TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 216° y 167°

PARTE ACTORA:

Ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nrs. V-4.770.515 y V-3.753.400, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: WILKERMAN ARGENIS ASCANIO MENDOZA, GABRIEL ROJAS ESTÉ y LISETT MONTESINOS MACHADO, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro. 251.855, 119.700 y 1587.370, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

Sociedad Mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., inscrita ante Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda el 06 de febrero de 1973, bajo el N° 30 Tomo 37-A, Expediente N° 53.746. DEFENSORA JUDICIAL: MIRIAM CARIDADA PÉREZ QUINTERO, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 10.895.-

MOTIVO:

PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Conoce esta alzada de la presente causa con motivo del recurso de apelación ejercido el 22 de septiembre de 2025, por el abogado Gabriel Rojas Esté, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante contra la decisión dictada el 17 de septiembre de 2025, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por PRESCRIPCION EXTINTIVA incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE en contra de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A.
Oído en ambos efectos el referido recurso el 29 de septiembre de 2025, se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual lo asignó a este Tribunal para su conocimiento y decisión, anotándose en fecha 02 de octubre de 2025, en los libros llevados por el archivo de este Tribunal previa su revisión.
Mediante auto del 06 de octubre de 2025, este Juzgado le dio entrada al presente expediente, procediendo a fijar el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha fecha para que tuviera lugar el acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de octubre de 2025, la representación judicial de la parte actora recurrente, presentó escrito de informes mediante la cual fundó su apelación en los siguientes argumentos:
• Que el A-quo entró a calificar la acción intentada como una acción real y no personal, que no tiene sentido tomando en cuenta que lo demandado era la prescripción extintiva de la obligación de pago contenida en el documento en el cual consta el traspaso de la propiedad y, por vía de consecuencia, la extinción de la hipoteca legal y convencional de segundo grado que garantizaba dicha obligación, por tratarse ésta de un contrato de garantía y como tal accesorio que sigue la suerte de la obligación principal.
• Que el carácter real o personal de la demanda intentada no viene al caso.
• Que lo que viene al caso es el carácter real o personal de la demanda que debió haber intentado MULTICOMERCIAL PANTA C.A. para exigir el pago de las doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales, iguales y consecutivas a las que estaban obligados, para determinar en consecuencia, si aplicaba la prescripción decenal o la veintenal.
• Que es de todo cierto que la acción para intentar el cobro de las doscientas cuarentas (240) mensuales cuyo pago estaba garantizado con hipoteca es una acción de carácter personal, puesto que nace de un contrato y vincula a las partes entre ellas, no a alguna de las partes con el bien; en razón de lo cual, lo aplicable es la prescripción decenal de la obligación principal, quedando extinguida por vía de consecuencia, la hipoteca que la garantiza.
• Que el Tribunal de la causa comete el error de considerar que lo demandado era la extinción de la hipoteca por vía principal (prescripción), cuando lo demandado conforme se denota en el libelo, fue la extinción de la obligación principal por hallarse prescrita y la sucedánea extinción de la hipoteca por vía de consecuencia, dado su carácter accesorio.
• Que resulta claro que el vínculo garantizado en el momento de la constitución del gravamen era el saldo restante del precio de adquisición del inmueble, por lo tanto, la acción para obligar al pago de las cuotas insolutas del precio de venta era una acción de carácter personal, pues no está debatido derecho real alguno; ya que el inmueble fue dado en venta, no discutiéndose la propiedad o algún otro derecho real.
• Que solicitan es que sea declarada extinta la obligación principal por prescripción; y, consecuencialmente de la hipoteca legal y convencional de segundo grado, por tener esta un contrato accesorio.

Transcurridos los lapsos legales, por auto de fecha 18 de noviembre de 2025, este Tribunal dijo “Vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.
Por auto de fecha 02 de febrero de 2026, se difirió el lapso para dictar sentencia por treinta (30) dias continuos.

II
ANTECEDENTES
Inició el presente juicio por demanda por PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, debidamente asistidos por la abogada Celia De Andrade Freites, contra la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A. en la persona de su representante legal, ciudadano Alberto Argenis Ascanio Mendoza, en fecha 20 de mayo de 2022, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultando asignado su conocimiento por insaculación al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La parte actora en su libelo de demanda expresa, entre otros hechos, los siguientes:
• Que, en fecha 18 de abril de 1989, adquirieron en venta de MULTICOMERCIAL PANTA C.A. un inmueble distinguido con el número CATORCE CERO CUATRO (14-04), ubicado en la planta catorce (14) del Edificio “El Pardillo”, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, el cual se encuentra en la jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, en el sector denominado Los Aguacaticos, kilometro quince (15) de la carretera Petare- Guarenas.
