TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 15 de mayo de 2026
215º y 167º

ASUNTO: AP71-R-2026-000157.
DEMANDANTE: sociedad mercantil INVERBELI, C.А., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha seis (6) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), bajo el N° 6, Tomo 1-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados PEDRO RANGEL, JAVIER RUAN, MIGUEL ÁNGEL SANTELMO, ROBERT URBINA, ALESIA TRAVIESO, KARLA PEÑA, MANUEL ITURBE, GALIT DIAZ Y ANDREINA LUSINCHI, YEOSHUA BOGRAD LAMBERTI, GUSTAVO URBANO ZABALA, LEONARDO ENRIQUE VILORIA y JOSETH ALMEA GONZÁLEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajos los N° 20.443, 70.411, 107.324, 219.069, 247.713, 123.501, 48.523, 180.101, 151.875, 198.656, 238.786, 285.667 y 304.996, respectivamente.
DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil cinco (2005), bajo el Nro. 45, Tomo: 1211-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMADADA: Abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, LEONARDO ALCOSER, JAVIER OCHOA, LUIS RODRÍGUEZ, MERLEN CAMPOS y PEDRO NIETO, Inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 12.710, 119.059, 131.293, 117.113, 66.996, 322.267 y 122.774, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA

Capítulo I
ANTECEDENTES
En el procedimiento de cumplimento de contrato que incoara la representación judicial de la sociedad mercantil INVERBELI, C.А., contra la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo, mediante decisión del 15 de enero de 2026, el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, declaró lo siguiente:

“La parte actora fundamenta su pretensión en el literal "g" del artículo 40 del Decreto Ley Especial, alegando el vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal sin que mediara acuerdo de renovación. Al respecto, este juzgador observa que la demanda que hoy nos ocupa fue interpuesta en fecha 11 de octubre 2021, tal y como se evidencia de la Planilla de Recepción de Documentos (f. 69 pp), esto es, transcurridos treinta y un (31) meses, desde que finalizó el lapso de la prórroga legal.
La parte demandada opuso como defensa la Tácita Reconducción, fundamentada en que, tras el vencimiento del contrato arrendaticio, continuó en la posesión pacífica del inmueble con el consentimiento del arrendador, quien no solo se abstuvo de solicitar la entrega, sino que además tenía conocimiento que el arrendatario se encontraba pagando el canon de arrendamiento por ante la Oficina de control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Omissis
En este estado, de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente y de los medios probatorios traídos al proceso por la parte actora, previamente valorados, no se evidencia que la parte demandante haya practicado notificación judicial o extrajudicial auténtica que exteriorizara su voluntad de oponerse a la continuación de la relación locativa al vencimiento de la prórroga. Razón por la cual se evidencia que no hubo desahucio por la sociedad mercantil INVERBELI C.A., en su carácter de arrendadora del inmueble objeto del presente litigio, lo cual era un requisito necesario e indispensable para que no operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Omissis
Al no haber existido desahucio oportuno, la relación arrendaticia que originalmente era a tiempo determinado mutó, por ministerio de la ley, a una relación a tiempo indeterminado. Al transformarse el vínculo jurídico, la causal de desalojo por “vencimiento de contrato” prevista en el artículo 40, literal “g”, deviene en improcedente, por cuanto ya no existe un término cierto y determinado que haya vencido, sino un nuevo contrato tácito cuyos efectos se rigen por las normas de los arrendamientos a tiempo indeterminado. Y así se establece.
En consecuencia, para que la parte actora pudiera pretender el desalojo, debió previamente dar cumplimiento a las formalidades de resolución o notificación propias de los contratos de duración determinada, lo cual no fue acreditado en el presente proceso. Sentenciar en sentido contrario implicaría una carencia de motivos de derecho y una violación al orden público arrendaticio.
De igual forma, considera este sentenciador, que al haber solicitado el procedimiento administrativo a los fines de aumentar el canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), tal y como se desprende de las pruebas documentales cursantes en el presente expediente, el arrendador perseguía para su momento un aumento en el canon de arrendamiento y no la entrega del bien inmueble, lo cual constituye a todas luces su voluntad de continuar con la relación arrendaticia. Y ASI SE ESTABLECE.
Omissis
V
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERBELI C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 6 de enero de 1987 bajo el N° 6, Tomo 1-A Pro., contra la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 8 de noviembre de 2005 bajo el N°45. Tomo 1211-A. por haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, transformándolo a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante sociedad mercantil INVERBELI C.A., por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil,
TERCERO: NOTIFIQUESE A LAS PARTES, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 eiusdem.”. (Negrillas y resaltado de la cita).

Contra la aludida decisión, la representación judicial de la parte demandante, en fechas 19 de enero y 12 de febrero de 2026, ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del día 11 de marzo de 2026, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes y vencido dicho término de informes comenzará a transcurrir ocho (08) días de despacho para las observaciones.
Los días 16 y 20 de abril de 2026, ambas partes hicieron uso de tal derecho y consignaron sus respectivos escritos de informes.
Posteriormente, en fechas 04 y 05 de mayo de 2026, ambas partes consignaron sus correspondientes escritos de observaciones a los informes.
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo con base a las consideraciones expuestas infra.

Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Mediante libelo presentado en fecha 11 de octubre de 2021, los profesionales del derecho Pedro Rengel, Javier Ruan y Leonardo Enrique Viloria, antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, demandan a la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., por concepto de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sosteniendo para ello, lo siguiente:
Que mediante contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011, bajo el Nº 033, Tomo 063, (en lo adelante denominado EL CONTRATO), su representada INVERBELI, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y C.A., dio en arrendamiento a INVERSIONES KIMOTOBA C.A., compañía anónima del Estado Miranda, en fecha 8 de noviembre de 2005, bajo el N° 45, Tomo 1211-A, el inmueble constituido por una parcela y la casa sobre la que está construida, ubicada en la Segunda Calle de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, número de catastro 15-07-01-001-003-007-008-001-000-000, el cual es propiedad de su representada, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1988, bajo el N° 24, Tomo 3, Protocolo Tercero.
Que tal como lo establece su Cláusula Vigésima Primera, el contrato sustituyó a un anterior contrato de arrendamiento sobre el inmueble, celebrado en fecha 24 de febrero de 2006, por lo que la relación arrendaticia en este caso data de más de 10 años.
Que conforme a lo convenido en la Cláusula Primera del contrato, el inmueble arrendado debía ser destinado única y exclusivamente a la actividad comercial de la arrendataria, consistente en la importación y comercialización de telas, la manufactura artesanal y la comercialización de trajes de vestir para damas o caballeros. En consecuencia, el contrato está regido por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente desde la fecha de su publicación en Gaceta Oficial Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que tal como lo estipula su artículo 1º, regula y controla la relación entre arrendadores y arrendatarios en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Que de acuerdo con lo dispuesto en su Cláusula Cuarta, el contrato tiene una vigencia de un (1) año contado a partir del 1º de marzo de 2011, con prórrogas automáticas por períodos iguales y consecutivos de un (1) año hasta un máximo de cuatro (4) veces, de manera que el mismo venció el 1º de marzo de 2016, momento a partir del cual comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 26 de la Ley para relaciones arrendaticias de más de diez (10) años, siendo que dicha prórroga venció el pasado 1º de marzo de 2019. La mencionada cláusula establece que por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento de la cuarta (4°) prórroga, es decir, antes de vencido el quinto año del contrato, las partes podrían acordar en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, situación que nunca ocurrió, por lo que el término del contrato expiró.
Que respecto del canon de arrendamiento, el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que la fijación del canon de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial la determinarán el arrendador y el arrendatario aplicando uno de los métodos previstos en la norma, seleccionado de común acuerdo, ya sea el de canon fijo (CAF), el de canon de arrendamiento variable (CAV), o el de canon de arrendamiento mixto (CAM), y en caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
Que de igual forma, el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece las reglas para la actualización de los cánones de arrendamiento fijados por las partes en el contrato y sometidos a ese Decreto Ley en dos modalidades, (i) en los casos que hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo "Bienes y servicios diversos" contenido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año anterior, y (ii) en caso que el arrendador haya realizado alguna remodelación o reparación mayor cuyo coste exceda el 40% del valor del inmueble usado como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.
Manifestaron que en el presente caso, si bien se fijó un canon de arrendamiento inicial que iba a regir el primer año de la relación arrendaticia, nunca fue posible para su representada arrendadora acordar con la empresa arrendataria del inmueble la revisión del canon de arrendamiento para los años subsiguientes, en contravención del Parágrafo Único de la Cláusula Cuarta del Contrato y del mencionado artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Lo que es más grave, en lugar de negociar un acuerdo con su representada sobre la revisión y actualización del canon de arrendamiento como lo establece la referida Ley, la demandada optó por hacer consignaciones arrendaticias ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) desde el mes de marzo de 2015, sin haber actualizado nunca dicho canon al día de hoy, por lo que fácilmente se podrá suponer que actualmente dicho canon no representa nada, pues el mismo fue pactado en bolívares y la mega devaluación que sufrido nuestro país ha hecho estragos reduciendo su valor a la mínima expresión
Que todo ello, no obstante que su representada INVERBELI, C.A., de conformidad con lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó en fecha 31 de mayo de 2016 a la SUNDDE la determinación del canon de arrendamiento del inmueble antes identificado (cuyo comprobante de recibo se anexa marcado “E”), pues, para la fecha del vencimiento del término de este contrato, ni a la presente fecha, ha habido pronunciamiento al respecto de parte de dicho organismo.
Que en el acta conciliatoria levantada por el Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio en fecha 19 de septiembre de 2016 (marcado “F”), el funcionario actuante en atribución de las potestades conferidas por la Ley, instó a las partes al cumplimiento de las disposiciones legales contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente su artículo 33, en el sentido de ajustar el canon de arrendamiento aplicando el INPC publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), para que a finales de ese mes (septiembre 2016), se consignara el texto del acuerdo negociado por las partes para su homologación, el cual no fue posible consignar en vista que –según su dicho- no se logró ningún acuerdo con la arrendataria y así fue debidamente informado al Ministerio de Comercio mediante escritos en fechas 20 de octubre de 2016 y 30 de noviembre de 2016.
Que como mencionan, a partir de marzo de 2015, KIMOTOBA dejó de pagar directamente a su representada el canon de arrendamiento, negándose además a renegociar el monto del canon con nuestra representada, y comenzó a consignar a favor de su representada ante la OCCAI, la –a su juicio- vil e irrisoria cantidad -aun para ese entonces de Bs. 42.000,00 (hoy 0,42 Bs.) por concepto de canon de arrendamiento mensual, que a efectos prácticos equivale a no pagar canon alguno.
Que la cantidad que mensualmente está consignando el arrendatario ni siquiera alcanza para cubrir los gastos de los servicios más básicos del inmueble, pues cualquier cantidad sobrepasa con creces al canon que el arrendatario pretende sea aplicado. Que constituye una máxima de experiencia, el hecho de que nadie, sin causa justificada, manifiesta su voluntad de celebrar seriamente un contrato por un precio vil e irrisorio. Que no se trataría de un contrato en el que se percibiría como contraprestación económica una pequeña ganancia, sino de un canon que representa una enorme pérdida económica para la arrendadora, al extremo de no alcanzar siquiera para cubrir los gastos más básicos del inmueble y por supuesto, ni hablar de los demás gastos tales como condominio, derecho de frente, etc. Que una cosa es que se aplique una regulación que establezca la forma de fijar y revisar el canon para evitar que este sea desproporcionado o excesivo a una cantidad justa y razonable, y otra es pretender que las partes convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en una urbanización exclusiva del Área Metropolitana de Caracas por un precio vil, irrisorio e infame, como lo es Bs. 0,42, situación ésta la cual pretende el arrendatario perpetuar indefinidamente al no desocupar el inmueble incluso la vencimiento de la prórroga del contrato
Que realmente hay que ser bien descarado para pretender pagar por canon esa cantidad cuando el arrendatario mismo sabe que el canon de un inmueble como ese está aproximadamente en el orden de los miles de dólares americanos mensuales. Que también es muy lamentable y censurable que profesionales del Derecho aconsejen a sus clientes actitudes como esas.
Que constituye un hecho notorio el que en nuestro país el mercado inmobiliario (tanto para la venta como para el alquiler) se ha visto severamente afectado en virtud de la escalada de los precios, la dolarización y la pérdida del valor adquisitivo de nuestra moneda nacional. Por tal motivo, a su juicio, resulta ilógico e inmoral el pretender como inquilino el que se pueda gozar de un inmueble de ubicación e infraestructura privilegiada como el de su representada, por la vil e irrisoria cantidad de Bs. 0,40. De aceptarse eso, se atentaría flagrantemente contra los principios de justicia e igualdad que consagra nuestra Constitución, entre otros, en su artículo 257, los cuales deben ser estrictamente acatados por los jueces conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Que como se evidencia de lo anterior, en el contrato, las partes manifestaron expresamente en la Cláusula Cuarta su voluntad de arrendar el inmueble descrito en la Cláusula Primera por un tiempo determinado de un (1) año de duración, con prórrogas automáticas por periodos iguales y consecutivos de un (1) año hasta un máximo de cuatro (4), sin posibilidad de renovación, a menos que las partes expresamente así lo pactaren, cosa que no ocurrió, así como en el Parágrafo Único de la referida Clausula, se estableció que el canon de arrendamiento sería ajustado de conformidad al Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado que fije el BCV. No obstante lo anterior, señalan que el contrato expiró el término de su duración el 1º de marzo de 2016, y su prórroga legal venció el 1° de marzo de 2019, pero además, que el arrendatario por mero ventajismo y conveniencia propia, y contraviniendo además la buena fe y la real intención de las partes al momento de la celebración del contrato (arts. 1160 y 1264 del Código Civil), pretende y ha pretendido eximirse de su obligación de ajustar el monto del canon de arrendamiento de común acuerdo con su representada, consignando un canon que no es el pactado y que no se ajusta a la realidad del mercado inmobiliario.
Continuó señalando que el canon de arrendamiento inicialmente pactado en la Cláusula Segunda del contrato fue de Bs. 31.824,00, hoy (Bs. 0,31), pero en la Cláusula Cuarta, en su Parágrafo Único, se estableció lo siguiente:

