TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete (07) de mayo de dos mil veintiséis (2026)
216º y 167º

ASUNTO: KP02-V-2024-002248
PARTE DEMANDANTE: empresa MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. MERCABAR, empresa pública municipal debidamente inscrita en fecha 20 de julio de 1983 ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, anotada bajo el N.° 34, tomo 1-E, modificados sus estatutos según acta de asamblea de accionistas de fecha 08 de agosto del 2018, inserta en el mismo registro mercantil en fecha 14 de mayo del 2019, bajo el N.° 25, tomo 35-A, con Registro Único de Información Fiscal (RIF) G-20016323-2.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos DANNY RUSBELY DIAZ RIVERO, GORKIS IGNACIO DAN BARCELO, DOMINGO MEJÍAS, WILMARY ANDREINA RODRÍGUEZ CASTILLO y CARLOS LUIS HERNANDEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 92.068, 68.394, 35.134, 302.406 y 66.545, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 15 de marzo del 1999, bajo el N.° 34, tomo 11-A, representada por la ciudadana MARITZA PASTORA MATOS TORRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-7.305.777.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano RAINER JOEL VERGARA RIERA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N.° 43.830.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (RECONVENCIÓN POR DERECHO DE PREFERENCIA)
(Sentencia definitiva dentro de lapso)
I
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 29 de noviembre del 2024, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto y previa distribución de Ley correspondió el conocimiento a este juzgado, siendo admitida por auto de fecha 04 de diciembre del 2024, ordenándose la citación de la parte accionada.-
Gestionada la práctica de la citación la misma resultó positiva compareciendo el 19 de marzo del 2025, la ciudadana Maritza Pastora Matos Torres, representante de la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A., debidamente asistida de abogado y presentó escrito de oposición de cuestiones previa y de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2025, se acordó abrir la incidencia de cuestiones previas del ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tramitada la misma este juzgado en fecha 02 de junio del 2025, dictó sentencia declarando sin lugar la misma y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 ibidem se fijó para el quinto día de despacho el acto para la audiencia preliminar.
Llevada a cabo dicha audiencia se fijó los límites de la controversia y se abrió la causa a pruebas. Transcurrido el lapso de evacuación se fijó oportunidad para que tuviere lugar la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Por sentencia de fecha 23 de septiembre del 2025, se ordenó la reposición de la causa al estado de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la reconvención.
En fecha 26 de septiembre del 2025, se dictó auto admitiendo la reconvención por violación del derecho de preferencia planteada por la parte accionada, y se ordenó la notificación de las partes y cumplidas las mismas el Secretario adscrito a este juzgado el 27 de octubre del 2025, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades d previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente el 03 de noviembre del 2025, la parte actora-reconvenida presentó contestación a la reconvención. Vencido el lapso a la contestación, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 869 ejusdem, celebrada el 11 de noviembre del 2025.
Por sentencia interlocutoria de fecha 14 de noviembre del 2025 se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, advirtiéndose a las partes que dentro los cinco días de despacho siguientes tendría lugar el lapso de promoción de pruebas, y luego de éste, tres días para presentar oposición a las mismas y otros tres días para la admisión.
Vista la oposición ejercida por las partes, este juzgado en fecha 05 de diciembre del 2025, dictó sentencia resolviendo la oposición a las pruebas por auto de la misma fecha admitió los medios probatorios.
El 23 de enero del 2026, el Juez suplente Dr.Jesús Eduardo Carrasquero, se aboco al conocimiento de la causa dejándose transcurrir el lapso del artículo 90 del Código Adjetivo civil.
