TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, once de mayo de dos mil veintiséis
217º y 167º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2025-000683
PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.115.019.
APODERADOS JUDICIALES: PAUL ANTONIO RANGEL GUEDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.031.
PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE: CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 222-A, en fecha 16 de Octubre de 2.017, representada por sus directores RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ y JOSÉ GREGORIO LIRA PEÑA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.818.736 y V-25.418.270, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL: ELIZABETH GUTIÉRREZ DE CHACÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.360.
MOTIVO: Desalojo de Local Comercial
SENTENCIA: Definitiva.
I
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 09 de agosto de 2.024, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL que incoara el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por sus directores RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ y JOSÉ GREGORIO LIRA PEÑA, todos identificados al inicio del presente fallo, cuyo conocimiento -previa distribución de causas- le correspondió al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien procedió a darle entrada al expediente y anotarlo en el libro de causa respectivo, por auto de fecha 15 de agosto de 2.024.
En fecha 03 de octubre de 2.024, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma de demanda.
En fecha 28 de octubre de 2.024, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 31 de octubre de 2.024, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, siendo librada por auto de fecha 21 de enero de 2.025.
En fecha 03 de febrero de 2.025, compareció la representación judicial de la parte actora solicitando nueva compulsa de citación, siendo acordada por el Tribunal por auto de fecha 07 de febrero de 2.025. En fecha 21 de febrero de 2.025, compareció el Alguacil y consignó la compulsa de citación debidamente firmada.
En fecha 21 de marzo de 2.025, compareció la representación judicial de la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 07 de abril de 2.025, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la confesión ficta de la parte demandada.
En fecha 11 de abril de 2.025, compareció el ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, en nombre y representación de la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, debidamente asistido de abogada, se dio por citado del juicio, y presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 06 de junio de 2.025, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, declinó su competencia a los Juzgados de Primera Instancia, siendo que, -previa distribución de causas- le correspondió el conocimiento a este Tribunal.
En fecha 15 de julio de 2.025, quinen suscribe se abocó al conocimiento de la causa, le dio entrada al expediente y se declaró competente para el conocimiento de la misma.
Por auto de fecha 15 de julio de 2.025, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 17 de septiembre de 2.025, compareció la representación judicial de la parte actora-reconvenida y presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 07 de noviembre de 2.025, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguientes a la constancia en autos de la notificación de las partes para que tuviera lugar la audiencia preliminar conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Verificado en autos la notificación de las partes, en fecha 25 de noviembre de 2.025, se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 01 de diciembre de 2.025, este Tribunal dictó auto de fijación de hechos y límites de la controversia.
En fecha 08 de diciembre de 2.025, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, en esa misma fecha la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de diciembre de 2.025, tuvo lugar la audiencia oral, sin embargo antes de dar inicio a la celebración de la audiencia, este Juzgador le hizo saber a las partes que no constaba en autos la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes, por lo que, se ordenó revocar el auto de fijación de la audiencia oral de fecha 10 de diciembre de 2.025, a los fines de reordenar el proceso.
En fecha 13 de enero de 2.026, este Tribunal dictó auto de admisión de pruebas, y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 21 de abril de 2.026, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, declarándose sin lugar la demanda de desalojo incoada por la parte actora, así como también sin lugar la reconvención por reintegro por concepto de cobro de sobre alquileres.
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar el texto íntegro del fallo conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, asa quien suscribe a dictar sentencia bajo las consideraciones explanadas infra.
II
SÍNTESIS DE LA PRETENSIÓN
DEL LIBELO DE DEMANDA:
La representación judicial de la parte demandante alegó que, su representado es propietario de un local, según consta en documento registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 2010.6461, Año 2.010, Asiento Registral: 1, identificado como Número 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, torre A, que se encuentra ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda, el cual cuenta con cuarenta y siete metros cuadrados (47 mts2), conformado por pasillo de entrada, cuatro cubículos y baño, todos estos ambientes iluminados por lámparas fluorescentes, un equipo de teléfono instalado con línea de CANTV signado con el número 0212-265-21-52 e internet.
Que en fecha 17 de diciembre de 2.018, su representado suscribió por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, un contrato de arrendamiento para uso comercial a tiempo determinado del referido local N° 20, con la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑIA ANÓNIMA, representada por los ciudadanos RODRIGO EDUARDO CHACON GUTIÉRREZ y JOSE GREGORIO LIRA PEÑA.
Que el origen del conflicto se encuentra en el incumplimiento de una de las clausulas establecidas en el referido contrato, identificada como cláusula vigésima que establece los gastos mensuales, tales como servicios de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono CANTV, internet, reparación y mantenimiento de aparatos eléctricos de este local de oficina y cualesquiera otros bienes necesarios para su buen funcionamiento.
Que a finales de diciembre de 2.023, el ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, en su carácter de Director General de la Corporación Foto pose 69, C.A, vía mensaje de WhatsApp le informó a su arrendador la entrega del local, agregando se cobrara el mes de alquiler del depósito dado en garantía sin realizar mención alguna del pago de la deuda pendiente por concepto de Aseo Urbano y de Energía Eléctrica, posteriormente el ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, convocó a su representado en el cual le presentó una comunicación en la cual señaló la entrega del local, mas no señaló la deuda contraída por incumplimiento en el pago de los servicios recolección de desechos sólidos y de energía eléctrica, por lo que al no estar de acuerdo mi representado con el contenido de la referida comunicación se optó por la vía de conciliación legal.
