADO no requiere notificación previa. TERCERA RECONOCIMIENTO DE DEUDA, IMPUTACIÓN Y PAGO. EL DEMANDADO reconoce y acepta de manera expresa e irrevocable que adeuda a EL DEMANDANTE la cantidad total de DOCE MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (12.500,00 USD) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes al lapso de cinco (5) meses comprendidos entre diciembre de 2025 y abril de 2026, ambos inclusive. No obstante, las partes dejan constancia de que dicha acreencia ha sido satisfecha mediante los pagos que se detallan e imputan a continuación: 1.- PAGOS PREVIOS Y LIBERACIÓN DE MESES: Se deja expresa constancia de que los cánones correspondientes a los meses de DICIEMBRE 2025 y ENERO 2026 fueron cancelados íntegramente por EL DEMANDADO en fecha 5 de mayo de 2026, según recibo anexo al presente documento, por lo que EL DEMANDANTE otorga el más amplio finiquito por los dichos periodos. 2.- PAGO VÍA TRANSFERENCIA (ZELLE) E IMPUTACIÓN PARCIAL: EL DEMANDADO transfirió en fecha 7 de mayo de 2026 la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (3.500,00 USD) a través del sistema Zelle. EL DEMANDANTE declara haber recibido dicha suma, la cual las partes acuerdan imputar de la siguiente forma: a) DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES (2.500,00 USD) para el pago total del canon del mes de FEBRERO 2026. b) MIL DÓLARES (1.000,00 USD) como abono de uso y ocupación del local al mes de MARZO 2026, quedando para dicha fecha un saldo pendiente de MIL QUINIENTOS DÓLARES (1.500,00 USD) por el referido mes. 3.- PAGO FINAL EN EFECTIVO Y FINIQUITO TOTAL: En este acto, EL DEMANDADO procede a cancelar en efectivo la cantidad de CUATRO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (4.000,00 USD). EL DEMANDANTE manifiesta recibir dicha cantidad a su entera satisfacción, cuya imputación se realiza de la siguiente manera: a) MIL QUINIENTOS DÓLARES (1.500,00 USD) para cancelar el saldo remanente del mes de MARZO 2026. b) DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES (2.500,00 USD) para pagar el mes de ABRIL 2026. 4.- DECLARACIÓN DE SOLVENCIA: Como consecuencia de los pagos e imputaciones anteriormente descritos, EL DEMANDADO declara que EL DEMANDADO se encuentra totalmente solvente por concepto de uso y ocupación por el periodo comprendido entre diciembre de 2025 y abril de 2026, no teniendo nada que reclamar por este concepto y por el lapso aquí transigido. CLÁUSULA CUARTA: PAGOS POR USO Y OCUPACIÓN Y GASTOS COMUNES. Independientemente de la deuda reconocida en la cláusula anterior, EL DEMANDADO se obliga a pagar mensualmente y por anticipado la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES (2.500,00 US$) por concepto de "Uso y Ocupación" del inmueble, desde la presente fecha hasta la entrega efectiva del mismo, pautada para el día 09 de enero de 2027. A) OPORTUNIDAD DE PAGO: Dichos pagos deberán realizarse dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. B) CONDOMINIO Y SERVICIOS: EL DEMANDADO se obliga formalmente a mantener al día el pago de las cuotas de condominio y gastos comunes del Centro Comercial Parque Cerro Verde, así como las cuotas relativas a la UNIDAD DE MANEJO DE AIRE (UMA). El retraso en uno solo de estos conceptos se considerará incumplimiento de esta transacción. QUINTA: Tanto EL DEMANDADO como EL DEMANDANTE dejan constancia expresa de que la presente transacción constituye exclusivamente un "Acuerdo de Pago de Saldos Insolutos" y, por tanto, NO OPERA LA NOVACIÓN de la relación arrendaticia ni del contrato original de fecha 10 de enero de 2024. Todas las cláusulas del contrato original permanecen plenamente vigentes y surten sus efectos legales, especialmente en lo referido al canon corriente mensual y la fecha de terminación del mismo. Este acuerdo solo tiene por objeto facilitar el cumplimiento de las obligaciones ya existentes y fijar el cronograma de desalojo voluntario. Se mantienen vigentes todas las garantías y cláusulas penales del contrato original en lo que no colidan con esta transacción. SEXTA: El incumplimiento en el pago del mes de ABRIL DE 2026 (fijado para el 14/05/2026), o el retraso en el pago de una sola (01) de las cuotas mensuales por "Uso y Ocupación" o del condominio/UMA descritos en las cláusulas anteriores, producirá los siguientes efectos inmediatos: 1.