Vencido el lapso de evacuación, se fijó oportunidad para que tuviere lugar la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del ejusdem. Llegada la oportunidad, se celebró la referida audiencia el 22 de abril de 2026, dejándose constancia de la comparecencia de ambas partes. Después de oídos los alegatos, esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia, declarando CON LUGAR la demanda de desalojo y SIN LUGAR la reconvención por violación de derecho de preferencia solicitada por la accionada reconveniente.-
Siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar éste en los siguientes términos:
II
DE LOS HECHOS
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la 2itis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:
“Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Verificadas las distintas etapas de este asunto, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteada la controversia:

Alegatos de la parte demandante
Expuso que en fecha 22 de agosto del 2007, bajo el N° 52, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevado por la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, su representada Mercado Mayorista de Alimentos de Barquisimeto C.A., MERCABAR, asigno mediante contrato de arrendamiento a la empresa INVERSIONES PAUMAR C.A., unos locales comerciales descrito como local 03 A 02/03 A 03/03/A 04, ubicado en el Edificio 03, para la compra y venta al mayor de envase plástico, bolsa plásticas y de papel, víveres en general, cereales, azúcar, alimentos perecederos de todo tipo tales como pastas, enlatados, artículos domésticos, en general, sin poder destinarlos para deposito solamente ni otro distinto a lo previsto en la cláusula del contrato, dicho contrato tendría una duración 04 años, iniciando desde 01 de noviembre del 2006 hasta el 31 de octubre del 2010; que una vez finalizado ese contrato suscribieron varios siempre a tiempo determinado, celebrando el último contrato de arrendamiento con una duración de dos (02) años, desde el 01 de noviembre del 2012, culminando el 31 de octubre del 2014, sin que la arrendataria conviniera en suscribir un nuevo contrato y aceptara propuesta alguna de su representada, asumiendo una rebeldía y no queriendo pagar el nuevo canon fijado a los galpones, permaneciendo en la ocupación del local agotando el tiempo de la prorroga legal. Manifestó que la empresa INVERSIONES PAUMAR C.A, se ha negado entregar el local antes descrito, a pesar de las gestiones realizada por la consultoría jurídica de Mercabar, en busca de conciliación tal y como se aprecia de las notificaciones que en varias oportunidades fueron remetidas a los representantes de la empresa aquí demandada a la cual han hecho caso omiso. Que en virtud de haber agotado con creces la prorroga legal, la parte accionada ha incurrido en los supuesto legales de la causal de desalojo prevista en el literal “G” del artículo 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, por lo que demanda el desalojo y así recuperar el bien inmueble ocupado por INVERSIONES PAUMAR C.A.
Fundamento su pretensión conforme a lo establecido en los 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el articulo 859, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 40, literal “G” y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.
Por lo que en nombre de su representada Mercado Mayorista de Alimentos de Barquisimeto C.A., MERCABAR, acude antes este juzgado a demandar a INVERSIONES PAUMAR C.A, representada por la ciudadana Maritza Pastora Matos Torres para que convenga en desalojar y la entrega de los locales 03 A 02/03 A 03/03/A 04, libre de personas y cosas y sea condenado en costa del proceso de acuerdo con la ley. En cumplimiento con lo establecido en el artículo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la Resolución N° 2023-0001, de fecha 24 de mayo del 2023, estima la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES CIENTO CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (5.105.857,92) o su equivalente a CIENTO DOS MIL SETENTA Y NUEVE CON DIECINUEVE CÉNTIMAS (102.279, 19 EUROS).

Rechazo De La Pretensión
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda la parte accionada asistida de abogado presentó escrito de contestación en los siguientes términos:
Rechazó la estimación de la cuantía por exagerada, ya que la demanda está dirigida a la simple devolución de un inmueble objeto de una relación arrendaticia, advirtiendo que no se demanda ningún tipo de indemnización monetaria por los ilegales cánones impugnados ni por algún otro concepto que según la resolución N° 2023-0001 de 24/05/2023, en su artículo 1 literal a) dispone que los Juzgados de Municipio conocerán en primera instancia de asuntos contenciosos cuya cuantía no excedan de los tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el banco Central de Venezuela, por lo que bastaba la estimación de tres mil veces el tipo de cambio oficial del tipo de cambio indicado por la parte actora de Bs 49,92 de la moneda indicada por el BCV, para el 29/11/2024, da como resultado una cuantía de Ciento Cuarenta y Nueve Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs 149.760,00) “lo que resultaría competente para conocer del asunto a un Juzgado de Municipio”.
Como defensa al fondo alego la falta de cualidad del demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por no estar acreditada la titularidad de la propiedad de los locales comerciales, construidos por corporación CASA en terrenos Municipales, no podían suscribir contratos para comprometer en arrendamiento los inmuebles objeto de la relación arrendaticia al no satisfacer la cualidad exigida, alega que no acredita la representación legal de el propietario.

De la reconvención
La parte demandada, al momento de la contestación, procedió a reconvenir por violación de derecho por preferencia del arrendatario a la parte demandante; reconvención que planteó en los siguientes términos:
Aduce que el arrendador MERCABAR C.A parte reconvenida, falsea hechos al afirmar que el arrendatario es rebelde a suscribir un nuevo contrato, cuando lo cierto es que el arrendador presentó contratos ilegales cuya aceptación supedita su derecho preferente a permanecer en la relación arrendaticia, por lo que se rehúsa en cuanto a esa suscripción suponga la aceptación vulneración a los derechos que la propia ley declara “IRRENUNCIABLE”. Señala que el arrendador entre otras ilegalidades, incurre en el hecho de imponer cánones que fija de manera unilateral desde el año 2018, cuando la vigencia del contrato comunicó por escrito a cada arrendatario el aumento del canon.