Que en vista que la relación arrendataria no pudo ser resuelta por obligaciones insolutas de parte del inquilino, quien se negó a la entrega del local N° 20, a menos que el arrendador le condonara la deuda contraída con Fospuca y ahora la deuda del servicio de Energía Eléctrica, acudieron a la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, en el cual se sostuvieron dos reuniones conciliatorias de las cuales se levantaron dos –actas, la primera de fecha 05 de abril de 2.024, en la cual se solicitó la entrega inmediata del local comercial N° 20 y el pago de las deudas tanto de Fospuca como de energía eléctrica, y la segunda, celebrada en fecha 09 de mayo de 2.024, en la cual se ratificaron las solicitudes realizadas en audiencia del 05 de abril de 2.024, es decir, la entrega material del local y la cancelación de las deudas tanto de Fospuca como de Corpoelec, más aun, sin embargo tanto la representante legal como el inquilino rechazaron la conciliación agotando así la instancia administrativa.
Que por todo lo anterior y visto que el procedimiento establecido en el Decreto N° 929, Con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial fue agotado, es por lo que, en nombre de su representado interpone la presente acción de desalojo y restitución material del inmueble, identificado como número 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, torre A, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con calle Elice, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, en contra de la sociedad mercantil denominada CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑIA ANÓNIMA, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por este juzgado, a lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo y restitución material del inmueble de forma inmediata, identificado como local N° 20, ubicado en el 2 piso del Centro Perú a su legítimo propietario ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA. SEGUNDO: Se condene en las costas del proceso a la parte demandada, a tenor de lo preceptuado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, por incumplir con sus obligaciones contractuales, conllevando como consecuencia la activación del aparato jurisdiccional del Estado.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente negó, rechazó y contradijo las afirmaciones que hace el representante legal de la parte actora en su escrito de demanda al decir que "El origen del conflicto se encuentra en el incumplimiento de una de las cláusulas establecidas en el referido contrato, identificada como cláusula vigésima que establece gastos mensuales, además de ello, afirmó también que fue a finales del mes de diciembre que se le informó al ciudadano Gerardo Arispe la entrega del local, cuando lo cierto es que, en respeto al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de diciembre de 2.018, la empresa Corporación Foto Pose 69 C.A., cancelaba los cánones de arrendamiento con total apego a su compromiso como arrendatario, ante lo cual el ciudadano GERARDO ARISPE afirmaba que dentro de ese precio se incluía la cancelación del servicio telefónico del cual no hacían uso, y otros servicios, ya que él tiene un consultorio odontológico colindante con el local arrendado, cuyos servicios públicos no se habían dividido, razón por la cual los mismos debían cancelarse de por mitad.
Que de esta manera se desarrolló una relación arrendaticia basada en la confianza de su palabra, aceptando incluso, por la necesidad del espacio, los aumentos de los cánones de arrendamiento con sobreprecio, hasta que aproximadamente en los primeros meses del años 2.023, manifestó verbalmente su intención de incrementar el canon de arrendamiento de trescientos dólares a setecientos cincuenta dólares, ante lo cual negó rotundamente, habida cuenta de las condiciones en las que ya se estaban violando flagrantemente los derechos como arrendatarios cuando dichos montos no se establecieron de mutuo acuerdo ni con apego al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en sus artículos 13 y 32.
Que a partir de esa fecha, la relación arrendaticia se tornó incómoda, y el ciudadano GERARDO ARISPE acotó el tema las deudas de los servicios públicos, la cual no había mencionado hasta entonces, toda vez que en cada incremento su convicción como arrendatario era que el ciudadano GERARDO ARISPE los cancelaba, teniendo en cuenta que dichos montos se cancelan vía online mediante claves de acceso, las cuales no habían sido proporcionadas hasta el 09 de mayo del 2.024, según consta en copia de la conversación marcada con la letra "A".
Que en el edificio Centro Perú, iniciaron una jornada de cortes de luz, y el ciudadano GERARDO ARISPE se presentó en la oficina con una propuesta de pago de los servicios públicos aclarando que los mismos eran compartidos con la oficina aledaña donde tiene el consultorio odontológico, por lo que solo le correspondía cancelar el 50% de los montos reflejados como deudas, no obstante, una vez que se le participó que se desocuparía la oficina, en el mes de noviembre 2.023, a través de su abogado, ciudadano Paul Rangel, hizo un cambio de actitud afirmando que debíamos cancelar el 100% de dicho monto como condición para firmar un acta de recepción del local.
Que se realizó una reunión para la conciliación del asunto con su abogado, pero no se avanzó porque el apoderado de la parte actora ya había introducido un procedimiento administrativo ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, razón por la cual, aunque había disposición de entregar el local arrendado de su parte meses antes, acordó esperar hasta conocer el contenido de sus alegatos en la mencionada solicitud y de ser posible realizar la entrega del inmueble ante esta autoridad administrativa, pero lo cierto es que en cada conversación y aún frente a la autoridad administrativa la parte actora, aumentaba las condiciones y los montos para recibir las llaves obviando en todo momento las afirmaciones del ciudadano GERARDO ARISPE respecto a que dicha deuda correspondía solo hasta el 50%.
Que de la página de Fospuca se evidencia que para el mes de abril de 2.023, el ciudadano GERARDO ARISPE poseía un solo registro por recolección de desechos sólidos y era el que correspondía al consultorio odontológico con el número de cuenta contrato 100001937881 y es a partir del mes de mayo de 2.023, cuando este ciudadano realizó la división de las cuentas, pero como dueño de ambos locales, imputando solo a la oficina N° 20, la totalidad de la deuda con Fospuca, quedando la deuda del consultorio odontológico en "0" y la carga deudora traspasada a la oficina 20.
