REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, 19 de mayo de 2026. 215º y 167º ASUNTO: AP71-R-2026-000175 PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de marzo de 1.996, bajo el número 34, Tomo 17-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Juan Ramírez Azuaje, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.944. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil TALLER RAFFA R.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 32 A-PRO, de fecha 03 de abril de 2003. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Chineska Rivero Arias, Carlos Eduardo Palacios y Denis Francisco Pérez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 278.230, 140.396, 124.267, respectivamente. MOTIVO: Desalojo (local comercial). SENTENCIA: Definitiva -I- ANTECEDENTES Corresponde conocer a esta Alzada -previo sorteo de distribución de causas- del recurso de apelación ejercido por la abogada Chineska Rivero Arias, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 02 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 04 de marzo de 2026, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., en los siguientes términos: “(…) Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye (SIC) la pretensión de la actora de demandar el desalojo alegando la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario (SIC) y el fin de la relación arrendaticia, de conformidad con el artículo 40, literales "A" y "G" de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; asimismo según los dichos de la parte actora, la demandada no ha hecho entrega de los locales comerciales arrendados pese a que la arrendadora no ha recibido el pago del canon de arrendamiento desde julio de 2024 hasta la fecha en la que fue incoada la presente demanda, en fecha 30/05/2025; quedando entonces la pretensión enmarcada a determinar la falta de pago por parte del arrendatario y el fin de la relación contractual arrendaticia En ese orden de ideas, es menester destacar lo previsto en el artículo 1579 nuestro Código Civil, el cual define la relación jurídica de marras, de la siguiente manera: …OMISSIS… En vista al artículo que antecede se desprende la eficacia y validez del contrato locativo de arrendamiento, mediante el cual una parte se obliga a permitir el uso, goce y disfrute de un bien a otro, previo el pago de un precio, denominado canon de arrendamiento, y a su vez, el otro se obliga a cancelar dicho precio en las condiciones contratadas y pactadas por ellos; frente a esto, aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el artículo 40, literales "A" y "G" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala: …OMISSIS… De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario haya dejado de cumplir con su obligación principal como lo es el pago del canon, así como el vencimiento del contrato suscrito sin existencia de prorroga o renovación entre las partes; del caso de marras, se constata que la relación arrendaticia comenzó el día 01/11/2003, siendo notificada la parte demandada de la no renovación en fecha 24/09/2024, a través de comunicaciones privadas emitida (SIC) por la parte actora, recibida (SIC) por la parte demandada en fecha 04/09/2024, cursantes en (SIC) los folios cuarenta y siete (47) y cuarenta y ocho (48), misma que no fue impugnada por la parte demandada; de igual manera la demandante señaló en el libelo que no recibe el pago del canon de arrendamiento acordado desde el mes de junio de 2024, dejando de recibir el pago correspondiente a los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2024, así como los meses: enero, febrero, marzo y abril del año 2025, por el monto acordado de Doscientos Treinta Dólares Americanos ($230.00 USD), monto que es señalado en comunicaciones de fecha 15/11/2023, cursantes en los folios cuarenta y cinco (45) y cuarenta y seis (46); igualmente la parte demandada señaló en su escrito de contestación a la demanda que ha venido pagando ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de este Circuito Judicial, "un canon simbólico de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.500,00) MENSUALES", de los cuales solo constan en el presente expediente los pagos referentes a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2025, del pago (SIC) del canon de arrendamiento referente a los mencionados locales 01 y 07; en virtud de lo antes expuesto esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Para el Uso Comercial, el cual establece: …OMISIS… Asimismo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece lo siguiente: …OMISSIS… Ahora bien, de los artículos que anteceden se desprende la potestad que poseen todos los arrendatarios de bienes inmuebles, de iniciar la consignación en sede administrativa de los cánones de arrendamientos insolutos cuando el arrendador se rehúse expresa o tácitamente de recibir dicho pago, o por cualquier otra razón imputable al mismo; ello a los fines, de mantenerse solvente frente a su arrendador y así cumplir a cabalidad con la obligación de pago producto del contrato locativo de arrendamiento; sin embargo de lo anterior, dicho procedimiento de consignaciones se encuentra circunscrito al cumplimiento de requisitos necesarios para su prosecución, y para que se puedan tener como válidamente efectuados los pagos consignados, estableciendo en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el pago de cada mensualidad debe hacerse (Sic) "dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad", por lo que, se evidencia específicamente el tiempo preclusivo en el cual el arrendatario que pretenda hacer uso del derecho de consignación en sede administrativa debe cumplir, a los fines que dicho pago sea considerado tempestivo y así válidamente presentado; en razón de ello, del caso de especie, se observa, que si bien la parte demandada consignó copias simples de comprobantes de pago relativos a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2025, en lo que respecta al (SIC) locales números 01 y 07, objeto de la presente demanda, al momento del inicio del proceso de consignación de pago de los cánones de arrendamiento ante la oficina respectiva en fecha 06/12/2024, se encontraban insolutos los cánones de arrendamiento de los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2024, en lo que respecta a los inmuebles supra identificados: frente a los pagos de arrendamiento consignados ante la autoridad administrativa correspondiente, relativos a los expedientes identificados con los números 2024-0123 у 2024-0124, de los locales 01 y 07 respectivamente, donde presuntamente se evidencian pagos de los cánones de arrendamiento de ambos locales, referentes a los meses: febrero marzo, abril, mayo y junio de 2025, por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1500.00) cada uno, (SIC) los mismos fueron consignados por un monto que no cubre el pactado por las partes contratantes, esto al estar convenido por las mismas montos de Ciento Cincuenta Dólares Americanos ($150.00 USD) para el local número uno (01), y de Doscientos Treinta Dólares Americanos ($230.00USD) para el local número siete (07), según los dichos de la actora, y de Doscientos Cincuenta Dólares Americanos ($250.00 USD), según comunicaciones privadas cursantes en los folios cuarenta y cinco (45) cuarenta y seis (46), mismas que fueron recibidas por la demandada, y a las que se le dio valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de la ley adjetiva civil, haciendo que el pago realizado por la demandada ante la Oficina supra identificada sea insuficiente, ya que las partes de mutuo y de común acuerdo regularon el valor del canon de arrendamiento conforme fue señalado por la propia parte demandada en audiencia preliminar de fecha 31/10/2025, indicando lo siguiente: "convenimos en que la relación arrendaticia fue celebrada e iniciada en bolívares y luego hubo un ajuste en dólares, sin embargo ello no significó la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento"; careciendo, en consecuencia (SIC) los pagos consignados por la parte demandada, de eficacia para declarar la solvencia de la arrendataria, en razón que se dejó constancia en dicha audiencia del mencionado ajuste, mismo que fue omitido por la parte demandada al presuntamente consignar cánones de arrendamiento insuficientes ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de este Circuito Judicial, conllevando a que en razón de todo lo antes expuesto sea declarado procedente el argumento de falta de pago de la parte demandada, en virtud de la falta de pago de los meses comprendidos entre: Julio y Noviembre del año 2024, así como el pago insuficiente de los meses de: febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2025, encontrándose suficientemente probada la causal contenida en el literal "A" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y así quedara establecido expresamente en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide. Así las cosas, de acuerdo a lo alegado por la parte actora en relación a la finalización de la relación arrendaticia, es necesario mencionar la figura de la prorroga legal a la cual tienen derecho los arrendatarios amparados bajo la ley especial, la cual establece que al vencimiento de la relación arrendaticia, será aplicable lo previsto en el artículo 26 de la Ley especial, que dispone: (…) Del contenido del artículo que antecede, se desprende que una vez finalizados los contratos de arrendamiento, al arrendatario podrá optar a que se le mantenga en el uso del inmueble por el tiempo de prorroga estipulado en la ley; del caso de marras se constata que la relación arrendaticia data inicialmente desde el año 2003, por lo que el tiempo de prorroga aplicable sería el lapso de tres (3) años previsto en la ley; de esta forma, en el presente caso se constata que la parte actora notificó en fecha 24/09/2024, mediante comunicación privada recibida por la parte demandada, su voluntad de no renovar la relación arrendaticia, lo cual quedo (SIC) demostrado en instrumento cursante en los folios del cuarenta y siete (47) y cuarenta y ocho (48), instrumentos a los que este Despacho Judicial le otorgó valor de conformidad con lo establecido con (SIC) el artículo 429 de la ley adjetiva civil; concluyendo de esta manera que la relación arrendaticia se encontraba vigente, y esta debía finalizar al concluir la prorroga legal establecida, tomándose la relación contractual como una relación a tiempo determinado, la cual se regiría por las mismas convenciones pactadas por las partes en el contrato vigente, por lo que mal podría hablarse de la finalización de la relación arrendaticia; en consecuencia este Despacho Judicial se ve en la obligación de declarar improcedente la causal relativa al literal "G" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En resumen, se observa en cuanto a los alegatos esgrimidos en el libelo, se constata la falta de pago como causal de Desalojo, sobre los inmuebles constituidos por: locales comerciales Nros. 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti cruce con Avenida el Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; y al no probar pormenorizadamente la parte demandada, elementos que desvirtúen la presunción legal de haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: meses de: (SIC) julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2024, así como el mes de enero de 2025, referentes a los cánones de arrendamiento de los locales objeto del presente litigio, y dadas todas las premisas de hecho y de derecho anteriormente traídas a colación, conllevan a juicio de quien aquí decide a concluir en que (SIC) la pretensión aludida por la parte actora deberá prosperar en derecho, de conformidad con lo previsto en el literal "A" del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al haberse constatado y probado fehacientemente la falta de pago relativa a los cánones de arrendamiento, establecidos en el contrato de arrendamiento celebrado por las Sociedades Mercantiles PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A y TALLER RAFFA R.A C.A, respectivamente, referente a un bien inmueble constituido por: locales comerciales Nros. 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti (SIC) cruce con Avenida el Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital,: conforme a todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente señalados (SIC), ha de ser declarada CON LUGAR la pretensión de desalojo fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento (SIC), debiendo entonces la parte demandada, hacer entrega libre de personas y bienes del referido bien inmueble (SIC), una vez quede definitivamente firme la presente decisión, y así quedara expresamente establecido en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide. -III- -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo de local comercial, (SIC) por falta de pago de cánones de arrendamiento, prevista en el literal "A" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, contra la Sociedad Mercantil TALLER RAFFA R.A C.A, ambas ampliamente identificados en el presente fallo. SEGUNDO: Por consecuencia al particular anterior, se condena a la parte demandada en la causa (SIC) Sociedad Mercantil TALLER RAFFA R.A C.A, a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, y/o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva, libre de personas y bienes de los inmuebles arrendados constituidos por "locales comerciales Nros. 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti cruce con Avenida el Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital". TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada al haber resultado vencida totalmente en el proceso.” Resaltado y subrayado de la cita textual. Contra la aludida decisión, la apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 09 de marzo de 2026, ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2026, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a aquél, para la presentación de los respectivos escritos de informes, y vencido dicho término comenzaría a correr los ocho (08) días de despacho para las observaciones. Concluido dicho lapso, comenzaría a computarse el lapso de sesenta (60) días para emitir el fallo respectivo, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07 de abril 2026, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. Seguidamente, en fecha 24 de abril de 2026, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes. Luego, en fecha 08 de mayo de 2026, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes de la contraparte. Concluida la sustanciación en la presente causa, se procede a proferir el fallo correspondiente con base en las consideraciones expuestas infra. -II- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De la demanda: El presente juicio se inició mediante libelo de demanda, presentado en fecha 30 de abril de 2025, por el ciudadano José Enrique García Naranjo, en su carácter de Director de la sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores C.A., debidamente asistido por el profesional del derecho Juan Carlos Ramírez Azuaje, quienes demandaron por desalojo de dos (2) locales comerciales identificados con los números 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti cruce con Avenida El Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la sociedad mercantil Taller Raffa R.A C.A., representada por la ciudadana Antonella Alicia Auricchiella Pino, bajo las siguientes afirmaciones de hecho: Que, en fecha 21 de enero de 2004, se dio en arrendamiento los mencionados locales comerciales a la demandada. Expresó que dichos acuerdos se materializaron a través de la suscripción de dos contratos, los cuales quedaron debidamente asentados ante los libros de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador en fecha 22 de mayo de 2006, bajo los números 54 y 53, Tomo 03, correspondientes a los locales 01 y 07, respectivamente. Afirmó que en la cláusula tercera de los