“Parágrafo Único: Anualmente y mientras se encuentre en vigencia el presente contrato, el canon de arrendamiento será ajustado automáticamente conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado que fije el Banco Central de Venezuela.”

Sigue alegando que sin embargo, la arrendataria durante toda la relación arrendaticia se negó a actualizar el canon de arrendamiento según las propias estipulaciones que ella misma acordó en el contrato, ni por sí misma, ni cuando fue instada a ello por el órgano competente para la mediación de conflictos en materia de arrendamientos comerciales.
Que el ajuste procedente tomando en cuenta la inflación así como los Índices Nacional de Precios al Consumidor, de haber acordado como era su obligación, como inicialmente se pactó, los cánones habrían quedado fijados de la siguiente manera, y como quiera que el arrendatario no ha cumplido con la entrega del local como lo establece el contrato, consideran que resulta forzoso tomar en cuenta la actualización del monto que ha debido pagar durante la vigencia de la prórroga legal, así como los años de mora en la desocupación del local:
Vigencia del contrato: 2011-2016

Año Costo histórico Índice inicial Índice final Monto ajustado (mensual)
2012 Bs. 31.824,00 (Bs. 0,32) 220,70 275,00 Bs. 39.653,83 (Bs. 0,39)
2013 Bs. 39.653,83 (Bs. 0,39) 275,00 344,10 Bs. 49.617,76 (Bs. 0,49)
2014 Bs. 49.617,76 (Bs. 49) 344,10 548,30 Bs. 79.062,53 (Bs. 0,79)
2015 Bs. 79.062,53 (bs. 0,79) 548,30 1000,20 Bs. 144.224,59 (Bs. 1,44)
2016 Bs. 144.224,59 (Bs. 1,49) 1.000,20 3.096,20 Bs. 446.458,88 (Bs. 4,44)
2017 Bs. 144.458,88 (Bs. 4,44) 3.096,20 12.910,10 Bs. 1.861.581,55 (Bs. 18,61)
2018 Bs. 1.861.581,55 (Bs. 18,61) 12.910,10 287.622,20 Bs. 41.743.898,80 (Bs. 417,43)
2019 Bs. 417,43 287.622,20 948.197.209,50 Bs. 1.367.260,07
2020 Bs. 1.367.260,07 948.197.209,50 23.995.112.795,7 Bs. 34.599.932,66
2021 Bs. 34.599.932,66 23.995.112.795,7 746.784.015.747,90 Bs. 1.076.830.806,16

Que para mayor abundamiento, en el cuadro que muestran a continuación, se puede observar la pérdida sufrida por su representada por años, confrontando los cánones que han debido regir durante la vigencia final del contrato (recordando que expiró en el año 2016) y la prórroga legal que comenzó a correr entre el año 2017 al 2019.

Año Canon real (por 12 meses) Canon consignado (por 12 meses) Pérdida
2015 Bs. 17,28 Bs. 5,04 Bs. 12,24
2016 Bs. 53,28 Bs. 5,04 Bs. 48,24
2017 Bs. 223,32 Bs. 5,04 Bs. 218,28
2018 Bs. 5.009,16 Bs. 5,04 Bs. 5.004,12
2019 Bs. 16.407.120,84 Bs. 5,04 Bs. 16.407.115,80
2020 Bs. 415.199.191,92 Bs. 5,04 Bs. 415.199.186,88
2021 Bs. 12.921.969.673,92 Bs. 5,04 Bs. 12.921.969.668,88
Pérdida Total 13.353.581.254,44
Pérdida ajustada por inflación al día de hoy (valor histórico marzo 2016 – mayo 2021 Bs. 79.237.010.202,16

Arguyen, que el incumplimiento de la demandada y su permanencia indefinida e ilegal en el inmueble le ha provocado a su mandante una pérdida de una magnitud tal, que asciende a la cantidad de Bs. 79.237.010.202,16 solamente por concepto de cánones de arrendamiento dejados de ajustar.
Que por otro lado, las cantidades debidas por el arrendatario por concepto de atraso en la entrega del inmueble, es decir, el 50% del canon diario por cada día de atraso en la entrega del inmueble asciende a la cantidad de Dieciséis Mil Seiscientos Ochenta Millones Quinientos Sesenta y Seis Mil Treinta y Cuatro bolívares con Treinta y Nueve céntimos (Bs. 16.680.566.034,39) al 30 de septiembre de 2021. Fecha del corte de cuenta de esta demanda, de conformidad como se expresa en el cuadro de seguidas:

Año Canon mensual Canon diario Recargo 50% Días Monto total Ajustado por inflación
2019 Bs. 1.367.260.07 Bs. 45.508,66 Bs. 22.754,33 365 Bs. 8.305.330,45 Bs. 6.541.137.255,66
2020 Bs. 34.599.932,66 Bs. 1.153.331,08 Bs. 576.665,54 364 Bs. 202.990.256,56 Bs. 6.317.531.417,43
2021 Bs. 1.076.830.806,16 Bs. 35.894.360 Bs. 179.43.180,10 213 Bs. 3.821.897.361,30 Bs. 3.821.897.361,30
Total 942 4.033.192.948,31 Bs. 16.680.566.034,39

Que por si fuera poco, y para expresar monetariamente la pérdida y llevar a valor actual las cantidades de dinero adeudadas a su representada por el incumplimiento de la arrendataria y su negativa a entregar el inmueble como es su obligación lo establecido en el contrato, hicieron el cálculo aritmético y ajustaron por inflación el canon de arrendamiento al que correspondería pagar marzo de 2021, para representar únicamente a fines ilustrativos (pues no es el objeto de la presente demanda) el lucro cesante de su representada, por cada mes que pasa y el demandado no cumple con la desocupación del inmueble.

Año Costo histórico Índice inicial Índice final Monto ajustado
2019 Bs. 8.305.330,45 948.197.209,50 746.784.015.747,90 Bs. 6.541.137.184,78
2020 Bs. 202.990.256,56 23.995.112.795,70 746.784.015.747,90 Bs. 6.317.531.417,43
2021 Bs. 3.821.897.361,30 23.995.117.795,70 746.784.015.747,90 Bs. 3.821.897.361,30
Total Bs. 16.680.565.963,51

Que resulta insólito, que la arrendataria haya pretendido librarse de su obligación de pagar un canon de arrendamiento real, ajustado a la realidad económica, desde el año 2015, momento en que inició a consignar de forma unilateral los cánones de arrendamiento ante la OCCAI por un monto ínfimo de Bs. 42.000 (hoy Bs. 0,42), que ni siquiera se correspondía al monto que debía regir para esa época, el cual, como se observa de los cálculos precedentemente realizados, no cubren ni una milésima parte de la pérdida generada por lo adeudado a su representada. Resulta doblemente inexplicable la actitud de la arrendataria, cuando ajustado por inflación, el cano de arrendamiento inicialmente pactado representaría hoy más de mil millones de bolívares, o casi seiscientos dólares de los Estados Unidos de América, el cual de por sí ya es excesivamente bajo par los estándares de mercado actuales para un inmueble de dichas características con una ubicación privilegiada en una zona exclusiva de la Ciudad de Caracas.
Que por último, dispone el artículo 40 letra g. y letra i. de la LRAIUC que son causales de desalojo:

g. que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
i. que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Lay y el contrato.

Que no cabe duda entonces de que los hechos antes expuestos encuadran dentro de las causales legales de desalojo del inmueble arrendado, esto es, (i) que no se suscribió un acuerdo de prórroga o renovación del contrato entre las partes una vez expirado el término del contrato, causal de desalojo contemplada en la letra g. del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y (ii) que la arrendataria infringió su obligación legal y contractual de actualizar anualmente el monto del canon de arrendamiento del inmueble ajustado al INPC y a la realidad del mercado inmobiliario, causal de desalojo contemplada en la letra i. del artículo 40 eiusdem.

Contestación:
Mediante escrito consignado en fecha 20 de octubre de 2023, el ciudadano Ruben Blanco Pestille, titular de la cédula de identidad N° V-6.919.769, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., asistido por el abogado PEDRO NIETO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 122.774, procedió contestar la acción intentada en su contra, en los siguientes términos:
Negó y rechazó la presente demanda en todas y cada una de sus partes, por resultar infundada, temeraria, contraria a derecho y al orden público.
Negó, rechazó y contradijo, que la demandante se encuentre habilitada nata solicitar el desalojo del inmueble arrendado por su representada en base al supuesto vencimiento del término del contrato, toda vez que, la relación arrendaticia que vincula a las partes pasó a ser indeterminada en cuanto a su lapso de duración, tal y como fue explanado al inicio del presente escrito.
Que del contenido del escrito libelar se infiere que la relación arrendaticia que vincula las partes mutó en cuanto a su lapso de duración, la misma demandante revela que luego de vencido el lapso convencional del contrato y su prórroga legal, la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento.
Que no hay dudas que la voluntad de las partes, luego de vencido el lapso de duración del contrato y su prórroga legal, fue de continuar la relación arrendaticia, (la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento). Nótese que, no fue sino, pasados más de dos años luego de vencida la prórroga legal señalada por la demandante cuando ésta ejerció la presente acción.
Que pese a que el fundamento y petitorio del escrito de demanda se circunscribe a la-falsa- expiración del término del contrato, es su deber, en nombre de su representada negar y rechazar que INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., haya incumplido de forma alguna el contrato, mucho menos alguna obligación referida al pago del canon de arrendamiento.
Que ante este infundado señalamiento, es preciso resaltar que del mismo dicho de la demandante se acredita el pago del canon de arrendamiento por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA. C.A. La demandante reconoce formal y expresamente los pagos consignados por mi representada a su favor ante la OCCAI.
Que nunca INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., ha obrado fuera de los parámetros de la Ley que rige la materia de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial, o incumplido el contrato de arrendamiento que mantiene con la sociedad mercantil INVERBELI, C.A.
Que la contradicción en la que incurre la demanda en su escrito de demanda es tan evidente que desnuda su mala fe. Aduce que INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., se negó a actualizar el canon de arrendamiento, pero al mismo tiempo manifiesta que solicitó ante la SUNDDE la determinación del canon de arrendamiento, y que a la presente fecha no ha obtenido pronunciamiento al respecto por parte de dicho organismo.
Que delata la demandante que, durante el proceso de determinación del canon de arrendamiento ante la SUNDDE se llevaron a cabo actos conciliatorios donde el funcionario actuante instó a las partes a una conciliación. Esto quiere decir que, INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., nunca ha estado de espaldas a su compromiso contractual, al punto que, conforme a la Ley, asistió y se acogió a la Jurisdicción del mencionado órgano administrativo para la determinación del canon de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 32 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su penúltimo aparte:

“En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”.