• Que dicho inmueble fue adquirido por los ciudadanos a CARLOS HERMOSO CONDE y EVA MERCEDES ESTE CHACÍN, según consta de documento de compra venta y constitución de hipoteca protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 33, Tomo 09 del Protocolo Primero, y bajo el número 16, Tomo 2, Protocolo Tercero, respectivamente.
• Que el precio de venta para la época fue de DOSCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 205.000,oo), de los cuales se canceló la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BÓLIVARES (Bs. 140.000,oo) y el monto restante de SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 65.000,oo) mediante el pago de 240 cuotas iguales, mensuales y consecutivas por un valor de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 465,68);
• Que los montos mencionados en relación al documento de compra venta y constitución de hipoteca representan hoy la cantidad de un céntimo de bolívares (Bs. 0,01).
• Que se comprometieron al pago de las doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales, representadas en igual número de letras de cambio; y dado que el pago de la primera cuota debía hacerse el día 18 de mayo de 1986, es decir el día treinta (30) contados a partir del día del otorgamiento de compra y constitución de hipoteca, y que la fecha de pago de la última cuota era el día 18 de abril de 2006.
• Que las acciones que debió realizar la demandada para exigir el pago de las obligaciones, prescribieron el 18 de abril de 2016, quedando en consecuencia extinta la obligación y librados de pagar de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.977 y 1.952 del Código Civil.
• Que al hacerse extinguido la obligación principal, la hipoteca convencional de segundo grado que pesa sobre el inmueble, quedó en consecuencia extinta por la vía de la prescripción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.907 ordinal 1° y 1.908 del Código civil.
• Que con base en lo expuesto, demandan a la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA, C. A., para que convenga o, en su defecto, así sea declarado por este digno tribunal que: 1) La obligación que tenían los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, antes identificados, de pagar a esa sociedad mercantil la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000, oo), equivalente hoy a menos de un céntimo de bolívar (Bs. 0,01), producto de las reconversiones monetarias decretadas por el Ejecutivo Nacional desde el año 2008 y hasta el año 2021, en las formas y modalidades previstas en el documento de compra-venta y constitución de hipoteca debidamente inscrito en esa misma fecha en el hoy Registro Público Primero del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el número 33, tomo 9 protocolo Primero y también bajo el número 16, tomo 2, Protocolo Tercero, así como las obligaciones contenidas en las letras de cambio libradas en esa misma fecha, todo ello como cuota parte del precio de adquisición de EL INMUEBLE antes identificado y deslindado, se encuentran extintas por la prescripción consumada el 18 de abril de 2016; y, 2) Que, como consecuencia de lo anterior, la Hipoteca Legal y Convencional de Segundo Grado hasta por la cantidad de OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 81.250, oo), equivalente hoy a menos de un céntimo de bolívar (Bs. 0,01), que pesa sobre EL INMUEBLE antes identificado y deslindado y sus correspondientes anexos y derechos proindivisos, incluyendo el puesto de estacionamiento identificado con el número quinientos quince (515) o el número al que haya variado cuando fue concluida dicha área de estacionamiento, se encuentra igualmente extinta por la prescripción consumada el 18 de abril de 2016.

Mediante auto de fecha 07 de julio de 2022, se admitió la demanda por la vía del procedimiento ordinario, emplazándose a la parte demandada para la contestación y ordenándose su citación.
Tramitada la citación personal y visto lo infructuoso de la misma, se procedió a la publicación de carteles, y una vez vencido el lapso de comparecencia sin que la parte demandada ejerciera su derecho, se procedió a la designación de defensora judicial, recayendo el nombramiento de la profesional del derecho MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO (folios 32-85).
Una vez cumplidas las formalidades de citación de la Defensora Judicial designada, por escrito presentado en fecha 31 de mayo de 2023, procedió a dar contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo todos y cada una de las partes contenida en el libelo, tanto en los hechos como en derecho, en defensa de los intereses de su defendido, sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A. (folio 101).
En el lapso legal respectivo, se dejó constancia que sólo la parte actora promovió pruebas, contentivas de: merito favorable de los autos y documentales, las cuales fueron admitidas por el A-quo por auto del 03 de octubre de 2023 (folios 107-112).
Por decisión dictada el 14 de febrero de 2024, el Juzgado de la causa declaró con lugar la demanda, y como consecuencia extintiva la obligación de pago, ordenando oficiar al Registro Inmobiliario respetivo. A tales efectos, la parte accionante solicitó la ejecución del fallo (folios 118-133).