referidos instrumentos negociales se fijó un término de duración de un (1) año, contado a partir del 1ero de noviembre de 2003, estipulándose que los mismos serían prorrogables automáticamente por doce (12) meses en caso de que ninguna de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovar. Adujo la parte accionante que, anualmente y de mutuo acuerdo, las partes aplicaban una actualización por escrito del canon de arrendamiento. Señaló que la última renovación acordada correspondió al período comprendido entre el 01 de noviembre de 2023 y el 01 de noviembre de 2024. Acotó que en dicha oportunidad se estableció para el Local 01 un canon equivalente en bolívares, a la tasa del Banco Central de Venezuela, de ciento cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (US$ 150,00) más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), y para el Local 07, el equivalente a doscientos treinta dólares de los Estados Unidos de América (US$ 230,00) más I.V.A. Seguidamente, denunció el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria respecto a su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento. Sostuvo que, para el momento de la interposición de la demanda, la demandada acumulaba nueve (09) mensualidades vencidas por cada local, abarcando el período desde el mes de julio de 2024 hasta abril de 2025. En tal sentido, precisó que la deuda insoluta al día de la presentación ascendía a la cantidad de tres mil ochocientos dólares americanos (US$ 3.800,00) más I.V.A., pagaderos en bolívares a la tasa oficial. En cuanto al vencimiento contractual y la figura de la prórroga legal, aseveró que en fecha 24 de septiembre de 2024, procedió a notificar por escrito a la demandada su decisión de no renovar los contratos que expiraban el 1ero de noviembre de 2024. Argumentó que, si bien la arrendataria tenía el derecho a disfrutar de una prórroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, dicha prerrogativa estaba estrictamente condicionada a encontrarse al día con el pago del canon arrendaticio. Explicó que, para la fecha de vencimiento contractual, la arrendataria mantenía una morosidad de cinco (5) mensualidades (monto total de US$ 750,00 por el Local 01 y US$ 1.150,00 por el Local 07, más I.V.A.), por lo que, al encontrarse insolvente, perdió automáticamente de pleno derecho el disfrute de la referida prórroga, haciendo exigible el desalojo de los inmuebles por vía judicial ante la imposibilidad de conciliación. Aunado a ello, la demandante manifestó que la arrendataria, mediante artificios y argumentos falsos, solicitó la apertura de sendos expedientes de consignación ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.). Indicó que a dichos procedimientos se les asignaron los números 2024-0123 y 2024-0124, para los locales 01 y 07, respectivamente. Expresó, que en dichas solicitudes la demandada propuso y consignó de manera unilateral un canon mensual de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), contraviniendo abiertamente los montos en divisas aceptados previamente y que la misma demandada había estado cancelando regularmente desde enero hasta junio de 2024, omitiendo consignar de “mala fe” las facturas fiscales que evidenciaban el monto real y su atraso. Aseguró que la cuenta bancaria Nº 0105-0638-78-168292361, de la arrendadora en el Banco Mercantil, jamás fue cerrada y que la demandada siempre tuvo la potestad de depositar en bolívares o pagar en divisas en efectivo directamente en sus oficinas; razón por la cual, sostuvo que es totalmente falso que PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., haya cerrado su cuenta bancaria y menos aún que se haya negado a recibir el pago en divisa en la oficina, por cuanto su principal interés es recaudar a tiempo las mensualidades de los arrendamientos de todos los inmuebles para así poder cobrar por sus servicios. Acotó, además, que la arrendataria se negó en reiteradas oportunidades a actualizar la documentación requerida para la redacción de un nuevo contrato conforme las exigencias del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, persiguiendo evadir los gastos legales, aranceles de notaría y la respectiva actualización del depósito en garantía, violando -según su dicho- el artículo 19 ejusdem. Reiteró que, la arrendataria, TALLER RAFFA R.A. C.A., asumió la obligación de pagar el canon de arrendamiento de los cinco (05) primeros días hábiles de cada mes, según se evidencia de la cláusula segunda del contrato; asimismo, aceptó el ajuste del canon de arrendamiento aplicable para la renovación del contrato desde el 1ero de noviembre de 2023, al 1ero de noviembre de 2024, el cual -afirma la parte demandante- pretende ahora desconocer mediante la apertura de un expediente ante la O.C.C.A.I., para consignar un monto impuesto unilateralmente por ella, de bolívares UN MIL QUINIENTOS (Bs. 1.500,00), violando el contenido del artículo 1.264 del Código Civil. Expuso la actora, haber intentado por la vía del diálogo personal y amistoso, negociar la entrega de los inmuebles, encontrando en todo momento una negativa por parte de la accionada de cumplir con los cánones atrasados y desalojar. Detalló que, ante la renuencia de la demandada a firmar la notificación de expiración del contrato y pérdida de la prórroga legal con fecha 29 de noviembre de 2024, procedió a fijar los respectivos carteles en las entradas de los locales comerciales, dejando constancia fotográfica de tal actuación. Respecto a su cualidad y legitimación para intentar y sostener el juicio, la parte accionante fundamentó su representación de forma detallada en el mandato de administración conferido a la sociedad mercantil PALACIOS Y CÍA SUCESORES C.A. Explicó que el primer mandato de administración sobre los locales objeto de la demanda fue recibido mediante un documento privado suscrito en fecha 29 de abril de 1.994, otorgado por la Sucesión Celio Rodríguez. Detalló que dicha sucesión se encuentra conformada por los ciudadanos Pedro José Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza y Celio Antonio Rodríguez Zarza, a quienes señaló como los legítimos propietarios de los inmuebles, condición que afirmó evidenciar mediante la Declaración Sucesoral tramitada ante el extinto Ministerio de Hacienda en fecha 23 de noviembre de 1.981, bajo el número de expediente 811861. Continuó narrando que, posteriormente, en fecha 29 de mayo de 2013, los ciudadanos Celio Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza y Pedro Antonio Rodríguez Zarza, procedieron a actualizar y confirmar el referido mandato de administración a favor de PALACIOS Y CÍA SUCESORES C.A. Indicó, que este acto se materializó mediante una escritura de apoderamiento otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Las Islas Canarias, en Santa Cruz de Tenerife, Reino de España, signada con el número 918, la cual fue debidamente apostillada bajo el número 144.438 en esa misma fecha. Finalmente, destacó la accionante que el 17 de octubre de 2024, los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez y Yurena Rodríguez Vicente, actualizaron y ratificaron nuevamente el mandato de administración a favor de su representada. Señaló, que dicha actualización se efectuó mediante una escritura de Poder Especial otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Las Islas Canarias, en Los Realejos, Reino de España, bajo el número 900, encontrándose el mencionado instrumento debidamente apostillado bajo el número N8006/2024/007564, en fecha 25 de octubre de 2024. Fundamentó en derecho su pretensión señalando que la demandada cometió fraude a la ley y lesionó su patrimonio, violentando el principio de buena fe y el cumplimiento exacto de las obligaciones en la forma contraída, previstos en los artículos 1.160 y 1.592 del Código Civil. Asimismo, invocó los literales "a", "g" e "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como causales concretas de desalojo por falta de pago de mensualidades consecutivas, vencimiento del contrato sin acuerdo de prórroga y quebrantamiento de las obligaciones legales y contractuales. Finalmente, en los capítulos concernientes a la estimación de la demanda y el petitorio, la parte actora estimó la cuantía de la presente acción en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 250.000,00), a los fines exclusivos de su admisibilidad y para determinar la competencia del Tribunal de Municipio, solicitando que la ciudadana Antonella Alicia Aurichiella Pino fuese citada en las direcciones de los recintos comerciales. Concluyó solicitando formalmente que la acción de desalojo sea admitida, sustanciada por los trámites del procedimiento oral y declarada con lugar, requiriendo en consecuencia la restitución material de los locales 01 y 07, libres de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y conservación, peticionando de igual forma la condenatoria en costas procesales a la demandada por obligar a su representada a litigar. De la contestación: En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, compareció la ciudadana Antonella Alicia Auricchiella Pino, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Taller Raffa R.A. C.A., debidamente asistida por la abogada Chineska Coromoto Rivero Arias, parte demandada en el presente juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores C.A., alegando lo siguiente: En su escrito, la representación de la accionada comenzó exponiendo un punto previo en el cual cuestionó severamente la legitimidad y conformación de la sucesión del ciudadano Celio Rodríguez González, propietario originario de la parcela donde funcionan los locales comerciales objeto de la litis. En este sentido, argumentó que la parte actora inventó a última hora una sucesión en la cual sobraban dos personas, identificadas como Yurena Rodríguez Vicente y Celio Rodríguez Vicente, y que, a su vez, en la misma faltaba la ciudadana Lucrecia Zarza Rodríguez de Rodríguez, viuda del causante y titular del cincuenta por ciento (50%) del patrimonio. Asimismo, la accionada objetó la legitimidad del ciudadano José Enrique García Naranjo, quien se presentó como el nuevo director y representante legal de la empresa demandante, señalando que su nombramiento derivó de un acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada el sábado 17 de febrero de 2024, protocolizada más de un año después, y en la cual supuestamente la anterior directora, ciudadana Laura Alecia Naranjo de García, renunció a su cargo y cedió sus acciones. La demandada expresó una duda – según su dicho- razonable sobre la veracidad y autenticidad de las huellas y firmas de dicha ciudadana, argumentando que la misma falleció al día siguiente, domingo 18 de febrero de 2024, a causa de padecimientos graves diagnosticados como insuficiencia respiratoria aguda, hidrocefalia obstructiva y hemorragia subaracnoidea Fischer IV, lo que a su juicio hacía inverosímil su participación activa en dicha asamblea. Con base en estos alegatos, la demandada opuso cuestiones previas conforme al ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, denunciando la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado y representante de la actora por no tener la representación que se atribuye, tanto respecto de la sociedad mercantil Administradora PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., como del ciudadano JOSÉ ENRIQUE GARCÍA NARANJO. Es menester señalar que dichas defensas previas fueron decididas por el Juzgado a quo en fecha 07 de agosto de 2025, siendo declaradas sin lugar, agotándose así dicha incidencia. Al descender al fondo de la controversia y contestar la demanda, la accionada admitió ser representante legal de TALLER RAFFA R.A. C.A. y tener arrendados los locales comerciales números 01 y 07, ubicados en la calle Razzetti con la Av. Los Stadiums de la urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el 21 de enero de 2004, mediante contratos autenticados en el año 2006 con vigencia de un año. Sin embargo, aclaró que en aquel entonces desconocían la falta de cualidad de la sociedad mercantil actora para administrar los bienes de la Sucesión Celio Rodríguez González, constituida por los ciudadanos Lucrecia Zarza Rodríguez (cónyuge), Celio Antonio Rodríguez Zarza (hijo), Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza (hija) y Pedro José Rodríguez Zarza (hijo). Asimismo, aclaró que no hasta el momento de contestación de la demanda, no consta en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, donde reposa el documento de propiedad de las parcelas de terreno donde se levantaron los dos (02) locales comerciales, que los herederos hayan aceptado, ni repudiado, ni partido ni adjudicado, la herencia dejado por su causante. Seguidamente, negó, rechazó, y contradijo que los ajustes del canon de arrendamiento se aplicaran de mutuo acuerdo, calificándolos como cobros abusivos, unilaterales y discrecionales impuestos en dólares, lo cual denunció como una violación expresa al orden público y a la prohibición taxativa contenida en el artículo 41, literal "e", y en la disposición transitoria cuarta del artículo 48 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Aseveró que la parte actora con ese eufemístico concepto de “renovación” y “ajuste” del canon de arrendamiento, realmente lo que hacía era meter presión con amenazas de no volver a renovar el contrato, pedir la desocupación al término del contrato, para exigir e imponer finalmente, un canon de arrendamiento más elevado. Añadió la accionada que la parte actora se negó a suscribir nuevos contratos notariados desde la entrada en vigencia de la nueva ley en 2014, desatendiendo obligaciones irrenunciables, tales como firmar un contrato nuevo notariado, y facilitar la cédula catastral del inmueble y conformidad de uso, por lo que la inquilina opuso la excepción non adimpleti contractus, indicando que venía pagando un canon simbólico de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.). En consecuencia, negó y contradijo la afirmación contenida en el libelo sobre la falta de pago y rechazó adeudar la cantidad de un mil quinientos dólares (1.500,00 US$) por el local 01, dos mil trescientos dólares (2.300,00 US$) por el local 07, y la suma total de tres mil ochocientos dólares (3.800,00 US$) más I.V.A., reiterando que dichos cobros en moneda extranjera eran nulos y fruto de argucias. Igualmente, la parte demandada negó, rechazó y contradijo haber perdido automáticamente el derecho a disfrutar de la prórroga legal por encontrarse incursa en insolvencia, para sustentar esta defensa, la accionada argumentó que en el presente caso no se produjo la concurrencia de al menos tres elementos determinantes y necesarios para corroborar la sanción que daría lugar a la pérdida de tal derecho. En primer término, la inquilina advirtió que, si bien dicha sanción se encuentra prevista en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la misma debía ser contrastada con los respectivos requisitos de procedibilidad. En este sentido, cuestionó la viabilidad de aplicar dicha norma sobre la base de un contrato que, a su dicho, no estaba ajustado a derecho, resultaba contrario a la ley y a las buenas costumbres, y habría sido suscrito por quien carecía de cualidad de representación para fungir como arrendador. Añadió que no resultaba procedente la sanción derivada de un instrumento que contenía disposiciones para el pago del canon en moneda extranjera, circunstancia expresamente prohibida por la ley que acarrearía la nulidad del contrato, convirtiendo la relación en un hecho ilícito y de enriquecimiento ilícito. En segundo lugar, la parte accionada sostuvo que el sujeto que pretenda hacer valer y aplicar la mencionada norma de decaimiento de la prórroga legal, debe ostentar inequívocamente la cualidad legítima para intentar y sostener la acción correspondiente, bien sea en la vía judicial o administrativa. Como tercer y último elemento, la representación de la empresa demandada esgrimió que la norma jurídica no podía