Sigue alegando que los señalamientos de la demandante revelan su actuar al margen de la Ley. Después de haberse acogido a la Jurisdicción del órgano administrativo para la determinación del canon de arrendamiento, pretende desconocer dicho procedimiento.
Que la actora aspira lograr una declaratoria judicial fundada en falsos, contradictorios y temerarios alegatos. Mayor prueba de lo que aquí se denuncia, es que la única condición prevista en el contrato para garantizar las prórrogas convenidas, (cláusula cuarta del contrato), fue que la arrendataria se mantuviere solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y fiel al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, como en efecto así ha sido desde siempre. Confirmación de ello, es que la misma demandante manifiesta que las prórrogas del contrato se activaron automáticamente. Ello sucedió justamente por el cabal cumplimiento por parte de la arrendataria a sus obligaciones contractuales, entre ellas, el pago a plena satisfacción de la arrendadora de los cánones de arrendamiento.
Que, a título de razonamiento se pregunta: ¿Cómo es qué el contrato se prorrogó todas las veces previstas conforme a su duración, y cómo es qué vencida la última prórroga convencional y su prórroga legal, la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble sin interferencia alguna por parte de la arrendadora? La respuesta es simple, INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., desde siempre ha dado fiel cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
Que debe llamar poderosamente la atención de este Tribunal el hecho que, fue después de más de dos años de vencida la prórroga legal que, la arrendadora se percató del, según su decir, del incumplimiento de la arrendataria a sus obligaciones contractuales. Sencillo, la intención de la demandante es engañar al órgano de justicia para violentar los derechos que como arrendataria ostenta INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., y transgredir el orden público.
Que insiste, sí luego de pasados más de dos años desde que venció la prórroga legal del contrato, surgió en la arrendadora disconformidad respecto el monto del canon de arrendamiento establecido y pagado, el deber ser es impulsar el procedimiento para su determinación que inició ante el órgano administrativo correspondiente, a cuya Jurisdicción las partes se sometieron.
Es por lo que, negó y rechazó que su representada haya ocasionado pérdida dineraria alguna a la demandante: a tales efectos, rechazó, impugnó y desconoció los cálculos aritméticos efectuados por la demandante en su escrito de demanda.
Negó y rechazó que su representada deba desalojar el inmueble por ella ocupado en su condición de arrendataria.
Negó y rechazó que su representada sea condenada al pago de costas.
Por último, alegó que siendo la presente demanda resulta a todas luces temeraria, contraria al orden público y a derecho, ruego de este Despacho se sirva desecharla con la debida condenatoria en costas a la parte demandante al momento del pronunciamiento de mérito.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Pruebas dela demandante con el escrito libelar:
1. Marcada con la letra “A”, copia fotostática del instrumento poder original autenticado en fecha 02 de marzo de 2016, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el número 57, tomo 21, folios 193 hasta el 195; en ese sentido, y siendo que el mismo no fue objeto de ataque se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, queda acreditada la representación judicial de los abogados Pedro Rengel, Javier Ruan, Miguel Ángel Santelmo, Robert Urbina, Alesia Travieso, Karla Peña, Manuel Iturbe, Galit Días y Andreína Lusinchi, respecto de la demandante, sociedad mercantil INVERBELI, C.A. Así se precisa.
2. Marcada con la letra “B”, copia fotostática del instrumento poder original autenticado en fecha 11 de marzo de 2020, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el número 52, tomo 37, folios 177 hasta el 179; en ese sentido, y siendo que el mismo no fue objeto de ataque se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, queda acreditada la representación judicial de los abogados Yeoshua Bograd Lamberti, Gustavo Urbano Zabala, Leonardo Enrique Viloria y Joseth Almea González, respecto de la demandante, sociedad mercantil INVERBELI, C.A. Así se precisa.
3. Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011, bajo el N° 033, Tomo 063, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. En cuanto a la presente prueba documental, este Tribunal le da valor probatorio por considerar que se encuentra íntimamente ligada a los hechos controvertidos que hoy nos ocupan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, se valora dispuesto a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicha documental se desprende en relación con los hechos controvertidos, que, al suscribir el referido contrato de arrendamiento por las partes, se inició entre las mismas una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio. Que según con lo dispuesto en su Clausula Cuarta, se fijó una vigencia del contrato de arrendamiento de un año contado desde el 01 de marzo de 2011, con prórrogas automáticas por periodos iguales y consecutivos de un año hasta un máximo de cuatro veces, venciendo el mismo en fecha 01 de marzo de 2016, que a partir de esta fecha comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, feneciendo el 1º de marzo de 2019. Así se establece.
4. Copia fotostática del documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 22 de diciembre de 1988, anotado bajo el Nro. 24, Tomo 3, Protocolo Tercero. En cuanto a la presente prueba documental, este Tribunal le da valor probatorio por considerar que se encuentra intimamente ligado a los hechos controvertidos que hoy nos ocupan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, se valora dispuesto a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicha documental se desprende el derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a favor de la parte actora en el presente juicio, sociedad mercantil INVERBELI C.A. Y así se establece.
5. Copia fotostática de solicitud de aumento de canon de arrendamiento, consignada por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En cuanto a la presente prueba documental la misma contiene la solicitud formal de regulación de canon de arrendamiento por ante Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), la cual posee el correspondiente sello de recepción, no siendo impugnada por la parte contraria en el presente juicio, en consecuencia, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil. De dicha documental se desprende que fue formalmente solicitada por la compañía anónima INVERBELI C.A., en fecha 31 de mayo de 2016, el inicio del procedimiento administrativo de fijación de canon de arrendamiento toda vez que no pudo llegar a acuerdos para tales fines con la compañía anónima INVERSIONES KIMOTOBA C.A., la cual optó por hacer consignaciones arrendaticias ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), desde el mes de marzo de 2015. Así se establece.
6. Copia fotostática de acta conciliatoria levantada por el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, de fecha 19 de septiembre de 2016. En cuanto a la presente prueba documental, este Tribunal le da valor probatorio por considerar que se encuentra intimamente ligado a los hechos controvertidos que hoy nos ocupan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, se valora dispuesto a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicha documental se desprende que las partes en el presente proceso comparecieron por ante el órgano administrativo a los fines de solicitar la fijación del canon de arrendamiento. Así se establece.
7. Marcadas con la letra “G” y “H”, copias fotostáticas de escritos consignados por la parte actora por ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el expediente distinguido como C-0279/05-16, de fecha 20 de octubre y 30 de noviembre de 2016, respectivamente. En cuanto a la presente prueba documental, este Tribunal le da valor probatorio por considerar que se encuentra íntimamente ligado a los hechos controvertidos que hoy nos ocupan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, se valora dispuesto a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicha documental se desprende que la parte actora ratificó en ambas la fijación del canon de arrendamiento. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada en el lapso de pruebas:
1. Promovió en el capítulo I del escrito de promoción de pruebas, el mérito Favorable de los autos en todo en cuanto favorezca a su mandante. En tal sentido este Tribunal aclara que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba autónomo, sino que representa la invocación de los principios probatorios de exhaustividad y comunidad de la prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, razón ésta por la cual es desechada. Así se establece.
2. Conforme al principio de la comunidad de la prueba, hizo valer a favor de su mandante el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011, bajo el N° 033, Tomo 063, consignado por la parte actora junto al libelo de demanda. En tal sentido este Tribunal observa que la referida prueba documental ya fue valorada en párrafos anteriores, dándosele valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, se valora dispuesto a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
3. Promovió como medio probatorio el criterio jurisprudencial proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sostenido en la sentencia N° 285, de fecha 07 de julio de 2022, en el expediente Nro. 10-0304. En este estado este Tribunal observa, que los criterios sostenidos por las Salas que conforman nuestro Tribunal Supremo de Justicia no constituyen un medio probatorio, no son medios probatorios existentes dentro de nuestro ordenamiento jurídico, sino por el contrario mecanismo de argumentación y fundamentación que pueden utilizar las partes en cualquier proceso jurisdiccional, razón por la cual es desechado en este acto. Así se establece.
4. Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, las confesiones en las que a su decir incurrió la parte demandante en su escrito de libelo de demanda, al reconocer que una vez vencida las prórrogas convencionales del contrato de arrendamiento, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y siguió pagando el canon de arrendamiento. En tal sentido este Tribunal observa, que la parte demandada ha señalado las confesiones realizadas por la parte actora en el libelo de demanda, por lo cual de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.401 de nuestro Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio. Observando que del escrito libelar, en su capítulo 1 identificado como los hechos, la representación de la parte actora ha señalado lo siguiente: a) “… De acuerdo con lo dispuesto en su Cláusula Cuarta, EL CONTRATO tiene una vigencia de un (1) año contado a partir del 1º de marzo de 2011, con prórrogas automáticas por períodos iguales y consecutivos de un (1) año hasta un máximo de cuatro (4) veces, de manera que el mismo venció el 1º de marzo de 2016, momento a partir del cual comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 26 de la LRAIUC para relaciones arrendaticias de más de diez (10) años, siendo que dicha prórroga venció el pasado 1º de marzo de 2019. La mencionada cláusula establece que por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento de la cuarta (4°) prórroga, es decir, antes de vencido el quinto año del contrato, las partes podrían acordar en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, situación que nunca ocurrió, por lo que el término del contrato expiró…”; b) “… Como mencionamos, ciudadano Juez, a partir de marzo de 2015, KIMOTOBA dejó de pagar directamente a nuestra representada el canon de arrendamiento, negándose además a renegociar el monto del canon con nuestra representada, y comenzó a consignar a favor de nuestra representada ante la OCCAI, la vil e irrisoria cantidad -aun para ese entonces de Bs. 42.000,00 (hoy 0,42 Bs.) por concepto de canon de arrendamiento mensual, que a efectos prácticos equivale a no pagar canon alguno…”. Dichos alegatos realizados por la parte actora, demuestran que posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, así como sus prorrogas convencionales y la prórroga de ley, la parte demandada continuo en posesión del inmueble arrendado y se encontraba pagando el canon de arrendamiento en conocimiento del hoy actor, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos de Locales Comerciales (OCCAI). Y así se establece.

Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
En fecha 16 de abril de 2026, el abogado Sergio Terife Monsalve, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante, sociedad mercantil Inverbeli, C.A., consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 164 al 170, de la II pieza del presente expediente); en el aludido escrito, dicha representación judicial, sostuvo lo siguiente:
Que tal y como ampliamente se explicó en el libelo de la demanda, INVERBELI e Inversiones Kimotoba, C.A. (en adelante denominada "KIMOTOBA" o "ARRENDATARIO"), celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de abril de 2011, bajo el Nº 033, Tomo 63, mediante el cual INVERBELI arrendó a KIMOTOBA un inmueble de su propiedad según se evidencia de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 22 de diciembre de 1988, bajo el Nro. 24, tomo 3, Protocolo Tercero, el cual corre inserto en autos.
Que el contrato tuvo una vigencia de un (1) año contado a partir del 1º de marzo de 2011, con prórrogas automáticas por periodos iguales y consecutivos de un (1) año hasta un máximo de cuatro (4) veces, de manera que el mismo venció en fecha 1º de marzo de 2016, momento para el cual comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, para relaciones arrendaticias de más de diez (10) años, y la misma venció el 1º de marzo de 2019.
Que las partes no celebraron un nuevo contrato y tampoco decidieron extender la prórroga, por lo que se entiende que el contrato feneció al momento que venció la última de las cuatro prórrogas automáticas previstas en la Cláusula Cuarta, es decir, el 1º de marzo de 2019.
Que el arrendatario tampoco cumplió con la obligación de ajustar los cánones de arrendamiento según lo pactado por las partes en el Parágrafo Único de la Cláusula Cuarta del contrato, por el contrario, la demandada optó por hacer consignaciones arrendaticias ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) desde el mes de marzo de 2015, sin haber actualizado nunca dicho canon al día de hoy, por lo que fácilmente se podrá suponer que actualmente dicho canon no representa nada pues el mismo fue pactado en Bolívares y debido a la devaluación de la moneda, el canon se ha vuelto un monto irrisorio de 0,42 Bolívares que ni siquiera alcanza para cubrir los gastos necesarios del inmueble.
Y que en razón de lo anterior, en fecha 11 de octubre de 2021, INVERBELI demandó a KIMOTOBA solicitando la entrega del INMUEBLE, habiendo correspondido el conocimiento del presente proceso, en principio al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que en fecha 20 de octubre de 2023, KIMOTOBA compareció ante el Tribunal y dio contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 27 de noviembre de 2023, el Tribunal se pronunció declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por KIMOTOBA, siendo que dicha decisión fue apelada el 28 de noviembre de 2023 y correspondió al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas su conocimiento, el cual declaró con lugar la apelación y la inadmisibilidad de la demanda.
Que en fecha 10 de abril de 2024, esa representación judicial anunció recurso de Casación contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Cuarto y finalmente, en fecha 18 de junio de 2025, la Sala de Casación Civil dictó decisión decretando con lugar el recurso de casación, sin lugar la cuestión previa opuesta y ordenando la reposición de la causa al estado en que se fije audiencia preliminar.
Que en fecha 06 de agosto de 2025 se celebró audiencia preliminar y en fecha 27 de noviembre de 2025, se la audiencia de juicio.
Que en fecha 15 de enero de 2026, el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con competencia nacional en materia de Extinción de Dominio dictó decisión definitiva por la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por INVERBELI.
En fecha 12 de febrero de 2026, esta representación apeló de la decisión, en fecha 06 de marzo de 202 fue distribuido en el Juzgado Octavo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en fecha 11 de marzo de 2026 este Tribuna le dio entrada, fijando el término para los informes en 20 días de despacho siguientes al auto de entrada
Manifestó que todos los hechos señalados anteriormente fueron debidamente demostrados en autos con las pruebas que a continuación relacionamos:
SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO:
Que se evidencia de la Cláusula Cuarta del contrato, que el mismo fue suscrito a tiempo determinado y que el mismo venció en fecha 1º de marzo de 2019. Asimismo, dicha Cláusula establece que por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento de la cuarta (4°) prórroga, es decir, antes de vencido el quinto año del contrato, las partes podrían acordar en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, situación que nunca ocurrió, por lo que el término del contrato expiró.
Que no existen pruebas de que el contrato haya sido renovado o celebrado una prórroga, por lo que, al expirar el contrato, nace automáticamente la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada.
Que, según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la permanencia de un arrendatario sin un contrato de arrendamiento vigente lo convierte en un ocupante sin título legal para ocupar, y por ende, le nace la obligación de entregar el inmueble desocupado, libre de personas y cosas. Así lo dispone la sentencia No. 560 de fecha 30 de septiembre de 2025, con ponencia del Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra, en el caso: Administradora Mara Vs Moinaza Sport, exp. 25-164.
Que en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre INVERBELI y KIMOTOBA, quedó establecido también en la Cláusula Cuarta lo siguiente:

“Con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento de la cuarta (4°) prorroga, es decir antes de vencido el quinto año del presente contrato, las partes podrán acordar en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, que regirá para el periodo subsiguiente, el cual deberá ser adecuado a a la realidad inmobiliaria de tal momento; todo siempre y cuando LA ARRENDATARIA se haya mantenido como fiel cumplidora de sus obligaciones contractuales”.

Alegó que, para que pudiera darse una tácita reconducción, las partes han debido manifestar su deseo de continuar con el contrato de arrendamiento, pero como quiera que dicha manifestación de voluntad nunca ocurrió, la arrendataria se vuelve una ocupante sin título legitimo para permanecer en el inmueble y debe desocupar de forma inmediata la propiedad, ya que carece de un motivo legal para seguir usando en desmedro de los derechos de su legítimo propietario.
Que es así como quedó demostrada la existencia de un contrato a tiempo determinado y que no pudo haberse convertido a tiempo indeterminado por la permanencia ilegal del ocupante del inmueble, quien se ha negado desde el principio a entregarlo desocupado como quiera que ha vencido ya su tiempo para usarlo.

SOBRE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE:

Señaló que, INVERBELI es propietaria de EL INMUEBLE arrendado, del cual ha sido privada material y económicamente por la demandada, debido a la negativa de ésta de entregar el inmueble una vez vencido el término o plazo para el que fue arrendado.

SOBRE LA SOLICITUD ANTE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONÓMICOS (SUNDDE)

Que INVERBELI presentó una solicitud de determinación de canon de arrendamiento ante la Superintendencia de Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 31 de mayo de 2016, de la cual se evidencia: (i) desde el año 2016 se hicieron gestiones para lograr el cumplimiento del contrato, en el cual KIMOTOBA se encontraba en franco desacato del mismo, negándose a pagar cantidad alguna de dinero ni de ajustar los montos correspondientes, (ii) la interposición de la solicitud ante la SUUNDE no pretende la aceptación de INVERBELI en transformar la naturaleza del contrato suscrito a tiempo determinado por uno a tiempo indeterminado y (iii) la solicitud ante la SUUNDE se interpuso por cuanto KIMOTOBA estaría en ocupación del inmueble por tres años más y ante la negativa de aumentar el canon de arrendamiento, INVERBELI elevó la solicitud ante los organismos competentes pues no pretendía seguir recibiendo el irrisorio canon de Bs. 042; (iv) al no haberse obtenido ningún resultado de ese procedimiento, procedimos a demandar la desocupación del inmueble como en efecto lo hicimos. No cabe pensar que ese procedimiento administrativo haya sido una aceptación de continuar con el arrendamiento bajo ningún concepto, ya que ese no es el propósito de esa instancia administrativa.

SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE DEVOLVER AL ARRENDADOR SU INMUEBLE UNA VEZ CUMPLIDO EL TIEMPO PARA QUE EXPIRE EL CONTRATO
Que se evidencia que, se instó a las partes al cumplimiento de las disposiciones legales contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente su artículo 33, en el sentido de ajustar el canon de arrendamiento aplicando el INPC publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), para que a finales de ese mes (septiembre 2016), se consignara el texto del acuerdo negociado por las partes para su homologación, el cual no fue posible consignar en vista que no se logró ningún acuerdo con la arrendataria y así fue debidamente informado al Ministerio de Comercio.
Que además, es claro el franco incumplimiento del contrato por la parte demandada quien nunca tuvo la voluntad de cumplir con el contrato de arrendamiento, ni para los periodos vencidos ni para la prórroga legal establecida en la LRAIUC. En lugar de eso, pretende permanecer a perpetuidad en el mismo sin justificación alguna, puesto que, insistimos, ha vencido el plazo de su duración.
Que es un principio general del derecho de que nadie puede hacerse justicia por su propia mano, puesto que la jurisdicción es una institución jurídica para evitar la autotutela de los derechos vulnerados, ya que al existir una instancia estatal ante la cual las personas pueden acudir para resolver sus conflictos, se evita que una sociedad caiga en una situación de anomia o anarquía en la que todos se disputan sus derechos con las herramientas que tienen.
Que a ellos se les pretende imponer una sanción que equivale a la pérdida del derecho de propiedad porque a decir del Juzgado de Primera Instancia, no agotamos todos los recursos necesarios para obtener la desocupación del inmueble. Sin embargo, lo cierto es que su representada ha hecho todo cuanto ha estado a su alcance para obtener la devolución del bien arrendado, pero es contrario a todo concepto de justicia, que se premie al arrendatario insolvente a que se quede con un bien que no es de su propiedad y se castigue al verdadero propietario al uso, goce y disfrute de sus derechos reales.
Ratificó que la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado y que el hecho de haber demandado la desocupación es suficiente causal para que el Juez llegue a la conclusión que el arrendado no quiere tener al inquilino en su propiedad, una vez que expiró el tiempo de duración del contrato
Afirmó respecto al escrito de contestación a la demanda, que la representación de la parte demandada esboza una serie de argumentos fútiles, contradictorios, incongruentes, impertinentes e infundados en base a los cuales pretende que se declare la improcedencia de la demanda incoada.
Primeramente, afirma la parte demandada que operó la tácita reconducción del contrato, fundamentando sus argumentos en que el contrato venció en el año 2019, la demanda fue presentada en 2021. Lo cierto es que, INVERBELI realizó múltiples diligencias ante los organismos competentes con el fin de recuperar el inmueble, lo anterior se evidencia de las pruebas promovidas por esta representación y que fueron enunciadas en el capítulo que antecede.
Que su representada jamás convino en la renovación o prórroga del contrato, y no es lógico suponer que un propietario de un inmueble haya convenido o consentido en continuar un contrato de arrendamiento un inmueble ubicado en una urbanización exclusiva del Área Metropolitana de Caracas por un precio vil, irrisorio e infame, como lo es Bs. 0,42, situación ésta la cual pretende el arrendatario perpetuar indefinidamente al no desocupar el inmueble incluso luego del vencimiento del contrato.
Que de lo anterior les lleva a negar y rechazar la tácita reconducción alegada por la demandada, en razón de dos cosas: i) la duración del contrato fue establecida expresamente en la Cláusula Cuarta del contrato y en el mismo quedó fijado que sería a tiempo determinado; y ii) que la tácita reconducción, en sentido estricto, solo opera al vencimiento de la prórroga legal y no existe la manifestación de voluntad del arrendador en recuperar su inmueble -que si la hubo-, y en todo caso, sólo entiende “reconducido” el contrato por el mismo tiempo que fue inicialmente contratado, sin que se entienda que el contrato que fue pactado por un tiempo determinado pase a ser por tiempo indeterminado.
Que es un criterio constante, pacífico y reiterado de la Sala de Casación Civil que no existe tacita reconducción que opere de forma tal, que convierta un contrato a tiempo determinado en uno a tiempo indeterminado. Esa falsa creencia de la parte accionada con la que ha pretendido confundir a los órganos de administración de justicia, ha sido ya ampliamente superada por la doctrina y la jurisprudencia.
Que es importante destacar que para Bendayán, para que exista tácita reconducción es imperativo que no haya habido “desahucio”, es decir, que no se haya solicitado el desalojo. Con el aviso previo que en el plazo previsto en el contrato se fijó para que el arrendador manifestase al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato (esto para el caso de que se hubiere estipulado prórrogas automáticas o sucesivas, siempre y cuando alguna de las partes no diere aviso en contrario a la otra con días de anticipación) automáticamente se está deshaciendo la presunción renovadora de la convención, o lo que es lo mismo, si antes del vencimiento del contrato o de la prórroga legal se pidiere por cualquier vía contractual o legalmente establecida la desocupación del inmueble, se pierde por completo la reconducción del contrato, que repetimos, solo puede obrar por el mismo término estipulado en el contrato y reiteramos que INVERBELI intentó reiteradamente procedimientos ante los organismos competentes a los fines de recuperar el inmueble de su propiedad.
Que ellos demandaron el desalojo del inmueble en juicio llevado por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por causales distintas, pero al fin y al cabo, se trata del mismo procedimiento para obtener el mismo resultado: la desocupación del inmueble por un incumplimiento del arrendatario.
Que lo anterior, es evidencia clara de la imposibilidad de intentar la demanda por desalojo contra KIMOTOBA y no se debe considerar como una omisión voluntaria sino una consecuencia directa de la pandemia y de las Resoluciones del Tribunal Supremo de Justicia.
Que es por ello que no se puede afirmar que haya habido tácita reconducción, pues: 1) nunca hubo aceptación del arrendador sobre que la arrendataria se mantuviese ocupando el bien arrendado más allá del término legal previsto; 2) se le pidió la desocupación del inmueble antes del vencimiento del término de la obligación al haber incurrido el arrendatario incurrido en incumplimiento contractual, tal y como lo dispone el contrato celebrado entre las partes; 3) ante la negativa del arrendatario a desalojar el inmueble y dar por terminado el contrato, se demandó el cumplimiento del contrato; 4) el contrato de arrendamiento se pactó a tiempo determinado y asi fue expresamente reconocido por las partes, por lo que jamás podría haber operado la tácita reconducción que hubiera ocasionado la supuesta y negada conversión a tiempo indeterminado de la relación arrendaticia.
Por otro lado, sostiene la representación de KIMOTOBA lo siguiente: “… la demandante se acredita el pago del canon de arrendamiento por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTОВА, C.A la demandante reconoce formal y expresamente los pagos consignados por mi representada a su favor ante la OCCAI” Lo anterior, resulta completamente contradictorio y a la vez una aceptación de KIMOTOBA de haber realizado pagos ante la OCCAI por montos irrisorios.
Que la demandada realizó consignaciones ante la OCCAI de forma malintencionada con el fin de continuar pagando un irrisorio canon de arrendamiento de Bs. 0.42. La demandada conoce la disconformidad de INVERBELI sobre el canon de arrendamiento, incluso reconoce que asistieron a procesos administrativos ante la SUUNDE con el fin de determinar un canon de arrendamiento razonable como contraprestación del IMUEBLE. Esto último no se logró, lo conducente es devolver o entregar el inmueble a su propietario.
Por lo que, entonces, como puede alegar KIMOTOBA que INVERBELI reconoce formal y expresamente los pagos consignados por el monto de Bs. 0,42, si el propio monto a todas luces se evidencia que es un alegato temerario que pretende engañar al órgano administrador de justicia y justificar su incumplimiento del contrato.
Que sobre la sentencia apelada, así como de una lectura integra de la misma, y haciendo un gran esfuerzo por desentrañar los fundamentos que motivaron la dispositiva del fallo, a continuación, explicará detallada y pormenorizadamente las razones por las cuales la sentencia debe ser revocada, declarándose en consecuencia CON LUGAR la demanda incoada por INVERBELI.
Que en primer lugar, la recurrida no decidió conforme a derecho en el dispositivo del fallo, pues no aplicó el silogismo judicial que deviene de subsumir los hechos del caso en el derecho. El fallo viola el principio de prevalencia de la norma, establecido en el artículo 14 del Código Civil; el mismo invoca que, cuando haya coexistencia de normas, se aplicará la norma especial sobre la norma general. En el caso que nos atañe, el fallo declaró haber operado la tácita reconducción del CONTRATO fundamentándose en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, todo ello a pesar que nuestra representada cumplió con su carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo que de manera ilegal dio por ciertas las excepciones opuestas por el demandado, el Juzgador de la recurrida no subsumió el caso planteado en los supuestos de hecho contenidos en los artículos 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (norma especial y por ende aplicable sobre la normal general); 1.167 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Y en razón de lo anterior, es falso que operó la tácita reconducción del contrato pues no existe ningún análisis en alguna de las partes de la sentencia del que se pueda inferir la demostración de (i) la tácita reconducción ni de (ii) la conversión de El Contrato (claramente a tiempo determinado) a tiempo indeterminado.
Que es el caso, que es un criterio constante, pacífico y reiterado de la Sala de Casación Civil que no existe tácita reconducción que opere de forma tal, que convierta un contrato a tiempo determinado en uno a tiempo indeterminado. Esa falsa creencia de la parte accionada con la que ha pretendido confundir a los órganos de administración de justicia, ha sido ya ampliamente superada por la doctrina y la Jurisprudencia.
Que en ese sentido, con respecto a la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en sentencia Nº 815 de la Sala de Casación Civil, con ponencia de Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, de fecha 21 de noviembre de 2016 que:

“Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Juridico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
…OMISSIS.
En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en la presente decisión que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa “Constructora Agua Linda, C.A.” y la sociedad mercantil “Calzados Partner, C.A.”, tercera extraña a la presente controversia, no beneficia ni favorece a la codemandada “Zapateria Prestigio RF, C.A.”, por tratarse de personas juridicas distintas y diferentes aun cuando su substrato personal sea igual que por no haber un contrato anterior entre las partes en conflicto, no existe la tácita reconducción pues no hay un contrato a ser reconducido ni la anuencia del arrendador de que la arrendataria mantuviese la ocupación del bien inmueble arrendado y, que de haber operado la tácita reconducción ésta incluiría los mismos términos y límites del contrato original, por lo que si el originario era a tiempo determinado, el reconducido será igual a tiempo determinado.” (Resaltado y subrayado propio).

Reiteró nuevamente que, el contrato venció definitivamente en fecha 1º de marzo de 2019 momento en el cual se cumplió la prórroga legal de 3 años, por lo cual KIMOTOBA ha estado ocupando ilegalmente el INMUEBLE por más de 5 años.
Que por otro lado, es un hecho incontrovertible que en razón de la Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 6.519 de fecha 13 de marzo de 2020 fue publicado el Decreto No. 4.160 emanado de la Presidencia de la República mediante el cual se declaró a Venezuela en un estado de alarma en razón de la pandemia por COVID-19, la cual no solo constituyó una crisis sanitaria, sino que derivó en una parálisis absoluta de los entes públicos del país durante al menos 7 meses, en los cuales la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia dictó varias resoluciones, entre esas la 2020-0001 a la 2020-0007 que suspendió el despacho de los Tribunales desde el 16 de marzo hasta el 30 de septiembre inclusive, dándose por concluida dicha suspensión en fecha 5 de octubre de 2020 según resolución No. 04-2020 de la Sala de Casación Civil que ordenó reanudar el despacho a partir de esa fecha, únicamente durante las semanas de flexibilización decretadas por el Ejecutivo Nacional.
Por lo que, bajo ningún concepto pudiera computarse ese tiempo inhábil como un retraso intencional de la parte demandante en obtener con rapidez la justicia del caso, que es simple y llanamente obtener la devolución de un inmueble a su legítimo propietario y desocupar el mismo de un inquilino que se ha aprovechado de forma desleal del tiempo que ha permanecido ocupando ilegítimamente el inmueble. Es por ello que solicitaron a esta Superioridad que evalúe nuevamente el asunto y determine que, sin lugar a dudas, la parte demandada INVERSIONES KIMOTOBA debe devolver el inmueble a su legítimo propietario, puesto que se ha usufructuado el inmueble en desmedro de los derechos de propiedad e intereses económicos de mi representado.
Asimismo manifestó, que el fallo dictado por el Tribunal de Primera Instancia consideró erróneamente que el procedimiento intentado por INVERBELI ante la SUUNDE, significaba la aceptación formal del irrisorio canon de arrendamiento pagado por KIMOTOBA y que el procedimiento no tenía por objeto la entrega del inmueble. Como expusimos en los capítulos que anteceden, INVERBELI interpuso una solicitud ante la SUUNDE por ser el organismo competente para la determinación de los cánones de arrendamiento en las relaciones de arrendaticias de carácter comercial, pero como quiera que para ese momento aún no había comenzado a correr la prórroga legal arrendaticia, no cabe que se pueda interpretar que el uso de ese mecanismo administrativo para resolver una disputa tenga algo que ver con la pretensión de devolver el inmueble, que se tramita a través de un procedimiento distinto y que no fue sino hasta que venció la prórroga legal, que le nació el derecho a mi representada de solicitar el desalojo del arrendatario.
Que no se le puede subyugar un derecho de propiedad a su representada frente a una persona que abiertamente ha incumplido todas las cláusulas de su contrato, comenzando por el deber de devolver el inmueble una vez ha transcurrido el tiempo del contrato. Por ende, solicitaron que este Tribunal Superior vuelva a revisar todo el material probatorio conjuntamente con los alegatos y observará que la demanda debe ser declarada forzosamente Con Lugar y concluir con la restitución del inmueble a su representada. Que esa es la única opción justa en medio de la injusticia sufrida por el arrendador de verse privado por más de diez (10) años del uso, goce y disfrute de su propiedad.

