TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Doce de mayo de dos mil veintiséis
215º y 167º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2025-000671
PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.303.569.
APODERADO JUDICIAL: WILLIAMS IVÁN MORILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 158.376.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.851.806.
APODERADO JUDICIAL: JHONNY ENRIQUE CASTILLO HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 163.178.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: Definitiva.
I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de junio de 2025, contentivo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, ambos identificados en el encabezado del presente fallo, cuyo conocimiento –previa distribución de causas- le correspondió a este Juzgado, quien procedió a darle entrada en el libro respectivo.
Por auto de fecha 25 de junio de 2025, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 27 de junio de 2025, compareció la parte actora y confirió poder de representación apud acta al abogado WILLIAMS IVÁN MORILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 158.376.
En fecha 30 de junio de 2025, se libró la compulsa de citación a la parte demandada y se abrió el correspondiente cuaderno de medidas.
En fecha 07 de julio de 2025, compareció el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial y consignó la compulsa debidamente firmada por el demandado.
En esa misma fecha compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó medida cautelar preventiva.
En fecha 18 de julio de 2025, compareció la parte demandada y confirió poder de representación apud acta al abogado JHONNY ENRIQUE CASTILLO HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 163.178.
En fecha 04 de agosto de 2025, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó, por separado, escritos de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 08 de agosto de 2025, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demanda-reconviniente.
En fecha 16 de septiembre de 2025, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 06 de octubre de 2025, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado en esa misma fecha, el 06 de octubre de 2025, a fin de ser agregado en su debida oportunidad.
En fecha 08 de octubre de 2025, la representación judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado en esa misma fecha, a fin de ser agregado en su debida oportunidad.
En fecha 13 de octubre de 2025, se agregaron a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 16 de octubre de 2025, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte.
En fecha 21 de octubre de 2025, este Tribunal dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 27 de octubre de 2025, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte, la cual fue desechada por extemporánea mediante auto de fecha 28 de octubre de ese mismo año.
En fecha 29 de octubre de 2025, la parte demandada-reconviniente solicitó se oficie a la Registradora Pública Auxiliar de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, lo cual fue negado por este Tribunal el 03 de noviembre del mismo año, en virtud de haberse realizado fuera de su oportunidad procesal.
En fecha 19 de enero de 2026, la parte demandada-reconviniente amplió las facultades del poder apud-acta conferido a su apoderado judicial.
En fecha 20 de enero de 2026, la representación judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de informes.
En fecha 21 de enero de 2026, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de informes.
En fechas 02 de febrero de 2026, la representación judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de observaciones a los informes.
En fechas 04 de febrero de 2026, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito de observaciones a los informes.
En fecha 23 de febrero de 2026, la parte demandada-reconviniente solicitó la perención del medio de prueba de exhibición.
En fecha 12 de marzo de 2026, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente solicitó pronunciamiento sobre el resultado del acto de exhibición.
En fecha 06 de abril de 2026, se agregó a los autos el oficio proveniente de la Fiscalía Auxiliar Interina de la Fiscalía Décima Octava del Ministerio Público y remitió las copias certificadas peticionadas.
Realizado el recuento de las actuaciones procesales ocurridas en el presente asunto, pasa quien suscribe a decidir el mismo en los términos explanados infra.
II
SÍNTESIS DE LA PRETENSIÓN
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
La parte actora-reconvenida alegó que, en fecha 07 de mayo de 2025, suscribió de manera privada una opción de compra-venta con el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N.º V-4.851.806, mediante la cual manifestó su intención de adquirir un bien inmueble propiedad de dicho ciudadano, consistente en un apartamento identificado con el número y letra tres guion D (3-D), ubicado en el Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marqués, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con la Cédula Catastral número 248888 y el número de Catastro 503-12-05. Dicho apartamento, ubicado en la planta número tres (3) del referido edificio, tiene un área total aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados con trece decímetros cuadrados (54,13 Mts2), y consta de cocina y sala comedor integrada que da acceso al balcón y un (01) cuarto con un (01) baño y dos (02) armarios embutidos. Sus linderos son: NORTE: con fachada Norte del Edificio que da con la calle Cayaurima; SUR: con pasillo de circulación; ESTE: con paredes que lo separan del apartamento tres guion C (3-C) y; OESTE: con paredes que lo separan del apartamento tres guion E (3-E). Forma parte integral del inmueble un (01) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), el cual tiene un área total aproximada de dos metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (2,20 Mts2) y un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el número treinta y siete (37), el cual tiene un área total aproximada de quince metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (15,50 Mts2), ubicados ambos en la planta sótano o primer sótano del mencionado edificio.
Que a dicho inmueble le corresponde el dos coma veinticinco por ciento (2,25%) de los bienes comunes del Edificio Residencias El Taparo, así como de los derechos, cargas y obligaciones inherentes a la administración y conservación del mencionado edificio, siendo que todas estas especificaciones constan en el documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre del 2019, bajo el número 2013.1421, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Número 238.13.9.1.13558, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
Adujo que el precio de venta convenido para la adquisición del inmueble antes identificado fue de cuarenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00). A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 130 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela, indicó como su equivalente en moneda nacional la cantidad de cuatro millones quinientos noventa y seis mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.596.750,00), calculada a la tasa de ciento dos bolívares con quince céntimos (Bs. 102,15) por dólar, fijada por el Banco Central de Venezuela para el 17 de junio de 2025.
Que el pago se acordó de la siguiente manera: la cantidad de trece mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 13.500,00) en efectivo por la promitente compradora al promitente vendedor en el acto de suscripción del instrumento denominado por las partes como “opción de compra-venta”; y el saldo restante, equivalente a treinta y un mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 31.500,00), sería pagado igualmente en efectivo por la promitente compradora antes de la suscripción del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público correspondiente.
Que se estableció el plazo de duración de la opción a compra-venta por treinta (30) días continuos, con una prórroga si se ameritaba de quince (15) días continuos adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del referido instrumento, la cual es el 07 de mayo de 2025. Que el promitente vendedor se obligó a entregar el inmueble objeto de la venta libre de cualquier tipo de gravamen, solvente en impuestos nacionales, estadales y/o municipales, y cualquier otro concepto que por la ley correspondiera, junto con el compromiso de que debía gestionar, suministrar y entregar a la promitente compradora, los documentos y recaudos exigidos por el Registro Público respectivo, los cuales eran necesarios para la formalización de la compra-venta definitiva, ello dentro del plazo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato.
Que, una vez suscrito el contrato de opción a venta, inicio las diligencias correspondientes para pagar la cantidad restante del valor del inmueble pactado, a los fines de poder suscribir el documento definitivo de compra-venta, pero no fue sino hasta el día 01 de junio de 2025, que el promitente vendedor entregó los recaudos correspondientes a la corredora inmobiliaria, para que la promitente-compradora lograra consignarlos ante el Registro Público correspondiente. Que luego de haber recibido la respectiva documentación se trasladó al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, a fin de entregarlos junto con el documento definitivo de venta para su debido trámite y emisión de la Planilla Única Bancaria (PUB), lo cual ocurrió en fecha 10 de junio de 2025.
Que, en fecha 08 de junio de 2025, el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, le envió un correo donde le notificó que le había enviado un email a la asesora ELYS SALAMANCA manifestando que la prórroga no había sido solicitada y que, en consecuencia, el contrato quedo rescindido, desprendiéndose de la lectura de dicho correo que, el promitente vendedor de manera unilateral y sin justificación alguna procedió a rescindir el contrato, lo cual es violatorio del debido proceso, el ejercicio de la tutela judicial efectiva y los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que prohíben que cualquier instrumento sea resuelto de manera unilateral por cualquiera de una de las partes, además que el promitente-vendedor quisiera abrogarse para sí una competencia exclusiva de los órganos de justicia como lo sería en este caso una competencia del Poder Judicial. Que, de igual forma, el hoy demandado les ha enviado diferentes correos electrónicos, así como mensajes por WhatsApp donde se evidencia su negativa a recibir la cantidad de dinero restante y a otorgar el documento definitivo de venta.
Que por cuanto han sido infructuosas las gestiones para lograr la protocolización de la venta pactada, decidió demandar formalmente por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, a fin de que el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, suscriba la venta del mencionado inmueble como fue convenido en el contrato de opción a compra-venta, o en su defecto, sea condenado a ello por el Tribunal, debiendo por tanto recibir la cantidad restante del precio convenido, esto es, treinta y un mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 31.500,00), equivalentes a la cantidad de tres millones doscientos diecisiete mil setecientos veinticinco Bolívares (Bs.3.217.725,00), a la tasa de ciento dos bolívares con quince céntimos (Bs.102,15) fijada por el Banco Central de Venezuela para el 17 de junio de 2025, y a su vez, otorgar el documento definitivo de venta del inmueble y pagar las costas del presente juicio.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad legal correspondiente la representación judicial de la parte demandada- reconviniente señaló que, su representado sin el conocimiento previo de cómo debía realizar todos los trámites necesarios para materializar la venta del bien inmueble de su exclusiva y excluyente propiedad, procedió a actualizar y cancelar todos los pasivos, tasas, impuestos y cualquier otro requisito que le fuese solicitado para la protocolización de la futura venta, siendo que por recomendación de algunos amigos contrato los servicios de una promotora inmobiliaria, específicamente a RENT-A-HOUSE CHACAO, FRANQUICIA PERSONAL ELYS SALAMANCA, RIF V-0302919-4, dirigida por la ciudadana ELYS SALAMANCA portadora de la cédula de identidad No. V-3.029.129, gestión ésta que se materializó el día 11 de marzo del año 2025, con la firma de un contrato denominado "Autorización Venta", constituyéndose dicha ciudadana como "ASESORA INMOBILIARIA", a quien le advirtió desde el principio que la venta debía ser rápida y diligente, por lo que el futuro comprador debía tener la capacidad económica de realizar y ejecutar la compra-venta en esos términos.
Que, en virtud del referido contrato, la ciudadana ELYS SALAMANCA exigió por sus servicios profesionales una comisión del cinco por ciento (5%) del total de la venta de la propiedad, debiendo pagarse por anticipado la cantidad de dos mil doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (USD 2.250,00), equivalentes a ciento cuarenta y siete mil ciento setenta y dos bolívares con cinco céntimos (Bs. 147.172,50), los cuales fueron cancelados en efectivo y por adelantado a RENT-A-HOUSE FRANQUICIA PERSONAL ELYS SALAMANCA. Asimismo, señaló que la ciudadana ELYS SALAMANCA, publicó un aviso promocionando la venta del inmueble perteneciente a su mandante y de esta forma se contactó a la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ.
En ese mismo orden expuso que, el día previo a la firma del contrato bilateral entre promitentes, la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ realizó la verificación física del bien inmueble y la documentación correspondiente. Que el día 11 de marzo de 2025 igualmente fue verificada la documentación exigida por el Registro Público por el abogado de la referida ciudadana, según consta en comunicación emitida por ELYS SALAMANCA, vía e-mail el 28 de mayo de 2025, siendo que posteriormente se procedió a la firma del contrato bilateral de promesas de naturaleza privada, el día 07 de mayo del año 2025, por tanto, negó lo que asegura la parte accionante, respecto a que obtuvo por primera vez la documentación del apartamento, identificado en autos, el día 01 junio de 2025. Sin embargo, procedió a consignarle nuevamente todos los originales que solicitó.
Que después de transcurridos los treinta (30) días señalados en la cláusula cuarta del contrato de promitentes, la demandante no había realizado diligencia alguna para materializar la venta del bien inmueble, no constando que los documentos entregados por su representado hayan sido consignados en la oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda para su prerevisión. Del mismo modo adujo que, su mandante es quien manifiesta su preocupación a la asesora inmobiliaria el día 28 de mayo de 2025, por el retraso injustificado en el retiro de la documentación original necesaria y el contrato definitivo por parte de la representante RENT-A-HOUSE y de la promitente compradora ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, a fin de su presentación en el registro respectivo para el finiquito de la negociación de compra venta, documentación esta que se encontraba totalmente al día y disponible desde el 11 de marzo de 2025, fecha en que firmó el contrato con RENT-A-HOUSE FRANQUICIA PERSONAL ELYS SALAMANCA.
Destacó que el contrato entre promitentes fue firmado el día 07 de mayo de 2025, estableciéndose en su cláusula cuarta que son treinta (30) días continuos y una prórroga de quince (15) días continuos si se amerita, siendo su fecha de inicio a partir de la fecha de la firma del contrato, lo cual quiere decir que, el plazo de los treinta (30) días continuos se inician el día 07 de mayo de ese año y finalizan el día 05 de junio del mismo año, por tanto, la prórroga de los quince (15) días continuos adicionales de ser necesaria y fuese solicitada por alguna de las partes, iniciaba el día 06 de junio de 2025, finalizando el 20 de julio [sic] de ese mismo año.