Que habiéndose acordado en la primera audiencia de conciliación la entrega de las llaves y la revisión de los montos, para la segunda audiencia, el apoderado de la parte demandante, procedió a condicionar nuevamente la recepción del local, agregando la deuda de los meses transcurridos mientras realizaban ambas audiencias conciliatorias, cuando lo cierto es que fue el arrendador quien se negó constantemente a recibir el inmueble, tal como consta en las conversaciones por WhatsApp que acompaño al presente escrito marcadas con las letras "D" Y "E", de fechas 18 de enero de 2.024 y 28 de junio de 2.024, y en las actas de conciliación que constan en el expediente, donde puede evidenciarse una vez más la disposición como arrendatarios de realizar la entrega material del inmueble arrendado y no es cierto que se le solicitara la condonación de la deuda como condición para la entrega del mismo, en cuyo caso debe demostrar tal afirmación contradictoria con la conducta conciliatoria que mantuvimos desde el principio.
Que además de lo anterior, el contrato de arrendamiento contempla en la cláusula décima novena que en caso de que el local arrendado permanezca cerrado por más de sesenta días e insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el mismo se considerará abandonado y en ese sentido el arrendador podrá acceder al local a fin de levantar un inventario con dos testigos, pudiendo trasladar y depositar en lugar seguro lo inventariado, quedando en libertad a partir de ese momento para disponer del mencionado local, y que por esa razón, el arrendador actúa con temeridad al interponer la presente demanda, toda vez que, habiéndose contemplado en el contrato una cláusula de desocupación y siendo que desde el mes de diciembre de 2.023, el local no tiene actividad comercial y como ha sido reconocido por la parte actora quien admite que se le participó la desocupación del mismo así como la reiterada intención de realizar la entrega formal del local, antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, tenía la facultad contractual de disponer del inmueble sin necesidad de demandar el presente desalojo.
Que por todo lo anterior, solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte actora, por no hacer uso de la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento suscrito.
DE LA RECONVENCIÒN
Que de acuerdo a los artículos 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil, procede a reconvenir al ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, para que convenga o sea condenado a cancelar la diferencia de los montos del canon de arrendamiento cobrados con sobreprecio durante los años 2.019, 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023, según cuadro demostrativo anexo al presente escrito, donde se observa que el arrendador valiéndose de la necesidad del uso del local comercial de su propiedad, percibió sumas de dinero superiores al monto establecido en el contrato de arrendamiento, ya que el mismo se celebró en fecha 17 de diciembre de 2.018, por un monto de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (BS. 115.000,00), no obstante, habiéndose celebrado en bolívares, los aumentos sucesivos que iniciaron incluso antes de cumplirse el año, fueron cobrados en dólares a pesar de no haberse realizado la renovación respectiva ni mediante contrato ni mediante acuerdo privado.
Que dichos cánones de arrendamiento, tal como lo reconoció el apoderado de la parte actora ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, fueron cancelados en su totalidad hasta la fecha en la que se le participó al arrendador la intención de entregar el local, sin que por ello se le expidiera las facturas legales que se establecen como derecho para el arrendatario en el artículo 30 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que una vez vencido el contrato en noviembre de 2.019, y sin que se procediera a celebrar un nuevo contrato, el ciudadano GERARDO ARISPE estableció de manera unilateral un nuevo canon de arrendamiento pasando de ciento quince mil bolívares a trescientos dólares, el cual también se canceló, habida consideración de la necesidad que la empresa tenía de continuar usando el local, pero en el mes de octubre de 2.021, el Ejecutivo Nacional ordenó mediante el Decreto No. 4.553, la nueva expresión monetaria, dicho decreto fue publicado en la Gaceta Oficial No. 42.185 del 6 de agosto de 2.021, por lo que de manera obligatoria debían adaptarse los contratos a la misma, no obstante, este hecho también se obvió y en el mes de mayo de 2.022, nuevamente de manera unilateral, el ciudadano GERARDO ARISPE procedió a incrementar el canon de arrendamiento a cuatrocientos dólares (400$), que también les fueron cancelados, hasta que aproximadamente en el mes de febrero de 2.023, el ciudadano en referencia solicitó el aumento del mismo a setecientos cincuenta dólares (750$), cuando en realidad debió realizarse un nuevo contrato, razón por la cual el monto real del arrendamiento hasta la fecha de la desocupación del inmueble se corresponde a 0,115 bolívares.
Que las acciones realizadas por el arrendador, se constituyen en una evidente violación al derecho del arrendatario consagrado en los artículos 13, 17, 30, 32, 33 y 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece en su artículo 3 la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, así como la prevalencia de la realidad sobre las formas.
Que por todo lo anterior y de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, demanda al ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, para que de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, reintegre, o sea condenado a ello la cantidad de DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO DOLARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTAVOS (18.898,84 $), por concepto del cobro de sobre alquileres durante los años 2.019, 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023.
DE LA CONTESTACIÒN A LA RECONVENCIÒN.
La representación judicial de la parte actora-reconvenida, alegó que previo a la celebración del contrato de arrendamiento para uso comercial, su representado se encontraba realizando tramites con la Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC), a los fines de recuperar el medidor de electricidad eliminado por propia solicitud, dado a planes y proyectos en permisados que integrarían la oficina 20 y la oficina 29 en una sola, pero que lamentablemente la situación país no permitió la materialización del proyecto, derivando nuevamente en la separación de las oficinas antes señaladas, quedando pendiente la separación de la energía eléctrica de la oficina 20 y la reinstalación del medidor respectivo, y que para el momento de la firma del contrato de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del local u oficina, identificado con el No. 20, el demandado-reconviniente estaba en conocimiento de esta situación y aun así participó en la elaboración y revisión del contrato.
Que a partir del mes de abril de 2.019, la empresa Fomento de Servicios Públicos C.A., (FOSPUCA) inició la gestión de facturación y cobranza de la recolección y traslado de los desechos sólidos directamente con los usuarios comerciales e industriales, con autorización de las alcaldías, dejando la facturación y cobranza del relleno sanitario (disposición final y controlada de los residuos sólidos (basura) que no son reutilizables o no reciclables) y servicio de Energía Eléctrica a la Administradora Serdeco, C.A., filial de la Corporación Eléctrica Nacional, S.A., (CORPOELEC).