A través de resolución judicial del 18 de marzo de 2024, el Tribunal de instancia, ordenó la reposición de la causa al estado que la Defensora Judicial designada ejerciera el recurso de apelación contra la sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido por la jurisprudencia de la Sala de Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia (folios 134-143).
Consta de acta que la abogada MIRIAM CARIDAD PÉREZ Q., en su carácter de defensora judicial de la parte actora, el 20 de marzo de 2024, apeló del fallo proferido el A-quo el 14 de febrero de 2024 (folio 146).
Oído el referido recurso de apelación y deferido la causa al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por sentencia del 01 de noviembre de 2024 revocó el fallo del 14 de febrero de 2024, y repuso la causa ala estado que la defensora ad litem designada, nuevamente diera contestación a la demanda, cumpliendo cabalmente con las gestiones que debió realizar a favor de su representado, de conformidad con lo previsto en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de diciembre de 2024, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado del fallo del Juzgado Superior y consignó copia certificada del documento de propiedad y constitutivo de la hipoteca del inmueble objeto de la pretensión (folios 180-200).
Debidamente notificada la defensora Judicial de la accionada dio contestación a la demanda el 14 de enero de 2025, esgrimiendo: que desconoce en cada una de sus partes la copia simple del presunto documento de compra venta de fecha 18 de abril de 1986 anexo al libelo, fundamento de la acción; que para que el presente asunto tenga validez debe ser mediante documento autentico; que niega que el día 18 de abril de 2016, haya prescrito la acción y que a todo evento rechazan, niega y contradicen en todas y cada una de las partes el escrito libelar, tanto en los hechos como en derecho (folios 203-208).
En el lapso probatorio ambas partes ejercieron su derecho, pronunciándose respecto a la admisión de pruebas el tribunal de la causa por sendos autos del 26 de febrero de 2025.
En fecha 17 de septiembre de 2025, el Tribunal de instancia dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE en contra de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., condenando en costas a la parte actora, y ordenando la notificación de las partes por haberse proferido el fallo fuera de su oportunidad procesal.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2025, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado del fallo y ejerció recurso de apelación. Por su parte, por diligencia de fecha 24 de septiembre de 2025, la defensora judicial de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia definitiva.
El 29 de septiembre de 2025, el juzgado de la causa dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora, ordenado la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. A tales efectos, en esa misma fecha se libró oficio Nro. 0391-2025.

III
MOTIVA
El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de septiembre de 2025, por el abogado GABRIEL ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de septiembre de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda por PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE en contra de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., condenando en costas a la parte actora, conforme a los siguientes argumentos:
“MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Al respecto esta Juzgadora observa que en administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por la representación judicial de la parte accionante, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invoca en sustento de la pretensión que hace valer, teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al Juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados,
Ahora bien, aun cuando la carga de la prueba puede corresponder tanto a la parte actora como a la parte demandada en la presente causa, y de ello dependerá de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra; es evidente que, ante la conducta procesal asumida por el defensor judicial ad litem, quien se limitó a negar de manera concreta los hechos constitutivos de la pretensión contenida en el escrito libelar, correspondía a la parte actora la carga de probar los presupuestos necesarios para considerar prescrita la hipoteca.
Bajo esta perspectiva, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado la existencia del acto jurídico de compra-venta realizado entre las partes, conforme al cual los demandantes-compradores constituyeron a favor de la demandada- vendedora el gravamen hipotecario legal y convencional de segundo grado que pesa sobre un inmueble distinguido con el número catorce cero cuatro (14-04), ubicado en la planta catorce (14) del Edificio "El Pardillo", perteneciente a la Segunda Etapa del conjunto Residencial Araguaney, el cual se encuentra ubicado en Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Miranda), en el sector denominado los Aguacaticos, kilometro quince (15) de la carretera Petare- Guarenas. Ello, a fin de garantizar el pago del saldo del precio adeudado, el cual sería pagado a través de doscientas cuarenta (240) cuotas iguales, mensuales y consecutivas, venciendo la primera de ellas el 18 de mayo de 1.986, siendo exigible la última de ellas, según, el mismo dicho de la demandante, el 18 de abril de 2006.
Conforme a ello, los demandantes pretenden sea declarada de extinguida la obligación constituida a través de la referida hipoteca, por haber transcurrido el lapso de prescripción de diez años contenido en el artículo 1.977 del Código Civil, el cual según su dicho, se consumó el 18 de abril de 2016.