Que la demandante nunca se puso en contacto con su representado ni le explico los argumentos necesarios y suficientes para sustentar su demora en las gestiones que se encontraba obligada contractualmente a realizar, y por su parte, la asesora inmobiliaria ciudadana ELYS SALAMANCA suscribió un correo el día domingo 08 de junio, de cuyo texto se deduce la conducta intimidante, procaz, altanera, e insolente de dicha ciudadana, donde señala que tiene una cronología detallada de todas las actuaciones, la cual jamás entregó a pesar de que en reiteradas oportunidades le fue solicitada, manifestando a su vez en dicho correo que, mi patrocinado se encuentra en riesgo de cometer el delito penalmente tipificado como fraude inmobiliario, supuesto de hecho y de derecho que no aplica a este contrato bilateral. Igualmente interpreta que para que aplique la prórroga no es exigible una solicitud formal de la promitente compradora, es decir, que la prórroga se materializa de forma automática, siendo que la cláusula cuarta del contrato entre promitentes establece que: “El termino [sic] o plazo de la presente opción de compra-venla es de treinta (30) días continuos con una prórroga, si se amerita de quince (15) días continuos”, evidenciándose que existe un si condicional, por lo que la asesora inmobiliaria realizó una interpretación tendenciosa.
Que el día 11 de junio de 2025, se produjo una reunión en la oficina de Rent-A-House Chacao, ubicada en la avenida Francisco de Miranda Torre Roraima, piso 1, RBC, oficinas 13 y 14 Urbanización el Rosal, MR 1060, con la finalidad de aclarar ciertas situaciones que habían transcurrido y que inexorablemente vencieron los lapsos para realizar los trámites ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, a los fines de lograr el otorgamiento y en consecuencia la transmisión de la propiedad, sin embargo, dicha reunión se transformó en un ambiente hostil en virtud de las acciones irrespetuosas e insinuantes en contra de su representado, toda vez que el mismo debía ceder a las condiciones extracontractuales propuestas por la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ y su abogado WILIAMS MORILLO, proponiéndose una nueva reunión la cual nunca fue convocada. En tal sentido, ha quedado evidenciada la absoluta voluntad de su mandante en ejecutar la venta prometida tal y como fue pactada, pero solo en las condiciones contractuales establecidas en el contrato bilateral entre promitentes de fecha 07 de mayo de 2025, desprendiéndose igualmente que la promitente compradora no cumplió con los requisitos contractuales.
Por su parte, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en hechos como en derecho, la demanda incoada por la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, alegando no ser cierto que su mandante haya sido contumaz en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales y que por tales motivos haya sido demandado judicialmente; que la actora haya pagado la totalidad del precio pactado; que a los hechos narrados por la demandante le sea aplicable la disposición del artículo 1.167 del Código Civil a su favor; que mi mandante se abroga el derecho para sí de las competencias de los órganos competentes y jurisdiccionales; que la accionante haya mantenido comunicación vía telefónica, por la mensajería de WhatsApp o por cualquier otro medio; que su apoderado se haya negado a recibir el pago restante correspondiente a la cantidad de treinta y un mil quinientos dólares americanos (USD 31.500,00), equivalentes a la cantidad de tres millones doscientos diecisiete mil setecientos veinticinco bolívares con cero céntimos (Bs 3.217.725,00); que su poderdante se haya opuesto a firmar el otorgamiento; que la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, haya llamado al demandado para que acudiera al otorgamiento del bien inmueble sujeto a disputa; que exista una fecha precisa de otorgamiento del bien inmueble sujeto a disputa; que la accionante haya puesto a disposición de este digno juzgado la cantidad dinero adeudado por mi patrocinado; y que la accionante haya realizado acciones infructuosas con la finalidad de materializar el otorgamiento del bien inmueble sujeto a disputa.
Asimismo, ratificó que la demandante sólo había abonado las arras hasta el mes de Julio de 2025, es decir, la cantidad de trece mil quinientos dólares estadounidenses (USD 13.500.00), equivalentes a trece mil setecientos noventa bolívares con veinticinco céntimos (Bs 13.790.25 Bs.).
Continuó aduciendo que, el contrato bilateral de promesas en su cláusula primera establece de manera inequívoca los compromisos acordados por las partes, siendo que ambos promitentes manifiestan su voluntad de vender y comprar el inmueble identificado en autos, aunado a que estipularon que dicha transacción sería en moneda extranjera, específicamente en dólares de los Estados Unidos de América. Que, en tal sentido, la promitente compradora violó lo pautado en la cláusula cuarta del contrato, referente al término del mismo, toda vez que en la reunión efectuada el 08 de junio de 2025, en la oficina de Rent-A-House Chacao, la referida ciudadana asistida de abogado aseguraba que la prórroga descrita en la señalada cláusula se generaba automáticamente y por tanto no era necesario solicitarla, siendo esto alejado de la verdad, por cuanto en dicha cláusula se evidencia que existe un “si condicional”. Destacando igualmente que, al momento de la firma del contrato le preguntó a la accionante si tenía en posesión el dinero restante para pagar a su representado, y el abogado de ésta se apresuró a ordenarle que no contestara la pregunta, evidenciándose con ello que, en efecto, no poseía el dinero suficiente para cancelar el monto de la negociación, dado que no se había materializado la venta del apartamento de su propiedad.
Que en la referida cláusula cuarta la promitente compradora se comprometió a entregar al promitente comprador la constancia de pago de la Planilla Única Bancaria (PUB), copia de la cédula de identidad vigente, la declaración jurada de origen de fondos y cualquier otro recaudo exigido por la normativa registral para la formalización de la compra- venta y el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, siendo que hasta la presente fecha la señalada compradora no cumplió con su respectiva obligación. Ello, aunado a que en la visita practicada a dicho Registro por su patrocinado fue atendido por la titular del mismo, Dra. Ivelitze del Valle Guerra Trejo, quien le señaló que no existe la constancia de recepción necesaria para ejercer el control de los otorgamientos diarios que ejecuta el Registro (Art. 49 L.R.N).
Asimismo, señaló que el día 02 de junio de 2025, la ciudadana ELYS SALAMANCA procedió a consignar en el registro la carpeta contentiva de todos documentos para la pre-revisión, la cual fue satisfactoria y autorizó la emisión de la Planilla Única Bancaria (P.U.B) identificada con el número 23800241282 y número de control 556-5774-1762. No obstante, que la promitente compradora incurrió en el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato por cuanto ejecutó la obligación de liberar el saldo restante ya que no tenía en posesión el dinero correspondiente, no realizando ninguna notificación, ni tampoco gestionó la entrega de la documentación al accionado como anteriormente se refirió.
Finalmente, arguyó que la cláusula cuarta señala de forma expresa que en caso de incumplimiento de las condiciones y términos establecidos, por causas imputables a la promitente compradora, el promitente vendedor retendrá para sí el cuarenta por ciento (40%) del dinero entregado con la firma del documento de opción de compra-venta, por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados, es decir, la cantidad de cinco mil cuatrocientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 5.400,00), por tanto, al violar la demandante tal acuerdo de manera continua, permanente y retirada, consideró justo que se ejecute el presente mandato establecido en la norma en comento y así lo peticionó, solicitando a su vez que, se declare sin lugar la demanda, se declare la resolución del contrato entre promitentes, se aplique la cláusula quinta del contrato por daños y perjuicios y se condene en costas a su contraparte.
DE LA RECONVENCIÓN
Alegó la representación judicial de la parte demandada-reconviniente que, en el contrato bilateral de promesa de compra-venta suscrito el día 07 de mayo de 2025, se establecieron obligaciones claras y precisas para ambas partes, en especial la obligación de la promitente compradora de pagar el saldo pactado treinta y un mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 31.500,00) equivalente a tres millones doscientos diecisiete mil setecientos veinticinco bolívares con cero céntimos (Bs 3.217.725,00), no habiendo cumplido la demandante con la totalidad del pago ni con la demás obligaciones contractuales, esto es, la entrega de los documentos necesarios para la protocolización y el pago de la planilla única bancaria (P.U.B), por lo que se hace imposible la ejecución en los términos convenidos.
Igualmente señaló que, la demandante incumplió el plazo legal y sustancial para la firma de contrato definitivo en la oficina del registro competente establecido en el contrato, aunado a que no solicitó la prórroga de quince días (15) continuos adicionales, siendo que su representado sí cumplió con todas las cláusulas a que se encontraba obligado, sin excepción en el contrato entre Promitentes firmado el día 07 de mayo de 2025.
Finalmente, solicitó que el contrato entre promitentes se declare resuelto en atención al incumplimiento de la parte demandante-reconvenida, denunciando a su vez que la referida ciudadana perdió el derecho de ejecución del contrato y por lo tanto su representado tiene derecho a conservar la cantidad entregada. Asimismo, instó a que se aplicara la cláusula quinta del contrato donde se estableció la retención del cuarenta por ciento (40%) por daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento, exigiendo igualmente que se condene a la demandante al pago de dicha indemnización y de las costas procesales.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
En su oportunidad procesal, la representación judicial de la parte actora-reconvenida dejó constancia de que, en fecha 04 de agosto de 2025, compareció ante este Juzgado el abogado en ejercicio JHONNY ENRIQUE CASTILLO, quien manifestó actuar en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, a los fines de consignar escrito de contestación y reconvención a la demanda.
Indicó que, del examen de los escritos consignados, así como del instrumento denominado poder especial apud acta, se evidencia que el referido ciudadano, titular de la cédula de identidad N.º V-4.851.806, asistido por el mencionado profesional del Derecho, otorgó poder para su representación en todo lo concerniente al expediente N.º AP11-V-FALLAS-2025-000671, sin que conste de manera expresa la facultad para reconvenir la demanda, exigida para el ejercicio de dicha actuación.
En tal sentido, sostuvo que el referido apoderado judicial carece de facultad para interponer la reconvención, por lo que solicitó se declare su inadmisibilidad.
Asimismo, indicó que dicha reconvención carece de los postulados consagrados en los artículos 340, 341, 346, 365, 366 y 368 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada hoy reconviniente no señaló en su escrito lo siguiente: estimación de la cuantía de la reconvención, domicilio procesal y especificación de la indemnización de los supuestos daños y perjuicios ni sus causas, requisitos estos a que se contrae el artículo 340 eiusdem, siendo que el juez al observar este defecto puede en aplicación concatenada de los artículos 341 y 366 ibídem, declarar la inadmisibilidad de la reconvención. Al efecto, transcribió de manera parcial la sentencia RC.000151, de fecha 12 de marzo de 2012, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente número 2011-000288, caso Alberto José Palazzi Octavio y otra contra Clínica El Ávila, C. A.
Por otra parte, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho narrado por el demandado-reconviniente, alegando que los mismos no son ciertos y que, en consecuencia, es contrario a derecho el resultado que de ellos se pretende deducir. Igualmente, conforme al artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo la reconvención incoada en su contra.
Particularmente: rechazó que la ciudadana ELYS SALAMANCA le exigiera a la parte demandada reconviniente una cantidad de dinero por la prestación de sus servicios profesionales por ser hechos que en nada tienen que ver con la presente causa; rechazó el contenido del supuesto correo electrónico descrito como “C-1” pero aportado como anexo “C-2”; rechazó que haya revisado satisfactoriamente todos los recaudos exigidos con inicialmente y que lo cierto es que obtuvo por primera vez la documentación el 01 de junio de 2025, como lo sostuvo en su escrito de demanda; rechazó el cómputo que efectuó la parte demandada reconviniente sobre la vigencia del contrato denominado opción de compra-venta; negó, rechazó y desconoció el contenido de los supuestos correos electrónicos aportados como anexos “C-3, C-4 y C-5” junto al escrito de contestación de la demanda, por cuanto los mismos no fueron enviados ni recibidos por su representada, sino que se enviaron a un tercero que no es parte en el presente juicio.; rechazó la afirmación del demandado reconviniente sobre que la prórroga debía ser solicitada formalmente, pues de la lectura del contrato no se desprende ese requisito previo de solicitud; rechazó que la parte demandada reconviniente tenga la absoluta y firme voluntad de ejecutar la venta en los términos y condiciones expuestas en el contrato de opción de compra-venta; rechazó el hecho de que su representada no cumplió con su obligación contractual respecto a los lapsos dentro de los cuales debía ejecutar la operación; rechazó lo aducido por la presunta registradora de la Oficina de Registro Público referente a la inexistencia de la constancia de recepción necesaria para ejercer el control de los otorgamientos diarios que ejecuta el Registro; rechazó que su representada no hubiese contado con el dinero restante para pagar la compra-venta del inmueble objeto del contrato; y finalmente, rechazó que pudiere ocurrir una compensación entre las partes. Por otra parte, reconoció la suscripción del contrato de opción de compra-venta del inmueble objeto de la demanda.