Demandado:
En fecha 20 de abril de 2026, el abogado Leonardo José Alcoser Márquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, sociedad mercantil Inversiones Kimotoba, C.A., consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 171 al 175, de la II pieza del presente expediente); en el aludido escrito, dicha representación judicial, sostuvo lo siguiente:
Que el presente asunto se inició mediante demanda de desalojo (por cumplimiento de contrato de arrendamiento), interpuesta por la sociedad mercantil INVERBELI, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de octubre de 2021.
Que la pretensión de la actora se fundó en el supuesto (y negado) vencimiento del término del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011. bajo el Nº 033, Tomo 063, así como de sus prórrogas convencionales y de la prórroga legal prevista en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando en consecuencia la entrega material del inmueble arrendado por estimar agotado el lapso de duración convenido.
Que distribuida en un primer momento la causa al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dicho órgano jurisdiccional admitió la demanda por auto de fecha 8 de noviembre de 2021, ordenando la citación de la parte demandada conforme al procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Agotadas las diligencias de citación y una que concurrió la parte demandada, INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., por intermedio de su representación judicial, se dio contestación a la demanda y se opuso cuestión previa con fundamento en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la prohibición legal de admitir una acción de desalojo por vencimiento del término cuando, a su juicio, la relación arrendaticia había devenido a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.
Que el Juzgado Octavo, luego de sustanciada la incidencia, declaró sin lugar la cuestión previa, decisión que fue apelada por la parte hoy actora y conocida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el cual, mediante sentencia de fecha 8 de abril de 2024, declaró con lugar la apelación y, en consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. Frente a este pronunciamiento, la parte actora anunció y formalizó recurso de casación, que fue admitido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Mediante sentencia de fecha 18 de junio de 2025, la Sala declaró con lugar el recurso de casación, revocó el fallo del ad quem en cuanto había decretado la inadmisibilidad y ordenó la reposición de la causa al estado de celebrarse la audiencia preliminar ante un tribunal de primera instancia competente, replanteando así el examen de la pretensión de desalojo por la vía ordinaria prevista en el procedimiento especial arrendaticio.
Que en ejecución de lo decidido por la Sala de Casación Civil, el expediente fue remitido nuevamente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y. por nueva insaculación, correspondió su conocimiento y prosecución al Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se abocó al asunto en fecha 17 de julio de 2025, y señaló la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Que la audiencia preliminar tuvo lugar el 6 de agosto de 2025, ocasión en la que la representación judicial de INVERBELI, C.A., expuso sus alegatos y se abrió el espacio procesal para la fijación de los términos de la controversia. Mediante auto de fecha 11 de agosto de 2025, el Juzgado Décimo Sexto delimitó los hechos controvertidos, centrándolos en tres aspectos esenciales: determinar si, una vez vencidas las prórrogas convencional y legal, el contrato de arrendamiento mantuvo la naturaleza de contrato a tiempo determinado o devino a tiempo indeterminado; establecer si en el caso concreto operó la figura de la tácita reconducción: y precisar, a la luz de tales definiciones, la procedencia jurídica de la acción de cumplimiento de contrato intentada por la actora. La parte actora excluyó expresamente del objeto del juicio el hecho de la tempestividad y solvencia de la arrendataria, por cuanto reconoció su solvencia.
Que superada la fase de fijación de los términos de la litis, el tribunal abrió el lapso probatorio, ordenó agregar y admitir las pruebas promovidas por ambas partes mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2025, y dejó preparado el expediente para la etapa de debate oral.
Que posteriormente, por auto de fecha 24 de noviembre de 2025, se señaló la celebración de la audiencia de juicio oral y pública para el 27 de noviembre del mismo año, acto que fue diferido y finalmente tuvo lugar el 8 de diciembre de 2025, con la comparecencia de las representaciones judiciales de INVERBELI, C.A. e INVERSIONES KIMOTOBA, C.A. Durante dicha audiencia, las partes desarrollaron sus conclusiones sobre la base del marco fáctico y jurídico ya delimitado: la actora insistió en el vencimiento del plazo contractual y de la prórroga legal como soporte de la causal de desalojo invocada, mientras la demandada sostuvo que, a la fecha de la demanda, la relación arrendaticia se encontraba regida por un contrato tácitamente reconducido a tiempo indeterminado, dada la permanencia prolongada en el inmueble, la ausencia de desahucia y la existencia de consignaciones y actuaciones administrativas que revelaban la voluntad de continuar la relación.
Señaló, que concluida la audiencia de juicio, el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia dictó el dispositivo del fallo en esa misma fecha, declarando sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por INVERBELI, C.A. y condenando en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, reservándose la publicación del texto íntegro para la oportunidad legal correspondiente. El extenso de la sentencia fue dictado y publicado en fecha 15 de enero de 2026, en el cual el tribunal, tras valorar el acervo probatorio y aplicar los artículos 1600, 1601 y 1614 del Código Civil y las normas especiales arrendaticias, concluyó que en el presente caso había operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, transformando la relación a tiempo indeterminado y tornando improcedente la acción de desalojo fundada exclusivamente en el vencimiento del término contractual. Contra dicha decisión la parte actora ejerció recurso ordinario de apelación, dando lugar a la intervención de este Juzgado Superior ante quien presentan los informes, circunscritos a demostrar –a su decir- la plena legalidad y acierto de la sentencia dictada el 15 de enero de 2026 por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia.
Continuó alegando que, la actividad probatoria desplegada en la primera instancia permite apreciar, de manera nítida, que el Juzgado Décimo Sexto valoró correctamente los medios producidos por ambas partes y, a partir de ellos, concluyó con pleno respaldo fáctico y jurídico que en el caso operó la tácita reconducción del contrato, tornándose improcedente la acción de desalojo por vencimiento de término incoada por la actora.
Arguyó que en lo que respecta a la parte demandante, INVERBELI, C.A. acompañó en primer lugar el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011, bajo el Nº 033, Tomo 063, instrumento auténtico no impugnado al que otorgó pleno valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. De dicho contrato se desprende la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio, la fijación de un plazo inicial de un año desde el 1º de marzo de 2011, la previsión de cuatro prórrogas automáticas anuales y, finalmente, la operatividad de la prórroga legal de tres años prevista en el artículo 26 de la ley especial, todo lo cual permite ubicar el vencimiento del plazo más la prórroga legal en el 1º de marzo de 2019. Señaló que, esta prueba acredita, sin duda, el título y la estructura temporal originaria del contrato, pero, precisamente por ello, también sirve de punto de partida para verificar que, a la fecha de interposición de la demanda (11 de octubre de 2021), había transcurrido un lapso de más de dos años desde el vencimiento de la prórroga legal, circunstancia que, lejos de fortalecer la tesis actoral, refuerza el presupuesto temporal exigido por el artículo 1.600 del Código Civil, para la configuración de la tácita reconducción.
Que asimismo, la actora consignó el documento de propiedad del inmueble, protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1988, con el que acreditó su condición de propietaria y, por tanto, su legitimación activa para intentar acciones arrendaticias. Que, el Juzgado a quo reconoció expresamente la fuerza probatoria de este instrumento, señalando que se trata de documento intimamente ligado a los hechos controvertidos, no tachado ni impugnado por la demandada, del que se desprende el derecho de propiedad protegido por el artículo 115 de la Constitución. Sin embargo, como acertadamente destaca la sentencia recurrida, dicha legitimación no suple ni sustituye el cumplimiento de las formas legales de terminación del arrendamiento, de manera que la existencia del derecho de propiedad no autoriza a desconocer los efectos de la tácita reconducción ni la ausencia del desahucio, considerando que, dicho documento coexiste con un régimen arrendaticio que, una vez vencido el plazo, se prolonga por obra de la conducta del arrendador y del arrendatario.
Que de particular relevancia resultan las documentales administrativas promovidas por la parte actora: la solicitud de fijación o aumento de canon de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); el acta conciliatoria levantada por el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio; y los escritos marcados "G" y "H" consignados en el expediente C-0279/05-16 ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. El Juzgado Décimo Sexto reconoció valor probatorio a todos estos instrumentos, por no haber sido tachados ni impugnados, y destacó que de ellos se desprende que la propia INVERBELI, C.A. acudió al órgano administrativo para la fijación del canon de arrendamiento, frente a la decisión de INVERSIONES КІМОТОВА, С.А., de consignar el canon ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Que desde su perspectiva, estos documentos tienen relevancia, por cuanto lejos de demostrar una voluntad inequívoca de poner término a la relación, revelan que la arrendadora, con conocimiento de la permanencia de la arrendataria, optó por canalizar el conflicto exclusivamente hacia la actualización del canon, es decir, hacia el reajuste económico de una relación que reconoce como vigente. Que así lo expresó también la representación de KIMOTOBA en la audiencia de juicio, al señalar que la tramitación ante SUNDDE debería ser interpretada en favor de la demandada, pues la actualización del canon evidencia la voluntad de continuar la relación arrendaticia, simplemente ajustando la pensión de arrendamiento, lo cual, además, guarda estrecha correspondencia con el relato de la demanda.
Por lo que, asevera en ese sentido, que la sentencia recurrida se apoya en el dicho de la actora contenido en el libelo de demanda, del cual se desprende que, una vez vencido el contrato y su prórroga legal, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y efectuando el pago del canon de arrendamiento, primero de manera directa y luego mediante consignaciones ante la OCCAI. Que, el tribunal, haciendo uso de lo previsto en el artículo 1401 del Código Civil, sobre la fuerza probatoria de las confesiones, calificó estas afirmaciones como confesión judicial de que, posterior al vencimiento de la prórroga legal, INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., permaneció en posesión del local y continuó pagando el canon, con pleno conocimiento de la arrendadora. Que esta confesión fija dos extremos cardinales para la tácita reconducción: la permanencia material de la arrendataria y la aceptación de esa permanencia por parte de la arrendadora, que no solo toleró la ocupación sino que, además, acudió al órgano administrativo a discutir el monto del canon, sin realizar requerimiento formal de entrega del inmueble.
Que en cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, si bien formalmente se limitaron a invocar el mérito favorable de los autos, el contrato de arrendamiento y ciertas confesiones de la actora, lo cierto es que, por aplicación del principio de comunidad de la prueba consagrado en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado a quo valoró todo el acervo probatorio incorporado al expediente.
Que de esa forma, el contrato de arrendamiento ya reseñado, las actuaciones ante SUNDDE, las constancias de consignación del canon ante OCCAI y, sobre todo, las manifestaciones de la propia INVERBELI, C.A., sobre la continuidad de la ocupación y de los pagos, devienen elementos probatorios comunes que el a quo interpretó a la luz del régimen especial de arrendamiento para verificar la existencia de la tácita reconducción.
Que particularmente, procedió al examen de los elementos de prueba íntegros con vista a los alegatos de las partes. Así, pudo corroborar que, según lo sostenido por INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., en su contestación, a la fecha de la demanda, la relación arrendaticia ya había pasado a ser a tiempo indeterminado, por haber transcurrido más de dos años desde el vencimiento de la prórroga legal, sin que la arrendadora hubiera practicado desahucio alguno ni requerido la entrega del inmueble, a la par de reconocer -y así lo hace constar la propia actora- que la arrendataria siguió ocupando el local y pagando el canon. Que, el tribunal, luego de revisar los documentos y las actuaciones, concluye que no existió en el expediente notificación judicial o extrajudicial auténtica que exteriorizara la voluntad de la arrendadora de oponerse a la continuidad de la relación al vencimiento de la prórroga legal, de modo que verificó, en términos probatorios, la hipótesis del artículo 1.600 del Código Civil: a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, configurándose la presunción de renovación del contrato.
Que a ello se suma que, en la audiencia de juicio, la propia actora reconoció que la prórroga legal venció en 2019, y que la demanda fue intentada el 11 de octubre de 2021, esto es, dos años, siete meses y diez días después, período durante el cual la arrendadora aceptó la permanencia de la arrendataria, recibiendo el canon por vía de consignaciones y sin formular requerimiento formal de entrega del inmueble. Que esta secuencia temporal y la ausencia de desahucio, fueron fijadas por el juez como datos objetivos para confirmar la confianza legítima generada en la arrendataria sobre la continuidad del vínculo arrendaticio.
Que en definitiva, del examen conjunto de las pruebas ofrecidas por INVERBELI, C.A., y de aquellas invocadas por INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., apreciadas bajo el prisma de los principios de comunidad de la prueba, exhaustividad y sana crítica, se desprende que el Juzgado Décimo Sexto no solo valoró adecuadamente cada instrumento, sino que extrajo de ellos conclusiones plenamente coherentes con el régimen legal aplicable. Las documentales de la actora acreditan el contrato, la propiedad y la intervención ante SUNDDE, pero también su tolerancia prolongada a la ocupación y a los pagos posteriores al vencimiento de la prórroga legal; las manifestaciones de la propia INVERBELI constituyen confesión de hechos que encajan en la hipótesis del artículo 1.600 del Código Civil; y la defensa de KIMOTOBA, apoyada en esos mismos elementos, permite afirmar con solidez que existió tácita reconducción y, por ende, que la acción de desalojo por vencimiento del plazo era jurídicamente improcedente. Bajo esta perspectiva, la sentencia recurrida se presenta como una decisión que respeta cabalmente las reglas de carga de la prueba, la valoración racional de los medios producidos y el carácter tuitivo del derecho arrendaticio, razones por las cuales merece ser confirmada en todas sus partes.
Para concluir señaló que, a la luz de los antecedentes procesales y del acervo probatorio que obra en autos, el primer aspecto que debe destacarse es la corrección metodológica con la que el Juzgado Décimo Sexto definió y abordó los hechos controvertidos. Que el tribunal, tras la audiencia preliminar, delimitó con precisión que el debate no versaba sobre la existencia del contrato, la propiedad del inmueble o la solvencia de la arrendataria en el pago de los cánones -extremos no disputados-, sino sobre la naturaleza del vínculo arrendaticio una vez vencidas las prórrogas convencional y legal, la ocurrencia o no de la tácita reconducción y la consecuente procedencia de la acción de desalojo por vencimiento del plazo. Esta depuración del thema decidendum permitió que la actividad probatoria se concentrara en aquellos elementos de hecho relevantes para la subsunción normativa en los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, evitando desviar la controversia hacia cuestiones no debatidas (como el quantum del canon), garantizando así que la sentencia se pronunciara con congruencia y dentro de los márgenes fijados. Tal proceder, es expresión directa de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que exigen al juez agotar el análisis del material probatorio respecto de los hechos controvertidos, y constituye, por sí mismo, un indicio de la solidez jurídica de la decisión recurrida.
Que en cuanto a los hechos acreditados a partir del acervo probatorio, el primero de ellos es la comprobación de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sujeto a prórrogas convencionales y a la prórroga legal, cuyo ciclo temporal se agotó formalmente el 1.º de marzo de 2019. Que el contrato autenticado ante la Notaría Séptima de Chacao no solo acreditó la relación locativa y las condiciones esenciales del arrendamiento, sino que estableció con claridad una vigencia inicial de un año contados desde el 1º de marzo de 2011, prorrogable automáticamente por cuatro períodos anuales consecutivos, hasta completar cinco años, y complementado por una prórroga legal de tres años prevista en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que de este modo, el propio instrumento que sirvió de base a la pretensión de la actora demuestra, sin necesidad de inferencias, que al 1° de marzo de 2019, habían transcurrido íntegramente tanto el plazo convencional como la prórroga legal, de manera que, para la fecha de interposición de la demanda (11 de octubre de 2021), el término contractual había expirado hacía más de dos años y siete meses. Que esta constatación objetiva importa, porque, lejos de avalar la causal de desalojo por vencimiento del término en el sentido estricto pretendido por la actora, habilita la aplicación de la regla del artículo 1.600 del Código Civil, que se activa precisamente cuando el plazo establecido ha vencido y, pese a ello, el arrendatario permanece en la cosa con la tolerancia del arrendador.
Que el segundo hecho relevante acreditado es la permanencia pacífica y prolongada de la arrendataria en el inmueble arrendado después del vencimiento de la prórroga legal, acompañada del pago continuado del canon de arrendamiento. Inicialmente en forma directa y luego mediante consignaciones ante la OCCAI, todo ello con pleno conocimiento de la arrendadora. La propia INVERBELI, C.A., en su libelo de demanda y en las actuaciones administrativas acompañadas, reconoce que, una vez vencido el término contractual y su prórroga, INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., siguió ocupando el local comercial y efectuando pagos periódicos, al punto de que la controversia se trasladó a la discusión sobre el monto
Que del canon y no a la legitimidad de la ocupación, el tribunal, haciendo uso de lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil, calificó tales manifestaciones como confesión judicial de la continuidad de la posesión arrendaticia y de la aceptación de ésta por parte del arrendador, valorando que no existe en autos evidencia de reclamos de tenencia ilegítima, ni de perturbaciones de hecho imputables a la arrendataria. Que el resultado probatorio es inequívoco: la ocupación posterior a 2019 no fue clandestina, sino conocida, asumida y estructurada dentro de un esquema formal de consignaciones y de tramitación administrativa de fijación de canon, lo que refuerza la conclusión de que las partes continuaron la relación arrendaticia bajo las mismas condiciones sustantivas, salvo en lo relativo al tiempo.
Que un tercer hecho, íntimamente ligado al anterior, es la ausencia total de actos de desahucio por parte de la arrendadora en el lapso comprendido entre el vencimiento de la prórroga legal y la interposición de la demanda de desalojo (por cumplimiento de contrato). El Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia constató, tras revisión del expediente, que no existió notificación al arrendatario con ocasión del vencimiento del plazo. En este sentido, ni las actuaciones ante la SUNDDE ni el previo juicio por obras no autorizadas pueden ser interpretados como desahucio, por cuanto el primero tuvo por objeto exclusivo la determinación del canon de arrendamiento y el segundo se centró en una causal distinta, referida a presuntas alteraciones del inmueble, sin cuestionar directamente la vigencia temporal de la relación. Además, la propia cronología acreditada demuestra que la demanda actual fue ejercida casi tres años después del vencimiento de la prórroga legal, lo que, según la jurisprudencia de la Sala Constitucional, revela un comportamiento negligente e incompatible con un acto oportuno de oposición a la continuidad de la relación arrendaticia, a través del desahucio. Que de este modo, el tribunal concluyó, con sólido respaldo en las actuaciones, que el desahucio, previsto en el artículo 1.601 del Código Civil, no se verificó en el caso concreto para impedir la tácita reconducción.
Que en cuarto lugar, se encuentra acreditado que la vía escogida por la arrendadora para canalizar sus discrepancias con la arrendataria fue la del ajuste económico del contrato, mediante la solicitud de fijación de canon ante la SUNDDE, y no la de terminación de la relación arrendaticia. Las copias de la solicitud de fijación de canon, el acta conciliatoria y los escritos administrativos marcados “G” y “H” revelan que INVERBELI, C.A., acudió formalmente al órgano administrativo competente, reconociendo la vigencia del vínculo y procurando un nuevo canon según la normativa de arrendamiento comercial. Que la propia acta administrativa da cuenta de que ambas partes comparecieron ante dicho organismo precisamente en calidad de arrendadora y arrendataria, y que la discusión se centró en el monto de la renta, sin que conste manifestación alguna de voluntad de terminar la relación locativa en esa sede. Que el tribunal, en una apreciación compatible con la hermenéutica protectora del derecho arrendaticio, interpretó estas actuaciones como claras manifestaciones de voluntad de continuar la relación arrendaticia bajo la égida de la ley especial, y no como actos de oposición a su vigencia, reforzando con ello el cuadro probatorio que conduce a la declaratoria de tácita reconducción.
Finalmente manifestó que, el conjunto de la prueba documental y de las confesiones de la actora permite concluir que la relación arrendaticia, originalmente a plazo determinado, mutó en aplicación de la ley a una relación a tiempo indeterminado, en los términos del artículo 1.600 del Código Civil, quedando excluida, por falta de presupuesto fáctico, la procedencia de la causal de desalojo por vencimiento del término prevista en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El Juzgado Décimo Sexto, luego de citar y aplicar los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, razonó que, al haber expirado el plazo y la prórroga legal, y al persistir la posesión arrendaticia con la aquiescencia del arrendador, se presume renovado el arrendamiento, rigiéndose en lo adelante por las normas de los arrendamientos sin determinación de tiempo, salvo prueba en contrario de desahucio, lo que no ocurrió. De allí, que el tribunal afirmara que “al transformarse el vínculo jurídico en un nuevo contrato tácito a tiempo indeterminado, la causal de desalojo por vencimiento de contrato deviene en improcedente”, puesto que ya no existe un término cierto cuyo vencimiento pueda invocarse como fundamento de la acción. Esta conclusión, anclada en el análisis de la prueba y en la correcta aplicación de las normas sustantivas, constituye el eje de la legalidad de la sentencia recurrida.
Que sobre la base de estos hechos acreditados y de la estructura normativa aplicable, afirma que la sentencia apelada se ajusta plenamente a derecho en cuanto reconoce la eficacia jurídica de la tácita reconducción y, en consecuencia, declara improcedente la acción de desalojo por vencimiento del término contractual. Que el Juzgado Décimo Sexto no desconoció la existencia del contrato ni el derecho de propiedad de la actora, sino que, lejos de ello, partió de su reconocimiento para examinar si la causal elegida por INVERBELI, C.A., era compatible con la realidad fáctica acreditada, concluyendo que no era así, por cuanto el vínculo se había transformado, por efecto de la conducta de las partes, en un arrendamiento a tiempo indeterminado. Que en otras palabras, la decisión recurrida simplemente rechazó la causal alegada, estableciendo que, en lo sucesivo, el contrato deberá articularse conforme a las reglas específicas que rigen los arrendamientos a tiempo indeterminado.
Que asimismo, la sentencia apelada observó estrictamente las reglas sobre carga de la prueba, previstas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en tanto impuso a la actora la carga de demostrar las afirmaciones de hecho presentadas por las partes. Que esta distribución correcta de la carga probatoria permitió verificar que el arrendamiento se encontraba vigente a tiempo indeterminado, siendo improcedente fundar el desalojo en el vencimiento del término.
Que desde la perspectiva del orden público arrendaticio y del principio tuitivo que lo informa, la sentencia recurrida también se ajustó a los criterios jurisprudenciales. Particularmente a los de la Sala Constitucional, según los cuales la tácita reconducción y la exigencia de desahucio constituyen mecanismos de protección frente al ejercicio arbitrario del derecho de propiedad en perjuicio de la estabilidad de la relación arrendaticia. Que el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia, recordó que la finalidad de la prórroga legal y de la figura de la reconducción es evitar que el arrendatario quede en una situación de incertidumbre cuando el arrendador, pese al vencimiento del plazo, mantiene una conducta ambigua, tolerando la ocupación y recibiendo -directa o indirectamente- los cánones de arrendamiento. Que en este caso, la aceptación de la permanencia de KIMOTOBA, la tramitación de la fijación de canon ante la SUNDDE y la ausencia de desahucio constituyen indicios suficientes de que la arrendadora generó en la arrendataria una expectativa legítima de continuidad del vínculo, expectativa que el ordenamiento jurídico protege, no para desconocer el derecho de propiedad, sino para someter su ejercicio a las formas y límites que impone la legislación especial.
Que finalmente, debe resaltarse que los eventuales agravios denunciados por la parte demandante en la apelación encuentran respuesta suficiente en la motivación de la sentencia recurrida y en el análisis que precede. En consecuencia, y a partir de las consideraciones expuestas sobre los hechos acreditados, la prueba producida y las normas aplicables, la conclusión inevitable es que la sentencia dictada el 15 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, se encuentra ajustada a derecho y debe ser confirmada íntegramente, declarando sin lugar la apelación de INVERBELI, C.A., y manteniendo incólume la declaratoria de improcedencia de la acción de desalojo por vencimiento de contrato, con la correspondiente condenatoria en costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicó- a impugnar la decisión dictada el 15 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, que declaró, entre otras cosas, “sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil Inverbeli, C.A., contra la sociedad mercantil Inversiones Kimotoba, C.A.,” siendo menester atender, previamente, al fondo de la controversia, lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y así, observamos lo que siguiente:
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester precisar que es la norma civil adjetiva en su artículo 244 quien estatuye la nulidad de la sentencia por faltar a las determinaciones del artículo 243 ibídem.
En efecto, el precepto establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil impone al juez la obligación de indicar, de la manera más abreviada posible, cómo ha quedado planteada la controversia, de modo tal que, antes de entrar a motivar el fallo, este debe exponer en qué sentido y cómo quedó trabado el problema judicial sometido a su control.
Por su parte, el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, determina una obligación ineludible para el sentenciador, la cual no es otra que analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por las partes, oportuna y tempestivamente durante el juicio, de manera tal que el fallo que eventualmente se dicte en la definitiva tome en cuenta todas estas alegaciones; de lo contrario, violentaría el juez el requisito de congruencia que debe contener toda sentencia.

