TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, veintidós de septiembre de dos mil veintiséis
Años: 216º y 167º

ASUNTO: KP02-V-2026-000474
PARTE DEMANDANTE: HITLER ARMANDO CABRERA GUILLEN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.849.807.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RONALD RAFAEL VELAZCO PROFETA, Inscrito en el I.P.S.A. bajo los Nº 147.192.

PARTE DEMANDADA: MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.118.198.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO RUBEN ROMERO ZUÑIGA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 295.327.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA DEFINITIVA-EXTENSO DEL FALLO.

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS PROCESALES
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano HITLER ARMANDO CABRERA GUILLEN, contra la ciudadana MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO.
En fecha 02 de Marzo del 2026, se le dio entrada a la misma y fue admitida bajo los trámites del procedimiento oral, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa y el recibo de citación en fecha 12 de Marzo del 2026.
Posteriormente, en fecha 24 de marzo del mismo año, consignó el alguacil recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO, quien compareció en fecha 04 de Mayo del 2026. Dicha parte presentó escrito de contestación al fondo de la Demanda, de igual manera opuso las cuestión previa contemplada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cual fue subsanada por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 12/05/2026, quedando constancia de tal subsanación mediante auto del día 14 del mismo mes y año, en ese mismo auto, se fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Preliminar de conformidad con el artículo 868 eiusdem.
En fecha 27 de Mayo del 2026, se llevó cabo la Audiencia Preliminar, quedando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y de la parte demandada; Posteriormente, en fecha 03 de Junio del 2026, se dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se procedió a la fijación de los puntos controvertidos estableciéndose “Falta de pago de los cánones de arrendamiento desde diciembre del año 2019 hasta la actualidad”, y advirtió a las partes sobre la apertura del lapso de promoción de pruebas; presentado ambas partes de forma oportuna sus respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron providenciadas el día 11 de Junio del año en curso; en esa misma fecha se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral según lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Agosto del 2026, el Tribunal mediante acta dejó constancia que se llevó a cabo la Audiencia Oral.

DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO.
El acto fue declarado abierto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes, fue oída la exposición de las mismas y posteriormente, el Tribunal procedió a emitir pronunciamiento oral declarando CON LUGAR la pretensión interpuesta y advirtió que se extendería por escrito el fallo completo dentro del plazo de diez días de despacho siguientes.
Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA LITIS

Alegatos de la parte demandante:
Indica que en fecha 02 de Septiembre del año 2009, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO, sobre un inmueble que legítimamente le pertenece, según consta en documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 08/10/1996, inscrito bajo el Nº 11, Tomo 11; el cual está constituido por Un (01) Local Comercial, ubicado en la Carrera 24 entre 45 y 46, Nº 45, de esta ciudad de Barquisimeto, que mide CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS (177,38 Mts2), y el área de construcción mide CIENTO CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS (141,60 Mts2), alinderada de la siguiente manera, NORTE: Con casa que es o fue de Roseliano Torres Agüero; SUR: Con la Carrera 24; ESTE: Con casa que es o fue de Agustín Rodríguez e hijos; y OESTE: Casa y solar que es o fue de Blanca Espinoza. La parcela de terreno en cuestión está identificada con el Número Catastral 13-03-02-U01-204-2545-011-000.
Manifiesta que fue fijado el canon de arrendamiento a cancelar en esa época la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 350,00) mensuales y los servicios públicos con los que contaba el inmueble, según lo previsto en la cláusula cuarta, que el término de la duración del contrato sería de tres años contados a partir de la firma del contrato y que el mismo podría ser prorrogado por el mismo tiempo, lo cual no ocurrió por cuanto la mencionada arrendataria no era constante con el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, razón por la cual le solicitó la entrega del inmueble; que en virtud de ello, la ciudadana MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO, comenzó a depositar irregularmente parte de los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, según asunto signado con el Nº KP02-S-2011-005510, que en el mismo consta depósito de fecha 15 de diciembre de 2011 por la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00), efectuada en el Banco Bicentenario, cuenta de ahorro 01750050390060738382 y auto de fecha 24 de enero del 2020, en el cual se ordena darle entrada al depósito de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre hasta Diciembre del año 2019; arguye que lo cierto y verificable es que la demandada no ha pagado cantidad alguna por conceptos de cánones de arrendamiento desde el año 2019, lo cual la ha hecho incurrir en morosidad, configurándose el supuesto establecido en la norma sustantiva especial para demandar el desalojo por falta de pago, de igual manera, solicita que la demanda sea declarada con lugar conforme a todos los pronunciamientos de ley, así como el desalojo del inmueble de su propiedad.