En ese orden, esgrimió que la reconvención propuesta no debe prosperar en derecho, por cuanto se encuentra fundada en hechos ajenos a su representada y omisiones que buscan confundir a este Juzgado con una relación de hechos que nada aportan a la presente causa, constándose la existencia de unos correos electrónicos con los cuales pretende sustentar su pretensión, pero ninguno de ellos fue enviado o recibido por su mandante, sino que corresponden a terceros ajenos al proceso. Que de igual manera el demandado efectuó un cómputo errado del lapso de los treinta (30) días y la prórroga del contrato de opción a compra-venta, partiendo de la fecha en que se suscribió. Que es falso que la prórroga del contrato debiera solicitarse previamente pues no se estipuló tal requisito, y que, por ello, no consta en qué momento, en qué lugar, en qué términos, bajo qué modalidad para el supuesto que debiese ser solicitada. Que si se entiende la prórroga como un requerimiento se debía generar la necesaria aprobación o no de tal solicitud por la parte requerida, por lo que tal afirmación mal puede prosperar en derecho. Que, en consecuencia, no puede la parte demandada reconviniente, después de suscrito el contrato, indicar, agregar, reglar, modificar o interpretar de manera unilateral algo que no fue contemplado por las partes.
Que la parte demandada reconviniente afirmó su voluntad de ejecutar la venta prometida, pero omitió hacer referencia al correo de fecha 08 de junio de 2025, consignado junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, en el cual expuso: “Cumplo con notificarle que se le envió un email a la asesora Elys Salamanca manifestando que la prórroga no fue solicitada y el contrato ha quedado rescindido”.
Que de la lectura del mencionado correo se puede observar que de manera unilateral el referido ciudadano quiso resolver el contrato, lo cual violenta el ejercicio de la tutela judicial efectiva. Que, además, con dicho correo, se desvirtúa de manera total las afirmaciones hechas por la representación judicial del ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ. Adicionalmente, señaló que para el supuesto de que su representada hubiese incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones, esa circunstancia debía ser decretada por un Juez competente y no como lo pretendió hacer el referido demandado, que de manera unilateral y mediante un correo electrónico le informó que el contrato estaba rescindido, violando de manera tajante el estado social de derecho y de justicia que propugna el ordenamiento jurídico.
Que en el libelo que ofreció cancelar la cantidad restante del monto pactado, y que el demandado reconviniente se ha negado a recibir dicho monto y a otorgar el documento definitivo de venta. Que el demandado intenta confundir al alegar que su representada incurrió en el incumplimiento del contrato, lo cual es falso, ya que su mandante consignó la planilla de recepción de documentos emitida por el Registro respectivo donde se puede observar el documento definitivo de compra venta consignado junto con todos los recaudos antes del vencimiento de los treinta días fijados en el documento de opción de compra-venta; ratificando a su vez el ofrecimiento de poner a disposición del tribunal la cantidad restante del dinero pactado.
Que la representación judicial de su contraparte calificó erróneamente el monto entregado el día de la suscripción del contrato de opción de compra-venta como arras, siendo que las partes en dicho instrumento no lo califican de esa manera. Que respecto a lo afirmado sobre la reunión celebrada entre las partes sobre el dinero para pagar el saldo restante, no tiene ningún tipo de relevancia, pues lo importante era tener dicho monto para el momento de la protocolización en el Registro Público, toda vez que las partes pactaron que el precio debía terminar de pagarse el día anterior a la protocolización de la venta definitiva, por tanto, adujo que es totalmente falso que su representada no poseyera los fondos necesarios para terminar de pagar el precio de la venta.
Finalmente, expuso que la parte contraria en su escrito de reconvención incurrió en una confesión judicial al indicar que la ciudadana ELYS SALAMANCA consignó en el registro la carpeta contentiva de todos los documentos para la prerevisión y que la misma fue satisfactoria y autorizó la emisión de la planilla única bancaria identificada con el No. 23800241282 y número de control 556-5774-1762, de manera que, si tal carpeta contiene el documento definitivo de compra-venta, junto con sus recaudos y fue presentada ante el Registro Público correspondiente para su posterior protocolización no resulta controvertido dicho documento, el cual junto a sus recaudos pasaron las respectivas revisiones, emitiéndose la consecuente planilla única bancaria, razón por la cual, las diligencias practicadas por su representada fueron realizadas dentro de los treinta días fijados en el contrato, señalando a su vez, que en la presente causa el apoderado judicial del demandado reconviniente alegó que no se le entregó a su representado una copia de la referida planilla y de su cédula, pero posteriormente procedió a consignar dicha planilla, lo que demuestra que sí tuvo acceso a la misma en tiempo oportuno, concluyendo en virtud de todos los razonamientos antes expuestos que la reconvención propuesta debe ser declara sin lugar. Que en el caso hipotético que se declare la resolución del contrato, se le devuelva el sesenta por ciento (60%) del monto entregado como pago el día de la firma del mismo.
III
DEL ACERVO PROBATORIO
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA
Consignó junto al escrito libelar lo siguiente:
Marcado con la letra “A“, e inserto desde el folio 12 hasta el folio 14 del expediente, original del contrato privado denominado opción de compra venta, el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, identificado con la cédula catastral No. 248888 y el número de catastro 503-12-05, suscrito entre el ciudadano Humberto Antonio Hernández, , titular de la cédula de identidad No. V-4.851.806, como “promitente vendedor”, y la ciudadana Angelina Coromoto Andrade Fernández, titular de la cédula de identidad No. V-5.303.569, como “promitente compradora”. Este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.367 del Código Civil, por no haber sido desconocido ni impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, desprendiéndose del mencionado documento las estipulaciones de los contratantes. Entre ellas, las direcciones de correo electrónico suministradas por las partes para los actos de comunicación inherentes a la ejecución del contrato. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, e inserto desde el folio 15 hasta el folio 25 del expediente judicial, expediente administrativo por trámite para protocolización de venta ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN)- Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, contentivo de los siguientes documentos:
• Comprobante de recepción del trámite emitido por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, donde se lee, entre otros aspectos: “FECHA DE RECEPCIÓN DE REVISIÓN PREVIA: 2/6/2025”; “NOMBRE Y APELLIDO / ELIZ SALAMANCA”; “TIPO DE ACTO: VENTA”; “INMUEBLE: EL MARQUES, RESD EL TAPARO, P3 APTO 3D”. Asimismo, se observa que fueron entregados los recaudos inherentes al trámite, quedando en el reglón “OBSERVACIONES” una nota manuscrita donde se lee: “Documento Revisado”.
• Original del documento presentado para la protocolización de la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, identificado con la cedula catastral No. 248888 y el número de catastro 503-12-05. Al mismo se acompaña la Planilla Única Bancaria correspondiente al trámite con fecha de emisión del 10/06/2025.
• Copia de la Cédula Catastral No. 248888, emitida en fecha 10 de marzo de 2025, por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, No. de Catastro 503-12-05.
• Copia de la solvencia tributaria emitida en fecha 21 de mayo de 2025 por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria del Municipio Sucre del Estado Miranda- Alcaldía de Sucre, correspondiente a la cuenta inmueble número 010052528, ubicado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, Residencias El Taparo, piso 3, apartamento No. 3-D.
• Copia del registro de vivienda principal expedido por la Coordinación de Vivienda Principal - División de Tramitaciones del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 18 de diciembre de 2020,
• Copia de las cédulas de identidad de los ciudadanos Humberto Antonio Hernández y Angelina Coromoto Andrade Fernández
• Copia del cheque No. 54740036 del Banco Bicentenario, de fecha 02 de junio de 2025, librado en favor del ciudadano Humberto Antonio Hernández.
Los instrumentos antes descritos constituyen documentos públicos administrativos, por emanar de órganos y funcionarios competentes en ejercicio de sus funciones, por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, al no haber sido desconocidos, impugnados ni desvirtuados mediante prueba en contrario por la parte demandada reconviniente. De dichos documentos se tiene por acreditado que el documento de venta del inmueble fue formalmente presentado para su protocolización ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, pudiendo verificarse la fecha de dicha presentación, la consignación de los recaudos exigidos y la revisión del documento por parte de la oficina registral. Así se decide.
Marcado con la letra “C“, e inserto al folio 26 del expediente, impresión del correo electrónico remitido en fecha 08 de junio de 2025, desde la dirección hhernandez1956@gmail.com a la dirección electrónica destinosandrade@gmail.com, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el artículo 1.363 del Código Civil, a fin de establecer la veracidad en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que contiene, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la etapa procesal correspondiente, evidenciándose del mismo que el ciudadano Humberto Hernández le notificó a Angelina Andrade el haber remitido un correo electrónico a la ciudadana Elys Salamanca manifestándole que la prórroga no fue solicitada y el contrato quedó rescindido. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, e inserto desde el folio 27 hasta el folio 28 del expediente, copia simple del contrato privado de autorización de venta suscrito entre la Franquicia Personal de Rent-A-house Elys Salamanca en su condición de asesora inmobiliaria y el ciudadano Humberto Antonio Hernández en su condición de propietario, donde la autoriza a gestionar la venta del inmueble identificado como Res. El Taparo, apartamento 3-D, piso 3, calle Cayaurima, Urb. El Marqués. Dicho documento fue presentado igualmente por el demandado reconviniente marcado “Anexo B-2” a la contestación de la demanda (folio 77). El mismo se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, a fin de establecer la veracidad en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que contiene. Particularmente, que el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, parte demandada reconviniente, suscribió un contrato de corretaje inmobiliario cuyo objeto recae sobre el inmueble de autos. Así se decide.
Instrumento sin letra distintiva, inserto al folio 29, consistente en copia simple de constancia emitida por Elys Salamanca “a quien pueda interesar”. En ella hace constar que recibió de HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ la documentación correspondiente a la negociación del apartamento 3-D del Edificio Residencias El Taparo. Por ser copia simple de un documento emanado de tercero sin ratificación, se desecha del proceso de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, e inserto desde el folio 30 hasta el folio 38 del expediente, copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, catastro No. 503-12-05, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre de 2019, bajo el No. 2013.1421, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.13558, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado ni tachado por la parte contraria en su debida oportunidad, evidenciándose la propiedad que tiene el ciudadano Humberto Antonio Hernández sobre el referido inmueble. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas, reprodujo e hizo valer las documentales consignadas junto a su escrito libelar marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, sobre las cuales este Tribunal ya emitió su respectiva valoración. Así se establece.
Promovió la confesión de la parte demandada-reconviniente, la cual fue realizada por medio de su apoderado judicial en el escrito de contestación de la demanda al señalar que: “…Es menester señalar que el día 2 de junio del año en curso (02/06/2025) la ciudadana Elys Salamanca plenamente identificada en autos, procede a consignar en el registro la carpeta contentiva de todos documentos para la pre-revisión, la misma fue satisfactoria y autorizo la emisión de la Planilla Única Bancaria (P.U.B) identificada con el número 23800241282 y numero de control 556-5774-1762 (C) la cual está identificada con el Anexo (“C-7”)…”.
En relación a la confesión alegada, resulta oportuno traer a colación la sentencia RC.100 de la Sala de Casación Civil, de 12 de abril de 2005, caso: MOHAMED ALÍ FARHAT contra INVERSIONES SENABEID C.A. y otra, en el expediente AA20-C-2003-000290, donde se lee: “la admisión o reconocimiento de un hecho por parte de la demandada en el acto de la contestación de la demanda, no debe considerarse una confesión judicial, sino un acto de los que delimitan la controversia”.
Al respecto, otra decisión relevante de la Sala de Casación Civil, la RC.794 de fecha 3 de agosto de 2004, caso GIOVANNI GANCOFF, contra UNIDAD EDUCATIVA PBRO. GENERAL JESÚS MARÍA ZULETA C.A. y otro, dictada en el expediente AA20-C-2003- 000668, señala:
[…] en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)

Así, en el caso sub examine, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada-reconvenida en su escrito de contestación, adujo espontáneamente que la ciudadana Elys Salamanca había consignado ante el Registro Público correspondiente la carpeta contentiva de los documentos para su revisión, siendo esta satisfactoria y autorizándose la emisión de la Planilla Única Bancaria (PUB) No. 23800241282 y No. de control 556-5774-1762. El hecho así admitido por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación no configura una confesión judicial en sentido técnico, por faltar el correspondiente animus confitendi; sin embargo, al tratarse de una admisión expresa de un hecho afirmado por la actora queda fijado como no controvertido y, por ende, relevado de prueba, conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 395 y 397 eiusdem, entendiéndose con ello que la documentación para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio fue presentada el 2 de junio de 2025. Así se decide.
Reprodujo el mérito favorable de los autos, siendo explicado por este Tribunal en el auto de admisión de pruebas de fecha 21 de octubre de 2025, que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba admisible, y que ello alude es al principio de comunidad de la prueba, siendo deber del juez valorar todas y cada una de los medios de prueba consignados a los autos por ambas partes. Así se establece.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
Consignó junto al escrito de contestación lo siguiente:
Marcados como anexo “A-1“, e insertos desde el folio 72 hasta el folio 76 del expediente, copia simple de instrumentos relativos al documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, catastro No. 503-12-05, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre de 2019, bajo el No. 2013.1421, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.13558, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013. Los mismos coinciden con el documento de propiedad acompañado con la demanda marcado “E”. Fue nuevamente consignado en la etapa de promoción de pruebas por el demandado reconviniente, marcado como anexo “D-1”, y cursa inserto desde el folio 146 hasta el folio 151 del expediente. Sobre dicho documento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración. Así se establece.