Que esas medidas conllevaron a la creación de un sistema de gestión de facturación y cobro a través de cuentas separadas, es decir, la recolección y el traslado de los desechos sólidos es facturado y cobrado por Fospuca, de forma independiente y autónoma, mientras que la facturación y cobro por el servicio de disposición final y controlada de los residuos sólidos (basura), mejor conocido como relleno sanitario, está a cargo de la administración Serdeco, C.A., filial de la Corporación Eléctrica Nacional (Corpoelec).
Que lo anteriormente expuesto nos señala que, toda persona que presente un giro comercial posee dos cuentas para el pago de lo que popularmente se conoce como aseo urbano, el cual se divide en a) Recolección y traslado y, b) Disposición final y controlada de los residuos sólidos (basura), mejor conocido como relleno sanitario, que la recolección y traslado es gestionado por Fospuca, mientras que la disposición final, es desarrollada por la Administradora Serdeco, C.A., filial de la Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC).
Que los servicios en lo que respecta a las oficinas 29 y 20 del Centro Perú, se identifican bajo números de contratos distintos a saber; la oficina 29, le presenta dos cuentas, una para el pago de los servicios de recolección y traslados de desechos sólidos, Fospuca (100001937881) y otra para el pago de los servicios de energía eléctrica y relleno sanitario, Administradora Serdeco (1000019378814); y que la oficina 20, presenta dos cuentas a saber; una para el pago de los servicios de recolección y traslados de desechos sólidos, Fospuca (10000457922) y otra para el pago de los servicios de energía eléctrica y relleno sanitario Administradora Serdeco (1000021247077), y que al no concretarse la instalación del medidor de energía eléctrica para la oficina 20, se precisa señalar que comparten solamente la energía eléctrica y adeudan el concepto de "Relleno Sanitario" el cual sale reflejado en la factura respectiva.
Que reafirma en nombre de su representado, que el origen del conflicto se encuentra en el incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas en la prestación de los servicios de recolección y traslado de los desechos sólidos, así como con la disposición final de estos desechos sólidos mejor conocido como Relleno Sanitario y la mitad del servicio de energía eléctrica, (compartido con la oficina 29) gestionados y cobrados por las empresas Fospuca y la Administradora Serdeco, S.A., las cuales se encuentran establecidas en el decreto Ley N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicados en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2.014, en sus artículos articulo 36 y 37 con la denominación de "Gastos comunes".
Que estas obligaciones o gastos comunes parecen establecidas, registradas y notariadas en el contrato de arrendamiento comercial bajo la denominación de cláusula vigésima, "gastos mensuales" suscrito en fecha 17 de diciembre de 2.018, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, con el consentimiento, libre, o voluntario, sin coacción, violencia u otros por el ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACON GUTIÉRREZ, en calidad de director general de la sociedad mercantil FOTO POSE 69, C.A., y que incluso participó en la elaboración y corrección del contrato de arrendamiento suscrito por el local y oficina identificada con el No. 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A.
Que la parte demandada-reconviniente incumplió con el contrato al no cancelar las obligaciones contraídas con las empresas las empresas Fospuca y la Administradora Serdeco, S.A., desde mediados del año 2.020, cuando se elevaron los costos por los servicios prestados por FOSPUCA, y es a partir del año 2.022, que el demandante-reconvenido comienza a exigirle al demandado-reconviniente que cancele la deuda contraída con Fospuca, y que el ciudadano RODRIGO CHACÓN, para ese momento alegó mantener una deuda con la Alcaldía de Chacao y le propuso a su representado, registrar la deuda de la oficina No. 20, como suya ante Fospuca, mientras solventaba con la Alcaldía de Chacao y de buena fe confiando en la palabra del demandado-reconvenido acepto la propuesta, sin embargo, a la fecha no ha honrado la deuda contraída, y por otra parte adeuda el concepto "Relleno Sanitario" con la Administradora Serdeco, S.A., así como la mitad del servicio de energía eléctrica (compartido con la oficina No. 29).
Que el aumento del canon de arrendamiento se realizaba de forma anual bajo la voluntad libre y sin coacción de las partes, de común acuerdo verbal entre las mismas y de acuerdo a la situación país y al ejercicio comercial y capacidad del demandado reconviniente, y que tan es así, que su representado aceptó de buena fe y confiando en la palabra del mismo, la propuesta de registrar la deuda de la oficina No. 20, como suya ante Fospuca, mientras solventaba su deuda con la Alcaldía de Chacao y una vez cancelada la misma procedería al pago de Fospuca y la Administradora Serdeco, S.A., cosa que -a su decir- no realizó.
Que es falso de toda falsedad los señalamientos de la parte demandada, cuando afirma que, "ante lo cual el ciudadano Gerardo Arispe afirmaba que dentro de ese precio se incluía la cancelación del servicio telefónico del cual no hacíamos uso y otros servicios" (sic), ya que su representado y el demandado fueron y son las partes activas en la elaboración del contrato de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial el cual estableció de forma clara y precisa por clausulas separadas, el canon mensual de arrendamiento (Clausula Tercera), así como el pago de los servicios de energía eléctrica, aseo el urbano y "otros servicios" (Clausula Vigésima).
Que es falso que su representado haya impuesto de forma unilateral el pago del canon de arrendamiento en dólares americanos, ya que en el contrato se señaló que el pago del mismo era en moneda de curso legal, es decir, en bolívares y que en el contrato se estableció un número de cuenta corriente del Banco Banesco, donde el demandado-reconviniente podría depositar el monto del canon de arrendamiento., y que fue este, en fecha 05 de diciembre de 2.018, cuando canceló el canon de arrendamiento en divisas norteamericanas pues alegaba serle más fácil por la devaluación de la moneda y por la dolarización del país.