- CADUCIDAD DEL PLAZO: EL DEMANDADO perderá de pleno derecho el beneficio del plazo otorgado para la entrega del inmueble (09/01/2027), considerándose la obligación de entrega como de plazo vencido. 2.- EXIGIBILIDAD TOTAL: La totalidad de la deuda por cánones, uso, ocupación y conceptos accesorios se hará líquida, vencida y exigible de inmediato. 3.- EJECUCIÓN FORZOSA E INMEDIATA: Las partes acuerdan que la presente transacción tiene fuerza de COSA JUZGADA. Por tanto, ante el solo incumplimiento del mes de abril de 2026 o cualquier mes subsiguiente, EL DEMANDANTE queda facultado para solicitar al Tribunal la EJECUCIÓN FORZOSA sin necesidad de nuevo juicio, procediéndose al DESALOJO INMEDIATO con el auxilio de la fuerza pública, bastando para ello la simple comunicación del incumplimiento al Tribunal acompañada de la certificación de deuda o estado de cuenta del condominio. EL DEMANDADO renuncia expresamente a cualquier recurso o procedimiento administrativo previo de conformidad con la naturaleza transaccional de este acto.SÉPTIMA: DEL CONSENTIMIENTO, ALCANCE Y CONCIENCIA DE LAS PARTES EL DEMANDADO declara expresamente que: a) Que está consciente y de acuerdo en su totalidad del contenido, términos y condiciones de la presente transacción. b) Está plenamente consciente del alcance jurídico de este acto, especialmente de que el mismo pone fin al litigio con fuerza de Cosa Juzgada, conforme al artículo 255 del Código de Procedimiento Civil. c) Acepta que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas aquí pactadas dará lugar a la ejecución forzosa e inmediata de la transacción, sin necesidad de nuevos juicios, notificaciones o lapsos de pruebas. d) La firma del presente documento- transacción se hace de manera libre y voluntaria, sin que medie coacción, error, dolo o violencia alguna que vicie su consentimiento. d) Reconoce que las concesiones recíprocas aquí establecidas son justas, equitativas y constituyen la voluntad real de las partes para resolver la controversia de manera definitiva. OCTAVO: CLÁUSULA PENAL POR INCUMPLIMIENTO. Las partes acuerdan que, en caso de que EL DEMANDADO incurra en mora respecto a cualquier obligación de pago o de entrega del inmueble pactada en esta transacción, o no entregue el inmueble en la fecha pactada, se establece una CLÁUSULA PENAL consistente en el pago de una suma fija y determinada de SIETE MIL QUINIENTOS DÓLARES (7.500 US$) la cual será exigible de inmediato junto con la obligación principal, sin necesidad de probar daños ni perjuicios, conforme al artículo 1.257 del Código Civil. Adicionalmente, se pacta una penalidad diaria de CIENTO CINCUENTA DÓLARES DIARIO (150 US$) por cada día de retardo en la entrega material del inmueble, conforme lo establece el artículo 22 numeral 3 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el uso comercial. NOVENO: Las partes solicitan al Ciudadano Juez que se sirva impartir a la presente transacción su HOMOLOGACIÓN, dándole el carácter de sentencia definitiva con autoridad de cosa juzgada, conforme a lo previsto en el artículo 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil. Es todo término. Se leyó. Conformes firman.”
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Este Juzgado para pronunciarse sobre la homologación de la transacción, lo hace bajo las siguientes consideraciones:
Ahora bien, dispone el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