Denunció que el arrendador MERCABAR C.A., reconvenido burló el derecho de preferencia establecido en el 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, al condicionar la permanencia en el arrendamiento del local a la aceptación de ilegalidades en los contratos que presenta para que los suscriban, así como también, que el demandante reconvenido al fijar unilateralmente los cánones violó el artículo 32 ebidem, ya que ante la imposibilidad de un común acuerdo no lo faculta a fijar de manera arbitraria un aumento unilateral del canon a su beneficio, por el contrario la misma estaba obligada a proceder conforme a lo establecido en el citado artículo que establece “ En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberá solicitar a la SUNDDE su determinación”. Por lo que resulta falso el hecho afirmado por el arrendador atribuyendo la falta de firma a un nuevo contrato por la supuesta rebeldía del arrendatario, sino que es la ilegalidad del mismo contrato que presenta por la fijación unilateral de los canones aumentados sin la autorización de la SUNDDE, para su modificación.
Arguyó que ante el conflicto por el monto del canon correspondía seguir un procedimiento con la intervención del SUNDDE, lo cual ha sido omitido, que según sus dicho son ilegalidades que impone en los nuevos contratos cuya suscripción legítimamente coacciona y que inutiliza los derechos del arrendador, por lo tanto ante los reclamado requiere que sea declarado inadmisible la demanda subsidiariamente como defensa alternativa conforme a lo establecido en el artículo 78 del código de Procedimiento Civil.
Solicitó se declare inadmisible la demanda por la falta de cualidad o legitimatio ad causam del accionante Mercado Mayorista de Alimentos de Barquisimeto (MERCABAR C.A.,), por no haber acreditado ser titular de la propiedad de los locales comerciales 03 A 02, 03 A 03 y 03 A 04. Que en caso de no prosperar la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad solicita que se declare con lugar la cuestión previa de la cuestión prejudicial y sea declarada con lugar la reconvención por la violación de derecho preferente del arrendatario dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.
Rechazo de la reconvención
La representación judicial de la parte demandante-reconvenida presentó contestación a la reconvención propuesta y en ella, rechazo negó y contradijo que haya violado la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418 del 23/05/2014); que haya falseado los hechos al afirmar que el arrendatario es rebelde en suscribir un nuevo contrato; contradice por no ser cierto que su representada haya presentado a la demandada-reconviniente contratos ilegales cuya aceptación supeditada a su derecho preferente de permanecer en la relación arrendaticia. Niega y contradice que haya coaccionado la suscripción de contratos ilegales y que en algún momento la accionante reconvenida haya vulnerado derechos irrenunciables a la demandada-reconviniente, que haya impuesto cánones ilegales o los haya fijado unilateralmente desde el año 2018, afirmando haber llamado varias veces para conversar sobre los arrendamientos, atrasos en los pagos a través de escritos comunicando la necesidad de adecuar cada situación en particular.
Negó, rechazó y contradijo las afirmaciones de hechos y derechos alegatos por la accionada-reconveniente, del mismo modo rechazo que el arrendatario Inversiones Paumar C.A., haya sido burlado por su representado en su pretendido derecho de preferencia establecido en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, que haya condicionado la permanencia en el arrendamiento de los locales a la aceptación de ilegalidades del contrato y menos haber fijado unilateralmente cánones de arrendamiento en el contrato. Mencionó que la demandada reconveniente, no cumple con los requisitos o supuesto establecido en la norma jurídica del citado artículo para reconvenir a la demanda.
Rechazó en los hechos y derecho la acción subsidiaria presentada como defensa alternativa conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que opone la demandada-reconveniente, donde alega la supuesta omisión de procedimientos legales para la fijación de los cánones de arrendamiento. Señaló que su representada realizo muchos llamamientos tratando de buscar acuerdos, los cuales fueron ignorados, lo que lo llevó a buscar las vía administrativa en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos SUDDEN Regional del Estado Lara, a los fines de dirimir la controversia con su ex arrendatario y luego de varias notificaciones y acudir a dicho organismo no fue posible alcanzar acuerdos, levantándose un acta poniendo fin a la vía administrativa, cuyo informe de fecha 03 de junio del 2024, dan por reproducidos en el anexo consignado a los autos identificado con la letra Q.
Aduce que la demandada-reconveniente, pide un derecho de preferencia para continuar en arrendamiento de los locales 03 A 02, 03 A 03 y 03 A 04, cuya única vía desechó, de igual manera señala que el derecho pretendido resulta a todas luces improcedente, al pretender continuar un arrendamiento sin pagar cánones de arrendamiento y pretender sostener en el tiempo un contrato que ya finalizó, por lo que a falta de elementos constitutivo la misma no puede prosperar. A todo evento en nombre de su representada, rechaza, niega y contradice la reconvención opuesta por la demandada reconveniente en cuanto su derecho de preferencia, ya que no puede celebrar otro contrato y cuya prorroga finalizó con creces.