Que es falso que su representado haya impuesto de forma unilateral los aumentos del canon de arrendamiento y más aún, se hayan realizado con sobreprecio, y que también es falso que en los meses del año 2.023, se le haya participado el aumento del canon de arrendamiento a setecientos cincuenta dólares (750$), que muy por el contrario cuando cumplieron un año del contrato, se reunieron y conversaron de mutuo acuerdo que el canon de arrendamiento se establecía en trescientos dólares (300$) mensuales, sin embargo, a petición del demandado, se rebajó en un 30%, es decir, cancelaban solo doscientos diez dólares (210$) mensuales de canon de arrendamiento, ello debido a la escasa actividad comercial por causa de la pandemia de Covit-19 que afectó al país.
Que es falso que su representado haya mostrado un cambio de actitud al serle notificado la entrega del local ya que solo se les recordó las obligaciones incumplidas con las empresas prestadoras de servicios y las promesas falsas de cumplimiento, y que es falso que se le haya exigido la cancelación total de las obligaciones contraídas con las empresas prestadoras de servicio para recibir el local o la oficina número 20, al contrario fue el demando-reconviniente, quien le mostró una comunicación de entrega del local u oficina número 20, en la cual alegaban no adeudar nada y por ello su mandante optó por la intervención de un abogado.
Que es falso que hayan tenido la intención de realizar la entrega material del local u oficina número 20, así como también es falso de toda falsedad que en plena audiencia de conciliación ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, se hayan aumentado las condiciones y montos para recibir las llaves del referido local, al contrario tanto la (representante legal como el mismo demandado reconviniente, reconocieron y admitieron la existencia de la deuda y señalaron la entrega del local, cosa que nunca hicieron aun cuando la misma directora de arrendamiento comercial se los dijo, ello puede observarse en las actas de fecha 05 de abril y 09 de mayo del año 2.024.
Que es falso que su representado para el mes de abril de 2.023, poseía solo una cuenta de pagos con las empresas Fospuca y Administradora Serdeco, pues desde el 30 de enero de 2.020, Fospuca le asignó a la oficina número 20, cuenta contrato identificada con los números 100000457922, donde se ve la deuda contraída y no cancelada por la parte demandada.
Que es falso que su mandante haya desarrollado una conducta temeraria como alega la parte demandada, ya que si bien es cierto la existencia de la cláusula decima novena, no es menos cierto que al solicitar orientación en la Dirección General de Arrendamiento Comercial, a los fines de aplicar la referida clausula la respuesta fue no hacerlo pues por experiencias vividas allí con cláusulas similares, los arrendadores que aplicaron la referida clausula resultaron sancionados y acusados de hurto, por ello, en defecto de no alcanzar ningún acuerdo se procedió a agotar la vía administrativa y visto que tampoco se logró la devolución de la oficina ni la cancelación de las deudas contraídas y no canceladas con las empresas Fospuca y Administradora Serdeco, cuyos montos con el pasar del tiempo siguen corriendo y aumentando, incluso en los actuales momentos se encuentran pendientes de una reunión con el escritorio jurídico de Fospuca, con relación a la deuda contraída y no cancelada por la parte demandada.
Que la parte demandada mantiene el local u oficina numero 20 secuestrada y es responsable por los servicios adeudados en la actualidad, y son también responsables de los daños y perjuicios ocasionados con su accionar.
III
DEL ACERVO PROBATORIO
Parte Demandante-Reconviniente:
Conjuntamente con el libelo primigenio y cursante a los folios 16 al 25 del expediente, copia simple del título de propiedad del inmueble objeto de controversia, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 11 de agosto de 2.010, bajo el No. 2010.6461, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.4373 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.010, el cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria, quedando acreditado que el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, es propietario del local comercial identificado como Número 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, torre A, que se encuentra ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda, cuyo desalojo pretende con la presente demanda. Así se decide.
Cursante al folio 26 al 34 del expediente, original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, y la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por su director general ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, en fecha 17 de diciembre de 2.018, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, inscrito bajo el No.46, Tomo 641 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, por no haber sido tachado e impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, quedando acreditado la existencia de la relación arrendaticia de las partes sobre el inmueble identificado con el No. 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A, que se encuentra ubicado en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda, así como sus términos y modalidades. Así se decide.
Cursante a los folios 35 al 60 del expediente, copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 222-A, en fecha 16 de Octubre de 2.017. Al respecto, se observa que dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado lo atinente a los estatutos, objeto, domicilio, cantidad de acciones, accionistas, entre otras cosas, de la sociedad mercantil CORPORACIÓN J.F.D C.A. Así queda establecido.
Cursante al folio 61 del expediente, comunicación dirigida al ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, en su condición de director general de la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, C.A., por parte del Abogado Paul Rangel, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.031, en su condición de representante legal del ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA. Al respecto, se observa que si bien dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, considera quien suscribe que no existe certeza de que el ciudadano RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, en su condición de destinatario conoció el contenido del documento ya que no posee ni firma ni sello de recibido, así como tampoco posee una fecha de remisión exacta, razón por la cual, se desecha del proceso. Así se decide.
Cursante a los folios 72 al 77 del expediente, copias certificadas de actas de audiencia de conciliación celebradas en fechas 05 de abril y 09 de mayo de 2.024, expedidas por la Directora General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional relacionadas con el expediente administrativo número C-0013/01-24, contentivo de la solicitud de procedimiento administrativo previo presentado por el arrendador contra la arrendataria demandada, a las cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, y se tiene como cierto su contenido; desprendiéndose de las mismas todo el proceso conciliatorio llevado a cabo en dicho organismo público por el arrendador contra la arrendataria, en la cual se constata que luego de dos audiencias de conciliación sin llegar a ningún acuerdo, se declaró agotada la vía administrativa instando a las partes a dirimir el conflicto suscitado ante los Tribunales de la República. Así se establece.