constituirse en un instrumento de presión, amenaza sostenida y amedrentamiento. Expresó que la excitación de la ley no debe emplearse para forzar a una persona, sea natural o jurídica, a complacer al interesado mediante la obtención de aceptaciones viciadas o la imposición de acuerdos simulados y aparentes derivados de la violencia, el dolo o el error en el consentimiento. Rechazó de igual forma el supuesto desconocimiento e incumplimiento del contrato, negando que sus expedientes de consignación ante la O.C.C.A.I. (N° 2024-0123 y N° 2024-0124) estuvieran basados en argumentos falsos, así como la mala fea alegada por su contraparte, el abuso de derecho y los supuestos de hechos falsos de los que se le acusa. Añadió en relación a la documentación exigida en reiteradas oportunidades a su representada para redactar un nuevo contrato, que realmente lo que se les exigió fue la entrega de ciertos documentos, que la administradora ya tenía, en razón de ello, se manifestó la negativa de la entrega de dicha documentación, porque a “ojos vistas”, la sociedad mercantil demandante, ya estaba determinada a demandar el desalojo, y no un nuevo contrato de arrendamiento. La parte demandada sostuvo que, si bien el artículo 1.264 del Código Civil establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal precepto debe entenderse referido exclusivamente a obligaciones lícitas y transparentes. En este sentido, rechazó que se le pueda imputar un incumplimiento cuando el contrato está viciado de nulidad por fijar pagos en moneda extranjera y cláusulas abusivas. Asimismo, invocó el artículo 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial para señalar que el mandato de suscribir un "contrato equilibrado" fue vulnerado por la actora al imponer condiciones desmedidas y contrarias al orden público. Respecto al capítulo de la demanda sobre supuestos acercamientos para resolver el conflicto, la demandada los calificó de "falacia". Argumentó que lo que la actora denomina "intento conciliatorio" fue en realidad una estrategia de amedrentamiento y amenaza constante de no renovar el contrato para forzar la entrega del inmueble. Por otra parte, la accionada atacó frontalmente la validez de los mandatos presentados por la actora, (especialmente el de mayo de 2013 y octubre de 2024) impugnándolos y desconociéndolos, por ser instrumentos privados que pretenden otorgar facultades que exceden la simple administración. La defensa subrayó tres vicios fundamentales: • Omisión de Herederos Legítimos: Se denunció la exclusión de la cónyuge sobreviviente, Lucrecia Zarza Rodríguez, quien posee el 62.50% de los locales objeto del presente litigio. • Inclusión de Terceros Ajenos: Se señaló que la actora "inventó" una sucesión al incluir a personas (Yurena y Celio Rodríguez Vicente) que no forman parte de la comunidad hereditaria. • Fallecimiento de Otorgantes: Se acreditó que uno de los supuestos mandantes, Celio Antonio Rodríguez Zarza, falleció en el año 2014, lo que extinguió de pleno derecho cualquier representación otorgada por él. Finalmente, en el mismo escrito de contestación, la ciudadana Antonella Alicia Auricchiella Pino interpuso formal reconvención en contra de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., solicitando a la jurisdicción que decrete la nulidad absoluta de todos y cada uno de los documentos que acompañaron el libelo de demanda, específicamente los marcados como Anexos 1, 2, 27, 28 y 30. Fundamentó su pretensión reconvencional en que dichos instrumentos estaban viciados de error, violencia y dolo, y que los contratos de arrendamiento y sus presuntos ajustes resultaban nulos por transgredir normativas de orden público, citando expresamente los artículos 7 y 206 del Código de Procedimiento Civil y las prohibiciones de establecer cánones en moneda extranjera previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Concluyó solicitando que la contestación y reconvención fuesen declaradas con lugar. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos de la presente litis, observándose que las pretensiones de la parte accionante se circunscriben a obtener la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo de los locales comerciales números 01 y 07 por las causales de falta de pago y vencimiento del término contractual; fundamentando su acción en una supuesta morosidad acumulada desde el mes de julio de 2024 —sobre la base de cánones anualmente actualizados en moneda extranjera— y en la pérdida automática del derecho a la prórroga legal por la insolvencia de la arrendataria al momento de la expiración del contrato. Por su parte, la empresa accionada contradice tales pedimentos excepcionándose, en primer término, mediante la impugnación de la cualidad y legitimación de la actora y su representante, cuestionando la conformación de la comunidad hereditaria y la validez del acta de asamblea que rige la dirección de la sociedad demandante; negando, en segundo término, la validez de los ajustes de canon en divisas por considerarlos violatorios del orden público y fruto de imposiciones unilaterales; y finalmente, rechazando la situación de insolvencia al afirmar haber honrado sus obligaciones mediante consignaciones legales ante la autoridad administrativa (O.C.C.A.I.), interponiendo a su vez reconvención para que se declare la nulidad absoluta de los instrumentos que fundamentan la pretensión libelar por adolecer de vicios de fondo y falta de representación legítima de los otorgantes. -III- PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas de la parte actora junto al escrito libelar: Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 18 al 31, de la primera pieza del presente expediente, copia simple del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el número 53, tomo 03, en fecha 21 de enero de 2004, correspondiente al Local Nº 7, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Esquina Razetti Cruce con Avenida El Estadio, Parroquia San Pedro Municipio Libertador, Distrito Capital. Mismo que fue celebrado entre la sociedad mercantil Palacios & Compañía Sucesores Compañía Anónima (la arrendadora) y la sociedad mercantil Taller Raffa R.A. C.A. (arrendataria). Al respecto, una vez analizados los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que, que tanto la parte actora como la parte demandada coinciden en señalar la existencia de una relación arrendaticia de larga data sobre el local No. 07, en cuyo documento de origen, la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucesores C.A., se encontraba representada por la ciudadana Laura Naranjo de García (+). En este sentido, la parte demandada pretendió impugnar dicho documental, no obstante, al ser un hecho reconocido por las partes en litigio, dicha impugnación debe ser desechada. Por tanto, conforme a la doctrina procesal vigente y lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, los hechos sobre los cuales las partes hayan convenido o que hayan sido admitidos en el libelo y la contestación, están exentos de prueba. En consecuencia, al existir un reconocimiento mutuo sobre la relación arrendaticia previa, este Tribunal fija dicho evento como un hecho cierto y fuera de controversia. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 32 al 44, de la primera pieza del presente expediente, copia simple del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el número 54, tomo 03, en fecha 21 de enero de 2004, correspondiente al Local Nº 1, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Esquina Razetti Cruce con Avenida El Estadio, Parroquia San Pedro Municipio Libertador, Distrito Capital. Mismo que fue celebrado entre la sociedad mercantil Palacios & Compañía Sucesores Compañía Anónima (la arrendadora) y la sociedad mercantil Taller Raffa R.A. C.A. (arrendataria). Al respecto, una vez analizados los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que, que tanto la parte actora como la parte demandada coinciden en señalar la existencia de una relación arrendaticia de larga data sobre el local No. 1, en cuyo documento de origen, la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucesores C.A., se encontraba representada por la ciudadana Laura Naranjo de García (+). En este sentido, la parte demandada pretendió impugnar dicho documental, no obstante, al ser un hecho reconocido por las partes en litigio, dicha impugnación debe ser desechada. Por tanto, conforme a la doctrina procesal vigente y lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, los hechos sobre los cuales las partes hayan convenido o que hayan sido admitidos en el libelo y la contestación, están exentos de prueba. En consecuencia, al existir un reconocimiento mutuo sobre la relación arrendaticia previa, este Tribunal fija dicho evento como un hecho cierto y fuera de controversia. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 45 al 46, de la primera pieza del presente expediente copia simple de la carta de actualización del canon de arrendamiento del Local 01, suscrita en fecha 15 de noviembre de 2023, por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., a regir -según el contenido de la misma- a partir del día 01 de enero del año 2024. A la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria; surtiendo plenos efectos respecto a la actualización del canon de arrendamiento del Local 01 a regir a partir del 01 de enero de 2024, suscrita por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante los folios 47 al 48, de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la carta de notificación de NO RENOVACION del Contrato de arrendamiento correspondientes a los Locales 01 y 07, suscritas por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., en fecha 24 de septiembre de 2024. A la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria; surtiendo plenos efectos respecto a la notificación de NO RENOVACIÓN de los contratos de arrendamiento correspondientes a los Locales 01 y 07, suscrita por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., en fecha 24 de septiembre de 2024. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 49 al 60, de la primera pieza del presente expediente, copias simples de las facturas fiscales Nos. 013256, 013219, 013156, 013220, 013157, 013259, pagadas por concepto de canon de arrendamiento de Alquileres (+ IVA y/o agua si corresponde) por el Arrendamiento del Inmueble ubicado en Av. Stadium, Calle Razetti, Los Chaguaramos, correspondientes a los meses de junio, mayo y abril de 2024. Al no haber sido cuestionada su exactitud ni su autoría, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio y las tiene como fidedignas, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, tales facturas demuestran el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y servicios correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2024 por parte de la arrendataria. Por los montos reflejados en las mismas de 6.375,36 bs (equivalentes a la cantidad de 175$ de los Estados Unidos de América), y 8.500,48 bs (equivalentes a la cantidad de 234$ de los Estados Unidos de América), respectivamente. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 61 al 62 de la primera pieza del presente expediente, copias simples de notificación de expiración del contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 21 de enero de 2004, bajo el número 53, Tomo 03, a partir del día 1ero de noviembre de 2024, sin derecho al beneficio de la prórroga legal, por encontrarse la arrendataria insolvente en el pago de 05 mensualidades del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2024. Suscrita en fecha 29 de noviembre de 2024, por la empresa arrendadora. A las cuales se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte contraria; surtiendo plenos efectos respecto a la notificación de expiración del contrato de arrendamiento, a partir del día 01 de noviembre de 2024. Así se establece.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 63 al 65 de la primera pieza del presente expediente, impresión a color de las fotografías tomadas a la fachada de los locales 01 y 07, con los carteles de NOTIFICACION DE VENCIMIENTO y solicitud de entrega de los locales, desde un plano vertical, y horizontal, respectivamente, éstas fotografías fueron tomada por el ciudadano José García Enrique Naranjo con un dispositivo móvil con cámara integrada Marca Infinix, Modelo X633B, siendo las 10:03 y 10:04 am del día 29-11-2024, quedando identificadas como IMG_20241129_100356_094.jpg, IMG_20241129_100358_962.jpg, y IMG_20241129_100410_330.jpg. En virtud de que las referidas impresiones fotográficas no fueron impugnadas por la adversaria, y que guardan coherencia con el relato fáctico expuesto en la demanda, esta Juzgadora les otorga valor de presunción, las cuales, al ser adminiculadas con el resto del acervo probatorio, permiten tener por demostrado que en fecha 29-11-2024 se hicieron públicos los avisos de vencimiento y solicitud de entrega en los locales 01 y 07. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 66 al 87 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de MANDATO DE ADMINISTRACION de fecha 29 de abril de 1.994, otorgado por la Sucesión Celio Rodríguez, copia simple de PODER ESPECIAL de fecha 29 de mayo de 2013, otorgado por los ciudadanos CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA, LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA y PEDRO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA, y copia simple de PODER ESPECIAL de fecha 17 de octubre de 2024, otorgado por los ciudadanos YURENA RODRÍGUEZ VICENTE, CELIO RODRÍGUEZ VICENTE, LUCRECIA INOCENTE RODRÍGUEZ ZARZA y PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ ZARZA (posteriormente consignado en original, cursante a los folios 281 al 287 de la primera pieza del presente expediente), todos a la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, los dos últimos ante el Notario del Ilustre Colegio de Las Islas Canarias, debidamente apostillados. Este Tribunal observa que la parte demandada formuló impugnación contra los referidos documentales. No obstante, en virtud de que el Juzgado a quo desechó dicha impugnación mediante auto de fecha 14/11/2025, los instrumentos mantienen su presunción de fidedignidad conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al no haber sido atacados mediante tacha de falsedad, y habiéndose presentado posteriormente uno de dichos documentos en original, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio respecto a la voluntad de representación allí contenida. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 88 al 105 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de la Declaración Sucesoral del de cujus CELIO RODRIGUEZ GONZÁLEZ, identificada con el número de Expediente 811861, tramitada ante el extinto Ministerio de Hacienda en fecha 23 de noviembre de 1.981. Esta Juzgadora observa que la documental bajo análisis constituye la copia fotostática de un documento público administrativo, emanado de un órgano estatal en el ejercicio de sus potestades tributarias, que al no haber sido objeto de impugnación por la parte contra quien se opone dentro de los lapsos legales, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a su fidedignidad, equiparándola en eficacia a su original. De su contenido se desprende con certeza: a) El fallecimiento del causante y la apertura de la sucesión. b) La identidad de los herederos que realizaron la declaración de voluntad ante la administración tributaria. c) La inclusión del inmueble objeto de la presente causa dentro del patrimonio hereditario, lo cual sirve de base para acreditar el derecho de propiedad o posesión alegado por la parte actora en cuanto a sus poderdantes. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito libelar, cursante a los folios 106 al 122 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A, celebrada en fecha 17 de febrero de 2024, la cual quedó inscrita con el número 1, tomo 44-A, de fecha 13 de marzo de 2025 del Registro Mercantil Quinto del Area Metropolitana de Caracas. Misma que fue consignada en copia certificada, cursante a los folios 269 al 280 de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, se observa que dicha documental fue impugnada por la parte contraria, sin embargo, al haber sido consignada posteriormente en copia certificada, dicha impugnación debe ser desechada, por lo que este Tribunal valora la referida instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. El acta bajo estudio demuestra de forma fehaciente la vigencia de los cargos directivos y las facultades de administración otorgadas dentro de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., otorgando certeza sobre la legitimidad de su representación en el presente juicio. Así se precisa.- Promovió junto al escrito libelar, cursante al folio 123 de la primera pieza del presente expediente, copia de la cédula de identidad de José Enrique García Naranjo. Promovió, junto al escrito libelar, copia simple del RIF de PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Al haber sido promovidos en copia simple junto con el escrito libelar y no habiendo sido impugnados por la contraparte en la oportunidad legal para la contestación, esta Juzgadora los declara como fidedignos. En consecuencia, se les atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La cédula de identidad se considera demostrativa de la identificación plena, nacionalidad y capacidad del ciudadano JOSÉ ENRIQUE GARCÍA NARANJO para actuar en el presente proceso. El RIF acredita fehacientemente la existencia, denominación social, domicilio fiscal y número de identificación tributaria de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Así se establece.- Pruebas de la parte actora junto al escrito de contestación a la cuestión previa opuesta: Promovió, cursante a los folios 229 al 232 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 1”, copia simple de documento de propiedad de los inmuebles objeto de la presente acción de desalojo debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 08 de noviembre de 1.950, bajo el número 50, folio 52 del Protocolo 1ero, Tomo 3. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la cualidad de propietario del de cujus Celio Rodríguez Gonzáles, sobre el inmueble objeto del juicio, y consecuencialmente la propiedad que ostentan sobre dicho inmueble sus herederos. Así se decide.- Promovió, cursante a los folios 233 al 234 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 2”, copia simple de acta de nacimiento del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA (+). Promovió, cursante a los folios 235 al 236 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 3”, copia simple de acta de nacimiento del señor PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante a los folios 238 al 241, de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 4”, copia simple de acta de nacimiento de la señora LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante a los folios 242 al 245, de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 5”, copia simple de acta de defunción de la Señora LUCRECIA ZARZA RODRIGUEZ (+), inscrita ante el Registro Civil de Puerto de la Cruz, identificada con el número 2240647. emitida en fecha 23 de junio de 2.006. Promovió, cursante a los folios 246 al 252 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 6”, copia simple de declaración sucesoral de la Señora LUCRECIA ZARZA RODRIGUEZ (+), número 00119667 de fecha 03-07-2013 presentada ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Promovió, cursante a los folios 253 al 254 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 7” copia simple de acta de defunción del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA (+). Certificación Literal inserta en el Tomo 00164, pagina 355 de la Sección 3era del Registro Civil de San Cristóbal de La Laguna. Promovió, cursante a los folios 255 al 257 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 8”, copia simple de acta de nacimiento del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE, identificada con el número L 022893, P115, de fecha 20 de septiembre de 1.974, cuya reproducción integra corresponde al asiento obrante en Tomo 00106 página 115 de la Sección 1ª del Registro Civil de Puerto de La Cruz. Promovió, cursante a los folios 258 al 260 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 9”, copia simple de acta de nacimiento de la señora YURENA RODRIGUEZ VICENTE, numero L 035913, P 009. de fecha 19 de mayo de 1.978, cuya reproducción Integra corresponde al asiento obrante en Tomo 00114, página 009 de la Sección 1ª del Registro Civil de Puerto de La Cruz. Promovió, cursante al folio 261 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 10”, copia del pasaporte del señor CELIO ANTONIO RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 262 de la primera pieza del presente expediente, marcada como “ANEXO 11” copia del Documento Nacional de Identidad del señor CELIO ANTΟΝΙΟ RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 263 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 12”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor PEDRO JOSE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 264 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 13”, copia del pasaporte de la señora LUCRECIA INOCENTE RODRIGUEZ ZARZA. Promovió, cursante al folio 265 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 14”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE. Promovió, cursante al folio 266 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 15”, copia del Documento Nacional de Identidad del señor CELIO RODRIGUEZ VICENTE. Promovió, cursante al folio 267 de la primera pieza del presente expediente, marcada “ANEXO 16”, copia del Documento Nacional de Identidad de la señora YURENA RODRIGUEZ VICENTE. A dicho conjunto documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido promovido en copia simple y no haber sido objeto de impugnación por la contraparte, siendo que las actas de nacimiento (Anexos 2, 3, 4, 8, 9) demuestran de forma irrefutable la filiación de los ciudadanos respecto de sus causantes, las Actas de Defunción (Anexos 5, 7) acreditan el fallecimiento y la apertura de la sucesión de los ciudadanos Lucrecia Zarza Rodríguez y Celio Antonio Rodríguez Zarza y los Documentos de Identidad (Anexos 10-16) sirven para establecer la identidad de las personas naturales que otorgaron poder de administración a la hoy demandante. Estos documentos, adminiculados, establecen la cadena sucesoral necesaria para acreditar la legitimación activa de la demandante. Así se establece.- Pruebas de la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda: Promovió, junto al escrito de contestación, cursante a los folios 146 al 149, de la primera pieza del presente expediente, marcada letras “DPP”, copia simple de documento de propiedad a nombre de CELIO RODRÍGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° E-3.218, de las parcelas de terreno donde funcionan los locales comerciales 1 y 7, que se pretende desalojar. Al respecto, esta Juzgadora observa que la referida instrumental es idéntica a la promovida por la parte actora y cursante a los folios 229 al 232 del expediente, la cual ya fue objeto de análisis por este Tribunal. En virtud del principio de comunidad de la prueba, la parte demandada ratifica la existencia del título de propiedad que vincula al inmueble con el ciudadano Celio Rodríguez González (+). Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 150 al 162, de la primera pieza del presente expediente, marcadas letras “ACTASA", copia simple de Acta General Extraordinaria de Asamblea de Accionistas de la sociedad mercantil PALACIOS y COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., celebrada en fecha sábado 17 de febrero de 2024, registrada en fecha 13 de marzo de 2025 en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el N° 1, Tomo 44-A. Al respecto, este Tribunal observa que la presente documental guarda identidad total con la promovida por la parte actora y que fuera consignada en copia certificada a los folios 269 al 280. En virtud del principio de comunidad de la prueba, esta sentenciadora la valora de forma íntegra. Al haber sido invocada tanto por la parte actora como por la demandada en su contestación, se tiene por reconocida la autenticidad y fidedignidad de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, por tratarse de un acto debidamente registrado, goza de la presunción de veracidad propia de los documentos públicos (Art. 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil). Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 163 al 178 de la primera pieza del presente expediente, marcada “EXPERTICIA", copia simple de informe pericial sobre la firma de puño y letra de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683, accionista y directora de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.” Suscrita por el experto ANTONIO PALMA DE CONCILIS RUSCITO, titular de la cédula de identidad N° V.-5.218.536, miembro del Colegio De Expertos Grafotécnicos de Caracas, inscrito con el N° 13. Miembro igualmente, de la Asociación Nacional De Peritos (A.N.P.) con el N° 26 y registrado en La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (T.S. J:) y miembro también, de la Sociedad Internacional De Peritos En Documentoscopia. Al respecto, se observa que dicho informe fue consignado en copia simple, y al no ser un documento público ni reconocido por la parte a quien se opone, carece de eficacia probatoria de acuerdo con el artículo 429 ejusdem. Aunado a lo anterior, dicha documental deviene en impertinente para dirimir el asunto debatido. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 179 al 188 de la primera pieza del presente expediente, marcado letras "SSUC", copia simple de declaración sucesoral de CELIO ANTONIO RODRIGUEZ GONZALEZ. Este Tribunal observa que la referida documental es idéntica a la promovida por la parte actora (folios 88 al 105). En virtud del Principio de Comunidad de la Prueba, los efectos de este instrumento se extienden a todo el proceso. Al haber sido invocada por la demandada en su contestación, se convalida su relevancia y fidedignidad en el presente juicio. De conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos que el funcionario público (Ministerio de Hacienda) certificó, específicamente en cuanto a la apertura de la sucesión y el inventario de bienes. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 189, marcada letras "CRZ", copia simple de certificado de defunción del de cujus CELIO RODRIGUEZ ZARZA, de fecha 14 de marzo de 2022. Esta sentenciadora observa que la referida instrumental ha sido incorporada al proceso tanto por la parte actora (dentro del conjunto documental de filiación) como por la parte demandada en su escrito de contestación. En virtud del Principio de Comunidad de la Prueba, los efectos probatorios del documento se extienden a toda la litis, independientemente de quien lo haya consignado, quedando plenamente establecida con dicha documental, la muerte del causante y la consecuente legitimación de sus herederos para sucederle en sus derechos sobre el inmueble objeto de juicio. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 190 al 191 de la primera pieza del presente expediente, marcada letras “ADDF”, copia simple de certificado de defunción N° 465, de fecha 19 de febrero de 2024, de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, cédula de identidad N° V.-3.184.683. Al haber sido consignada en copia simple y no haber sido objeto de impugnación o tacha por la parte actora, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La presente prueba guarda estrecha relación con el Acta de Asamblea de fecha 17 de febrero de 2024 (valorada anteriormente). El deceso de la ciudadana, acredita la apertura de su sucesión y el cese de sus funciones activas dentro de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., lo cual resulta relevante para determinar la legitimidad de las actuaciones posteriores de la empresa y la composición de su capital social. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 192 de la primera pieza del presente expediente, marcada letra “CEDI”, copia simple de la cédula de identidad de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, cédula de identidad N° V.-3.184.683. Al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandante, se le otorga pleno valor probatorio a la referida copia de la cédula de identidad, dándose por establecida la identificación de la ciudadana Laura Alecia Naranjo de García a todos los efectos legales del presente fallo. Así se precisa.- Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 193 al 196, de la primera pieza del presente expediente, marcadas letras y números “COMPROC-1”, copia simple de comprobante de cumplimiento de requisitos para aperturar expediente de consignación (2024-0123) en la OCCAI, por local N° 01, así como comprobantes de pago de los meses de abril, mayo y junio de 2025, por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00 bs) cada uno. Promovió, junto al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 197 al 200, de la primera pieza del presente expediente, marcadas letras y números “COMPROC-7”, copia simple de comprobante de cumplimiento de requisitos para aperturar expediente de consignación (2024-0123) en la OCCAI, por local N° 07, así como copia simple de comprobantes de pago de los meses de abril, mayo y junio de 2025, por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00 bs) cada uno. Las referidas documentales, consistentes en copias simples de recibos y formularios administrativos de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no fueron objeto de impugnación por la parte actora. En consecuencia, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndolas como representaciones fieles de las actuaciones realizadas ante dicha oficina judicial. Acreditándose los pagos efectuados por la demandada respecto a los cánones de enero a junio de 2025 para los inmuebles objeto de la litis. Promovió, cursante a los folios 202 al 217 de la primera pieza del presente expediente, copia simple de comprobantes de pago ante la OCCAI, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2025, por la cantidad MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00 bs) cada uno, respecto a los locales Nos. 01 y 07. Al respecto, se observa que el procedimiento oral vigente exige que el demandado acompañe con su escrito de contestación toda la prueba documental de la que disponga. La jurisprudencia constante de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha ratificado que la omisión de esta carga determina la inadmisibilidad de tales pruebas si se pretende su incorporación posterior. Por tanto, se ratifica la inadmisión de los comprobantes de pago por haber sido promovidos de forma extemporánea, contraviniendo el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.- Promovió prueba de posiciones juradas en la persona del ciudadano José Enrique García Naranjo, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores, C.A., comprometiéndose a absolver las mismas recíprocamente. Al respecto, observa esta alzada que conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de posiciones juradas debe evacuarse indefectiblemente en el curso del debate oral y la misma, se trata de un acto cuya práctica depende de la iniciativa de la parte que la promovió. En este sentido, ante la falta de impulso procesal por parte de quien promovió la prueba, este Tribunal determina la ineficacia de esta. Resulta improcedente que la juzgadora, excediendo sus facultades, procediera de oficio a la práctica de un medio que, por su naturaleza, debe ser activado por la voluntad del proponente, tal como lo estableció el a quo en su sentencia definitiva. Así se precisa.