Por último impugnó toda y cada una de las copias del asunto KP02-S-2018-001511, anexada al escrito de contestación con las letras B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8 y B9, por considerarlos impertinentes a la presente causa, solicita que sea declarado en la definitiva sin lugar la reconvención y con lugar la demanda con las respectiva condenatoria en costa a la parte demandada reconveniente.
III
Punto Previo

Antes de resolver el fondo de la controversia, considera menester esta Juzgadora, entrar a dilucidar lo concerniente al rechazo a la cuantía y falta de cualidad alegada por la parte accionada sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A., representada por la ciudadana Maritza Pastora Matos Torres, en de la lo hace en los siguientes términos:
Del rechazo a la cuantía
La ciudadana Maritza Pastora Matos Torres en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A., y asistida de abogado, rechazó la cuantía por considerarla que es exagerada conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la estimó en la cantidad de “(…)CINCO MILLONES CIENTO CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (5.105.857,92) EQUIVALENTE A CIENTO DOS MIL SETENTA Y NUEVE CON DIECINUEVE CÉNTIMAS (102.279, 19) DE VECES DE EURO(…)” sin que indicara cómo calculó tal cuantía. Siendo así, se debe considerar esto:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.
Es de hacer notar que interpretando el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que consagra el deber de estimación de la demanda y el procedimiento de su rechazo por parte del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, emitió fallo N° 1.417 del 14 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 04-0894, estableciendo lo siguiente:

“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente: “...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por la fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o lo exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (Subrayado por este juzgado).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
Conforme a lo anterior, la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, aunque ha sido constante en señalar que el demandado que contradice la estimación por exagerada o insuficiente, además de expresar los motivos que lo inducen a realizar tal aseveración, debe probar tales hechos o circunstancias, de donde pudiera decirse que esta es la regla general.
En el sub lite la parte demandada en el acto de contestación de la demanda rechazó y contradijo el quantum en el cual la actora estimó la demanda señalando que esta era exagerada, pero no promovió medio probatorio alguno que hiciera valer su impugnación, pues sólo se limitó a impugnar la misma; entonces, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto al ataque a la cuantía, resulta IMPROCEDENTE la impugnación realizada contra la estimación contenida en el libelo de demanda y así se establece.
Sobre la cualidad del demandante.
La cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación. Ahora bien, cuando una persona hacer parte de un juicio sin ser tener la identidad con la persona titular del derecho u obligación, se dice que existe una falta de cualidad.
Sobre la falta de cualidad, la Sala Constitucional, en sentencia del 12 de Abril de 2011, expediente 10-1390, con ponencia de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, sostuvo:
“…esta Sala en sentencia nro. 3592, del 06 de diciembre de 2005, caso: Zolange González Cólon, sostuvo, respecto al alegato de la falta de cualidad, lo siguiente: Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189)…”.
Así pues, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.000003, proferida en fecha 23 de enero de 2018, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González., indicó, entre otras consideraciones, lo siguiente:

“…La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda.

La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción…” (Resaltado del Tribunal).-
En este orden, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. La falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En tal sentido, se argumenta en esencia que la demandante no tiene cualidad para intentar la presente demanda por no ser —o al menos no demostrarlo—la propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende y no acredita la representación legal del propietario.
Considerando esa argumentación, conviene citar el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en cuyo texto se lee:
“Artículo 6. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.

Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.

La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:

1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.” (Énfasis añadido)
De la norma antes transcrita, se desprende que el legislador claramente concibió que la relación arrendaticia en materia de inmuebles destinados para el uso comercial, se establece entre el arrendador y el arrendatario, definiendo que el arrendador puede ser tanto el propietario, como también el administrador o gestor del inmueble. Y esto es porque la legitimidad para dar en arrendamiento un bien inmueble, tal y como señala el legendario doctrinario José Luis Aguilar Gorrondona, para el arrendamiento no se requiere el mismo título que en materia de venta.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N.° 171 de fecha 20 de junio del 2022, señaló lo siguiente:
“Bajo la premisa anterior, tenemos que el juez de alzada, al momento de dictar el fallo definitivo, determinó –acertadamente- la cualidad que ostenta el ciudadano EzzedinChebli para interponer la presente acción, dado que -tal como lo afirma el ad quem-, el caso de marras versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por éste último, contra el ciudadano AkramKalaaniAmer, fundamentándose en lo previsto en el artículo 40, literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, el vencimiento del contrato de arrendamiento y culminación del lapso de prorroga legal; siendo que no es un asunto controvertido la titularidad del inmueble in comento, como lo pretende hacer ver el demandado. Aunado al hecho, de que de los propios dichos del demandado, el ciudadano Ezzedin Chebli (actor) dio en arrendamiento el aludido local comercial en su condición de propietario, tal como lo establece la prenombrada ley especial, en su artículo 6, cuando indica que ‘…la relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…’; de allí su cualidad para sostener el presente juicio, pues el simple hecho de que el arrendador demuestre la posesión del inmueble, lo legitima para arrendar el mismo.”