I. De la síntesis de la controversia y la congruencia del fallo
La representación de la parte apelante denuncia que la recurrida no decidió conforme a derecho, pues no se aplicó el silogismo judicial que deviene en subsumir los hechos del caso en el derecho. Ahora bien, de la revisión exhaustiva de la sentencia recurrida, se observa que el juez de instancia cumplió cabalmente con la exigencia del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en la narrativa del fallo se delimitaron con precisión los extremos de la litis: por un lado, la pretensión de la sociedad mercantil INVERBELI, C.A., fundamentada en el desalojo por vencimiento del contrato y de la prórroga legal (artículo 40, literal "g" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial); y por el otro, la defensa de la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., basada en la concurrencia de la tácita reconducción debido a la permanencia pacífica en el inmueble y la ausencia de desahucio oportuno.
A diferencia de los vicios de incongruencia que anulan un fallo, en el presente caso la decisión fue expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, tal como prevé el Código de Trámites Civiles. El juzgador no omitió pronunciamiento sobre la causal de desalojo invocada, sino que la desestimó al declarar con lugar la excepción de tácita reconducción, determinando que el vínculo contractual mutó de tiempo determinado a tiempo indeterminado, lo que hace decaer la aplicabilidad del literal "g" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por inexistencia de un término cierto vencido al momento de la demanda. Así se decide.-