- Promovió, prueba de exhibición de documentos a saber: Certificado de Defunción identificado con el número 4705135, de fecha 18/02/2024, Certificado de Acta de Defunción, expedido por el Consejo Nacional Electoral, Acta Nº 465, Folio 215, de fecha 19/02/2024, documentos referentes a la Historia Médica de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA y libros mercantiles de la Sociedad Mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. Al respecto, observa este Tribunal que en el presente juicio de desalojo por falta de pago, la carga de la prueba se concentra en acreditar la existencia de la obligación arrendaticia y el cumplimiento o incumplimiento de la misma. Habiendo este Tribunal ya dado por acreditada la legitimación activa de la accionante a través de otros instrumentos (poderes especiales, contrato de arrendamiento, actas de nacimiento, defunción y documentos de identidad), la exhibición solicitada no aporta elementos de juicio necesarios para dirimir la morosidad alegada. Debiendo confirmarse la negativa de admisión de la prueba de exhibición, por resultar impertinente e inconducente a los fines de demostrar el pago o impago de los cánones arrendaticios, objeto central de la controversia. Así se precisa.- Pruebas de la parte demandada en etapa probatoria: Promovió prueba de informes a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inquilinarios (OCCAI), a fin de que informase al tribunal: 1. “Si en los números de expediente signados 2024-0123 y 2024-0124, cuye consignante es la ciudadana ANTONELLA ALICIA AURICCHIELLA PINO, en representación de la empresa "TALLER RAFFA, R.A., C.A.", debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero (1) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda y anotada bajo el numero; 15, Tomo; 32-A Pro, de fecha, 03 de abril del año 2003, Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-309959638 y cuyo beneficiario es la empresa mercantil PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., fue abierto en esa oficina administrativa por haber dado cumplimiento a todos y cada uno de los requisitos exigidos para consignar los cánones de arrendamiento que se han venido realizando desde enero de 2024. 2. Si los pagos del canon de arrendamiento hechos por ANTONELLA ALICIA AURICCHIELLA PINO, por el arrendamiento del local comercial N° 1 y del local comercial N° 7, ubicados en la calle Razzati de la urbanización Los Chaguaramos, Libertador, Distrito Capital, se han realizado desde enero de 2024 de manera ininterrumpida y siempre en beneficio de la empresa mercantil PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500, oo bs.) mensuales. 3. Si el dinero depositado por ANTONELLA ALICIA AURICCHIELLA PINO, ha sido retirado por la beneficiaria del mismo”. Al respecto, consta en el expediente que, pese a la admisión de la prueba de informes solicitada por la parte demandada, la misma no fue debidamente evacuada en juicio. Ante la inexistencia material de la prueba, este Tribunal se abstiene de realizar pronunciamiento valorativo alguno sobre la misma, fundando su decisión exclusivamente en el resto del acervo probatorio que sí ha sido válidamente incorporado y evacuado en la presente causa. Así se establece.- Promovió prueba de informes al Servicio Autónomo Nacional de Registro y Notarias (SAREN) sede central ubicada en Altamira, a fin de que informase al Tribunal: 1. “Si aún está en vigencia la implementación o requisito para otorgantes de nacionalidad extranjera, que pretendan realizar actos de cualquier tipo en registros y notarias dentro del territorio nacional, la obligatoriedad de registrarse primero en el sistema Saren, y luego, recibir la autorización expresa de dicho organismo para que se pueda actuar, sobre todo en juicio. 2. Si la ciudadana española DONA YURENIA RODRIGUEZ VICENTE, con domicilio en la calle Isla de Gran Canaria, N° 12, Código Postal 38.400, de Santa Cruz de Tenerife, NIF 43.368960-E, pasaporte N° PA1885136. ha sido registrada y autorizada en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.". 3. Si el ciudadano español DON CELIO RODRÍGUEZ VICENTE, con domicilio en la calle Suiza, Nº 25, Código Postal 39.400, de Santa Cruz de Tenerife, NIF 43.365.959-K, pasaporte N° PAJ038711, ha sido registrado y autorizado en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.". 4. Si el ciudadano español DON PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ ZARZA, con domicilio en la calle Concordia N° 5, de Santa Cruz de Tenerife, N° 12, Código Postal 38,400, NIF 43.368960-E, pasaporte N° AAG308640, ha sido registrado y autorizado en el sistema Saren, en virtud del otorgamiento de un poder en beneficio de la sociedad mercantil "PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A.".” Promovió prueba de informes a la oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy, Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital), a fin de que informase al Tribunal: 1. “Si la propiedad del inmueble protocolizado en fecha 8 de noviembre de 1950, bajo el N° 50, Folio 52 del Protocolo Primero, Tomo 3°, le pertenece al ciudadano: CELIO RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° E-3218. 2. Que, si fuere el caso, que dicha propiedad del mencionado inmueble, le pertenece hoy día a otra u otras personas, sean naturales o jurídicas, las mencione y envíe copia certificada del nuevo título. 3. Si la propiedad de dicho inmueble comprende el terreno y las bienhechurías o solo una de ellas.” Esta Alzada ratifica la decisión del a quo mediante la cual se inadmitieron las pruebas de informes dirigidas al Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN) y al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador, por ser consideradas impertinentes. Las interrogantes formuladas respecto a la vigencia de registros de ciudadanos extranjeros y la historia de propiedad de un inmueble desde 1.950 resultan manifiestamente desconectadas del thema decidendum (desalojo por impago de cánones). El proceso no debe admitir probanzas que no aporten utilidad para la demostración de las pretensiones y que, por el contrario, entorpezcan la celeridad procesal. Así se establece.- Promovió prueba de inspección judicial ocular, solicitando del tribunal que conoce la presente causa, se trasladase y constituyera en la sede del Departamento de Neurología del Hospital Vargas de Caracas, ubicado en la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de obtener información respecto de los siguientes puntos a saber: 1. “ La HISTORIA MÉDICA de la paciente LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. 2. EI CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN NÚMERO 4705135, de la difunta LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. 3. Sobre cualquier otro detalle relevante del caso, especialmente, sobre el ingreso a la institución de salud, y la causa de muerte, de la paciente hoy difunta. mencionada en el Departamento de Neurología, para dejar dicha información como dato de la inspección ocular, se fije en el acta que se levante de la misma.” Promovió, prueba de experticia judicial, a los fines de realizar una experticia de DACTILOSCOPIA, DOCUMENTOSCOPIA Y GRAFOTÉCNICA para realizar un análisis dactilográfico de las huellas dactilares y firma de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683, en cotejo de documentos dubitados e indubitados que aportarían a tal efecto. Promovió, prueba testimonial del ciudadano ANTONIO PALMA DE CONCILIS RUSCITO, titular de la cédula de identidad N° V.-5.218.536, PERITO GRAFOTECNICO, MIEMBRO DEL COLEGIO DE EXPERTOS GRAFOTÉCNICOS DE CARACAS. inscrito con el N° 13. Miembro igualmente, de LA ASOCIACION NACIONAL DE PERITOS (A.N.P.) con el N° 26 y REGISTRADO en La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) y miembro también, de LA SOCIEDAD INTERNACIONAL DE PERITOS EN DOCUMENTOSCOPIA, para que compareciera ante el Tribunal a rendir declaración que permita pulsar y escuchar su opinión profesional, en virtud de haber realizado un trabajo y análisis extrajudicial de la firma y huella dactilar de la ciudadana LAURA ALECIA NARANJO DE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-3.184.683. Se ratifica la inadmisión de las referidas pruebas, por resultar impertinentes y ajenas al thema decidendum. La prueba debe ser útil para el esclarecimiento de los hechos materia de la litis (desalojo por impago). Los medios inadmitidos, al carecer de vinculación con la obligación arrendaticia y los pagos debidos, resultan impertinentes, lo cual faculta al Juez a rechazarlos de plano para evitar la dilación del proceso. Así se establece.- -IV- DE LOS ALEGATOS EN ALZADA De los informes de la parte demandada: En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes en esta etapa de alzada, compareció la abogada Chineska Rivero Arias, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil Taller Raffa R.A. C.A. Inició su escrito denunciando, como punto previo, haber sufrido un daño y perjuicio derivado de la injusticia proveniente de la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de marzo de 2026 por el Tribunal Primero (1°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declararon con lugar todas las pretensiones de la parte actora, se condenó a la entrega material del inmueble objeto de la acción de desalojo y se condenó en costas a su representada. En el desarrollo de su informe, la representación judicial expuso que, luego de dictarse el auto de admisión de la demanda en fecha 09 de mayo de 2025, su mandante procedió a consignar en autos su escrito de promoción de pruebas el 06 de noviembre de 2025, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, señaló que el Tribunal de Primera Instancia, esgrimiendo un argumento que calificó de indebido e injusto, declaró inadmisibles los principales medios probatorios promovidos bajo el razonamiento de ser manifiestamente impertinentes- Explicó que dichos medios probatorios tenían como propósito principal demostrar que la sociedad mercantil "PALACIOS & CIA. COMPAÑÍA. SUCRS. C.A." carecía de legitimidad y cualidad para actuar en juicio por no ostentar la representación que se atribuía, cuestión previa opuesta conforme al artículo 346, ordinal 3° del código adjetivo, la cual fue declarada sin lugar por el juzgado A quo. Argumentó además que el Tribunal de Municipio inadmitió, sin motivación satisfactoria ni convincente, la petición de oficiar al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), prueba orientada a demostrar una irregularidad procesal violatoria del orden público, del debido proceso y del principio de concurrencia en igualdad de condiciones. Detalló que el objetivo de dicho oficio era constatar si el poder otorgado por personas extranjeras a la parte actora, el cual afirmó no contenía la facultad expresa para nombrar abogado, había sido debidamente registrado y autorizado por el ente administrativo, constituyendo esto un requisito obligatorio actual para que un extranjero pueda accionar judicialmente en el país, por lo que su inadmisión les colocó en un evidente estado de indefensión. Seguidamente, la parte apelante profundizó en la ilegitimidad de la empresa demandante fundamentándose en argumentos jurídicos estructurados en dos aspectos principales. En el primer aspecto, sostuvo que el poder de representación conferido a la actora no fue otorgado por ninguna de las personas jurídicas que debían hacerlo en calidad de propietarias y titulares del inmueble, constituidas desde 1981 por las sucesiones de los causantes Celio Rodríguez González, Lucrecia Zarza de Rodríguez (cónyuge en vida del causante anterior) y Celio Antonio Rodríguez Zarza (hijo de los dos causantes anteriores). Aclaró que el poder fue otorgado a título personal por los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez Vicente y Lucrecia Rodríguez Vicente, quienes actuaron en nombre propio como personas naturales y no en representación del patrimonio de las mencionadas sucesiones. Puntualizó que, aunque en su contestación no impugnó el vínculo filiatorio ni la capacidad de heredar de dichos ciudadanos, sí atacó como una irregularidad grave que otorgaran el poder en interés propio, omitiendo el tribunal a quo ponderar este detalle y la referida ausencia de facultad para designar a profesionales del derecho. Aunado a ello, la demandada esgrimió que la actuación de la parte actora contravino la capacidad de postulación de pleno derecho. Argumentó que, para accionar en juicio en defensa de los intereses de personas jurídicas, como lo son las sucesiones que cuentan con personalidad propia, resulta imperativo otorgar poder a un abogado de la República, y no delegarlo en otra empresa mercantil. Expresó que esta omisión constituyó una vulneración a los artículos 49, numeral 1 y 105 de la Constitución, concatenados con los artículos 8, 15 y 166 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 3, 4 y 71 de la Ley de Abogados, en este mismo sentido, denunció la irregularidad relativa al registro y la autorización de tal poder por el ente administrativo SAREN. Reprochó que, pese a constituir materia de orden público, el tribunal a quo mantuvo firme su afirmación de que la demanda incoada no contrariaba el orden público ni las buenas costumbres. Para sustentar este alegato, invocó la doctrina reiterada y los criterios vinculantes del Tribunal Supremo de Justicia, específicamente la sentencia N° 1930 de 2023 de la Sala Constitucional y la sentencia N° 664 de 2025 de la Sala Civil, advirtiendo que la capacidad de postulación representa una formalidad esencial de orden público, insubsanable, reservada de manera exclusiva y excluyente a los abogados. Abordando el segundo aspecto de su defensa, la representación judicial impugnó la legitimidad del ciudadano José Enrique García Naranjo para actuar en el juicio como representante legal de la empresa accionante. Manifestó que, para evidenciar dicha falta de cualidad, solicitó la evacuación de dos medios de prueba fundamentales: una inspección judicial en el Departamento de Neurología del Hospital Vargas de Caracas orientada a recabar la historia médica de la ciudadana Laura Alecia Naranjo de García, madre del referido ciudadano, y una experticia judicial grafotécnica para evaluar científicamente la firma y huella dactilar de dicha ciudadana. Reprobó que el juzgado de primera instancia declarara igualmente inadmisibles estas pruebas por considerarlas manifiestamente impertinentes, lo que -según su dicho- le causó un daño procesal severo. Relató que la ciudadana Laura Alecia Naranjo de García estuvo recluida en el mencionado centro hospitalario padeciendo un cuadro clínico reputado de muy grave, signado por una insuficiencia respiratoria aguda, hidrocefalia obstructiva y hemorragia subaracnoidea Fischer IV, circunstancias que inferían su imposibilidad física y mental hasta su fallecimiento el domingo 18 de febrero de 2024. Por tal motivo, tildó de capciosa, dudosa y ajena a la verdad la aseveración de que, tan solo un día antes de su deceso y presuntamente en fase agónica o vegetativa, la nombrada ciudadana hubiera asistido físicamente a la sede de la empresa para celebrar una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, mediante la cual renunció a su cargo directivo, cedió sus acciones y empoderó al ciudadano José Enrique García Naranjo. En ese orden, la demandada sostuvo la hipótesis de que la firma y huella atribuidas a la difunta en la citada acta de asamblea fueron objeto de falsificación. Para robustecer su convicción sobre la falsedad del documento mercantil, la parte apelante destacó que previo a la contestación de la demanda, contrató los servicios profesionales del experto grafotécnico Antonio Palma de Concilis Ruscito, quien practicó una experticia extrajudicial a los trazos dubitados. Apuntó que los resultados del estudio grafotécnico confirmaron que la firma plasmada en el acta de asamblea de fecha 17 de febrero de 2024 no correspondía a la firma de puño y letra de la difunta ciudadana, al cotejarla con documentos indubitados. Advirtió