De acuerdo a la jurisprudencia citada, la cualidad para demandar el desalojo, que es la acción que persigue la entrega de un inmueble dado en arrendamiento, no requiere de ser intentada por el propietario, sino por quien sea el arrendador, y podrá ser arrendador de un inmueble su propietario, su administrador o su gestor, tal y como contempla el artículo 6 supra citado, explicando además la Sala que el simple hecho de que el arrendador se fuere poseedor del inmueble, demuestra lo legitimidad a para arrendar el mismo, siendo que el propio hecho de poner y mantener al arrendatario en el uso, goce y disfrute del bien arrendado, es prueba de la posesión sobre el mismo.
Por otro lado, también la Sala de Casación Civil en decisión N.° 682 del 22 de noviembre del 2021, estableció esto:
“Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación tendrá legitimidad para solicitar el desalojo.” (Negritas de la cita)
Determina entonces claramente la Sala que la cualidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por tanto, para demandar el desalojo, le corresponde tanto al propietario, como también al administrador o gestor, conforme al aludido artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así las cosas, las cláusulas terceras de cada uno de los contratos de arrendamiento sobre los locales identificado como 03 A 02, 03 A 03 y 03 A 04, suscritos entre la empresa Mercado Mayorista de Barquisimeto C.A. y la sociedad mercantil Inversiones Paumar C.A., señalan. “…y ‘MERCABAR’ por ser el único ente jurídico facultado y creado para administrar las instalaciones del Mercado Mayorista de Barquisimeto. En tal virtud, ambas partes se otorgan reciproco conocimiento a esa condición como legítimos contratantes del presente convenio…”.
Así entonces, ambas partes por voluntad y de manera consentida, acordaron en un acto volitivo la condición de administrador de Mercado Mayorista de Barquisimeto C.A. y por tanto, se entiende que la demandada reconoció la cualidad de administrador de la parte demandante en el propio contrato. Si consideramos además, como seña la ley, la doctrina y la jurisprudencia, que no se quiere ser propietario, sino que basta con ser administrador o gestor, como lo es la demandante, se concluye que, en efecto, Mercado Mayorista de Barquisimeto C.A., tiene cualidad activa para intentar la presente acción. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada-reconviniente, y así se aprecia.
IV
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas, constando en autos las siguientes:
A.- Copia simple (folios 18 al 30, I pieza) de documento Constitutivo-Estatutario correspondiente a la parte actora MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), inscrito por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 20 de julio de 1983, bajo el No. 34, tomo 1-E. A la cual se le adminiculan copias simples (f. 31 al 47 de la I pieza) del Acta de asamblea extraordinaria de fecha 08 de agosto del 2018, inscrita por ante el referido Registro Mercantil, inscrita bajo el No. 25, tomo 35-A, de fecha 14 de mayo del año 2019. La referida instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de la constitución, el aumento de capital y la modificación de los estatutos sociales del MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), y así se aprecia.
B.-Copia simple (f. 48) de Registro de Información Fiscal (RIF) del MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), identificada con la letra A3. Dicha instrumental se valora como un documento público administrativo conforme a lo establecido en los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y de ellos se aprecia la inscripción en el Registro Único de Información Fiscal del citado demandante y se tiene como prueba de su domicilio fiscal, y así se aprecia.
C.- Copias certificadas (f. 49 al 53) de poder autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 05 de octubre del 2022, bajo el No. 24, tomo 39, folios 80 al 82 de los libros llevados por dicha notaria, marcado con letra “A” conferido por MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR). La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 150, 151, 155, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación judicial que ejercen los abogados en nombre de su mandatario, y así se aprecia.
D.- Copia simple (f. 54 al 58) de Acta de Asamblea extraordinaria de fecha 01 de abril del 2022, inscrita en el Registro Mercantil Primero, bajo el No. 281, tomo 7A, de fecha 25 de mayo del 2022. Dicha documental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se aprecia que se discutió la designación del nuevo presidente de la empresa MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), y así se establece.