II. De la prevalencia de la norma y el orden público arrendaticio
La parte apelante sostiene que se violó el principio de prevalencia de la norma al aplicar el Código Civil sobre la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; sin embargo, esta juzgadora observa que no existe tal colisión normativa, ya que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, regula las causales de desalojo en su artículo 40, pero no excluye la figura de la tácita reconducción prevista en el Código Civil, la cual opera como una sanción a la inactividad del arrendador que permite la ultra-vigencia del contrato sin oposición formal.
El juez de primera instancia argumentó correctamente que, al no existir desahucio previo conforme al artículo 1.601 del Código Civil, operó la presunción de renovación legal. Al transformarse el contrato en uno de tiempo indeterminado, el procedimiento de desalojo debe ajustarse a las reglas de dicha naturaleza, y no meramente al vencimiento de un plazo que las partes, por su conducta tácita, decidieron ignorar. La aplicación del derecho común para integrar aspectos no prohibidos expresamente por la ley especial es un ejercicio válido de la función jurisdiccional y no constituye una violación al orden público.
Incluso la actuación de la arrendadora ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), para solicitar un aumento de canon fue valorada como un indicio de su voluntad de continuar la relación arrendaticia, lo que refuerza la motivación del fallo respecto a la inexistencia de una voluntad de desalojo al término de la prórroga legal. Así se decide.-

III. De la inexistencia del vicio de inmotivación
La representación judicial de la parte apelante sostiene que el a quo yerró al concluir que no operó la tácita reconducción, pues no existe en ninguna parte de la sentencia análisis del cual se pueda inferir tal demostración; no obstante, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que la inmotivación solo se configura cuando la sentencia carece totalmente de fundamentos de hecho y de derecho o cuando estos son tan contradictorios que se destruyen entre sí.
En la sentencia bajo análisis, el juez de instancia motivó su decisión de la siguiente manera: 1) Fundamento Fáctico: Constató que la demanda fue interpuesta el 11 de octubre de 2021, es decir, treinta y un (31) meses después de vencida la prórroga legal el 1° de marzo de 2019; 2) Valoración Probatoria: Determinó que no existió en autos constancia de una notificación judicial o extrajudicial auténtica (desahucio) que exteriorizara la voluntad del arrendador de oponerse a la continuación de la relación al vencimiento del plazo; y 3) Fundamento Jurídico: Aplicó de forma concatenada los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales establecen que si el arrendatario permanece en posesión de la cosa sin oposición del propietario, el contrato se presume renovado bajo las reglas de los arrendamientos a tiempo indeterminado.
Al existir un razonamiento lógico que vincula los hechos probados (permanencia por más de dos años y pago de cánones vía Oficina de Control y Consignación de Arrendamiento Inmobiliario) con la consecuencia jurídica (tácita reconducción), no puede alegarse inmotivación. Así se decide.-

DEL FONDO DEL ASUNTO

La resolución de la presente controversia se rige por las reglas de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
“Artículo 1354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Revisada como ha sido la presente causa, se observa que el iter procesal de la misma consiste en demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL), sustentado en las causales "g" -Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes- e "i" -Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato- del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Siendo esto así, se verifica de las actuaciones que el inicio de la relación contractual entre la sociedad mercantil INVERBELI, C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., tuvo lugar mediante contrato de arrendamiento auténtico de fecha 18 de abril de 2011, con una vigencia inicial de un (1) año a partir del 1° de marzo de 2011, previéndose prórrogas automáticas por periodos iguales hasta un máximo de cuatro (4) veces, venciendo definitivamente el término convencional el 1° de marzo de 2016. En consecuencia de ello, se evidencia que el presente contrato se encuentra enmarcado dentro de los denominados Contratos por Tiempo Determinado o de plazo fijo; por lo que, al llegar la fecha fijada, opera de pleno derecho el goce de la prórroga legal prevista en el artículo 26 de la ley especial, siempre que no haya incumplimiento por parte del arrendatario, en base a ello, se trae a colación el artículo 1.599 del Código Civil, el cual establece: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio". De ello se evidencia que el contrato en cuestión posee fecha de vencimiento cierta.
En cuanto a la prórroga legal, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, el cual mediante fallo de fecha 17 de marzo de 2011, en el expediente N 10-0055, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, determinó lo siguiente:

“…Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil. Por ello, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos existía la necesidad de notificar tanto la prórroga, como la no prórroga del contrato.
Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).-“

Ahora bien, con relación a la prórroga legal en el Título V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N 36.845 de fecha 07-12-1999, vigente para el momento en que operó la prórroga legal, establece en el artículo 39 lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.-

Asimismo la referida ley establece en su artículo 38 lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

En este sentido establece la doctrina procesal, que la institución procesal de prórroga legal en materia arrendaticia, es un beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, para que continúe ocupando el inmueble al vencer el contrato, durante cierto tiempo tomando en consideración la duración del mismo.
La prórroga legal requiere de ciertos presupuestos de procedencia, como son: que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos o sub-urbanos, que provenga de la existencia de un contrato por escrito, del cual se deduzca el plazo estipulado y que el arrendatario, se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado. Sin embargo, destaca esta juzgadora que la oportunidad en que nace el derecho de reclamar la entrega del inmueble es precisamente a la expiración del lapso de la prórroga legal, si en esa oportunidad el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr la entrega y el arrendatario permanece en el inmueble, ocurre la tácita reconducción; en el presente caso, la inactividad de la sociedad mercantil INVERBELI, C.A., desde marzo de 2019 hasta octubre de 2021, es la que permitiría concluir que el contrato mutó a tiempo indeterminado. Así se decide.-
Sobre la base de lo anterior, resulta necesario pronunciarse sobre el alegato de la parte demandante relativo a que dicha inactividad procesal fue producto de la crisis sanitaria y las restricciones judiciales derivadas de la pandemia por COVID-19, para ello, este Juzgado Superior considera ineludible precisar los extremos bajo el régimen del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
Las Resoluciones de la Sala Plena (N° 2020-0001 a 2020-0007) suspendieron el despacho judicial, y los Decretos Presidenciales N° 4.279 y 4.577 suspendieron el pago de cánones y la ejecución de desalojos por seis meses prorrogables, dicha protección extraordinaria no eximía al arrendador de abandonar indefinidamente su pretensión de entrega por vencimiento del plazo.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha aclarado que, aunque el Decreto Ley de Arrendamiento Comercial, no establece un lapso de caducidad específico para demandar tras el vencimiento de la prórroga, la inacción prolongada del arrendador que permite la ocupación y recibe los cánones -aun por consignación- activa la presunción de tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, norma supletoria aplicable al no existir prohibición expresa en la ley especial.
En el caso de marras, la demanda fue interpuesta el 11 de octubre de 2021, superando con creces los periodos de suspensión administrativa y judicial, la permanencia de la arrendataria, sumada a las gestiones de la arrendadora ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para ajustar el canon -acto que implica el reconocimiento de la vigencia del nexo-, perfeccionaron la mutación del contrato a tiempo indeterminado.
En materia de uso comercial, si ha habido desahucio, el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción aunque continúe en el goce de la cosa; sin embargo, en el presente caso no consta notificación judicial o extrajudicial previa a la pandemia ni inmediatamente posterior a su flexibilización, por lo que la pandemia no interrumpió una voluntad de desalojo que nunca fue exteriorizada formalmente en los lapsos de ley, por lo que, para decidir el presente caso, solo queda verificar si ha operado o no, la tácita reconducción .
En cuanto a la tácita reconducción, el Código Civil venezolano, establece en sus artículos 1.600 y 1.614 lo siguiente:

"Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado."

De lo anterior se desprende que, la tácita reconducción opera cuando ha finalizado el tiempo del contrato y la prórroga legal, quedándose el arrendatario en posesión del bien sin que el arrendador ejecute ningún tipo de acción efectiva –desahucio- a los fines de desalojarlo, por consiguiente, el contrato de tiempo determinado pasa a ser indeterminado, es decir, que para que se aplique la tácita reconducción debe existir un contrato previo de tiempo determinado y que se deje al arrendatario en posesión pacífica tras la culminación del vínculo, el cual pasa a tener un lapso de duración indefinido.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia (sic) de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente N 14-000800, sentencia N RC-0000189, ha establecido tres requisitos necesarios para que opere la táctica (sic) reconducción los cuales han sido avalados de igual forma por jurisprudencia, la cual establece:

...En relación con ello, esta Sala indicó que los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN.

Es claro, conforme al criterio jurisprudencial trascrito, que el arrendador, luego de terminada la prórroga legal el 1° de marzo de 2019, no realizó los actos necesarios para que el arrendatario entregara el inmueble de forma inmediata, por el contrario, permitió que la ocupación se extendiera por más de dos años y medio, lo cual perfeccionó la reconducción; en tal sentido, los alegatos esgrimidos por la parte demandante con relación a la causal "g" son improcedentes, en virtud de que quedó plenamente demostrado que no hubo una oposición oportuna al vencimiento del plazo legal, transformándose la relación a tiempo indeterminado. Así se decide.
Por otra parte, con relación a la causal "i" alegada (incumplimiento de pago), observa esta Alzada que cursa en autos la constancia de que la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., ha realizado la consignación de los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), dichos pagos fueron del conocimiento de la parte actora, quien incluso acudió ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), para solicitar el ajuste del canon, lo que traduce una aceptación de la vigencia del vínculo y desvirtúa la insolvencia alegada en el libelo, toda vez que la discusión se centró en el quantum de la renta y no en la ausencia total de pago.
En virtud de las consideraciones antes expuestas, denota quien aquí decide que no se encuentran llenos los requisitos necesarios para que sea procedente el Desalojo de Local Comercial fundamentado en las causales "g" e "i", en razón de que la parte demandante no logró desvirtuar los efectos de la tácita reconducción ni acreditó un incumplimiento que justifique la resolución. Así se decide.-
En consecuencia, el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INVERBELI, C.A., en contra de la sentencia de fecha 15 de enero de 2026, proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, será declarado sin lugar, confirmándose en todas sus partes el fallo recurrido y desestimándose la demanda por cumplimiento de contrato (desalojo), por cuanto ha quedado plenamente demostrado que, al no existir desahucio auténtico y oportuno tras el vencimiento del plazo y la prórroga legal, operó la institución de la tácita reconducción conforme a los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, mutando la relación jurídica a tiempo indeterminado; lo cual hace improcedente la causal de desalojo por vencimiento de contrato prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber generado la arrendadora una expectativa legítima de continuidad mediante la tolerancia prolongada de la ocupación y el reconocimiento de la vigencia del vínculo a través de gestiones administrativas de ajuste de canon, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide.

Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INVERBELI, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 15 de enero de 2026, por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, en fecha 15 de enero de 2026, la cual declaró SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (desalojo) incoada por la sociedad mercantil INVERBELI, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES KIMOTOBA, C.A., por haber operado la tácita reconducción del vínculo arrendaticio.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS de la presente alzada a la parte demandante apelante, por haber resultado totalmente vencida en el recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
QUINTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los 15 días del mes de mayo de 2026. Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO.-

LA SECRETARIA TEMP.,

Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO.-
En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40 p.m) se publicó y registro la anterior decisión.

LA SECRETARIA TEMP.,

Abg. ENDRINA OVALLE OCANTO.-

LCHA/EOO/VA.-

ASUNTO: AP71-R-2026-000157.-