Marcado como anexo “B-2“, e inserto al folio 77 del expediente, copia simple del contrato privado de autorización de venta suscrito entre la Franquicia Personal de Rent-A-House Elys Salamanca en su condición de asesora inmobiliaria y el ciudadano Humberto Antonio Hernández en su condición de propietario; el cual fue nuevamente consignado en la etapa de promoción de pruebas marcado como anexo “D-5”, e inserto al folio 155 del expediente. Sobre dicho documento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración distinguiendo que constituye el documento del contrato de corretaje inmobiliario suscrito entre HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, como comitente, y la ciudadana ELYS SALAMANCA, como corredora o asesora inmobiliaria, para la venta del inmueble de autos. Así se decide.
Marcado como anexo “C-1“, e inserto desde el folio 78 hasta el folio 83 del expediente, impresión del contrato de autos denominado como “opción de compra venta”, el cual recae sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, catastro No. 503-12-05. Si bien no contiene firmas ni huellas de las partes, el mismo coincide en su contenido con el acompañado a la demanda marcado “A”. Sobre dicho documento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración, por lo que se hace valer lo previamente señalado. Así se decide.
Marcado como anexo “D-5“, e inserto al folio 84 del expediente, copia simple de la Planilla Única Bancaria No. 23800241282, de fecha 10 de junio de 2025, signada con el No. de Trámite 238.2025.2.7352P, la cual fue nuevamente consignada en la etapa de promoción de pruebas por el demandado marcado como anexo “D-8”, inserto al folio 164 del expediente. Dicho documento coincide con el original consignado por la parte demandante como integrante del expediente administrativo del trámite de protocolización (folio 16). Sobre dicho instrumento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración, como documento público administrativo, por lo que se hace valer lo previamente señalado. Así se decide.
Marcado como anexo “D-6”, e inserto desde el folio 85 hasta el folio 86 del expediente, cursa copia simple de la certificación de gravamen del inmueble de autos. Al no haber sido impugnada tempestivamente, se tiene como copia simple de documento público reconocido. En este sentido, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia simple de documentos públicos presentados con la contestación debe ser impugnada dentro de los cinco (5) días siguientes, lo que no ocurrió en el presente caso. El mismo instrumento fue promovido posteriormente por el demandado reconviniente con el escrito de promoción de pruebas pero, habiendo sido ya consignado con la contestación y no habiéndose formulado impugnación dentro del plazo legal, debe tenerse por fidedigno. Pese a lo expuesto, conviene agregar que también resultó extemporánea la impugnación formulada por la parte demandante-reconvenida respecto de los documentos promovidos por la parte demandada-reconviniente al momento de la promoción de pruebas, que hizo mediante escrito de fecha 16 de octubre de 2.025, según se dejó asentado en el auto de admisión de pruebas de fecha 21 de octubre de 2025. No obstante, este Tribunal desecha la prueba bajo examen por considerarla irrelevante para la resolución de la controversia, por cuanto la referida certificación no era necesaria para la protocolización de la venta y, de existir alguna medida legal que impidiera dicho acto, ello habría sido de la exclusiva responsabilidad del promitente vendedor, ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ. Así se decide.
Marcados anexos “C-2“, “C-3“, “C-4” y “C-5“, insertos desde el folio 87 hasta el folio 90 del expediente, impresión de varios correos electrónicos, los cuales fueron nuevamente consignados en la etapa de promoción de pruebas por el demandado-reconviniente marcados, y cursan insertos desde el folio 160 al folio 163 del expediente.
Este Tribunal observa que los mensajes identificados como anexos “C-2”, “C-4” y “C-5” fueron remitidos desde la dirección hhernandez1956@gmail.com a la dirección elyssalamanca.rah@gmail.com, sin que conste su envío ni copia a la dirección de correo electrónico designada por la promitente compradora, ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, en el contrato preliminar denominado “opción de compra-venta”, esto es, destinosandrade@gmail.com. Si bien las dos primeras direcciones coinciden y se corresponden con la de los ciudadanos HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ y ELYS SALAMANCA, a la luz de lo previsto en el artículo 11 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tales mensajes de datos no pueden considerarse recibidos frente por la promitente compradora, al no haber ingresado en la dirección electrónicamente pactada para las comunicaciones derivadas de la operación, ni producir, por ende, efectos jurídicos oponibles a su persona. Asimismo, aun cuando se admitiera que el intercambio electrónico entre los ciudadanos HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ y ELYS SALAMANCA es auténtico entre ellos, su contenido carece de relevancia jurídica respecto de la situación de la promitente compradora ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ. En consecuencia, dichos correos no resultan pertinentes ni conducentes para acreditar incumplimiento, mora, notificación, resolución o cualquier otra circunstancia jurídicamente relevante vinculada a los puntos controvertidos de la presente causa. Por tanto, conforme a lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, pueden y deben ser desechados como medio de prueba en este proceso. Así se decide.
En relación al correo electrónico marcado “C3”, se observa que el mismo fue remitido por la ciudadana ELYS SALAMANCA, desde la dirección elyssalamanca.rah@gmail.com, al ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, a su dirección hhernandez1956@gmail.com, y conjuntamente a la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, a su dirección destinosandrade@gmail.com. Al no haber sido impugnado en el plazo legal se tiene como fidedigno a fin de establecer el hecho material de la existencia del referido mensaje y, por consiguiente, de la declaración efectuada por la remitente en relación a la venta. Ello, sin desmedro de que pueda haber prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones, lo cual se analizará detenidamente al examinar el mérito de la controversia con vista a las pruebas.
En relación con el correo electrónico marcado “C-3”, se observa que fue remitido por la ciudadana ELYS SALAMANCA, desde la dirección elyssalamanca.rah@gmail.com, al ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, a su dirección hhernandez1956@gmail.com, y conjuntamente a la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, a su dirección destinosandrade@gmail.com. Al no haber sido impugnado dentro del plazo legal, dicho mensaje de datos, impreso en autos, se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de tener por demostrado el hecho material de la existencia del referido correo y, en consecuencia, la declaración efectuada por su remitente en relación con el estado de la negociación, denominando al correo (en el renglón asunto) como: “Estatus de Negociación EL TAPARO MLS: 25-21491”. Ello, sin perjuicio de que la veracidad intrínseca de tales afirmaciones pueda ser desvirtuada mediante prueba en contrario, lo cual será apreciado por este Tribunal al examinar el mérito de la controversia con vista a todos los medios de prueba. Así se decide.
Marcado como anexo “D-1“, e inserto al folio 91 del expediente, copia simple del registro de vivienda principal expedido por la Coordinación de Vivienda Principal - División de Tramitaciones del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 18 de diciembre de 2020. El mismo fue consignado por el demandado reconviniente en la etapa de promoción de pruebas, marcado también como anexo “D-2”, y cursa inserto al folio 152 del expediente. También fue presentado por el demandante reconvenido como integrante del expediente administrativo para la protocolización de la venta. Sobre dicho instrumento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración, como documento público administrativo, por lo que se hace valer lo previamente señalado. Así se decide.
Marcado como anexo “D-2“, e inserto al folio 92 del expediente, copia simple de la solvencia tributaria emitida en fecha 21 de mayo de 2025, por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria del Municipio Sucre del Estado Miranda- Alcaldía de Sucre, correspondiente a la cuenta inmueble número 010052528, ubicado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, Residencias El Taparo, piso 3, apartamento No. 3-D; el cual fue consignado en la etapa de promoción de pruebas marcado como anexo “D-3”, e inserto al folio 153 del expediente. También fue presentado por el demandante reconvenido como integrante del expediente administrativo para la protocolización de la venta. Sobre dicho instrumento este Tribunal ya emitió su respectiva valoración, como documento público administrativo, por lo que se hace valer lo previamente señalado. Así se decide.
Marcado como anexo “D-3“, e inserto al folio 93 del expediente, copia fotostática de la constancia de inscripción del Registro Único de Información Fiscal (RIF) del ciudadano Humberto Antonio Hernández, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el cual fue consignado en la etapa de promoción de pruebas marcado como anexo “A-2”, e inserto al folio 144 del expediente. Constituye un documento público administrativo, por emanar de un órgano y funcionario competente en ejercicio de sus funciones, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, al no haber sido desconocido, impugnado en tiempo hábil ni desvirtuados mediante prueba en contrario por la parte demandante reconvenida. Así se decide.
Marcado como anexo “D-4“, e inserto al folio 94 del expediente, copia simple de la constancia de residencia del ciudadano Humberto Antonio Hernández, expedida por la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 2020, la cual fue consignada en la etapa de promoción de pruebas marcado como anexo “A-3”, e inserto al folio 145 del expediente. Constituye un documento público administrativo, por emanar de un órgano y funcionario competente en ejercicio de sus funciones, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, al no haber sido desconocido, impugnado en tiempo hábil ni desvirtuados mediante prueba en contrario por la parte demandante reconvenida. Así se decide.
Marcado como anexo “D-5“, e inserto al folio 95 del expediente, copia simple de la Cédula Catastral No. 248888, emitida en fecha 10 de marzo de 2025, por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, No. de Catastro 503-12-05, del inmueble ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marques, Parroquia Petare; la cual fue consignada en la etapa de promoción de pruebas marcado como anexo “D-4”, e inserto al folio 154 del expediente. Constituye un documento público administrativo, por emanar de un órgano y funcionario competente en ejercicio de sus funciones, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, al no haber sido desconocido, impugnado en tiempo hábil ni desvirtuados mediante prueba en contrario por la parte demandante reconvenida. Así se decide.
En su escrito de reconvención de la demanda ratificó todas las pruebas consignadas junto al escrito de contestación. Al respecto, este Tribunal estima preciso reiterar que todas las pruebas incorporadas al proceso son objeto de valoración independientemente de su ratificación o no, ya que ello alude al principio de comunidad de la prueba, siendo deber del juez valorar todas y cada una de los medios de probatorios traídos a los autos por ambas partes. Así se establece.
Respecto a la valoración de las pruebas de la parte demandada reconviniente en atención a la impugnación realizada por la parte demandante reconvenida, conviene precisar:
En el caso de autos consta que la parte demandada dio contestación a la demanda (folio 97) y, simultáneamente, pero en escrito separado, propuso reconvención, acompañando al escrito de contestación diversos documentos en copia simple, que ratificó en la demanda reconvencional (folio 101). Ahora bien, a los fines de determinar la tempestividad de la impugnación formulada por la parte actora respecto de tales copias, resulta necesario precisar el momento de inicio del lapso previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, la contestación de la demanda constituye un acto procesal que, una vez presentado, despliega de inmediato sus efectos propios: fija la litis, incorpora las defensas del demandado y trae al proceso los instrumentos que se acompañen, sin requerir auto de admisión alguno por parte del Tribunal. Por el contrario, la reconvención, aun cuando se proponga en el mismo escrito, se encuentra sujeta a un pronunciamiento posterior de admisión, conforme a lo previsto en el artículo 367 eiusdem, y solo a partir de dicho auto nace para el actor la carga de contestarla al quinto día de despacho siguiente.
El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone de manera expresa que las copias de instrumentos “producidas con la contestación” deberán ser impugnadas “dentro de los cinco días siguientes”, so pena de tenerse por fidedignas. De la letra de la norma se desprende que el lapso de cinco (5) días de despacho comienza a correr desde el día de despacho siguiente a la presentación del escrito de contestación, esto es, desde que las copias constan incorporadas al expediente, y no queda supeditado a la posterior admisión de la reconvención ni a la apertura del lapso para su contestación. Admitir lo contrario implicaría subordinar la oportunidad de control de legalidad de documentos ya introducidos en el proceso principal a un acto futuro e incierto —la admisión o no de la reconvención—, lo cual resultaría contrario a la naturaleza perentoria del lapso fijado por el artículo 429 y al principio de seguridad jurídica que exige certeza en el cómputo de los plazos procesales.
En tal sentido, aun cuando el demandado haya presentado en un solo momento la contestación y la reconvención, los documentos acompañados se reputan producidos “con la contestación” a los efectos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, salvo expresa indicación en contrario que los limite exclusivamente al fundamento de la reconvención. No existiendo en autos tal delimitación, el deber de la parte actora de impugnar las copias nació desde la consignación del escrito de contestación a la demanda, y el lapso de cinco (5) días de despacho para ejercer esa facultad comenzó a correr a partir del día de despacho siguiente a dicha presentación, sin que pueda trasladarse ni ampliarse hasta el lapso conferido para la contestación de la reconvención. En consecuencia, toda impugnación formulada fuera de ese término debe reputarse extemporánea. Así se decide.