E.- Original de contratos de arrendamiento (f. 59 al 72) suscritos entre la empresa pública MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), y la empresa comercial INVERSIONES PAUMAR C.A. autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 22 de Agosto de 2007, anotado bajo el N° 52, Tomo 144, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria, 04 de abril del 2011, anotado bajo el No.40 tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria y en fecha 04 de abril del 2011, anotado bajo el No.42 tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria. Dichas instrumentales se valoran de conformidad con lo previsto con los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, se aprecia la suscripción del contrato de arrendamiento y las condiciones de este, y así se aprecia.-
H.- Copia simple de contrato de arrendamiento (f. 73 al 80) suscritos entre la empresa pública MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR), y la empresa comercial INVERSIONES PAUMAR C.A. autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 13 de mayo del 2013, anotado bajo el No.07 tomo 120, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria. La anterior documental se valora de conformidad con lo previsto con los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto el demandado guardó silencio sobre este respecto, se da por reconocido legalmente el documento y se aprecia la suscripción del contrato de arrendamiento y las condiciones de este, y así se aprecia.
I.- Original de Notificación (f. 81 al 91), dirigida a la empresa INVERSIONES PAUMAR C.A. La mencionada probanza se valora conforme a lo contemplado en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba de la notificación que la arrendadora librara para hacer saber a la arrendataria de las gestiones para el cobro de los cánones adeudados, pero se desecha del proceso por cuanto no aporta nada a la resolución de la presente controversia, en donde no se está discutiendo el pago de los cánones, sino la finalización del contrato, y así se decide.
J.- Copia simple (f. 92 al 101) de documento Constitutivo-Estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A. La referida instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de la constitución y estatutos sociales dicha sociedad mercantil, y así se aprecia.
K.-Copias certificadas (f. 102 al 109) de informe de fecha 03 de junio del 2024 emitido por la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de las actuaciones realizadas en ese asunto y la referida instancia administrativa da por finalizado el procedimiento administrativo conciliatorio, y así se aprecia.
L.-Copia simple (f. 110) de Registro de Información Fiscal (RIF)de la empresa INVERSIONES PAUMAR C.A. Dicha instrumental se valora como un documento público administrativo conforme a lo establecido en los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y de ellos se aprecia la inscripción en el Registro Único de Información Fiscal del citado demandado y se tiene como prueba de su domicilio fiscal, y así se aprecia.
M.-Copia simple (f .132) del escrito de apelación, presentado en el asunto KP02-N-2018-000042, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Estadal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 19 de diciembre del 2023. Dicha copia al ser impugnada por su antagonista (folio 115), se desecha de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se aprecia.
N.-Copias certificadas (f. 133 al 141) del expediente KP02-S-2018-001511, tramitado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, marcado con la letra “B1 al B9”. La referida probanza fue impugnada por su antagonista, sin embargo, la misma constituye documentos públicos que se valoran según la regla contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1357 del Código Civil, y de la consignaciones efectuada por INVERSIONES PAUMAR C.A. correspondiente al pago de arrendamiento efectuados desde septiembre a diciembre del año 2018, enero a diciembre del año 2019, de enero a junio del año 2020, enero hasta diciembre de los años 2021 y 2022, enero a diciembre del año 2023 y 2024 y enero a diciembre del año 2025, y así se aprecia.
Ñ.- Inspección Judicial (f. 136 al 138 de la pieza II) practicada por este Juzgado en el Local No. 03 A 02/ 03 A 03/03 A 04, ubicado en el edificio 03 del MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS DE BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR). Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.428 del Código Civil, y se tiene como prueba de que la arrendataria se encuentre aún ocupando locales comerciales arrendados, ejerciendo actividad comercial, y así se aprecia.
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Analizado lo expuesto por las partes, considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al desalojo de unos locales destinado para el uso comercial, ubicado en el edificio (nave) 3 del Mercado Mayorista de Alimentos de Barquisimeto, Av. Carlos Giffoni, Zona Industrial III, Barquisimeto, estado Lara, local N.° 03A-02, 03A/03 y 03A/04, propiedad de la sociedad mercantil Mercado Mayorista de Barquisimeto C.A. (MERCABAR), parte demandante en la presente causa, y que ésta había dado en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A.
La relación arrendaticia inició por contrato suscrito entre las partes, que fue autenticado en fecha 22 de agosto del 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, bajo el N°52, tomo 144, fijándose una duración de cuatro años, teniendo como fecha de inició el (01) de noviembre del 2006 y de finalización el 31 de octubre del 2010.
La parte demandante alegó que vencido ese contrato, que era a tiempo determinado, se sucedieron otros contratos a tiempo determinado, siendo el último de éstos el celebrado el 30 de mayo del 2013, en donde las partes convinieron que la relación sería a tiempo determinado por un lapso de dos años, teniendo como fecha de inicio el 01 de noviembre del 2012 y de finalización el 31 de octubre del 2014.