que la referida falsificación presuntamente fraguada para revestir de legitimidad al actor, dio lugar a una investigación que actualmente se desarrolla en la jurisdicción penal, lo cual conformaría la comisión de un delito y una perjudicialidad capaz de viciar de nulidad absoluta todo lo actuado en sede civil. Finalmente, la parte accionada concluyó su informe clamando que durante todo el desarrollo procesal el tribunal de municipio invisibilizó sus defensas, no oyó ni consideró sus alegatos y declaró inútiles sus pedimentos, arrojándola a una situación de "capitis diminutio" e indefensión probatoria frente a los hechos debatidos, como lo eran la insolvencia de pagos y la capacidad de postulación. En consecuencia, en virtud de los daños materiales y procesales causados, imploró a este Tribunal Superior que se subsanaran los errores judiciales y las negativas esgrimidas en el fallo cognoscitivo de primer grado. Como respaldo a sus afirmaciones, reiteró la consignación anexa del título de propiedad del inmueble pretendido, el certificado de solvencia sucesoral de los causantes en cuestión, el acta de asamblea extraordinaria tachada y el correspondiente certificado de defunción. De los informes de la parte demandante: Por su parte, en la oportunidad procesal correspondiente, compareció el ciudadano Juan Carlos Ramírez Azuaje, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil accionante, Palacios y Cia Sucesores C.A., a los fines de presentar sus informes. El representante judicial de la actora inició su exposición denunciando que la representación de la demandada pretendió inmiscuirse indebidamente y de manera temeraria en la relación contractual y sucesoral privada existente entre su representada y sus mandantes, propietarios de los inmuebles. Argumentó que la accionada es un tercero absolutamente extraño a la relación hereditaria, careciendo de interés legítimo para cuestionar o intervenir en la sucesión, derecho reservado exclusivamente a los herederos o acreedores. Invocando la máxima "Res inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest", sostuvo que los asuntos ocurridos en el seno de la sucesión de los propietarios ni perjudican ni aprovechan a la arrendataria, cuyo vínculo jurídico es exclusivamente contractual con la entidad que le otorgó el uso y goce del bien mediante el contrato del año 2004. Agregó que pretender "fiscalizar" el tracto sucesorio constituía una maniobra dilatoria destinada a desviar el foco del proceso de su mora comprobada. Apoyándose en la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil (Sentencia N° 379 de fecha 22/06/2011), afirmó que el arrendamiento es un acto de administración y no de disposición, por lo que la legitimación para actuar (legitimatio ad causam) no requiere que se ostente la propiedad registral del inmueble. Destacó que la accionada reconoció de forma expresa y tácita la cualidad de su representada: expresamente, al suscribir los contratos ante la Notaría Pública 37° en 2004; y tácitamente, al ocupar los locales N° 07 y N° 01 durante veintidós años cancelando los cánones de arrendamiento, por lo que resultaba aplicable la máxima "Venire contra factum proprium non valet", impidiendo a la arrendataria contradecir sus propios actos. Adujo que, es inadmisible que la demandada, después de beneficiarse durante dos décadas del uso del inmueble bajo la administración de su representada, pretenda hoy desconocer su legitimidad para evadir la acción de desalojo. Señaló que mientras los contratos de 2004, no hayan sido anulados por un tribunal competente, y mientras la demandada mantenga la posesión derivada de dicho instrumento, la cualidad de PALACIOS Y CIA, COMPAÑÍA SUCRS, C.A., es absoluta y suficiente para ejercer todas las acciones derivadas del incumplimiento contractual, tal como -según su dicho- correctamente lo valoró el iudex a quo en la sentencia apelada. Añadió que los propietarios, además de convalidar los actos tácitamente, ratificaron la gestión mediante un nuevo poder de administración y disposición otorgado el 17 de octubre de 2024, debidamente apostillado, saneando cualquier deficiencia. Sobre el argumento de la contraparte referente a la falta de una denominación jurídica de las sucesiones, aclaró que la sucesión es una comunidad de bienes y no una sociedad mercantil, por lo que los herederos universales, al ser los titulares del patrimonio hereditario, actúan válidamente en nombre propio, no siendo imperativo una mención expresa a la sucesión. Afirmó que el heredero sucede al causante en todos sus derechos y obligaciones por el solo hecho de la muerte, y que, no existe obligación legal alguna que exija al heredero presentarse bajo una denominación específica para otorgar un mandato de administración sobre los bienes que ya forman parte de su esfera jurídica. Así pues, señaló que al actuar los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zaeza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez Vicente y Lucrecia Rodríguez Vicente, en su condición de herederos universales (filiación que alegó, la contraparte admitió no cuestionar), estos actúan con la plenitud de las facultas que la ley les confiere como propietarios del bien. En cuanto a la pretendida inadmisibilidad de la prueba de informe al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) promovida por la demandada, la parte actora esgrimió que constituyó un evidente error de derecho, ya que la normativa administrativa que exige la autorización y registro para ciudadanos extranjeros se refiere taxativa y exclusivamente a actos de disposición sobre bienes inmuebles, situación ajena al presente proceso. Asimismo, ratificó la plena validez del poder judicial que lo acredita, otorgado por el ciudadano José Enrique García Naranjo, cuya cualidad emana de un Acta de Asamblea General Extraordinaria inscrita debidamente en el Registro Mercantil. Enfatizó que dicho documento cumple con todas las formalidades legales, surte efectos erga omnes y goza de fe pública registral, advirtiendo que no podía ser impugnado mediante simples negativas o alegatos de impertinencia probatoria, sino a través del procedimiento legal de tacha de falsedad previsto en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil. Por ende, aseveró que no existieron defectos de postulación y que su capacidad representaba una extensión del derecho a la tutela judicial efectiva de la empresa arrendadora. Respecto a la inadmisión de las pruebas de la parte accionada, la accionante sostuvo que el tribunal de instancia actuó correctamente y en estricta aplicación de los principios de pertinencia y utilidad de la prueba. Argumentó que la prueba grafotécnica extrajudicial era inoperante por haber sido realizada fuera del juicio y sin el control del tribunal, careciendo de todo valor probatorio para enervar un documento público no tachado. Calificó de impertinente y despropósito jurídico la inspección a la historia médica de una tercera persona fallecida, por cuanto la supuesta incapacidad física de una accionista resultaba extraña para desvirtuar la mora o la validez de los contratos auténticos. En ese mismo orden de ideas, aplaudió que la juez de la causa, depurara el debate y protegiera los límites de la litis de hechos colaterales. Finalmente, solicitó valorar la plena demostración de la relación contractual en la que la demandada reconoció los instrumentos auténticos y las condiciones económicas. Arguyó que la juzgadora de instancia determinó correctamente que no puede el inquilino invocar dudas sobre la cuantía del canon de arrendamiento, cuando él mismo fue quien los satisfizo de manera voluntaria hasta el inicio de su contumacia. Denunció un incumplimiento grave materializado en una maniobra constitutiva de lo que calificó como fraude procesal, toda vez que la demandada, tras incurrir en una mora superior a seis meses, intentó fabricar una solvencia realizando consignaciones extemporáneas e insuficientes ante la Oficina de Consignaciones del Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), depositando la pírrica suma de mil quinientos bolívares (1.500,00 Bs.) frente a obligaciones de ciento cincuenta (150,00 USD) y doscientos treinta dólares (230,00 USD). Finalmente, concluyó señalando la inoperancia del pago parcial para extinguir la obligación, tildándolo de abuso de derecho, motivado a que, a su decir, el pago para ser extintivo de la obligación debe ser íntegro. Por último, solicitó la desestimación total de los informes de la contraria por carecer de fundamento jurídico y constituir una indebida injerencia en relaciones sucesorales y corporativas ajenas; la confirmación íntegra de la sentencia definitiva apelada, la ratificación de la orden de entrega material de los inmuebles y la condena en costas por manifiesta temeridad. De las observaciones de la parte demandante: En la oportunidad procesal correspondiente, compareció la representación judicial de la parte accionante, sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores C.A., con el objeto de presentar sus observaciones a los informes de la demandada, Taller Raffa R.A C.A. En primer lugar, la parte actora observó con especial énfasis que la apelante fundamentó su defensa en una premisa jurídica errónea y distorsionada, al intentar supeditar la cualidad de la demandante a la titularidad dominial o a la perfección de un tracto sucesoral de terceros ajenos a la litis. Argumentó que, conforme a la doctrina inveterada y pacífica de la Sala de Casación Civil, el contrato de arrendamiento genera obligaciones de naturaleza puramente personal y no real. En consecuencia, sostuvo que la legitimación contractual autónoma para ejercer la acción de desalojo reside de forma exclusiva en quien ostenta la condición de arrendador por haber suscrito el contrato y otorgado el uso y goce del inmueble, siendo un hecho incontrovertible y probado en autos que PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. suscribió en su propio nombre los contratos de arrendamiento auténticos del 21 de enero de 2004, relativos a los locales comerciales N° 07 y N° 01. Asimismo, adujo que, a la luz del artículo 1.159 del Código Civil, al haber mantenido la demandada dicha relación contractual de forma pacífica y reconocida por veintidós años, quedó obligada, por los principios de confianza legítima y buena fe, a reconocer la legitimidad de su representada. Seguidamente, la representación de la accionante defendió la plena validez legal del mandato conferido a su favor por el ciudadano José Enrique García Naranjo, en su carácter de representante legal y administrador de la empresa. Destacó que dichas facultades de administración emanaron directamente del Acta de Asamblea General Extraordinaria inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de Caracas el 13 de marzo de 2025, la cual, al estar protocolizada, goza de fe pública registral y surte efectos frente a terceros. Enfatizó que la presunción de verdad legal de dicho documento no podía ser enervada mediante simples negativas o alegatos, ya que la demandada no utilizó el procedimiento especial de tacha de falsedad contemplado en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, permaneciendo incólume la eficacia jurídica de la representación. Adicionalmente, la actora tildó de errática la insistencia de la contraparte en que los mandatos de administración debían emanar de una entidad denominada "Sucesión", calificando esta tesis como un error jurídico inexcusable debido a la carencia de personalidad jurídica de las sucesiones. Para sustentar esto, citó jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del año 2017 y de un Juzgado Superior de Carabobo del año 2025, concluyendo que la sucesión no posee voluntad propia ni órganos de representación, siendo los herederos, en su nombre personal, la única vía válida para ejercer la administración. En otro orden de ideas, la demandante cuestionó la pretensión de la contraparte de evacuar pruebas que calificó como manifiestamente inconducentes, impertinentes e ilegales, cuyo único fin era dilatar el proceso. Rechazó rotundamente la prueba grafotécnica sobre las firmas del acta de asamblea, reiterando que la única vía procesal idónea era la tacha de falsedad y que permitir una experticia ordinaria para atacar un acta registrada subvertiría el orden público procesal y los efectos de la fe pública registral. De igual manera, catalogó como ilegal e impertinente la inspección ocular a la historia médica de Laura Naranjo, por constituir una violación flagrante al derecho a la privacidad y confidencialidad de datos de salud. Añadió que, conforme al principio de pertinencia del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, el estado de salud de un tercero resulta totalmente ajeno ("res inter alios acta") en un juicio de desalojo por falta de pago contra una persona jurídica, al no existir nexo causal ni relevancia jurídica con la obligación objetiva de pago de los cánones. Finalmente, la accionante ratificó la plena prueba del incumplimiento, aseverando que las consignaciones efectuadas por la demandada ante la OCCAI por un monto de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) resultaban irrisorias frente a los cánones pactados de ciento cincuenta ($ 150,00) y doscientos treinta ($ 230,00) dólares estadounidenses. Indicó que, según el artículo 1.290 del Código Civil, el pago parcial o ínfimo carece de efectos liberatorios, habiendo quedado la mora plenamente consolidada. Además, argumentó un saneamiento procesal fundamentado en la ratificación expresa otorgada por los propietarios el 17 de octubre de 2024; acto que, bajo la doctrina de los efectos "ex tunc" establecida en el artículo 1.686 del Código Civil, posee efecto retroactivo y elimina cualquier supuesta falta de representación original. Invocó también la doctrina de los actos propios ("venire contra factum proprium non valet"), sosteniendo que la conducta de la demandada al intentar consignar a favor de su mandante, constituyó un reconocimiento expreso de la cualidad de arrendadora de esta última. En su petitorio, solicitó a la alzada desestimar en todas sus partes los informes de la representación de TALLER RAFFA R.A C.A., confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva de fecha 02 de marzo de 2026 dictada por el Tribunal Primero de Municipio que declaró con lugar la demanda, y ratificar la orden de entrega material de los inmuebles, libres de personas y bienes. -V- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 02 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 04 de marzo de 2026, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró -entre otras cosas- CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. En este sentido, previo a cualquier consideración sobre el fondo de la controversia, esta Alzada debe pronunciarse respecto al alegato esgrimido por la apoderada de la demandada en su escrito de informes, mediante el cual argumenta que la parte accionante “no tiene cualidad para actuar en juicio”, al afirmar que el poder de representación que se le otorga a la sociedad mercantil Palacios y Cia Sucesores, C.A., no está otorgado por ninguna de las personas jurídicas -a su decir- (los propietarios del inmueble dado en alquiler), al haber sido suscrito el mismo por los ciudadanos allí actuantes, en nombre propio y no en nombre de la Sucesión del Causante Celio Rodríguez González, aunado al hecho de denunciar la falta de capacidad de postulación, por cuanto alega que el poder otorgado por los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez Vicente y Lucrecia Rodríguez Vicente a la prenombrada sociedad mercantil, que debió haber sido otorgado en nombre de la sucesión, al ser estas -según el dicho de la demandada- una persona jurídica, dicho instrumento no tiene facultad para nombrar abogado, siendo lo correcto -según su dicho- que dicho poder hubiese sido otorgado a un profesional del derecho. Así, también denuncia la falta de registro y autorización