En la fase de pruebas del artículo 396 del Código de Procedimiento Civil:
Promovió instrumentos marcados como anexo “A-1”, “A-2”, “A-3”, “D-1”, “D-2”, “D-3”, “D 4”, “D-5”, “D-6”, “D-7”, “C-1”, “C.2”, “C-3”, “C-4”, “C-5” y “D-8”, en ese orden, a saber: copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano Humberto Antonio Hernández (f. 143); constancia de inscripción en el Registro Único de Información Fiscal (f. 144); constancia de residencia (f. 145); documento de propiedad (ff. 146 al 151); registro de vivienda principal (f. 152); solvencia tributaria (f. 153); cédula catastral (f. 154); contrato de corretaje inmobiliario (f. 155); constancia (f. 156); comunicación (f. 157); comunicación duplicada (f. 158); correo electrónico (f. 159); correo electrónico (f. 160); correo electrónico (f. 161); correo electrónico (f. 162); correo electrónico (f. 163) y; Planilla Única Bancaria (f. 674).
Los instrumentos marcados “A-1”, “A-2”, “A-3”, “D-1”, “D-2”, “D-3”, “D 4”, “D-5”, “C.2”, “C-3”, “C-4”, “C-5” y “D-8”, fueron valorados previamente, por lo que se hace valer el mérito de convicción expresado con anterioridad respecto a ellos.
Marcados como anexos “D-6” y “D-7” (duplicado) cursan en autos instrumentos que emanan de la propia parte demandada-reconviniente, en los cuales se observa que las comunicaciones aparecen encabezadas por el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ y son suscritas igualmente por este. Tales documentos, al provenir exclusivamente de quien los promueve y no contener declaración alguna atribuible a la contraparte, carecen de la nota de alteridad exigida por la doctrina procesal para que un medio probatorio pueda servir de fundamento idóneo para desvirtuar la posición de la parte contraria. En consecuencia, al tratarse de documentos que reflejan exclusivamente manifestaciones emitidas por el propio demandado-reconviniente, sin que la parte actora haya prestado en ellos consentimiento, reconocimiento ni participación alguna, este Tribunal considera que los anexos “D-6” y “D-7” no resultan idóneos, por falta de alteridad, para acreditar en perjuicio de la actora los hechos alegados por su promovente. Por tanto, tales instrumentos son desechados como medios de prueba útiles para la decisión de la causa, sin perjuicio de la valoración que pueda hacerse de otros elementos probatorios regularmente incorporados al proceso. Así se decide.
Marcado como anexo “C-1”, e inserto al folio 159 del expediente, impresión del correo electrónico de fecha 28 de mayo de mayo de 2025, enviado desde la dirección elyssalamanca.rah@gmail.com a la dirección hhernandez1956@gmail.com, contentivo del contrato definitivo de compra-venta del inmueble objeto de la presente causa. A la luz de lo previsto en el artículo 11 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tal mensaje de datos no puede considerarse recibido por la promitente compradora, al no haber ingresado en la dirección electrónicamente pactada para las comunicaciones derivadas de la operación, ni producir, por ende, efectos jurídicos oponibles a su persona. En consecuencia, no resulta pertinente ni conducente para acreditar incumplimiento, mora, notificación, resolución o cualquier otra circunstancia jurídicamente relevante vinculada a los puntos controvertidos de la presente causa. Siendo así, conforme a lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, se desecha como medio de prueba en este proceso. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a este Tribunal pronunciarse, en primer término, sobre la pretensión principal de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ contra el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, dejando diferido para capítulo posterior el examen de la reconvención por resolución de contrato propuesta por este último.
De las actas procesales se desprende que la demandante afirma haber celebrado con el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ un contrato que las partes denominaron “opción de compra-venta”, mediante el cual aquél se obligó a vender y ésta a comprar un inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 3-D, ubicado en el Edificio Residencias “El Taparo”, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el precio de cuarenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00), fijado en su equivalente en moneda de curso legal conforme a la normativa cambiaria vigente. La actora sostiene que, en ejecución de dicho negocio, entregó al momento de la firma la cantidad de trece mil quinientos dólares (USD 13.500,00), a cuenta del precio convenido, se obligó a cancelar el saldo restante antes del otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Público competente y, además, realizó las diligencias necesarias para la protocolización del contrato definitivo dentro del lapso fijado en el instrumento, de treinta días continuos, con una prórroga adicional de quince días. Afirma que, no obstante a ello, el demandado, sin haber mediado incumplimiento imputable a la promitente compradora y antes de vencerse el plazo total convenido, procedió de manera unilateral a dar por “rescindido” el contrato, negándose a recibir el saldo del precio y a suscribir la venta definitiva del inmueble; por tal razón, solicita se declare con lugar la acción y se condene al demandado a otorgar el contrato de venta, recibiendo el saldo del precio.
Por su parte, en la contestación a la demanda, el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ niega que haya incurrido en incumplimiento y atribuye a la actora la responsabilidad exclusiva por el fracaso del negocio. Sostiene que el instrumento de fecha 7 de mayo de 2025 estableció un plazo de treinta días continuos contados a partir de su firma para la ejecución de la operación, con una prórroga adicional de quince días “si se ameritaba”, y que la promitente compradora no realizó dentro de los treinta días las diligencias necesarias para la presentación del documento definitivo ante el Registro Público, ni solicitó formalmente la prórroga, ni demostró tener disponibles los fondos para cancelar el saldo del precio. Afirma que, vencido a su decir el lapso de los treinta días sin haberse perfeccionado la operación ni haberse requerido la prórroga, se encontraba facultado para tener por resuelto el contrato, lo que comunicó a través de correos electrónicos dirigidos tanto a la promitente compradora como a la asesora inmobiliaria interviniente. En esa línea, pide que se niegue la demanda de cumplimiento, alegando que la falta de pago del saldo del precio y la inobservancia de los lapsos contractuales serían imputables únicamente a la demandante.
Delimitadas sumariamente las posiciones, corresponde fijar el thema decidendum. La controversia que debe resolver este Tribunal, respecto de la pretensión de cumplimiento, se contrae, en esencia, a determinar: i) el contenido concreto de las obligaciones asumidas por cada parte, con especial atención al pago inicial, al saldo del precio, a las cargas de gestión para la protocolización y al régimen de plazos; ii) el alcance de la cláusula que fija un término de treinta días con una prórroga de quince días “si se amerita”, en particular si la activación de dicho lapso adicional dependía de una solicitud formal de la promitente compradora o si, por el contrario, constituía un plazo convencional que operaba en función de las necesidades objetivas de culminación del negocio; iii) si las actuaciones de la asesora inmobiliaria —contratada por el vendedor mediante el documento denominado “Autorización de venta”— y su intervención en el trámite registral son relevantes en la ejecución del contrato; y iv) finalmente, a la luz de los hechos demostrados en autos, si la demandante cumplió o se colocó en situación efectiva de cumplir sus obligaciones dentro del plazo total convenido, y si la decisión del demandado de tener por “rescindido” el contrato, mediante comunicación unilateral, constituye un incumplimiento que legitima la procedencia de la acción de cumplimiento. Todos estos elementos, a su vez, conducen a examinar la naturaleza jurídica del negocio plasmado en el documento de fecha 7 de mayo de 2025, en cuanto a si se está en presencia de una verdadera opción de compra o, más bien, de un contrato preliminar de compraventa de carácter bilateral (promesa recíproca).
En tal sentido, este Tribunal fija como hechos ciertos por haberse admitido, por no controvertido o por resultar así de los instrumentos no desconocidos, que entre las partes existe un negocio jurídico celebrado por documento privado suscrito el 7 de mayo de 2025, relativo al inmueble antes identificado, en el cual ambas se obligan: el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, a vender, y la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ, a comprar el referido inmueble por el precio de cuarenta y cinco mil dólares, quedando convenido, además, que la cantidad de trece mil quinientos dólares sería entregada en el acto de la firma del contrato y que el saldo sería cancelado antes de la protocolización del documento definitivo. También consta y no es objeto de discusión la existencia de un vínculo entre el demandado y la asesora inmobiliaria ELYS SALAMANCA, formalizado mediante el documento denominado “Autorización de venta”, de fecha 11 de marzo de 2025, por el cual el propietario autorizó a la asesora a gestionar la venta del inmueble, pactándose una comisión del cinco por ciento (5%) sobre el precio de venta, pagadera con ocasión de la firma del contrato preliminar. Es igualmente pacífico que, en ejecución de dicha relación, la referida asesora intervino activamente en la captación de la compradora, en la coordinación de la firma del contrato de 7 de mayo de 2025 y en la tramitación ante el Registro Público del documento definitivo de transferencia de la propiedad.
No se discute, además, que en el instrumento suscrito el 7 de mayo de 2025 las partes incluyeron una cláusula que establece un plazo de duración de treinta días continuos para la “opción de compra-venta”, acompañado de una prórroga de quince días continuos adicionales “si se amerita”; que el primer pago previsto fue efectivamente realizado por la promitente compradora y recibido por el promitente vendedor; y que se inició un trámite ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda para la protocolización del documento definitivo de venta, tramitación que generó la correspondiente planilla única bancaria. Asimismo, consta el envío de un correo electrónico por parte del demandado a la actora en fecha 8 de junio de 2025, mediante el cual aquél le participa que ha informado a la asesora inmobiliaria que la prórroga no fue solicitada y que, en consecuencia, el contrato quedó “rescindido”. Este último extremo no ha sido desconocido en autos y constituye un dato relevante para la calificación de la conducta del promitente vendedor.
Igualmente, existen hechos controvertidos que inciden directamente en la suerte de la pretensión de cumplimiento. El primero se refiere al inicio y cómputo del plazo contractual: mientras la parte demandada sostiene que el lapso de treinta días inició el mismo 7 de mayo de 2025 y concluyó el 5 de junio siguiente (de manera que cualquier actuación posterior se encontraría fuera del término ordinario), la actora alega que el plazo comenzaba desde el día siguiente, y que las diligencias necesarias para la protocolización se realizaron dentro del mismo, pero que, en cualquier caso, existía un lapso adicional de quince días, sin que la validez de esa prórroga dependiera de un formalismo no pactado. El segundo punto de conflicto radica precisamente en la naturaleza de la prórroga: el demandado sostiene que la frase “si se amerita” implicaba la necesidad de una solicitud formal de la promitente compradora, mientras que ésta mantiene que la prórroga se desprendía del propio contrato como un término adicional convencional, sin exigencia de petición previa, destinado a permitir la culminación del negocio.
Asociado a ello, señaló la demandante que ante la ausencia de una mención expresa en el contrato sobre la necesidad de solicitud escrita, y el modo, tiempo y lugar para requerir la prórroga, no puede válidamente construirse, a favor del promitente vendedor, una condición potestativa que someta la subsistencia del negocio a su sola voluntad.
Bajo este marco fáctico y jurídico, este Tribunal estima necesario precisar, desde ya, algunas consideraciones sobre la estructura del negocio celebrado y sobre la intervención de la asesora inmobiliaria, por cuanto tales elementos condicionan la lectura que debe hacerse del contrato. Aunque las partes denominaron el instrumento de 7 de mayo de 2025 como “opción de compra-venta”, del examen de su contenido se desprende que no se está en presencia de una mera opción en sentido técnico, en la que una sola parte queda jurídicamente obligada mientras la otra conserva una facultad discrecional de adherirse, sino de un verdadero contrato preliminar bilateral de compraventa, en el cual tanto el promitente vendedor como la promitente compradora asumen obligaciones recíprocas: aquél, la de transmitir la propiedad del inmueble en las condiciones pactadas; ésta, la de pagar el precio íntegro en los términos y plazos convenidos. La existencia de un precio total determinado, la entrega de una suma significativa a la firma del contrato imputable al precio y la previsión de obligaciones claras para ambas partes en orden a la futura protocolización permiten concluir que se trata de una promesa recíproca de venta y compra, con plenos efectos obligacionales, y no de una simple opción.
En lo atinente al instrumento denominado “Autorización de venta” y de su ejecución, se evidencia que el propietario contrató a la asesora para gestionar la colocación en el mercado de su inmueble, pactando una comisión condicionada al éxito de la operación, sin conferirle poderes de representación para obligarlo frente a terceros. Se trata, por tanto, de un típico contrato de corretaje inmobiliario, conforme a la concepción acogida por la doctrina y la práctica nacional, en el que el corredor actúa como intermediario independiente, acercando al oferente y a los eventuales interesados para que éstos celebren directamente el contrato preliminar y, luego, el definitivo. Esta configuración tiene relevancia en el caso, en tanto la actuación de la corredora —en especial la presentación de la carpeta de documentos ante el Registro Público y la obtención de la planilla única bancaria— debe analizarse como parte integrante de la ejecución del programa contractual, sin que sea jurídicamente aceptable, en principio, que se desconozcan tales actuaciones que son derivadas de la propia organización del negocio a través del corredor por contratado.