De las pruebas aportadas con la contestación a la reconvención:
Cursante al folio 201 del expediente y marcado con la letra “A”, impresión de correo electrónico dirigido a la dirección de correo gerardoarispe@hotmail.com de fotoposevenezuela@gmail.com. Al respecto, se observa que si bien dicha documental no fue impugnada o refutada por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, no es menos cierto que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se desecha del proceso. Así se decide.
Cursante a los folios 202 al 212 del expediente y marcados con las letras “B1 al B11”, impresiones de histórico de proformas, correspondiente a los años 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023, respectivamente, de la Administradora Serdeco.
Cursante a los folios 213 al 216 del expediente y marcadas con las letras “C1 al C3”, copias simple de facturas emitidas por Corpoelec, correspondiente al estado de cuenta del contrato No. 1000021247077, de fecha 02 de noviembre de 2.023, de la oficina No. 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda; así como, el estado de cuenta del contrato No. 1000019378814, de fecha 07 de noviembre de 2.024, de la oficina No. 29, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda.
Cursante a los folios 217 al 221 del expediente, impresiones de histórico de proformas, correspondiente a los años 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023, respectivamente, de Fospuca.
Al respecto, debe indicar este Juzgador que las documentales antes descritas serán analizadas en la parte motiva del presente fallo. Así queda establecido.
Cursante a los folios 223 al 234 del expediente, conversaciones vía WhatsApp entre el ciudadano RODRIGO CHACON y el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA. Al respecto, se observa que dichas documentales no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada-reconviniente en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se evidencia con meridiana claridad que las partes sostenían conversaciones con respecto a la entrega del local arrendando y que la oficina No. 20, la cual es objeto de controversia, así como la oficina No. 29, mantenían un solo medidor con respecto al servicio de electricidad y aseo urbano. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas, ratificó las documentales anexas al libelo primigenio, reforma de la demanda y contestación a la reconvención, sobre las cuales este Juzgador ya emitió su valoración. Así queda establecido.
PARTE DEMANDADA
Conjuntamente con la contestación a la demanda y reconvención, cursante al folio 102 del expediente y marcado con la letra “A”, impresión de conversación vía WhatsApp entre el ciudadano RODRIGO CHACON y el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA. Al respecto, se observa que dicha documental fue impugnada por la parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2.025, no obstante, advierte este Tribunal que al tramitarse el presente juicio por vía del procedimiento oral, la impugnación de dicho medio probatorio debía ser ejercida en la primera oportunidad, es decir, cuando procedió a contestar la reconvención, por lo que, su impugnación resulta extemporánea. Ahora bien, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que el ciudadano RODRIGO CHACON, procedió a solicitarle a la parte actora el acceso para ingresar a la plataforma de Fospuca, en fecha 09 de mayo de 2.024. Así se decide.
Cursante a los folios 103 al 109 del expediente y marcado con la letras “B” y “C”, comprobantes de facturas de pago-vía online, emanadas de la oficina virtual de Fospuca. Al respecto, se observa que dichas documentales fueron impugnadas por la parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2.025, no obstante, advierte este Tribunal que al tramitarse el presente juicio por vía del procedimiento oral, la impugnación de dicho medio probatorio debía ser ejercida en la primera oportunidad, es decir, cuando procedió a contestar la reconvención, por lo que, su impugnación resulta a todas luces extemporánea. Ahora bien, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal les otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que para los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.023, el consultorio odontológico propiedad de la parte actora, poseía un solo número de contrato identificado con el No. 100001937881, sin facturas o proformas pendientes, y que para los meses de mayo, junio y noviembre del año 2.023, se evidencia con meridiana claridad dos números de contratos, el primero identificado con el No. 100000457922, asignado a la oficina y con 46 proformas pendientes, y el segundo, identificado con el No. 100001937881, correspondiente al consultorio dental sin facturas o proformas pendientes. Así se decide.
Cursante a los folios 110 y 111 del expediente y marcados con la letras “D” y “E”, impresión de conversaciones vía WhatsApp entre el ciudadano RODRIGO CHACON y el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA. Al respecto, se observa que dichas documentales fueron impugnadas por la parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2.025, no obstante, advierte este Tribunal que al tramitarse el presente juicio por vía del procedimiento oral, la impugnación de dicho medio probatorio debía ser ejercida en la primera oportunidad, es decir, cuando procedió a contestar la reconvención, por lo que, su impugnación resulta a todas luces extemporánea. Ahora bien, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal les otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se evidencia con meridiana claridad que las partes sostenían conversaciones con respecto a la entrega del local arrendando, siempre y cuando la parte demandada reconociera la deuda de alquiler no pagados, Fospuca, electricidad, aseo urbano y relleno sanitario. Así se decide.
Cursante a los folios 112 al 165 del expediente y marcados con las letras “A” y “B”, copia simple de los cánones de arrendamiento pagados en dólares de los estados unidos de américa del año 2.020, noviembre del año 2.018, a noviembre del año 2.019, febrero a diciembre del año 2.021, enero a diciembre del año 2.022 y enero-octubre del año 2.023. Al respecto, se observa que dichas documentales fueron impugnadas por la parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2.025, no obstante, advierte este Tribunal que al tramitarse el presente juicio por vía del procedimiento oral, la impugnación de dichos medios probatorios debía ser ejercida en la primera oportunidad, es decir, cuando la parte actora procedió a contestar la reconvención, por lo que, su impugnación resulta a todas luces extemporánea. Ahora bien, con relación a la valoración de dichos medios probatorios este Juzgador señala que, al tratarse de un instrumento privado que no goza de presunción de veracidad desde su formación, ello en virtud de la falta de intervención del funcionario público que le imprima fe pública, por el contrario, el instrumento privado carece de eficacia probatoria hasta tanto no se produzca su reconocimiento, lo que implica que la eficacia probatoria del instrumento privado no se obtiene desde su nacimiento sino como consecuencia de un acto posterior.