por parte del SAREN de tal poder, al ser los otorgantes todos extranjeros. Aunado a los argumentos anteriores, la representación judicial de la demandada complementa su impugnación a la cualidad activa, atacando de manera frontal la legitimidad del ciudadano José Enrique García Naranjo, en su condición de Director de la sociedad mercantil actora. Sostiene que el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 17 de febrero de 2024 (donde se le designó en el cargo) adolece de una presunta falsedad ideológica y material, fundamentando su dicho en el estado crítico de salud y posterior fallecimiento de la accionista cedente, pretendiendo además demostrar tal extremo mediante la evacuación de pruebas de instrucción (inspección de historia médica y experticia grafotécnica extrajudicial). Ahora bien, previo al análisis de fondo de estas denuncias, este Tribunal Superior debe precisar un aspecto de extrema relevancia adjetiva que se desprende de la revisión minuciosa de las actas que integran el expediente. Ciertamente, de la lectura de la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 02 de marzo de 2026, se evidencia que la juzgadora de primera instancia omitió pronunciarse sobre estas defensas de falta de cualidad y legitimación al decidir el fondo de la litis. Sin embargo, revisado como fue el iter procesal, este Juzgado de Alzada constata que dichas alegaciones no se encontraban inéditas, por cuanto fueron formalmente debatidas en la oportunidad correspondiente mediante la oposición de las cuestiones previas previstas en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, cursa a los folios 296 al 303 de la primera pieza del expediente, la decisión dictada por el Juzgado A quo en fecha 07 de agosto de 2025, mediante la cual se declararon SIN LUGAR las referidas cuestiones previas, agotándose en su momento dicha incidencia procesal. No obstante, en aras de garantizar de manera plena el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, y visto que la recurrente extiende e insiste en tales argumentos dentro de su escrito de informes en esta alzada, esta Instancia procede a ratificar y dejar sentado el criterio jurídico que rige la resolución de estos puntos previos, bajo las siguientes consideraciones: Sobre la naturaleza de la Sucesión y la legitimación activa (Legitimatio ad causam). La representación judicial de la parte demandada fundamenta su defensa en la premisa de que una "sucesión" constituye una persona jurídica distinta a los herederos y que, en consecuencia, el poder de representación debió otorgarse bajo dicha denominación y no a título personal por los ciudadanos Pedro Antonio Rodríguez Zarza, Lucrecia Inocente Rodríguez Zarza, Celio Rodríguez Vicente y Lucrecia Rodríguez Vicente. Tal alegato resulta manifiestamente improcedente en derecho. En el ordenamiento jurídico venezolano, de conformidad con lo preceptuado en el Código Civil, la sucesión hereditaria no ostenta personalidad jurídica propia. Constituye, por el contrario, una universalidad de derecho y una comunidad de bienes (patrimonio hereditario). En tal sentido, al abrirse la sucesión, la titularidad del patrimonio del de cujus se transmite de pleno derecho a sus herederos, quienes actúan válida y lícitamente en nombre propio como titulares proindiviso de la masa hereditaria. Por tanto, el poder conferido por los mencionados ciudadanos a título personal, en su condición de comuneros y titulares de los derechos sobre el inmueble, es plenamente válido y surte todos los efectos legales para facultar a la administradora accionante. Aunado a ello, es imperativo recordar que el contrato de arrendamiento genera obligaciones de carácter estrictamente personal y no derechos reales, conforme se desprende del espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). La legitimación activa para demandar el desalojo no dimana ineludiblemente del derecho de propiedad registral, sino de la condición de "arrendador" establecida en el vínculo contractual. Como bien ha sostenido de forma pacífica y reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no es un requisito sine qua non ostentar la propiedad para dar una cosa en arrendamiento, bastando estar facultado para otorgar el uso y goce del bien. Sobre la Doctrina de los Actos Propios (Venire contra factum proprium non valet) Aunado a lo anterior, consta en las actas procesales que la sociedad mercantil TALLER RAFFA R.A. C.A. ha detentado la posesión precaria de los locales comerciales (01 y 07) por un lapso ininterrumpido de veintidós (22) años, tiempo durante el cual ha reconocido a la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A. como su legítima arrendadora, honrando ante ella (o debiendo honrar) el pago de los respectivos cánones de arrendamiento. Resulta contrario a la buena fe contractual y a la lealtad procesal que la arrendataria, tras más de dos décadas de pacífico reconocimiento de la cualidad de su contraparte, pretenda ahora desconocer la legitimidad de quien le otorgó el uso y goce de los inmuebles. El reconocimiento tácito y reiterado de la administradora como arrendadora sanea cualquier pretendida duda sobre su representación, resultando plenamente aplicable la doctrina de los actos propios, respaldada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual impide a una parte asumir actitudes jurídicas que contradigan su conducta pasada y consolidada. Sobre la supuesta falta de autorización del SAREN y la Capacidad de Postulación En cuanto a la denuncia sobre la omisión de registro y autorización por parte del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) respecto al poder conferido por ciudadanos extranjeros, esta Alzada observa que la exigencia administrativa a la que hace alusión la apelante se circunscribe de manera estricta a los actos de disposición (tales como ventas, donaciones, hipotecas o enajenaciones de bienes inmuebles). La presente acción de desalojo por falta de pago y vencimiento de contrato constituye, inequívocamente, un acto de simple administración orientado a la preservación del patrimonio y la restitución de la posesión del bien. Por consiguiente, el mandato conferido para tales fines no requería la autorización excepcional exigida a los extranjeros para enajenar, resultando ajustado a derecho la declaratoria de impertinencia de la prueba de informes dirigida al SAREN dictada por el tribunal A quo. Asimismo, respecto a la falta de "capacidad de postulación" alegada por haberse otorgado poder a una empresa mercantil y no directamente a un abogado, debe señalarse que la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., en su condición de administradora y mandataria, se encuentra plenamente facultada por sus estatutos y por el mandato civil recibido para designar y otorgar poderes a profesionales del derecho (ius postulandi) a los fines de que estos ejerzan la representación judicial y la defensa de los intereses de su mandante en los litigios que se deriven de su gestión administrativa. Además, cursa en autos el poder apostillado de fecha octubre de 2024, el cual, en aplicación de la figura de la ratificación del mandato surte efectos retroactivos (ex tunc), convalidando a plenitud cualquier actuación procesal ejecutada, tal como lo manifestó la parte actora en sus alegatos. Sobre la impugnación de la representación del Director de la empresa actora Finalmente, con respecto al severo cuestionamiento que realiza la demandada sobre la legitimidad del ciudadano José Enrique García Naranjo, fundamentado en la presunta falsedad del Acta de Asamblea inscrita ante el Registro Mercantil, esta Alzada debe desestimar la vía procesal intentada por la recurrente. El acta de asamblea societaria, una vez inscrita y protocolizada ante la autoridad registral competente, pasa a revestirse de la condición de documento público y goza de fe pública, surtiendo plenos efectos legales frente a las partes y ante terceros (erga omnes). En consecuencia, la ley adjetiva venezolana establece de forma taxativa en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil que la fuerza probatoria y legitimidad de un documento público o auténtico solo puede ser enervada y destruida mediante el procedimiento formal y accesorio de la tacha de falsedad. La parte demandada pretendió desvirtuar la eficacia de dicho instrumento público de manera colateral, valiéndose de probanzas ajenas e indirectas (tales como la inspección de una historia médica hospitalaria de una accionista o experticias extrajudiciales). Al no haber propuesto formalmente la incidencia de tacha de falsedad en la oportunidad legal correspondiente, el acta de asamblea mantiene incólume su plena validez y eficacia jurídica. Por ende, la inadmisión de las referidas pruebas de instrucción por parte del A quo estuvo firmemente ajustada a derecho, al resultar manifiestamente impertinentes e inconducentes para los fines pretendidos. El estado de salud de un miembro de la junta directiva de la arrendadora resulta un hecho colateral (res inter alios acta) que carece de nexo causal con la obligación principal y el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la inquilina. Por las razones precedentemente expuestas, y habiendo sido ya resuelta negativamente la incidencia de cuestiones previas a los folios 296 al 303 de la primera pieza, este Tribunal de Alzada CONFIRMA la desestimación de todos los alegatos esgrimidos por la representación de la demandada relativos a la falta de cualidad y legitimación activa, defecto en la representación del director, falta de autorización del SAREN y supuesta ausencia de capacidad de postulación. En consecuencia, se declara la plena y legítima conformación de la cualidad de la sociedad mercantil PALACIOS Y CIA SUCESORES C.A., y de su órgano de dirección, para sostener válidamente la presente acción. Así se declara. Resuelto este punto previo, este Tribunal Superior procede a descender al fondo de la controversia apelada, en los términos siguientes. DEL FONDO DEL ASUNTO Superado el pronunciamiento anterior y adentrándonos en el análisis de la controversia, debe precisar esta alzada que conforme el precepto contenido en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica opine, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. Por otra parte, el enunciado del artículo 1.579 eiusdem es del siguiente tenor: Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La inteligencia de dicha disposición jurídica patentiza, que la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que además las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato; éstos aspectos, en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes. Así pues, el contrato de arrendamiento es aquél en que una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta con cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos naturales que produce la cosa arrendada, que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha. En el presente caso, no cabe duda que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en dos (2) contratos debidamente asentados ante los libros de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 22 de mayo de 2006, bajo los números 54 y 53, tomo 03, los cuales se aprecian conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, que tienen por objeto dos (2) locales comerciales identificados con los números 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti cruce con Avenida El Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide. Con base a esa relación jurídica, se precisa que la pretensión de desalojo incoada por la parte actora se fundamenta en las causales previstas en los literales "a", "g" e "i" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En cuanto a la primera causal, referida a la falta de pago, la representación judicial de la actora alega que la arrendataria incurrió en un flagrante incumplimiento contractual al acumular diez (10) mensualidades vencidas e insolutas por cada local, abarcando el período desde el mes de julio de 2024 hasta abril de 2025, las cuales ascendían para el momento de la interposición del libelo a la cantidad de tres mil ochocientos dólares americanos (US$ 3.800,00) más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), pagaderos en bolívares a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, conforme a la última actualización por escrito del canon acordada para el período comprendido entre el 01 de noviembre de 2023 y el 01 de noviembre de 2024 (equivalente a US$ 150,00 por el Local 01 y US$ 230,00 por el Local 07). Así las cosas, al descender al análisis de los elementos de convicción que constan en autos respecto a la mencionada causal, este Tribunal Superior observa que la controversia no radica en la existencia de un atraso material en el pago directo al arrendador, sino en la eficacia jurídica y liberatoria de las consignaciones efectuadas por la parte arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.) bajo los expedientes Nos. 2024-0123 y 2024-0124. A tal efecto, se constata que la empresa demandada pretendió liberarse de su obligación principal mediante el depósito presuntamente unilateral, de un canon de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) por cada local comercial. Frente a esta circunstancia, esta Alzada debe precisar que la figura de la consignación arrendaticia comercial, regulada en el artículo 27 de la ley especial de la materia, no constituye un mecanismo discrecional para que el inquilino modifique o imponga unilateralmente el quantum del canon de arrendamiento a su conveniencia, ni para convalidar de manera ficticia una solvencia. El ordenamiento jurídico subordina la validez del pago por consignación a que el arrendatario se encuentre en una imposibilidad real de pagar directamente por causa imputable al arrendador (como el rechazo injustificado del pago o el cierre de cuentas bancarias), extremos que en el presente caso no resultaron plenamente demostrados en autos, puesto que no quedó acreditada la inactividad de los canales de pago de la administradora. En ese mismo sentido, se observa que la parte actora promovió junto al escrito libelar (cursante a los folios 45 al 46 de la primera pieza del expediente) copia simple de la carta de actualización del canon de arrendamiento del Local 01, de fecha 15 de noviembre de 2023, emitida por la sociedad mercantil Palacios y Compañía Sucrs. C.A., para regir a partir del 01 de enero del año 2024. Este medio de prueba se encuentra robustecido y adminiculado en grado de certeza con las facturas fiscales que cursan insertas en el expediente, las cuales fueron valoradas positivamente en este Alzada. De dichos soportes contables se evidencia que la propia empresa arrendataria realizó y satisfizo pagos a inicios del año 2024 por montos en bolívares equivalentes a las tasas pactadas (específicamente por el equivalente a US$ 173,00 por el Local 01 y US$ 234,00 por el Local 07), lo que demuestra inequívocamente la aceptación e instrumentalización del ajuste del canon por ambas partes. Aunado a ello, este asentamiento probatorio encuentra perfecta sintonía con lo alegado por las partes, especialmente en el acto de contestación de la demanda así como los alegatos en esta alzada, oportunidades en las cuales la representación de la empresa demandada no cuestionó la materialidad de los montos fijados y, por el contrario, confirmó expresamente que existió un incremento en el canon de arrendamiento calculado sobre la base de la moneda extranjera. La valoración conjunta de estos elementos—bajo las reglas de la sana crítica y la lógica jurídica—permite a esta Alzada concluir de manera definitiva que la empresa inquilina tenía pleno conocimiento del quantum real de su obligación y que ejecutó voluntariamente la convención en los términos ajustados. Por consiguiente, el argumento defensivo basado en el depósito de un canon unilateral y simbólico de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.) resulta jurídicamente ineficaz. Lo