Finalmente, antes de adentrarse en el examen particularizado de la pretensión con vista a las pruebas, conviene dejar constancia de que el contrato preliminar celebrado adolece de deficiencias de técnica jurídica que no son indiferentes a la solución del litigio. En efecto, además de la denominación inadecuada del instrumento como “opción de compra-venta” cuando en realidad contiene una promesa bilateral, la cláusula relativa al plazo y a la prórroga fue redactada con términos ambiguos, al referirse a una extensión del plazo “si se amerita” sin prever de manera expresa la necesidad de solicitud, la forma que debía revestir, ni el canal o plazo para formularla y decidirla. Igualmente, la suma entregada a la firma del contrato, no fue calificada con precisión en el texto contractual, sino que se presenta sustancialmente como pago a cuenta del precio. Esta falta de rigor conceptual y de claridad —agravada por la intervención de un corredor cuya figura jurídica no fue claramente integrada en el contrato preliminar— obliga al juez a acudir a las reglas de interpretación contractual, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, como dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, con vista al acervo probatorio incorporado a los autos, corresponde a este Tribunal examinar si la parte demandante cumplió las obligaciones que asumió en el contrato preliminar suscrito en fecha 7 de mayo de 2025 y, en contraposición, si la imposibilidad de celebrar el negocio jurídico de venta obedeció a un incumplimiento imputable al ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, quien, según sostiene la actora, decidió de manera unilateral dar por terminado el vínculo obligacional antes de su agotamiento regular, negándose luego a recibir el saldo del precio y a concurrir al otorgamiento del documento definitivo de venta. Para ello debe partirse, en primer término, de las reglas sobre carga de la prueba contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a las cuales quien exige el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia, mientras que quien opone haberse liberado de ella debe demostrar el pago o el hecho extintivo correspondiente. En el caso sub examine, ello comporta que la demandante debía acreditar la existencia y fuerza obligatoria del contrato, así como los hechos reveladores de su propia conducta cumplida o, al menos, diligente y apta para el cumplimiento; en tanto que al demandado incumbía demostrar los hechos extintivos o impeditivos que invoca, particularmente el supuesto vencimiento definitivo del contrato y el incumplimiento atribuible a la promitente compradora.
En este sentido, antes de proceder al examen material de la conducta observada por cada una de las partes, resulta indispensable resolver un aspecto previo de estricta lógica jurídica, a saber, la vigencia temporal del contrato preliminar al momento en que el promitente vendedor remitió la comunicación electrónica de fecha 8 de junio de 2025 en la que afirmó que la prórroga no había sido solicitada y que, por tal motivo, el contrato había quedado “rescindido”. En efecto, sin determinar previamente cuál era el lapso de vigencia del negocio, cuándo comenzó a correr, cuándo fenecía el plazo ordinario y en qué momento se desplegaba, en su caso, el lapso adicional de quince días pactado por los contratantes, no sería jurídicamente posible establecer si el acto unilateral del demandado se produjo dentro de un contrato todavía eficaz o, por el contrario, después de extinguido el término convencional.
Consta en autos, por el instrumento privado marcado con la letra A y valorado por este Tribunal como documento reconocido, que las partes suscribieron en fecha 7 de mayo de 2025, el negocio jurídico denominado por ellas “opción de compra-venta”, cuyo contenido, según ya fue establecido, responde en realidad a un contrato preliminar bilateral de promesa de compraventa. Del mismo instrumento se desprende, además, que en su cláusula cuarta los contratantes fijaron “el término o plazo” del negocio en treinta días continuos, “con una prórroga, si se amerita, de quince días continuos”, expresando igualmente que dicho lapso se computaría “a partir de la fecha de la firma del presente documento”, esto es, desde el propio 7 de mayo de 2025. Si bien la parte actora reconvenida afirmó que el inicio del plazo era a partir del día siguiente, no existe un argumento ni elemento de prueba convincente que conduzca al establecimiento de ese hecho. Por tanto, aunque es inusual, el texto de la estipulación permite concluir que el lapso principal de treinta días continuos comenzó a correr el mismo 7 de mayo de 2025, fecha de la firma del contrato, el cual constituye el dies a quo del término convencional. Adicionalmente, la expresión “días continuos”, utilizada por las partes, excluye todo criterio de cómputo referido a días hábiles, por tratarse de un plazo negocial, de modo que deben computarse de manera ininterrumpida todos los días del calendario, incluyendo sábados, domingos y feriados.
Así las cosas, el día inicial del cómputo es el 7 de mayo de 2025 y, al contarse treinta días corridos, el plazo principal vencía el 5 de junio de 2025, inclusive. Tal cómputo, por lo demás, coincide sustancialmente con el sostenido por la propia parte demandada en su contestación, cuando afirma que los treinta días se iniciaban el 7 de mayo de 2025 y finalizaban el 5 de junio de ese mismo año, extremo éste que, en cuanto a la sola cuenta cronológica, no ofrece verdadera controversia.
Establecido lo anterior, el día inmediatamente siguiente al vencimiento del lapso principal, esto es, el 6 de junio de 2025, constituía el inicio del lapso adicional de quince días continuos previsto en la cláusula cuarta del contrato, siempre que, en los términos que luego serán analizados, la situación de hecho revelara que tal prórroga “se ameritaba”. Y siendo igualmente continuos tales quince días, su vencimiento se produciría el 20 de junio de 2025, inclusive. Debe destacarse aquí que el demandado, en su escrito de contestación, incurrió en un error manifiesto al afirmar que la prórroga “iniciaba el día 06 de junio de 2025, finalizando el 20 de julio” de ese mismo año, pues tal resultado no se deriva ni de la literalidad del contrato ni de un cómputo elemental del plazo pactado, tratándose evidentemente de un lapsus que no puede prevalecer sobre el texto del instrumento ni sobre la operación cronológica correspondiente. Por consiguiente, para efectos del análisis de mérito, este Tribunal fija como extremos temporales del contrato los siguientes: fecha de suscripción, 7 de mayo de 2025; inicio del plazo principal, 7 de mayo de 2025; vencimiento del plazo principal, 5 de junio de 2025; inicio del lapso de prórroga, 6 de junio de 2025; y vencimiento del lapso de prórroga, 20 de junio de 2025.
Hecha esa precisión, corresponde advertir que la sola determinación cronológica del lapso no prejuzga todavía sobre si la prórroga requería o no una solicitud formal de parte interesada, ni sobre si tal solicitud debía ser, además, aprobada por la contraparte. Ese aspecto, que constituye uno de los puntos centrales de la controversia, será abordado infra al analizar el alcance jurídico de la cláusula cuarta y la conducta desplegada por las partes; pero desde ya conviene dejar sentado que, cualquiera sea la solución interpretativa definitiva sobre el mecanismo de activación de la prórroga, lo cierto es que la comunicación enviada por el demandado en fecha 8 de junio de 2025, fue emitida después del vencimiento del plazo principal de treinta días y dentro del lapso temporal que, conforme al propio texto contractual, correspondía al período adicional de quince días. En otras palabras, al momento en que el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ manifestó que el contrato había quedado “rescindido”, aún no había transcurrido el lapso completo de cuarenta y cinco días potencialmente previsto por los contratantes, quedando por determinar si ese segmento final del término operaba de pleno derecho o si dependía de alguna conducta adicional de la promitente compradora.
Sobre esta base temporal, corresponde examinar ahora el cumplimiento de la parte demandante en relación con sus prestaciones principales. De autos aparece plenamente acreditado que la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ cumplió la primera de las obligaciones esenciales a su cargo, consistente en la entrega inicial de la cantidad de trece mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 13.500,00), suma recibida por el promitente vendedor al momento de la firma del contrato. Tal hecho resulta del texto mismo del instrumento privado valorado como prueba documental plena entre las partes y, además, fue expresamente reconocido por el demandado en su contestación, donde admite que la demandante “sólo había abonado” dicha cantidad, aunque pretenda extraer de ese hecho consecuencias jurídicas distintas. Así, desde la óptica del artículo 1.354 del Código Civil, la actora demostró cabalmente la existencia de la obligación y la ejecución de esa primera prestación a su cargo.
La controversia se desplaza entonces hacia la segunda fase del iter contractual, esto es, la realización de las diligencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva y el pago del saldo restante del precio por la cantidad de treinta y un mil quinientos dólares (USD 31.500,00), que debía verificarse antes del otorgamiento registral. El demandado sostiene que la actora no consignó tempestivamente la documentación ante el Registro Público, que no acreditó disponer del dinero necesario y que, por no haber solicitado la prórroga, incumplió definitivamente el contrato. La demandante, en cambio, afirma que sí se realizaron dentro del lapso contractual las actuaciones conducentes a la protocolización, que la prórroga no requería solicitud formal y que fue el propio vendedor quien impidió la consumación del negocio al resolverlo unilateralmente antes de tiempo.
Para resolver este extremo, reviste singular relevancia el expediente administrativo del trámite de protocolización consignado por la actora bajo la letra B, al cual este Tribunal otorgó valor probatorio como documental pública administrativa, en virtud de emanar del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda y no haber sido impugnado ni desvirtuado por prueba en contrario. De dicho expediente se evidencia, en primer lugar, un comprobante de recepción del trámite en el que aparece como “fecha de recepción de revisión previa” el 02 de junio de 2025, figurando Elys Salamanca como persona que realizó la presentación y constando, además, que fueron entregados los recaudos inherentes al trámite, con la nota manuscrita “Documento Revisado”. Se incorpora igualmente en ese expediente el documento de venta definitivo presentado para protocolización y la Planilla Única Bancaria correspondiente, emitida en fecha 10 de junio de 2025. Tales documentos revelan, de manera objetiva, que el procedimiento registral no sólo había sido activado, sino que había alcanzado una fase materialmente avanzada antes de que el demandado comunicara la pretendida rescisión del contrato.
A ello se añade un elemento especialmente significativo: el propio demandado, al contestar la demanda, admitió que “el día 02 de junio de 2025, la ciudadana ELYS SALAMANCA procedió a consignar en el registro la carpeta contentiva de todos los documentos para la prerevisión, la cual fue satisfactoria y autorizó la emisión de la Planilla Única Bancaria P.U.B. identificada con el número 23800241282 y número de control 556-5774-1762”. Este Tribunal ya precisó en la valoración de pruebas que tal admisión no constituye confesión judicial en sentido técnico, por faltar el animus confitendi, pero sí delimita la controversia y fija como no controvertido el hecho de la presentación de la documentación para pre-revisión en fecha 2 de junio de 2025. En consecuencia, no puede el demandado sostener válidamente, sin incurrir en contradicción con su propia postura procesal, que no consta actividad alguna de protocolización dentro del plazo contractual, cuando él mismo reconoce que la carpeta fue introducida ante el Registro antes del vencimiento de los treinta días continuos.
No desvirtúa esta conclusión el alegato defensivo según el cual la consignación fue realizada por la corredora inmobiliaria y no directamente por la promitente compradora. Como ya se dejó establecido al examinar el contrato denominado “Autorización de venta”, dicho documento configura una relación de corretaje inmobiliario entre el propietario y la ciudadana Elys Salamanca, a quien aquél autorizó a gestionar la venta del inmueble y a intervenir profesionalmente en las actuaciones dirigidas a la concreción de la operación. El contrato de corretaje prevé expresamente que la asesora inmobiliaria gestionaría la venta del bien del propietario y que su comisión se causaría con la firma de la respectiva “opción de compra”, lo cual confirma que su actuación formaba parte del entramado negocial diseñado por el propio vendedor para la colocación y cierre del inmueble en el mercado. Bajo tal estructura, y siendo además un hecho no controvertido que fue esa corredora la que captó a la compradora, coordinó la suscripción del contrato preliminar y presentó la carpeta ante el Registro, no puede imputarse a la actora, como omisión culpable, que el trámite registral se hubiese materializado a través de la intermediaria contratada por el demandado, más aún cuando la cláusula contractual no imponía de modo expreso y exclusivo que tal presentación debiera ser realizada personal o materialmente por la compradora.
También resulta de interés, aunque con alcance limitado, el correo electrónico identificado como anexo C-3, remitido por la ciudadana Elys Salamanca el 8 de junio de 2025 al demandado y en copia a la actora, cuya existencia y autenticidad formal fueron tenidas por demostradas al no haber sido impugnado dentro del lapso legal. En dicho mensaje, la corredora manifiesta que la cláusula cuarta no establece solicitud formal alguna como requisito de la prórroga, que el trámite de compra-venta fue introducido ante el Registro el 2 de junio de 2025, dentro de la duración principal del contrato, y que, por esa razón, el instrumento “continúa en vigencia” y no puede ser resuelto unilateralmente. Ciertamente, la opinión jurídica de la corredora no vincula al juzgador ni sustituye la labor interpretativa que corresponde a este Tribunal; pero el correo sí posee valor como elemento indiciario sobre la cronología de las actuaciones y, sobre todo, sobre el entendimiento práctico que tenían los sujetos intervinientes en la negociación respecto al estado de avance del negocio al momento en que el vendedor manifestó su voluntad de darlo por terminado.