A este respecto, observa este Tribunal que el legislador, en su artículo 1952, en lo que la doctrina ha denominado definición legalista y al mismo tiempo descriptiva, considera que: "La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley".
Por otra parte, el autor Maduro Luyando, haciéndose eco de dicha definición, asevera que de una manera general, la prescripción en materia civil es en sentido amplio, un derecho adquirido por el transcurso del tiempo. Lo que quiere decir, que el transcurso de un tiempo determinado es la característica general o primordial de la prescripción.
La prescripción extintiva o liberadora no es propiamente un medio de extinción de una obligación, ya que sólo extingue tanto las acciones personales como las reales que sancionan aquella obligación. Cuando ocurre la prescripción, la obligación no se extingue, pues continúa existiendo bajo la forma de obligación natural, pero si extingue la acción para obtener el cumplimiento coactivo de esta obligación.
En relación a ello, el artículo 1977 del Código Civil, establece:
"Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley...".
Según la doctrina, la acción real es aquella que tiene por finalidad obtener judicialmente la declaración de un derecho que no afecta la persona sino a la cosa; y la acción personal, es la que le corresponde a alguien para exigir de otro el cumplimiento de cualquier obligación contraída o exigible, ya dimané ésta de contrato o cuasicontrato, de delito o cuasidelito o de la Ley. Es personal por cuanto se da contra la persona obligada o su heredero.
En consonancia con lo anterior, debe este Tribunal determinar si la acción ejercida en este proceso es real o personal.
En este sentido, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha nueve (09) de octubre de dos mil tres (2003), con respecto a la prescripción de las acciones, señaló lo siguiente:
*...La prescripción de las acciones se produce, según lo establece el artículo 1.977 del Código Civil, por el transcurso de diez o de veinte años, según sean acciones personales o reales, respectivamente, salvo algunas acciones concretas cuya prescripción es más breve y que se enumeran de forma exhaustiva en el mismo Código.
La clasificación de las acciones en personales y reales pretende englobar las diferentes pretensiones que los demandantes pueden plantear: así, las acciones personales se dirigen contra una persona que se encuentra obligada frente a otra, mientras que la particularidad de las acciones reales es que aunque se dirijan también contra una persona, la pretensión está referida a un derecho que se alega sobre un bien... Omissis...
Conforme lo advertido por esta Sala en los párrafos precedentes, las acciones reales o personales se diferencian según la pretensión del demandante: si lo que se pide guarda relación con un bien, se trata de una acción real, en caso contrario, de una persona. Es indispensable que el juez determine el fondo de la pretensión, a tal efecto...".
En el caso que nos ocupa, se observa que la pretensión de la parte actora tiene como objeto que se declare la prescripción extintiva de una hipoteca legal y convencional de segundo grado que constituyeron sobre el inmueble de su propiedad a favor de la empresa demandada, en virtud de lo cual adujo que la misma corresponde a una acción personal conforme al artículo 1977 del Código Civil, y por lo tanto prescribía a los diez (10) años, lapso este que, según su decir, se computó el 18 de abril de 2016.
Analizadas las actas procesales que conforman el expediente, se verifica que, si bien es cierto, la parte actora constituyó hipoteca legal y convencional de segundo grado sobre el inmueble descrito en los autos a favor de la demandada, y el pago de la referida hipoteca fue previsto a través de doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, no es menos cierto que, la particularidad de las acciones reales, está en que aunque se dirijan también contra una persona, la pretensión que ésta entraña está referida a un derecho que se dice ostentar sobre un bien, tal como ocurre en el presente caso, pues el derecho ejercido por los demandantes está referido a la liberación de una hipoteca que tiene como objeto y pesa sobre un inmueble, por lo que, se concluye que la acción intentada es de naturaleza real; y, como consecuencia de ello, le es aplicable la prescripción de veinte (20) años consagrada en el artículo 1977 del Código Civil, en razón de lo cual, tomando como fecha cierta el inicio del lapso de prescripción la fecha en la cual se hizo exigible la última de las cuotas de pago pactadas, a saber, el 18 de abril de 2006, a la fecha de interposición de la presente demanda, e incluso, a la presente fecha, no ha sido computado el lapso legal correspondiente, por lo que se concluye que no ha operado la prescripción de la obligación. Así se decide.