Vencido ese lapso, señala que no se convino en suscribir un nuevo contrato, pues la arrendataria no aceptó la propuesta realizada en cuanto al nuevo canon de arrendamiento. A pesar de ello, expresa la demandante que la arrendataria continúo ocupando el local, agotando el tiempo legal de prórroga, negándose a entregar el local descrito.
En razón de lo anterior, señala la demandante que se ha incurrido en la causal de desalojo prevista en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procediendo por tanto a demandar el desalojo.
Fijados los términos en que quedó trabada la controversia, basta concatenar estos con las pruebas oportunamente producidas por las partes, ya que en nuestro sistema procesal civil, conforme a lo establecido en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. De manera que, si el demandante se dice titular de un derecho sobre el inmueble, concretamente, se dice ser arrendador del mismo y por tanto, titular del derecho a exigir su entrega, debe traer al juicio prueba que demuestren la existencia y titularidad de esos derechos, y que el demandado se encuentra en alguna causa que le faculte al arrendador para exigir la entrega del inmueble. Por su lado, el demandado, debe demostrar que cumplió con sus obligaciones y no se encuentre incurso en ninguna causal que apareje el desalojo.
Debe entenderse que en el caso del arrendamiento, atendiendo a lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, éste constituye un contrato por el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra, que se denomina arrendatario, de un bien mueble o inmueble por determinado período de tiempo, a cambio del pago de un precio establecido.
No obstante, debe considerarse que la relación arrendaticia sub iudice no es ordinaria, sino especial, pues la cosa dada en arrendamiento —un bien inmueble—, está destinado a uso comercial, según se estableció en el contrato respectivo, hecho que no fue negado por ninguna de las partes y por tanto no resulta controvertido.
Como todo contrato bilateral, el arrendamiento comercial consagra diversas obligaciones para ambas partes. Una de estas, concretamente de los deberes del arrendador, es la de garantizar al arrendatario en el uso y goce pacífico del inmueble durante el tiempo del contrato, según dispone el artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Por su parte, el arrendatario tiene la carga de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado en el contrato, de acuerdo a lo estatuido en el artículo 14 eiusdem. Para la doctrina, esas dos son las principales obligaciones de toda relación arrendaticia.
Por otro lado, en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 40, se contemplan diversas causas o razones por las cuales la Ley faculta al demandante a exigir el desalojo del inmueble arrendado, y en específico, el literal “G” señala como causa de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Es decir, cuando expira el término del contrato, la ley autoriza el desalojo.
Pero, ha de también de considerarse que la norma concede al arrendatario un derecho a prorroga, conforme a lo establecido en el artículo 26 eiusdem, de acuerdo al cual, al vencimiento del contrato el arrendatario puede optar a una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y que es proporcional al tiempo de duración de la relación arrendaticia.
En el caso de marras, se tiene que el último contrato celebrado entre las partes, en su cláusula cuarta estableció que el mismo era a tiempo determinado y tendría como fecha de finalización el 31 de octubre del 2014. Así pues, no existe prueba en autos que demuestre que hubo acuerdo entre las partes para su renovación, ni aun siquiera en el propio contrato se señaló que éste sería renovable. Por tanto, en atención a lo contemplado en el artículo 1.599 del Código Civil, la relación arrendaticia concluyó el día fijado sin necesidad de desahucio, es decir, el 31 de octubre del 2014.
Sin embargo, tratándose de un arrendamiento comercial, a pesar de concluir de pleno derecho la relación, opera a favor del arrendatario la prorroga legal, que se entiende opto por gozar al mantenerse ocupando el inmueble, de acuerdo a lo alegado por el demandante. En tal sentido, teniendo que la relación arrendaticia inició el 01 de noviembre del 2006 y finalizó el 31 de octubre del 2014 por expiración del último contrato celebrado, se concluye que la misma tuvo una duración de más de cinco años. Por tanto, de conformidad al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el arrendatario tendría derecho a una prorroga legal de dos años.
Ahora bien, si computamos los lapsos obtenemos que la prorroga legal finalizó el 31 de octubre del 2016, estando entonces facultada la arrendadora por Ley desde ese momento para exigir la entrega del inmueble, y de no producirse de manera voluntaria ésta, de demandar el desalojo.
En consecuencia, no habiendo prueba de que el contrato haya sido renovado, y estando está establecido a tiempo determinado para finalizar el 31 de octubre del 2014, concluyendo además la prorroga legal, que transcurrió hasta el 31 de octubre del 2016, se concluye que la demandada se encuentra incurso en el supuesto de hecho estatuido en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y por consiguiente, estima esta jurisdicente que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo de un local destinado al uso comercial.