Desde esta perspectiva probatoria, el Tribunal observa que la demandante sí demostró una conducta objetiva de ejecución del contrato dentro del plazo ordinario y, en su caso, también dentro del plazo adicional. En efecto, el 2 de junio de 2025, esto es, tres días antes del vencimiento del lapso principal de treinta días, ya se había presentado la carpeta para pre-revisión registral con los recaudos correspondientes, y el 10 de junio de 2025, ya dentro del período adicional de quince días, fue emitida la Planilla Única Bancaria necesaria para la continuación del trámite. Ello revela que la operación no se encontraba abandonada ni inactiva por causa de la compradora, sino en pleno curso administrativo. Más aún, la emisión de la PUB en fecha 10 de junio de 2025 se produjo cuando el lapso de prórroga, según el cómputo antes efectuado, apenas transitaba su quinto día, por lo que mal podía sostenerse que la compradora había dejado precluir totalmente el tiempo contractual para completar la negociación.
Llegados a este punto, corresponde abordar la cuestión medular relativa a la cláusula de prórroga. El demandado edifica buena parte de su defensa en la afirmación de que la prórroga de quince días sólo operaba si era solicitada por alguna de las partes y, además, implícitamente aceptada por la otra, de modo que, al no haberse producido tal pedimento, el contrato habría expirado definitivamente el 5 de junio de 2025. Sin embargo, una lectura integral, objetiva y conforme a la buena fe de la cláusula cuarta no permite acoger esa interpretación. En efecto, el texto contractual se limita a establecer un plazo de treinta días continuos “con una prórroga, si se amerita, de quince días continuos”, sin expresar que la prórroga deba ser solicitada por escrito, ni fijar momento, lugar, forma o canal para formular tal solicitud, ni prever un mecanismo de aprobación o rechazo por la contraparte. La omisión de todos esos extremos no es menor, porque si la voluntad contractual hubiera sido supeditar la subsistencia del negocio, tras el día treinta, a un requerimiento formal de una parte y a la anuencia de la otra, resultaba indispensable que semejante carga y semejante facultad estuvieran clara y expresamente plasmadas en el instrumento.
De allí que este Tribunal estime que la expresión “si se amerita” no puede interpretarse como creación de una condición meramente potestativa en manos del promitente vendedor, capaz de hacer depender la continuación del contrato de su sola apreciación discrecional sobre la necesidad o no de la prórroga. Una interpretación semejante no sólo carece de soporte textual suficiente, sino que desnaturalizaría el equilibrio sinalagmático del contrato preliminar y vaciaría de contenido el plazo adicional expresamente convenido por las partes. Por ello, debe entenderse que en la confección del negocio, la prórroga fue prevista precisamente para cubrir la eventualidad de que, habiéndose activado la operación dentro del plazo principal, no hubiese sido posible culminar todas las actuaciones necesarias para el otorgamiento definitivo dentro de esos treinta días iniciales, circunstancia particularmente plausible en una venta inmobiliaria que requería revisión registral, emisión de planilla bancaria, preparación del documento final y coordinación entre vendedor, compradora e intermediaria. Interpretada así la cláusula conforme a los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a la fuerza obligatoria del contrato y a la buena fe que debe presidir su ejecución, el lapso de quince días se presentaba como un plazo adicional convencional de funcionamiento objetivo cuando la consumación de la venta aún no se había perfeccionado al expirar el lapso principal. En otras palabras, la necesidad de la prórroga no surge aquí de una declaración ritual, sino del propio estado de ejecución del contrato. Y si ello es así, la decisión del vendedor de declarar el 8 de junio de 2025 que el contrato había quedado rescindido por no haberse pedido formalmente la prórroga equivale, en realidad, a introducir ex post una exigencia no escrita en el contrato y a aprovechar en su exclusivo beneficio una ambigüedad derivada de una defectuosa redacción negocial.
Despejada esta cuestión, el análisis del pago del saldo del precio debe hacerse desde una perspectiva causalmente correcta. El demandado reprocha a la compradora no haber cancelado los USD 31.500,00 restantes. No obstante, el propio contrato establecía que tal saldo sería pagado antes de la suscripción del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público correspondiente, es decir, en una fase final de la secuencia de cumplimiento, conectada funcionalmente con la culminación del trámite registral y el otorgamiento del documento traslativo. Si el vendedor, antes de agotarse el plazo contractual total y cuando el trámite ya se hallaba introducido y en avance, comunicó unilateralmente que el contrato estaba rescindido y se negó a continuar con la operación, no puede pretender luego hacer recaer sobre la compradora las consecuencias de la imposibilidad jurídica y práctica que su propia conducta generó para el pago final y la firma definitiva. En efecto, la falta de pago del saldo, en tales condiciones, no constituye incumplimiento originario de la promitente compradora, sino consecuencia de la ruptura unilateral del iter de ejecución por parte del promitente vendedor.
Esta conclusión se refuerza con la documental marcada con la letra C, consistente en la impresión del correo electrónico remitido por el ciudadano HUMBERTO HERNÁNDEZ el 8 de junio de 2025 a la dirección electrónica de la actora, la cual fue valorada conforme al artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada tempestivamente. De dicho mensaje resulta acreditado, no un simple malentendido, sino un acto expreso de voluntad del promitente vendedor dirigido a comunicar que había informado a la asesora inmobiliaria que la prórroga no fue solicitada y que el contrato “ha quedado rescindido”. Ese correo constituye prueba directa del hecho alegado por la propia actora y, correlativamente, de la negativa del demandado a continuar con la ejecución del contrato. Tal declaración no estaba respaldada por una sentencia judicial de resolución ni por una cláusula de desistimiento unilateral clara; por tanto, desde la óptica del artículo 1.167 del Código Civil, lo que pone de manifiesto es que el demandado se arrogó por sí mismo la facultad de dar por terminado un contrato bilateral cuya vigencia, como se vio, no había fenecido aún de manera cierta e incontrovertible.
Conteste con lo expuesto, conviene advertir que en contratos bilaterales la resolución por incumplimiento no puede erigirse válidamente, salvo pacto resolutorio expreso y claro, en un acto puramente unilateral inmune al control judicial, especialmente cuando la parte que la invoca sostiene la existencia de un incumplimiento discutido y la contraparte afirma haber observado una conducta de ejecución del negocio. El artículo 1.167 del Código Civil faculta a la parte cumplida o presta a cumplir a reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, con daños y perjuicios si hubiere lugar a ello; pero no legitima, por sí solo, que uno de los contratantes se convierta en juez de la existencia, gravedad e imputabilidad del supuesto incumplimiento ajeno y extraiga de allí, por su sola voluntad, la extinción del vínculo. Menos aún cuando, como ocurre en el presente caso, los autos demuestran que para el 8 de junio de 2025 la operación estaba en movimiento, el trámite registral había sido introducido dentro del lapso principal y la emisión de la Planilla Única Bancaria sólo dependía ya del desenvolvimiento del procedimiento administrativo, circunstancia incluso contemplada contractualmente como ajena al control absoluto de las partes.
Así las cosas, este Tribunal concluye que la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ sí demostró el cumplimiento de la prestación inicial de pago, así como la realización tempestiva de las diligencias materiales orientadas a la protocolización de la venta definitiva, en los términos en que el contrato y la dinámica real de la operación lo permitían. Igualmente quedó acreditado que la documentación para la pre-revisión registral fue presentada el 2 de junio de 2025, dentro del plazo principal de treinta días, y que la Planilla Única Bancaria fue emitida el 10 de junio de 2025, dentro del lapso adicional de quince días. No se demostró, por el contrario, que la compradora hubiera incurrido en una inactividad absoluta, ni que hubiera dejado vencer íntegramente los lapsos convencionales, ni que la cláusula de prórroga la obligara de modo expreso a formular una solicitud formal sometida a la aprobación del vendedor.
En sentido inverso, se encuentra suficientemente demostrado que fue el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ quien, mediante el correo de fecha 8 de junio de 2025, decidió tener por terminado el contrato alegando la falta de solicitud de prórroga, cuando aún corría el lapso adicional pactado y cuando el trámite de protocolización ya había sido activado ante el Registro. Tal conducta constituye un incumplimiento imputable al promitente vendedor, por cuanto quebrantó la buena fe contractual, frustró la secuencia normal de cumplimiento del contrato preliminar e impidió que la compradora pudiera satisfacer la prestación final de pago del saldo y concurrir al otorgamiento definitivo de la venta. En consecuencia, la falta de pago del saldo restante no puede erigirse válidamente en incumplimiento atribuible a la demandante, ya que la misma fue causada por la previa negativa del vendedor a continuar con la ejecución del contrato.
Por tanto, a juicio de este sentenciador, de las pruebas cursantes en autos se desprende que la pretensión de cumplimiento deducida por la actora encuentra apoyo suficiente en el acervo probatorio, al haber quedado acreditada la existencia del contrato, la ejecución de la obligación inicial de pago, la realización oportuna de las gestiones registrales indispensables dentro de la vigencia contractual y, sobre todo, la conducta obstructiva del demandado al declarar unilateralmente rescindido el negocio antes del vencimiento del plazo total. De allí que, al analizar el presupuesto relativo al incumplimiento, no sólo no se verifica uno imputable a la promitente compradora, sino que emerge con claridad el incumplimiento del promitente vendedor, quien quebrantó el vínculo obligatorio al rehusarse anticipadamente a perfeccionar la operación en los términos convenidos. En tal sentido, debe declararse CON LUGAR la presente acción por cumplimiento de contrato, como se declarará de manera clara y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Seguidamente pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada, primero respecto de las defensas de inadmisibilidad opuestas por la parte actora-reconvenida y, ulteriormente, sobre su fundamento material, por cuanto conforme al artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, una vez contestada la reconvención, ésta continúa en un solo procedimiento con la demanda principal y debe ser decidida en la misma sentencia definitiva. En ese orden, se observa que el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ reconvino con el objeto de obtener la resolución del contrato preliminar suscrito el 7 de mayo de 2025, atribuyendo a la promitente compradora el incumplimiento de las obligaciones relativas al pago del saldo del precio, a la consignación de recaudos para la protocolización y a la supuesta omisión de solicitar la prórroga de quince días prevista en la cláusula cuarta; además, pretendió la aplicación de la cláusula quinta del contrato para retener el cuarenta por ciento del monto entregado, esto es, la suma de USD 5.400,00, por concepto de daños y perjuicios. Por su parte, la demandante-reconvenida, al contestar la reconvención, opuso en síntesis que el apoderado judicial del reconviniente no estaba expresamente facultado para reconvenir, que el libelo reconvencional adolecía de ciertas omisiones formales y, en cuanto al fondo, negó haber incumplido el contrato, afirmando que el trámite registral se inició tempestivamente y que fue el vendedor quien resolvió unilateralmente el negocio antes del vencimiento del plazo total.
PUNTO PREVIO
Por tratarse de objeciones dirigidas a impedir el examen del mérito de la reconvención, se examinan preliminarmente las defensas de inadmisibilidad. En tal sentido, la representación judicial de la actora-reconvenida sostuvo, de una parte, que el abogado del reconviniente carecía de habilitación bastante para proponer la reconvención, por no contener el poder apud acta mención expresa de esa facultad; y, de otra, que la reconvención incumplía los requisitos de los artículos 340, 341, 365, 366 y 368 del Código de Procedimiento Civil, por no indicar cuantía, domicilio procesal ni especificación suficiente de los daños y perjuicios reclamados.
Sobre el primer aspecto, no se está ante un supuesto de falta de legitimación ad procesum en sentido estricto, pues no se cuestiona aquí que el abogado JHONNY ENRIQUE CASTILLO HERNÁNDEZ sea profesional del derecho hábil para actuar en juicio, ni que haya sido investido con un poder judicial otorgado apud acta por su mandante dentro del expediente de autos. La objeción planteada por la parte actora-reconvenida, reconoce que sí existe abogado investido de poder judicial, pero señala que ese mandato no contiene facultad especial expresa para el acto concretamente realizado. Es decir, no se niega la aptitud general de postulación del apoderado, sino que se denuncia, en puridad, una eventual insuficiencia del poder o un defecto de representación respecto de un acto procesal específico.
En materia de reconvención el legislador estableció un régimen especial y restrictivo. El artículo 368 del Código de Procedimiento Civil dispone de forma categórica que, salvo las causas de inadmisibilidad indicadas en el artículo 366, no se admitirán contra la reconvención las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346. Por su parte, el artículo 366 limita las causales de inadmisibilidad de la reconvención a dos supuestos concretos: que verse sobre materias para cuyo conocimiento el juez carezca de competencia por la materia, o que deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. De esta coordinación normativa se desprende que la ley no autoriza abrir una incidencia de cuestiones previas frente a la reconvención para canalizar una alegación de insuficiencia del poder del apoderado reconviniente, por tratarse de un planteamiento subsumible, en su caso, dentro del ordinal 3 del artículo 346, y por ende excluido del régimen incidental por la prohibición expresa del artículo 368, debiendo ser conocido en la sentencia definitiva.