En base a lo antes explanado, en virtud que no ha sido computado el lapso legal de veinte (20) años consagrado en el artículo 1977 del Código Civil, para que opere la prescripción de la obligación contenida en la hipoteca legal y convencional de segundo grado que vincula a las partes litigantes, resulta forzoso para esta sentenciadora determinar que la presente acción no debe prosperar en derecho. Así se decide…”

De esta forma, se observa que el juzgado a quo, para declarar Sin Lugar la demandada fundó su decisión en el argumento de que, tras analizar las actas procesales del expediente, constató que la parte actora constituyó una hipoteca legal y convencional de segundo grado a favor de la demandada sobre el inmueble objeto del litigio, pactando su pago en doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Estableciendo que, dado que la parte demandante persigue la liberación de un gravamen hipotecario que pesa sobre un inmueble, la acción ejercida es de naturaleza real, resultando aplicable el lapso de prescripción de veinte (20) años previsto en el artículo 1977 del Código Civil, y que por tal motivo al tomar como fecha de inicio para dicho cómputo el 18 de abril de 2006, momento en que se hizo exigible la última cuota pactada, tanto a la fecha de interposición de la demanda como a la actualidad, no había transcurrido el plazo de veinte (20) años exigido por la ley para extinguir la obligación derivada de la hipoteca.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora como fundamento del recurso de apelación, alegó que la juez de primera instancia incurrió en un error de calificación jurídica al catalogar la demanda como una acción real, aplicando de forma errónea la prescripción veintenal prevista en el artículo 1977 del Código Civil, cuando en realidad se trata de una acción personal sujeta a la prescripción decenal, y basándose en el principio de accesoriedad, sostiene que el objeto principal del litigio no es la discusión de un derecho real sobre el inmueble ni la extinción de la hipoteca por vía autónoma, sino la prescripción extintiva de una obligación personal; es decir, el saldo pendiente del precio de venta pactado en cuotas. Arguyendo que al demostrarse que la acción de cobro del acreedor ya prescribió por el transcurso de los diez años, la hipoteca legal y convencional de segundo grado debe declararse extinta de forma sucedánea y por vía de consecuencia, al haber quedado sin una obligación principal que garantizar.
En tal sentido, corresponde a este Juzgador de alzada determinar si el fallo recurrido se encuentra ajustado a derecho al haber declarado sin lugar la demanda con base en la prescripción veintenal, o si, por el contrario, de acuerdo a los argumentos de la apelante, debió declararse con lugar, por ser aplicable la prescripción extintiva decenal sobre la obligación principal y, por vía de consecuencia, la extinción del gravamen hipotecario que la garantizaba.

Corresponde, entonces, verificar si al caso de marras, corresponde aplicar la prescripción de la acción real; o, si por el contrario, la prescripción de la obligación de pago que tienen los ciudadanos CARLOS HERMOSO CONDE y EVA MERCEDES ESTE CHACÍN, a favor de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), por concepto del saldo del precio de la operación de compraventa celebrada entre ellos inscrita en fecha 18 de abril de 1989, ante el hoy denominado Registro Público Primero del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el número 33, tomo 9 Protocolo Primero, y también bajo el número 16, tomo 2, Protocolo Tercero, para la adquisición de la propiedad del bien inmueble distinguido con el número CATORCE CERO CUATRO (14-04), ubicado en la planta catorce (14) del Edificio “El Pardillo”, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, el cual se encuentra en la jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, en el sector denominado Los Aguacaticos, kilómetro 15 de la carretera Petare- Guarenas, y que fue garantizado con Hipoteca Legal y Convencional de Segundo Grado hasta por la cantidad de OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 81.250,oo), que grava al referido bien inmueble y sus correspondientes anexos y derechos proindivisos, incluyendo el puesto de estacionamiento identificado con el número quinientos quince (515) o el número al que haya variado cuando fue concluida dicha área de estacionamiento, en cuyo caso ocasionaría la extinción del referido gravamen.
Quedando el pronunciamiento de esta alzada, referido a la determinación de la prescripción aplicable al caso en concreto, en cuanto a determinar si la obligación que correspondía a la parte actora, es real o personal, con la finalidad de establecer el tiempo aplicable para verificarse la misma.
Ello por cuanto la parte actora, expresó en su escrito libelar que se produjo la prescripción extintiva de la obligación que adquirió con la parte demandada, en virtud que en el contrato suscrito en fecha 18 de abril de 1989, entre ambas partes, se pactó como precio de venta la cantidad de doscientos cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 205.000,oo), del cual quedó un saldo financiado de Bs. 65.000,oo (montos expresados actualmente en Bs. 0,01) que se garantizó mediante la constitución de una hipoteca legal y convencional de segundo grado y el compromiso de pago de doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales y consecutivas representadas en letras de cambio, cuyo vencimiento final estaba fijado para el 18 de abril de 2006; en tal sentido, argumentó que las acciones que tenía la demandada para exigir el cobro de dicha obligación prescribieron el 18 de abril de 2016, tras cumplirse el lapso decenal establecido en los artículos 1.952 y 1.977 del Código Civil, lo que produjo la extinción de la deuda principal y, por vía de consecuencia y en virtud de su carácter accesorio, determinó la correlativa extinción por prescripción del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.907, ordinal 1°, y 1.908 del citado texto legal.