Alegatos de la parte demandada:
La representación Judicial de la parte demanda inicia su contestación alegando que el inmueble sobre el cual se pretende su desalojo es un terreno ejido, propiedad del Municipio Iribarren del estado Lara, y por tanto es inalienable e imprescriptible afirmando la falta de cualidad y la falta de interés del actor para comparecer en juicio.
Igualmente promueve la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora no cumplió con lo establecido en el artículo 340 ordinal 4º de la referida norma, el cual exige determinar con precisión el objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos si se tratara de un inmueble; aunado a ello alega como punto previo la nulidad absoluta del contrato suscrito entre ambas parte en fecha 02/09/2009.
De igual manera negó, rechazo y contradijo: a) la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser falso los hechos y errado el derecho; b) que el actor tenga la facultad legítima para arrendar el inmueble, toda vez que el mismo se asienta sobre un terreno ejido, c) la validez del contrato de Arrendamiento de fecha 02/09/2009, por ser contrario a normas de orden público, Constitucional y municipal; d) los términos de duración y las cláusulas de pago establecidas, por cuanto el negocio jurídico se fundamenta en una causa ilícita; e) el alegato de la parte actora, en el cual señala que su representada se encuentra en situación de morosidad legalmente exigible por el actor; f) la pretensión de desalojo por cuanto el actor pretende subrogarse en derechos que solo corresponde al Municipio Iribarren. Finalmente pide que sea declarado nulo el contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la pretensión y sea declarada inadmisible la demanda.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Pruebas de la parte actora:
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto Municipio Iribarren del estado Lara, marcada con la letra “A” (Folios 07 al 10), siendo el mismo el documento fundamental de la demanda y del cual se determina la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente litigio, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela.
• Copia certificada de la inspección judicial realizada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, marcada con la letra “B” (Folios 11 al 20); de la que se determina que el inmueble objeto de la pretensión al momento de la práctica de la inspección se encontraba ocupado por la ciudadana Matilde Birriel aquí demandada y que el uso del mismo es de índole comercial; por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple del documento de compra venta del inmueble emanado de la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 08/10/1996, inserto bajo el N° 11, Tomo 11 del Libro de autenticaciones de dicha Notaría, (folios 40 al 42) y copia simple de Boletín de Notificación Catastral N° 13 03 02 U01 204 2545 011 000, (folio 43); las mismas fueron presentadas por la parte demandante en fecha 12/05/2026, a los fines de subsanar la cuestión previa alegada por la parte demandada, la cual fue impugnada al momento de la
celebración de la audiencia preliminar en fecha 27/05/2026, determinando quien aquí decide que tal impugnación fue efectuada de forma extemporánea por tardía, por lo que se tienen como fidedignos tales fotostatos y se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano; de las mismas se constata los datos específicos del inmueble objeto de controversia, es decir, linderos, medidas, área de terreno y área de construcción, y que dichas bienhechurías le pertenecen al aquí demandante, ciudadano Hitler Armando Cabrera Guillen.