enterado ante dicho órgano administrativo no solo fue insuficiente en comparación con la tarifa real obligatoria, sino que además deviene en extemporáneo. A mayor abundamiento de lo expuesto, de la revisión del material de instrucción, este Tribunal Superior constata que no existe en el expediente ninguna prueba que demuestre que la demandada haya cancelado o consignado los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2024, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2025, quedando al descubierto una absoluta insolvencia y desatención de sus cargas contractuales. Al no haber aportado la inquilina los recibos de pago o las planillas de consignación oportunas que acreditaran la extinción de tales mensualidades, se declara plenamente configurada e insoluble la causal de falta de pago del canon de arrendamiento. Así se precisa. Ahora bien, de lo argumentado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en sus informes en este Alzada, se observa que la misma pretende justificar su conducta omisiva y la validez de sus consignaciones simbólicas ante la O.C.C.A.I., alegando que la fijación y actualización del canon de arrendamiento comercial en dólares estadounidenses (US$) adolece de una supuesta "nulidad absoluta por violación del orden público", al contravenir las prohibiciones contenidas en el ordenamiento arrendaticio especial. Frente a tal alegato, este Tribunal Superior, en su función orientadora y de estricta aplicación del derecho, considera imperativo realizar una armonización interpretativa entre la legislación especial arrendaticia y el orden público económico que rige la República. Si bien es cierto que el referido artículo 41, literal "e" prohíbe el establecimiento de cánones de arrendamiento en moneda extranjera, la jurisprudencia pacífica y vinculante de las Salas Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha determinado que dicha prohibición no es absoluta ni aislada, sino que debe analizarse en íntima concatenación con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela —norma de idéntico rango legal y de orden público económico—. Bajo esta perspectiva integradora, se distingue nítidamente entre la moneda de pago (in solutionem) y la moneda de cuenta o de referencia de valor (in obligationem). La prohibición de la ley especial comercial sanciona aquellos pactos que pretendan imponer la divisa extranjera de forma exclusiva, excluyente y coactiva como único medio de liberación de la deuda, proscribiendo el uso del signo monetario nacional. Distinto es el escenario —como el que nos ocupa— donde la divisa opera como una unidad de cuenta destinada exclusivamente a indexar contractual y lícitamente el valor de la contraprestación para preservarla de los efectos de la devaluación y la inflación, manteniendo incólume la potestad del deudor de liberarse de la obligación mediante la entrega de su equivalente en bolívares, calculados al tipo de cambio oficial fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha del pago efectivo. A fin de consolidar esta diferenciación crítica, debe enfatizarse que la presente relación jurídica es de naturaleza estrictamente mercantil y se encuentra excluida del régimen de arrendamiento de viviendas —el cual responde a un orden público social tuitivo, donde las prohibiciones sí revisten un carácter rígido—. En el ámbito comercial, la flexibilización normativa se encuentra respaldada por el Convenio Cambiario N° 1 de fecha 7 de septiembre de 2018, dictado por el Banco Central de Venezuela, el cual instauró el régimen de libre convertibilidad de la moneda y confirmó la legalidad de los pactos referenciados en divisas como mecanismos legítimos en el tráfico comercial, siempre que no se anarquice el sistema monetario nacional y se respete al bolívar como la moneda de curso legal para el pago final; criterio este ratificado plenamente por el Máximo Tribunal de la República. Establecida la plena licitud del mecanismo de indexación empleado, cobra inmediata aplicación -nuevamente- en la presente litis la Doctrina de los Actos Propios (Venire contra factum proprium non valet) concatenada con la defensa de dolo o exceptio doli. Ha quedado plenamente demostrado en autos —mediante las facturas fiscales valoradas positivamente y las propias admisiones de la demandada— que la inquilina aceptó, consintió y ejecutó voluntariamente dicha metodología de cálculo a inicios del año 2024, honrando los cánones actualizados mediante su conversión a moneda nacional. El silencio sostenido y la conducta cumplidora de la arrendataria durante dicho período generaron una situación de confianza legítima en la relación contractual. Por tanto, resulta jurídicamente intolerable y contrario al principio de la buena fe (Artículo 1.160 del Código Civil) que la parte demandada, tras haber disfrutado plenamente del uso y goce de los inmuebles comerciales bajo las condiciones pactadas, pretenda hoy invocar una supuesta "nulidad absoluta" de la actualización de valor como un recurso procesal para encubrir su posterior situación de mora e insolvencia. La alegación de ilegalidad formulada por la recurrente constituye una evidente exceptio doli, empleada de mala fe para intentar eludir las consecuencias jurídicas de su propio incumplimiento y procurar un enriquecimiento sin causa en perjuicio de la administradora actora. Al haber convalidado la modalidad de cálculo mediante actos reiterados de ejecución, la demandada se encuentra impedida de contradecir sus propios actos consolidados. En consecuencia, este Tribunal Superior desestima de forma categórica la defensa de ilegalidad invocada, declarando la plena exigibilidad de las obligaciones en los términos convenidos. Así se decide. Finalmente, corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento respecto al agravio derivado de la declaratoria de improcedencia de la causal de desalojo contemplada en el literal "g" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Se desprende de la sentencia recurrida que la juzgadora A quo desestimó dicha causal bajo el argumento de que la relación arrendaticia se encontraba "vigente" por estar transcurriendo el lapso correspondiente a la prórroga legal. Al respecto, este Tribunal Superior advierte que el Tribunal de Primera instancia incurrió en un evidente error de interpretación y de derecho, al confundir la simple existencia material de una relación u ocupación, con una relación jurídicamente protegida por el beneficio de la prórroga. Si bien es cierto que la doctrina y la jurisprudencia patria han sostenido que la prórroga legal opera de pleno derecho para proteger la continuidad de la actividad comercial, este Tribunal debe enfatizar que dicha protección no es irrestricta ni absoluta. Su naturaleza es estrictamente condicional. El propio legislador especial, al regular la figura de los contratos en materia de arrendamiento comercial (Artículo 25 ejusdem), impuso una condición o requisito sine qua non para su disfrute, estableciendo de manera categórica que: "Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley." De la subsunción de los hechos en la norma citada, se evidencia la falla de razonamiento del a quo. Como ha quedado ampliamente demostrado y motivado en el acápite precedente de este fallo, para la fecha de vencimiento del término contractual (1ero de noviembre de 2024), la sociedad mercantil Taller Raffa R.A. C.A. ya se encontraba incursa en un franco estado de mora, adeudando para ese momento diversas mensualidades vencidas (desde julio de 2024). En consecuencia, si al momento de la terminación del contrato la arrendataria ya presentaba una insolvencia material y jurídica, el derecho a la prórroga legal nunca nació a la vida jurídica. No es factible "entrar" a gozar de un beneficio tuitivo excepcional cuando el presupuesto esencial para su procedencia —la solvencia y el cabal cumplimiento de las obligaciones— ha sido vulnerado previamente por la propia conducta contumaz del inquilino. La mora y el incumplimiento del pago íntegro de los cánones prevalecen sobre la figura de la prórroga, operando como una causal permanente de resolución del vínculo. La vigencia del contrato por el transcurso de un lapso temporal no actúa como un "escudo protector" o patente de corso frente a la acción de desalojo cuando dicha permanencia se encuentra viciada por la insolvencia. La ley ampara y prorroga la tenencia del arrendatario diligente y cumplidor, no la del arrendatario moroso. Por consiguiente, al haberse comprobado fehacientemente que la parte demandada perdió de pleno derecho el beneficio de la prórroga legal debido a su propia conducta de incumplimiento, se configura de manera concurrente la causal de desalojo por el vencimiento del contrato sin que exista prórroga o renovación aplicable. En virtud de ello, esta Alzada REVOCA el pronunciamiento del tribunal A quo sobre este particular, declarando CON LUGAR el desalojo también por la causal contenida en el literal "g" del artículo 40 de la ley especial que rige la materia. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN Por último, con relación a la pretensión reconvencional incoada por la representación de la sociedad mercantil TALLER RAFFA R.A. C.A., mediante la cual solicitó la declaratoria de nulidad absoluta de los contratos de arrendamiento y de los mandatos de administración que sustentan el libelo de la demanda principal. Este juzgado observa: De la revisión de las actas procesales, se evidencia que el Tribunal de la primera instancia inadmitió de plano (in limine litis) la referida reconvención, esgrimiendo la existencia de una incompatibilidad entre el procedimiento ordinario que requiere la acción de nulidad y el procedimiento oral especial aplicable al desalojo de inmuebles comerciales. Pues bien, la institución de la reconvención, concebida como una contraofensiva explícita del demandado, se encuentra sujeta a rigurosos requisitos de admisibilidad formal previstos en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil. Dicha norma estatuye de forma taxativa que la reconvención no se admitirá "cuando exija un procedimiento incompatible con el ordinario". En el caso sub iudice, la demanda principal se encauza a través del procedimiento oral y especialísimo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), un rito procesal de naturaleza concentrada, expedita y gobernado por el principio de celeridad, cuyo único propósito es brindar una tutela judicial rápida a la situación de tenencia y morosidad del inmueble. Por el contrario, la pretensión esgrimida por la demandada en su reconvención —consistente en la declaración de nulidad absoluta por vicios del consentimiento de contratos de larga data y de mandatos de representación societaria y sucesoral— constituye una acción declarativa de alta complejidad fáctica y jurídica. Por su propia esencia y naturaleza, la impugnación y declaratoria de nulidad de tales instrumentos requiere de un contradictorio amplio, con términos probatorios extensos y de una sustanciación formal que es exclusiva y excluyente del procedimiento ordinario. La doctrina de la "autonomía de la reconvención", sólidamente respaldada por la jurisprudencia de las Salas Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dejado sentado que la demanda mutua no puede "contaminar" ni subvertir el orden público procesal del juicio principal. Admitir una reconvención de naturaleza ordinaria dentro de un juicio oral de desalojo comercial implicaría desnaturalizar de forma irreversible la voluntad del legislador especial, transformando un proceso diseñado para ser célere en un litigio complejo y dilatado en el tiempo. El criterio de "celeridad versus complejidad" obliga al juzgador a preservar la pureza del procedimiento especial, impidiendo que defensas reactivas desvíen el verdadero thema decidendum, que en este caso se circunscribe a la solvencia arrendataria. Asimismo, esta Alzada constata una absoluta ausencia de conexidad necesaria y una manifiesta deslealtad procesal en la interposición de la reconvención. Pretender la nulidad absoluta de los negocios jurídicos cuya existencia, validez y eficacia la propia reconviniente aprovechó, ejecutó y consintió de manera pacífica e ininterrumpida durante veintidós (22) años, no representa el ejercicio legítimo de una acción autónoma, sino una evidente táctica dilatoria. La arrendataria mutó intempestivamente su postura jurídica con el único fin de repeler la acción de desalojo, incurriendo en un ejercicio desleal y tardío de sus derechos, contradictorio con sus propios actos anteriores consolidados, los cuales ya fueron valorados y desestimados por este Tribunal. Si la parte demandada pretendía debatir de forma seria la validez de los títulos de la propiedad, debió incoar dicha acción por la vía ordinaria autónoma correspondiente, y no pretender el colapso procedimental de la presente causa. En consecuencia, al verificarse que la pretensión de nulidad formulada vía reconvención exige un trámite procesal ordinario manifiestamente incompatible con la naturaleza concentrada y oral de la acción de desalojo comercial, esta Alzada concluye que el juzgador A quo actuó con rigurosa precisión jurídica y estricto apego al artículo 366 del Código de Procedimiento Civil al declarar la inadmisibilidad de la misma. En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior CONFIRMA la inadmisión in limine litis de la reconvención propuesta por la parte demandada. Así se decide. Concluye esta Superioridad, que a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte actora, mediante los medios probatorios aportados durante la secuela del proceso, logró demostrar plenamente las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, propiamente la existencia de la relación arrendaticia y la consecuente insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento comerciales por parte de la arrendataria; al tiempo que la parte demandada no aportó elemento alguno capaz de enervar la acción o acreditar el cumplimiento de su obligación de pago. En consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte accionante, resultando por ende sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra el fallo proferido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04 de marzo de 2026, el cual deberá ser confirmado con las motivaciones expuestas, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide.- -VI- DECISIÓN Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 02 de marzo de 2026, cuya ampliación se publicó en fecha 04 de marzo de 2026, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se REVOCA la decisión apelada en cuanto declaró improcedente la causal de desalojo prevista en el literal "g" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y SE CONFIRMA la referida sentencia en el resto de pronunciamientos, por encontrarse ajustada a derecho y debidamente motivada. TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil PALACIOS Y COMPAÑÍA SUCESORES, C.A., contra la sociedad mercantil TALLER RAFFA R.A. C.A., por causal de falta de pago, vencimiento del contrato y pérdida del beneficio de la prórroga legal. CUARTO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada el DESALOJO Y ENTREGA a la parte accionante, los inmuebles constituidos por (2) locales comerciales identificados con los números 01 y 07, ubicados en la Esquina Razetti cruce con Avenida El Estadio, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, libres de bienes, personas, animales y cosas. QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta alzada, según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de mayo de 2026. Años 215º de la Independencia y 167º de la Federación. LA JUEZ, Dra. LISETH CARMEN HIDROBO AMOROSO.- LA SECRETARIA TEMP., Abg. ENDRINA OVALLE.- En esta misma fecha siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m), se registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA TEMP., Abg. ENDRINA OVALLE.- LHA/EOO/Drc.-Exp. No.AP71-R-2026-000175