Contra la pretensión de la parte actora, la defensora judicial de la parte demandada en la oportunidad de su contestación alegó que desconoce en cada una de sus partes la copia simple del presunto documento de compra venta de fecha 18 de abril de 1986, fundamento de la acción que se anexó al libelo; que para que el presente asunto tenga validez debe ser mediante documento autentico; negó que el día 18 de abril de 2016, haya prescrito la acción y que a todo evento rechaza, niega y contradice en todas y cada una de las partes el escrito libelar, tanto en los hechos como en derecho.
En cuanto a las pruebas promovidas se desprende que la representación judicial de la parte accionante produjo:
a.- Copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, parte actora, a los cuales se les otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
b.- En copias simples y certificadas, documento autenticado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 18 de abril de 1986, bajo el Nº 33, Tomo 09, Protocolo 1°; esta alzada aprecia dicho instrumento de conformidad con lo previsto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido expedido y suscrito por un funcionario público autorizado para ello; y del mismo se desprende el contrato suscrito por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, con la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., quedando acreditada la titularidad de la parte actora para interponer la presente acción; así como que para garantizar la obligación principal constituyeron hipoteca convencional de segundo grado sobre el inmueble antes identificado, y que para el pago de la obligación se dividió en cuotas de Bs. 465,68 cada una, librándose 240 letras de cambio. En referencia al documento constitutivo de la obligación principal y subsidiaria (hipoteca) la defensora ad litem designada al momento de dar contestación a la demanda desconoció aquel, observando este Órgano Jurisdiccional que la copia certificada del mismo fue consignada a los autos en fecha 03/12/2024, instrumento que se reputan fidedignos y se aprecian conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

En el caso que concretamente nos ocupa, se observa que la obligación garantizada con la hipoteca cuya declaratoria de extinción se demanda, es una deuda originada en el saldo deudor del precio pagado con motivo del contrato de compraventa suscrito el 18 de abril de 1.986, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el número 33, Tomo 9, Protocolo Primero, y también bajo el número 16, Tomo 2, Protocolo Tercero, que ascendió a la cantidad de SESENTA Y CIN MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,oo) de los antiguos bolívares, contenidos en doscientas cuarenta (240) letras de cambio por un valor de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 465,68) cada una, que el deudor se obligó a pagar, siendo que la última venció el día 18 de abril de 2006.
Ahora bien, indiscutiblemente la obligación de pagar una deuda consistente en el pago del precio establecido en el contrato de compraventa de un bien inmueble es una obligación de naturaleza personal; ello, por cuanto el pago de una cantidad dineraria, por su propia naturaleza, es una obligación personal; por tanto, yerra el tribunal de primer grado, al establecer que se está en presencia de una obligación real; por cuanto, si bien es cierto que el negocio jurídico celebrado entre las partes, versó sobre la adquisición del bien inmueble que resultó, luego, ser garante de obligación de pago, a través de hipoteca legal y convencional de segundo grado, no es menos cierto que la transferencia del dominio se logró y, por tanto, mal podría la parte actora prescribir un derecho de propiedad del cual ya era titular; es decir, mal podría la actora prescribir contra su propio título, conforme lo establecido en el artículo 1.963 del Código Civil; pero si puede prescribir, en el sentido que puede obtener, por dicha figura, la liberación de una obligación; y, siendo que la obligación derivada del referido negocio jurídico, siempre fue y será personal, la misma resulta susceptible de prescribir por el transcurso del tiempo, conforme lo establecido en el artículo 1.977 eiusdem, lo cual evidencia que las acciones personales prescriben luego del transcurso de 10 años o más, en defecto de alguna prueba capaz de demostrar que dicha prescripción fue interrumpida. Así se establece.