En concordancia con el artículo 1.713 de Código Civil, define el contrato de transacción en los siguientes términos:
"La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual".

En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. FOR.000225, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 09 de mayo de 2018, establece lo que a continuación se transcribe:
“Ahora bien, la transacción involucra un acto de disposición que excede de la mera administración, razón por la cual es requerida la capacidad de la parte para su realización, así como la asistencia o representación de dicha parte mediante abogado, y especialmente es requerida la facultad expresa para transigir en el poder, en cuyo caso debe constar de forma auténtica, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa. (Resaltado de la Sala).

Se observa de la norma transcrita, que, si bien es cierto que las partes pueden poner fin a sus respectivas pretensiones en cualquiera de las fases y grado del proceso, no es menos cierto, que para transigir los apoderados judiciales o representantes legales necesitan facultad expresa para ello.
Es prudente resaltar, los requisitos que se deben revisar al momento de decidir sobre una solicitud de homologación de una transacción presentada ante el órgano jurisdiccional, sobre los cuales esta Sala ha establecido lo siguiente:
“(…) Al respecto, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, señala:
‘…Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil…’.
En ese orden de ideas el 1714 del Código Civil, expresa:
‘…Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción…’. (Negrillas de la Sala).-

De la lectura de la sentencia transcrita de forma parcial, se desprenden las condiciones que se deben verificar para homologar una transacción celebrada por las partes en un proceso judicial, las cuales son la capacidad de las partes, es decir, que conste en autos el poder que les fue conferido por su representado, y la disponibilidad de la materia para ser objeto de una transacción.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, consta en autos que la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.028, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A, tienen facultad expresa para reconvenir, desistir, convenir y transigir, tal y como lo señala en el poder apud-acta otorgado y certificado por el Secretario de este Tribunal en fecha 06 de febrero de 2026.
Por otra parte, consta en autos que ciudadano JOSE LUIS AGÜERO CARRILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.146.365, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A., tienen facultad expresa para reconvenir, desistir, convenir y transigir, tal y como lo señala en el poder apud-acta otorgado y certificado por el Secretario de este Tribunal en fecha 22 de abril de 2026.
En fundamento a lo anterior, este Juzgado, tomando en cuenta que quienes suscribieron la transacción se encuentran debidamente habilitados para ello, considera que se ha dado cumplimiento con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (09) de mayo de 2018, en sentencia Nro. FOR.000225, y a los artículo 256 y 525 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1713 del Código Civil.
En consecuencia, se declara PROCEDENTE la Transacción suscrita en fecha 14 de mayo de 2026, entre el abogado JOSE LUIS AGÜERO CARRILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A; y la ciudadana OTTILDE PORRAS COHEN, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., todos antes identificados. Téngase como sentencia pasada en autoridad de cosa Juzgada, y ASÍ SE DECIDE.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: HOMOLOGADA LA TRANSACCIÓN suscrita en fecha 14 de mayo de 2026, por las partes actuantes en este proceso, parte actora, sociedad mercantil DESARROLLOS CRVO 357, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de junio de 2018, bajo el N° 40, Tomo 89-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-4115491-4, debidamente representada por la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.028, parte demandada sociedad mercantil AZU PASTELERIA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de agosto de 2017, bajo el N° 2, Tomo 100-A, bajo el número de Registro de Información Fiscal N° J-410213736, debidamente representada por el ciudadano JOSE LUIS AGÜERO CARRILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.146.365 Téngase la presente decisión como autoridad de cosa juzgada.
SEGUNDO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 19 días del mes de mayo del año dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ,

ANDREINA MEJÍAS DÍAZ
EL SECRETARIO ACC.,

PEDRO NIETO
En la misma fecha previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y se registró la presente decisión, siendo las ____________.
EL SECRETARIO ACC.,

PEDRO NIETO
AMD/PN/Kadiusca