Pruebas de la parte demandada:
• En el lapso probatorio invocó el principio de la comunidad de la prueba, siendo necesario advertir que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes, es decir, no es en sí mismo un medio de prueba, y, se hace común a ambas partes el cual será apreciado por esta sentenciadora a favor de la parte a quien le beneficie, toda vez que opera sin necesidad de ser promovido; por lo que este Tribunal advierte que efectuó el análisis y revisión de las actas que cursan en el expediente.
• Prueba de Informe dirigido a la Dirección de Catastro del Municipio Iribarren del estado Lara cuyas resultas cursan a los folios 86 al 87, y, Prueba de Informe dirigido al Síndico Procurador Municipal del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyas resultas cursan a los folios 93 al 96; de los mismos se determina: a) que efectivamente el terreno donde se encuentran las bienhechurías arrendadas es de naturaleza ejidal, b) que fue expedido Boletín de Notificación Catastral del inmueble objeto de la pretensión, verificándose que funge como “nombre o razón social propietario” el ciudadano Hitler Armando Cabrera Guillen, así como la ubicación del inmueble, área de terreno y área de construcción, coincidiendo con la documental cursante al folio 43 ya valorada, c) que el inmueble posee un documento de venta Notariado cuyos datos de autenticación coinciden con el documento de venta de bienhechurías ya valorado cursante a los folios 40 al 42, d) que fue iniciado un trámite de concesión de uso por parte del ciudadano Hitler Cabrera sin que haya sido concluido; tal medio probatorio no fue cuestionado en forma alguna y posee valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se determina que tales medios demuestran con certeza la naturaleza ejidal del terreno sobre el cual se erige el local comercial objeto de la Litis, no obstante al aplicar la regla de la sana critica conforme el artículo 507 eiusdem, se determina que dicha prueba carece de eficacia e idoneidad sustancial para enervar la pretensión de desalojo el cual era el objeto de tal medio probatorio.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(Omissis…)
Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la
equidad, el uso o la Ley.”
Así, conforme a lo expuesto por la representación judicial de la parte actora tanto en el escrito libelar como en el debate oral, se verifica que lo pretendido se refiere al desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 24 entre 45 y 46, Nº 45, de esta ciudad, cuyos datos y especificaciones se encuentran descritos en las actas; fundamentando tal pretensión en el Artículo 40 Literal “a”, el cual se rige por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Respecto a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, referido a que el inmueble objeto de la controversia se encuentra construido sobre un terreno ejido propiedad del Municipio y por ende el contrato de arrendamiento es nulo y que además el actor carece de cualidad y falta de interés para demandar en la presente causa, quien aquí decide observa que consta en autos el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el cual surte pleno efecto legal entre los firmantes en virtud del principio pacta sunt servanda, conforme el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, manteniéndose su eficacia jurídica intrínseca al no constar en autos una sentencia firme que haya declarado su nulidad mediante un juicio autónomo.
En atención a tal alegato, es imperioso dejar asentado que la relación jurídica debatida en el presente proceso es de naturaleza estrictamente personal y arrendataria, cuyo objeto es la restitución de la posesión de las bienhechurías comerciales y no la discusión de los derechos reales de propiedad sobre el suelo. En consecuencia, al no constar en autos que el Municipio haya despojado legítimamente al arrendador de sus bienhechurías o que haya subrogado al demandado en sus derechos, la condición de ejido del terreno no exime al arrendatario del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En tal sentido, es de advertir que el contrato de arrendamiento para uso comercial no trasmite la propiedad del suelo sino que transfiere el derecho de uso y posesión legitima sobre una edificación o bienhechuría de forma autónoma; por lo tanto, para ostentar cualidad como arrendador y exigir el desalojo de un local comercial por falta de pago, no se requiere ser propietario del terreno, sino el titular legítimo de la infraestructura comercial arrendada, o, en algunos casos (como por ejemplo cuando se le otorga la administración a una inmobiliaria u otro tercero) solo fungir como arrendador; por lo que resulta inoficioso el debate sobre la titularidad del suelo municipal en este procedimiento de desalojo, debiendo desestimarse tales defensas opuestas por la representación judicial de la parte demandada arrendataria.
En cuanto al punto nodal del asunto y conforme a la las reglas de la carga de la prueba y a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, y, quedando demostrado el vínculo contractual de arrendamiento entre las partes contendientes, se debe verificar si la causal de desalojo alegada se encuentra configurada en el presente caso, siendo que la parte demandante arguye el impago de los cánones de arrendamiento desde el año 2019, opera la inversión de la carga de la prueba, correspondiéndole a la parte demandada probar el pago o hecho extintivo de su obligación; en tal sentido, se constata que dicha parte no aportó ningún hecho que conlleve a esta jurisdicente al convencimiento de que efectivamente haya cumplido con su obligación, por lo que se determina que en el caso de marras se configura la causal de desalojo a que se refiere el Literal “a” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; por lo cual resulta procedente la pretensión de desalojo alegada conforme a la norma antes citada; en razón de las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide:

DISPOSITIVA
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión postulada por el ciudadano HITLER ARMANDO CABRERA GUILLEN, titular de la cédula de identidad N° V-12.849.807, contra la ciudadana MATILDE MARICELA BIRRIEL TORO, titular de la cedula de identidad N° V-6.118.198.
SEGUNDO: Una vez quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del inmueble ubicado en la carrera 24 entre Calles 45 y 46, distinguido con el N° 45, Barquisimeto estado Lara, cuyos datos y especificaciones se encuentran descritos en las actas, libre de personas y cosas, en mismas buenas condiciones.
TERCERO: En virtud de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia http://www.tsj.gob.ve.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En la ciudad de Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de Septiembre del 2026. Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación..
La Juez.

Abg. Mariani Selena Linares Peraza La Secretaria.

Abg. María Isabel Godoy Viloria.