Sin embargo entendiendo que el reconocimiento es el elemento que otorga eficacia probatoria al instrumento privado, mediante el cual, se reconoce la paternidad del mismo, su autoría, que de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, recae sobre la firma del instrumento, pues es este el elemento identificador de la persona de quien emana o quien se obliga mediante el instrumento privado, salvo algunos casos particulares, en materia de instrumentos privados el valor se adquirirá en la medida que se obtenga el reconocimiento del instrumento, sin lo cual, carecerá de eficacia probatoria.
Ahora bien, de la promoción se evidencia que los instrumentos en referencia fueron suscritos por la propia parte que lo trae a las actas, es decir, que no es susceptible de ser opuesto a la contraria, pues la contraparte no lo ha suscrito, por lo que no habría lugar al reconocimiento, y que en todo caso viola abiertamente el principio de alteridad de la prueba, conforme al cual nadie puede fabricarse para sí mismo un medio probatorio; en consecuencia, dichos instrumentos denominados recibos de pago se desechan como material probatorio de la presente causa. Así queda establecido.
Cursante a los folios 166 y 167 del expediente y marcado con la letra “C”, cuadro demostrativo de cálculos de pago realizados presuntamente por la parte demandada desde el 28 de noviembre de 2.018, hasta el 20 de diciembre de 2.023. Al respecto, debe indicar quien suscribe que aun y cuando dicha documental no fue impugnada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la misma es traída a juicio por la propia parte, lo cual viola abiertamente el principio de alteridad de la prueba, conforme al cual nadie puede fabricarse para sí mismo un medio probatorio; en consecuencia, se desecha del proceso. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas, promovió documentales marcados con las letras “A, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, las cuales corren insertas del folio 264 al 339 del expediente; no obstante a ello, advierte este Juzgador que, la regla general en los juicios orales es que tanto el actor como el demandado, deben acompañar al libelo de la demanda y/o contestación todos los medios probatorios de que disponga para basar su defensa, constándose que los medios probatorios consignados por la parte demandada-reconviniente fueron promovidos fuera de su oportunidad, razón por la cual, en nada se pronuncia este Juzgador al respecto. Así queda establecido.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se observa que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 40 literal a) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual el demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente:
“…Artículo 40. Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulan la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio".
De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual data del 17 de diciembre de 2.018, y que progresivamente la relación arrendaticia ha venido continuando en los años subsiguientes, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Asimismo, se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Se entiende entonces que, en el derecho procesal corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, le corresponde demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Esta tesis tiene apoyo en el principio del contradictorio y se le denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Así, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, cuyas afirmaciones determinan el thema probandum, y los respectivos sujetos se encuentran gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba, de allí la máxima en latín: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
Siguiendo este orden de ideas, en materia contractual se debe tener presente una serie de principios generales, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de éste, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones.
En base a estas excepcionales condiciones, tenemos que en el caso de autos la parte demandante señala que interpone su pretensión en virtud del incumplimiento de una de las clausulas establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado, específicamente la establecida en la cláusula vigésima que establece los gastos mensuales, tales como servicios de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono CANTV, internet, reparación y mantenimiento de aparatos eléctricos, etc, y que a finales del año 2.023, la parte demandada, informó la entrega del local dado en arrendamiento sin realizar mención alguna del pago de la deuda pendiente por concepto de Aseo Urbano y de Energía Eléctrica.
Por su parte, la accionada señaló que el pago de los servicios públicos son compartidos con la oficina aledaña donde tiene el consultorio odontológico el accionante, por lo que solo le correspondía cancelar el 50% de los montos reflejados como deudas, y que de la página de Fospuca se evidencia que para el mes de abril de 2.023, el ciudadano GERARDO ARISPE poseía un solo registro por recolección de desechos sólidos y era el que correspondía al consultorio odontológico con el número de cuenta contrato No. 100001937881 y es a partir del mes de mayo de 2.023, cuando realizó la división de las cuentas, pero como dueño de ambos locales, imputando solo a la oficina N° 20, la totalidad de la deuda con Fospuca, quedando la deuda del consultorio odontológico en "0" y la carga deudora traspasada a la oficina 20.
Ahora bien, en primer término, observa este Juzgador que la pretensión de desalojo se fundamenta en el incumplimiento de pago de servicios públicos establecidos como gastos mensuales en la cláusula vigésima del contrato celebrado entre las partes en fecha 17 de diciembre de 2.018; no obstante a ello, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, puede afirmar que tal incumplimiento no fue demostrado por el demandante, por cuanto no consignó elementos probatorios que lleven a la convicción de que el inmueble arrendado para el momento de la suscripción del contrato, que los servicio de energía eléctrica y aseo urbano fuesen independiente para cada oficina, lo cual presupone que dichos gastos son compartidos entre el local objeto de controversia y el consultorio del actor; en este sentido, al existir un solo medidor para dos unidades distintas, correspondía al arrendador probar técnicamente qué proporción del consumo corresponde exclusivamente a la oficina No. 20, y si bien se constata que la parte actora, consignó a los autos impresiones de histórico de proformas, correspondiente a los años 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023, respectivamente, de la Administradora Serdeco y de Fospuca, así como copias simple de facturas emitidas por Corpoelec, correspondiente al estado de cuenta del contrato No. 1000021247077, de fecha 02 de noviembre de 2.023, de la oficina No. 20, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda; y estado de cuenta del contrato No. 1000019378814, de fecha 07 de noviembre de 2.024, de la oficina No. 29, del piso 2, del edificio Centro Perú, Torre A, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con Calle Elice, Municipio Chacao, estado Miranda, no se puede determinar que existe una facturación individualizada emanada de estos entes prestadores de servicio para un local en específico. Así queda establecido.