En efecto, llámese real a toda acción que versa sobre bienes, que nace de un derecho real; las otras son acciones personales, que nacen de obligaciones o créditos que no se concretan en cosas o bienes predeterminados. En el caso de marras, aún cuando está de por medio un bien inmueble, la acción no versa en concreto sobre dicho bien, sino que gira en torno al contrato mismo de venta y que como tal engendró simples obligaciones o créditos. La venta es un contrato consensual que origina para las partes obligaciones correlativas, entre ellas la del vendedor de efectuar la tradición; y la del comprador, pagar el precio. El incumplimiento autoriza a la parte para pedir la resolución con todas sus consecuencias o, dado del transcurso del tiempo, la prescripción de tales obligaciones, como es la acción ejercida, la cual es, por tanto, personal ya que no se vincula directamente con bienes, sino con el contrato en abstracto. No es, pues, una acción real, porque se pide únicamente la prescripción de las obligaciones contenidas en el contrato, con la secuela legal de extinguirse las mismas. Esta petición, configura la acción personal del contrato y no la acción proter rem. Así se establece.
Así las cosas, en el caso en especie, tenemos que la parte actora asumió en fecha 18 de abril de 1986, la obligación de pagarle a la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA, C.A., el saldo del precio de compra del inmueble que éste le vendió aquella, por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), mediante doscientas cuarenta (240) cuotas consecutivas, representadas en letras de cambio giradas por la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs. 465,68) cada una, con vencimiento para la primera, a los treinta (30) días siguientes a la celebración del negocio jurídico entre las partes; y que las mismas comprendía, saldo del precio e intereses proporcionales a la rata del seis por ciento (6%) anual. Es decir, que la primera cuota en cuestión, debió ser pagada en fecha 18 de mayo de 1986; todo lo cual se evidencia del documento de compraventa y contentivo de la hipoteca convencional de segundo grado, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1.986, bajo el Nº 33, Tomo 9, Protocolo Primero, producido por la parte actora, conjuntamente con su libelo de demanda, en copia simples; posteriormente en copia certificadas, y que ya fue objeto de valoración y análisis por este sentenciador. Así se establece.
No habiendo aportado la parte demandada, medio de prueba alguno que, al menos presuntivamente, denotase el ejercicio de su acción con la finalidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones que asumió su antagonista, en dicho negocio jurídico; es decir, no consta en autos, prueba alguna que conlleve la interrupción por parte de la sociedad mercantil MULCOMERCIAL PANTA, C.A., a la prescripción de la obligación personal de pago que tenía la parte actora. Por lo que, habiendo sido exigible la obligación de pago de primera cuota, el 18 de mayo de 1.986; y, siendo que no se ejerció acción alguna para exigir el cumplimiento de la misma, denota, por el transcurso del tiempo, la prescripción de la acción personal; puesto que desde esa fecha, hasta el momento en que se instauró la presente acción, transcurrió con creces el lapso de prescripción establecido para las obligaciones personales, en el artículo 1.977 del Código Civil; esto es, más de diez (10) años desde que se hizo exigible y de plazo vencido el pago del saldo del precio que fue garantizado con hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa. Así se establece.
Por tanto, estando prescrita la obligación principal, la garantía real que amparaba el cumplimiento de la obligación, por efectos del ordinal 1º del artículo 1.907 del Código Civil, debe declararse extinta, por ser dicha hipoteca un contrato accesorio que garantizo la ejecución de una obligación principal que, evidentemente, se encuentra extinta por efectos de la prescripción. Así se establece.
Por ello, yerro la juzgadora de primer grado, al considerar que la obligación cuya prescripción se demandó, era de naturaleza real, por el simple hecho que la garantía, accesoria, es real; cuando la realidad jurídica es que, independientemente, de la garantía real que se constituyó, ésta garantizó una obligación personal; y, que, en todo caso, lo que atribuyó a la acreedora fue un privilegio de persecución sobre el inmueble en cuestión, de manos de quien se encuentre para el momento de la exigibilidad del crédito que amparó; por lo que, estando en presencia de la prescripción de una obligación personal, la cual se verificó con creces, sin que la parte demandada, demostrase en forma alguna, la interrupción de la misma, debe declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 22 de septiembre de 2025, por el abogado GABRIEL ROJAS ESTÉ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de septiembre de 2025, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y, declararse con lugar la demanda de prescripción extintiva, incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, en contra de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA, C.A.; Prescrita la obligación de pago de aquellos a favor de ésta; y, como consecuencia, extinta la hipoteca legal y convencional de segundo grado, constituida a favor de la parte demandada, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1986, bajo el Nº 33, Tomo 9, Protocolo Primero y bajo el Nº 16, Tomo 2, Protocolo Tercero, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 14-04, del piso 14 del edificio “El Pardillo”, perteneciente a la segunda etapa del Conjunto Residencial Araguaney, con una superficie de setenta y un metros cuadrados con setenta y dos centímetros cuadrados (71,73 Mts2), que consta de: Sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios y un (1) baño con lavamanos afuera y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: OESTE, con el hall de los ascensores y de la escalera, el foso de ascensores y el apartamento Nº 14-01; ESTE, con la fachada lateral izquierda del edificio; SUR, con el apartamento Nº 14-03 y hall de los ascensores y de la escalera; y, NORTE, con la fachada principal del mismo edificio “El Pardillo”. Al referido inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio de cero enteros trescientos setenta y tres mil ciento treinta y cuatro millonésimas por ciento (0,373134%). Asimismo, le corresponde como anexidad, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 515 o el número al que haya variado cuando fue concluida dicha área de estacionamiento; y, que se encuentra ampliamente identificado en el documento de condominio referido a la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, al documento de aclaratoria al documento de condominio de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, como en el documento de Condominio General del Conjunto Residencial Araguaney, protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el primero bajo el Nº 30, Tomo 16, Protocolo Primero en fecha 22 de mayo de 1985; el segundo bajo el Nº 25, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 3 de julio de 1985; y, el tercero bajo el Nº 47, Tomo 18, Protocolo Primero del 20 de agosto de 1984; e, igualmente en el documento de aclaratoria del documento de condominio, protocolizado ante la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 12 de noviembre de 1984, bajo el Nº 9, Tomo 16, Protocolo Primero. Inmueble que pertenece a la parte actora, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1.986, bajo el Nº 33, Tomo 8, Protocolo Primero; todo lo cual se hará de forma expresa y precisa, en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

IV
DE LA DECISION
Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido el 22 de septiembre del 2025 por el abogado Gabriel Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 17 de septiembre del 2025 por el Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Prescripción Extintiva incoada por los ciudadanos EVA MERCEDES ESTÉ CHACÍN y CARLOS DOMINGO HERMOSO CONDE, en contra de la sociedad mercantil MULTICOMERCIAL PANTA C.A., plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; En consecuencia, se declara: (i) Prescrita la obligación de pago del precio restante contenido en el contrato de compra-venta suscrito por las partes el 18 de abril de 1986 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el número 33, Tomo 9, Protocolo Primero, y también bajo el número 16, Tomo 2, Protocolo Tercero; y (ii) Extinguida la Hipoteca legal y convencional de segundo grado constituida a favor de la parte demandada, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1986, bajo el Nº 33, Tomo 9, Protocolo Primero y bajo el Nº 16, Tomo 2, Protocolo Tercero, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 14-04, del piso 14 del edificio “El Pardillo”, perteneciente a la segunda etapa del Conjunto Residencial Araguaney, con una superficie de setenta y un metros cuadrados con setenta y dos centímetros cuadrados (71,73 Mts2), que consta de: Sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios y un (1) baño con lavamanos afuera y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: OESTE, con el hall de los ascensores y de la escalera, el foso de ascensores y el apartamento Nº 14-01; ESTE, con la fachada lateral izquierda del edificio; SUR, con el apartamento Nº 14-03 y hall de los ascensores y de la escalera; y, NORTE, con la fachada principal del mismo edificio “El Pardillo”. Al referido inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio de cero enteros trescientos setenta y tres mil ciento treinta y cuatro millonésimas por ciento (0,373134%). Asimismo, le corresponde como anexidad, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 515 o el número al que haya variado cuando fue concluida dicha área de estacionamiento; y, que se encuentra ampliamente identificado en el documento de condominio referido a la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, al documento de aclaratoria al documento de condominio de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Araguaney, como en el documento de Condominio General del Conjunto Residencial Araguaney, protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el primero bajo el Nº 30, Tomo 16, Protocolo Primero en fecha 22 de mayo de 1985; el segundo bajo el Nº 25, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 3 de julio de 1985; y, el tercero bajo el Nº 47, Tomo 18, Protocolo Primero del 20 de agosto de 1984; e, igualmente en el documento de aclaratoria del documento de condominio, protocolizado ante la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 12 de noviembre de 1984, bajo el Nº 9, Tomo 16, Protocolo Primero. Inmueble que pertenece a la parte actora, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1.986, bajo el Nº 33, Tomo 8, Protocolo Primero.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.907, en relación con los artículos 1.922 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la protocolización del presente fallo, con la finalidad que el mismo surta los efectos legales consiguientes.
Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Quedando así REVOCADA la decisión apelada.
Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión y en su oportunidad legal remítase la causa al A-quo.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del dos mil veintiséis (2026). Años: 216° y 167°.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CÉSAR HUMBERTO BELLO.
Abg. ALEXANDRA SIERRA
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA
EXP. N° AP71-R-2025-000496 (11.922)
CHBC/AS/cr
Definitiva.