De la reconvención por violación del derecho de preferencia
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a resolver la Reconvención o mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal, para evitar una multiplicidad de juicios. Por otro lado, de esa manera se evitará el pronunciamiento de sentencias contradictorias respecto de pretensiones conexas.
La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “…La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado…”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.-
Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano: “…La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia...”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”
La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor argumentada por la parte demandada en el acto de contestación, formando junto con la pretensión una sola causa, en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
La parte accionada reconveniente, denuncia que el actor burló el derecho de preferencia establecido en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, al condicionar su permanencia del arrendamiento del local a aceptar cánones fijado unilateralmente, violando así los procedimiento de la referida ley, ya que ante la imposibilidad de un acuerdo no faculta al arrendador a fijar arbitrariamente un aumento, por el contrario en caso de conflicto estaba obligada a proceder conforme a lo establecido en el artículo 32, ibidem, y solicitar ante la SUNDDE la determinación del canon.
Por su parte la actora reconvenida sobre la denuncia realizada por la parte reconveniente, negó rechazo y contradijo las afirmaciones de hecho y derecho sobre un disfrute previsto en el artículo 25 en el Decreto con Rango y Fuerza de le Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que no cumple lo establecido en la referida norma jurídica. De igual manera rechazó que se le haya vulnerado derechos irrenunciables, que se le hayan impuesto cánones ilegales, o fijado arbitrariamente. Afirmó que ante los atrasos en el pago del canon le hizo llamamientos a través de escritos para lograr buscar un acuerdo, los cuales fueron ignorados, y que a los fines de conseguir un acuerdo acudió a la vía administrativa sin que fuera eso fuera posible.
El artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, sobre el derecho preferente prevé lo siguiente:
“Artículo 25: Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho de preferente a arrendarlo, siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y este de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley” (Subrayado del tribunal).
La citada norma contempla el derecho preferente que tiene el arrendatario de continuar arrendando el inmueble, al finalizar el contrato, no obstante para el arrendatario debe cumplir para gozar de tal derecho, es decir: estar solvente con los pagos del canon de arrendamiento, haber cumplido con las obligaciones contractuales y legales durante la relación arrendaticia y mantener el mismo rubro comercial.
Ahora bien, analizado el acervo probatorio, el demandado-reconveniente, con el fin de demostrar estar solvente con el pago del canon y cumplir con la obligación contractual acompañó copias certificadas de las consignaciones efectuadas por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, efectuados desde septiembre a diciembre del año 2018, enero a diciembre del año 2019, de enero a junio del año 2020, enero hasta diciembre de los años 2021 y 2022, enero a diciembre del año 2023 y 2024 y enero a diciembre del año 2025, no obstante se evidencia de los autos que el último contrato celebrado entre las partes, tuvo como fecha de finalización el 31 de octubre del año 2014, por lo que dichos pagos correspondientes fueron realizados años después del vencimiento del contrato. Cabe precisar que el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial para otorgar el derecho preferente al arrendatario, debe el propietario mantener su condición, así como la misma actividad comercial, sin que la parte accionada reconveniente acompañara elementos probatorios que permitieran demostrar la intención por parte de la a actora- reconvenida de mantener en arrendamiento el inmueble, así como la misma actividad comercial a otro arrendador, por lo que esta juzgadora concluye que la actora reconvenida, no le generó una violación sobre el derecho preferente a la accionada reconveniente, lo que hace forzoso declarar sin lugar la reconvención por violación del derecho de preferencia solicitado por la demandada reconveniente. Así se decide.-

VI
DE LA DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE el rechazo a la cuantía.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte accionada.-
TERCERO: CON LUGAR la demandada de desalojo intentada por la sociedad mercantil MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS BARQUISIMETO C.A. (MERCABAR) contra la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A. (ampliamente identificados en el fallo).
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por violación del derecho de preferencia intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PAUMAR C.A. contra MERCADO MAYORISTA DE ALIMENTOS BARQUISIMETOC.A. (MERCABAR).-
QUINTO: Se condena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble constituido por tres locales para el uso comercial, ubicados en el edificio 3 del Mercado Mayorista de Alimentos de Barquisimeto, Zona Industrial III, Barquisimeto, estado Lara, locales distinguidos con los Nos. 03 A 02 / 03 A 03/ 03 A 04 , libre de bienes y personas.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese incluso en la página web lara.tsj.gob.ve y déjese copias certificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara. En Barquisimeto, a los siete (07) días del mes de mayo del año dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN
En la misma fecha de hoy, siendo las 09: 03 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/ar.-
KP02-V-2024-002248
RESOLUCIÓN N.° 2026-000152
ASIENTO LIBRO DIARIO: 06