Por otro lado, considera este Juzgador que mal podría el accionante exigir pagos de una factura global como si fuera individual, ya que la falta de separación de medidores impide la determinación exacta, líquida y exigible de la deuda que hoy es atribuible exclusivamente a la parte demandada, no pudiendo pretender trasladar una carga deudora mixta como si fuera una obligación pura y simple del arrendatario, ya que en todo caso, la omisión de esta separación constituye una falta propia del arrendador, máxime cuando consta de las actas procesales el hecho cierto que para los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.023, el consultorio odontológico propiedad de la parte actora, identificado con el No. 29, poseía un solo número de contrato identificado con el No. 100001937881, sin proformas pendientes para el pago de recolección de basura, según la página online de Fospuca, y que posteriormente, para los meses de mayo, junio y noviembre del año 2.023, se evidencia con meridiana claridad dos números de contratos, el primero identificado con el No. 100000457922, asignado a la oficina y con 46 proformas pendientes, y el segundo, identificado con el No. 100001937881, correspondiente al consultorio dental sin facturas pendientes, por lo que, entiende este Juzgador que antes de mayo del año 2.023, la parte demandante en su condición de propietario del inmueble poseía un solo registro para ambos locales, afirmando el hecho entonces que la falta de medidores independientes implica que no se puede determinar con exactitud el consumo individual, por lo que, en todo caso los consumos por concepto de esos servicios corresponden a mitad entre las partes, razón por la cual, al no quedar demostrada la existencia de una obligación líquida y exigible, toda vez que los estados de cuenta presentados no reflejan el consumo real y diferenciado del local y no habiéndose demostrado el supuesto impago, la pretensión de desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta a todas luces improcedente y en definitiva debe declarase SIN LUGAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
V
DE LA RECONVENCION
En la contestación a la demanda, la parte demandada-reconviniente alegó que, una vez vencido el contrato en noviembre de 2.019, y sin que se procediera a celebrar un nuevo contrato, el ciudadano GERARDO ARISPE, estableció de manera unilateral un nuevo canon de arrendamiento pasando de ciento quince mil bolívares a trescientos dólares, y que en el mes de mayo de 2.022, nuevamente de manera unilateral, el ciudadano en referencia procedió a incrementar el canon de arrendamiento a cuatrocientos dólares (400$), que también le fue cancelado, hasta que aproximadamente en el mes de febrero de 2.023, se le solicitó el aumento del canon de arrendamiento a setecientos cincuenta dólares (750$), cuando en realidad debió realizarse un nuevo contrato, y que de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, demanda al ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, para que reintegre, o sea condenado a ello la cantidad de DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO DOLARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTAVOS (18.898,84 $), por concepto del cobro de sobre alquileres durante los años 2.019, 2.020, 2.021, 2.022 y 2.023.
Para resolver se observa:
La acción de reintegro de sobrealquileres supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, debe solicitarse imperativamente la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento. En caso contrario, no podría saberse si se da o no el pago de sobrealquileres.
Así, en el presente caso consta de las actas procesales que no existe una resolución administrativa reguladora de los cánones en la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de controversia, que fije el canon justo o el agotamiento de la vía administrativa sobre el reclamo de reintegro, ya que si bien consta del material probatorio traído a los autos y que además fue reconocido por la parte demandada-reconviniente, las partes agotaron la instancia administrativa respecto a la pretensión de desalojo y restitución iniciada por el arrendador, mas no consta que dicha pretensión específicamente en la vía administrativa se haya demostrado que la fijación del canon que considera excesivo, fue producto de una regulación administrativa previa o que se intentó la conciliación sobre el reintegro pretendido, motivo por el cual al no cumplir la parte demandada con su propia carga de agotar la instancia administrativa sobre su pretensión económica específica, resulta a todas luces, improcedente la interposición de una acción por reintegro o repetición. Así se decide.
Aunado a ello, vale indicar que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones, siendo que, la decisión debe estar fundada en un juicio de certeza; así, en este caso, si la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, C.A., representada por su director RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ, afirmó que ha pagado en exceso los cánones cuyo reintegro pretende, le corresponde la certeza de su afirmación acompañando los medios probatorios conducentes que demuestren su pretensión. En tal sentido, de la revisión efectuada al acervo probatorio, no se evidenció que la parte demandanda-reconviniente en el presente juicio, haya promovido algún medio de prueba tendiente a demostrar la veracidad de sus alegatos, resultado improcedente la reconvención propuesta y en definitiva debe declarase SIN LUGAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente se decide.
VI
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este TRIBUNAL OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por sus directores RODRIGO EDUARDO CHACÓN GUTIÉRREZ y JOSÉ GREGORIO LIRA PEÑA, todos identificados al inicio del presente fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por reintegro de sobre alquileres incoada la sociedad mercantil CORPORACIÓN FOTO POSE 69, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra del ciudadano GERARDO RAFAEL ARISPE ZUNIAGA, todos identificados al inicio del presente fallo.
TERCERO: Se condena en costas a ambas partes por haber resultado vencidas conforme al artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución No. 001-2022, de fecha 26 de junio del año 2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de mayo del año dos mil veintiséis (2.026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE,
LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA ACC,
NILVA ULACIO.
En esta misma fecha, siendo la 3:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACC,
NILVA ULACIO.
EXP. AP11-V-FALLAS-2025-000683
Larp/un/g*