Ahora bien, el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil establece que el poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma, y sólo exige mención expresa para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar decisión según equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio. La reconvención no aparece enlistada entre esos actos reservados, ni comporta por sí sola disposición del derecho sustancial del mandante; antes bien, constituye un medio ordinario de ataque procesal que la ley expresamente permite al demandado proponer en la misma contestación, de conformidad con el artículo 361 eiusdem. Por tanto, salvo restricción expresa contenida en el mandato —que no ha sido alegada ni consta en autos— el poder judicial conferido para actuar en el expediente comprende, como regla, la facultad de oponer defensas, excepciones y de ejercer la mutua petición derivada o conexa con la pretensión principal. En consecuencia, la defensa fundada en la supuesta falta de facultad expresa para reconvenir debe ser desechada. Así se decide.
Respecto a los restantes incumplimientos formales atribuidos al escrito de reconvención, la parte actora-reconvenida objetó que el reconviniente no señaló adecuadamente su domicilio, no estimó la cuantía y no especificó suficientemente los daños y perjuicios ni sus causas. Tales objeciones tampoco dan lugar a la inadmisibilidad de la reconvención.
En primer término, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil exige que la reconvención exprese con claridad y precisión su objeto y fundamentos. En el caso de autos, la reconvención no introdujo una controversia ajena o autónoma en sentido absoluto, sino una pretensión contrapuesta pero íntimamente enlazada con la relación contractual ya debatida en la demanda principal, al solicitar la resolución del mismo contrato preliminar y la aplicación de una cláusula indemnizatoria contenida en ese propio instrumento. Por otra parte, la orientación del proceso civil no puede quedar sometida a un formalismo desproporcionado cuando la pretensión reconvencional se encuentra suficientemente identificada, sus fundamentos están claramente expuestos y la contraparte la contestó ampliamente, desplegando defensa plena tanto en el plano formal como en el de mérito.
Ahora bien, la exigencia de indicar el domicilio en el escrito, prevista en el artículo 340 y complementada por el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, tiene por finalidad asegurar la adecuada individualización de las partes y la certeza sobre el lugar donde pueden ser emplazadas, mas no convertir dicho dato en un formalismo que conduzca al rechazo de la pretensión. Por tanto, la omisión de una nueva mención del domicilio en el texto de la reconvención no genera una causa de inadmisibilidad, debiendo considerarse el domicilio del demandado la sede del tribunal.
Tampoco prospera el reparo relativo a la falta de estimación de la cuantía. Del contenido mismo de la reconvención se advierte con claridad que el reconviniente persigue, además de la resolución del contrato, la retención del cuarenta por ciento del monto entregado por la compradora al momento de la firma, cifra que expresamente individualiza en USD 5.400,00, con fundamento en la cláusula quinta del contrato de fecha 7 de mayo de 2025. La cuantificación económica de la pretensión aparece, pues, materialmente determinada en el propio escrito y en el instrumento base de la acción, de manera que no existe verdadera indeterminación del petitum pecuniario que haga imposible el conocimiento del alcance de la reconvención.
En cuanto a la alegada falta de especificación de los daños y perjuicios y de sus causas, observa este juzgador que el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige tal especificación cuando se demande indemnización, pero en el presente asunto el reconviniente no estructura una pretensión resarcitoria abierta, genérica y sujeta a libre apreciación, sino que vincula su reclamo a una cláusula contractual predeterminada que establece, para el caso de incumplimiento imputable a la promitente compradora, la retención del cuarenta por ciento de la suma entregada al tiempo de la firma. En otras palabras, la causa de la reclamación y su extensión económica emergen del propio contrato invocado y de la imputación de incumplimiento que sirve de fundamento a la reconvención. Que tal estipulación resulte o no procedente en el fondo es cuestión distinta, propia del mérito, pero no puede afirmarse que el reconvenido haya quedado sin conocer qué se le exige ni por qué título se le exige.
Por tanto, los últimos cuestionamientos formales también deben ser desestimados. Ninguno de ellos encuadra en las causas de inadmisibilidad taxativamente previstas en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, y ninguno revela una oscuridad o deficiencia de tal magnitud que impida comprender el objeto de la reconvención, ejercer contradicción o decidir sobre ella en la sentencia definitiva. Así se decide.
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
El ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ pretende la resolución del contrato preliminar por incumplimiento de la promitente compradora y, derivadamente, la aplicación de la cláusula penal o resarcitoria prevista en el instrumento privado de 7 de mayo de 2025. Dicha pretensión encuentra su marco normativo en el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual, en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, con daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar. De allí se sigue que, para la procedencia de la acción resolutoria deducida en sede reconvencional, correspondía al reconviniente demostrar, conforme a la regla de carga probatoria contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la existencia de un incumplimiento culposo, esencial y jurídicamente relevante imputable a la parte reconvenida.
Sin embargo, el análisis ya efectuado por este Tribunal al decidir la demanda principal proyecta necesariamente sus efectos sobre la reconvención, toda vez que ambas pretensiones se sustentan en la misma relación contractual y en hechos recíprocamente excluyentes. Allí quedó establecido, con apoyo en el contrato privado aportado como documental A, en el expediente administrativo del trámite de protocolización signado con la letra B y en el correo electrónico de fecha 8 de junio de 2025 marcado con la letra C, que la documentación para la protocolización fue presentada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 2 de junio de 2025; que la Planilla Única Bancaria fue emitida el 10 de junio de 2025; que el plazo principal de treinta días continuos vencía el 5 de junio de 2025; y que el lapso adicional de quince días corría desde el 6 hasta el 20 de junio de 2025. También quedó determinado que el demandado-reconviniente, mediante correo enviado el 8 de junio de 2025, manifestó que la prórroga no había sido solicitada y que el contrato había quedado rescindido, es decir, declaró unilateralmente extinguido el negocio cuando aún transcurría el período adicional previsto en la cláusula cuarta del instrumento.
A la luz de esos hechos ya establecidos, no se demuestra el incumplimiento atribuido por el reconviniente a la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ. Por el contrario, los autos evidencian que la promitente compradora satisfizo la prestación inicial de pago por USD 13.500,00, que el trámite registral fue activado dentro del plazo principal del contrato y que la continuación del iter negocial se vio frustrada por la decisión unilateral del promitente vendedor de dar por rescindido el vínculo antes del agotamiento del plazo total. La tesis del reconviniente, según la cual la prórroga requería necesariamente una solicitud formal previa y una suerte de asentimiento de la contraparte, ya fue desechada por este Tribunal al interpretar la cláusula cuarta del contrato conforme a su literalidad, a la buena fe negocial y a la funcionalidad económica del negocio. En consecuencia, mal puede edificarse una acción resolutoria sobre un incumplimiento que no sólo no fue probado, sino que fue desvirtuado por la prueba documental y por la propia admisión del demandado en su contestación respecto de la consignación de la carpeta de pre-revisión el 2 de junio de 2025.
Debe añadirse que, aun en el plano estrictamente probatorio, la reconvención no recibió soporte suficiente para quebrar las conclusiones alcanzadas. Los correos electrónicos intercambiados exclusivamente entre el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ y la ciudadana Elys Salamanca, que no fueron dirigidos a la dirección electrónica pactada por la promitente compradora, fueron correctamente considerados carentes de eficacia para demostrar una notificación oponible a ésta sobre supuestos requerimientos, mora o incumplimientos contractuales. De igual manera, las alegaciones del reconviniente sobre la inexistencia de actividad registral o sobre la falta absoluta de diligencia de la compradora quedaron frontalmente contradichas por el expediente administrativo del SAREN y por su propia admisión procesal de que la carpeta fue consignada y revisada satisfactoriamente el 2 de junio de 2025. De modo que la reconvención se sostiene, en definitiva, sobre una reconstrucción de hechos que no resulta compatible con los elementos probatorios del proceso, los cuales acreditan una ejecución diligente del contrato por parte de la actora y una resolución unilateral anticipada por parte del demandado-reconviniente.
En este contexto, tampoco puede prosperar la pretensión accesoria de retención del cuarenta por ciento del monto entregado por la promitente compradora. La cláusula quinta invocada por el reconviniente presupone, según su propio tenor, que el incumplimiento sea imputable a la compradora. Si el Tribunal ha determinado que no se acreditó tal incumplimiento y, por el contrario, que fue el vendedor quien frustró la consumación del negocio mediante una rescisión unilateral anticipada, la consecuencia lógica y jurídica es la improcedencia de la penalidad o indemnización contractual pretendida. No puede activarse una cláusula sancionatoria prevista para castigar el incumplimiento de una parte, cuando el presupuesto fáctico de esa sanción no se verificó y cuando la inejecución final del negocio deriva causalmente de la conducta del propio reconviniente.
Así las cosas, la reconvención debe ser declarada sin lugar, ya que la parte demandada-reconviniente no logró demostrar los hechos constitutivos de su pretensión resolutoria ni los extremos requeridos para la procedencia de la cláusula indemnizatoria contractual; por el contrario, las pruebas cursantes en autos revelan que la demandante-reconvenida ejecutó actos idóneos y tempestivos de cumplimiento, y que fue el reconviniente quien interrumpió ilegítimamente la secuencia de ejecución del contrato, en consecuencia, quien decide debe indefectiblemente declarar SIN LUGAR la reconvención planteada por el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ, tal como se declarará de forma clara y precisa en la parte dispositiva del fallo. Así finalmente se decide.
V
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este TRIBUNAL OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNANDEZ, en contra del ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNANDEZ, ambos identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: En consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato accionado suscrito en fecha 7 de mayo de 2025, que tiene como objeto un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el número y la letra tres guion D (3-D), del Edificio Residencias El Taparo, situado en la calle Cayaurima de la Urbanización El Marqués, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con la Cédula Catastral número 248888 y el número de Catastro 503-12-05, el cual se encuentra ubicado en la planta número tres (3) del referido Edificio, tiene un área total aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados con trece decímetros cuadrados (54,13 Mts2), y consta de cocina y sala comedor integrada que da acceso al balcón y un (01) cuarto con un (01) baño y dos (02) armarios embutidos. Sus linderos son: NORTE: con fachada Norte del Edificio que da con la calle Cayaurima; SUR: con pasillo de circulación; ESTE: con paredes que lo separan del apartamento tres guión C (3-C) y; OESTE: con paredes que lo separan del apartamento tres guión E (3-E). Forma parte integral de dicho inmueble un (01) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), el cual tiene un área total aproximada de dos metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (2,20 Mts2) y un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el número treinta y siete (37), el cual tiene un área total aproximada de quince metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (15,50 Mts2), ubicados ambos en la planta sótano o primer sótano del mencionado edificio, y le corresponde el dos coma veinticinco por ciento (2,25%) de los bienes comunes del Edificio Residencias El Taparo, así como de los derechos, cargas y obligaciones inherentes a la administración y conservación del mencionado Edificio, encontrándose todas estas especificaciones en el respectivo documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo del 1983, bajo el número 40, Tomo 16 del Protocolo Primero, y la correspondiente protocolización de la venta definitiva a favor de la demandante. Lo anterior, previo a la acreditación en autos del pago íntegro del saldo del precio, esto es, la cantidad de treinta y un mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD 31.500,00), según lo previsto en la clausula segunda del contrato accionado, que deberá realizar la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ a favor del ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ. Verificada la referida acreditación, si la parte demandada no cumple su obligación de formalizar la venta del inmueble de autos, la presente sentencia producirá los efectos del contrato definitivo de compraventa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, con la consecuente transferencia de la propiedad del inmueble a favor de la demandante.
TERCERO: IMPROCEDENTES las defensas de inadmisibilidad opuestas por la representación judicial de la parte actora-reconvenida contra la reconvención, tanto la fundada en la presunta falta o insuficiencia del poder del apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, como las relativas a la supuesta inobservancia de los requisitos formales de la reconvención.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano HUMBERTO ANTONIO HERNÁNDEZ contra la ciudadana ANGELINA COROMOTO ANDRADE FERNÁNDEZ. En consecuencia, se niega la resolución del contrato preliminar de fecha 7 de mayo de 2025 y se declara improcedente la aplicación de la cláusula quinta relativa a la retención del cuarenta por ciento (40%) de la cantidad entregada al momento de la firma, por no haberse demostrado incumplimiento contractual imputable a la promitente compradora.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la demanda principal y en la reconvención, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión fue proferida fuera de su lapso procesal, se ordena la Notificación de las partes conforme a lo previsto en el artículo 251 eiusdem.
Regístrese, notifíquese y publíquese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, el presente fallo en acatamiento a la Resolución No. 001-2022, de fecha 26 de junio del año 2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo del año dos mil veintiséis (2.026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE,

LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA ACC,

NILVA ULACIO.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACC,

NILVA ULACIO.
EXP. AP11-V-FALLAS-2025-000671
LARP/nu/rv